Bài giảng Quy hoạch sử dụng đất - Nguyễn Hữu Ngữ (Phần 2)

Nội dung text: Bài giảng Quy hoạch sử dụng đất - Nguyễn Hữu Ngữ (Phần 2)

1. CHƢƠNG 4 TRÌNH TỰ, NỘI DUNG LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO FAO VÀ BỘ TÀI NGUYÊN & MÔI TRƢỜNG 4.1. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất theo FAO 4.1.1. Các cấp độ quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất đai có thể áp dụng ở 3 cấp theo FAO - Tổ chức lương thực và nông nghiệp thế giới (1993): cấp quốc gia, cấp tỉnh/thành phố và cấp địa phương (bao gồm cấp huyện và xã). Không cần thiết phải theo thứ tự cấp độ nào, tùy theo từng quốc gia mà có thể sử dụng cấp nào mà chính quyền nơi đó có thể quyết định được việc quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi cấp có những quyết định cho việc sử dụng đất đai khác nhau, do vậy mỗi cấp sẽ có phương pháp quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau. Tuy nhiên ở mỗi cấp quy hoạch, cần phải có những chiến lược sử dụng đất đai, chính sách để chỉ rõ các ưu tiên quy hoạch, từ đó trong mỗi đề án sẽ chọn lựa các thứ tự ưu tiên theo chiến lược phát triển và thực hiện đề án quy hoạch theo từng bước một cách nhịp nhàng và thích hợp. Sự tác động qua lại ở 3 cấp này là rất cần thiết và quan trọng. Ở mỗi cấp độ được quy hoạch thì mức độ chi tiết càng gia tăng theo chiều từ trên xuống và đặc biệt khi xuống cấp độ địa phương thì sự tham gia của con người tại địa phương giữ vai trò rất quan trọng. * Cấp độ Quốc gia Ở cấp độ quốc gia thì quy hoạch liên quan đến mục tiêu phát triển của quốc gia đó và cũng liên quan đến khả năng phân chia nguồn tài nguyên. Trong nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất đai không bao gồm sự phân chia thật sự đất đai cho các sử dụng khác nhau, nhưng lại đặt thành dạng ưu tiên cho những đề án cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp quốc gia bao gồm: - Chính sách sử dụng đất đai: cân bằng giữa những sự canh tranh trong nhu cầu về đất đai từ các ngành khác nhau của kinh tế - sản lượng lương thực, cây trồng xuất khẩu, du lịch, bảo vệ thiên nhiên, nhà cửa, phương tiện công cộng, đường xá, kỹ nghệ; - Kế hoạch phát triển quốc gia và ngân sách: xác định đề án và phân chia nguồn tài nguyên cho phát triển; 59
2. - Điều phối các ngành khác nhau trong việc sử dụng đất đai; - Xây dựng luật cho từng chuyên ngành như: quyền sử dụng đất đai, khai thác rừng, và quyền sử dụng nguồn nước. Những mục tiêu của quốc gia thì phức tạp trong việc quyết định chính sách, luật lệ và tính toán tài chính ảnh hưởng đến dân chúng và trong vùng rộng lớn. Chính quyền không thể là những nhà chuyên môn để đối phó với tất cả các vấn đề trong sử dụng đất đai. Do đó, trách nhiệm của nhà quy hoạch là trình bày những thông tin cần thiết có liên quan để chính quyền có thể hiểu rõ và có tác động trong việc tiến hành thực hiện các quy hoạch. * Cấp độ Tỉnh Cấp độ tỉnh không cần thiết là do theo sự phân chia hành chính của tỉnh. Tuy nhiên, trên tầm nhìn chung của cấp quốc gia đối với tỉnh thì khi quy hoạch không phải cứng nhắc quá theo sự phân chia hành chính mà nó giữ vai trò là bậc trung gian giữa quy hoạch cấp quốc gia và cấp địa phương. Những đề án phát triển thường nằm ở cấp độ này vì đây là bước đầu tiên trong quy hoạch đa dạng hoá đất đai và tính thích nghi của nó để phù hợp với những mục tiêu của đề án. Quy hoạch ở cấp quốc gia, trong giai đoạn đầu cần có những thảo luận những ưu tiên phát triển cấp quốc gia và được dịch giải ra các đề án cho tỉnh. Những mâu thuẩn trong ước muốn giữa cấp quốc gia và tỉnh sẽ được hóa giải trong cấp này. Những vấn đề cần quan tâm trong cấp này bao gồm: - Xác định vị trí phát triển như khu đô thị, khu dân cư mới, phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản; xây dựng hệ thống tưới hay hệ thống cung cấp nước; - Nhu cầu cho cải thiện và nâng cấp cơ sở hạ tầng như: hệ thống cung cấp nước, thoát nước, hệ thống giao thông, thương mại và những hỗ trợ trong thị trường hàng hóa; - Phát triển những hướng dẫn về quản lý đất đai, trong việc cải thiện sử dụng đất đai cho mỗi loại đất đai khác nhau. * Cấp độ địa phƣơng (Huyện/Xã) Đơn vị quy hoạch cấp địa phương có thể là huyện hay một nhóm các xã hay một khu vực nằm trong vùng dự án. Ở cấp độ này, quy hoạch thường dễ dàng phù hợp với mong ước của người dân, và cũng kích thích sự đóng góp ý kiến của người dân địa phương trong quy hoạch. Trong bước đầu khi thảo luận 60
3. quy hoạch ở cấp độ tỉnh, chương trình thay đổi sử dụng đất đai hay quản lý phải được thực hiện mang địa phương tính. Về mặt chọn lựa, đây là mức độ đầu tiên của quy hoạch với những ưu tiên được đề ra bởi những người dân địa phương. Quy hoạch cấp địa phương thường thực hiện trong một vùng riêng biệt của đất đai với những gì sẽ được làm, nơi nào, khi nào và ai sẽ chịu trách nhiệm, như: - Lắp đặt hệ thống tưới, tiêu và những công việc bảo vệ; - Thiết kế cơ sở hạ tầng: giao thông, vị trí chợ cho hàng nông sản, phân phối phân bón, thu gom các sản phẩm nông nghiệp, hay những hoạt động khác có quan hệ trực tiếp đến người dân; - Vị trí các loại cây trồng chuyên biệt thích nghi cho từng vùng đất khác nhau, phân chia sử dụng đất theo giải thửa. Ở cấp địa phương này thường cũng phải đáp ứng với những đòi hỏi trực tiếp từ thị trường; thí dụ như vùng thích nghi cho lúa, hay cây ăn trái phải phù hợp với những đề nghị của các công ty có liên quan như: đất này thích nghi, đất này không thích nghi; cần thiết phải quản lý thực hành; chi phí đầu tư cao nhưng thu hồi cũng cao. Nhìn chung, quy hoạch ở những cấp khác nhau cần có những thông tin ở những tỉ lệ khác nhau cũng như những thông tin ở mức độ tổng quát hóa. Những thông tin này có thể được xác định trong các bản đồ. Tỉ lệ bản đồ thích hợp nhất cho quy hoạch cấp quốc gia mà trong đó toàn quốc gia có được trong một tờ bản đồ có thể là 1/5000000, 1/1000000 hay lớn hơn. Trong khi đó thì quy hoạch cấp Tỉnh cần bản đồ tỷ lệ lớn hơn khoảng 1/50000 hay 1/100000. Tuy nhiên, ở cấp độ này có thể sử dụng những thông tin tóm lược ở các tỉ lệ bản đồ 1/250000. Ở cấp độ địa phương, bản đồ có thể ở tỉ lệ giữa 1/20000 đến 1/5000 là tốt nhất. Có thể sử dụng những bản đồ được tạo ra từ không ảnh để làm bản đồ nền ở cấp độ địa phương vì kinh nghiệm cho thấy người dân địa phương có thể nhận diện ra từng khu vực nhà ở và ruộng đất của họ trên không ảnh. Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, quy hoạch sử dụng đất được chia ra làm 4 cấp, đó là: cấp Quốc gia, cấp Tỉnh, cấp Huyện và cấp Xã. Do đó, phương pháp và tỷ lệ bản đồ cho quy hoạch sử dụng đất đai cũng chi tiết hơn. 4.1.2. Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất theo FAO: gồm có 10 bước Bƣớc 1: Thiết lập mục tiêu và các tư liệu có liên quan 61
4. Xác định tình hình, hoàn cảnh hiện tại, tìm ra những nhu cầu của người dân và nhà nước; quyết định trên vùng đất quy hoạch, diện tích cần thực hiện; thống nhất các mục tiêu chung và riêng của quy hoạch; sắp đặt các tư liệu liên quan trong quy hoạch. Bƣớc 2: Tổ chức công việc Quyết định những việc cần làm; xác định những hoạt động cần thực hiện và lựa chọn nhóm chuyên gia làm quy hoạch; xây dựng bảng kế hoạch và thời gian biểu cho các hoạt động và kết quả cần đạt được; tiến hành thảo luận chung giữa các thành viên của nhóm làm quy hoạch sử dụng đất. Bƣớc 3: Phân tích vấn đề Nghiên cứu tình trạng sử dụng đất đai hiện tại, bao gồm việc khảo sát ngoài đồng; trao đổi với các chủ sử dụng đất đai để tìm ra nhu cầu cũng như tầm nhìn, quan điểm của họ; xác định ra các vấn đề hạn chế và phân tích nguyên nhân của chúng; xác định các vấn đề tồn tại cần thay đổi. Bƣớc 4: Xác định các cơ hội cho sự thay đổi Xác định và đề xuất sơ bộ ra các kiểu sử dụng đất đai có thể đạt được mục tiêu đề ra của phương án quy hoạch; trình bày các phương án lựa chọn để mọi người thảo luận. Bƣớc 5: Đánh giá thích nghi đất đai Đối với mỗi kiểu sử dụng đất đai triển vọng, cần xây dựng yêu cầu sử dụng đất đai và đối chiếu yêu cầu sử dụng đất đai này với những đặc tính của đất đai để cho ra được khả năng thích nghi đất đai trong điều kiện tự nhiên cho các kiểu sử dụng có triển vọng đó. Bƣớc 6: Đánh giá sự lựa chọn trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường Đối với mỗi sự lựa chọn cần tiến hành phân tích các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường. Liệt kê ra các kết quả thuận lợi và không thuận lợi của các khả năng chọn lựa. Bƣớc 7: Lọc ra những lựa chọn tốt nhất Tổ chức thảo luận trong toàn cộng đồng xã hội một cách công khai những khả năng chọn lựa khác nhau và kết quả của nó. Dựa trên cơ sở của các thảo luận này và các đánh giá của phần trên mà quyết định những thay đổi trong sử dụng đất đai và các công việc cần làm trong thời gian tới. Bƣớc 8: Chuẩn bị quy hoạch sử dụng đất đai 62
5. Thực hiện giao đất hay đề nghị những kiểu sử dụng đất đai đã được chọn lọc cho các vùng đất đai đã được chọn ra; xây dựng kế hoạch quản lý sử dụng đất đai thích hợp, đưa ra những hướng dẫn về chính sách, chuẩn bị tài chính và những cơ sở pháp luật cho chính quyền, các ban ngành liên quan và người sử dụng đất đai. Bƣớc 9: Thực hiện quy hoạch Nên thực hiện nội dung phương án quy hoạch sử dụng đất theo từng bước và từng chuyên đề cụ thể, nhóm quy hoạch phải làm việc liên kết với các ngành thực hiện quy hoạch. Bƣớc 10: Theo dõi và xem xét chỉnh sửa quy hoạch Theo dõi tiến độ thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo các mục tiêu đề ra; tiến hành điều chỉnh quy hoạch trong những trường hợp cần thiết. Trên cơ sở 10 bước trình bày trên, ta có thể gom lại thành các nhóm theo tính liên hoàn của nó như sau: - Nhận diện ra vấn đề: bước 1-3 - Xác định những khả năng có thể lựa chọn: bước 4-6 - Xác định phương án tối ưu và tiến hành quy hoạch: bước 7-8 - Đưa phương án quy hoạch vào thực tiễn, rút ra các bài học kinh nghiệm: bước 9-10. 4.1.3. Cần thiết cho uyển chuyển Trong các bước và những phương thức chi tiết được mô tả trong mỗi bước cần phải thực hiện một cách nghiêm ngặt. Tuy nhiên, có những trường hợp trong các đề án quy hoạch sử dụng đất đai khác nhau thì có tính biến động khác nhau rất nhiều nên các bước được trình bày trên cũng phải uyển chuyển thích hợp cho từng trường hợp khác nhau để đạt được tính tốt nhất phù hợp với điều kiện địa phương. Cần nhất phải hiểu mục đích của mỗi bước hay phương thức chi tiết để có thể quyết định thực hiện theo sự cần thiết trong phương thức đó hay có thể cải biên lại hoặc xem có bỏ sót những tình huống chuyên biệt quan trọng nào không. Qua các bước được trình bày ở trên và những mô tả liên hệ đến việc chuẩn bị cho quy hoạch sử dụng đất đai là những yêu cầu cần thiết cần phải có cho quy hoạch nên đây là công việc không phải quá cứng nhắc theo từng bước một trong phương thức của nó. Hai phương pháp khác cho quy hoạch là: quy 63
