Giáo trình Luật đất đai - Dương Minh Thế Nguyên

103 trang hapham 2490

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Giáo trình Luật đất đai - Dương Minh Thế Nguyên", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

giao_trinh_luat_dat_dai_duong_minh_the_nguyen.pdf

Nội dung text: Giáo trình Luật đất đai - Dương Minh Thế Nguyên

NỘI DUNG MÔN HỌC • (1) Những vấn đề chung về luật đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai LUẬT ĐẤT ĐAI • (2) Chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai: Thạc sĩ DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN • (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng Giảng viên Đại học Kinh tế TP. HCM đất; Mobile 0919063460 • (4) Giải quyết tranh chấp đất đai Email : dktnguyen@gmail.com 1 2 TÀI LIỆU THAM KHẢO • Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư Pháp –2008. • Tập bài giảng Luật Đất đai (lưu hành nội bộ) – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM 2008. Chương 1 • Tìm hiểu Luật Đất đai, T. S Nguyễn Quang Tuyến - LS Nguyễn Xuân Anh, Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội, năm 2004 • Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta NHỮNG VẤN ĐỀ hiện nay, Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng, NXB. Tư Pháp, 2007. LÝ LUẬN CHUNG • Pháp luật đất đai, bình luận và giải quyết tình huống, Trần Quang Huy, Nguyễn Văn Phương, NXB. Tư pháp, 2005 VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI • Hướng dẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Viện nghiên cứu địa chính – Trung tâm nghiên cứu chính sách pháp luật đất đai, NXB. Tư pháp, 2004. • Thủ tục hành chính một cửa về đất đai và nhà ở, Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng, NXB. Lý luận chính trị, 2007. 3 4 1
CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƯƠNG 1 I. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI II. KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI I. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI IV. QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI V. NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 5 6 Quan hệ sở hữu đất đai thời nguyên thủy CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU • Ở thời kỳ công xã nguyên thuỷ, con người ĐẤT ĐAI tập hợp thành bầy đàn và sống bằng săn bắn, hái lượm, chủ yếu là di canh, di cư, đi từ nơi này đến nơi khác gặp nơi nào có điều kiện khí hậu, đất đai thuận lợi thì họ Quan hệ sở hữu Quan hệ sở hữu sở hữu nhà dừng lại để tiến hành các hoạt động sống. đất đai thời tư nhân đối với nước đối với Trong điều kiện đó, sở hữu đối với đất đai nguyên thủy đất đai đất đai chỉ đơn giản là sự chiếm hữu đất 7 8 2
Quá trình hình thành sở hữu nhà Sự xuất hiện Quan hệ sở hữu tư nước đối với đất đai nhân đối với đất đai • Nhà nước xuất hiện kéo theo sự hình thành sở hữu của Nhà nước đối với đất đai để phục vụ • Khi bắt đầu xuất hiện tư hữu về sản phẩm mục đích kinh tế, chính trị, xã hội. lao động và tư liệu sản xuất, trong có đất • Nhà nước dùng pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội trong đó có các quan hệ đất đai. đai. Từ đó hình thành hình thức sở hữu tư Thông qua pháp luật Nhà nước thiết lập và bảo nhân đối với đất đai. vệ quyền lợi của mình trên những vùng đất mà Nhà nước chiếm giữ. 9 10 CÁC MÔ HÌNH SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam 1. Thời kỳ phong kiến MÔ HÌNH 1 MÔ HÌNH 2 2. Giai đoạn pháp thuộc 3. Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975 - Coi đất đai là một loại tài chỉ thừa nhận 4. Từ sau 1975 đến đầu những năm 1980 sản thông thường hình thức sở 5. Từ 1980 đến nay - thừa nhận nhiều hình hữu nhà thức sở hữu đối với đất nước đối với đai - xem xét đến những điểm đất đai là duy đặc thù của đất đai. nhất 11 12 3
Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam Thời kỳ phong kiến 1. Quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối • Cùng với quá trình phát triển của lực với đất đai lượng sản xuất, sở hữu tư nhân đối với 2. Dân chúng mặc nhiên coi đất đai là của đất đai trong thời phong kiến ở Việt Nam vua, của Nhà nước với quan niệm “đất cũng phát triển theo, sở hữu công của vua, chùa làng”, làng xã bị thu hẹp, quyền sở hữu tối cao 3. Nhà nước đương nhiên tham gia vào của nhà nước dần dần chỉ còn mang việc điều hành các hoạt động kinh tế nói nhiều tính hình thức chung, hoạt động khai thác và kiểm soát đất đai nói riêng. 13 14 Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam Quan hệ sở hữu đất đai Giai đoạn pháp thuộc giai đoạn 1954 - 1975 ở Miền Nam về cơ bản vẫn phát triển quan hệ sở hữu tư nhân 1. Miền Nam Việt Nam tồn tại hai chính sách đối với đất đai. ruộng đất ; Thực dân pháp thực hiện các chính sách đất đai - chính sách của Chính phủ lâm thời Cộng hòa khác nhau ở các vùng miền miền Nam Việt Nam là đấu tranh độc lập và - Ở miền Bắc và Trung : cơ bản không thay đổi ruộng đất về tay người cày, tuy nhiên do chiến so với thời phong kiến, đất công vẫn được duy tranh kéo dài nên chính sách này chỉ thực hiện trì và hình thức sở hữu nhỏ đối với ruộng đất ở các vùng giải phóng. vẫn chiếm đa số. - chính sách của chế độ Việt Nam Cộng hòa là “cải cách điền địa” - Ở miền Nam và một số khu vực đồn điền : • Chính sách “cải cách điền địa” được thực hiện từ năm cho phép tích tụ đất theo hình thức sở hữu quy 1954 đến cuối những năm 1960 • “Luật người cày có ruộng” được thực hiện từ những năm mô lớn → đặt nền móng cho sự hình thành tư 1970 đến 1975. bản ruộng đất và sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa ở nước ta. 15 16 4
Quan hệ sở hữu đất đai Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam giai đoạn 1954 - 1975 ở Miền Bắc sau 1975 đến 1980 • sau năm 1954, chính quyền cách mạng thực Sau khi đất nước thống nhất, Ở Miền Nam thực hiện các chính sách cải cách ruộng đất, nhằm hiện cải tạo công thương nghiệp, quốc hữu thực hiện khẩu hiệu người cày có ruộng theo hóa đất đai của tư sản mại bản và tư sản dân “luật cải cách ruộng đất’ ban hành tháng 12 năm 1953 tộc, vận động nông dân đưa đất đai vào hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. • Từ năm 1958, với phong trào hợp tác hóa nông nghiệp, phần lớn người dân đã đưa đất của Đến cuối những năm 1970 đầu những năm 1980 mình vào hợp tác xã và chuyển đổi sở hữu tư thì hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập nhân đối với ruộng đất thành sở hữu tập thể. thể đối với đất đai gần như chiếm ưu thế tuyệt • Đến năm 1975, hình thức sở hữu nhà nước và đối ở Việt Nam. Đây là điều kiện quan trọng để sở hữu tập thể đã gần như chiếm ưu thế tuyệt xác lập hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đối ở Miền Bắc. đai 17 18 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam • Khái niệm • Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để từ 1980 đến nay chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó toàn dân là chủ thể • Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt • Toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu Nam được xác lập theo Hiến pháp năm như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải 1980 và được duy trì theo hiến pháp 1992 thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động 19 20 5
CÁC QUAN ĐIỂM VỂ SỰ ĐỒNG NHẤT GIỮA Lý do không nên đồng nhất sở hữu nhà nước SỞ HỮU TOÀN DÂN VÀ SỞ HỮU NHÀ NƯỚC về đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai QUAN ĐIỂM 1 QUAN ĐIỂM 2 • Thứ nhất, về mặt pháp lý chỉ tồn tại khái niệm sở hữu Không nên đồng sở hữu toàn dân về đất toàn dân về đất đai chứ chưa có ghi nhận sở hữu nhà nước về đất đai. nhất sở hữu toàn đai có thể hiểu đồng • Thứ hai, khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là dân với sở hữu nhà nhất với khái niệm sở đề cập một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất nước vì nhà nước hữu nhà nước về đất đai mà toàn dân là chủ thể nhưng "toàn dân" không thể đại diện cho toàn đai vì bản chất của nhà tự đứng ra để thực hiện những "quyền" sở hữu cụ thể (chiếm hữu-sử dụng-định đoạt) mà phải cử người thay dân chứ không phải nước ta là nhà nước mặt mình; nhân danh mình để làm việc đó, trong trường nhà nước với nhân "của dân, do dân và vì hợp này, nhà nước là người đủ tư cách nhất. dân là một. dân", 21 22 Cơ sở lí luận Theo quan điểm của học thuyết Mác - Lênin thì Cơ sở xác lập chế độ sở hữu Quốc hữu hoá đất đai là một việc làm mang tính tất toàn dân đối với đất đai yếu khách quan và cần thiết vì : việc tích tụ, tập trung đất đai là cơ sở hình thành nền sản xuất lớn trong quốc gia, Cơ sở lí luận Cơ sở thực tiễn Đất đai không do bất cứ ai tạo ra mà là vật tặng của thiên nhiên ban tặng cho con người. Nguyên nhân chính của chế độ người bóc lột người là sự tồn tại chế 23 độ chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản24 xuất, trong đó đất đai 6
