Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính - Nguyễn Trọng Đới (Phần 1)
51 trang
2230
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính - Nguyễn Trọng Đới (Phần 1)", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Tài liệu đính kèm:
- giao_trinh_he_thong_ho_so_dia_chinh_nguyen_trong_doi.pdf
Nội dung text: Giáo trình Hệ thống hồ sơ địa chính - Nguyễn Trọng Đới (Phần 1)
- B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C QUY NHƠN NGUY N TR NG ð I GIÁO TRÌNH H TH NG H SƠ ð A CHÍNH (Dùng cho sinh viên ngành ð a chính) Quy Nhơn, 2009
- M C L C M C L C 1 L I NĨI ð U 4 Chương 1 H SƠ ð A CHÍNH 1.1. Khái ni m v h sơ đ a chính 5 1.1.1. Khái ni m 5 1.1.2. N i dung h sơ đ a chính 5 1.1.3. Vai trị, ý nghĩa c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai 6 1.2. H th ng tài li u trong h sơ đ a chính 10 1.2.1. H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t. 10 1.2.2. H sơ tài li u đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý đ t đai 12 1.3. Cơ s d li u đ a chính 24 1.3.1. Các thành ph n c a cơ s d li u đ a chính 24 1.3.2. D li u thu c tính đ a chính 24 1.3.3. Yêu c u đ i v i cơ s d li u đ a chính 35 1.3.4. Yêu c u đ i v i ph n m m qu n tr cơ s d li u đ a chính 36 1.3.5. L trình xây d ng cơ s d li u đ a chính 36 1.4.Qu n lý h sơ đ a chính 37 1.4.1.Trách nhi m qu n lý h sơ đ a chính 37 1.4.2. Phân lo i, s p x p h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan 38 1.4.3. B o qu n h sơ đ a chính 39 1.4.4. Th i h n b o qu n h sơ đ a chính 39 1.4.5. T ng h p báo cáo tình hình l p h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n 39 1.4.6. Ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính 39 1.4.7. Trách nhi m l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính 40 1.5. Các d ng th c h sơ đ a chính Vi t Nam 41 1.5.1. H sơ đ t dai th i phong ki n 41 1.5.2. H sơ đ t đai dư i th i Pháp thu c 42 1.5.3. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam C ng hồ (1954 1975) 45 1.5.4. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam Dân ch C ng hồ và C ng hịa Xã h i ch nghĩa Vi t Nam. 46 1
- Chương 2 ðĂNG KÝ ð T ðAI BAN ð U VÀ C P GI Y CH NG NH N QUY N S D NG ð T 2.1. Khái ni m v đăng ký quy n s d ng đ t 51 2.1.1. Khái ni m v đăng ký 51 2.1.2. Khái ni m v đăng ký quy n s d ng đ t 52 2.1.3. ðăng ký đ t đai ban đ u 53 2.2. Quy đ nh v đăng ký đ t đai ban đ u 55 2.2.1. ð i tư ng đư c đăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 55 2.3. Trình t , th t c đăng ký đ t đai ban đ u 60 2.3.1. M t s quy đ nh chung 60 2.3.2. Th t c đăng ký quy n s d ng đ t l n đ u 64 2.3.3. Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 71 2.3.4. Th m quy n ch nh lý bi n đ ng v s d ng đ t trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 72 2.3.5. Th i gian th c hi n th t c đăng ký quy n s d ng đ t 73 2.3.6. Vi c th c hi n nghĩa v tài chính c a ngư i s d ng đ t trong th t c đăng ký quy n s d ng đ t 74 2.3.7. Vi c trao gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã đư c ký c p ho c ch nh lý và tr h sơ đăng ký quy n s d ng đ t đ i v i trư ng h p khơng đ đi u ki n 74 2.3.8. M t s thay đ i cơ b n v th t c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t l n đ u 75 2.4. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 76 2.4.1. Khái ni m, m c đích c p gi y ch ng nh n 76 2.4.2. M u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 77 2.4.3. Phương th c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 77 2.4.4. Thu h i gi y gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 78 2.4.5. Vi t gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t 79 Chương 3 ðĂNG KÝ BI N ð NG ð T ðAI 3.1. Các hình th c bi n đ ng đ t đai 82 2
- 3.1.1. Các nguyên nhân gây bi n đ ng đ t đai 82 3.1.2. Các hình th c bi n đ ng đ t đai 83 3.2. Trình t , th t c đăng ký bi n đ ng đ t đai 84 3.2.1. Trình t th t c chuy n đ i quy n s d ng đ t nơng nghi p c a h gia đình, cá nhân 84 3.2.2. Th t c chuy n như ng quy n s d ng đ t 86 3.2.3. Th t c đăng ký cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t 88 3.2.4. Th t c xố đăng ký cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t 88 3.2.5. Th t c th a k quy n s d ng đ t 89 3.2.6. Th t c t ng cho quy n s d ng đ t 90 3.2.7. Trình t , th t c đăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t 92 3.2.8. Trình t , th t c đăng ký xố đăng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t.93 3.2.9. Trình t , th t c đăng ký gĩp v n b ng quy n s d ng đ t 93 3.2.10. Trình t , th t c xố đăng ký gĩp v n b ng quy n s d ng đ t 95 3.2.11. Trình t , th t c đăng ký nh n quy n s d ng đ t do x lý h p đ ng th ch p, b o lãnh, gĩp v n, kê biên bán đ u giá quy n s d ng đ t 96 3.2.12.Trình t , th t c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho ngư i nh n quy n s d ng đ t theo b n án ho c quy t đ nh c a Tịa án nhân dân, quy t đ nh c a cơ quan thi hành án 97 3.2.14. Trình t , th t c đăng ký chuy n m c đích s d ng đ t đ i v i trư ng h p khơng ph i xin phép 98 3.2.15.Trình t , th t c chuy n m c đích s d ng đ t đ i v i trư ng h p ph i xin phép .99 3.2.16. Trình t , th t c gia h n s d ng đ t 100 3.2.17. Trình t thu h i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ho c gi y t v quy n s d ng đ t và ch nh lý h sơ đ a chính trong trư ng h p Nhà nư c thu h i đ t 103 3.2.18. Trình t , th t c đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t do đ i tên, gi m di n tích th a đ t do s t l t nhiên, thay đ i v quy n, thay đ i v nghĩa v tài chính 104 3.2.19. Trình t , th t c c p l i, c p đ i gi y ch ng nh n quy n s d ng 105 3.2.20. Trình t , th t c tách m t th a đ t thành nhi u th a đ t (tách th a) ho c h p nhi u th a đ t thành m t th a đ t (h p th a) 106 TÀI LI U THAM KH O 109 3
- L I NĨI ð U Qu n lý nhà nư c đ i v i đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a cơ quan Nhà nư c v đ t đai. ðĩ là các ho t đ ng trong vi c n m và qu n lý tình hình s d ng đ t đai, trong vi c phân b đ t đai vào các m c đích s d ng đ t theo ch trương c a Nhà nư c, trong vi c ki m tra, giám sát quá trình s d ng đ t đai. Do đĩ, cơng tác “ðăng ký quy n s d ng đ t, l p và qu n lý h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t” đư c xem là m t trong nh ng n i dung qu n lý nhà nư c v đ t đai quan tr ng nh t b t kỳ th i đi m nào. H th ng h sơ đ a chính là mơn h c chuyên ngành b t bu c trong chương trình đào t o C nhân khoa h c ngành ð a chính trư ng ð i h c Quy Nhơn. ðây là m t mơn h c đĩng vai trị quan tr ng trong kh i các mơn h c v khoa h c đ a chính, cĩ ý nghĩa r t l n và đư c ng d ng h u h t các cơ quan cĩ ch c năng qu n lý nhà nư c v đ t đai. H th ng h sơ đ a chính là mơn h c cung c p nh ng ki n th c v h th ng h sơ đ a chính trong h th ng qu n lý nhà nư c v đ t đai, quy trình đăng ký đ t đai ban đ u, các th t c c p nh t h sơ đ a chính, vai trị c a gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Sau khi h c xong, ngư i h c s cĩ kh năng ch đ o th c hi n vi c đăng ký đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t các đ a phương và t ch c h th ng c p nh t bi n đ ng đ t đai. Giáo trình đư c c u trúc thành 3 chương: Chương 1: H sơ đ a chính. Chương 2: ðăng ký đ t đai ban đ u và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Chương 3: ðăng ký bi n đ ng đ t đai. Trong quá trình biên so n giáo trình, tơi đã nh n đư c nhi u đĩng gĩp quý báu c a các đ ng nghi p trong Khoa ð a lí Trư ng ð i h c Quy Nhơn và Khoa ð a lí Trư ng ð i h c Khoa h c T nhiên ð i h c Qu c gia Hà N i. Tơi xin bày t lịng c m ơn sâu s c nh t t i các nhà giáo, các nhà khoa h c đã giúp đ hồn thành giáo trình này. ðây là giáo trình đư c biên so n l n đ u nên khơng th tránh kh i nh ng sai sĩt và khi m khuy t. R t mong nh n đư c nh ng đĩng gĩp, phê bình c a sinh viên và các nhà khoa h c. Quy Nhơn, tháng 10 năm 2009 TÁC GI 4
- Chương 1 H SƠ ð A CHÍNH 1.1. Khái ni m v h sơ đ a chính 1.1.1 . Khái ni m H sơ đ a chính đư c hi u là h th ng các tài li u, s li u, b n đ , s sách, ch a đ ng nh ng thơng tin v các m t t nhiên, kinh t xã h i và pháp lý c a đ t đai c n thi t cho vi c th c hi n ch c năng qu n lý nhà nư c v đ t đai. H sơ đ a chính cung c p nh ng thơng tin c n thi t đ Nhà nư c th c hi n ch c năng c a mình đ i v i đ t đai v i tư cách là ch s h u. H sơ đ a chính đư c l p chi ti t đ n t ng th a đ t c a m i ngư i s d ng đ t theo t ng đơn v hành chính c p xã, g m: b n đ đ a chính (ho c b n trích đo đ a chính), s đ a chính, s m c kê đ t đai, s theo dõi bi n đ ng đ t đai và b n lưu gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. H sơ đ a chính đư c thi t l p, c p nh t trong quá trình đi u tra qua các th i kỳ khác nhau, b ng các phương pháp khác nhau: đo đ c l p b n đ đ a chính; đánh giá đ t, phân h ng và đ nh giá đ t; đăng ký đ t đai ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Tĩm l i h sơ đ a chính là các tài li u thành qu c a vi c đo đ c và đăng ký đ t đai, th hi n đ y đ các thơng tin v t ng th a đ t ph c v cho qu n lý nhà nư c đ i v i vi c s d ng đ t. 1.1.2. N i dung h sơ đ a chính H sơ đ a chính mang nh ng n i dung, thơng tin v s d ng và qu n lý đ t đai; bao g m 3 l p thơng tin cơ b n: Các thơng tin v đi u ki n t nhiên. Các thơng tin kinh t xã h i. Các thơng tin v cơ s pháp lý. Các thơng tin này đư c th hi n t t ng quan đ n chi ti t cho t ng th a đ t trên tồn lãnh th . Các thơng tin v đi u ki n t nhiên c a th a đ t Các thơng tin này bao g m: v trí, hình dáng, kích thư c, t a đ (quan h hình h c), di n tích c a th a đ t (s lư ng). ð xác đ nh các thơng tin này ngư i ta s d ng phương pháp đo đ c thành l p b n đ , s n ph m thu đư c là b n đ đ a chính (đư c th hi n trên gi y và d ng s ). B n đ đ a chính là tài li u cơ b n đ u tiên c a h sơ đ a chính, giúp nh n bi t các đi u ki n t nhiên c a t ng th a đ t. ð liên h thơng tin gi a b n đ đ a chính v i 5
- v i các l p thơng tin khác trong h th ng h sơ đ a chính ngư i ta gán cho m i t b n đ m t s hi u (s th t b n đ kèm theo tên g i), m i th a đ t cĩ m t s hi u duy nh t (g i là s th a). S th a cĩ ý nghĩa r t quan tr ng, khơng nh ng nĩ giúp cho vi c th ng kê đ t đai khơng b trùng sĩt mà cịn giúp tra c u các thơng tin thu c tính c a t ng th a đ t và liên h gi a các thu c tính v i nhau. Các thơng tin v m t kinh t xã h i Các thơng tin v quan h xã h i trong quá trình s d ng đ t bao g m: ch s d ng đ t, ngu n g c s d ng đ t, phương th c s d ng đ t (giao, cho thuê, chuy n như ng, th a k , ), m c đích s d ng đ t, quá trình chuy n đ i m c đích s d ng đ t, quá trình chuy n quy n s d ng đ t, quy n s h u các giá tr đ u tư cho đ t, đ t khơng đư c c p gi y ch ng nh n. Các thơng tin v kinh t : giá đ t, h ng đ t, thu đ t, m i quan h gi a Nhà nư c và ngư i s d ng đ t (giao đ t khơng thu ti n, giao đ t cĩ thu ti n, thu ti n 1 l n, thu ti n đ nh kỳ hay hàng năm, ). Các thơng tin này đư c thi t l p trong quá trình đăng ký đ t đai b ng phương pháp t ch c kê khai đăng ký đ t đai t c p cơ s (xã, phư ng, th tr n) trên cơ s b n đ đ a chính. T ch c kê khai đăng ký đ t đai th c ch t là thu nh n các thơng tin v quan h xã h i do ch s d ng đ t cung c p dư i hình th c vi t đơn đăng ký quy n s d ng đ t, đ ng th i các thơng tin này đư c pháp lý hĩa trên cơ s xét duy t c a cơ quan nhà nư c cĩ th m quy n thơng qua hình th c xét duy t đơn đăng ký quy n s d ng đ t c a t ng ch s d ng đ t. Các thơng tin v cơ s pháp lý Các thơng tin v cơ s pháp lý bao g m: tên văn b n, s văn b n, cơ quan ban hành văn b n, ngày tháng năm ký theo yêu c u c a t ng lo i h sơ đ a chính. Các thơng tin pháp lý là cơ s đ xác đ nh giá tr pháp lý c a th a đ t. 1.1.3 . Vai trị, ý nghĩa c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai ð t đai luơn là s quan tâm hàng đ u c a b t kỳ m t qu c gia nào trên th gi i. nư c ta Lu t ð t đai cũng đã ch rõ “ð t đai là tài nguyên qu c gia vơ cùng quí giá, là tư li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a mơi trư ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân cư, xây d ng các cơ s kinh t , văn, hĩa, xã h i, an ninh, qu c phịng”. ð t đai là m c tiêu mà dân t c Vi t Nam ta đã t o l p, b o v và phát tri n b ng cơng s c và xương máu. ð ng ta đã lãnh đ o dân t c ta hồn thành cu c cách m ng dân t c dân ch nhân dân v i tr ng tâm là giành l i đ t đai v tay ngư i lao đ ng. V n đ qu n lý và s d ng đ t đai nư c ta đã đư c đưa vào Hi n pháp và nhi u Ngh quy t c a ð ng. Ngh quy t ð i h i ð ng l n th VIII đã đ nh rõ “Qu n lý 6
