›
›

Bài giảng Phương pháp xác định tổng mức đầu tư - Lương Văn Cảnh

pdf 50 trang hapham 1450
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Phương pháp xác định tổng mức đầu tư - Lương Văn Cảnh", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_phuong_phap_xac_dinh_tong_muc_dau_tu_luong_van_can.pdf

Nội dung text: Bài giảng Phương pháp xác định tổng mức đầu tư - Lương Văn Cảnh

  1. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư www.dutoan.vn ảnh www.dutoan.vn/forrums/ ThS.Ks Lương văn C Giảng viên: Ths.Ks Lương văn Cảnh TEL: 091.380.3800 EMAIL: luongvancanh@hcm.vnn.vn 1
  2. Một số vấn đề chung về TMĐT Khái niệm và vai trò của TMĐT • TMĐT dự án đầu tư xây dựng công trình là một chỉ tiêu KT-KT tổng hợp quan trọng; • Ở nước ta, qua các thời kỳ đổi mới cơ chế quản lý chi phí ĐTXD khái niệm và nội dung của TMĐT cũng được thay đổi và hoàn thiện dần trong các văn bản QPPL của Nhà nước ảnh • NĐ 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 05/2007/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã khảng định vai ThS.Ks Lương văn C trò to lớn của TMĐT đó là làm căn cứ để “lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định và hiệu quả đầu tư của dự án”. . 2
  3. Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:  Mục đích của ước lượng ảnh Số lượng thông tin có sẳn ThS.Ks Lương văn C Thời gian có sẳn dành cho ước lượng Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí 3
  4. Sơ đồ Các giai đoạn hình thành chi phí XD Chuẩn bị Báo cáo đầu tư / dự án Tổng mức đầu tư đầu tư đầu tư /Thiết kế cơ sở Thiết kế kỹ thuật Tổng dự toán Thực hiện đầu Thiết kế bản vẽ thi công Dt bản vẽ thi công tư Đấu thầu công trình Giá ký hợp đồng ảnh Thực hiện hợp đồng Giá thanh toán Kết thúc đưa vào ThS.Ks Lương văn C sd Kết thúc xây dựng Giá quyết toán 4
  5. Nội dung và cơ cấu các thành phần chi phí của TMĐT Nội dung chi phí của tổng mức đầu tư (TMĐT) “TMĐT của dự án là khái toán “Chi phí dự tính của dự chi phí của toàn bộ dự án án và bao gồm chi phí được xác định trong giai đoạn xây dựng, chi phí thiết bị, lập dự án, gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí chi phí bồi thường giải đền bù giải phóng mặt bằng, phóng mặt bằng, tái định ảnh tái định cư; chi phí khác bao cư ; chi phí quản lý dự gồm cả vốn lưu động đối với án, chi phí tư vấn đầu tư dự án sản xuất kinh doanh, lãi xây dựng ; chi phí khác ThS.Ks Lương văn C vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng” và chi phí dự phòng’ (Điều 39 (Điều 4, NĐ99/2007). NĐ số 16/2005/NĐ-CP). 5
  6. ảnh ThS.Ks Lương văn C Cơ cấu thành phần chi phí của TMĐT dự án 6
  7. 4 Nội dung tổng mức đầu tư Chi phí Chi phí Chi phí bồi Chi phí quản Chi phí Chi phí Chi phí xây dựng thiết bị thường giải lý dự án tư vấn khác dự - Chi phí xây - Chi phí mua phóng mặt - Chi phí tổ đầu tư - Chi phí phòng dựng CT, sắm thiết bị bằng, tái định chức lập báo xây dựng thẩm tra - Chi phí HMCT. công nghệ. cáo đầu tư, lập tổng mức cư - Chi phí dự phòng - Chi phí phá - Chi phí đào dự án đầu tư, đầu tư. cho yếu - Chi phí bồi khảo sát và tháo dỡ tạo và chuyển lập báo cáo - Chi phí tố khối thường nhà cửa, xây dựng. các vật kiến giao công nghệ. KTKT. rà phá lượng vật kiến trúc - Chi phí trúc. - Chi phí lắp đặt - Chi phí tổ bom mìn, công việc - Chi phí thực hiện lập báo - Chi phí san thiết bị và thí chức thực hiện vật nổ. phát tái định cư có liên cáo đầu lấp mặt nghiệm, hiệu công tác bồi - Chi phí sinh. quan. tư, lập dự bằng xây chỉnh. thường giải bảo hiểm ảnh - Chi phí - Chi phí tổ chức án đầu tư, dựng. - Chi phí vận phóng mặt công dự phòng bồi thường giải lập báo - Chi phí xây chuyển, bảo bằng, tái định trình. cho yếu phóng mặt bằng. cáo KTKT. dựng CT hiểm thiết bị. cư. - .v.v. tố trượt - Chi phí sử dụng - Chi phí ThS.Ks Lương văn C tạm, CT - Thuế và các - Chi phí tổ giá. đất trong thời thi tuyển phục vụ thi loại phí liên chức thi tuyển gian xây dựng. thiết kế công. quan. thiết kế kiến - Chi phí chi trả kiến trúc. - Chi phí nhà trúc. cho phần hạ tầng - .v.v. tạm tại hiện - .v.v. kỹ thuật đã đầu tư trường. 7