Cơ sở thực tiễn CHỦ THỂ : Nhà nước là chủ thể QUYỀN đại diện của quyền sở hữu đất đai • Truyền thống đất công, Nhà nước nắm SỞ HỮU quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ vốn TOÀN KHÁCH THỂ : toàn bộ vốn đất đai. DÂN đất nằm trong lãnh thổ quốc • Người dân mặc nhiên coi đất đai là của ĐỐI VỚI gia bao gồm đất liền, hải đảo, vua, của Nhà nước và Nhà nước đương ĐẤT ĐAI lãnh hải nhiên tham gia vào việc điều hành các hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động NỘI DUNG : quyền chiếm khai thác và kiểm soát đất đai nói riêng. hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai 25 26 Thảo luận • Anh chị hãy phân biệt quyền sử dụng đất của Nhà nước với tư cách là chủ thể thực II. KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI đai với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất với tư cách là người được nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất? 27 28 7
1. Khái niệm đất đai Lời nói đầu của Luật đất đai 2003 • Đất đai là toàn bộ bề mặt trái đất mà trên • Đất đai là một tài sản vô cùng quí giá bao gồm toàn bộ phần đất nổi mà trên đó con người cũng đó con người và động vật sinh sống. như động vật sinh sống, phần đất có mặt nước nội địa, mặt nước ven biển để nuôi trồng thuỷ sản thuộc lãnh thổ Việt Nam. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, để xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng; và là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. 29 30 2. Khái niệm luật đất đai • Luật đất đai là tổng thể các qui phạm pháp LUẬT ĐẤT ĐAI LÀ MỘT luật điều chỉnh những quan hệ xã hội phát NGÀNH LUẬT sinh trực tiếp trong sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai, nhằm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu qủa cao vì lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng và lợi ích ĐỒI TƯỢNG PHƯƠNG PHÁP chung của toàn xã hội. ĐIỀU CHỈNH ĐIỀU CHỈNH 31 32 8
ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU CHỈNH CỦA PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI LUẬT ĐẤT ĐAI các quan hệ xã hội phát sinh một cách trực tiếp trong là cách thức Nhà nước sử dụng để tác động vào quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai quan hệ pháp luật đất đai Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với nhau quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với người sử dụng đất và các loại đất được Phương pháp Phương pháp phép sử dụng quyền uy, bình đẳng, mệnh lệnh thoả thuận Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau 33 34 CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2 4 1 3 Nguyên Nguyên Nguyên Nguyên III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA tắc Nhà tắc sử tắc đất tắc ưu nước dụng đất LUẬT ĐẤT ĐAI đai thuộc tiên bảo thống đai một sở hữu vệ và nhất cách toàn dân phát quản lý hợp lý, do nhà triển đất đai tiết kiệm; nước đại quỹ đất theo qui cải tạo diện chủ nông hoạch và và bồi bổ sở hữu nghiệp pháp luật đất đai 35 36 9
1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn • Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở • Cơ sở pháp lý : hữu) thông qua các hành vi sau: – Điều 17 Hiến pháp 1992, - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua – Khoản 1, điều 5 Luật đất đai 2003 việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế • Nội dung của nguyên tắc: hoạch sử dụng đất; – Toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ thuộc - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện thực dụng đất; hiện các quyền của chủ sở hữu. - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, – Là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. - Định giá đất. 37 38 2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất 3. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và đai theo qui hoạch và pháp luật phát triển quỹ đất nông nghiệp • Cơ sở pháp lý - Nội dung của nguyên tắc này thể hiện: – Điều 18 Hiến pháp 1992 + Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông – Khoản 1 điều 6 Luật đất đai năm 2003. nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác. • Nội dung của nguyên tắc + Đối với hộ gia đình và cá nhân trực tiếp làm nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử – Xác định quản lý bằng quy hoạch và pháp luật là biện dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng pháp cơ bản để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai. đất. – Chính sách đất đai của Nhà nước được thể hiện + Không được tuỳ tiện mở rộng khu dân cư trên đất trong hệ thống pháp luật đất đai, công cụ giúp nhà nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn mới trên đất nước quản lý đất đai có hiệu quả. trồng lúa. – Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng + Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo đất phải tuyệt đối tuân thủ theo qui hoạch, kế hoạch điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hoá lấn biển để mở rộng diện tích đất sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm nông nghiệp vv. . . quyền xét duyệt. 39 40 10
4. Nguyên tắc sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm; cải tạo và bồi bổ đất đai • Cơ sở pháp lý – Điều 18 Hiến pháp 1992 IV. QUAN HỆ PHÁP LUẬT – Điều 11Luật đất đai • Sử dụng đất hợp lý: Là việc sử dụng đất dựa ĐẤT ĐAI trên cơ sở tính tóan khoa học nhằm đảm bảo (1) mục đích sử dụng phù hợp với khả năng sinh lợi của diện tích đất, (2) Người được giao đất sử dụng phải thực sự có khả năng sử dụng đất có hiệu qủa. • Sử dụng đất tiết kiệm: Nghĩa là tận dụng, khai thác một cách triệt để, tối đa lợi ích kinh tế do đất mang lại. 41 42 1.Khái niệm a. Nhóm quan hệ sở hữu QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI • Đây là nhóm quan hệ trong quá trình quản những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình lý Nhà nước về đất đai chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các qui phạm pháp luật đất đai điều chỉnh • Thực chất là quan hệ phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà nước với nhau. nhóm quan hệ nhóm quan hệ sở hữu sử dụng 43 44 11
b. Nhóm quan hệ sử dụng 2. THÀNH PHẦN CỦA QUAN HỆ • Là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau. • Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền giám sát. CHỦ THỂ KHÁCH NỘI DUNG THỂ 45 46 a. CHỦ THỂ CỦA QUAN HỆ a1. Chủ thể sở hữu : PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI • Theo quy định tại Điều 17, Hiến pháp 1992 thì chủ thể sở hữu đất đai hiện nay ở Việt Nam là Nhà nước Cộng hòa xã hội Là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai chủ nghĩa Việt Nam. • Trong quá trình thực hiện Nhà nước trao tư cách đại diện này cho những cơ quan trong bộ máy nhà nước. Ví dụ như Luật Chủ thể Chủ thể Chủ thể đất đai 2003 quy định UBND có thẩm sở hữu quản lý sử dụng quyền giao đất, cho thuê đất chính là với tư cách đại diện chủ sở hữu. 47 48 12
a2. CHỦ THỂ QUẢN LÝ a3. CHỦ THỂ SỬ DỤNG Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về ĐẤT ĐAI đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Là các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư Chính Hội phủ Uỷ ban Có các điều kiện đồng Bộ Tài nhân Quốc hội nhân nguyên dân các dân các Có năng Có năng lực Có sự tham gia và Môi cấp cấp lực pháp hành vi đất trực tiếp vào trường luật đất đai đai quan hệ pháp luật đất đai 49 50 b. KHÁCH THỂ QUAN HỆ Có giấy tờ hợp pháp về quyền PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI sử dụng đất Là toàn bộ vốn đất quốc gia, là vùng đất, CHỦ khoảnh đất cụ thể mà qua đó Nhà nước đã THỂ Có giấy tờ hợp lệ trên cơ sở đó thiết lập các chế độ pháp lý nhất định SỬ được cấp giấy chứng nhận DỤNG quyền sử dụng đất (Đ. 50) ĐẤT Chế độ pháp lý Chế độ pháp lý Chế độ pháp lý Được xem xét công nhận quyền đất nông nghiệp đất phi nông đất chưa sử sử dụng đất nghiệp dụng 51 52 13