- ch t ch đ t đai và th trư ng b t đ ng s n” trong ph n nĩi v t o l p đ ng b các y u t c a th trư ng đã kh ng đ nh rõ vai trị c a đ t đai trong phát tri n kinh t đ t nư c và vai trị c a Nhà nư c đ i v i vi c qu n lý ch t ch qu đ t đai. Th c t đã ch ng minh vi c xác đ nh đúng quan h đ t đai trong khu v c nơng nghi p đã làm tăng đáng k s n lư ng s n xu t lương th c (Nư c ta đã cĩ g o đ xu t kh u và là nư c đ ng th 2 trên th gi i v xu t kh u g o) và c i thi n tình hình kinh t xã h i nơng thơn. Vi c xác đ nh đúng quan h đ t đai trong các khu v c kinh t khác nhau và xây d ng h th ng qu n ký đ t đai th ng nh t tồn qu c v a đ m b o phát tri n kinh t v a đ m b o cơng b ng xã h i và b o v mơi trư ng. Qu n lý nhà nư c đ i v i đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a cơ quan Nhà nư c v đ t đai. ðĩ là các ho t đ ng trong vi c n m và qu n lý tình hình s d ng đ t đai, trong vi c phân b đ t đai vào các m c đích s d ng đ t theo ch trương c a Nhà nư c, trong vi c ki m tra, giám sát quá trình s d ng đ t đai. M c tiêu cao nh t c a qu n lý nhà nư c v đ t đai là b o v ch đ s h u tồn dân v đ t đai, đ m b o s qu n lý th ng nh t c a Nhà nư c, đ m b o cho vi c khai thác s d ng đ t ti t ki m, h p lý, b n v ng và ngày càng cĩ hi u qu cao. Do v y, đ Nhà nư c qu n lý đư c đ t đai (n m ch c, qu n ch t) nh t thi t ph i cĩ thơng tin v đ t đai (đi u ki n cơ b n). Trên cơ s nh ng thơng tin thu đư c Nhà nư c s th c hi n vi c đi u ch nh các m i quan h kinh t xã h i liên quan đ n các đ i tư ng s d ng đ t, do đĩ h sơ đ a chính ra đ i như m t s n ph m t t y u c a cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai. Phân tích các l p thơng tin c a h th ng h sơ đ a chính cho phép chúng ta xác đ nh đư c m c đ tích t đ t đai đ i v i t ng ch s d ng đ t, các hi n tư ng kinh t xã h i n y sinh trong quan h đ t đai. T đĩ làm cơ s khoa h c cho vi c ho ch đ nh chính sách pháp lu t đ t đai; đi u ch nh các m i quan h v đ t đai cho phù h p v i ti n trình phát tri n c a xã h i. Phân tích các thơng tin trong h th ng h sơ đ a chính cịn cho phép chúng ta gi i quy t các v n đ như th ng kê ki m kê đ t đai, quy ho ch s d ng đ t, thanh tra đ t đai, gi i quy t tranh ch p đ t đai cũng như làm cơ s cho vi c xác đ nh các quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t. T nh ng lý do trên cho th y vi c thi t l p h th ng h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai là m t n i dung t t y u. 7
- TH A ð T ð T ð Ã GIAO, ð T CH ƯA GIAO, CHO THUÊ CHƯA CHO THUÊ Tên V Di n Kích H ng M c Th i Các Căn ch trí Hình tích thư c đ t, đích h n đi u c V Hình Di n Lo i s s th s các giá s s ràng pháp trí th tích đ t d ng d ng d ng c nh đ t d ng d ng bu c ký H SƠ ð A CHÍNH B n đ đ a chính Gi y NHÀ S m c kê CH ch ng S đ a chính S nh n NƯ C QU N S theo dõi bi n đ ng đ t đai D NG quy n LÝ H sơ đăng ký GI s Văn b n pháp lý v quy n s d ng d ng Gi y ch ng nh n QSDð,QSHN (b n lưu) đ t Hình 1.1: Yêu c u thơng tin đ t đai trong qu n lý nhà nư c v đ t đai 8
- Chính sách Ph n ánh hi n tr ng đ đ t đai xây d ng chính sách Cơ s th m tra (ngu n Thanh tra, gi i H g c, cơ s pháp lý s quy t tranh ch p, ðánh giá th c hi n chính sách d ng đ t ) khi u n i SƠ ð A Ch nh lý Thơng tin bi n Cơ s t ng h p s li u: Th ng kê, ki m h sơ đ ng s d ng đ t ð nh kỳ kê đ t đai CHÍNH Chuyên đ ðánh giá hi n tr ng L p h sơ Cơ s xác đ nh h ng đ t Ngu n g c và thơng s d ng đ t Th m đ nh h sơ Thơng tin tài s n g n li n tin th a đ t Ph n ánh k t qu Ki m tra vi c giao v i đ t Tình tr ng pháp lý th c hi n k ho ch đ t, cho thuê đ t Nghĩa v tài chính Quy ho ch, k ho ch C p gi y ch ng nh n s d ng đ t Giao đ t, cho thuê đ t Qu n lý tài chính v đ t đai quy n s d ng đ t Hình 1.2: Vai trị c a h sơ đ a chính trong cơng tác qu n lý nhà nư c v đ t đai 9
- 1.2. H th ng tài li u trong h sơ đ a chính H sơ đ a chính là h th ng các tài li u, s li u, b n đ , ch a đ ng nh ng thơng tin c n thi t v đ t đai đ Nhà nư c th c hi n ch c năng qu n lý c a mình. H th ng này đư c thi t l p trong quá trình đo đ c thành l p b n đ đ a chính, đăng ký đ t đai ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Trên th gi i, nhi u nư c đã cĩ kinh nghi m v l p h sơ đ a chính hàng trăm năm nay, tùy vào tình hình kinh t xã h i c a h đ ch n ra hình th c và n i dung phù h p (H sơ đ a chính ki u Pháp b ng khốn, H sơ đ a chính ki u ð c xác nh n quy n, H sơ đ a chính ki u Torrens gi y ch ng nh n ), tuy cĩ nhi u đi m khác nhau v c n i dung và hình th c nhưng đ u cĩ th chuy n hĩa theo s phát tri n c a k thu t tin h c hi n đ i và đ u l y th a đ t/t ng đơn v b t đ ng s n làm cơ b n, làm đ i tư ng đ l p và qu n lý. Theo đĩ, s đ a chính, b n đ đ a chính cĩ th cĩ trư c hay sau khi l p xong h sơ đ a chính th a đ t và là cơng c qu n lý “th c p”; v i k thu t tin h c hi n đ i, các cơng c này d đư c “s hĩa” và “n i m ng” đ qu n lý và đi u hành, nh t là khi cĩ thay đ i trong h sơ đ a chính. Vi c chu n hĩa các cơ s d li u đ u vào mà đ c bi t là nh ng thơng tin c a h sơ th a đ t gĩp ph n đơn gi n hĩa các th t c, ti t ki m th i gian, nhân l c và kinh phí. nư c ta đã t ng l p “H sơ th a đ t” b ng nhi u phương pháp, r i t đĩ đ l p s đ a chính, s m c kê, v i s h tr hi u qu c a b n đ đ a chính, cịn s theo dõi bi n đ ng đ t đai là m t cơng c giúp cho các nhà qu n lý “qu n ch c, n m ch t” qu đ t đai và nh ng bi n đ ng trong quá trình s d ng đ t t i đ a phương. Do đĩ cĩ th xem “H sơ th a đ t” chính là “H sơ đ a chính g c” và ch cĩ 1 b n, nhưng b n đ đ a chính, s m c kê, s đ a chính và s theo dõi bi n đ ng cĩ th nhân thành nhi u b n cĩ giá tr pháp lý ngang nhau đ qu n lý theo phân c p. Tùy thu c vào tính ch t c a t ng lo i tài li u và đ c đi m s d ng chúng mà h th ng tài li u trong h sơ đ a chính đư c chia thành 2 lo i: + H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t. + H sơ s d ng thư ng xuyên. 1.2.1. H sơ tài li u g c, lưu tr và tra c u khi c n thi t H sơ tài li u g c là căn c pháp lý duy nh t làm cơ s xây d ng và quy t đ nh ch t lư ng h sơ đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý. H sơ tài li u g c bao g m các lo i tài li u sau: Các tài li u g c hình thành trong quá trình đo đ c, l p b n đ đ a chính bao g m tồn b thành qu giao n p s n ph m theo Lu n ch ng kinh t k thu t đã đư c cơ 10
- quan cĩ th m quy n phê duy t c a m i cơng trình đo v l p b n đ đ a chính (tr b n đ đ a chính, h sơ k thu t th a đ t, sơ đ trích th a). Các tài li u g c hình thành trong quá trình đăng ký ban đ u, đăng ký bi n đ ng đ t đai và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t bao g m: + Các gi y t do ch s d ng đ t giao n p khi kê khai đăng ký như đơn kê khai đăng ký, các gi y t pháp lý v ngu n g c s d ng đ t (Quy t đ nh giao đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đư c c p nh ng giai đo n trư c, gi y t chuy n như ng đ t đai, ) các gi y t cĩ liên quan đ n nghĩa v tài chính đ i v i Nhà nư c mà ngư i s d ng đ t đã th c hi n, + H sơ tài li u đư c hình thành trong quá trình th m tra xét duy t đơn kê khai đăng ký c a c p xã, c p huy n. + Các văn b n pháp lý c a c p cĩ th m quy n trong th c hi n đăng ký đ t đai, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t như quy t đ nh thành l p H i đ ng đăng ký đ t đai, biên b n xét duy t c a h i đ ng, quy t đ nh c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy t đ nh x lý các vi ph m pháp lu t đ t đai + H sơ ki m tra k thu t, nghi m thu s n ph m đăng ký đ t đai, xét c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. “Ơ H sơ đ a chính g c” chính là t p h p nh ng văn b n gi y t đư c hình thành trong quá trình s d ng đ t nh m xác nh n quy n s d ng c a ngư i s d ng đ t đ i v i th a đ t c a mình. “H sơ đ a chính g c” đư c hình thành khi xét kê khai đăng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và khi th t c này hồn t t nĩ ch cĩ nghĩa là tài li u lưu tr và đư c dùng đ tra c u ho c nghiên c u khi cĩ yêu c u c a các cơ quan ch c năng. Trong th c t , s lư ng gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã c p trên s lư ng đơn xin đăng ký chưa nhi u. M t trong s nh ng vư ng m c ch y u là vi c xác đ nh ngu n g c th a đ t mà ngư i s d ng xin đăng ký c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Nhà nư c đã ban hành r t nhi u các quy đ nh nh m đơn gi n hĩa các th t c gi y t khi c p gi y ch ng nh n mà đ c bi t là vi c ban hành các m c th i gian xác đ nh ngu n g c s d ng c a th a đ t (15/10/1993; 1/7/2004) đ cĩ th h p th c hĩa tính pháp lý c a th a đ t và gi m vi c thu ti n s d ng đ t theo các m c th i gian khác nhau. Tuy nhiên v n cịn cĩ nhi u lý do đ s h sơ t n đ ng là khá nhi u như vư t quá th m quy n, cĩ liên quan đ n các cơ quan khác như tịa án, B Nơng nghi p & Phát tri n nơng thơn, B Xây d ng ð cĩ th “n m ch t, qu n ch c” qu đ t, vi c đ u tiên ph i làm là l p đư c 1 hành lang pháp lý cho ngư i s d ng đ t mà c th là c p cho ngư i s d ng gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ m i giao d ch ti p theo trên th a đ t đĩ đư c di n ra trên 1 cơ s pháp lý c th , ngư i s d ng tuân th quy đ nh c a Nhà nư c và Nhà 11
- nư c cũng t o đư c ngu n thu t các giao d ch di n ra trên đ t nĩi riêng và th trư ng b t đ ng s n nĩi chung. 1.2.2 . H sơ tài li u đ a chính ph c v thư ng xuyên trong qu n lý đ t đai Các tài li u ph c v thư ng xuyên cho cơng tác qu n lý đ t đai bao g m: B n đ đ a chính; S m c kê đ t; S đ a chính; S theo dõi bi n đ ng đ t đai; B n lưu gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà . B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai cĩ n i dung đư c l p và qu n lý trên máy tính dư i d ng s đ ph c v cho qu n lý đ t đai c p t nh, c p huy n đư c g i là cơ s d li u đ a chính. Ngồi ra cịn đư c in trên gi y đ ph c v cho qu n lý đ t đai c p xã. 1.2.2.1. B n đ đ a chính Khái ni m B n đ đ a chính g c: là b n đ th hi n hi n tr ng s d ng đ t và th hi n tr n và khơng tr n các th a đ t, các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các y u t quy ho ch đã đư c duy t, các y u t đ a lý cĩ liên quan; l p theo khu v c trong ph m vi m t ho c m t s đơn v hành chính c p xã, trong m t ph n hay c đơn v hành chính c p huy n ho c m t s huy n trong ph m vi m t t nh ho c m t thành ph tr c thu c Trung ương; đư c cơ quan th c hi n và cơ quan qu n lý đ t đai c p t nh xác nh n. B n đ đ a chính g c là cơ s đ thành l p b n đ đ a chính theo đơn v hành chính xã, phư ng, th tr n. Các n i dung đã đư c c p nh t trên b n đ đ a chính c p xã ph i đư c chuy n lên b n đ đ a chính g c. B n đ đ a chính: là b n đ th hi n tr n các th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các y u t quy ho ch đã đư c duy t, các y u t đ a lý cĩ liên quan; l p theo đơn v hành chính xã, phư ng, th tr n, đư c cơ quan th c hi n, y ban nhân dân c p xã và cơ quan qu n lý đ t đai c p t nh xác nh n. Ranh gi i, di n tích, m c đích s d ng c a th a đ t th hi n trên b n đ đ a chính đư c xác đ nh theo hi n tr ng s d ng đ t. Khi đăng ký quy n s d ng đ t, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t mà ranh gi i, di n tích, m c đích s d ng đ t cĩ thay đ i thì ph i ch nh s a b n đ đ a chính th ng nh t v i s li u đăng ký quy n s d ng đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Trên phương di n pháp lý, b n đ đ a chính đư c coi là tài li u cơ s quan tr ng nh t trong vi c xác đ nh tính pháp lý v v trí, hình d ng và di n tích c a m t th a 12
- đ t. Ch sau khi đư c th m đ nh và phê duy t b i các cơ quan, các c p cĩ th m quy n thì b n đ đ a chính m i đư c coi là m t s n ph m hồn ch nh. Các thơng tin v th a đ t trên b n đ đ a chính ph i đư c hồn ch nh phù h p v i các s li u trong h sơ đ a chính. M c đích thành l p b n đ đ a chính 1. Làm cơ s đ th c hi n đăng ký quy n s d ng đ t, giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, đ n bù, gi i phĩng m t b ng, c p m i, c p đ i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u tài s n g n li n v i đ t, gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; 2. Xác nh n hi n tr ng v đ a gi i hành chính xã, phư ng, th tr n; qu n, huy n, thành ph thu c t nh; t nh, thành ph tr c thu c Trung ương; 3. Xác nh n hi n tr ng, th hi n bi n đ ng và ph c v cho ch nh lý bi n đ ng c a t ng th a đ t trong t ng đơn v hành chính xã; 4. Làm cơ s đ l p quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng các khu dân cư, đư ng giao thơng, c p thốt nư c, thi t k các cơng trình dân d ng và làm cơ s đ đo v các cơng trình ng m; 5. Làm cơ s đ thanh tra tình hình s d ng đ t và gi i quy t khi u n i, t cáo, tranh ch p đ t đai; 6. Làm cơ s đ th ng kê và ki m kê đ t đai; 7. Làm cơ s đ xây d ng cơ s d li u đ t đai các c p. N i dung b n đ đ a chính 1. Cơ s tốn h c c a b n đ ; 2. ði m kh ng ch t a đ , đ cao Nhà nư c các h ng, đi m đ a chính, đi m đ cao k thu t; đi m kh ng ch nh ngo i nghi p, đi m kh ng ch đo v cĩ chơn m c n đ nh; 3. ð a gi i hành chính các c p, m c đ a gi i hành chính; đư ng mép nư c th y tri u trung bình th p nh t (đư ng mép nư c tri u ki t) trong nhi u năm (đ i v i các đơn v hành chính giáp bi n); 4. M c quy ho ch, ch gi i quy ho ch, ranh gi i hành lang an tồn giao thơng, th y l i, đi n và các cơng trình khác cĩ hành lang an tồn; ranh gi i quy ho ch s d ng đ t; 5. Ranh gi i th a đ t, lo i đ t, s th t th a đ t, di n tích th a đ t và các y u t nhân t o, t nhiên chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t, các tài s n g n li n v i đ t; 6. Dáng đ t ho c đi m ghi chú đ cao (n u cĩ yêu c u th hi n); 13