  8. Sự khác nhau giữa 2 NĐ về cơ cấu chi phí NĐ 16: V = VXD + VTB + VGPMB + VK + VDP NĐ 99: V = V +V +V +V +V +V + V ảnh XD TB GPMB QLDA TV K DP ThS.Ks Lương văn C 8
  9. Nguyên tắc và yêu cầu xác định TMĐT Nguyên tắc xác định TMĐT Việc tính toán TMĐT phải đáp ứng được những nguyên tắc cơ bản sau: 1. Các chi phí đầu tư vào công trình rất phong phú về nội dung và đa dạng về phạm vi tính toán nhưng đối với mọi trường hợp tính toán (theo hình thức đầu tư, theo nguồn vốn, ) chỉ tiêu TMĐT phải ước tính đầy đủ toàn bộ các chi phí đầu tư của dự án, đảm bảo với nguồn vốn đã dự tính đủ để thi công xây dựng dự án trong khoảng thời gian đã xác định và dự án đi vào hoạt động có hiệu quả 2. Phương pháp tính toán phải dễ hiểu, dễ áp dụng có tính chất thông ảnh dụng và phù hợp với thông lệ quốc tế. Yêu cầu của công việc tính toán ThS.Ks Lương văn C - Đảm bảo độ chính xác, tính đúng, tính đủ và độ tin cậy của chỉ tiêu TMĐT. - Đảm bảo việc tính toán phải làm cho cơ cấu vốn đầu tư ngày càng tiên tiến hơn, hợp lý hơn. 9
  10. 53 Phương pháp lập tổng mức đầu tư Theo thiết kế cơ sở của dự án Theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình ảnh Theo cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện ThS.Ks Lương văn C Kết hợp các phương pháp trên 10
  11. 5 Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư Theo thiết kế cơ sở của dự án V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Bước 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD) GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn Chi phí XDCT, h ạng mục CT (GXDCTi) trong chi phí XD thuộc TMĐT có thể gồm 2 phần: - Phần chi phí xác định trên cơ sở khối lượng và đơn giá. - Phần chi phí ước tính bằng tỷ lệ phần trăm. ảnh GTGT-XD GXDCTi = (∑QXDj x Pj + G% ) x (1+T ) ThS.Ks Lương văn C 11
  12. 5 Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư Theo thiết kế cơ sở của dự án Bước 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB) a) Xác định bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án tương tự. b) Xác định trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ. c) Xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình. ảnh Bước 3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư (GGPMB) ThS.Ks Lương văn C Xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình. 12
  13. Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư Theo thiết kế cơ sở của dự án Bước 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí khác (GK) a. Xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm. b. Xác định bằng cách lập dự toán. c. Ước tính bằng <=15% trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa bao gồm vốn lưu động ban đầu và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án). ảnh ThS.Ks Lương văn C 13
  14. Phương pháp Xác định tổng mức đầu tư Theo thiết kế cơ sở của dự án Bước 5 xác định chi phí dự phòng GDP=GDPPS+GDPTG= (%dpps+%dptg)*(GXD+GTB+GQLDA+GTV+GK) Chú ý: không dự phòng lãi vay. %dpps=5% > 2 năm %dptg=?x% (theo chỉ số giá 3 năm gần nhất, tra theo ảnh Chi phí 1028/BXD-VP ngày 03/06/2009) dự phòng ThS.Ks Lương văn C ≤ 2 %dp=10% năm Bước 6 Các điều chỉnh trong tính toán 14