c. NỘI DUNG CỦA QUAN HỆ C1. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NHÀ NƯỚC PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CHIẾM HỮU Là những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể SỬ DỤNG tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, SỞ HỮU BAO GỒM ĐỊNH ĐOẠT QUYỀN Quyền và nghĩa vụ Quyền và nghĩa vụ HỆ THỐNG của Nhà nước của người sử dụng đất PHÁP LUẬT QUẢN LÝ CƠ QUAN 53 NHÀ NƯỚC 54 cắm mốc biên giới để xác định ranh giới Quyền sử dụng đất đai của NN vốn đất mà nhà nước là chủ sở hữu; QUYỀN CHIẾM • Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp hoặc gián điều tra, khảo sát, đo đạt nhằm nắm tiếp sử dụng thông qua hành vi giao đất, cho HỮU được những thông tin về số lượng và thuê đất, cho phép sử dụng đất. ĐĐ chất lượng vốn đất quốc gia; • Trên thực tế, nhà nước là người sở hữu toàn bộ CỦA vốn đất của quốc gia nên không thể trực tiếp sử NHÀ thống kê, kiểm kê, đăng ký sử dụng đất, dụng toàn bộ vốn đất ấy mà chủ yếu là thực hiện gián tiếp thông qua người sử dụng đất. NƯỚC lập và quản lý hồ sơ địa chính nhằm nắm được những thông tin về tình hình • Người sử dụng đất, trên cơ sở quyền sử dụng quản lý và sử dụng vốn đất của nhà được nhà nước trao cho sẽ trực tiếp tiến hành nước với mục tiêu quản lý đến từng thửa việc khai thác, sử dụng đất và phải thực hiện đất, từng chủ thể sử dụng đất. các nghĩa vụ với nhà nước. 55 56 14
Quyết định mục đích sử dụng đất Quyền quản lý đất đai của NN: thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử • Nhà nước vừa là chủ thể quyền lực về dụng đất QUYỀN mặt chính trị, vừa là chủ thể quyền lực về ĐỊNH Quy định về hạn mức giao đất và mặt kinh tế, cho nên trong quản lý đất đai, ĐOẠT thời hạn sử dụng đất; Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật và ĐĐ hệ thống các cơ quan quản lý nhằm bảo CỦA Quyết định giao đất, cho thuê đất, vệ và thực hiện quyền sở hữu của mình. thu hồi đất, cho phép chuyển mục NHÀ đích sử dụng đất; NƯỚC (K2 Đ55 LĐĐ) Định giá đất. 57 58 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu NGHĨA chức thực hiện các văn bản đó; NGHĨA hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; VỤ VỤ - Xác định địa giới hành chính, lập và - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và CỦA quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập CỦA NHÀ NHÀ quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng bản đồ hành chính; nhận quyền sử dụng đất; NƯỚC NƯỚC (1) - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng (2) - Thống kê, kiểm kê đất đai; đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch - Quản lý tài chính về đất đai; sử dụng đất; - Quản lý và phát triển thị trường quyền - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng sử dụng đất trong thị trường bất động đất; 59 sản; 60 15
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền C2. Quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi và nghĩa vụ của người sử dụng đất; đối tượng sử dụng đất không phân biệt NGHĨA QUYỀN hình thức sử dụng đất do nhà nước VỤ - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các VÀ xác lập CỦA quy định của pháp luật về đất đai và xử NGHĨA NHÀ lý vi phạm pháp luật về đất đai; VỤ - Quyền lựa chọn hình thức sử dụng NƯỚC CỦA đất và gắn liền đó là những quyền, - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải nghĩa vụ phù hợp với hình thức sử (3) NGƯỜI quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong dụng đất mà họ lựa chọn. quản lý và sử dụng đất đai; SỬ DỤNG - Quyền và những nghĩa vụ cụ thể của - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về ĐẤT người sử dụng đất khi thực hiện các đất đai. giao dịch về đất đai. 61 62 1 Quyết định giao đất của Cơ sở làm thay đổi quan hệ pháp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền luật đất đai 3. SỰ KIỆN 2 Quyết định cho thuê đất của PHÁP LÝ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền • Quan hệ pháp luật đất đai được thay đổi LÀM PHÁT khi người sử dụng đất thực hiện quyền SINH QUAN Các quyết định của cơ quan chuyển quyền sử dụng đất theo quy định HỆ PHÁP 3 Nhà nước có thẩm quyền về việc LUẬT ĐẤT hợp thức hoá quyền sử dụng đất của pháp luật hoặc khi có sự thay đổi về ĐAI mục đích sử dụng đất, thay đổi về hình thể Các trường hợp nhận quyền sử dụng đất 4 thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng thửa đất. . . và thừa kế quyền sử dụng đất đã được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp nhận thầu, 5 được cho thuê quỹ đất dự phòng, được khoán lại vốn đất lâm nghiệ63p 64 16
Cơ sở làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Quan hệ pháp luật đất đai có thể bị chấm dứt bằng các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất. V. NGUỒN CỦA LUẬT CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT ĐẤT ĐAI Thu hồi đất do lỗi của Thu hồi đất mà người sử người sử dụng đất dụng đất không có lỗi (không được bồi thường) (được bồi thường) 65 66 Khái niệm Đặc điểm nguồn của luật đất đai • Nguồn của Luật đất đai là các văn bản do • Đất đai có quá trình tạo lập, sử dụng và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban quản lý quá nhiều thời kỳ với những chính hành theo thủ tục, trình tự và dưới những sách khác nhau, vì thế, nguồn của luật đất hình thức nhất định, có mội dung chứa đai bao gồm những văn bản pháp luật do đựng qui phạm pháp luật đất đai. nhiều cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ban hành ở nhều thời kỳ khác nhau. 67 68 17
Phân loại nguồn của luật đất đai 1. Văn bản luật • Nguồn chủ yếu của luật đất đai vẫn là các • * Hiến pháp: (Điều 17) • * Bộ luật Dân sự thông qua ngày 14/06/2005, văn bản luật và văn bản dưới luật có chứa • * Luật Đất đai thông qua ngày 26/11/2003, đựng các quy phạm pháp luật về đất đai. • * Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/07/1993. • * Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994. • * Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 212/12/2009). • * Luật kinh doanh bất động sản • * Bộ luật Hình sự năm 1999 • * Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004. • * Luật xây dựng năm 2003 • 69 70 2. Văn bản dưới luật Văn bản dưới luật • 1. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ( ban hành ngày • 6. Nghị định 126/2004/NĐ-CP ngày 26/5/2004 về sử phạt VPHC trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản 29/10/2004) hướng dẫn thi hành Luất Đất đai năm 2003 lý sử dụng nhà • 2. Nghị định 182/2004/NĐ-CP(ban hành ngày • 7. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ 29/10/2004) Xử phạt vi phạm pháp luật hành chính về trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. • 8. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng Đất đai đất • 3. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTBTN-MT(ngày • 9. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung 1/11/2004) của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường nột số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ty cổ phần • 4. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về • 10. Nghị định 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất mặt nước. • • 5. Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 71 72 18
CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƯƠNG 2 CHƯƠNG 2 I. KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI VỚI ĐẤT ĐAI 73 74 1. KHÁI NIỆM QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI I. KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Xét trên góc độ góc độ khoa học góc độ pháp lý quản lý 75 76 19
Xét trên góc độ khoa học quản lý Dưới góc độ pháp lý thì Chế độ thì Quản lý Nhà nước đối với đất quản lý Nhà nước đối với đất đai đai là tổng hợp các hoạt động của là tổng hợp các quy phạm pháp cơ quan Nhà nước có thẩm luật điều chỉnh các quan hệ phát quyền (với tư cách là chủ thể sinh trong quá trình quản lý Nhà quản lý) để thực hiện và bảo vệ nước đối với đất đai. quyền sở hữu Nhà nước về đất đai. 77 78 2. Đặc điểm của quản lý Nhà Đặc điểm của quản lý Nhà nước nước về đất đai (1) về đất đai (2) • - Hoạt động quản lý Nhà nước về đất • - Hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đai mang tính vĩ mô (bao trùm lên tất rất phong phú, đa dạng bao gồm: Điều tra, cả và có tính chất tổ chức) nhằm khai khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ chính, quản lý các hoạt động thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy nó khác với hoạt động quản lý của chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra, người sử dụng đất chỉ mang tính chất thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kỹ thuật, nghiệp vụ gắn liền với hoạt lệ về quản lý và sử dụng đất; Giải quyết động sản xuất kinh doanh trong lĩnh các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất vực của mình. đai; Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất, tổ chức thực hiện các văn bản đó . 79 80 20