6. hoạch khẩn cấp và quy hoạch phụ thêm. - Quy hoạch khẩn cấp Những nhà quy hoạch sử dụng đất đai chỉ được mời đến khi sự việc nơi đó đã xảy ra và đã được nhận thấy, thí dụ như tình trạng đất bị xoáy mòn trầm trọng hay gây ra sự mặn hóa do phát triển các hệ thống tưới quá nhiều ở thượng lưu. Những sự chẩn đoán tức thì này phải được thực hiện dựa trên cơ sở của việc đi quan sát ngoài thực tế và các thông tin cần thiết cần phải thu thập ngay. Những đề nghị cho các hành động sửa chữa là rất cần thiết trong lúc này, do đó tiến trình quy hoạch sẽ bắt đầu từ bước 3, là phân tích vấn đề, và kết thúc một cách cụ thể theo từng bước từ 4 đến 10. Không có một phương thức cụ thể nào chỉ rõ trong các tình huống như thế này mà thường là do kinh nghiệm xác định ra các công việc cần thiết của đội quy hoạch và những phần chuyên môn về nguồn tài nguyên đất đai, khoa học xã hội, cũng như về chiều hướng hành chính và luật pháp liên quan đến sử dụng đất đai. - Quy hoạch phụ thêm Do quy hoạch không cần thiết phải tiến hành theo phương thức riêng biệt và thời gian cứng nhắc, nên trong quy hoạch có thể thực hiện phụ thêm bằng cách đưa ra một sự thay đổi nhỏ trong sử dụng đất đai của địa phương. Tiện lợi là khắc phục được những sai lầm nhận ra sớm trước khi quá trầm trọng, như quy hoạch cho vùng trồng trọt đang bị dịch hại tấn công. Điều này bản thân người dân cá thể khó có thể giải quyết được, mà nhà quy hoạch có thể đóng góp bằng cách tìm ra các phương pháp quy hoạch phụ thêm kèm theo quy hoạch chính. Các nhà quy hoạch có thể hổ trợ giúp đỡ thay đổi bằng cách quy hoạch phụ thêm dựa vào các kỹ năng chuyên môn riêng của họ. Khởi đầu cho việc quy hoạch phụ thêm là bắt đầu từ người sử dụng đất đai (phương pháp quy hoạch từ dưới lên trên – bottom-up). Phương pháp này đòi hỏi là cơ quan quy hoạch như là một nơi để có sự giao tiếp thường xuyên với người sử dụng đất đai, và từ đó có thể xây dựng phương án quy hoạch cụ thể cho từng yêu cầu cấp thiết trong từng giai đoạn. Về mặt chuyên môn quy trình thì phương pháp này một lần nữa cũng cho thấy phải bắt đầu từ bước phân tích vấn đề, bước 3 và tiếp theo sau các bước từ 4-10 theo quy định chung của quy trình quy hoạch, trong đó có một hoặc hơn một giải pháp cho những vấn đề khó khăn đã được nhận ra, cũng như 64
7. những kết quả liên quan và hành động thực hiện. 4.1.4. Quy hoạch và thực hiện Quy hoạch được xây dựng để từ đó đưa ra thực hiện trên thực tế, nên nếu chỉ quy hoạch cho biết hoặc phục vụ cho một vấn đề hội thảo nào thì rất là phí công cho việc xây dựng một chuyên đề quy hoạch. Thỉnh thoảng, kết quả của quy hoạch cho ra những kiến nghị không thích hợp theo ước muốn hay không thực tế. Tuy nhiên, hầu hết các kết quả của quy hoạch đều thay đổi sử dụng đất đai theo chiều hướng thuận lợi theo mục tiêu quy hoạch ban đầu. Trong hầu hết các trường hợp thì thực hiện quy hoạch không thuộc trong tiến trình quy hoạch mà nó là phần ứng dụng thực tế. Bước thứ 8 là bước tách riêng ra cho thực hiện quy hoạch, trong khi đó thì bước thứ 10 lại nằm trong tiến trình theo dõi và các hoạt động khác trong quy hoạch mà nó tồn tại song song với thực hiện quy hoạch. Trong khi đó, bước thứ 9 cho thấy được vai trò tiềm năng của nhóm quy hoạch trong khi thực hiện. Ở cấp độ quốc gia, thực hiện quy hoạch thường là vấn đề của chính quyền để có thể quyết định theo các ưu tiên phát triển. Trong khi đó, quy hoạch ở cấp Tỉnh thường được thực hiện thông qua các đề án phát triển và đòi hỏi nhiều nhân lực và kinh phí hơn trong thực hiện so với cấp quốc gia mà quy hoạch như là phần cơ sở chung cho việc dự đoán tương lai. Do đó, trong trường hợp này thì bước thứ 8 và 9 mang tính hữu hiệu cho việc đánh giá tiền đề án. Quy hoạch sử dụng đất đai ở cấp địa phương Huyện, Xã có tính tổng hợp hơn và sử dụng cùng tài lực của nhóm quy hoạch như cấp Tỉnh. 4.2. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng (theo thông tư số19/2009) 4.2.1. Trình tự, nội dung lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 4.2.1.1. Trình tự, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp quốc gia 1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của cả nước: 65
8. a) Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu về điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên theo vùng lãnh thổ gồm đặc điểm địa lý, địa hình, địa mạo, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng, tài nguyên nước, rừng, khoáng sản và tài nguyên biển, hiện trạng cảnh quan môi trường và các hệ sinh thái; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về hiện trạng kinh tế, xã hội của cả nước gồm: - Tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế; thực trạng phát triển các ngành kinh tế; - Dân số, lao động, việc làm và thu nhập; tập quán có liên quan đến sử dụng đất; - Phân bố, mức độ phát triển các đô thị và các khu dân cư nông thôn; - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật về giao thông, thuỷ lợi, điện và cơ sở hạ tầng xã hội về văn hoá, y tế, giáo dục - đào tạo, thể dục - thể thao; c) Thu thập thông tin về hiện trạng sử dụng đất của cả nước, của các tỉnh; d) Thu thập các thông tin, dữ liệu về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội của cả nước, các vùng lãnh thổ, các tỉnh; đ) Thu thập thông tin, dữ liệu và bản đồ về quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực có liên quan đến việc sử dụng đất; e) Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và chỉ tiêu quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực có tác động đến việc sử dụng đất; g) Phân tích, đánh giá tác động của biến đổi khí hậu (nước biển dâng, sa mạc hoá, thiếu nguồn nước, lũ lụt, bão, xâm nhập mặn, nhiệt độ tăng, ) đến việc sử dụng đất. 2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất: a) Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của cả nước (cụ thể đến từng vùng kinh tế - xã hội) theo các mục đích sử dụng đối với giai đoạn mười (10) năm trước như sau: - Đối với nhóm đất nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất khu bảo tồn thiên nhiên; - Đối với nhóm đất phi nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất đô thị, đất khu công nghiệp, đất di tích danh thắng, đất để xử lý, chôn lấp rác thải nguy hại và đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia. b) Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước: 66
9. - Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được Quốc hội quyết định; - Đánh giá những mặt được, những mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. c) Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của từng vùng kinh tế - xã hội và tổng hợp thành bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp quốc gia. 3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất: a) Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị; b) Định hướng dài hạn về sử dụng đất: - Quan điểm sử dụng đất cho giai đoạn hai mươi (20) năm tới và giai đoạn tiếp theo; - Định hướng sử dụng đất theo mục đích sử dụng và theo các vùng kinh tế - xã hội. 4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất: a) Tổng hợp, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của các Bộ, ngành, các tỉnh và nhu cầu sử dụng đất để điều tiết thị trường đất đai; b) Xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã được dự báo tại điểm a khoản này; c) Xác định diện tích đất để phân bổ cho mục đích nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất khu bảo tồn thiên nhiên; diện tích đất để phân bổ cho mục đích phi nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất khu công nghiệp, đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất di tích danh thắng và đất phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia; d) Đối với mỗi mục đích sử dụng đất quy định tại điểm c khoản này cần xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất, diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch; đ) Diện tích các loại đất quy định tại điểm c mục này được phân bổ cụ thể cho từng tỉnh; e) Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của từng vùng kinh tế, xã hội và tổng hợp thành bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. 5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội, môi trường: a) Tác động đến phát triển nông nghiệp, công nghiệp, du lịch và dịch vụ; 67
10. b) Đánh giá hiệu quả kinh tế đất của phương án quy hoạch sử dụng đất theo dự kiến nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; c) Đánh giá khả năng bảo đảm an ninh lương thực của phương án quy hoạch sử dụng đất; d) Đánh giá hiệu quả xã hội của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với việc giải quyết quỹ đất ở, mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ dân phải di dời chỗ ở, số lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp do chuyển mục đích sử dụng đất; đ) Đánh giá khả năng khai thác hợp l‎ý tài nguyên thiên nhiên, yêu cầu phát triển diện tích phủ rừng của phương án quy hoạch sử dụng đất; e) Đánh giá vấn đề tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn văn hoá các dân tộc của phương án quy hoạch sử dụng đất; g) Đánh giá mức độ đô thị hóa, mức độ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia; h) Đánh giá môi trường chiến lược đối với phương án quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. 6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu: a) Chỉ tiêu các loại đất đã xác định trong phương án quy hoạch sử dụng đất được phân chia cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu đã xác định tại điểm a khoản này được phân bổ cụ thể đến từng năm; c) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; d) Xác định danh mục các công trình, dự án quan trọng cấp quốc gia trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu. 7. Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gồm: a) Giải pháp về chính sách; b) Giải pháp về nguồn lực và vốn đầu tư; c) Giải pháp về khoa học - công nghệ; d) Giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; đ) Giải pháp về tổ chức thực hiện. 4.2.1.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối cấp quốc gia 1. Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu: 68
11. a) Điều tra, thu thập bổ sung các thông tin, dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của cả nước phục vụ cho việc lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; c) Thu thập thông tin, dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất của cả nước và của các tỉnh. 2. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ đầu: a) Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đã được Quốc hội quyết định; b) Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối: a) Xác định phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; b) Tổng hợp các chỉ tiêu cần thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm a khoản này và các chỉ tiêu của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã được xác định tại điểm a khoản 6 Điều 6 của Thông tư 19; c) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm b khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối. Đối với các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện, các chỉ tiêu phải điều chỉnh thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Thông tư 19; d) Chỉ tiêu sử dụng đất của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối được phân bổ cụ thể đến từng năm; đ) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; e) Xác định danh mục các công trình, dự án quan trọng cấp quốc gia trong kỳ kế hoạch. 4. Đề xuất các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 4.2.1.3. Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 4.2.1.3.1.Nguyên nhân của việc điều chỉnh, bổ sung phương án QHSDĐ 69
12. Yêu cầu quy hoạch đất ở nước ta rất bức thiết, mặt khác do điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kiến thức và kinh nghiệm làm quy hoạch ở nước ta có những hạn chế nhất định, vì vậy các phương án quy hoạch đã được xây dựng ở mức độ này, ở mức độ khác. Mặt khác, nền sản xuất xã hội phát triển rất mạnh đòi hỏi phải có những điều chỉnh, bổ sung quy hoạch. Công tác quy hoạch có đặc điểm quan trọng là phục vụ đắc lực cho nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của quốc gia trong từng thời kỳ nhất định, trong khi đó, tình hình chính trị, kinh tế, xã hội ở nước ta, nhất là trong giai đoạn gần đây, có sự thay đổi nhanh chóng, điều đó cần có điều chỉnh quy hoạch. Như vậy, quy hoạch đất là công việc không chỉ làm một lần là xong mà phải làm đi làm lại, bởi trong từng thời gian nó mang tính ổn định song không phải là bất di, bất dịch. Có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến yêu cầu điều chỉnh, bổ sung quy hoạch. Mặt khác công tác này được tiến hành trong những điều kiện cụ thể hết sức khác nhau. Do những yếu tố như vậy nội dung và phương pháp của nó cũng phải hết sức linh hoạt. Mục đích của công việc này là nhằm hoàn chỉnh và nâng cao chất lượng của phương án quy hoạch. Nói cách khác, phải trên cơ sở của phương án quy hoạch đã có, dựa vào tài liệu mới hoặc những thay đổi về mặt này, mặt khác mà xác định yêu cầu phải điều chỉnh, bổ sung vấn đề gì một cách cụ thể. Các nguyên nhân phổ biến dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất bao gồm: - Do có chủ trương phát triển kinh tế xã hội mới: trong những trường hợp nhất định, do yêu cầu phát triển cảu nền kinh tế xã hội hoặc do những lí do đặc biệt khác như thiên tai tác động sẽ có nhiều chủ trương kinh tế, chính sách thay đổi dẫn đến yêu cầu phải tổ chức lại sản xuất, tổ chức lại ruộng đất, do đó quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với điều kiện thực tế khách quan và yêu cầu chủ quan của nền kinh tế. - Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương: sự thay đổi địa giới hành chính sẽ dẫn tới sự thay đổi phạm vi quản lý kinh tế, xã hội, quản lý đất đai, thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất của địa phương. Điều này đòi hỏi các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với quỹ đất và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội mới của địa phương. 70