  15. Phương pháp Xác định TMĐT Theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực khai thác V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Bước 1. Xác định chi phí xây dựng (GXD) GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn Với GXDCTi = SXD x N + GCT-SXD Trong đó: - SXD: Suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp. - N: Diện tích hoặc công suất sử dụng. - GCT-SXD : Chi phí chưa tính trong suất chi phí xây dựng hoặc giá xây dựng tổng hợp. Bước 2. Xác định chi phí thiết bị (GTB) GTB = GTB1 + GTB2 + + GTBn ảnh Với GTBi = STB x N + GCT-STB Trong đó: - STB: Suất chi phí thiết bị. - N: Diện tích hoặc công suất sử dụng. ThS.Ks Lương văn C - GCT-STB: Chi phí chưa tính trong suất chi phí thiết bị. Bước 3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư (GGPMB) Bước 4. Xác định chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí khác (GK) Như PP trước Bước 5. Xác định chi phí dự phòng (GDP) Bước 6. điều chỉnh trong tính toán 15
  16. 8 Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu CT tương tự đã thực hiện a. Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi + GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng CT, HMCT tương tự đã thực hiện thứ i của dự án (i=1-n). + Ht: Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án. ảnh + HKV: Hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án. + GCT-CTTTi: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí ThS.Ks Lương văn C đầu tư xây dựng CT, HMCT tương tự đã thực hiện thứ i. 16
  17. 8 Phương pháp xác định TMĐT theo số liệu CT tương tự đã thực hiện b. Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và qui đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án. Chi phí bồi thường giải phòng mặt bằng, tái định cư, Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Chi phí khác ảnh và Chi phí dự phòng xác định như PP1. ThS.Ks Lương văn C Phương pháp hỗn hợp để xác định TMĐT 17
  18. Phân tích mức độ áp dụng của các phương pháp B¶ng Møc ®é phøc t¹p vµ ®é chÝnh x¸c khi ¸p dông c¸c pP x¸c ®Þnh TM§T Ph­¬ng ph¸p ¸p dông §é phøc §é chÝnh t¹p x¸c TÝnh theo thiÕt kÕ c¬ së cña dù ¸n 4 3 TÝnh theo chØ tiªu c«ng suÊt hoÆc n¨ng 2 2 ảnh lùc khai th¸c cña dù ¸n TÝnh theo sè liÖu c«ng tr×nh x©y dùng 3 3 ThS.Ks Lương văn C t­¬ng tù ®· thùc hiÖn ¸p dông hçn hîp c¸c ph­¬ng ph¸p trªn 5 4 18
  19. Quản lý tổng mức đầu tư Thẩm định, phê duyệt Điều chỉnh Nội dung Thẩm quyền Các trường hợp Thẩm quyền Xuất hiện các yếu tố Sự phù hợp của phương pháp xác Người quyết định đầu định TMĐT với đặc điểm, tính chất tư quyết định việc tổ bất khả kháng kỹ thuật và yêu cầu công nghệ chức thẩm định - Điều chỉnh không vượt TMĐT Điều chỉnh quy hoạch TMĐT đã được phê duyệt đã phê duyệt ảnh không làm thay đổi địa điểm, Tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với hưởng trực tiếp tới ảnh quy mô, mục tiêu ? Chủ đầu yêu cầu thực tế thị trường của các Các tổ chức, cá nhân TMĐT khoản mục có đủ năng lực, kinh tư tự điều chỉnh . -Điều chỉnh vượt TMĐT đã nghiệm được thẩm Người quyết định đầu được phê duyệt ? Chủ đầu tư tra TMĐT tư quết định thay đổi, Các tính toán về hiệu quả đầu tư, báo cáo người quyết định đầu điều chỉnh quy mô ThS.Ks Lương văn C yếu tố rủi ro, phương án tài chính, tư. phương án hoàn trả vốn công trình để có hiệu - Phải thẩm lại nội dung phải TMĐT do người quyết quả KT-XH cao hơn điều chỉnh định đầu tư phê Xác định giá trị TMĐT bảo đảm hiệu duyệt Biến động nguyên vật quả đầ tư liệu và giá cả , có văn bản hướng của Chính phủ 19
  20. CÁC PHƯƠNG PHÁP KHÁC ƯỚC LƯỢNG ảnh TỔNG MỨC ĐẦU TƯ www.dutoan.vn ThS.Ks Lương văn C www.dutoan.vn/forrums/ Giảng viên: Ths.Ks Lương văn Cảnh TEL: 091.380.3800 EMAIL: luongvancanh@hcm.vnn.vn 20