3. Hệ thống các cơ quan quản lý HỆ THỐNG CƠ QUAN QUYỀN LỰC NHÀ NƯỚC Nhà nước về đất đai QUỐC HỘI HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN Ban hành pháp luật về Thông qua các nghị quyết, quyết Các cơ cơ quan cơ quan đất đai, quyết định quy nghị các vấn đề cụ thể; thực hiện quan hoạch, kế hoạch sử chức năng giám sát đối với các cơ quyền hành quản lý dụng đất của cả nước; quan hành chính nhà nước trong lực nhà chính nhà thực hiện quyền giám quản lý đất đai tại địa phương; chuyên sát tối cao đối với việc thông qua quy hoạch, kế hoạch sử nước nước môn quản lý và sử dụng đất dụng đất của uỷ ban nhân dân cùng đai trong phạm vi cả cấp trước khi trình lên cơ quan nhà nước nước có thẩm quyền phê duyệt 81 82 HỆ THỐNG CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC Các cơ quan quản lý chuyên môn về đất đai CHÍNH PHỦ ỦY BAN NHÂN DÂN Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định quy hoạch, kế chịu trách nhiệm quản lý đất hoạch sử dụng đất của tỉnh, đai tại địa phương Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống Phòng Tài nguyên và Môi trường nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước Cán bộ địa chính cấp xã 83 84 21
Bộ Tài nguyên và Môi trường Về đất đai: • a) Chỉ đạo, kiểm tra và tổ chức thực hiện các chiến lược, chương trình quốc gia, kế hoạch dài hạn về quản lý, sử • Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của dụng đất đai sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà duyệt; • b) Chủ trì lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các vùng nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên và cả nước; thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trình và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ; đích quốc phòng, an ninh; hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và thực hiện sau khi được phê duyệt; hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công • c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ có liên quan xây dựng, trình Chính phủ ban hành, điều chỉnh khung giá các loại trong các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của đất; hướng dẫn phương pháp xác định giá đất và kiểm Bộ tra việc xác định giá đất; hướng dẫn giải quyết các trường hợp vướng mắc về xác định giá đất; chỉ đạo, • 25/2008/NĐ-CP NGÀY 04 THÁNG 3 NĂM 2008 hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện điều tra, tổng hợp và cung cấp các dữ liệu thông tin về giá đất; 85 86 • d) Hướng dẫn, kiểm tra: việc khảo sát, đo đạc, lập bản • e) Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các điều kiện, thủ đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ tục về hoạt động dịch vụ công trong quản lý, sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất; việc lập, điều chỉnh quy hoạch, đai theo quy định của pháp luật; hướng dẫn hoạt động kế hoạch sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, thu của tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; việc đăng ký sử dụng đất; quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản • g) Hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện các quy định gắn liền với đất; việc lập và quản lý hồ sơ địa chính; việc của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn xử cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản gắn liền với hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hướng dẫn việc của pháp luật; xác định người sử dụng đất thuộc đối tượng được bồi • đ) Chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường, việc thống kê, kiểm kê đất đai, đánh giá đất; quản lý thị không được hỗ trợ làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất cho theo quy định của pháp luật; người tái định cư; quy định và hướng dẫn về quản lý đất đai trong khu tái định cư; 87 88 22
• h) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan xây dựng, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình Sở Tài nguyên và Môi trường. cấp có thẩm quyền ban hành và hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các cơ chế, chính sách tài chính về đất đai trong việc thu tiền khi giao • là cơ quan chuyên môn quản lý chuyên đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, phát ngành về đất đai thuộc uỷ ban nhân dân triển quỹ đất theo quy hoạch; chỉ đạo, hướng cấp tỉnh, đồng thời chịu sự lãnh đạo về dẫn, kiểm tra việc thu hồi đất, phát triển quỹ đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có măt chuyên môn của Bộ Tài nguyên và sử dụng đất; môi trường • i) Phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy • Có chức năng quản lý tài nguyên đất, các chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; tài nguyên khác và môi trường; đo đạc • k) Chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực bản đồ hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật. 89 90 Phòng Tài nguyên và môi trường. Cán bộ địa chính cấp xã. • Là cơ quan thuộc uỷ ban nhân dân cấp huyện, • là người giúp uỷ ban xã, phường, thị trấn đồng thời chịu sự lãnh đạo về măt chuyên môn của Sở Tài nguyên và môi trường. trong công tác quản lý đất đai. • Có chức năng quản lý tài nguyên đất, các tài • do uỷ ban nhân dân cấp huyện bổ nhiệm, nguyên khác và môi trường; đo đạc bản đồ, miễn nhiệm. • Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. 91 92 23
4. Các tổ chức dịch vụ công trong Văn phòng đăng ký quản lý và sử dụng đất quyền sử dụng đất • Là cơ quan dịch vụ công • Có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, Văn Tổ chức hoạt quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan phòng tài nguyên và môi trường trong việc thực đăng ký Tổ chức động tư phát triển vấn trong hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử quyền dụng đất đai sử dụng quỹ đất quản lý • Trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường đất và sử dụng đất • Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập. 93 94 Tổ chức hoạt động tư vấn trong Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý và sử dụng đất • Là tổ chức do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra • Là tổ chức sự nghiệp có thu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập hoặc quyết định thành lập theo loại hình hoạt doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế động sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật và được cấp giấy phép hoạt động dịch vụ trong lĩnh công ích vực đất đai. • Có chức năng phát triển quỹ đất, vận động • Hoạt động tư vấn trong lĩnh vực đất đai bao gồm và xúc tiến đầu tư vào khu vực quy hoạch các lĩnh vực sau: – Tư vấn về giá đất; nhưng chưa có dự án đầu tư. – Tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; – Dịch vụ đo đạc và bản đồ địa chính; – Dịch vụ về thông tin đất đai. 95 96 24
1. Quản lý thông tin, dữ liệu về ĐĐ NỘI DUNG 2. Phân phối và điều chỉnh đất đai II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ QUẢN LÝ NHÀ 3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI NƯỚC nhận quyền sử dụng đất VỀ ĐẤT ĐAI 4. Quản lý tài chính về đất đai 5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai 97 98 II.1. QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VỀ ĐẤT ĐAI 1 a. Quản lý địa giới hành chính • Quản lý thông tin dữ liệu về đất đai là một Quản lý nội dung quan trọng trong quản lý Nhà thông nước về đất đai, giúp cho nhà nước có tin, dữ b. Khảo sát, đo đạt, đánh giá, được đầy đủ và chính xác các thông tin liệu về 2 phân hạng đất; xây dựng, về nguồn tài nguyên đất mà mình sở hữu, đất đai quản lý hồ sơ địa chính thông qua đó để tạo tiền đề thực hiện các hoạt động của chủ sở hữu đối với đất đai 3 c. Thống kê, kiểm kê đất đai 99 100 25
Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước II.1.a. Quản lý địa giới hành chính trong việc quản lý địa giới hành chính • Địa giới hành chính là sự phân định về ranh giới • - Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, đất đai trên thực địa giữa các tỉnh, huyện, xã với lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong nhau theo thẩm quyền quản lý. phạm vi cả nước. • - Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới • Quản lý địa giới hành chính là hoạt động xác hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành định ranh giới giữa các đơn vị hành chính bằng chính. các biện pháp kỹ thuật, nghiệp vụ về quản lý đất • - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và đai và được tiến hành trên thực địa nhằm cung định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành cấp số liệu cho việc lập các loại hồ sơ, giấy tờ, chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp. sơ đồ, bản đồ về địa giới hành chính, giúp cho • - Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác việc phân định thẩm quyền địa hạt quản lý từng định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới của địa phương. hành chính trong phạm vi địa phương. 101 102 Hồ sơ địa giới hành chính II.1.b. Khảo sát, đo đạt, đánh giá, phân hạng đất; xây dựng, quản lý hồ sơ địa chính, • là hồ sơ phục vụ cho công tác quản lý địa giới hành chính, • Là các biện pháp kỹ thuật nhằm xác định các • Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: – a) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thông tin tự nhiên về đất đai trên cơ sở đó để thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có); phân loại đất. – b) Bản đồ địa giới hành chính; • Việc khảo sát, đánh giá, phân loại đất giúp cho – c) Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính; – d) Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng các cơ quan chuyên môn lập hồ sơ địa chính. trên đường địa giới hành chính; – đ) Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính; • Việc đánh giá đất chủ yếu được thực hiện bởi – e) Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính; các biện pháp kỹ thuật nghiệp vụ được tiến – g) Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính; hành bởi các cơ quan quản lý đất đai chuyên – h) Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính; ngành. – i) Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới. 103 104 26
• Nội dung của hồ sơ địa chính phải được Hồ sơ địa chính thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, và cập nhật trong quá trình sử dụng đất. • Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối việc sử dụng đất. • Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) • Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc; thửa đất, cụ thể là : Bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký – Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; – Người sử dụng thửa đất; quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; và Môi trường, một bản sao được lưu tại – Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và chưa thực hiện; – Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, về quyền của người sử dụng đất; một bản sao được lưu tại Uỷ ban nhân – Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan. dân xã, phường, thị trấn. 105 106 Hồ sơ địa chính bao gồm: II.1.c. Thống kê, kiểm kê đất đai • + Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và • Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, các yếu tố địa lý có liên quan lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử quyền xác nhận. dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến • + Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông động giữa hai lần thống kê. (Khoản 22 Điều 4 tin về người sử dụng đất đó. Luật Đất đai 2003) • + Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về • Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, thửa đất đó. đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về • + Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử tình hình biến động giữa hai lần kiểm kê. (khoản dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, 23 Điều 4 Luật Đất đai 20030 quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 107 108 27
Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai: • Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sử dụng vào các mục đích sau: • Số liệu thu được nhằm : – Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, làm căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở để kiểm – Theo dõi tình hình đất đai tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; – cung cấp những thông tin cần thiết và chính – Làm tài liệu điều tra cơ bản về tài nguyên đất phục vụ xác cho công tác qui hoạch, kế hoạch hoá đất cho việc xây dựng chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế đai, hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, của các ngành và các địa phương; – giúp cho Nhà nước xây dựng những chính – Công bố trong niên giám thống kê quốc gia; sách chế độ quản lý và sử dụng đất đai một – Phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai trong cách hiệu quả. nghiên cứu khoa học, đào tạo và các nhu cầu khác. 109 110 Thời hạn thống kê, kiểm kê đất đai: Trách nhiệm thống kê, kiểm kê đất đai • Thống kê : một năm một lần. • Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là xã, phường, thị trấn. • Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai • Kiểm kê : 5 năm một lần. được quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật đất đai 2003 như sau: • Không tiến hành thống kê đất đai vào năm kiểm + Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức việc thống kê, kiểm kê đất đai kê (Khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai 2003). tại địa phương; + Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã báo cáo két quả thống kê, • Thời điểm thống kê đất đất hàng năm là ngày 01 kiểm kê đất đai tại địa phương lên uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp; uỷ ban nhân dân cáp tỉnh báo cáo kết quả thống kê kiểm kê tháng 01 năm sau. đất đai lên Bộ tài nguyên và môi trường; + Bộ Tài nguyên và môi trường tổng hợp báo cáo Chính phủ kết • Thời điểm kiểm kê đất đai là ngày 01 tháng 01 quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai năm năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất. năm của cả nước; + Chính phủ báo cáo Quốc hội kết quả kiểm kê đất đai năm năm đồng thời với kế hoạch sử dụng đất năm năm của cả nước. 111 112 28
II.2. PHÂN PHỐI VÀ ĐIỀU CHỈNH ĐẤT ĐAI 1 a. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất • Là hoạt động của cơ quan Nhà nước có PHÂN thẩm quyền nhằm chuyển giao đất đến PHỐI VÀ người sử dụng và điều chỉnh việc sử dụng ĐIỀU đất theo một trình tự thủ tục nhất định CHỈNH 2 b. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. được pháp luật quy định nhằm thực hiện ý ĐẤT ĐAI đồ của chủ sở hữu với mục đích khai thác đất đai có hiệu quả. 3 c. Thu hồi đất 113 114 II.2. a. Quy hoạch và kế hoạch sử - Mục tiêu, ý nghĩa của việc lập quy dụng đất hoạch, kế hoạch sử dụng đất • - Khái niệm quy hoạch, kế hoạch đất đai • Mục tiêu : nhằm lựa chọn được phướng án sử • Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, hội, môi trường – sinh thái, an ninh - quốc phòng không gian đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của từng • Ý nghĩa địa phương và trong phạm vi cả nước. – Đối với nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất • Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp, là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thời gian để sử dụng đất theo qui hoạch. thống nhất và đảm bảo cho đất đai được sử dụng • Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế hợp lý, tiết kiệm. hoạch sử dụng đất đai bởi vì kế hoạch sử dụng – Đồng thời, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch. đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai. 115 116 29