13. - Do có sự thay đổi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên liên quan trực tiếp: trong thực tế, các phương án quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ và là định hướng để lập quy hoạch sử dụng đất sử dụng cấp dưới. Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất sử dụng của cấp trên. Do vậy khi nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất cấp trên có sự thay đổi sẽ dẫn tới nội dung phương án quy hoạch sử dụng đất cấp dưới liên quan trực tiếp bị thay đổi theo. Điều này dẫn tới việc phải điều chỉnh phương án quy hoạch sử dụng đất cấp dưới trực tiếp có liên quan. - Do có những tài liệu điều tra cơ bản mới: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội là những yếu tố luôn luôn thay đổi, quá trình thu thập thông tin để làm quy hoạch thông thường chỉ trong một thời điểm nhất định dẫn đến nhiều khi quy hoạch làm xong đã lạc hậu với tình hình. Vì những điều đó, phải luôn khảo sát, thu thập để bổ sung cho tình hình cơ bản và từ đó bổ sung cho quy hoạch. Ví dụ: do sự thay đổi của quá trình sử dụng đất dẫn đến sự thay đổi về tính chất nông hóa (thay đổi tình hình cơ bản). Sự thay đổi này đòi hỏi phải có sự thay đổi của cây trồng. - Do có tài liệu kỹ thuật mới: có nhiều tài liệu kỹ thuật mới dẫn đến phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, trong đó quan trọng nhất là có bản đồ địa hình mới. Những tài liệu kỹ thuật mới giúp cho việc điều chỉnh, nâng cao chất lượng phương án quy hoạch cũng như bổ sung nội dung mới để hoàn chỉnh phương án quy hoạch hiện có. Ví dụ: chưa có bản đồ địa hình tỷ lệ lớn thì chưa thể thiết kế mặt bằng khu trung tâm, các công trình hình tuyến đòi hỏi thiết kế phức tạp. Đến khi có bản đồ địa hình tỷ lệ lớn thì có thể hoàn chỉnh các nội dung này. - Do có trang bị kỹ thuật mới: tổ chức sản xuất cũng như tổ chức sử dụng ruộng đất không thể thay thế trang bị kỹ thuật. Khi trang bị kỹ thuật thay đổi vấn đề tổ chức ruộng đất phải thay đổi, nói cách khác phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch. Ví dụ: điều kiện cơ giới hóa thay đổi dẫn đến quy hoạch, thiết kế đồng ruộng thay đổi. Việc tiến hành điều chỉnh, bổ sung thiết kế quy hoạch đất đai phải tiến hành chủ động, sáng tạo song tuyệt đối không tùy tiện. Phần lớn do các đơn vị sử dụng đất, các xã tự làm. Khi có những điều chỉnh lớn hoặc bổ sung cho 71
14. những nội dung có yêu cầu chuyên môn cao thì cần có sự giúp đỡ của các cơ quan quy hoạch. Trong trường hợp có những thay đổi lớn, nhất là thay đổi phân bố sử dụng đất, trước khi tiến hành chỉnh lý, bổ sung quy hoạch cần phải xin ý kiến của cấp trên và khi làm xong trình duyệt lại. 4.2.1.3.2. Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 1. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: a) Điều tra, phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định; b) Xây dựng phương án điều chỉnh phân bổ quỹ đất theo mục đích sử dụng quy định tại điểm c khoản 4 Điều 6 của Thông tư 19 trong thời gian còn lại của kỳ quy hoạch sử dụng đất và cụ thể đến từng tỉnh; c) Xây dựng bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. 2. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia theo các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 7 của Thông tư 19; b) Tổng hợp phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; c) Xác định tổng chỉ tiêu trong phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm b mục này và các chỉ tiêu khác cần điều chỉnh; d) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm c khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện thì điều chỉnh cho kỳ kế hoạch sau hoặc công bố hủy bỏ; đ) Chỉ tiêu sử dụng đất của phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được phân bổ cụ thể đến từng năm còn lại của kỳ kế hoạch; e) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; g) Xác định danh mục các công trình, dự án quan trọng cấp quốc gia trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; 72
15. h) Đề xuất các giải pháp quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19 phù hợp với yêu cầu tổ chức thực hiện phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. 4.2.2. Trình tự, nội dung lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh 4.2.2.1. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp tỉnh 1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: a) Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 của Thông tư 19 trên địa bàn của tỉnh; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về hiện trạng kinh tế, xã hội của tỉnh theo các nội dung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 của Thông tư 19; c) Thu thập thông tin hiện trạng sử dụng đất của tỉnh, của các đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp; d) Thu thập các thông tin, dữ liệu về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội có liên quan đến việc sử dụng đất của tỉnh; đ) Thu thập các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các huyện trực thuộc đã được quyết định, xét duyệt; e) Thu thập thông tin, dữ liệu và bản đồ quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn tỉnh; g) Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và các chỉ tiêu quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực có tác động đến việc sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; h) Phân tích, đánh giá tác động của biến đổi khí hậu (nước biển dâng, sa mạc hoá, thiếu nguồn nước, lũ lụt, bão, xâm nhập mặn, nhiệt độ tăng, ) đến việc sử dụng đất. 2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất: a) Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của tỉnh theo các mục đích sử dụng đối với giai đoạn mười (10) năm trước, gồm: - Nhóm đất nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản tập trung; - Nhóm đất phi nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất khu công nghiệp (bao gồm cả cụm công nghiệp), đất để 73
16. xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp tỉnh; đất phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia và cấp tỉnh; đất cho hoạt động khoáng sản; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do cấp tỉnh quản lý; đất di tích danh thắng và đất khu du lịch; - Nhóm đất chưa sử dụng, đánh giá cụ thể đối với đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây. b) Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm: - Chỉ tiêu do cấp quốc gia phân bổ; - Chỉ tiêu do cấp tỉnh xác định; - Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. c) Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất: a) Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị và du lịch; b) Định hướng dài hạn về sử dụng đất: - Quan điểm sử dụng đất cho giai đoạn hai mươi (20) năm tới và giai đoạn tiếp theo; - Định hướng sử dụng đất theo mục đích sử dụng. 4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất: a) Tổng hợp, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của các đơn vị hành chính cấp huyện và của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn tỉnh; trong đó làm rõ nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội và tái định cư; b) Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn tỉnh đã được cấp quốc gia phân bổ; c) Xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã được xác định tại điểm a và điểm b mục này; d) Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh, phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể diện tích đất nông nghiệp, trong đó làm rõ đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản tập trung; đất phi nông nghiệp, trong đó làm rõ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất cho hoạt động khoáng sản, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất 74
17. nghĩa trang, nghĩa địa do tỉnh quản lý, đất di tích danh thắng, đất khu du lịch và đất phát triển hạ tầng cấp tỉnh; đ) Đối với mỗi mục đích sử dụng đất quy định tại điểm b và điểm d mục này cần xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất, diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch; e) Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của tỉnh; g) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; h) Diện tích các loại đất nêu tại các điểm b, d, e và g mục này được phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện; i) Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e và g khoản 5 Điều 6 của Thông tư 19. 6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu a) Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu đã được xác định tại điểm a mục này được phân bổ cụ thể đến từng năm; c) Xác định danh mục các công trình, dự án quan trọng cấp tỉnh trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; d) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại tỉnh. 7. Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 4.2.2.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối cấp tỉnh 1. Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu: a) Điều tra, thu thập bổ sung các thông tin, dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh phục vụ cho việc lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; 75
18. c) Thu thập thông tin, dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất của tỉnh và của các huyện. 2. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước: a) Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm: - Chỉ tiêu do cấp quốc gia phân bổ; - Chỉ tiêu do cấp tỉnh xác định. b) Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối: a) Xác định phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; b) Tổng hợp chỉ tiêu cần thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm a khoản này và các chỉ tiêu của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã được xác định tại điểm a khoản 6 Điều 9 của Thông tư 19; c) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm b khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối. Đối với các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện, các chỉ tiêu phải điều chỉnh thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 19; d) Chỉ tiêu sử dụng đất của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối được phân bổ cụ thể đến từng năm; đ) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp tỉnh trong kỳ kế hoạch; e) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại tỉnh. 4. Đề xuất các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 4.2.2.3. Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh 1. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: a) Điều tra, phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất của tỉnh đã được xét duyệt; 76