- 7. Các ghi chú thuy t minh, thơng tin pháp lý c a th a đ t (n u cĩ). Các trư ng h p bi n đ ng c n ch nh lý trên b n đ đ a chính 1. Cĩ thay đ i s hi u th a đ t; 2. T o th a đ t m i; 3. Th a đ t b s t l t nhiên làm thay đ i ranh gi i th a; 4. Thay đ i lo i đ t (m c đích s d ng đ t); 5. ðư ng giao thơng; cơng trình th y l i theo tuy n; sơng, ngịi, kênh, r ch su i đư c t o l p m i ho c cĩ thay đ i v ranh gi i; 6. Cĩ thay đ i v m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, đ a danh và các ghi chú thuy t minh trên b n đ ; 7. Cĩ thay đ i v m c gi i hành lang an tồn cơng trình, ch gi i quy ho ch s d ng đ t; 8. Thay đ i ho c m i duy t quy ho ch s d ng đ t, k ho ch s d ng đ t mà cĩ nh hư ng đ n th a đ t; 9. Thay đ i v đ a hình mà cĩ nh hư ng đ n ranh gi i s d ng đ t; 10. ðã thành l p nhưng chưa s d ng đ đăng ký quy n s d ng đ t, kê khai hi n tr ng đ t đai ho c đã s d ng đ đăng ký quy n s d ng đ t, kê khai hi n tr ng đ t đai nhưng b gián đo n th i gian dài chưa t ch c xét, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t; 11. ðã là tài li u trong h sơ đ a chính nhưng khơng đư c c p nh t đ y đ thư ng xuyên nh ng thay đ i. 1.2.2.2. S m c kê đ t đai Khái ni m Là s ghi v th a đ t, v đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng cĩ ranh gi i khép kín trên t b n đ và các thơng tin cĩ liên quan đ n quá trình s d ng đ t. S m c kê đ t đai đư c l p đ qu n lý th a đ t, tra c u thơng tin v th a đ t và ph c v th ng kê, ki m kê đ t đai. N i dung thơng tin th a đ t th hi n trên S m c kê đ t đai g m s th t th a, tên ngư i s d ng đ t ho c ngư i đư c giao qu n lý đ t, mã lo i đ i tư ng s d ng đ t ho c đ i tư ng qu n lý đ t, di n tích, m c đích s d ng đ t (bao g m m c đích s d ng đ t theo gi y ch ng nh n đã c p, m c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t, m c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai, m c đích s d ng đ t chi ti t theo yêu c u th ng kê, ki m kê c a t ng đ a phương). 14
- N i dung thơng tin v đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t th hi n trên S m c kê đ t đai g m mã đ i tư ng chi m đ t, tên ngư i đư c giao qu n lý đ t, mã lo i đ i tư ng qu n lý đ t và di n tích c a t ng đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t trên m i t b n đ . M c đích l p S m c kê S m c kê đ t đư c l p nh m li t kê tồn b các th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t trong ph m vi đ a gi i hành chính m i xã, phư ng, th tr n v các n i dung: tên ch s d ng, di n tích, lo i đ t đ đáp ng yêu c u t ng h p th ng kê di n tích đ t đai, l p và tra c u, s d ng các tài li u h sơ đ a chính m t cách đ y đ , thu n ti n, chính xác khơng b trùng sĩt. N i dung S m c kê (Tham kh o M u s : 02/ðK Thơng tư 09/2007) Hình 1.3: Trang bìa S m c kê Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S m c kê đ t đai". Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u. Tên s : "S m c kê đ t đai"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; S hi u quy n s m c kê đ t đai, s hi u t b n đ dùng đ l p s ; 15
- Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u xác nh n c a Giám đ c Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t. Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u duy t c a Giám đ c S Tài nguyên và Mơi trư ng. Trang S m c kê, n i dung g m: Hình 1.4: Trang n i dung S m c kê Th a đ t g m mã s , di n tích, lo i đ t, giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, tên ngư i s d ng đ t và các ghi chú v vi c đo đ c th a đ t. ðư ng giao thơng, cơng trình th y l i và các cơng trình khác theo tuy n mà cĩ s d ng đ t ho c cĩ hành lang b o v an tồn g m tên cơng trình và di n tích trên t b n đ . Sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng th y văn khác theo tuy n g m tên đ i tư ng và di n tích trên t b n đ . Sơ đ th a đ t kèm theo s m c kê đ t đai. M t trư c sơ đ th hi n các thơng tin g m: + Hình th đư ng ranh gi i th a đ t; + Kích thư c (chi u dài) t ng c nh th a; + To đ t ng đ nh th a; + Ranh gi i di n tích chi m đ t c a tài s n g n li n v i đ t (g m nhà ho c cơng trình ki n trúc khác, cây lâu năm, r ng cây); + M c gi i, ch gi i quy ho ch; + M c gi i, ch gi i hành lang b o v an tồn cơng trình; 16
- + T l c a sơ đ . M t sau c a sơ đ th hi n thơng tin v giá đ t, tài s n g n li n v i đ t. Nguyên t c l p S m c kê 1. S đư c l p t b n đ đ a chính và các tài li u đi u tra đo đ c đã đư c hồn ch nh sau khi xét duy t c p gi y ch ng nh n và x lý các trư ng h p vi ph m chính sách đ t đai ho c đư c in ra t cơ s d li u đ a chính; 2. Thơng tin th a đ t và các đ i tư ng chi m đ t khác trên S ph i phù h p v i hi n tr ng s d ng đ t; 3. Th a đ t đã c p gi y ch ng nh n mà cĩ thay đ i n i dung thơng tin so v i hi n tr ng khi đo v b n đ đ a chính thì ph i đư c ch nh s a cho th ng nh t v i gi y ch ng nh n; 4. S m c kê đ t đai đư c l p chung cho các t b n đ đ a chính theo trình t th i gian l p b n đ . Thơng tin trên m i t b n đ đư c ghi vào m t ph n g m các trang liên t c trong S . Khi ghi h t S thì l p quy n ti p theo đ ghi cho các t b n đ cịn l i và ph i b o đ m nguyên t c thơng tin c a m i t b n đ đư c ghi tr n trong m t quy n; 5. Nơi b n đ đ a chính cĩ nhi u lo i t l thì t b n đ t l nh vào trư c, t b n đ t l l n hơn vào sau; 6. Trư ng h p trích đo đ a chính th a đ t ho c s d ng sơ đ , b n đ khơng ph i là b n đ đ a chính thì l p riêng S m c kê đ t đai đ th hi n thơng tin v th a đ t theo t trích đo đ a chính, sơ đ , b n đ đĩ; th t th hi n trong S theo th t s hi u c a t trích đo, s hi u t b n đ , sơ đ ; s hi u c a t trích đo đư c ghi vào c t "S th t th a đ t", ghi s “00” vào c t “S th t t b n đ ”, ghi “Trích đo đ a chính” vào c t "Ghi chú". N i dung thơng tin v th a đ t và thơng tin v các cơng trình theo tuy n và các đ i tư ng th y văn theo tuy n đư c ghi như quy đ nh đ i v i b n đ đ a chính; 7. S l p cho t ng xã, phư ng, th tr n theo đ a gi i đã xác đ nh, do cán b đ a chính xã ch u trách nhi m l p. S ph i đư c Văn phịng đăng kí quy n s d ng đ t xác nh n, S Tài nguyên và Mơi trư ng duy t m i cĩ giá tr pháp lý; 8. S l p thành 3 b : b g c lưu t i S Tài nguyên và Mơi trư ng, 1 b lưu t i phịng Tài nguyên và Mơi trư ng c p huy n; 1 b lưu t i tr s y ban nhân dân xã, do cán b đ a chính xã tr c ti p qu n lý. Các trư ng h p c n ch nh lý s m c kê 1. Cĩ thay đ i s hi u th a đ t; 2. T o th a đ t m i; 17
- 3. Th a đ t b s t l t nhiên làm thay đ i ranh gi i th a; 4. Thay đ i lo i đ t; 5. ðư ng giao thơng; cơng trình thu l i theo tuy n; sơng, ngịi, kênh, r ch su i đư c t o l p m i ho c cĩ thay đ i v ranh gi i; 6. Cĩ thay đ i v m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, đ a danh và các ghi chú thuy t minh trên b n đ ; 7. Cĩ thay đ i ngư i s d ng đ t, ngư i s d ng đ t đư c phép đ i tên. 1.2.2.3. S đ a chính Khái ni m S đ a chính là s đư c l p theo đơn v hành chính c p xã đ th hi n thơng tin v ngư i s d ng đ t và thơng tin v s d ng đ t c a ngư i đĩ đ i v i th a đ t đã c p gi y ch ng nh n. M c đích l p S đ a chính S đ a chính đư c thành l p nh m đăng kí tồn b di n tích đ t đai đã đư c Nhà nư c giao quy n s d ng cho các ch s d ng đ t vào các m c đích khác nhau và tồn b đ t chưa giao chưa cho thuê s d ng, làm cơ s đ Nhà nư c th c hi n ch c năng qu n lý đ t đai theo đúng pháp lu t, đ ng th i b o v quy n s d ng h p pháp c a ngư i s d ng đ t. S đ a chính đư c l p đ qu n lý vi c s d ng đ t c a ngư i s d ng đ t và đ tra c u thơng tin đ t đai cĩ liên quan đ n t ng ngư i s d ng đ t. N i dung S đ a chính (Tham kh o M u s : 01/ðK Thơng tư 09/2007) Hình 1.5: Trang bìa S đ a chính 18
- Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S đ a chính"; Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u; Tên s : "S đ a chính"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; S hi u quy n s đ a chính, tên đi m dân cư (c m dân cư); Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u xác nh n c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t; Ngày, tháng, năm; ch ký; đĩng d u duy t c a S Tài nguyên và Mơi trư ng. Hình 1.6: Trang n i dung S đ a chính Trang S đ a chính, n i dung g m: Ngư i s d ng đ t g m tên, đ a ch và thơng tin v ch ng minh nhân dân, h chi u, h kh u, quy t đ nh thành l p t ch c, gi y đăng ký kinh doanh c a t ch c kinh t , gi y phép đ u tư c a nhà đ u tư nư c ngồi; 19
- Các th a đ t mà ngư i s d ng đ t s d ng g m mã th a, di n tích, hình th c s d ng đ t (s d ng riêng ho c s d ng chung), m c đích s d ng, th i h n s d ng, ngu n g c s d ng, s phát hành và s vào s gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t; Ghi chú v th a đ t và quy n s d ng đ t g m giá đ t, tài s n g n li n v i đ t (nhà , cơng trình ki n trúc khác, cây lâu năm, r ng cây), nghĩa v tài chính chưa th c hi n, tình tr ng đo đ c l p b n đ đ a chính, nh ng h n ch v quy n s d ng đ t (thu c khu v c ph i thu h i theo quy ho ch s d ng đ t nhưng chưa cĩ quy t đ nh thu h i, thu c hành lang b o v an tồn cơng trình, thu c đ a bàn cĩ quy đ nh h n ch di n tích xây d ng); Nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng đ t g m nh ng thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng, v ch đ s d ng đ t, v quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t, v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Ngồi ra cịn cĩ trang m c l c ngư i s d ng đ t đ tra c u S đ a chính. Nguyên t c l p s 1. S đ a chính đư c l p trên cơ s đơn xin đăng ký quy n s d ng đ t đã đư c xét duy t và cho phép s d ng (ngư i s d ng đ t đã đư c Nhà nư c giao quy n s d ng đ t); 2. S đ a chính đư c l p g m cĩ 3 ph n: Ph n m t bao g m ngư i s d ng đ t là t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi khơng thu c trư ng h p mua nhà g n v i đ t , t ch c và cá nhân nư c ngồi; Ph n hai bao g m ngư i s d ng đ t là các h gia đình, cá nhân, c ng đ ng dân cư và ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi đư c mua nhà g n v i đ t ; Ph n ba bao g m ngư i s d ng đ t là ngư i mua căn h trong nhà chung cư. 3. Th t c a ngư i s d ng đ t th hi n trong S đ a chính đư c s p x p theo th t c p gi y ch ng nh n đ i v i gi y ch ng nh n đ u tiên c a ngư i đĩ; 4. M i trang S đ ghi d li u đ a chính c a m t ngư i s d ng đ t g m t t c các th a đ t thu c quy n s d ng c a ngư i đĩ; ngư i s d ng nhi u th a đ t ghi vào m t trang khơng h t thì ghi vào nhi u trang; cu i trang ghi s trang ti p theo c a ngư i đĩ, đ u trang ti p theo c a ngư i đĩ ghi s trang trư c c a ngư i đĩ; trư ng h p trang ti p theo quy n khác thì ghi thêm s hi u quy n sau s trang; 5. ð i v i th a đ t s d ng chung (tr nhà chung cư) thì ghi vào trang c a t ng ngư i s d ng đ t và ghi di n tích là s d ng chung; 6. N i dung thơng tin trên S đ a chính ph i th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p. 20