  21. PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD)  Phöông phaùp ñôn vò phaân boå chi phí ñeán moãi ñôn vò söû duïng cuûa coâng trình: . Saân ñaäu xe: chi phí / khoaûng chieám choã cuûa xe . Beänh vieän: Chi phí / giöôøng beänh . Nhaø ôû: Chi phí/ ngöôøi . Tröôøng hoïc: Chi phí / hoïc sinh ảnh . Nhaø haùt: Chi phí / choã ngoài. TOÅNG CHI PHÍ CUÛA DÖÏ AÙN = NAÊNG LÖÏC SÖÛ DUÏNG (coøn goïi laø naêng löïc thieát keá trong caùc baùo caùo thoáng keâ cuûa VN) * CHI ThS.Ks Lương văn C PHÍ ÑÔN VÒ (the unit rate) Chi phí ñôn vò theo VN coøn goïi laø suaát voán ñaàu tö 21
  22. PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Thí duï:  Moät nhaø haùt 500 choã ñöôïc hoaøn thaønh tröôùc ñoù 12 thaùng vôùi chi phí 62,5 tyû ñoàng. Chæ soá giaù coâng trình haøng naêm taêng laø 10%/naêm. Ngöôøi ta ñang muoán xaây döïng moät nhaø haùt töông töï, taïi moät vò trí töông töï nhöng laø 600 choã. Chi phí xaây döïng nhaø haùt môùi laø bao nhieâu? Giaûi: . Chi phí cuûa nhaø haùt 500 choã taïi thôøi ñieåm hieän taïi laø: ảnh 62,5 tyû * 1,1 = 68,75 tyû . Chi phí xaây döïng nhaø haùt/choã :æ ThS.Ks Lương văn C 68,75 tyû/500 = 0,1375 tyû ñoàng/choã . Öôùc löôïng chi phí cho nhaø haùt 600 choã : 600 * 0,1375 = 82,5 tyû 22
  23. PHÖÔNG PHAÙP ÑÔN VÒ (UNIT METHOD) (tieáp) Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùpï: . Thieáu chính xaùc cuûa noù . Raát khoù khaên ñeå xem xeùt moät phaïm vi toaøn boä cuûa caùc nhaân toá töø kieåu daùng vaø kích thöôùc coâng trình, phöông phaùp thi coâng, vaät lieäu xaây döïng, v.v Neân söû duïng phöông phaùp naøy cho: . Caùc döï aùn coâng coäng . Caùc giai ñoaïn ban ñaàu cuûa moät döï aùn khi maø chæ coù caùc thieát keá ảnh sô boä maø thoâi.  Tuy nhieân vôùi caùc chính trò gia vaø laõnh ñaïo chính quyeàn (nhöõng ThS.Ks Lương văn C ngöôøi coù kieán thöùc raát giôùi haïn veà coâng trình/döï aùn xaây döïng) thì phöông phaùp naøy laø raát coù yù nghóa vaø deå hieåu ñeå giuùp hoï ra quyeát ñònh trong vieäc pheâ duyeät ngaân saùch cho moät döï aùn coâng coäng. 23
  24. PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH . Caùch xaùc ñònh theå tích cuûa moät coâng trình ñöôïc quy ñònh bôûi caùc toå chöùc ngheà nghieäp (nhö laø Royal Institute of British Architecs –RIB) hoaëc quoác gia . RIB quy ñònh: Theå tích moät coâng trình (m3) = Daøi (m) * Roäng (m) * Cao (m) Chi phí xaây döïng = Theå tích coâng trình (m3)* giaù thaønh cuûa 1m3 (ñoàng/m3) ảnh . Caùch xaùc ñònh chieàu cao cuûa coâng trình phuï thuoäc vaøo phöông phaùp thi coâng vaø tính chaát cuûa maët baèng. . Phaïm vi aùp duïng: Thöôøng ñöôïc söû duïng cho caùc coâng trình maø ThS.Ks Lương văn C chieàu cao caùc taàng laø khaùc nhau. 24
  25. PHÖÔNG PHAÙP THEÅ TÍCH (tieáp) . Maëc duø vieäc tính toaùn theå tích cuûa moät coâng trình noùi chung laø ñôn giaûn nhöng bao haøm heát caùc nhaân toá thieát keá khaùc nhau cuûa coâng trình thoâng qua ÑÔN GIAÙ THEÅ TÍCH laø hôi khoù khaên. Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùp theå tích: . Chöa xem xeùt ñeán hình daïng maët baèng, caùc chieàu cao taàng vaø soá taàng maø taát caû ñeàu aûnh höôûng ñeán chi phí. ảnh . Phöông phaùp naøy cuõng khoâng chæ ra cho khaùch haøng dieän tích saøn söû duïng ThS.Ks Lương văn C . Khoâng theå hoã trôï nhoùm thieát keá ñeå döï baùo nhanh choùng nhöõng aûnh höôûng cuûa caùc thay ñoåi trong ñaëc ñieåm kyõ thuaät treân giaù thaønh 1ñôn vò theå tích (cubic rates) 25