19. b) Xây dựng phương án điều chỉnh phân bổ quỹ đất trong thời gian còn lại của kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể đến từng đơn vị hành chính cấp huyện đối với các mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ và e khoản 4 Điều 9 của Thông tư 19; c) Xây dựng bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. 2. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của tỉnh theo các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 10 của Thông tư 19; b) Tổng hợp phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của tỉnh; c) Xác định tổng chỉ tiêu trong phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm b khoản này và các chỉ tiêu khác cần điều chỉnh; d) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm c khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện thì điều chỉnh cho kỳ kế hoạch sau hoặc công bố huỷ bỏ; đ) Chỉ tiêu sử dụng đất của phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được phân bổ cụ thể cho từng năm còn lại của kỳ kế hoạch; e) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp tỉnh trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; g) Điều chỉnh dự kiến thu ngân sách từ đất đai và các khoản chi cho đất đai theo nội dung quy định tại điểm e khoản 2 Điều 10 của Thông tư 19; h) Đề xuất các giải pháp quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19 phù hợp với yêu cầu tổ chức thực hiện phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. 4.2.3. Trình tự, nội dung lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện 4.2.3.1. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp huyện 1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội: a) Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 của Thông tư 19 trên địa bàn huyện; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về hiện trạng kinh tế, xã hội của huyện theo các nội dung quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Thông tư 19; 77
20. c) Thu thập thông tin, dữ liệu hiện trạng sử dụng đất của huyện, của các đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp; d) Thu thập các thông tin, dữ liệu về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội có liên quan đến việc sử dụng đất của huyện; đ) Thu thập các thông tin, dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước của các xã trực thuộc đã được xét duyệt; e) Thu thập thông tin, dữ liệu và bản đồ quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn huyện; g) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, biến đổi khí hậu tác động đến việc sử dụng đất theo quy định tại điểm g và điểm h khoản 1 Điều 9 của Thông tư 19. 2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất: a) Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của huyện theo các mục đích sử dụng đối với giai đoạn mười (10) năm trước gồm: - Nhóm đất nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất khu bảo tồn thiên nhiên, đất nuôi trồng thủy sản (bao gồm đất nuôi trồng thủy sản tập trung và đất nuôi trồng thủy sản không tập trung), đất làm muối; - Nhóm đất phi nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất khu công nghiệp (bao gồm cả cụm công nghiệp), đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (gồm cấp tỉnh và cấp huyện), đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất cho hoạt động khoáng sản, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa (do tỉnh và do huyện quản lý), đất di tích danh thắng, đất khu du lịch, đất có mặt nước chuyên dùng và đất phát triển hạ tầng (có tầm quan trọng quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện); - Nhóm đất chưa sử dụng đánh giá cụ thể đối với đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây. b) Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước: - Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm chỉ tiêu do cấp tỉnh phân bổ và chỉ tiêu do cấp huyện xác định; 78
21. - Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. c) Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất: a) Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp; phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn và du lịch. b) Định hướng dài hạn về sử dụng đất: - Quan điểm sử dụng đất cho giai đoạn hai mươi (20) năm tới và giai đoạn tiếp theo; - Định hướng sử dụng đất theo mục đích sử dụng. 4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất: a) Tổng hợp, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của các đơn vị hành chính cấp xã và của các ngành, lĩnh vực tại địa phương; trong đó làm rõ nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội và tái định cư; b) Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được cấp tỉnh phân bổ; c) Xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã được xác định tại điểm a và điểm b mục này; d) Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của huyện, phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể diện tích đất nông nghiệp, trong đó làm rõ đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đất làm muối; đất phi nông nghiệp, trong đó làm rõ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp huyện; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý và đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đ) Đối với mỗi mục đích sử dụng đất quy định tại điểm b và điểm d mục này cần xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch; e) Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện; g) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; 79
22. h) Diện tích các loại đất nêu tại các điểm b, d, e và g mục này được phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp xã; i) Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội và môi trường theo quy định tại các điểm a, b, d, đ và e khoản 5 Điều 6 của Thông tư 19. 6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu: a) Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu đã được xác định tại điểm a khoản này được phân bổ cụ thể đến từng năm; c) Xác định danh mục các công trình, dự án quan trọng cấp huyện trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; d) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại huyện. 7. Đề xuất các giải pháp quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19 phù hợp với yêu cầu tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại huyện. 4.2.3.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối cấp huyện 1. Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu: a) Điều tra, thu thập bổ sung các thông tin, dữ liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện phục vụ cho việc lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; c) Thu thập thông tin, dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất của huyện và của các xã. 2. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước của huyện: a) Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm: - Chỉ tiêu do cấp tỉnh phân bổ; - Chỉ tiêu do cấp huyện xác định. b) Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân của những tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 80
23. 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối: a) Xác định phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất theo kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; b) Tổng hợp chỉ tiêu cần thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm a khoản này và các chỉ tiêu của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối đã được xác định tại điểm a khoản 6 Điều 12 của Thông tư 19; c) Xác định các chỉ tiêu quy định tại mục 2 phần này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối. Đối với các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện, các chỉ tiêu phải điều chỉnh thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Thông tư 19; d) Chỉ tiêu sử dụng đất của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối được phân bổ cụ thể đến từng năm; đ) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp huyện trong kỳ kế hoạch; e) Dự kiến thu ngân sách từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại huyện. 4. Đề xuất các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 4.2.3.3. Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện 1. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: a) Điều tra, phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất của huyện đã được xét duyệt; b) Xây dựng phương án điều chỉnh phân bổ quỹ đất trong thời gian còn lại của kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể đến từng đơn vị hành chính cấp xã đối với các mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ và e khoản 4 Điều 12 của Thông tư 19; c) Xây dựng bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. 2. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của huyện theo các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 13 của Thông tư 19; 81
24. b) Xác định phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của huyện; c) Tổng hợp chỉ tiêu trong phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm b khoản này và các chỉ tiêu cần điều chỉnh; d) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm c khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện thì điều chỉnh cho kỳ kế hoạch sau hoặc công bố huỷ bỏ; đ) Chỉ tiêu sử dụng đất của phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được phân bổ cụ thể cho từng năm còn lại của kỳ kế hoạch; e) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp huyện trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; g) Dự kiến thu ngân sách từ đất đai và các khoản chi cho đất đai theo nội dung quy định tại điểm e khoản 3 Điều 13 của Thông tư 19; h) Đề xuất các giải pháp quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19 phù hợp với yêu cầu tổ chức thực hiện phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. 4.2.4. Trình tự, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã 4.2.4.1. Trình tự, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp xã 1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã: a) Việc điều tra, phân tích, đánh giá các thông tin, dữ liệu của xã để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu được thực hiện theo nội dung quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 12 của Thông tư 19; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được xét duyệt; c) Thu thập thông tin, dữ liệu về bản đồ địa chính và các loại bản đồ khác của xã; d) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, biến đối khí hậu tác động đến việc sử dụng đất của xã theo quy định tại điểm g và điểm h khoản 1 Điều 9 của Thông tư 19. 2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất: a) Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất đối với giai đoạn mười (10) năm trước gồm: 82
25. - Nhóm đất nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất lúa nước, đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác; - Nhóm đất phi nông nghiệp, đánh giá cụ thể đối với đất đô thị; đất khu dân cư nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất quốc phòng; đất an ninh; đất khu công nghiệp; đất cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ; đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất phát triển hạ tầng; đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác; - Nhóm đất chưa sử dụng, đánh giá cụ thể đối với đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây. b) Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước - Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân của những tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. c) Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 3. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng của cấp xã. 4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất: a) Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch của xã; trong đó làm rõ nhu cầu sử dụng đất phục vụ các mục tiêu công ích và chính sách xã hội; b) Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được cấp huyện phân bổ; c) Xác định khả năng đáp ứng về đất đai cho nhu cầu sử dụng đất đã được xác định tại điểm a và điểm b mục này; d) Xác định diện tích đất để phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, phương án quy hoạch sử dụng đất cần xác định cụ thể: diện tích đất lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác, đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã, đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý, đất sông, suối, đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác; 83