Nguyên tắc lập quy hoạch, kế Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất: hoạch sử dụng đất (Điều 21Lđđ) 1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển • 1. Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát 2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp triển của các ngành và các địa phương; trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng • 2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; • 3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu thị 3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu trường; cầu sử dụng đất của cấp dưới; • 4. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; 4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; • 5. Định mức sử dụng đất; 5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; 6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; • 6. Tiến bộ khoa học và công nghệ liên quan đến sử 7. Dân chủ và công khai; dụng đất; 8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết • 7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của kỳ định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó. trước. 117 118 - Nội dung của quy hoạch, kế Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất hoạch sử dụng đất • 1. Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan • Nội dung của quy hoạch sử dụng đất chính là việc xác Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; định diện tích đất cụ thể các loại đất để phân bổ cho các nhu cầu khác nhau như kinh tế, xã hội, an ninh, quốc • 2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm phòng. Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là sự phân và hàng năm của Nhà nước; tích đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ • 3. Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia trước và kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; tiếp theo. • Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được • 4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của quy định tại Điều 23 Luật đất đai 2003, và được hướng kỳ trước; dẫn cụ thể tại Điều 12, 13, 14 Nghị định 181/2004/NĐ – • 5. Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Thi trình có sử dụng đất. hành Luật đất đai 2003 119 120 30
Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất • Kỳ quy hoạch, kỳ kế hoạch sử dụng đất là lượng thời • Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 25 gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền từ trung ương Luật Đất đai 2003 như sau: • + Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử đến địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi dụng đất đai của cả nước trình Quốc hội quyết định; tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch, kế hoạch sử • + Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. dụng đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt • Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố • + Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố dụng đất tại địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm. đơn vị hành chính cấp dưới trừ các xã không thuộc khu vực phát triển đô thị trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi • Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố • + Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương giúp Chính thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm. (Theo Điều phủ và uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 24 Luật Đất đai 2003) 121 122 - Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều - Công bố quy hoạch, kế hoạch sử chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. dụng đất • + Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình; • + Bộ Tài nguyên và Môi trường : công bố công khai toàn • + Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của uỷ bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả ban nhân dân cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất năm năm, nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ kế hạch điều chỉnh, bổ sung hàng năm của từng tỉnh, trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng đồng thời xét duyệt kế hoạch sử dụng đất vào mục đích Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà an ninh, quốc phòng của Bộ công an, Bộ quốc phòng; nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương. • + Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực • + Sở Tài nguyên và Môi trường : công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa tiếp; phương. • + Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực phát • + Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm : toàn bộ tài triển đô thị; liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án công trình đầu tư. • + Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thì có thẩm • + Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế : công bố quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch, kế công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử hoạch đó. 123 dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. 124 31
• Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được - Thực hiện quy hoạch, kế hoạch công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì sử dụng đất người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã được xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử • Chính phủ có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo viêc thực dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý của cấp tỉnh. xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. • Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; • Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sữa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi làm thay đổi quy mô, cấp công kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm của địa phương cấp dưới trực tiếp. quyền cho phép. • Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy • Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng mà sau ba năm không thực hiện kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải huỷ bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công bố sự huỷ bỏ, điều chỉnh đó. 125 126 II.2.b. Giao đất, cho thuê đất, Khái niệm giao đất và cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất. • Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích • Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao sử dụng đất là những hoạt động của cơ quyền sử dụng đất bằng quyết định hành quan nhà nước có thẩm quyền trong việc chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng phân chia và phân chia lại một cách hợp lý đất. (Khoản 1 điều 4 Luật Đất đai 2003 ) quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của nhà • Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng đất. cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. (Khoản 2 điều 4 Luật Đất đai 2003 ) 127 128 32
Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT phép chuyển mục đích sử dụng đất • Điều 31 Luật đất đai và được hướng dẫn cụ thể GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT tại Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ- CP, Khoản 1, 2 điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP 1. Nhu cầu sử dụng đất KHÔNG THU TIỀN SỬ TRẢ TIỀN THUÊ MỘT 2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai DỤNG ĐẤT LẦN CHO CẢ THỜI 3. quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ GIAN THUÊ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 4. Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính CÓ THU TIỀN SỬ TRẢ TIỀN THUÊ bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện DỤNG ĐẤT HẰNG NĂM tích đất của dự án. 129 130 Đối tượng được giao đất không thu tiền ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC GIAO, sử dụng đất THUÊ ĐẤT là trường hợp các đối tượng được nhà nước là phạm vi những người sử dụng giao đất được hưởng ưu đãi về tài chính. Việc đất được nhà nước giao, cho ưu đãi này nhằm hỗ trợ cho một số trường hợp có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc do việc sử thuê đất dụng đất của các chủ thể này không nhằm mục đích lợi nhuận và nhằm mục tiêu xã hội nào đó 131 132 33
Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất 1 Hộ gia đình, cá nhân Giao đất được giao đất ở; Hộ gia đình, cá nhân có thu Tổ chức sdđ : nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm NN 0 tiền sdđ Đơn vị vũ trang nhân dân Tổ chức kinh tế được 2 Tổ chức SDĐ xây nhà tái định cư cho dự án NN giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán. Hợp tác xã nông nghiệp - Người sdđ rừng xây dựng trụ sở cơ quan, sự nghiệp - đất sử dụng vào mục đích QPAN, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình VH,YTế, GDĐT, TDTT phục vụ lợi ích công cộng - đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp 133 134 Đối tượng được SDĐ dưới hình thức thuê Đối tượng được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất - Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại VN -Tổ chức kinh tế SDĐ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; - Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông lâm -Tổ chức kinh tế SDĐ vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ ngư nghiệp, làm muối tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; -Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt công trình công cộng có mục đích kinh doanh; hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm -Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt 1999 (K2Đ67LĐD) bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; - Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp vượt hạng - Sử dụng đất có mặt nước ven biển theo Đ 79 LĐĐ -Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm mức giao đất từ 01/01/1999 đến trước ngày nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối. 01/7/2004, - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án - Sử dụng đất để thăm dò, khai thác khoán sản. đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng Sử dụng đất để khai thác nguyên liệu, sản xuất vật năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian liệu xây dựng, làm đồ gốm. 135 thuê. 136 34