- Các trư ng h p c n đư c ch nh lý S đ a chính 1. Cĩ thay đ i ngư i s d ng đ t, ngư i s d ng đ t đư c phép đ i tên; 2. Cĩ thay đ i s hi u, đ a ch , di n tích th a đ t, tên đơn v hành chính nơi cĩ đ t; 3. Cĩ thay đ i hình th c, m c đích, th i h n s d ng đ t; 4. Cĩ thay đ i nh ng h n ch v quy n c a ngư i s d ng đ t, 5. Cĩ thay đ i v nghĩa v tài chính mà ngư i s d ng đ t ph i th c hi n; 6. Ngư i s d ng đ t th c hi n các quy n chuy n đ i, chuy n như ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho; th ch p, b o lãnh, gĩp v n b ng quy n s d ng đ t; 7. Chuy n t hình th c đư c Nhà nư c cho thuê đ t sang hình th c đư c Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n s d ng đ t; 8. C p đ i, c p l i gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. 1.2.2.4. S theo dõi bi n đ ng đ t đai Khái ni m: S theo dõi bi n đ ng đ t đai là s đư c l p đ theo dõi các trư ng h p cĩ thay đ i trong s d ng đ t g m thay đ i kích thư c và hình d ng th a đ t, ngư i s d ng đ t, m c đích s d ng đ t, th i h n s d ng đ t, quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng đ t. M c đích l p s S theo dõi bi n đ ng đ t đai đư c l p đ theo dõi tình hình đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t và làm cơ s đ th c hi n th ng kê di n tích đ t đai hàng năm. S đư c l p đ theo dõi và qu n lý quá trình bi n đ ng đ t; ch nh lý h sơ đ a chính. N i dung s (Tham kh o m u s 03/ðK Thơng tư 09/2007). 21
- Hình 1.7: Trang bìa S theo dõi bi n đ ng đ t đai Trang bìa ngồi (m t trư c) s , n i dung g m: Tên s : "S theo dõi bi n đ ng đ t đai"; Tên xã, s th t quy n (ghi gáy s ). Trang bìa ph , n i dung g m: Qu c hi u. Tên s : "S theo dõi bi n đ ng đ t đai"; Nơi l p s g m: t nh, mã t nh; huy n, mã huy n; xã, mã xã; 22
- S th t quy n s theo dõi bi n đ ng đ t đai. Hình 1.8: Trang n i dung S theo dõi bi n đ ng đ t đai N i dung s theo dõi bi n đ ng đ t đai g m các c t: s th t , tên và đ a ch c a ngư i đăng ký bi n đ ng, th i đi m đăng ký bi n đ ng, th a đ t bi n đ ng và n i dung bi n đ ng (thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng, v ch đ s d ng đ t, v quy n c a ngư i s d ng đ t, v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t). Nguyên t c l p s 1. S đư c l p ngay sau khi k t thúc đăng ký đ t đai ban đ u. 2. Vi c ghi vào s th c hi n đ i v i t t c các trư ng h p đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đã đư c ch nh lý, c p nh t vào sơ s d li u đ a chính, s đ a chính. 3. Th t ghi vào s th c hi n theo th t th i gian đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t. 4. Yêu c u đ i v i thơng tin ghi trong s theo dõi bi n đ ng đ t đai như sau: H , tên và đ a ch c a ngư i đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t; Th i đi m đăng ký bi n đ ng ghi chính xác đ n phút; Mã th a c a th a đ t cĩ bi n đ ng ho c mã th a c a th a đ t m i đư c t o thành; N i dung bi n đ ng ghi vào s đ i v i t ng trư ng h p đư c th c hi n theo hư ng d n chi ti t t i các trang đ u c a m i quy n s . 23
- 1.3. Cơ s d li u đ a chính 1.3.1 . Các thành ph n c a cơ s d li u đ a chính Cơ s d li u đ a chính bao g m d li u b n đ đ a chính và các d li u thu c tính đ a chính. D li u b n đ đ a chính đư c l p đ mơ t các y u t t nhiên cĩ liên quan đ n vi c s d ng đ t bao g m các thơng tin: V trí, hình d ng, kích thư c, to đ đ nh th a, s th t , di n tích, m c đích s d ng c a các th a đ t; V trí, hình d ng, di n tích c a h th ng thu văn g m sơng, ngịi, kênh, r ch, su i; h th ng thu l i g m h th ng d n nư c, đê, đ p, c ng; h th ng đư ng giao thơng g m đư ng b , đư ng s t, c u và các khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín; V trí, t a đ các m c gi i và đư ng đ a gi i hành chính các c p, m c gi i và ch gi i quy ho ch s d ng đ t, m c gi i và ranh gi i hành lang b o v an tồn cơng trình; ði m to đ đ a chính, đ a danh và các ghi chú thuy t minh. Các d li u thu c tính đ a chính đư c l p đ th hi n n i dung c a S m c kê đ t đai, S đ a chính và S theo dõi bi n đ ng đ t đai quy đ nh t i ði u 47 c a Lu t ð t đai 2003 bao g m các thơng tin: Th a đ t g m mã th a, di n tích, tình tr ng đo đ c l p b n đ đ a chính; Các đ i tư ng cĩ chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t (khơng cĩ ranh gi i khép kín trên b n đ ) g m tên g i, mã c a đ i tư ng, di n tích c a h th ng th y văn, h th ng th y l i, h th ng đư ng giao thơng và các khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín; Ngư i s d ng đ t ho c ngư i qu n lý đ t g m tên, đ a ch , thơng tin v ch ng minh nhân dân ho c h chi u, văn b n v vi c thành l p t ch c; Tình tr ng s d ng c a th a đ t g m hình th c s d ng, th i h n s d ng, ngu n g c s d ng, nh ng h n ch v quy n s d ng đ t, s hi u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đã c p, m c đích s d ng, giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, nghĩa v tài chính v đ t đai; Nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng g m nh ng thay đ i v th a đ t, v ngư i s d ng đ t, v tình tr ng s d ng đ t. 1.3.2. D li u thu c tính đ a chính 1.3.2.1 . D li u th a đ t Khái ni m v th a đ t 24
- Th a đ t là đơn v cơ b n trong qu n lý đ t đai, đư c th hi n c th trong h sơ đ a chính. Th a đ t là ph n di n tích đ t đư c gi i h n b i ranh gi i xác đ nh trên th c đ a ho c đư c mơ t trên h sơ đ a chính theo quy đ nh như sau: Ranh gi i th a đ t trên th c đ a đư c xác đ nh b ng các c nh th a là tâm c a đư ng ranh gi i t nhiên ho c đư ng n i gi a các m c gi i ho c đ a v t c đ nh (là d u m c ho c c c m c) t i các đ nh li n k c a th a đ t; Ranh gi i th a đ t mơ t trên h sơ đ a chính đư c xác đ nh b ng các c nh th a là đư ng ranh gi i t nhiên ho c đư ng n i gi a các m c gi i ho c đ a v t c đ nh. Th a đ t đư c xác l p như sau: Th a đ t đã đư c ngư i s d ng đ t t o l p, đang s d ng và đư c Nhà nư c cơng nh n; Th a đ t đư c hình thành khi Nhà nư c giao đ t, cho thuê đ t; Th a đ t đư c hình thành trong quá trình s d ng đ t do h p nhi u th a đ t thành m t th a đ t (g i là h p th a) ho c tách m t th a đ t thành nhi u th a đ t (g i là tách th a) theo yêu c u c a qu n lý ho c nhu c u c a ngư i s d ng đ t phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai. Mã th a đ t (MT) đư c xác đ nh duy nh t đ i v i m i th a đ t, là m t b g m ba (03) s đư c đ t liên ti p nhau cĩ d u ch m (.) ngăn cách: MT = MX.SB.ST Trong đĩ: MX: là mã s đơn v hành chính c p xã đư c quy đ nh t i Quy t đ nh s 124/2004/Qð TTg ngày 08 tháng 7 năm 2004 c a Th tư ng Chính ph v vi c ban hành b ng danh m c và mã s các đơn v hành chính Vi t Nam; SB: là s hi u và s th t t b n đ đ a chính (cĩ th a đ t) c a đơn v hành chính c p xã đư c đánh s liên ti p t s 01 tr đi theo nguyên t c t t l nh đ n t l l n và t trái sang ph i, t trên xu ng dư i đ i v i các b n đ cĩ cùng t l ; ST: là s th t th a đ t trên t b n đ đ a chính đư c đánh s liên ti p t s 1 tr đi theo nguyên t c t trái sang ph i, t trên xu ng dư i. L p d li u th a đ t D li u th a đ t đư c xây d ng th ng nh t v i b n đ đ a chính ho c các lo i b n đ , sơ đ khác hi n cĩ ho c b n trích đo đ a chính th a đ t đã đư c nghi m thu đ s d ng; khi c p gi y ch ng nh n mà n i dung d li u th a đ t cĩ thay đ i thì d li u th a đ t ph i đư c ch nh lý th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p; 25
- N i dung d li u th a đ t đư c th hi n như sau: Mã th a đ t. Di n tích th a đ t đư c th hi n theo đơn v mét vuơng (m 2), đư c làm trịn s đ n m t (01) ch s th p phân; đư c xác đ nh di n tích s d ng chung và di n tích s d ng riêng. Tình tr ng đo đ c th hi n lo i b n đ , sơ đ ho c trích đo đ a chính th a đ t đã s d ng, th i đi m hồn thành đo đ c (th i đi m nghi m thu), tên đơn v đã th c hi n vi c đo đ c; 1.3.2.2 . D li u ngư i s d ng đ t D li u ngư i s d ng đ t đư c xây d ng đ i v i t t c các th a đ t đang cĩ ngư i s d ng đ th hi n các thơng tin v mã lo i đ i tư ng s d ng đ t, tên, đ a ch và các thơng tin khác c a ngư i s d ng đ t; Mã lo i đ i tư ng s d ng đ t đư c th hi n như sau: “GDC” đ i v i h gia đình, cá nhân; “UBS” đ i v i U ban nhân dân c p xã; “TKT” đ i v i t ch c kinh t trong nư c; “TCN” đ i v i cơ quan nhà nư c, t ch c chính tr , t ch c chính tr xã h i, đơn v vũ trang nhân dân và t ch c s nghi p c a nhà nư c; “TKH” đ i v i t ch c khác trong nư c và cơ s tơn giáo; “TLD” đ i v i doanh nghi p liên doanh v i nư c ngồi; “TVN” đ i v i doanh nghi p 100% v n nư c ngồi; “TNG” đ i v i t ch c nư c ngồi cĩ ch c năng ngo i giao; “CDS” đ i v i c ng đ ng dân cư; Th a đ t đã c p gi y ch ng nh n thì thơng tin v ngư i s d ng đ t ph i th ng nh t v i gi y ch ng nh n. Th a đ t chưa c p gi y ch ng nh n thì th hi n tên c a ngư i đang s d ng th a đ t đĩ (đ i v i h gia đình thì ch ghi tên c a ngư i đ i di n h gia đình đĩ). 1.3.2.3 D li u v ngư i qu n lý đ t D li u v ngư i qu n lý đ t đư c xây d ng đ i v i các th a đ t đư c Nhà nư c giao cho các t ch c, c ng đ ng dân cư đ qu n lý theo quy đ nh t i ði u 3 c a Ngh đ nh s 181/2004/Nð CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 c a Chính ph v thi hành Lu t ð t đai 2003; 26
- D li u v ngư i qu n lý đ t bao g m tên c a t ch c, c ng đ ng dân cư đư c giao qu n lý đ t và mã c a lo i đ i tư ng qu n lý đ t. Mã c a lo i đ i tư ng đư c giao qu n lý đ t đư c th hi n như sau: "UBQ" đ i v i y ban nhân dân c p xã; "TPQ" đ i v i T ch c phát tri n qu đ t; "TKQ" đ i v i các t ch c khác; "CDQ" đ i v i c ng đ ng dân cư. 1.3.2.4 . D li u v hình th c s d ng đ t chung, riêng Trư ng h p tồn b di n tích th a đ t thu c quy n s d ng c a m t ngư i s d ng đ t là m t cá nhân ho c m t h gia đình, m t c ng đ ng dân cư, m t t ch c trong nư c, m t cơ s tơn giáo, m t cá nhân nư c ngồi, m t t ch c nư c ngồi, m t ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi thì ghi di n tích c a th a đ t đĩ vào m c S d ng riêng và ghi "khơng" vào m c S d ng chung; Trư ng h p tồn b di n tích th a đ t thu c quy n s d ng c a nhi u ngư i s d ng đ t thì ghi di n tích đĩ vào m c S d ng chung và ghi "khơng" vào m c S d ng riêng; Trư ng h p th a đ t cĩ ph n di n tích thu c quy n s d ng chung c a nhi u ngư i s d ng đ t và cĩ ph n di n tích thu c quy n s d ng riêng c a t ng ngư i s d ng đ t thì ghi di n tích đ t s d ng chung vào m c S d ng chung, di n tích đ t s d ng riêng vào m c S d ng riêng. 1.3.2.5. D li u m c đích s d ng đ t D li u m c đích s d ng c a th a đ t đư c xây d ng đ i v i t t c các th a đ t, các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m: m c đích s d ng đ t theo gi y ch ng nh n đã c p, m c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai, m c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t; trư ng h p đ a phương cĩ quy đ nh thêm v m c đích s d ng đ t chi ti t thì ghi thêm m c đích s d ng đ t chi ti t đĩ; M c đích s d ng đ t đư c xác đ nh và s d ng th ng nh t trong c nư c bao g m tên g i, mã (ký hi u), gi i thích cách xác đ nh. Phân lo i m c đích s d ng đ t và gi i thích cách xác đ nh m c đích s d ng đ t đư c hư ng d n c th t i Thơng tư hư ng d n th c hi n th ng kê, ki m kê đ t đai và xây d ng b n đ hi n tr ng s d ng đ t c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; M c đích s d ng đ t đư c ghi b ng tên g i trong gi y ch ng nh n và th hi n b ng mã trong h th ng d li u đ a chính như sau: B ng 1.1: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t nơng nghi p 27
- 1 LUA đ t tr ng lúa 6 RPH đ t r ng phịng h 2 COC đ t c dùng vào chăn nuơi 7 RDD đ t r ng đ c d ng 3 HNK đ t tr ng cây hàng năm khác 8 NTS đ t nuơi tr ng thu s n 4 CLN đ t tr ng cây lâu năm 9 LMU đ t làm mu i 5 RSX đ t r ng s n xu t 10 NKH đ t nơng nghi p khác B ng 1.2: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t phi nơng nghi p 1 ONT đ t t i nơng thơn 15 DVH đ t cơ s văn hĩa 2 ODT đ t t i đơ th 16 DYT đ t cơ s y t đ t tr s cơ quan, cơng tr ình đ t cơng trình bưu chính, vi n 3 TSC 17 DBV s nghi p c a Nhà nư c thơng 4 TSK là đ t tr s khác 18 DTT đ t cơ s th d c th thao 5 CQP đ t qu c phịng 19 DKH đ t cơ s nghiên c u khoa h c 6 CAN đ t an ninh 20 DXH đ t cơ s d ch v v xã h i 7 SKK đ t khu cơng nghi p 21 DCH đ t ch 8 SKC đ t cơ s s n xu t, kinh doanh 22 DDT đ t cĩ di tích, danh th ng 9 SKS đ t cho ho t đ ng khống s n 23 DRA đ t bãi th i, x lý ch t th i 10 SKX đ t s n xu t v t li u, g m s 24 TON đ t tơn giáo 11 DGT đ t giao thơng 25 TIN đ t tín ngư ng 12 DTL đ t th y l i 26 NTD đ t nghĩa trang, nghĩa đ a 13 DNL đ t cơng trình năng lư ng 27 MNC đ t cĩ m t nư c chuyên dùng 14 DGD đ t cơ s giáo d c đào t o 28 PNK đ t phi nơng nghi p khác Trư ng h p d li u m c đích s d ng đ t đư c xây d ng theo k t qu c p gi y ch ng nh n trư c ngày 02 tháng 12 năm 2004 thì trong cơ s d li u ph i đư c th hi n l i b ng mã theo quy đ nh trên; M c đích s d ng đ t theo quy ho ch s d ng đ t đã đư c xét duy t đư c ghi b ng mã quy đ nh t i Thơng tư hư ng d n l p, đi u ch nh và th m đ nh quy ho ch, k ho ch s d ng đ t c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; M c đích s d ng đ t theo ch tiêu ki m kê đ t đai đư c th hi n b ng mã th ng nh t v i b n đ đ a chính như sau: B ng 1.3: M c đích s d ng thu c nhĩm đ t nơng nghi p 1 LUC đ t chuyên tr ng lúa nư c 13 RSM đ t tr ng r ng s n xu t 28