26. đ) Đối với mỗi mục đích sử dụng đất quy định tại điểm b và điểm d mục này cần xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất, diện tích đất từ các mục đích khác chuyển sang trong kỳ quy hoạch; e) Xác định diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã; g) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; h) Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã. 5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã hội: a) Đánh giá hiệu quả thu, chi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phương án quy hoạch sử dụng đất; đánh giá hiệu quả kinh tế của việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn xã; tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn; b) Đánh giá việc giải quyết quỹ đất ở, khả năng giải quyết đất sản xuất nông nghiệp, mức độ thu nhập đối với xã vùng nông thôn không thuộc khu vực phát triển đô thị; Đánh giá mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ dân phải di dời chỗ ở, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đối với các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị. c) Đánh giá việc bảo tồn các di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh trên địa bàn xã; đánh giá việc bảo tồn bản sắc dân tộc đối với các xã thuộc khu vực dân tộc thiểu số. 6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu: a) Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu đã được xác định tại điểm a mục này được phân bổ cụ thể đến từng năm; c) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp xã trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu. 7. Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19 và các giải 84
27. pháp để xác định ranh giới ngoài thực địa đối với diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cấp quốc gia do cấp trên phân bổ xuống. 4.2.4.2. Trình tự, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối cấp xã 1. Điều tra, thu thập thông tin, dữ liệu: a) Điều tra, thu thập bổ sung các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã phục vụ cho việc lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối; b) Thu thập các thông tin, dữ liệu về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu; c) Thu thập thông tin, dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất của xã. 2. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước: a) Đánh giá về kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, gồm: - Chỉ tiêu do cấp huyện phân bổ; - Chỉ tiêu do cấp xã xác định. b) Đánh giá mặt được, mặt chưa được và nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối: a) Xác định tổng chỉ tiêu sử dụng đất cần thực hiện cho kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối theo nội dung quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 13 của Thông tư 19; b) Tổng hợp các chỉ tiêu quy định tại điểm a khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối. Xác định các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện, các chỉ tiêu cần điều chỉnh thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai thì phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; c) Chỉ tiêu sử dụng đất của kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối được phân bổ cụ thể đến từng năm; d) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp xã trong kỳ kế hoạch. 4. Đề xuất các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối theo quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 85
28. 4.2.4.3. Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã 1. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: a) Điều tra, phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất của xã đã được xét duyệt; b) Xây dựng phương án điều chỉnh phân bổ quỹ đất trong thời gian còn lại của kỳ quy hoạch sử dụng đất đối với các mục đích sử dụng đất quy định các điểm d, đ và e khoản 4 Điều 15 của Thông tư 19; c) Xây dựng bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. 2. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất: a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của xã theo các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 16 của Thông tư 19; b) Xác định phần chỉ tiêu chưa thực hiện đối với diện tích đất được phân bổ cho các nhu cầu sử dụng, diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng tính đến thời điểm điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất; c) Tổng hợp chỉ tiêu trong phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy định tại điểm b mục này và các chỉ tiêu khác cần điều chỉnh; d) Xác định các chỉ tiêu quy định tại điểm c khoản này mà có khả năng thực hiện để bố trí trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; các chỉ tiêu không có khả năng thực hiện thì điều chỉnh cho kỳ kế hoạch sau hoặc công bố huỷ bỏ; đ) Chỉ tiêu sử dụng đất của phương án điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất được phân bổ cụ thể cho từng năm còn lại của kỳ kế hoạch; e) Xác định danh mục các công trình, dự án có tầm quan trọng cấp xã trong thời gian còn lại của kỳ kế hoạch; g) Đề xuất các giải pháp quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 19. 4.2.5. Thẩm định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 4.2.5.1. Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất 1. Cơ sở pháp l‎ý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất: a) Đánh giá việc chấp hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định về trình tự, nội dung, hồ sơ lập quy hoạch sử dụng đất; b) Đánh giá mức độ tin cậy của các thông tin, số liệu, dữ liệu sử dụng trong việc lập quy hoạch sử dụng đất; cơ sở tính toán các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất. 86
29. 2. Mức độ phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực và các địa phương: a) Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia thì đánh giá mức độ phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực; b) Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì đánh giá mức độ phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn tỉnh; quy hoạch phát triển của các ngành, lĩnh vực tại địa phương; c) Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì đánh giá mức độ phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trường hợp chưa có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện thì đánh giá mức độ phù hợp của quy hoạch sử dụng đất với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của huyện được thể hiện trong nghị quyết của Hội đồng nhân dân; d) Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp xã thì đánh giá mức độ phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của huyện, nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp xã về phát triển kinh tế - xã hội. 3. Thẩm định về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường: a) Hiệu quả kinh tế đối với phát triển nông nghiệp, công nghiệp, du lịch và dịch vụ của phương án quy hoạch sử dụng đất; b) Hiệu quả kinh tế của phương án quy hoạch sử dụng đất theo dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; c) Yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực của phương án quy hoạch sử dụng đất; d) Hiệu quả xã hội của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với việc giải quyết quỹ đất ở, đất phục vụ cho mục đích công ích, mức độ ảnh hưởng đến đời sống các hộ dân phải di dời chỗ ở, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; đ) Sự phù hợp của phương án quy hoạch sử dụng đất đối với yêu cầu khai thác hợp l‎ý tài nguyên thiên nhiên, phát triển rừng, bảo vệ môi trường; 87
30. e) Yêu cầu tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, bảo tồn văn hoá các dân tộc của phương án quy hoạch sử dụng đất. 4. Thẩm định tính khả thi của việc chuyển mục đích sử dụng đất, khả năng đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích; cơ sở khoa học và thực tiễn của các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. 4.2.5.2. Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất 1. Thẩm định tính phù hợp về số liệu giữa phương án phân bổ quỹ đất trong kế hoạch sử dụng đất với phương án phân bổ quỹ đất cho năm (05) năm tương ứng trong quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt. 2. Thẩm định mức độ phù hợp của phương án phân bổ quỹ đất cho từng năm trong kế hoạch sử dụng đất với nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế, xã hội năm (05) năm, hàng năm của cả nước hoặc của địa phương và của các ngành. 3. Thẩm định tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất gồm khả năng đầu tư để thực hiện các công trình, dự án trong kỳ kế hoạch sử dụng đất, khả năng thực hiện việc thu hồi đất và các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. 4.2.5.3. Nội dung thẩm định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nội dung thẩm định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 18 và Điều 19 của Thông tư 19. 4.2.5.4. Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cơ quan chủ trì thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyết định thành phần, số lượng các thành viên tham gia hội đồng thẩm định. Cơ cấu của hội đồng thẩm định gồm đại diện cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên môn, hội nghề nghiệp, các chuyên gia và các nhà khoa học có liên quan. 4.2.5.5. Kiểm tra, khảo sát thực địa để thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chủ trì thẩm định tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa tại địa phương lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2. Nội dung kiểm tra, khảo sát gồm: a) Trình tự, thủ tục thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b) Việc đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên phân bổ trong phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; 88
31. c) Tính hợp lý của cơ cấu sử dụng đất đối với cơ cấu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; d) Sự phù hợp của các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất trong phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Các nội dung khác của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 4.2.5.6. Kinh phí tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Cơ quan chủ đầu tư lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm chuyển kinh phí tổ chức thẩm định đã được xác định trong kinh phí lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho cơ quan chủ trì thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ thẩm định theo quy định của pháp luật. 2. Kinh phí thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được chi cho các mục sau: a) Chi tổ chức hội nghị, hội đồng thẩm định; b) Chi lấy ý kiến của các tổ chức, chuyên gia và nhà khoa học; c) Chi cho công tác kiểm tra thực địa; d) Chi in ấn và văn phòng phẩm; đ) Các khoản chi khác liên quan đến công tác thẩm định. 4.2.6. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và lƣu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4.2.6.1. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Tài liệu công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm: a) Quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; b) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. 2. Việc công bố các tài liệu quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 27 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. 4.2.6.2. Lƣu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1. Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lưu trữ gồm: a) Quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 89