II.2.b.2 Chuyển mục đích SDĐ • Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT là việc một trong các hình thức biến động đất đai diễn ra bình thường trong quá trình sử dụng đất bởi vì trong điều kiện đất đai phải xin phép cơ không phải xin phép hữu hạn, con người luôn phải tìm mọi quan nhà nước cơ quan nhà nước. cách để phát huy hiệu quả kinh tế tối ưu từ đất. Tuy vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự giám sát chặt chẽ của nhà nước. 137 138 Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, Chuyển mục đích phải xin phép đất nuôi trồng thuỷ sản; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng • là trường hợp người sử dụng đất khi muốn chuyển mục CÁC đích sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành TRƯỜNG phòng hộ sang sử dụng vào mục đích chính nhất định thông qua văn phòng đăng ký quyền sử HỢP khác; dụng đất để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền CHUYỂN Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử nghiệp; dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài MỤC chính đối với Nhà nước. ĐÍCH • Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là một SDĐ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà trình tự thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. PHẢI XIN nước giao đất không thu tiền sử dụng • Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng PHÉP đất sang đất phi nông nhiệp được Nhà sử dụng đất, quy hoạch và kế hoach sử dụng đất đai đã nước giao đất có thu tiền hoặc thuế đất; được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải 139 là đất ở thành đất ở; 140 35
Các trường hợp không phải xin Thủ tục phép khi chuyển mục đích SDĐ • - Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích • Người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu khác thì các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản được chuyển mục đích sử dụng đất, thời sang đất trồng chuyên trồng lúa nước, chuyển hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp. định tại Điều 68 của Luật Đất đai 2003. • Phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử • - Trong trường hợp chuyển mục đích mà dụng đất để chỉnh lý trên giấy chứng nhận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp quyền sử dụng đất và nắm được tình hình hiện tiền sử dụng đất theo loại đất đã được trạng sử dụng đất của người sử dụng. chuyển mục đích sử dụng đất, 141 142 b3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Tình huống Điều 37 Luật đất đai : - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: • Trên cơ sở quy hoạch đã được cơ quan – tổ chức trong nước nhà nước có thẩm quyền phe duyệt và – cơ sở tôn giáo; – người Việt Nam định cư ở nước ngoài; được ủy quyền của UBND tỉnh , Chủ tịch – tổ chức, cá nhân nước ngoài. - Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: UBND huyện A ra quyết định giao đất cho – hộ gia đình, cá nhân; – cộng đồng dân cư. một trường trung học nông nghiệp với quy - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn : cho thuê đất thuộc quỹ đất mô 2 ha để xây dựng khu thí nghiệm nông nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. nghiệp và thu 30 triệu đồng tiền sử dụng Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được uỷ quyền cho cơ quan đất. Vậy,quyết định nêu trên có đúng cấp dưới. không? 143 144 36
Thời hạn sử dụng đất Các loại thời hạn sử dụng đất • Thời hạn sử dụng đất là khoản thời gian • Tùy theo từng loại đất, mục đích sử mà người sử dụng đất được sử dụng đất, dụng đất, nghĩa vụ tài chính mà hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất người sử dụng đất thực hiện, Luật nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong Đất đai 2003 phân biệt thời hạn sử quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽ được nhà nước xét dụng đất thành cho tiếp tục sử dụng hoặc có thể nhà – (1) loại đất sử dụng ổn định, lâu dài và nước thu hồi lại đất. – (2) loại đất sử dụng có thời hạn. 145 146 Đất sử dụng ổn định, lâu dài Đất sử dụng ổn định, lâu dài (tt) • 1. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; • 6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; • 2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quyết • 7. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng. định tại khoản 4 Điều 71 của Luật này; • 8. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ • 3. Đất ở; đường, nhà thờ họ; • 4. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh • 9. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác • 5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; văn hoá, danh lam thắng cảnh; • 10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 147 148 37
Đất sử dụng có thời hạn • 1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng • Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật Đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao đai 2003 là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1 Đất đai 2003 là năm mươi năm. Điều này, sau đó phải chuyển sang thuê • Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân đất; sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. 149 150 • 3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi • 4. Thời hạn cho thuê đất để xây dụng trụ trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá sở làm việc của tổ chức nước ngoài có nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, Điều 9 của Luật này là không quá chín cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án mươi chín năm. đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có năm mười năm; đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nwng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có chức năng ngoại giao được Nhà nước điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất; mươi năm. 151 152 38
* Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất • 5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất • 1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: nông nghiệp sử dụng vào mục đích công • a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc ích của xã, phường, thị trấn là không quá dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển năm năm; trường hợp cho thuê đất trước mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đât được tính từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất; thuê đất được xác định theo hợp đồng • b) Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ thuê đất. sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đât ổn định lâu dài; 153 154 • c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. • 2. Thời hạn sử dụng đất đai với tổ chức kinh tế, người • Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê nếu như có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã dược xét duyệt; nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử • d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tai phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời khoản 3 Điều 67 Luật ĐĐ. hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng • 3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi đất; nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông • đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thì hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn dụng đất ổn định lâu dài. định lâu dài. 155 156 39