- 2 LUK đ t tr ng lúa nư c cịn l i 14 RPN đ t cĩ r ng t nhiên phịng h 3 LUN đ t tr ng lúa nương; 15 RPT đ t cĩ r ng tr ng phịng h 4 COC đ t c dùng vào chăn nuơi 16 RPK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng phịng h 5 BHK đ t b ng tr ng cây h àng năm 17 RPM đ t tr ng r ng phịng h khác 6 NHK đ t nương r y tr ng cây h àng 18 RDN đ t cĩ r ng t nhiên đ c d ng năm khác 7 LNC đ t tr ng cây cơng nghi p lâu 19 RDT đ t cĩ r ng tr ng đ c d ng năm 8 LNQ đ t tr ng cây ăn qu lâu năm 20 RDK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng đ c d ng 9 LNK đ t tr ng cây lâu năm khác 21 RDM đ t tr ng r ng đ c d ng 10 RSN đ t cĩ r ng t nhiên s n xu t 22 TSL đ t nuơi tr ng thu s n nư c l , m n 11 RST đ t cĩ r ng tr ng s n xu t 23 TSN đ t chuyên nuơi tr ng thu s n nư c ng t 12 RSK đ t khoanh nuơi ph c h i r ng 24 LMU đ t làm mu i s n xu t 25 NKH đ t nơng nghi p khác M c đích s d ng thu c nhĩm đ t phi nơng nghi p: Tương t như ghi vào gi y ch ng nh n và cĩ thêm "SON" là đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i; Lo i đ t thu c nhĩm đ t chưa s d ng g m: + "BCS" là đ t b ng chưa s d ng; + "DCS" là đ t đ i núi chưa s d ng; + "NCS" là núi đá khơng cĩ r ng cây. 1.3.2.6 . D li u ngu n g c s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n; đư c xác đ nh b ng tên g i (mơ t ngu n g c c a th a đ t mà ngư i s d ng đ t đư c quy n s d ng) như trên gi y ch ng nh n và đư c th hi n b ng mã trong cơ s d li u. Trư ng h p c p gi y ch ng nh n l n đ u mà Nhà nư c đã cĩ quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, cĩ h p đ ng thuê đ t ho c ph i chuy n sang thuê đ t thì ghi như sau: "DG KTT" đ i v i trư ng h p Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t; 29
- "DG CTT" đ i v i trư ng h p Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n s d ng; "DT TML" đ i v i trư ng h p Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n m t; "DT THN" đ i v i trư ng h p Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n hàng. Trư ng h p đư c Nhà nư c cơng nh n quy n s d ng đ t và c p gi y ch ng nh n l n đ u đ i v i ngư i đang s d ng đ t mà trư c đĩ khơng cĩ quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, h p đ ng thuê đ t, khơng thu c đ i tư ng ph i chuy n sang thuê đ t c a Nhà nư c thì ghi “CNQ”; Trư ng h p tách th a, h p th a, nh n chuy n quy n s d ng đ t và trư ng h p c p l i ho c c p đ i gi y ch ng nh n thì ghi ngu n g c s d ng đ t theo quy đ nh m i như 2 trư ng h p trên; Trư ng h p thuê, thuê l i quy n s d ng đ t c a doanh nghi p đ u tư h t ng trong khu cơng nghi p thì ghi "DT KCN"; Trư ng h p th a đ t g m nhi u ph n di n tích cĩ ngu n g c s d ng đ t khác nhau thì th hi n ngu n g c s d ng đ i v i t ng ph n di n tích tương ng theo t t c các trư ng h p trên; Trư ng h p s h u căn h nhà chung cư thì ghi "SH NCC"; Trư ng h p chuy n m c đích s d ng đ t thì th hi n b ng h th ng mã bao g m: mã ngu n g c như trên gi y ch ng nh n đã c p l n đ u trư c khi chuy n m c đích, mã m c đích s d ng trư c khi chuy n đư c ghi trong ngo c đơn (.), mã hình th c tr ti n khi đư c chuy n m c đích s d ng (KTT khơng thu ti n s d ng đ t, CTT thu ti n s d ng đ t, TML tr ti n thuê đ t m t l n, THN tr ti n thuê đ t hàng năm, k c trư ng h p đư c mi n, gi m nghĩa v tài chính), mã m c đích s d ng đ t sau khi chuy n đư c ghi trong ngo c đơn (.) 1.3.2.7 . D li u th i h n s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n và đư c th hi n th ng nh t v i gi y ch ng nh n đã c p. Th i h n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao đ t, cho thuê đ t hay cơng nh n quy n s d ng đ t là "Lâu dài" đ i v i trư ng h p s d ng đ t n đ nh lâu dài; th hi n th i đi m (ngày, tháng, năm) h t h n s d ng đ t đ i v i trư ng h p s d ng đ t cĩ th i h n. Trư ng h p th a đ t cĩ vư n, ao g n li n v i nhà thu c khu dân cư và di n tích đ t đư c cơng nh n nh hơn di n tích th a đ t thì th i h n s d ng đ t đư c xác đ nh cho t ng ph n di n tích cĩ m c đích s d ng khác nhau, trong đĩ th i h n s d ng đ t đ i v i di n tích đ t là "Lâu dài", th i h n s d ng đ i v i đ t thu c nhĩm đ t nơng nghi p đ i v i t ng m c đích s d ng c th theo hi n tr ng s d ng. 1.3.2.8 . D li u nghĩa v tài chính v đ t đai 30
- Trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n ho c đư c cơng nh n như giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t đ i v i t ch c thì th hi n t ng giá tr quy n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao t i th i đi m cĩ quy t đ nh giao đ t và đư c ghi “Giá tr quy n s d ng đ t là (ghi s ti n b ng s và b ng ch )”; trư ng h p khơng cĩ quy t đ nh giao đ t ho c trong quy t đ nh giao đ t chưa th hi n giá tr quy n s d ng đ t thì xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t t i th i đi m c p gi y ch ng nh n; Trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t cĩ thu ti n thì th hi n t ng s ti n s d ng đ t ph i n p, s ti n đã n p, th i gian đã n p và đư c ghi “Ti n s d ng đ t ph i n p (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); s ti n s d ng đ t đã n p ngày / / là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); Trư ng h p đư c mi n ti n s d ng đ t thì th hi n t ng giá tr quy n s d ng đ t đư c Nhà nư c giao như trư ng h p đư c Nhà nư c giao đ t khơng thu ti n, ti p theo ghi “ đư c mi n ti n s d ng đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n s d ng đ t thì ti p theo ghi “ đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c s ph n trăm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c n nghĩa v tài chính thì th hi n như sau: Trư ng h p h gia đình, cá nhân đã ho c đư c ghi n nghĩa v tài chính mà s n khơng tính thành ti n thì ghi “N (ghi lo i nghĩa v tài chính đư c ghi n ) theo Thơng báo s ngày / / c a (ghi tên cơ quan thu ra Thơng báo n u cĩ)”; Trư ng h p h gia đình, cá nhân đã đư c ghi n nghĩa v tài chính mà s ti n n đã đư c xác đ nh c th thì ghi “N (ghi lo i nghĩa v tài chính đư c ghi n ) là (ghi s ti n đư c n b ng s và b ng ch ) theo Thơng báo s ngày / / c a (ghi tên cơ quan thu ra Thơng báo)”; Khi đã thanh tốn xong n (cĩ ch ng t đã n p ti n đ i v i nghĩa v tài chính đã ghi n ) thì ghi “ðã n p (ghi lo i nghĩa v tài chính đã tr n ) là (ghi s ti n đã tr b ng s và b ng ch ) theo (ghi lo i ch ng t đã n p ti n và s ch ng t , ngày tháng năm l p ch ng t ); Trư ng h p đư c Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n m t l n thì th hi n t ng s ti n thuê đ t ph i n p, s ti n đã n p, th i gian đã n p và đư c ghi “Ti n thuê đ t ph i n p (ghi s ti n b ng s và b ng ch ); s ti n thuê đ t đã n p ngày / / là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ). Trư ng h p đư c mi n ti n thuê đ t thì ghi “S ti n thuê đ t ph i n p m t l n là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) đư c mi n ti n thuê đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n thuê đ t thì ghi “S ti n thuê đ t ph i n p m t l n là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c ph n trăm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c Nhà nư c cho thuê đ t tr ti n hàng năm thì th hi n m c giá ti n thuê, s ti n thuê ph i n p hàng năm (cho c trư ng h p xác đ nh lúc b t đ u thuê và trư ng h p cĩ đi u ch nh) và đư c ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s 31
- và b ng ch ); s ti n thuê đ t ph i n p hàng năm là (ghi s ti n b ng s và b ng ch )”; trư ng h p ngư i s d ng đ t xin n p trư c ti n thuê đ t cho m t s năm thì ghi ti p “; đã n p trư c s ti n thuê đ t là (ghi s ti n b ng s và b ng ch ) cho năm (ghi s năm đã n p trư c ti n thuê đ t)”. Trư ng h p đư c mi n ti n thuê đ t thì ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s và b ng ch ) đư c mi n ti n thuê đ t”; trư ng h p đư c gi m ti n thuê đ t thì ghi “M c giá thuê đ t là (ghi giá ti n b ng s và b ng ch ) đư c gi m (ghi s ti n b ng s và b ng ch ho c ph n trăm đư c gi m hàng năm) trong th i gian năm (ghi s năm đư c gi m)”; Trư ng h p đư c Nhà nư c cho phép chuy n m c đích s d ng đ t, tuỳ theo nghĩa v tài chính g n hình th c chuy n m c đích s d ng mà cĩ cách ghi cho phù h p như các trư ng h p đã nêu trên. 1.3.2.9. D li u nh ng h n ch v quy n s d ng đ t ðư c xây d ng đ i v i nh ng th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n. Trư ng h p th a đ t ho c m t ph n th a đ t thu c quy ho ch s d ng đ t mà ph i thu h i, đư c cơ quan cĩ th m quy n phê duy t và cơng b nhưng chưa cĩ quy t đ nh thu h i thì ghi "Th a đ t (ho c m 2 đ t) thu c khu v c quy ho ch ph i thu h i đ t theo Quy t đ nh s / ngày / / c a (ghi tên cơ quan nhà nư c đã ra Quy t đ nh) v vi c xét duy t quy ho ch s d ng đ t (ho c v vi c xét duy t quy ho ch xây d ng)"; Trư ng h p th a đ t ho c m t ph n th a đ t thu c hành lang b o v an tồn cơng trình thì ghi "Th a đ t (ho c m 2 đ t) thu c hành lang b o v an tồn cơng trình (ghi tên cơng trình cĩ hành lang) theo Quy t đ nh s / ngày / / c a (ghi tên cơ quan nhà nư c đã ra Quy t đ nh)"; Trư ng h p cĩ quy đ nh h n ch di n tích xây d ng đ i v i th a đ t thì ghi "Di n tích xây d ng khơng đư c vư t quá m 2 theo Quy t đ nh s / ngày / / c a U ban nhân dân (ghi tên đ a phương mà U ban nhân dân đã ra Quy t đ nh)". 1.3.2.10 . D li u v giá đ t ðư c xây d ng đ i v i nh ng th a đ t đang s d ng vào các m c đích s n xu t nơng nghi p, lâm nghi p, nuơi tr ng th y s n, làm mu i, đ t và đ t chuyên dùng. Giá đ t (đ ng/m 2) đư c th hi n theo giá do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương quy đ nh và cơng b hàng năm ho c theo giá đ t do các t ch c tư v n giá đ t xác đ nh; trư ng h p đ u giá quy n s d ng đ t thì th hi n giá đ t theo giá trúng đ u giá. 1.3.2.11 . D li u tài s n g n li n v i đ t 32
- ðư c xây d ng đ i v i các th a đ t đư c c p gi y ch ng nh n cĩ ghi nh n v tài s n g n li n v i đ t (g m nhà , các lo i nhà khác, cơng trình h t ng k thu t, cơng trình ki n trúc khác, r ng cây, cây lâu năm). ð i v i nhà khơng ph i nhà chung cư ho c các lo i nhà khác thì ghi "Nhà (ho c Nhà tr s , Nhà xư ng, Nhà kho, ), t ng (ghi s t ng), di n tích đ t xây d ng m 2 (ghi t ng di n tích chi m đ t c a nhà), lo i nhà (ghi lo i k t c u xây d ng c a nhà như nhà g , nhà g ch, nhà bê tơng, nhà khung thép tư ng g ch, )"; ð i v i nhà chung cư thì trong ph n d li u c a ch đ u tư ho c ch s h u nhà chung cư đư c ghi "Nhà chung cư t ng (ghi s t ng), di n tích đ t xây d ng m 2 (ghi t ng di n tích chi m đ t c a nhà chung cư), t ng s căn h (ghi t ng s căn h ), lo i nhà (ghi lo i k t c u xây d ng c a nhà như nhà bê tơng l p ghép, nhà bê tơng tư ng g ch, )"; ð i v i căn h c a nhà chung cư thu c s h u c a h gia đình, cá nhân thì trong ph n d li u c a ch s h u căn h đư c ghi "Căn h chung cư, s (ghi s hi u c a căn h ), t ng s (ghi v trí t ng cĩ căn h ), di n tích m 2 (ghi t ng di n tích s d ng c a căn h )"; ð i v i cơng trình h t ng k thu t, cơng trình ki n trúc khác thì ghi "Cơng trình (ghi lo i cơng trình như h t ng khu cơng nghi p, giao thơng, th y l i, khu vui chơi, cơng trình xây d ng khác), bao g m các h ng m c: , di n tích m 2; , di n tích m 2; (ghi tên các h ng m c cơng trình c th và di n tích chi m đ t c a h ng m c cơng trình đĩ)"; ð i v i r ng cây ho c cây lâu năm thì ghi "R ng cây (ho c Cây lâu năm), di n tích m 2 (ghi di n tích r ng ho c vư n cây lâu năm)"; Trư ng h p ch s h u tài s n g n li n v i đ t đã đư c xác đ nh theo quy đ nh c a pháp lu t thì sau nh ng n i dung theo quy đ nh t i đi m b kho n này ghi ti p "thu c s h u c a (ghi tên ch s h u)". 1.3.2.12 . D li u v gi y ch ng nh n ðư c th hi n đ i v i các th a đ t đã đư c c p gi y ch ng nh n, bao g m các thơng tin: S phát hành gi y ch ng nh n (s in trên trang m t c a gi y ch ng nh n); S vào S c p gi y ch ng nh n. 1.3.2.13 . D li u nh ng bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình s d ng N i dung d li u nh ng bi n đ ng v s d ng đ t ph i th hi n g m: th i đi m (ngày, tháng, năm) th c hi n đăng ký bi n đ ng; n i dung bi n đ ng và ch s tra c u h sơ bi n đ ng; 33
