Bài giảng Pháp luật về kinh doanh bất động sản - Đỗ Thị Hồng Mai

Nội dung text: Bài giảng Pháp luật về kinh doanh bất động sản - Đỗ Thị Hồng Mai

1. Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Ths.Luật Đỗ Thị Hồng Mai 1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản 2. Pháp luật về đất đai 3. Pháp luật về nhà ở 4. Pháp luật về dân sự 5. Pháp luật về đầu tư 6. Pháp luật về xây dựng 7. Pháp luật về thương mại
2. Pháp luật về kinh doanh bất động sản  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;  Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;  Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 15/10/2007 về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
3. Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản  BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.  TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội.
4. Những điểm hạn chế của TTBĐS  BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát, lãng phí.  TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn.  Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất.  Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.  Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.  Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia nhiều vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.
5. Những điểm hạn chế của TTBĐS  Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều VBPL (mới chỉ quy định về BĐS)  QLNN còn hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, BĐS do nhiều cơ quan khác nhau quản lý.
6. Mục tiêu của Luật  Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và PL của NN  Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của VN.  Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia TTBĐS.  Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân.
7. Phạm vi điều chỉnh:  Quy định về hoạt động KDBĐS.  Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS.  Giao dịch BĐS có liên quan. (các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.
8. Khái niệm về hoạt động KDBĐS  Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và KDDVBĐS  KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.  KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS, bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
9. Nguyên tắc hoạt động KDBĐS  Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ  BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.  Công khai, minh bạch.
10. Các loại BĐS được đưa vào KD  Các loại nhà, CTXD (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN và các CT khác theo quy định của PL)  Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy định của PL về đất đai (bao gồm đất mà Luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản)  TTCP điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với thực tế và hội nhập.
11. Điều kiện BĐS được đưa vào KD  Đối với nhà, CTXD: - Thuộc đối tượng được phép KD. - Bảo đảm chất lượng (đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận) - Không có tranh chấp về quyền SH; - Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ quan NN có thẩm quyền; - Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD - Có hồ sơ: + Đ/v nhà, CTXD có sẵn: có GCNQSH và QSDĐ hoăc giấy tờ hợp pháp chứng minh QSH, QSD; + Đ/v nhà, CTXD đang XD: có GPXD hoặc hồ sơ DA, TKBVTC đã được phê duyệt + Đ/v nhà, CTXD thuộc DA KDTM .chưa có GCNQSH, QSD: có TKBVTC, hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao. + Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến độ XD đã được duyệt.