  26. PHÖÔNG PHAÙP DIEÄN TÍCH SAØN . Toång dieän tích saøn cuûa taát caû caùc taàng = Toång dieän tích saøn cuûa taát caû caùc taàng naèm giöõa caùc böùc töôøng bao (external walls) maø khoâng coù tröø töôøng beân trong, hoá thang maùy vaø hoá thang boä. . Toång chi phí = Toång dieän tích saøn * Giaù thaønh 1m2 saøn . Tính toaùn nhanh hôn vaø deå hieåu, deå thöïc hieän hôn vaø mang laïi nhieàu yù nghóa hôn cho khaùch haøng hôn laø chi phí ñôn vò söû duïng hoaëc chi phí theå tích. . Haïn cheá chuû yeáu cuûa phöông phaùp naøy laø xaùc ñònh giaù thaønh 1m2 ảnh saøn thích hôïp. Thoâng thöôøng ngöôøi ta döïa vaøo vieäc phaân tích caùc döï aùn töông töï ñaõ thi coâng xong. Vaø cuõng nhö caùc phöông phaùp ThS.Ks Lương văn C tröôùc, noù chöa xem xeùt ñeán hình daïng maët baèng, caùc chieàu cao taàng vaø soá taàng, söï thay ñoåi cuûa ñaëc ñieåm kyõ thuaät maø taát caû ñeàu aûnh höôûng ñeán chi phí 26
  27. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) . Muïc tieâu: Taïo ra moät heä thoáng öôùc löôïng maø cho pheùp tính ñeán kieåu caáu truùc vaø tieâu chuaån hoaøn thieän vaøo giaù thaønh ñôn vò thoâng qua baûn mieâu taû veà:  Hình daïng cuûa coâng trình  Toång dieän tích saøn  Vò trí theo phöông ñöùng cuûa caùc dieän tích saøn trong ảnh coâng trình  Caùc chieàu cao taàng cuûa coâng trình ThS.Ks Lương văn C  Chi phí phaùt sinh cuûa caùc taàng ngaàm 27
  28. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) . Caùc thöøa soá troïng soá khi duøng SEM:  2 laàn dieän tích cuûa saøn taàng treät hoaëc 3 laàn neáu noù naèm döôùi taàng treät  Troïng soá gia taêng 0,15 cho moãi taàng phía treân maët ñaát (2+0,15X); trong ñoù X laø soá thöù töï cuûa taàng  Thöøa soá gia taêng laø 1 cho töôøng vaø caùc dieän tích saøn tieáp giaùp maët ñaát (2) ảnh  1 laàn dieän tích maùi ñöôïc ño löôøng ñeán phuû bì caùc böùc töôøng ThS.Ks Lương văn C  1 laàn dieän tích cuûa caùc böùc töôøng beân ngoaøi. 28
  29. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) . Khi söû duïng caùc kyõ thuaät naøy, caùc coâng vieäc sau ñaây caàn phaûi ñöôïc öôùc löôïng moät caùch rieâng bieät:  Coâng taùc maët baèng nhö laø laøm ñöôøng noäi boä, thoaùt nöôùc, coâng vieäc khaùc beân ngoaøi coâng tröôøng.  Chi phí taêng theâm cho neàn moùng cuûa nhöõng coâng trình ñaëc bieät maø ñaét tieàn hôn nhöõng loaïi neàn moùng thoâng thöôøng.  Oáng nöôùc veä sinh, dòch vuï caáp nöôùc, dòch vuï cung caáp gas, cung caáp ñieän, cung caáp nhieät vaø thang naâng ảnh  Moät soá ñaëc tröng keát caáu phuï nhö laø cöûa soå maùi nhaø, maùi che cong, oáng khoùi thoaùt nhieät, vaø ThS.Ks Lương văn C  Caùc coâng vieäc treân nhöõng beà maët cong 29
  30. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) . Muïc ñích laø tính toaùn toång dieän tích beà maët maø theo ñoù moät giaù ñôn vò cuûa beà maët laø ñöôïc ñính keøm . Phöông phaùp naøy lieân quan ñeán vieäc söû duïng caùc thöøa soá khaùc nhau cho caùc dieän tích saøn maø phuï thuoäc vaøo vò trí cuûa saøn vaø caùc troïng soá khaùc nhau ñeå coù ñöôïc caùc ñôn vò ñính keøm. Vì theá chi phí öôùc löôïng laø gaàn ảnh vôùi caùc ñaëc tröng cuûa coâng trình hôn laø caùc phöông phaùp tröôùc ñoù. ThS.Ks Lương văn C . Giôùi haïn: Khoù aùp duïng trong coâng nghieäp vì khoái löôïng coâng vieäc coù lieân quan vaø khan hieám caùc döõ lieäu maø ñaõ ñöôïc xuaát baûn veà caùc öùng duïng cuûa noù. 30
  31. Thí duï aùp duïng phöông phaùp SEM 4m MAËT BAÈNG MAËT CAÉT B-B 4th floor 3m B B 3m 3rd floor 3m 2nd floor 30m 3m 1st floor ảnh 3m Ground floor ThS.Ks Lương văn C 3m Basement 16m 12m 31
  32. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Töôøng taàng haàm vaø töôøng taàng treät daøy 380mm, caùc böùc töôøng coøn laïi daøy 250mm . Taàng haàm (coù tröø töôøng): Dieän tích saøn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2) = 39,24 * 11,24 = 328,66 m2 * troïng soá = 3 ảnh 328,66*3 = 985,98 ñôn vò 985,98 . Taàng treät (coù tröø töôøng): ThS.Ks Lương văn C Dieän tích saøn = 328,66 m2 * troïng soá = 2 328,66*2 = 657,32 ñôn vò 657,32 32