32. b) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bản in trên giấy và bản dạng số); c) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (bản in trên giấy và bản dạng số); d) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất (bản in trên giấy và bản dạng số); đ) Các văn bản có liên quan trong quá trình lập, thẩm định, thông qua Hội đồng nhân dân, trình cấp có thẩm quyền xét duyệt. 2. Số lượng và nơi lưu trữ hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định như sau: a) Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia được lưu trữ một (01) bộ tại Văn phòng Quốc hội; một (01) bộ tại Văn phòng Chính phủ; hai (02) bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường; b) Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lưu trữ hai (02) bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường; một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, một (01) bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; c) Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lưu trữ một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; một (01) bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện; một (01) bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; d) Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị được lưu trữ một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; một (01) bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện; một (01) bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có quy hoạch. Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị được lưu trữ một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện, một (01) bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; một (01) bộ tại Uỷ ban nhân dân xã. 90
33. Chƣơng 5 PHÂN BỐ ĐẤT ĐAI VÀ THIẾT KẾ CÁC NỘI DUNG TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CHI TIẾT CẤP XÃ 5.1. Hoạch định ranh giới đất đai 5.1.1. Nguyên tắc và yêu cầu trong hoạch định ranh giới đất đai Hoạch định ranh giới đất đai bao gồm cả ranh giới hành chính và ranh giới sử dụng đất giữa các ngành và các chủ sử dụng đất trên địa bàn xã. Đó là hai nội dung quan trọng của quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Ranh giới ổn định lâu dài sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quy hoạch, sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong tất cả các ngành với các mục đích sử dụng khác nhau. Trong một vùng, một huyện thậm chí trong một xã có thể có rất nhiều đơn vị sử dụng đất. Để đảm bảo trên một thửa đất cụ thể chỉ có một chủ sử dụng có quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài là vấn đề hết sức quan trọng về mặt pháp lý, là nguyên tắc cơ bản của việc sử dụng đất ở nước ta. Đây là điều kiện làm cho người sử dụng đất quan tâm đầy đủ đến việc thâm canh, tăng vụ, đầu tư, cải tạo, tăng khả năng sinh lợi của đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất chống xói mòn, ô nhiễm, nâng cao độ màu mỡ của đất bên cạnh đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thống nhất quản lý đất đai. Để đáp ứng vấn đề này, công tác hoạch định ranh giới phải thỏa mãn các nguyên tắc và yêu cầu sau: * Nguyên tắc: Khi nghiên cứu vấn đề xác định ranh giới sử dụng, cần đảm bảo các nguyên tắc sau: - Tuân theo luật đất đai và các chính sách của nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp. - Sử dụng hợp lý, tiết kiệm toàn bộ quỹ đất công của nhà nước. - Diện tích, chất lượng và cơ cấu đất trong phạm vi ranh giới được giao phải phù hợp với mục đích sử dụng và nhiệm vụ sản xuất. - Khi hoạch định ranh giới đất đai phải tạo ra phạm vi đất đai tập trung, gọn và có hình dạng phù hợp. - Việc xác định ranh giới phải đảm bảo giảm các chi phí đầu tư xây dựng cơ bản. * Yêu cầu: Để tạo ra đường ranh giới hợp lý cần đảm bảo các yếu tố sau: 91
34. - Đường ranh giới đất phải rõ ràng, dễ nhận biết - Đường ranh giới cần được bố trí phù hợp với các yếu tố tự nhiên và nhân tạo hiện có như sông, suối, đường giao thông, đai rừng - Trong điều kiện như địa hình bằng phẳng, trống trải, không có chướng ngại vật thì đường ranh giới cần được bố trí thẳng, các góc ngoặt phải vuông, không chia cắt các khoảng nhất là đất nông nghiệp. - Đường ranh giới cần bố trí tránh các chướng ngại vật về địa vật, địa hình gây cản trở cho việc tổ chức và quản lý sản xuất. - Ở vùng đồi núi địa hình phức tạp, có các quá trình xói mòn cần bố trí các ranh giới theo đường phân thủy, theo hệ thống sông ngòi và dọc theo hướng các dòng chảy trên sườn dốc. Đường ranh giới bố trí theo các yêu cầu trên sẽ tạo điều kiện tốt nhất để tổ chức lãnh thổ bên trong từng đơn vị sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao tạo điều kiện để bảo vệ đất. 5.1.2. Nội dung công tác hoạch định ranh giới đất 5.1.2.1. Xác định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang Những vùng kinh tế mới khai hoang là những vùng đất rộng người thưa, khả năng đất đai còn nhiều, thông thường dân địa phương chưa đủ sức khai thác phải huy động dân ở nơi khác đến khai hoang xây dựng kinh tế và phát triển văn hóa. Những vùng đất hoang thường xen kẽ với làng bản và đất đai đang sản xuất của địa phương. Vì vậy, vấn đề đặt ra là phải tổ chức việc ăn, ở và sản xuất của dân địa phương cho hợp lý, đồng thời thu xếp việc ăn, ở và sản xuất cho dân cư mới đến một cách rõ ràng và dứt điểm. Các vấn đề này được giải quyết trên cơ sở quy hoạch vùng, huyện trong đó xác định rõ phạm vi ranh giới đất cho các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư, đất chuyên dùng. Đất dành cho dân cư địa phương sản xuất phải được ưu tiên về vị trí, loại đất, phải có diện tích thỏa đáng, phù hợp với khả năng và nhu cầu của họ. Đó là những vùng đất tốt, có điều kiện sản xuất, sinh hoạt thuận lợi thích hợp với tập quán canh tác của dân địa phương. Mặt khác cũng cần chú ý đến khả năng phát triển sau này. Việc định cư nên tổ chức thành lập những điểm dân cư lớn, tập trung, lấy những làng bản dân cư đã ở lâu đời để quy tụ những hộ rải rác về đây. Ở những vùng mới khai hoang cũng nên thành lập các tổ chức dịch vụ sản xuất mới (nông trường, hợp tác xã theo chức năng mới ) nhằm thống nhất quản 92
35. lý và phân chia đất đai để các hộ tự quản lý kinh doanh. Có thể tổ chức độc lập cho dân cư mới đến định cư để phát huy thế mạnh hoặc tổ chức xen ghép với dân địa phương để hỗ trợ cùng nhau phát triển. Sau khi đã xác định được hình thức tổ chức sản xuất và hình thức tổ chức lao động, sẽ xây dựng cụ thể phạm vi ranh giới đất đai cho các khu vực sản xuất và các đơn vị khác nhau theo nguyên tắc và yêu cầu trên. Việc xác định ranh giới đất ở vùng kinh tế mới có nhiều điểm thuận lợi như bố trí được phạm vi quản lý đất đai hoàn chỉnh, bố trí được đường ranh giới hợp lý, tránh được hiện tượng xen canh, xâm phụ canh * Hoạch định ranh giới đất đai hiện có: Trong thực tế, do nhiều nguyên nhân khác nhau đã dẫn đến hiện tượng một số ranh giới đất đai tồn tại ở tình trạng bất hợp lý gây cản trở cho quá trình sử dụng đất và quá trình sản xuất. Một số dạng ranh giới đất đai hiện có cần phải điều chỉnh bao gồm: - Tình trạng đất nằm phân tán - Tình trạng xen canh, xen cư. - Lãnh thổ có dạng kéo dài - Đường ranh giới ở vị trí gây nguy cơ xói mòn 5.1.2.2. Trình tự và thủ tục hoạch định ranh giới đất đai Việc hoạch định ranh giới đất đai được thực hiện theo trình tự 4 bước sau: Bƣớc 1: Nghiên cứu các điểm có vấn đề về ranh giới Đây là những vùng cưa có ranh giới được xác định rõ ràng, vùng có sự bất hợp lý về ranh giới hoặc vùng có tranh chấp về ranh giới. Trong trường hợp này cần thu thập tài liệu và bản đồ cần thiết về các vấn đề sau: - Tình hình sử dụng đất - Ranh giới đất đai giữa các xã - Tài liệu về quy hoạch hiện có - Bản đồ ranh giới đất kèm theo các quyết định, biên bản - Tìm hiểu nguyện vọng các bên Bên cạnh đó phải tiến hành nghiên cứu thực địa với các nội dung cơ bản sau: - Xem xét tình hình cụ thể tại các điểm cần hoạch định ranh giới, các điểm có tranh chấp hoặc có đường ranh giới sử dụng đất bất hợp lý - Xem xét các bên kiến nghị điều chỉnh ranh giới 93
36. Phân tích và kết luận về những vấn đề cần giải quyết. Cần xác định rõ nguồn gốc, nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng, xác định diện tích các loại đất và các chủ sử dụng đất trong khu vực có tranh chấp. Bƣớc 2: Xây dựng các phương án điều chỉnh ranh giới Việc giải quyết vấn đề ranh giới đất đai dự vào các văn bản hướng dẫn của nhà nước trên cơ sở tôn trọng ranh giới lịch sử, điều chỉnh những bất hợp lý với sự thỏa thuận của các bên tại hiện trường và trên bản đồ. Các tài liệu thống nhất gồm có: - Văn bản dự thảo về hoạch định ranh giới - Dự kiến bản đồ ranh giới mới Bƣớc 3: Tổ chức hội nghị giải quyết ranh giới Khi tiến hành tổ chức hội nghị giải quyết ranh giới, cần căn cứ vào dạng ranh giới phải hoạch định là ranh giới hành chính hay ranh giới sử dụng đất để tiến hành mời thành phần tham dự của hội nghị cho phù hợp. Thành phần đại biểu tham dự hội nghị giải quyết ranh giới hành chính gồm có: - Đại biểu chính quyền cấp trên (UBND và cơ quan địa chính). - Đại biểu hội đồng nhân dân và UBND, cán bộ địa chính của các xã có liên quan, đại biểu của các ngành hữu quan khác. Nếu vùng cần giải quyết ranh giới có liên quan đến huyện hoặc tỉnh khác thì phải có đại diện có thẩm quyền của các tỉnh và huyện đó. Thành phần đại biểu tham dự hội nghị giải quyết ranh giới giữa các chủ sử dụng đất có thể gồm: - Đại diện chính quyền địa phương - Cán bộ địa chính xã - Các chủ sử dụng đất có liên quan Nội dung hội nghị - Hội nghị sẽ nghe báo cáo và thảo luận về các phương án giải quyết. - Ra nghị quyết, lập văn bản kết luận về thống nhất ranh giới với những nội dung đã thỏa thuận và ký kết văn bản. Bƣớc 4: Hoàn chỉnh hồ sơ và đệ trình lên các cấp có thẩm quyền phê chuẩn. Dựa vào đường ranh giới đã được xác định trong các văn bản pháp lý sẽ tiến hành các công việc sau: - Thống kê, điều chỉnh diện tích đất đai theo đường ranh giới mới 94
37. - Hoàn chỉnh hệ thống cột mốc trên vùng ranh giới mới hoạch định - Lập sơ đồ cho từng điểm mốc ranh giới mới Hồ sơ sau khi giải quyết ranh giới hành chính gồm có các tài liệu sau: - Bản đồ ranh giới, trên đó có chữ ký và con dấu xác nhận của các chủ tịch UBND xã giáp ranh - Bảng thống kê tổng hợp các loại đất theo đường ranh giới mới - Các văn bản pháp lý ký kết về ranh giới mới Sau khi đã hoàn chỉnh ranh giới các xã, huyện lập tờ trình về ranh giới báo cáo với Hội đồng nhân dân tỉnh xét duyệt và trình lên Quốc hội để phê chuẩn. 5.2. Quy hoạch đất khu dân cƣ nông thôn 5.2.1. Khái niệm và phân loại điểm dân cƣ nông thôn * Khái niệm điểm dân cư nông thôn Điểm dân cư nông thôn là trung tâm quản lý và điều hành của xã hoặc các thôn, ở đó tập trung phần lớn các loại công trình sau: - Nhà ở, công trình phụ, vườn tược, ao của các hộ gia đình nông dân - Trụ sở UBND xã, ban quản lý HTX - Các công trình phục vụ sản xuất, trại chăn nuôi, kho tàng, nhà xưởng, sân phơi - Các công trình văn hóa phúc lợi, trạm y tế, trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, hội trường, thư viện, câu lạc bộ - Các công trình dịch vụ: chợ, của hàng, Kiot * Phân loại điểm dân cư nông thôn Theo ý nghĩa và vai trò, các điểm dân cư nông thôn được chia thành các loại sau: - Điểm dân cư trung tâm xã: Đây là những điểm dân cư lớn, ở đó có các công trình sau: + Trụ sở UBND, ban quản lý HTX, là nơi thực hiện chức năng quản lý hành chính và điều hành sản xuất. + Nhà cửa, công trình phục vụ công cộng và văn hóa, phúc lợi chung của xã. + Tập trung phần lớn số dân trong xã - Điểm dân cư cấp thôn: đó là những điểm dân cư có quy mô nhỏ hơn, là trung tâm các đội sản xuất, ở đó có các công trình phục vụ sản xuất (nhà kho, 95