- Ch s tra c u h sơ bi n đ ng đư c xác đ nh duy nh t trên ph m vi c nư c cho t t c các lo i hình bi n đ ng v s d ng đ t, bao g m 04 (b n) b s và mã đư c đ t liên ti p nhau cĩ d u “ch m” ngăn cách: CS = MX.ST.MB.MC Trong đĩ: MX: là mã đơn v hành chính c p xã theo quy đ nh t i Quy t đ nh s 124/2004/Qð TTg; ST: là s th t c a h sơ bi n đ ng đã đư c gi i quy t g m cĩ 06 (sáu) ch s đư c đánh s liên ti p t s 000001 tr đi cho t t c các lo i hình bi n đ ng trong ph m vi đ a bàn qu n lý c a cơ quan cĩ th m quy n ch nh lý gi y ch ng nh n; MB: là mã c a lo i hình bi n đ ng đư c ghi b ng ký hi u theo quy đ nh; MC: là mã c a cơ quan th c hi n ch nh lý gi y ch ng nh n đư c ghi b ng ký hi u: “XA” đ i v i y ban nhân c p xã, “VP” đ i v i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, “VS” đ i v i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng, “PH” đ i v i Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, “SO” đ i v i S Tài nguyên và Mơi trư ng; Th i đi m th c hi n đăng ký bi n đ ng đư c xác đ nh theo th i đi m (gi phút, ngày, tháng, năm) ti p nh n h sơ h p l ; N i dung bi n đ ng và mã c a lo i hình bi n đ ng đư c th hi n đ i v i t ng trư ng h p bi n đ ng theo quy đ nh t i Thơng tư 09/2007/TT BTNMT. Ví d : Trư ng h p cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t (tr trư ng h p cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t trong khu cơng nghi p) thì ghi mã lo i bi n đ ng là “CT” và n i dung bi n đ ng đư c ghi: "Cho ơng (ho c bà, h gia đình, t ch c) (ghi tên và các thơng tin khác v ngư i thuê ho c thuê l i đ t) thuê đ t (ho c thuê l i đ t) theo h sơ s (ghi ch s tra c u h sơ cho thuê, cho thuê l i đ t)"; 1.3.2.14 . D li u v các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t Các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t Các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m đ t xây d ng đư ng giao thơng, đ t xây d ng h th ng thu l i theo tuy n, đ t xây d ng các cơng trình khác theo tuy n, đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng thu văn khác theo tuy n, đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín trên t b n đ . Ranh gi i s d ng đ t xây d ng đư ng giao thơng, xây d ng h th ng thu l i theo tuy n, xây d ng các cơng trình theo tuy n khác đư c xác đ nh theo chân mái đ p ho c theo đ nh mái đào c a cơng trình. 34
- Trư ng h p đư ng giao thơng, h th ng th y l i theo tuy n, các cơng trình khác theo tuy n khơng cĩ mái đ p ho c mái đào thì xác đ nh theo ch gi i xây d ng cơng trình. Ranh gi i đ t sơng, ngịi, kênh, r ch, su i đư c xác đ nh theo đư ng mép nư c c a m c nư c trung bình. Ranh gi i đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín trên t b n đ đư c xác đ nh b ng ranh gi i gi a đ t chưa s d ng và các th a đ t đã xác đ nh m c đích s d ng. L p d li u các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t D li u v các đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o thành th a đ t bao g m tên g i và mã c a đ i tư ng chi m đ t, di n tích chi m đ t và ngư i qu n lý đ t; Tên g i và mã c a đ i tư ng chi m đ t nhưng khơng t o th a đ t đư c th hi n là XXX.SB.i (trong đĩ XXX là mã lo i đ t, SB là s th t t b n đ ; i là s th t c a t ng ph n đ i tư ng chi m đ t trên t ng t b n đ t ng đo n cơng trình ho c đo n sơng su i ho c t ng ph n đ t chưa s d ng, đư c đánh s t s 01 tr đi theo nguyên t c t trái sang ph i, t trên xu ng dư i); D li u v ngư i qu n lý đ t; Di n tích c a đ i tư ng chi m đ t khơng t o thành th a đ t đư c th hi n th ng nh t v i b n đ đ a chính đ i v i t ng đư ng giao thơng, cơng trình thu l i theo tuy n, các cơng trình khác theo tuy n, khu v c đ t chưa s d ng khơng cĩ ranh gi i th a khép kín, sơng, ngịi, kênh, r ch, su i và các đ i tư ng thu văn khác theo tuy n. 1.3.3 . Yêu c u đ i v i cơ s d li u đ a chính ðư c c p nh t, ch nh lý đ y đ theo đúng yêu c u đ i v i các n i dung thơng tin c a b n đ đ a chính và d li u thu c tính đ a chính theo quy đ nh. T cơ s d li u đ a chính in ra đư c: Gi y ch ng nh n; B n đ đ a chính theo tiêu chu n k thu t do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh; S m c kê đ t đai và S đ a chính theo m u đã quy đ nh; Bi u th ng kê, ki m kê đ t đai, các bi u t ng h p k t qu c p gi y ch ng nh n và đăng ký bi n đ ng v đ t đai theo m u do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh; Trích l c b n đ đ a chính, trích sao h sơ đ a chính c a th a đ t ho c m t khu đ t (g m nhi u th a đ t li n k nhau); 35
- Tìm đư c thơng tin v th a đ t khi bi t thơng tin v ngư i s d ng đ t, tìm đư c thơng tin v ngư i s d ng đ t khi bi t thơng tin v th a đ t; tìm đư c thơng tin v th a đ t và thơng tin v ngư i s d ng đ t trong d li u thu c tính đ a chính th a đ t khi bi t v trí th a đ t trên b n đ đ a chính, tìm đư c v trí th a đ t trên b n đ đ a chính khi bi t thơng tin v th a đ t, ngư i s d ng đ t trong d li u thu c tính đ a chính th a đ t; Tìm đư c các th a đ t, ngư i s d ng đ t theo các tiêu chí ho c nhĩm các tiêu chí v tên, đ a ch c a ngư i s d ng đ t, đ i tư ng s d ng đ t; v trí, kích thư c, hình th , mã, di n tích, hình th c s d ng, m c đích s d ng, ngu n g c s d ng, th i h n s d ng c a th a đ t; giá đ t, tài s n g n li n v i đ t, nh ng h n ch v quy n c a ngư i s d ng đ t, nghĩa v tài chính c a ngư i s d ng đ t; nh ng bi n đ ng v s d ng đ t c a th a đ t; s phát hành và s vào S c p gi y ch ng nh n; D li u trong cơ s d li u đ a chính đư c l p theo đúng chu n d li u đ t đai do B Tài nguyên và Mơi trư ng quy đ nh. 1.3.4 . Yêu c u đ i v i ph n m m qu n tr cơ s d li u đ a chính B o đ m nh p li u, qu n lý, c p nh t đư c thu n ti n đ i v i tồn b d li u đ a chính theo quy đ nh; B o đ m yêu c u b o m t thơng tin trong vi c c p nh t, ch nh lý d li u đ a chính trên nguyên t c ch đư c th c hi n t i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t và ch do ngư i đư c phân cơng th c hi n; b o đ m vi c phân c p ch t ch đ i v i quy n truy nh p thơng tin trong cơ s d li u; B o đ m yêu c u v an tồn d li u; Th hi n thơng tin đ t đai theo hi n tr ng và lưu gi đư c thơng tin bi n đ ng v s d ng đ t trong l ch s ; Thu n ti n, nhanh chĩng, chính xác trong vi c khai thác các thơng tin đ t đai dư i các hình th c tra c u trên m ng; trích l c b n đ đ a chính đ i v i t ng th a đ t; trích sao S đ a chính, S m c kê đ t đai đ i v i t ng th a đ t ho c t ng ch s d ng đ t; t ng h p thơng tin đ t đai; sao thơng tin đ t đai vào thi t b nh ; B o đ m tính tương thích v i các ph n m m qu n tr cơ s d li u khác, ph n m m ng d ng đang s d ng ph bi n t i Vi t Nam. 1.3.5 . L trình xây d ng cơ s d li u đ a chính Vi c xây d ng cơ s d li u đ a chính trên ph m vi c nư c đư c ưu tiên th c hi n theo th t dư i đây: ð i v i các phư ng, th tr n ph i đư c th c hi n trư c năm 2010; ð i v i các xã đ ng b ng, trung du ph i đư c th c hi n trư c năm 2015; 36
- ð i v i các xã mi n núi, h i đ o, vùng sâu, vùng xa cĩ đi u ki n khĩ khăn thì cĩ th th c hi n sau khi đã hồn thành cho các phư ng, th tr n và các xã đ ng b ng, trung du; Trong th i gian chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính thì th c hi n như sau: Trư ng h p đ a phương chưa l p h sơ đ a chính trên gi y thì khi th c hi n c p gi y ch ng nh n, đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t ph i l p, ch nh lý h sơ đ a chính trên gi y c c p t nh, c p huy n và c p xã; Trư ng đ a phương đã l p h sơ đ a chính trên gi y theo quy đ nh trư c ngày 17/08/2007 thì ti p t c s d ng, c p nh t và ch nh lý bi n đ ng v s d ng đ t trong quá trình qu n lý đ t đai theo hư ng d n t i Thơng tư 09; y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương ch đ o S Tài nguyên và Mơi trư ng và các ngành cĩ liên quan l p và t ch c ch đ o th c hi n k ho ch xây d ng cơ s d li u đ a chính b o đ m theo đúng l trình đ đáp ng yêu c u qu n lý đ t đai c a đ a phương. 1.4. Qu n lý h sơ đ a chính 1.4.1. Trách nhi m qu n lý h sơ đ a chính 1.4.1.1 . Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng Cơ s d li u đ a chính (trong máy ch và trên các thi t b nh ) ho c B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai đ i v i trư ng h p chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính; B n lưu gi y ch ng nh n, S c p gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đ i v i t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi (tr trư ng h p mua nhà g n v i quy n s d ng đ t ), t ch c nư c ngồi, cá nhân nư c ngồi; Gi y ch ng nh n c a t ch c, cơ s tơn giáo, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi, t ch c nư c ngồi, cá nhân nư c ngồi đã thu h i trong các trư ng h p thu h i đ t, tách th a ho c h p th a đ t, c p đ i, c p l i gi y ch ng nh n; H th ng các B n đ đ a chính, b n Trích đo đ a chính và các b n đ , sơ đ khác, S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p qua các th i kỳ trư c ngày 17/08/2007. 1.4.1.2 . Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng Cơ s d li u đ a chính (trên các thi t b nh ) ho c B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, S theo dõi bi n đ ng đ t đai đ i v i trư ng h p chưa xây d ng cơ s d li u đ a chính; 37
- B n lưu gi y ch ng nh n, S c p gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t đ i v i h gia đình, cá nhân, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi đư c mua nhà g n v i quy n s d ng đ t , c ng đ ng dân cư; Gi y ch ng nh n c a h gia đình, cá nhân, ngư i Vi t Nam đ nh cư nư c ngồi mua nhà g n v i quy n s d ng đ t , c ng đ ng dân cư đã thu h i trong các trư ng h p thu h i đ t, tách th a ho c h p th a đ t, c p đ i, c p l i gi y ch ng nh n; H th ng các B n đ đ a chính, b n Trích đo đ a chính và các b n đ , sơ đ khác, S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p trư c ngày 17/08/2007. 1.4.1.3 . y ban nhân dân c p xã Ch u trách nhi m qu n lý B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo do Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t g i đ n đ c p nh t, ch nh lý b n sao h sơ đ a chính. 1.4.2 . Phân lo i, s p x p h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan 1.4.2.1 . Phân lo i B n đ đ a chính; Thi t b nh ch a d li u đ t đai; B n lưu gi y ch ng nh n; S đ a chính; S m c kê đ t đai; Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo; Các gi y t cĩ liên quan đ n vi c c p gi y ch ng nh n l n đ u; H sơ đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t, gi y ch ng nh n đã thu h i đ i v i t ng th a đ t; Các tài li u khác. 1.4.2.2 . S p x p Các tài li u nêu trên (tr 2 lo i cu i cùng) đư c s p x p theo t ng đơn v hành chính c p xã; trong đĩ B n lưu gi y ch ng nh n đư c s p x p theo s th t vào s c p gi y ch ng nh n, các gi y t v c p nh t, ch nh lý s p x p theo th t th i gian, các gi y t liên quan đ n vi c c p gi y ch ng nh n l n đ u s p x p theo mã th a đ t; 38
- Các tài li u v h sơ đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t, gi y ch ng nh n đã thu h i s p x p theo th t th i gian và đư c đánh s t 000001 đ n h t trong tồn b ph m vi qu n lý c a Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t. 1.4.3 . B o qu n h sơ đ a chính Vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính đư c th c hi n theo quy đ nh c a pháp lu t v lưu tr qu c gia. S Tài nguyên và Mơi trư ng, Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, y ban nhân dân c p xã ch u trách nhi m b o đ m các đi u ki n cho vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t và cán b đ a chính c p xã ch u trách nhi m th c hi n vi c b o qu n h sơ đ a chính và các tài li u cĩ liên quan đ n h sơ đ a chính theo đúng quy đ nh c a phát lu t v lưu tr qu c gia. 1.4.4. Th i h n b o qu n h sơ đ a chính B o qu n vĩnh vi n đ i v i b n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai, b n lưu gi y ch ng nh n, h sơ xin c p gi y ch ng nh n, h sơ xin đăng ký bi n đ ng v s d ng đ t. B o qu n trong th i h n 5 năm đ i v i gi y t thơng báo cơng khai các trư ng h p đ đi u ki n, trư ng h p khơng đ đi u ki n c p gi y ch ng nh n; Thơng báo v vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và các gi y t khác kèm theo. 1.4.5 . T ng h p báo cáo tình hình l p h sơ đ a chính, c p gi y ch ng nh n Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m t ng h p, c p nh t thư ng xuyên đ báo cáo S Tài nguyên và Mơi trư ng v k t qu l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và k t qu c p gi y ch ng nh n. S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m báo cáo B Tài nguyên và Mơi trư ng theo đ nh kỳ sáu (06) tháng m t l n (báo cáo sáu tháng đ u năm và báo cáo cu i năm) v k t qu l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính và k t qu c p gi y ch ng nh n đ a phương; báo cáo sáu (6) tháng đ u năm đư c g i vào ngày 15 tháng 7 năm đĩ, báo cáo cu i năm đư c g i vào ngày 15 tháng 01 năm sau; n i dung báo cáo th c hi n theo M u s 03/TTðð, M u s 04/TTðð, M u s 05/TTðð và M u s 06/TTðð ban hành kèm theo Thơng tư 09/2009/TT BTNMT. 1.4.6 . Ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính 1.4.6.1 . Quy đ nh v ki m tra, nghi m thu H sơ đ a chính B n đ đ a chính ph i đư c ki m tra, nghi m thu và xác nh n theo quy đ nh c a Quy ph m thành l p b n đ đ a chính; 39