  33. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) . Laàu 1 ñeán laàu 4 (coù tröø töôøng): Dieän tích saøn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2) = 29,5 * 15,5 = 457,25 m2 Heä soá cho laàu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Heä soá cho laàu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Heä soá cho laàu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Heä soá cho laàu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6 ảnh Troïng soá = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5 457,25 * 9,5 = 4343,88 ñôn vò 4343,88 . Maùi (khoâng tröø töôøng): ThS.Ks Lương văn C Dieän tích = 30 * 16 = 480 m2 Khoâng coù nhaân töû hoaëc xem = 1 480,00 33
  34. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Chieàu cao taàng haàm . Caùc loaïi töôøng : Dieän tích töôøng taàng haàm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2 * Troïng soá = 1 + 1 = 2 252 * 2 = 504 ñôn vò 504 Töôøng taàng treät: Töôøng phôi baøy ra ngoaøi = (12m+12m+30m)*3m = 162m2 ảnh Töôøng giöõ ñaát = (30m*3m) * 2 (troïng soá =2 vì töôøng lieân keát vôùi ñaát) = 180m2 ThS.Ks Lương văn C 162 + 180 = 342 ñôn vò 342 Töôøng laàu 1 ñeán maùi: 16m – (0,25m*2) Dieän tích töôøng = [(30*2)+(15,5*2)]*(4taàng*3m)=1092m2 34
  35. PHÖÔNG PHAÙP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Toång soá ñôn vò SE (Storey Enclosure) = 8405,18 Chi phí öôùc löôïng: 8405,18 ñôn vò * 120$/ñôn vò $1.008.621 Öôùc löôïng chi phí cuûa thang maùy $105.000 Öôùc löôïng caùc haïng muïc phuï trôï $85.000 ảnh Toång chi phí öôùc löôïng = $1.198.621 Laøm troøn soá $1.198.000 ThS.Ks Lương văn C 35
  36. PHÖÔNG PHAÙP PHAÂN TÍCH CHI PHÍ PHAÀN TÖÛ (Elemental Cost Analysis) . Phöông phaùp naøy söû duïng keát quaû phaân tích chi phí phaàn töû cuûa nhöõng döï aùn töông töï tröôùc ñoù nhö laø cô sôû cho öôùc löôïng chi phí vaø ñöôïc tính toaùn theo caùc daïng thöùc cuï theå cuûa Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). . Chi phí ñöôïc tính toaùn döïa vaøo moät dieän tích beà maët hoaëc moät dieän tích saøn cô sôû nhöng chi phí ñôn vò beà maët toaøn boä thì ñöôïc phaân chia thaønh caùc phaàn töû chính vaø nhöõng phaàn töû phuï. Taïi möùc thaáp hôn cuûa söï phaân chia, noù trôû neân deå hieäu chænh cho caùc söï khaùc bieät trong thieát keá cuûa ảnh caùc döï aùn môùi nhö laø söï so saùnh vôùi caùc döï aùn cuõ maø döõ lieäu laø coù saún . Söï haáp daãn cuûa phöông phaùp naøy laø ôû ñoù moái quan heä ThS.Ks Lương văn C giöõa caùc phaàn töû vaø chi phí ñaõ ñöôïc xaùc laäp hoã trôï ngöôøi thieát keá. Theâm vaøo ñoù caùc thoâng tin ñaõ ñöôïc xuaát baûn veà phöông phaùp naøy laø coù saún töø “Dòch vuï thoâng tin chi phí coâng trình – Building Cost Information Service” 36
  37. PHÖÔNG PHAÙP PHAÂN TÍCH CHI PHÍ PHAÀN TÖÛ (Elemental Cost Analysis) Chi phí cho moãi phaàn töû coù theå ñöôïc phaùt bieåu theo 3 caùch sau:  Toång chi phí T  Chi phí treân m2 T/A (A=dieän tích saøn hoaëc khoâng gian saøn)  Chi phí ñôn vò phaàn töû T/q (q=soá löôïng phaàn töû) Thí duï: Phaân tích coâng trình hieän höõu: Toång chi phí Chi phí/m2 Soá ñôn vò phaàn töû Giaù ñ.vò p.töû phaàn töû chính chính ảnh $40.000 $33,33 720m2 $55,56 T/A=40000/1200 T/q=40000/720 ThS.Ks Lương văn C Dieän tích toaøn boä= 1200m2 Thöøa soá khoái löôïng (QF) = Soá ñôn vò phaàn töû /Dieän tích toaøn boä = 720/1200 = 0,60 37
  38. PHÖÔNG PHAÙP PHAÂN TÍCH CHI PHÍ PHAÀN TÖÛ (Elemental Cost Analysis) Coâng trình môùi: Quy moâ nhoû hôn vôùi QF = 0,5 vaø Toång khoái löôïng phaàn töû = 800m2 2 2 Chi phí/m môùi = (QFmôùi / QFhieän höõu) * Chi phí/m hieän höõu = (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m2 Toång chi phí coâng trình môùi (saøn) = 800m2 * $27,80/m2 = $22.240 ảnh Thöïc hieän thuû tuïc nhö treân cho moãi loaïi phaàn töû vaø toång chi phí cuûa döï aùn coù ñöôïc baèng caùch toång coäng taát caû caùc chi phí cuûa caùc loaïi phaàn tö.û So saùnh toång chi phí saøn vaø phaàn töû ñeå choïn löïa toång möùc ThS.Ks Lương văn C ñaàu tö. 38