38. sân phơi, cơ sở chế biến), phục vụ văn hóa phúc lợi (nhà trẻ, mẫu giáo) và nhà cửa của các hộ thuộc đội sản xuất. - Các điểm dân cư chòm, xóm nhỏ: Đó là những điểm dân cư nhỏ, ở lẻ tẻ, chỉ bao gồm một số ít hộ gia đình, không phải là trung tâm đội sản xuất. Căn cứ vào quy mô điều chỉnh diện tích, dân số, số lượng nhà cửa, công trình các loại, vị trí phân bố trên lãnh thổ mà xác định khả năng mở rộng và phát triển của khu dân cư hiện có cũng như xây dựng thêm các điểm dân cư mới. Về phương diện này có thể chia các điểm dân cư thành 4 nhóm sau: Nhóm 1: Các điểm dân cư xây dựng mới Những điểm dân cư này được dự kiến xây dựng trong trường hợp cần thiết như trên vùng lãnh thổ chưa có hệ thống định cư, hoặc số dân và số hộ phát sinh lớn, dẫn đến việc xây dựng mới có lợi hơn là mở rộng điểm dân cư cũ để thành lập trung tâm xã hoặc đội sản xuất. Nhóm 2: Các điểm dân cư được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai Đó là các điểm dân cư lớn, có giá trị xây dựng cơ bản lớn, vị trí thuận lợi, có khả năng phục vụ tốt, có khả năng mở rộng diện tích, nằm trong số điểm dân cư phát triển theo phương án quy hoạch vùng. Chúng sẽ được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai cả về quy mô và số lượng nhà cửa công trình. Nhóm 3: Các điểm dân cư hạn chế phát triển Đó là những điểm dân cư tương đối lớn, có vị trí không thuận lợi, nhưng còn có chức năng và ý nghĩa nhất định trong việc quản lý sản xuất, có tổng giá trị xây dựng cơ bản tương đối lớn. Những điểm dân cư này trong tương lai không được mở rộng diện tích, không được phát triển hộ mới, không được xây dựng những công trình kiên cố. Tại đây chỉ cho phép sửa chữa nhỏ, để chuyển dần các hộ gia đình tới các điểm nhóm 1, nhóm 2. Nhóm 4: Các điểm dân cư cần xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch Đây là những điểm dân cư kiểu chòm xóm nhỏ, ở lẻ tẻ, vị trí không thuận lợi, thậm chí còn gây trở ngại cho việc tổ chức lãnh thổ, do đó, cần xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch. Khi bố trí đất khu dân cư cần phân biệt 2 trường hợp đó là quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có và xây dựng các điểm dân cư mới. Trong mỗi trường hợp đó, nội dung, trình tự và phương pháp giải quyết có nhiều điểm không giống nhau. 96
39. 5.2.2. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cƣ hiện có Trong phần lớn các trường hợp quy hoạch sử dụng đất cấp xã, việc phân bố đất khu dân cư thực chất là giải quyết vấn đề mở rộng và phát triển các điểm dân cư hiện có. Từ hệ thống điểm dân cư hiện tại, cần nghiên cứu để phân thành 3 nhóm: - Nhóm 1: Các điểm dân cư tiếp tục được phát triển trong tương lai - Nhóm 2: Các điểm dân cư hạn chế phát triển - Nhóm 3: Các điểm dân cư cần được xóa bỏ trong thờ kỳ quy hoạch Đồng thời, phải xác định rõ những điểm dân cư nào thuộc nhóm 2 và 3 sẽ được gắn với điểm dân cư nào thuộc nhóm 1 Nội dung quy hoạch mở rộng điểm dân cư hiện tại bao gồm các vấn đề sau: - Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch - Dự báo nhu cầu đất ở tăng thêm - Xác định khu vực thích hợp để mở rộng điểm dân cư - Lập bản vẽ thiết kế mặt bằng khu vực cấp đất ở mới 5.2.2.1. Dự báo dân số và số hộ trong thời kỳ quy hoạch * Dự báo dân số Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai là tổ chức sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhằm giải quyết hợp lý nhất mâu thuẫn giữa người và đất. Dân số luôn gia tăng, cùng với sự gia tăng của dân số là sự gia tăng về nhu cầu xã hội và đòi hỏi nhu cầu đất đai càng lớn. Trong khi đó, diện tích và sức tải của đất đai là có hạn, mâu thuẫn giữa người và đất ngày càng thêm gay gắt. Vì vậy, dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy hoạch sử dụng đất. Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hóa gia đình, sự gia tăng dân số còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác như sự điều chỉnh chuyển dân từ vùng nông thôn vào đô thị, từ vùng này sang vùng khác, quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế-xã hội. Vì vậy, khi dự báo dân số cần chú ý đến cả hai vấn đề là tỷ lệ gia tăng dân số tự nhiên và tỷ lệ tăng cơ học. Dân số năm định hình quy hoạch của điểm dân cư được tính theo công thức sau: n Nn = No [1 + (K ± D)] 97
40. Trong đó: Nn : Là dân số dự báo ở năm định hình quy hoạch No : Là dân số hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch) K: Là tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tính trung bình trong giai đoạn quy hoạch D: Tỷ lệ tăng dân số cơ học với dấu (+) số dân nhập cư cao hơn số dân di cư; với dấu (-) ngược lại N: Là thời hạn (số năm) quy hoạch Giá trị K có thể được xác định theo chỉ tiêu khống chế về tỷ lệ tăng dân số (chính sách kế hoạch hóa gia đình) qua các năm của thời kỳ định hình quy hoạch hoặc dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân về lịch sử phát triển dân số của vùng. * Dự báo số hộ gia đình trong tương lai Sau khi đã dự báo được tổng dân số ở năm định hình quy hoạch thì số hộ gia đình trong tương lai được tính theo công thức sau: Nn Hn Ho No Trong đó: Hn là số hộ năm định hình quy hoạch Nn : Là dân số dự báo ở năm định hình quy hoạch No : Là dân số hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch) Ho là số hộ năm hiện trạng Để dự báo được chính xác hai chỉ tiêu trên cần điều tra thu thập các số liệu vầ mức biến động dân số, số hộ tại mỗi điểm dân cư trong vòng năm năm qua, số con trai chưa vợ ở các nhóm tuổi có thể kết hôn trong thời kỳ quy hoạch, số cặp kết hôn trung bình của nam thanh niên trong vòng năm năm qua. 5.2.2.2. Dự báo nhu cầu đất ở mới Diện tích đất ở mới phụ thuộc vào số hộ cần được cấp đất ở. Đó là các hộ phát sinh có nhu cầu đất ở, số hộ gia đình giải tỏa, số hộ tồn đọng và định mức cấp đất ở cho một hộ. Nhu cầu diện tích đất ở mới được tính theo công thức sau: PQ = (Hp + HG + Ht – Htg)*Đ Trong đó: PQ: Nhu cầu diện tích đất ở mới cho khu dân cư HP: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch HG: Số hộ giải tỏa 98
41. Ht: Số hộ tồn đọng Htg: Số hộ có khả năng tự giãn Đ: Định mức cấp đất cho một hộ theo điều kiện cụ thể của địa phương * Định mức cấp đất ở Luật đất đai hiện hành quy định: căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. (Điều 83- Luật đất đai 2003). * Số hộ phát sinh (Hp) Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở phụ thuộc vào số cặp kết hôn hàng năm và tập quán sống ở địa phương. Số cặp kết hôn có thể tính bằng 2 cách: + Cách 1: Tính theo công thức Hp = Hn – Ho Trong đó: Hp: Là số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở Ho: Là số hộ năm hiện trạng Hn: Là số hộ năm định hình quy hoạch + Cách 2: Tính theo phương pháp sau: - Dựa vào số cặp kết hôn trung bình ở xã trong vòng 5 năm qua - Tính khả năng kết hôn của số cặp nam nữ ở độ tuổi kết hôn dựa trên số nam thanh niên chưa vợ và tuổi kết hôn trung bình nam nữ thanh niên ở xã. Như vậy, tổng số hộ phát sinh có nhu cầu ở được tính theo công thức: Hp = T.t1.t2.t3 Trong đó: Hp: số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch T: số nam thanh niên ở độ tuổi lập gia đình t1: tỷ lệ số nam thanh niên đến độ tuổi kết hôn sẽ lập gia đình t2: tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ t3: tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ nhưng không được thừa kế * Số hộ giải tỏa (HG) Trong quá trình xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ có những dự kiến phải thu hồi đất ở hiện tại nhằm đáp ứng quỹ đất cho các mục tiêu phát triển trong tương lai. Do đó, số hộ giải tỏa chính là số hộ nằm trong khu vực giải tỏa do bị thu hồi đất để xây dựng các công trình trong phương án quy hoạch. 99
42. * Số hộ tồn đọng (Htd) Là số hộ chưa được cấp đất ở trước thời điểm lập quy hoạch do khó khăn của địa phương hoặc vì một lý do nào đó (chưa có quy hoạch, kế hoạch cấp đất ở trong những năm qua) bao gồm: - Số phụ nữ nhỡ thì (tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống và có cơ may xây dựng gia đình - % ra ở riêng dựa theo điều tra số liệu thực tế trong nhiều năm) - Các hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở (gia đình liệt sỹ, thương binh, hoàn thành nghĩa vụ quân sự, nghĩ hưu về quê ) - Hai, ba hộ chung sống trong một nóc nhà với diện tích đất ở không vượt quá mức tiêu chuẩn cho 1 hộ Tổng số hộ tồn đọng xác định theo công thức: Ht = L + C + (H0 - S0) Trong đó: Ht: Số hộ tồn đọng L: Số phụ nữ nhỡ thì có nhu cầu ra ở riêng C: Số hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở H0: Số hộ năm hiện trạng S0: Số nóc nhà năm hiện trạng * Số hộ có khả năng tự giãn (Htg) Là những hộ (ở riêng) và số nóc nhà (có trên 2 hộ chung chung sống) với diện tích đất ở vượt tiêu chuẩn quy định của địa phương. Việc xác định số hộ này nhằm mục đích tiết kiệm diện tích và điều chỉnh lại đất ở giữa các hộ gia đình. Để xác định, cần điều tra, phân nhóm các hộ và nóc nhà theo mức đất ở (ví dụ: 600m2) và theo số cặp vợ chồng cùng chung sống (1, 2, 3, cặp). Sau đó, căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương sẽ đề ra nguyên tắc cấp đất ở, từ đó xác định được số hộ có khả năng tự giãn được. Ví dụ: - Nóc nhà có 2 hộ với diện tích đất ở < 200m2: chỉ xét cặp mới cho 1 hộ nếu diện tích đất ở bình quân 1 nhân khẩu < 20m2 - Nóc nhà có 3 hộ với diện tích đất ở từ 200 - 400m2: cấp mới cho 1 hộ, 1 hộ phải tự giãn 100
43. - Nóc nhà có diện tích quá lớn > 400m2 mà số hộ ít sẽ thu hồi để cấp cho hộ khác hoặc chuyển thành đất làm kinh tế gia đình, đất vườn, không được dùng vào mục đích xây dựng. 5.2.2.3. Lựa chọn khu vực cấp đất ở mới Việc lựa chọn khu vực cấp đất ở mới phải tuân theo Luật đất đai và các văn bản pháp lý của Nhà nước về quản lý sử dụng đất. Vị trí được lựa chọn để phát triển mở rộng khu dân cư phải hạn chế sử dụng đất canh tác và không được nằm trong các khu vực dưới đây: - Khu vực có môi trường bị ô nhiễm do các chất thải công nghiệp hay không đảm bảo vệ sinh, dễ phát sinh dịch bệnh. - Khu vực có khí hậu xấu như sườn đồi hướng Tây, nơi có gió quẩn, gió xoáy. - Khu vực có tài nguyên cần khai thác hay trong khu vực khảo cổ. - Khu vực cấm xây dựng như: phạm vi bảo vệ các công trình kỹ thuật hạ tầng, khu bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa, thắng cảnh, khu bảo vệ công trình quốc phòng - Khu vực thường xuyên bị ngập lụt quá sâu (hơn 3m) Ngoài ra, khu vực được lựa chọn để cấp đất ở mới cho dân cư phải đáp ứng được các yêu cầu sau: - Khu đất đó phải nằm trong phạm vi khu dân cư hoặc nằm kề sát khu dân cư. - Loại đất phải phù hợp với quy định của Luật đất đai. Tốt nhất là chọn các loại đất chuyên dùng đã hết ý nghĩa sử dụng (nhà kho, sân phơi và một số loại đất xây dựng cơ bản khác ), đất hoang hóa (đất đồi, gò hoang, đất mặt nước hoang) Phải hạn chế đến mức thấp nhất việc lấy đất nông nghiệp có hiệu quả cao để chuyển sang đất ở. - Khu đất phải thuận lợi cho việc tổ chức đời sống của nhân dân, thuận tiện về mặt giao thông, điện, nước và phải được nhân dân địa phương chấp nhận. - Việc lấy khu đất làm đất ở không phải gây trở ngại cho việc sử dụng đất của các vùng lân cận. Trên đây là những nguyên tắc và yêu cầu cơ bản chung để tiến hành xác định khu vực cấp đất ở mới cho dân cư. Tuy nhiên, để lựa chọn được khu vực cấp đất ở mới một cách hợp lý nhất thì phải căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng khu vực, từng vùng. 101