- Vi c nh p d li u b n đ đ a chính vào cơ s d li u ph i đư c ki m tra, nghi m thu theo quy đ nh v chu n hĩa d li u đ a chính c a B Tài nguyên và Mơi trư ng; Vi c nh p d li u thu c tính đ a chính vào cơ s d li u đ a chính ph i đư c ki m tra ngay trong quá trình nh p d li u theo quy đ nh c a ph n m m nh p li u; S đ a chính, S m c kê đ t đai đư c l p t i nh ng đ a phương chưa tri n khai xây d ng cơ s d li u đ a chính thì ph i đư c ki m tra, nghi m thu và xác nh n trư c khi đưa vào s d ng các c p. N i dung ki m tra ph i đ i sốt th ng nh t v t t c các thơng tin gi a S đ a chính, S m c kê và gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t (ho c h sơ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t). 1.4.6.2 . Trách nhi m ki m tra, nghi m thu h sơ đ a chính S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m th c hi n vi c ki m tra, nghi m thu và xác nh n đ i v i b n đ đ a chính, s đ a chính, s m c kê đ t đai trư c khi đưa vào s d ng; ki m tra nghi m thu vi c nh p d li u b n đ đ a chính vào cơ s d li u đ a chính; Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m ki m tra vi c nh p d li u thu c tính đ a chính trong quá trình th c hi n; Trư ng h p ph i trích đo đ a chính th a đ t thì Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t cĩ trách nhi m ki m tra ch t lư ng trư c khi s d ng; ð i v i đ a phương chưa l p b n đ đ a chính mà đang cĩ các lo i b n đ , sơ đ khác thì S Tài nguyên và Mơi trư ng xem xét, quy t đ nh vi c s d ng ho c t ch c ch nh lý trư c khi đưa vào s d ng đ c p gi y ch ng nh n. 1.4.7. Trách nhi m l p, c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính y ban nhân dân c p t nh cĩ trách nhi m đ u tư và ch đ o vi c l p, ch nh lý h sơ đ a chính theo hư ng d n. S Tài nguyên và Mơi trư ng cĩ trách nhi m t ch c th c hi n vi c đo v b n đ đ a chính và ch đ o vi c xây d ng cơ s d li u đ a chính, l p và ch nh lý h sơ đ a chính đ a phương. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c S Tài nguyên và Mơi trư ng ch u trách nhi m th c hi n các cơng vi c sau đây: T ch c xây d ng, qu n lý và v n hành cơ s d li u đ a chính; Ch nh lý d li u b n đ đ a chính và c p nh t, ch nh lý d li u thu c tính đ a chính đ i v i các trư ng h p thu c th m quy n c p, ch nh lý gi y ch ng nh n c a c p t nh; In B n đ đ a chính, S đ a chính, S m c kê đ t đai c p cho y ban nhân dân c p xã s d ng; 40
- Trong th i gian chưa xây d ng đư c cơ s d li u đ a chính thì th c hi n vi c l p, ch nh lý, qu n lý h sơ đ a chính trên gi y và sao hai (02) b , m t (01) b g i Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t tr c thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng, m t (01) b g i y ban nhân dân c p xã đ ph c v yêu c u qu n lý đ t đai đ a phương. Văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t thu c Phịng Tài nguyên và Mơi trư ng ch u trách nhi m th c hi n các cơng vi c sau đây: C p nh t, ch nh lý b n đ đ a chính và d li u thu c tính đ a chính đ i v i các trư ng h p thu c th m quy n c p m i ho c ch nh lý gi y ch ng nh n c a c p huy n; Trong th i gian chưa xây d ng đư c cơ s d li u đ a chính thì th c hi n vi c c p nh t, ch nh lý h sơ đ a chính trên gi y theo quy đ nh. y ban nhân dân c p xã ch u trách nhi m c p nh t, ch nh lý vào h sơ đ a chính trên gi y đang qu n lý đ i v i t t c các trư ng h p bi n đ ng v s d ng đ t. Các cơ quan cĩ trách nhi m th c hi n vi c đo đ c l p b n đ đ a chính và xây d ng cơ s d li u đ a chính đư c phép thuê d ch v tư v n đ th c hi n các nhi m v đư c giao. 1.5. Các d ng th c h sơ đ a chính Vi t Nam 1.5.1 . H sơ đ t đai th i phong ki n Trên th gi i cơng tác đo đ c ru ng đ t đã cĩ t r t lâu, t khi con ngư i bi t tính tốn s tài s n mà mình đang chi m h u trong đĩ cĩ ru ng đ t đ ch ng minh quy n l c c a h v i nh ng ch đ n đi n, trang tr i khác. Vi t Nam, cơng tác đ c đi n và qu n lý đi n đ a đư c hình thành t th k th VI, tuy nhiên theo s li u và nh ng tài li u cịn l u gi l i thì h th ng cũ nh t cịn l i đư c đ n nay là h th ng đ a b th i Gia Long. T năm 1806, Vua Gia Long đã ti n hành đ c đi n tồn qu c và l p đ a b cho m i xã. ð a b đư c phân bi t cho t ng vùng đ t: đ t cơng, đ t tư, đi n th và đư c phân bi t rõ ch s h u, di n tích và h ng thu đư c áp d ng. ð a b đư c l p thành 3 b n: B n Giao n p t i B H , B n Binh n p t i Dinh B Chánh và B n ðinh lưu t i xã. ð a b là m t quy n s ghi chép và mơ t th t rõ ràng t t ng quát đ n chi ti t đ a ph n c a làng thu c h th ng hành chính nào, v trí theo các hư ng ðơng, Tây, Nam, B c, t ng s ru ng đ t th c canh cũng như hoang nhàn, k c ao, h r ng núi. Sau đĩ phân tích t ng lo i, h ng ru ng đ t, m i s đi n hay th , di n tích c th , v trí, lo i cây tr ng, thu c quy n s h u c a ai (cơng đi n, cơng th , quan đi n, quan th hay ru ng tư). ði n b là quy n s khai báo và đĩng thu c a làng, hàng năm căn c vào s đ a b và bi u thu c a tri u đình đ ban hành đi n b . M i năm l p đi n b m t l n đ n p thu , căn c thêm vào nh ng thay đ i đĩ g i là ti u tu đi n b , 5 năm s a đ i k hơn 41
- cùng v i vi c đo khám l i g i là đ i tu đi n b . Quá trình này đư c quy đ nh cách đây đã hơn hai th k và đã đư c áp d ng vào cơng tác qu n lý đ t đai hi n nay cơng tác th ng kê đư c ti n hành 1 năm 1 l n và t ng ki m kê đ t đai 5 năm 1 l n nh ng cơng tác này đư c ti n hành d a trên các lo i s sách trong h sơ đ a chính (S m c kê và S theo dõi bi n đ ng), k t qu ki m kê ngồi các bi u m u, thuy t minh báo cáo cịn kèm theo b n đ hi n tr ng s d ng đ t. ðây là s k th a và phát huy nh ng kinh nghi m qu n lý đ t c a các tri u đ i Vi t Nam trư c kia. Dư i tri u Minh M ng cơng tác đ c đi n đư c ti p t c đ l p “b đi n” sau đ i l i thành “đ a b ”, m i b l p 3 b n lưu 3 nơi như th i Gia Long và đư c g i là B n Giáp, B n t và B n Bính; k t qu đ c đi n l p s đ a b cĩ mơ t v lo i đ t, di n tích, cĩ s ch ng ki n c a Ch c vi c làng và các quan Kinh phái. S ch l p 1 l n vào cu i tri u Minh M ng và th i gian đ u cĩ t ch c tu ch nh và tháng 10 âm l ch. Tr i qua các cu c chi n tranh và th i gian hi n ch cịn l i duy nh t B n Giáp (b n lưu gi kinh thành Hu ) v i 10.044 t p đ a b g m 16.000 quy n cho 16.000 xã thơn, trong t ng s 18.000 xã thơn th i Nguy n trong c nư c (th t l c 2.000 quy n). 1.5.2. H sơ đ t đai dư i th i Pháp thu c Th c dân Pháp chia nư c Vi t Nam thanh 3 khu v c đ ti n vi c cai tr , vì v y ph thu c vào t ng đi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i c a t ng khu v c mà cĩ nh ng ch đ đi n đ a khác nhau: Ch đ qu n th đ a b t i Nam kỳ Ch đ b o t n đi n tr ch, sau đ i thành qu n th đ a chánh t i Trung kỳ Ch đ b o th đ áp (cịn g i là đ dương ) b o đ m quy n b t đ ng s n cho ngư i Pháp và ki u dân k t ư c theo lu t l c a nư c Pháp. Ch đ đi n th theo s c l nh ngày 29/03/1939 áp d ng t i B c kỳ Tân ch đ đi n th theo s c l nh ngày 21/07/1925 áp d ng t i Nam kỳ và các như ng đ a c a Pháp t i Hà N i, H i Phịng, ðà N ng. Các ch đ đi n đ a nĩi trên tuy khác nhau v hình th c, cách l p nhưng v cơ b n là gi ng nhau v yêu c u n i dung và v i m c tiêu cao nh t là dùng đ tính thu đ t m t cách tri t đ các lo i đ t cĩ s d ng. Ch đ đi n th t i Nam Kỳ Trong th i kỳ pháp thu c các t nh khu v c phía Nam nư c ta ti n hành qu n lý ru ng đ t theo 2 ch đ sau: ch đ đ a b và ch đ đi n th theo s c l nh 1925. Ch đ đ a b : đ th c hi n ch đ đi n đ a ngư i Pháp đã xây d ng h th ng tam giác đ c t năm 1871 đ làm cơ s làm b n đ bao đ c và b n đ gi i th a. T l c a các m nh b n đ bao đ c c a các xã t 1/10.000 đ n 1/5.000, trên đĩ th hi n các n i dung như ranh gi i c a xã, ranh gi i c a các lo i đ t khác nhau cĩ ghi chú m c đích 42
- s d ng như đ t đ i núi, đ t r ng, đ t ru ng 1 v , 2 v , đ t ao h , đư ng xá, sơng ngịi ð ng th i dư i gĩc c a b n đ cĩ b ng li t kê các lo i đ t. T nh ng năm đ u th k 20 cơng tác đo đ c, l p b n đ gi i th a đư c b t đ u tri n khai các t nh: Gị Cơng (1912); Ch L n (1913); Sĩc Trăng (1915) , đ n năm 1930 vi c đo đ c b n đ gi i th a đã đư c ti n hành cho h u h t các t nh thu c Nam kỳ và đư c đo v các t l 1/1.000; 1/5.000 và khu v c đơ th đư c đo chi ti t hơn v i t l b n đ là 1/200. H th ng s b (theo ch đ đ a b ) đư c ngư i Pháp thi t l p t nh ng năm cu i th k 19. Ban đ u đư c l p trên cơ s k th a, tu ch nh (cĩ nơi theo k t qu đo đ c m i) h th ng đ a b c a th i Minh m ng th 17 (1836). T năm 1911 cơng tác này b t đ u đư c c ng c và hồn thi n: H th ng s đ a b ph i cĩ b n đ gi i th a kèm theo; n i dung s đ a b ph i ghi nh n đ y đ các văn ki n v chuy n quy n, l p quy n, h y quy n và án tịa, s đ a b này đã đáp ng đư c yêu c u vi c qu n lý đ t đai trong giai đo n đĩ. Tuy nhiên, nĩ cịn khuy t t t do vi c phân c p ch c năng đo đ c l p b n đ gi i th a và l p s đ a chính ra 2 cơ quan khác nhau, thi u s ph i h p v i nhau là S ð a chính và Phịng ð a b . Hơn n a vi c đăng ký đ a b khơng quy đ nh rõ lo i ch ng thư nào đư c đăng ký mà ch nĩi v n t t ch ng thư ph i đư c trư c b m i đư c s a ch a đ a b . H th ng đ a b này ch đư c áp d ng đ qu n th đi n đ a cho dân b n x , riêng ngư i Pháp và ngo i ki u đ ng hĩa Pháp thì áp d ng theo ch đ đ dương do Ty b o th đ dương th c hi n. Kh c ph c như c đi m trên, ngày 21/07/1925 Chính ph Pháp đã cĩ s c l nh thi t l p ch đ b o th đi n th nh m th ng nh t 2 ch đ đ a b và đ dương thành m t văn ki n duy nh t cơng b b t đ ng s n. S c l nh này đư c áp d ng d n trên lãnh th Nam kỳ nh ng nơi đã đư c đo đ c l p b n đ gi i th a chính xác do Ty ði n đ a đ c trách th c hi n. H sơ đi n th l p theo ch đ này b t bu c ph i cĩ: s đi n th , b n đ gi i th a, th t c đăng t ch đư c t ch c cơng khai trên cơ s tra c u k càng các cơ s pháp lý v quy n s h u; n i dung s đi n th đã th hi n rõ t ng lơ đ t c a m i ch v di n tích, lo i đ t, v trí, ranh gi i, bi n đ ng tăng gi m c a lơ đ t, tên ch s h u, nh ng đi u ràng bu c v i quy n s h u, c m th và đ dương . Ngư i s d ng đ t sau khi đăng t ch đư c c p b ng khốn đi n th . Trư ng h p b m t b ng khốn, đi n ch ph i đăng cơng báo sau đĩ ph i xin tịa tuyên án m i đư c c p l i l n th 2. H th ng h sơ đi n th theo s c l nh 1925 đư c đánh giá là b tài li u đ t đai đ y đ nh t, ch t ch nh t và đư c thi t l p v i ch t lư ng cao nh t trong tồn b các ch đ qu n th đi n đ a th i Pháp thu c. Ch đ qu n th đ a chánh t i Trung kỳ (1939) Vi c thi t l p ch đ qu n th đ a chánh Trung kỳ đư c b t đ u t năm 1930 theo ngh đ nh s 1358 c a tịa Khâm s Trung kỳ (lúc này g i là b o t n đi n tr ch ) và đ n năm 1939 đ i thành qu n th đ a chánh theo Ngh đ nh s 3138 ngày 14/10/1939. 43
- Tài li u đư c l p theo ch đ này g m cĩ: b n đ gi i th a, đ a b , đi n ch b và tài ch b . S đ a b đư c l p theo m t th t c đ y đ , ch t ch sau khi đo phân chia ranh gi i xã, c m m c và phân chia ranh th a, đo đ c l p b n đ gi i th a t l 1/2000, t ch c nh n ru ng và l p biên b n c m m c, biên b n c m m c s dùng làm căn c đ l p đ a b và danh sách các quy n c a ngư i s d ng; k t qu cu i cùng x đư c viên Cơng s duy t và cơng khai h sơ trong 2 tháng t i huy n đư ng, sau 2 tháng cơng khai t s đ a b g c s l p thành s đ a b chính th c. B chính th c kèm theo b n đ s đư c lưu l i phịng qu n th đ a chánh đ th c hi n vi c qu n th . Ch đ qu n th đ a chính t i B c kỳ Cơng tác đ c đi n t i b c kỳ đư c b t đ u t năm 1889; cũng như Nam kỳ, giai đo n đ u t 1889 đ n 1920 cơng tác đ c đi n t p trung ch y u do l p b n đ bao đ c t i các vùng đ t ph i ch u thu thu c các t nh đ ng b ng và m t s nơi thu c Trung du, mi n núi. T năm 1921, Chính ph B c kỳ b t đ u cho tri n khai đ c đi n l p b n đ gi i th a chính xác trên cơ s lư i tam giác đ c, tuy nhiên do đ c thù đ t đai mi n B c r t manh mún, th t c phân chia ranh gi i và c m m c ph c t p, nên ti n đ đo đ c ch m, vì v y song song v i vi c đo đ c chính quy (tri n khai ch y u các đơ th ) đã tri n khai phương pháp l p lư c đ đơn gi n đ s d ng đ c viên t i các làng xã sau khi đã hu n luy n cho h ; lư c đ gi i th a đư c l p t l 1/1.000 đ ph c v k p th i vi c l p s sách đ a chính. Ch đ qu n th đ a chính B c kỳ đã hình thành m t h th ng tài li u đư c quy đ nh khá đ y đ và ch t ch đ phù h p v i tình hình đ t đai mi n B c; h sơ g m cĩ: B n đ gi i th a chính xác ho c lư c đ ; S đ a chính l p theo s hi u th a đ t (nơi đo lư c đ cĩ m u riêng: nơi đo đ c chính xác các làng xã cĩ m u riêng và nơi đo đ c chính xác thành th cĩ m u riêng). S đi n b l p theo t ng ch kèm t t c các s th a ru ng c a h (l p cho vùng đo lư c đ ), ho c s đi n đ a ch li t kê đ y đ ru ng đ t c a m i ch (dùng cho vùng đo chính quy); S khai báo ghi các văn t chuy n d ch đ t đai; S m c l c th a đ t và m c l c đi n ch đ ph c v tra c u. Ch s h u đ t đư c c p b ng khốn đi n th ho c gi y ch ng nh n đăng t ch. H th ng s b đ a chính đư c lưu t i xã do trư ng b gi (áp d ng cho nơi cịn đo lư c đ ) ho c ch lưu gi t i ty đ a chính (áp d ng nơi đã đo đ c chính quy). Song song v i ch đ qu n th đ a chính, B c kỳ cịn t n t i m t hình th c b o th đi n th theo s c l nh ngày 21/07/1925 gi ng như Nam kỳ; ch đ này ch y u đư c áp d ng m t s thành ph : Hà N i, H i Phịng. 44