  39. PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 1: ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ Kieåu coâng vieäc Chi phí ($) Coâng vieäc chung 90,000 Ñaøo ñaát 70,000 Khung keøo 220,000 Mua thieát bò 1,000,000 Laép thieát bò 180,000 Oáng daãn xöû lyù 700,000 ảnh Chi phí ño ñaïc 200,000 Coâng taùc hoaøn thieän 150,000 Coâng taùc ñieän 100,000 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000 Coâng taùc caáp nöôùc 440,000 Toång chi phí döï aùn 3,330,000 39
  40. PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 1: ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ Kieåu coâng vieäc Chi phí ($) Thöøa soá Coâng vieäc chung 90,000 0.09 Ñaøo ñaát 70,000 0.07 Khung keøo 220,000 0.22 Mua thieát bò 1,000,000 1.00 Laép thieát bò 180,000 0.18 Oáng daãn xöû lyù 700,000 0.70 ảnh Chi phí ño ñaïc 200,000 0.20 Coâng taùc hoaøn thieän 150,000 0.15 Coâng taùc ñieän 100,000 0.10 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000 0.18 Coâng taùc caáp nöôùc 440,000 0.44 Toång chi phí döï aùn 3,330,000 40
  41. PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 2: ÖÔÙC LÖÔÏNG CHI PHÍ DÖÏ AÙN THEO THÖØA SOÁ ÑAÕ TÍNHTOAÙN Kieåu coâng vieäc Thöøa soá Chi phí ($) Coâng vieäc chung 0.09 Ñaøo ñaát 0.07 Khung keøo 0.22 Mua thieát bò 1.00 600,000 Laép thieát bò 0.18 Oáng daãn xöû lyù 0.70 Chi phí ño ñaïc 0.20 ảnh Coâng taùc hoaøn thieän 0.15 Coâng taùc ñieän 0.10 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 0.18 Coâng taùc caáp nöôùc 0.44 Toång chi phí döï aùn 41
  42. PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) BAÛNG 2: ÖÔÙC LÖÔÏNG CHI PHÍ DÖÏ AÙN THEO THÖØA SOÁ ÑAÕ TÍNHTOAÙN Kieåu coâng vieäc Thöøa soá Chi phí ($) Coâng vieäc chung 0.09 0.09*600000 = 54000 Ñaøo ñaát 0.07 0.07 * 600000 = 42000 Khung keøo 0.22 0.22* 600000 = 132000 Mua thieát bò 1.00 600,000 Laép thieát bò 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Oáng daãn xöû lyù 0.70 0.7 * 600000 = 420000 Chi phí ño ñaïc 0.20 0.2 * 600000 = 120000 ảnh Coâng taùc hoaøn thieän 0.15 0.15 * 600000 = 90000 Coâng taùc ñieän 0.10 0.1 * 600000 = 60000 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Coâng taùc caáp nöôùc 0.44 0.44 * 600000 = 264000 Toång chi phí döï aùn 1,998,000 42
  43. PHÖÔNG PHAÙP ÖÔÙC LÖÔÏNG THÖØA SOÁ (Factor Estimating) . Phöông phaùp naøy aùp duïng toát nhaát cho caùc döï aùn vôùi nhöõng thaønh phaàn chi phí noåi troäi nhö laø nhaø maùy loïc daàu, nhaø maùy tinh cheá kim loaïi, Caùc thöøa soá ñöôïc tính cho moãi thaønh phaàn nhö laø haøm soá cuûa chi phí noåi troäi (predominant cost). Thoâng thöôøng chi phí noåi troäi laø chi phí mua saém thieát bò cho döï aùn. Ngöôøi ta xem döï aùn môùi seõ coù tyû leä giöõa töøng chi phí thaønh phaàn vaø chi phí noåi troäi gioáng nhö döï aùn hieän höõu. ảnh . Söû duïng döõ lieäu cuûa caùc döï aùn hieän höõu töông töï seõ öôùc löôïng sô boä ñöôïc chi phí cuûa moät döï aùn coâng nghieäp khaù nhanh vôùi ñoä chính xaùc chaáp nhaän ñöôïc ThS.Ks Lương văn C . Moät chi phí thaønh phaàn = Thöøa soá töông öùng cuûa döï aùn hieän höõu * Chi phí mua saém thieát bò cuûa döï aùn môùi . Khuyeát ñieåm cuûa phöông phaùp? 43
  44. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Thí duï: Moät döï aùn hieän höõu coù chi phí töøng coâng vieäc ñöôïc cho trong baûng 3. Xem döï aùn môùi vôùi ñaëc ñieåm vaø quy moâ töông töï nhöng chi phí thieát bò laø $600,000. Haõy öôùc tính chi phí cuûa döï aùn môùi theo phöông phaùp öôùc löôïng phaàn traêm Giaûi: ảnh  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc so vôùi toång chi phí ThS.Ks Lương văn C 44