44. 5.2.2.4. Lập sơ đồ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất Sau khi xác định vị trí khu vực được chọn làm nơi phát triển mở rộng khu dân cư cần lập sơ đồ phân bố đất ở. Trên mỗi khu vực cấp đất cần tiến hành những công việc sau: - Đo vẽ và điều tra chi tiết khu vực trên cơ sở là bản đồ có tỷ lệ thích hợp như 1/500, 1/1000, 1/2000. Nếu khu vực này chưa có bản đồ chi tiết thích hợp thì cần tổ chức đo vẽ bổ sung trên cơ sở đo mới hoặc chỉnh lý bản đồ hiện có. - Lập bản vẽ thiết kế mặt bằng khu đất trên đó phải thể hiện rõ số thứ tự, diện tích từng lô đất, kích thước các cạnh thiết kế, bề rộng của đường, mương, rãnh thoát nước, hành lang an toàn giao thông - Xây dựng những quy định chung về sử dụng đất ở và yêu cầu về thiết kế xây dựng. Bản vẽ thiết kế mặt bằng phải được đưa ra thực địa và cắm mốc chỉ giới rõ ràng. - Xây dựng kế hoạch cấp đất ở cho từng khu vực theo từng năm thực hiện. 5.2.3. Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ mới 5.2.3.1. Xác định nhu cầu đất cho một điểm dân cƣ Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn (bao gồm diện tích đất ở, đất xây dựng các công trình sản xuất, sinh hoạt cho dân cư nông thôn) được tính cho riêng từng khu dân cư và toàn xã theo công thức tổng quát: Quy mô đất đai của điểm dân cư mới (P) được xác định bằng tổng diện tích xây dựng của các khu chức năng: P = P1 + P2 + P3 + P4 + P5 Trong đó: + Khu đất ở cho từng hộ gia đình (P) + Khu đất xây dựng các công tình công cộng (P2) + Khu đất xây dựng các công trình sản xuất (P3) + Hệ thống đường sá và hạ tầng kỹ thuật khác (P4) + Hệ thống cây xanh trong điểm dân cư (P5) * Diện tích đất ở (P1): được tính theo công thức sau P1 = H * D H - Số hộ xác định theo quy mô dân số D - Định mức cấp đất cho 1 hộ (m2/hộ) * Diện tích đất xây dựng các công trình công cộng (P2): được tính theo công thức sau 102
45. m P2 = Qi M i i 1 Qi - Quy mô xây dựng của từng loại công trình i Mi - Định mức đất xây dựng theo hạng mục công trình i; Định mức đất xây dựng các công trình công cộng có thể tính theo quy mô dân số hoặc dựa vào hướng dẫn cụ thể về định mức đất xây dựng các công trình theo TCVN. * Diện tích đất xây dựng các công trình sản xuất (P3): được tính theo công thức sau m P3 = Q j M j j 1 Qj - Quy mô xây dựng của từng loại công trình j Mj - Định mức đất xây dựng theo hạng mục công trình j * Diện tích đất xây dựng đường sá và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác (P4): được xác định dựa theo TCVN đối với từng hạng mục công trình. Có thể lấy định mức tổng quát theo quy mô dân số hoặc lấy theo quy mô đất đai (10-15% diện tích điểm dân cư). Trên cơ sở đó tính toán thiết kế cụ thể cho từng tuyến đường, phối hợp với các công trình điện và cấp thoát nước trong khu dân cư. Có thể áp dụng định mức sử dụng đất trong khu dân cư nông thôn được quy định trong lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất theo công văn số 5763/BTNMT-ĐKTKĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong bảng sau: Định mức và cơ cấu sử dụng các loại đất trong khu dân cƣ nông thôn Khu vực đồng bằng, Khu vực miền núi, ven biển trung du Loại đất Diện tích Diện tích Tỷ lệ Tỷ lệ (m2/ (m2/ người) (%) (%) người) Tổng số 74-79 100 94-117 100 Đất ở 55-70 64-82 70-90 67-87 Đất xây dựng các công trình công 2-3 2-4 2-3 2-3 cộng 103
46. Đất làm đường giao thông 6-9 7-11 9-10 9-10 Đất cây xanh 3-4 4-6 2-3 2-3 Đất tiểu thủ công nghiệp 8-11 9-13 8-11 8-11 Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất theo công văn số 5763/BTNMT-ĐKTKĐĐ. * Diện tích trồng cây xanh (P5): Nếu điểm dân cư mới được xác định là điểm dân cư chính (loại I) thì có thể bố trí diện tích khuôn viên công cộng có hồ nước, cây xanh, vườn quả để tạo cảnh quan đẹp và không gian thoáng đãng cho điểm dân cư, kết hợp cả lợi ích kinh tế và lợi ích môi trường. Diện tích này được xác định tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên và kinh tế của từng nơi. Trong trường hợp là các điểm dân cư nhỏ (loại II) thì không cần bố trí diện tích khu đất dành riêng cho cây xanh mà nên trồng cây xanh xen ghép trên các trục đường giao thông, trong các khu trung tâm, công trình công cộng và trong lô đất ở của các hộ gia đình để cải thiện môi trường sinh thái. Trong thực tế việc phân bố đất dân cư thường dựa trên các điểm dân cư đã hình thành. Vấn đề đặt ra là xác định nhu cầu diện tích đất ở mới để mở rộng hoặc phát triển dân cư. Diện tích đất ở mới phụ thuộc vào số hộ cần được cấp đất ở (gồm số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất, số hộ giải tỏa, số hộ tồn đọng, số hộ có khả năng tự giãn) và định mức cấp cho một hộ. Nhu cầu diện tích đất ở nông thôn cấp mới có thể tính theo công thức: Hcm = Hps + Htd + Htdc - Htg - Htk Trong đó: Hcm: Số hộ cần được cấp đất ở mới trong giai đoạn quy hoạch; Hps: Số hộ phát sinh (số hộ tăng thêm) trong giai đoạn quy hoạch; Htd: Số hộ tồn đọng (những hộ đã tách trước thời điểm quy hoạch nhưng chưa có lô đất ở riêng). Htđc: Số hộ tái định cư do nhu cầu giải phóng mặt bằng phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa hoặc do di chuyển từ những điểm dân cư nhỏ lẻ cần xóa bỏ trong quy hoạch. Htk: Số hộ có khả năng thừa kế đất ở của ông cha (theo Luật thừa kế); Htg: Số hộ có khả năng tự giãn trong khuôn viên thổ cư của gia đình (nếu trong khuôn viên đất ở + đất vườn có diện tích lớn hơn 2 lần định mức đất ở theo quy định của địa phương). 104
47. 5.2.3.2. Xây dựng vị trí xây dựng điểm dân cƣ mới Các điểm dân cư mới sẽ được xây dựng trong trường hợp khi trên lãnh thổ chưa có hệ thống định cư hoàn chỉnh, chưa có điểm dân cư lớn, tập trung mà có thể chỉ có một số điểm dân cư nhỏ nằm rải rác. Việc xây dựng một điểm dân cư lớn sẽ có lợi hơn là tận dụng những điểm dân cư nhỏ hiện có. Vị trí được chọn để xây dựng một điểm dân cư mới phải nằm ngoài những khu vực sau: - Khu vực có môi trường bị ô nhiễm do các chất thải công nghiệp hay không đảm bảo vệ sinh, dễ phát sinh dịch bệnh. - Khu vực có khí hậu xấu như sườn đồi hướng tây, nơi có gió quẩn, gió xoáy. - Khu vực có tài nguyên cần khai thác hay trong khu vực khảo cổ. - Khu vực cấm xây dựng như: phạm vi bảo vệ các công trình kỹ thuật hạ tầng, khu bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa, thắng cảnh, khu bảo vệ công trình quốc phòng. - Khu vực thường xuyên bị ngập lụt quá sâu (hơn 3m). Vị trí được chọn để xây dựng một điểm dân cư mới phải đáp ứng các yêu cầu sau: - Phải nằm càng gần trung tâm khu vực mà điểm dân cư quản lý thì càng tốt. - Phải có vị trí thuận lợi và hệ thống giao thông đảm bảo việc giao lưu thuận tiện với các trung tâm hành chính, kinh tế bên ngoài. - Phải không gây trở ngại cho sản xuất nông nghiệp - Phải có địa hình cao ráo, thoáng mát, thoát nước tốt, cảnh quan đẹp. - Phải có nguồn nước chất lượng tốt và đủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân - Phải đáp ứng các yêu cầu về xây dựng và kiến trúc - Phù hợp với phong tục tập quán dân tộc - Phải là đất hoang hóa, không sản xuất nông nghiệp được hoặc có nhưng kém hiệu quả. - Nếu điểm dân cư được bố trí kết hợp với các trung tâm sản xuất (trại chăn nuôi, kho tàng, xưởng sửa chữa cơ khí, xưởng chế biến ) thì điểm dân cư phải bố trí ở địa hình cao hơn, ở phía trên theo dòng chảy của sông suối, ở phía trước hướng gió so với các khu vực sản xuất. 105
48. 5.2.4. Thiết kế quy hoạch mặt bằng điểm dân cƣ Việc quy hoạch mặt bằng điểm dân cư phải được trình bày dưới dạng một đồ án thiết kế quy hoạch mặt bằng chi tiết với tỷ lệ bản đồ thích hợp (1/1000 hoặc 1/2000). Nội dung của công tác quy hoạch mặt bằng điểm dân cư bao gồm: - Phân khu chức năng trong điểm dân cư. - Thiết kế mang lưới đường đi - Bố trí các công trình kiến trúc trong khu ở và khu làm việc - Bố trí các khu trồng cây xanh - Bố trí các hệ thống cung cấp điện, thông tin, cấp thoát nước. 5.2.4.1. Phân khu chức năng trong điểm dân cƣ Mỗi điểm dân cư thường gồm hai khu vực chính là khu dân sinh và khu sản xuất. Khu dân sinh có thể tách làm 3 tiểu khu: hành chính, phục vụ văn hóa phúc lợi và khu ở. Tiểu khu hành chính bao gồm các công trình phục vụ công tác quản lý hành chính và kinh tế như trụ sở, văn phòng, phòng họp, hội trường Tiểu khu phục vụ văn hóa phúc lợi bao gồm trường học các cấp, nhà trẻ, mẫu giáo, trạm y tế, thư viện, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, bể bơi, sân vận động, chợ búa Khu ở bao gồm nhà ở của các hộ gia đình trong điểm dân cư. Giữa khu dân sinh và khu sản xuất cần có một khoảng cách vệ sinh và an toàn. Tại đây, tốt nhất là trồng các loại cây ăn quả hoặc cây xanh bóng mát. Hành lang cây xanh này có tác dụng ngăn chặn tiếng ồn, bụi từ các công trình sản xuất lấn sang khu ở và làm việc. Chiều rộng của hành lang này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình, hướng gió, quy mô điểm dân cư, quy mô và loại công trình sản xuất có trong điểm dân cư. Khi giải quyết vấn đề phân khu vực trong điểm dân cư phải chú ý đến những điều kiện sau: - Các điều kiện kinh tế: căn cứ vào các điều kiện kinh tế, việc bố trí các công trình phải đảm bảo tận dụng tối đa đất đai các công trình cơ bản hiện còn sử dụng được. - Điều kiện vệ sinh phòng bệnh: xét về mặt địa hình, để đảm bảo yêu cầu vệ sinh phòng bệnh trong mỗi điểm dân cư thì cần bố trí khu ở phải ở những nơi có địa hình cao ráo, thoát nước tốt và cao hơn khu sản xuất. Về hướng gió, khu ở phải nằm đầu hướng gió chính để tránh mùi xú uế, bụi, tiếng ồn từ khu sản 106
49. xuất. Khu ở phải bố trí ở phía trên theo hướng của dòng chảy so với khu sản xuất. Ngoài ra, giữa các khu vực phải đảm bảo yêu cầu phòng cháy, chữa cháy. - Các điều kiện xây dựng, kiến trúc: tại khu vực bố trí điểm dân cư, nền đất phải thích hợp cho việc xây dựng nhà cửa, công trình. Mực nước ngầm phải thấp. Càng gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu càng tốt và ít nhất cũng phải có đường vận chuyển thuận lợi. 5.2.4.2. Thiết kế mạng lƣới trong điểm dân cƣ Trong phạm vi mỗi điểm dân cư có hai loại đường, bao gồm: - Đường chính: là đường nối điểm dân cư với bên ngoài, nối các khu vực chính của điểm dân cư với nhau và là trục đường chủ yếu của điểm dân cư. Loại này thường có chiều rộng từ 6m-10m. - Đường nhánh và ngõ: là các đoạn đường phân chia khu ở thành các cụm, khối và đường nhỏ dẫn đến các hộ gia đình. Đây là phần phát triển tiếp theo của đường chính để tạo thành hệ thống giao thông hoàn chỉnh. Loại đường này có chiều rộng từ 2m-6m. Khi bố trí mạng lưới giao thông trong điểm dân cư phải thỏa mãn những yêu cầu sau: - Hệ thống đường phải thẳng, cắt nhau dưới góc vuông - Hệ thống đường phải đảm bảo sự đi lại thuận tiện tới tất cả các công trình và hộ gia đình - Phải tính tới các yếu tố địa hình, địa vật tự nhiên (không đi qua vùng quá trũng, quá cao, có độ dốc lớn, hạn chế các điểm vượt qua sông suối, hồ, núi đá cao ) - Phải tận dụng các công trình hiện có để tiết kiệm chi phí xây dựng cơ bản - Hạn chế đến mức thấp nhất việc xâm phạm vào đất nông nghiệp - Hệ thống đường cao phải tạo điều kiện để xây dựng một quần thể kiến trúc đẹp trong điểm dân cư Tùy thuộc vào điều kiện địa hình, địa vật, quy mô các công trình mà có thể chọn các giải pháp bố trí đường khác nhau như bố trí theo kiểu bàn cờ, kiểu rẽ quạt và kiểu tự do Khi bố trí đường theo kiểu bàn cờ, hệ thống đường tạo thành lưới ô vuông. Kiểu bố trí này có ưu điểm là dễ bố trí nhà cửa, công trình trong mỗi ô, mặt bằng tương đối gọn, đẹp. Song nhược điểm của kiểu bố trí này là tạo ra cảnh 107
50. quan đơn điệu và chỉ thích hợp trong điều kiện địa hình bằng phẳng, không phức tạp. Hình 1: Bố trí đường giao thông Hình 2: Bố trí đường giao thông theo kiểu ô bàn cờ theo kiểu rẻ quạt Hình 3: Bố trí đường giao thông theo kiểu tự do Kiểu bố trí đường theo hình rẽ quạt có ưu điểm nổi bật là rút ngắn khoảng cách đi lại, song giao thông không thuận lợi lắm, khó bố trí công trình trong mỗi lô. Kiểu bố trí tự do là kiểu bố trí trong đó có thể bố trí đường thẳng hoặc cong tùy ý, uốn lượn theo các yếu tố địa hình, địa vật. Kiểu bố trí này linh hoạt, thích hợp trong điều kiện địa hình phức tạp, song có nhược điểm là khó bố trí công trình kiến trúc. Thông thường, người ta chọn phương án hỗn hợp, trong đó khu ở nên bố trí ở địa hình bằng phẳng theo kiểu ô bàn cờ. Khu trung tâm nên bố trí theo kiểu rẽ quạt, còn các khu vực phức tạp nên bố trí theo kiểu tự do. Một điều cần lưu ý là đường có độ dốc càng nhỏ càng tốt. Tại các ngã ba, ngã tư cần có tầm nhìn an toàn cho phương tiện giao thông. Mặt cắt ngang của 108