- 1.5.3. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam C ng hồ (1954 1975) Sau chi n th ng ði n Biên Ph (1954), mi n Nam Vi t Nam t m th i đ t dư i quy n cai tr c a chính quy n Sài gịn. Th i gian t 1954 1962 v n t n t i 3 ch đ đi n đ a như th i Pháp thu c, tuy nhiên đ n năm 1962 Chính quy n Vi t Nam c ng hịa đã ra S c l nh s 124 CTNT v cơng tác ki n đi n và qu n th đi n đ a t i nh ng nơi chưa th c hi n theo S c l nh 1925. Tân ch đ đi n th (theo S c l nh 1925). Th c hi n ch đ này h th ng h sơ thi t l p g m cĩ: B n đ đo đ c chính xác t ng th a đ t; S đi n th l p theo đơn v b t đ ng s n; S m c l c l p theo t ng ch s h u cĩ th hi n các th a đ t c a m i ch . H th ng th t tên ch đư c x p theo v n A, B, C đ tra c u; H th ng h sơ b t đ ng s n l p cho m i s b ng khốn m t t p g m t t c các gi y t văn ki n lư c gi n cĩ liên quan đ n lơ đ t. Tồn b h sơ trên l p thành 2 b lưu t i ty đi n đ a và xã s t i. Ngư i ch s h u đư c c p b ng khốn đi n th g m cĩ 1 t g p thành 8 trang mang tồn b n i dung c a trang b ng khốn. M i lơ đ t c p 1 t , m t ch cĩ th cĩ nhi u lơ đ t các v trí khác nhau đư c c p nhi u t . H th ng h sơ th c hi n theo ch đ này đã đư c l p cho 1/6 di n tích (kho ng 1 tri u ha) ch y u t p trung đ ng b ng Sơng C u Long. H th ng này đư c các nhân viên đ a chính ph c v cho chính quy n Sài gịn đánh giá là ch t ch , đơn gi n, cĩ hi u l c nh t và d ki n s thay th cho ch đ đ a b trên tồn mi n Nam. Tuy nhiên, h th ng này v n cịn m t s như c đi m: S lư ng s sách song song t n t i quá nhi u đ ph c v tra c u; Kích thư c kh gi y quá l n nhưng ch th hi n n i dung 1 th a đ t, lư ng gi y đ u tư ban đ u r t l n và trên th c t nhi u n i dung ít khi dùng đ n. V ch đ đ a b . Th c hi n ch đ đ a b phù h p v i hồn c nh th c ti n, đi u ki n kinh t và yêu c u qu n lý trư c m t. Th c hi n ch đ này, n i dung các bư c th c hi n cũng g n gi ng như quy trình th c hi n ch th 299/TTg ngày 10/11/1980 c a Th tư ng Chính ph c nư c Vi t Nam giai đo n t 1981 đ n 1987. K t thúc cơng tác này ph i l p đư c các tài li u sau: B n đ ch nh lý ho c lư c đ gi i th a; 45
- S đ a b l p theo th t th a, m i trang l p 5 th a (m i th a đ t ph i th hi n các n i dung: s t b n đ , s th a, tên ch s h u, di n tích, lo i đ t, v trí, ngu n g c, các đi u ràng bu c, nh ng thay đ i trong quá trình s d ng); S đi n đ a ch y u l p theo ch s d ng, m i ch 1 trang, n i dung li t kê t t c các th a c a m i ch ; Phi u cá nhân, n i dung như 1 trang s đi n ch đ tra c u s đi n ch ; S m c l c ghi tên ch (x p theo v n A, B, C đ tra c u). Các tài li u trên đư c l p 2 b , lưu t i ty đi n đ a và xã s t i. Ch s h u đư c c p ch ng thư ki n đi n th hi n theo t ng th a đ t. H th ng tài li u l p theo ch đ đ a b sau hơn 10 năm áp d ng đã đư c thi t l p trên h u h t lãnh th mi n Nam Vi t Nam (tr vùng áp d ng theo tân ch đ đi n th ). H th ng tài li u l p theo ch đ này đã đư c đánh giá và kh ng đ nh cĩ tính ưu vi t v kinh t và th i gian, tuy nhiên cịn cĩ 1 s t n t i như sau: Cĩ quá nhi u s sách, tài li u cùng song song t n t i đ ph c v tra c u; H th ng s v cách l p khơng thích ng đư c nhu c u ch nh lý bi n đ ng, đ c bi t là s đ a b . Các tài li u c a chính quy n Sài Gịn đã đánh giá r ng: vi c ghi m i trang s cho 5 th a đ t đã làm lãng phí gi y r t l n, cĩ r t nhi u th a l i khơng ghi đ n i dung v bi n đ ng đ t đai. 1.5.4. H sơ đ t đai dư i ch đ Vi t Nam Dân ch C ng hồ và C ng hịa Xã h i ch nghĩa Vi t Nam 1.5.4.1 Giai đo n trư c năm 1993 Trư c năm 1980 ði m khác bi t c a giai đo n này là Nhà nư c v n cơng nh n s t n t i c a các hình th c s h u đ t đai như qu c doanh, t p th , cá nhân Sau cách m ng tháng 8, chính quy n cách m ng đã t ch thu ru ng đ t c a đ a ch chia cho ngư i nghèo, nên m i gia đình nơng dân đ u cĩ quy n s h u ru ng đ t. Tuy nhiên trong giai đo n 1957 1960, đ i đa s nơng dân hư ng ng phong trào h p tác hĩa, vì v y sau năm 1960 90% di n tích đ t canh tác đã chuy n sang hình th c s h u t p th . H th ng tài li u đ t đai thi t l p trong giai đo n này ch y u là b n đ gi i th a và s m c kê kiêm th ng kê đ t đai. N i dung s sách b n đ ch y u ph n ánh qu đ t theo t ng lo i đ t, ch s d ng đ t tuy cĩ đư c th hi n nhưng khơng phân tích và nêu các căn c pháp lý nên m i ch mang tính ph n ánh hi n tr ng. Ngày 28/01/1975, liên B y ban nơng nghi p và B xây d ng đã ban hành thơng tư hư ng d n thi hành Ch th 231 TTg v đ t t ng ki m tra vi c qu n lý và s d ng ru ng đ t, cùng v i các Ch th 208, 209 c a ban Bí thư Trung ương ð ng, Ch th 231 46
- TTg đã xác đ nh "Cơng tác qu n lý ru ng đ t nh m b o v s n xu t nơng nghi p, b o v quy n s h u xã h i ch nghĩa, b o v đ màu m c a ru ng đ t, đ ng th i b o v nh ng yêu c u phát tri n c a các ngành, là m t nhi m v r t c p bách và quan tr ng". ð i v i cơng tác qu n lý h sơ đ a chính cũng xem xét l i ch c năng qu n lý và c p đ t c a các cơ quan cĩ th m quy n, hồn thi n nh ng tài li u, b n đ , s sách đ ghi chép l i nh ng bi n đ ng v s d ng đ t. Các bi n pháp đư c s d ng nhi u: B n t kê khai c a ngư i s d ng đ t; Xem xét các lo i h sơ, gi y t , b n đ ; K t h p v i ki m tra ngồi th c đ a d a trên k t qu đo đ c và b n đ . Ngày 25/9/1976, Ph Th tư ng đã ra quy t đ nh c a H i đ ng Chính Ph s 188 CP v chính sách xĩa b tri t đ tàn tích chi m h u ru ng đ t và các hình th c bĩc l t th c dân phong ki n mi n Nam Vi t Nam. Ngay sau khi mi n Nam đư c gi i phĩng, Nhà nư c đã ra chính sách thu h i tồn b nh ng ru ng đ t thu c s h u Qu c gia và đem chia c p h t cho nơng dân. Trong giai đo n này chính quy n khơng c n c p gi y ch ng nh n quy n s h u ru ng đ t cho ngư i đư c chia đ t. Ngư i đư c chia ch đư c quy n s d ng, n u khơng cĩ nhu c u n a thì ph i tr l i ru ng đ t cho chính quy n xã mà khơng đư c sang tên và bán cho ngư i khác. Trong gian đo n này, h sơ qu n lý ru ng đ t th c ch t ch là nh ng s sách ghi chép vi c phân chia ru ng đ t cho các xã, bi n đ ng s d ng đ t ch là s phân chia l i gi a nh ng ngư i cĩ nhu c u và khơng cĩ nhu c u thơng qua chính quy n xã. Tương t , đ i v i đ t khu dân cư nơng thơn và đ t đơ th ch t n t i dư i hình th c đư c giao nhà đ s d ng ho c thuê nhà c a nhà nư c. Ngày 11/5/1978, Liên b Nơng nghi p và Lâm nghi p đã ra thơng tư hư ng d n vi c giao đ t, giao r ng đ h p tác xã phát tri n nơng nghi p và lâm nghi p. ðơn v đư c Nhà nư c giao đ t, giao r ng là h p tác xã cĩ đ y đ các đi u ki n như sau: Cĩ đ y đ tư cách pháp nhân; Cĩ quy ho ch s n xu t c th và phương hư ng s n xu t rõ ràng; Cĩ t ch c và phân cơng lao đ ng đ làm nơng nghi p, lâm nghi p; T nguy n làm đơn xin nh n đ t, nh n r ng. B ng 1.4: Tiêu chu n c th v đ t và r ng giao cho h p tác xã STT Lo i đ t, lo i r ng Di n tích/lao đ ng (ha) 1 ð t đ tr ng cây lương th c, hoa m u 1 2 47
- 2 ð t đ tr ng cây cơng nghi p 1 2 3 ð t đ ng c t nhiên đ chăn nuơi 3 4 ð t tr ng r ng 2 4 5 R ng tr ng 4 6 R ng non, r ng tu b 4 7 R ng tre, n a đ khai thác 3 8 R ng g đ khai thác 4 9 ð t làm nhà 0,02 0,03 10 ð t đ làm kinh t ph 0,05 0,07 V th m quy n giao đ t đư c quy đ nh như sau: “Ch cĩ y ban nhân dân huy n m i cĩ th m quy n ký quy t đ nh giao đ t, giao r ng cho h p tác xã kinh doanh theo quy đ nh c a Chính Ph ”. H p tác xã ph i làm đơn xin c p đ t và sau 15 ngày y ban nhân dân huy n xem xét, ki m tra và ký quy t đ nh bàn giao đ t, r ng cho h p tác xã trên s sách, gi y t , b n đ và trên th c đ a cĩ xác đ nh ranh gi i rõ ràng và c m bi n m c. Khi giao nh n ph i cĩ biên b n bàn giao, t ch c h i đ ng bàn giao g m đ i di n y ban nhân dân huy n, y ban nhân dân xã s t i và các ban ngành cĩ liên quan. H i đ ng này cĩ trách nhi m ki m kê, đánh giá tài s n và l p biên b n giao nh n. Sau này quá trình qu n lý và s d ng đ t đã cĩ nhi u thay đ i, tuy v y nh ng gi y t lưu tr đư c nĩ s là ngu n tài li u g c cho quá trình l p và qu n lý h sơ đ a chính. Giai đo n t năm 1980 đ n trư c khi Lu t ð t đai năm 1993 cĩ hi u l c Th c hi n Ch th 299/TTg ngày 10/11/1980 c a Th tư ng Chính ph , T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã cĩ Quy t đ nh s 55/ðKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy đ nh v th t c đăng ký th ng kê ru ng đ t. Theo quy t đ nh này m i xã hồn thành ph i thi t l p đư c m t h th ng g m: 7 m u bi u ph c v đo đ c, 18 m u bi u ph c v đăng ký th ng kê. Trong h th ng tài li u trên xét v giá tr pháp lý và tính k thu t cĩ th đư c phân ra như sau: Các m u bi u th hi n tính pháp lý cao ph c v qu n lý lâu dài. Các m u bi u cĩ th hi n tính pháp lý nhưng mang giá tr th i đi m. Các m u mang tính k thu t và th t c th c hi n. Giai đo n này, do tình hình t ch c ngành qu n lý đ t đai các c p huy n, xã luơn luơn khơng n đ nh, ch t lư ng và s lư ng cán b c a ngành b gi m h n khơng đ đi u ki n đ th c hi n vi c hồn thi n nâng cao ch t lư ng và ch nh lý bi n đ ng h sơ 48
- đã l p. Sau khi Lu t ð t đai 1987 ra đ i, h th ng chính sách đ t đai cĩ nhi u thay đ i t o ra nh ng m i quan h m i trong quan h s d ng đ t và đã làm cho m t b ng ru ng đ t b thay đ i cơ b n, h sơ ru ng đ t b m t đi kh năng ph n ánh hi n tr ng s d ng đ t. Vì v y, đ gĩp ph n hồn thành và nâng cao ch t lư ng tài li u đăng ký đ t đai đã l p, c ng c l i b máy cán b đ a chính xã, đ ngư i s d ng đ t yên tâm ph n kh i trong quá trình th c hi n Lu t ð t đai. T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã ra Quy t đ nh 201/ðKTK ngày 14/7/1989 v vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. Tuy nhiên đ phù h p v i tình hình m i Thơng tư 302 ðKTK hư ng d n th c hi n Quy t đ nh 201 c a T ng c c Qu n lý ru ng đ t đã quy đ nh thi t l p l i ho c b sung thêm các bi u m u. 1.5.4.2 . Qu n lý h sơ đ a chính sau Lu t ð t đai năm 1993 đ n nay Lu t ð t đai 1993 cơng b ngày 14/7/1993; hàng lo t ch trương chính sách m i v đ t đai đã tr thành hi n th c b ng pháp lu t. Ngư i nơng dân đư c Nhà nư c tr c ti p giao ru ng đ t đ s d ng n đ nh lâu dài và th c hi n nghĩa v tr c ti p v i Nhà nư c; Ngư i s d ng đ t đư c m r ng các quy n th a k , chuy n đ i, chuy n như ng quy n s d ng đ t và đư c t o đi u ki n thu n l i nh t đ phát huy hi u qu s d ng đ t t o ra nhi u s n ph m hàng hố. Trong b i c nh này cùng v i nh ng t n t i v ch t lư ng tài li u và nh ng bi n đ ng tình hình đ t đai, h th ng m u bi u s sách tài li u v đ t đai do T ng c c Qu n lý ru ng đ t ban hành t tháng 11/1981 đ n nay đã b c l nhi u đi m y u so v i yêu c u qu n lý m i như sau: H th ng m u bi u ban hành quá nhi u ch ng lo i (39 bi u m u các lo i); nhi u bi u m u trùng l p nhau v n i dung d n đ n thao tác chuyên mơn ph i sao đi sao l i nhi u l n các k t qu đi u tra; các bi u m u đư c ban hành theo 2 quy t đ nh hai th i đi m khác nhau v i m t s n i dung trình t th c hi n khác nhau d n đ n s lúng túng trong quá trình th c hi n cơ s . H th ng các văn b n ban hành m u bi u nĩi trên khơng kh ng đ nh rõ tài li u m u bi u nào là cơ b n, th hi n tính pháp lý cao, s d ng cho vi c qu n lý đ t đai thư ng xuyên; Tài li u nào ch cĩ tính pháp lý c a th i đi m th c hi n, tài li u nào th hi n tính k thu t đơn thu n ph c v quá trình th c hi n. H th ng tài li u ru ng đ t đ t ra yêu c u đăng ký và qu n lý quá chi ti t v lo i đ t, đi u này v a tăng thêm kh i lư ng và s ph c t p c a vi c ch nh lý h sơ (do bi n đ ng nhi u), v a khơng phù h p v i chính sách m i và th c t n n s n xu t hàng hố trong nơng nghi p c n t o đi u ki n đ ngư i s n xu t đư c quy n l a ch n cây tr ng thích h p. Quá trình l p h sơ đăng ký cịn mang n ng tính t ng h p, sao chép k t qu đi u tra, chưa làm n i b t đư c cơng tác đăng ký đ t đai m t n i dung quan tr ng c a qu n lý nhà nư c v đ t đai nh m thi t l p cơ s đ th c hi n qu n lý đ t đai lâu dài. 49