  45. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 3: PHAÀN TRAÊM CHI PHÍ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ Kieåu coâng vieäc Chi phí ($) Coâng vieäc chung 90,000 Ñaøo ñaát 70,000 Khung keøo 220,000 Mua thieát bò 1,000,000 Laép thieát bò 180,000 Oáng daãn xöû lyù 700,000 ảnh Chi phí ño ñaïc 200,000 Coâng taùc hoaøn thieän 150,000 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc ñieän 100,000 Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000 Coâng taùc caáp nöôùc 440,000 Toång chi phí döï aùn 3,330,000 45
  46. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 3: PHAÀN TRAÊM CHI PHÍ TÖØ DÖÕ LIEÄU QUAÙ KHÖÙ KIEÅU COÂNG VIEÄC CHI PHÍ ($) PHAÀN TRAÊM Coâng vieäc chung 90,000 90,000/3,330,000 = 2.7% Ñaøo ñaát 70,000 2.1% Khung keøo 220,000 6.6% Mua thieát bò 1,000,000 30.0% Laép thieát bò 180,000 5.4% Oáng daãn xöû lyù 700,000 21.0% ảnh Chi phí ño ñaïc 200,000 6.0% Coâng taùc hoaøn thieän 150,000 4.5% Coâng taùc ñieän 100,000 3.0% ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000 5.4% Coâng taùc caáp nöôùc 440,000 13.2% TOÅNG CHI PHÍ DÖÏ AÙN 3,330,000 100% 46
  47. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating)  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, xaùc ñònh tyû leä % giöõa chi phí mua saém maùy moùc thieát bò vaø toång chi phí (goïi laø phaàn traêm cuûa thieát bò) Phaàn traêm thieát bò = 1,000,000/3,330,000 = 30%  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính toaùn toång chi phí cuûa döï aùn môùi (TCPM) = Chi phí thieát bò ảnh cuûa döï aùn môùi / phaàn traêm cuûa thieát bò ThS.Ks Lương văn C TCPM = $600,000 / 30% = $2,000,000  Tính chi phí töøng coâng vieäc cuûa döï aùn môùi = tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc * TCPM 47
  48. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 4: CHI PHÍ ÖÔÙC LÖÔÏNG SÖÛ DUÏNG ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM KIEÅU COÂNG VIEÄC PHAÀN TRAÊM CHI PHÍ ÖÔÙC TÍNH ($) Coâng vieäc chung 2.7% Ñaøo ñaát 2.1% Khung keøo 6.6% Mua thieát bò 30.0% Laép thieát bò 5.4% Oáng daãn xöû lyù 21.0% ảnh Chi phí ño ñaïc 6.0% Coâng taùc hoaøn thieän 4.5% ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc ñieän 3.0% Coâng taùc thoaùt nöôùc 5.4% Coâng taùc caáp nöôùc 13.2% Toång chi phí döï aùn 100.0% 2,000,000 48
  49. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) BAÛNG 4: CHI PHÍ ÖÔÙC LÖÔÏNG SÖÛ DUÏNG ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM KIEÅU COÂNG VIEÄC PHAÀN TRAÊM CHI PHÍ ÖÔÙC TÍNH ($) Coâng vieäc chung 2.7% 54,054 = 2,000,000 *2.7% Ñaøo ñaát 2.1% 42,042 Khung keøo 6.6% 132,132 Mua thieát bò 30.0% 600,601 Laép thieát bò 5.4% 108,108 Oáng daãn xöû lyù 21.0% 420,420 ảnh Chi phí ño ñaïc 6.0% 120,120 Coâng taùc hoaøn thieän 4.5% 90,090 Coâng taùc ñieän 3.0% 60,060 ThS.Ks Lương văn C Coâng taùc thoaùt nöôùc 5.4% 108,108 Coâng taùc caáp nöôùc 13.2% 264,264 Toång chi phí döï aùn 100.0% 2,000,000 49
  50. P.P ÖÔÙC LÖÔÏNG PHAÀN TRAÊM (Percentages Estimating) Caùc böôùc thöïc hieän:  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc so vôùi toång chi phí  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, xaùc ñònh tyû leä % giöõa chi phí mua saém maùy moùc thieát bò vaø toång chi phí (goïi laø phaàn traêm cuûa thieát bò)  Döïa vaøo döõ lieäu quaù khöù, tính toaùn toång chi ảnh phí cuûa döï aùn môùi (TCPM) = Chi phí thieát bò cuûa döï aùn môùi / phaàn traêm cuûa thieát bò ThS.Ks Lương văn C  Tính chi phí töøng coâng vieäc cuûa döï aùn môùi = tyû leä % cuûa töøng coâng vieäc * TCPM 50