Thời hạn sử dụng đất khi nhận Tình huống chuyển quyền sử dụng đất • 1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển • Ngày 20/3/1990 hộ gia đình bà Lê Văn Ba quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy được Nhà nước giao 2ha đất nông nghiệp định thời hạn là thời hạn sử dụng đất còn tại huỵên Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp. lại của thời hạn sử dụng đất khi chuyển Ngày 29/7/1998 bà Ba chuyển nhượng 2ha đất này cho ông Nguyễn Văn Thịnh. quyền sử dụng đất. Trước đó vào ngày 11/9/1995 ông Thịnh • 2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng đã được giao 1,5 ha đất nông đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu nghiệp. Hỏi thời hạn sử dụng đất đối dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. với 3,5 ha đất của ông Thịnh là đến thời điểm nào? 157 158 Tình huống II.2.c. Thu hồi đất • Công ty chế biến nông sản K quyết định đầu tư vào địa bàn một xã vùng sâu, được xác định là một xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc • Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định biệt khó khăn. Theo đề án thì công ty cần 50ha đất nông nghiệp để làm vùng nguyên liệu (bên cạnh nguyên liệu do nông dân làm ra) và hành chính để thu lại quyền sử dụng đất 5ha để xây nhà máy. Do đầu tư lớn vào địa bàn kinh tế khó khăn nên công ty xác định là thời gian đầu tư kéo dài đến trên 50 năm. hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ Hỏi: • - Căn cứ để giao đất cho công ty K trong trường hợp này là gì? ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý • - Công ty K có thể sử dụng đất dưới hình thức nào? (giao đất, cho theo quy định của Luật Đất đai. (khoản 5 thuê )? Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất? • - Công ty K có phải nộp tiền sử dụng đất không? điều 4 Luật Đất đai 2003) • - Công ty KHOLACOM có được cấp GCNQSDĐ không? Nếu có, cơ quan nào có thẩm quyền cấp? • Các trường hợp thu hồi đất quy định tại • - Thời hạn sử dụng đất của công ty KHOLACOM tối đa là bao nhiêu năm? điều 38 Luật ĐĐ 159 160 40
Hậu quả pháp lý và ý nghĩa CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT (điều 38 Luật Đất đai 2003) • Hậu quả pháp lý : chấm dứt quyền sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của Người sử Hết hạn các chủ thể được Nhà nước giao đất để dụng đất Vi phạm Thực hiện sử dụng quản lý. không có pháp luật quy đất mà nhu cầu, đất đai – • Ý nghĩa : hoạch, kế không khả năng khoản 3, hoạch sử được – là biện pháp để bảo vệ quyền sở hữu đất đai tiếp tục sử 4, 5, 6, 9, dụng đất gia hạn của nhà nước, dụng đất – 10, 11, Khoản 1 – khoản – hỗ trợ cho quá trình phân phối và điều chỉnh khoản 12 10 đất đai. 2,7,8 161 162 Thẩm quyền thu hồi đất bồi thường, tái định cư cho (điều 44 Luật Đất đai) người bị thu hồi đất • 1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung • Khi thu hồi ngoài việc bồi thường các thiệt hại ương quyết định thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, vật chất hoặc phi vật chất cho người sử dụng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân đất, Nhà nước còn quy định về hỗ trợ, tái định nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. cư nhằm trợ giúp thêm cho người bị thu hồi đất • 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc có thể tái lập cuộc sống mới, để chuyển đổi tỉnh quyết định thu hồi đất đối vơi hộ gia đình, cá nhân, nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước tế. ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với • tái định cư chỉ đặt ra với các chủ thể không còn quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. đất ở sau khi bị thu hồi nhằm tái lập nơi ở mới • 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. được uỷ quyền. 163 164 41
II.3. ĐĂNG KÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ Ý nghĩa đăng ký quyền sử dụng đất CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN • + Đối với Nhà nước : là một biện pháp của Nhà nước nhằm SỬ DỤNG ĐẤT theo dõi tình hình sử dụng đất và những biến động của quá trình sử dụng đất. – giúp nhà nước theo dõi tình hình sử dụng đất, cập nhật sự biến động • Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi thường xuyên của đất để quản lý có hiệu quả đất đai. • + Đối với người sử dụng đất, quá trình đăng ký đất đai là nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với quá trình mà các chủ thể sử dụng đất làm đơn kê khai một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa những thửa đất của mình đang sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan này xét duyệt và ghi vào chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ sổ địa chính của người sử dụng đất (Khoản 4 điều 19 – đây là một trong những trường hợp được xem là có giấy tờ hợp lệ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được nhà nước bảo vệ Luật Đất đai) các quyền lợi của người sử dụng đất. 165 166 Các trường hợp đăng ký đất đai Cấp giấy chứng nhận quyền sử Đăng 1. Được NN giao đất, cho thuê đất dụng đất 2. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng ký ban nhận quyền sử dụng đất. • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy đầu 1. NSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng dụng đất; đất. (Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003). Đăng 2. Người sử dụng đất được phép đổi tên; • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một ký biến 3. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, Dtích thửa đất; chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có động 4. Chuyển mục đích sử dụng đất; thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm 5. Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước 6. Chuyển đổi từ hình thức nhà cho thuê đất sang hình và người sử dụng đất. Người có Giấy chứng thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 7. Có thay đổi về những hạn chế quyền của NSDĐ 8. Nhà nước thu hồi đất . 167 168 42
Đối tượng được cấp giấy chứng Ý nghĩa việc cấp giấy CN QSDĐ nhận quyền sử dụng đất: • (1) Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng • Theo điều 49 Luật đất đai 2003, có 9 trường hợp được đất, Nhà nước xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: hiện việc quản lý Nhà nước đối với đất đai, • 1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ • (2) Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi các quyền và trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích lợi ích bị xâm phạm. công ích của xã, phường, thị trấn; • (3) Người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các giao • 2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày dịch dân sự về đất đai. 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai có • (4) Được Nhà nước bồi thường các thiệt hại về đất và hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận các tài sản khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích của Nhà quyền sử dụng đất; nước và xã hội. • 3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và • (5) Là cơ sở pháp lý để tòa án nhân dân giải quyết các Điều 51 của Luật đất đai mà chưa được cấp giấy chứng tranh chấp về đất đai. nhận quyền sử dụng đất; 169 170 • 4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được * Các trường hợp không được cấp thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo GCN quyền sử dụng đất lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên • Đây là những trường hợp người sử dụng đất được sử góp vốn bằng quyền sử dụng đất; dụng đất hợp pháp nhưng thuộc trường hợp không cấp • 5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ • Các trường hợp cụ thể (Điều 41 khoản 2 Nghị định quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp 181/2004/NĐ-CP) đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được – a) Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Điều 3 của Nghị thi hành; định 181/2004/NĐ-CP • 6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự – b) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân án có sử dụng đất; xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng; – c) Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà • 7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp; của Luật đất đai – d) Người đang sử đất mà không đủ điều kiện để cấp giấy chứng • 8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở; nhận quyền sử đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của • 9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn Luật Đất đai; liền với đất ở. – đ) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. 171 172 43
Nghĩa vụ tài chính của người được • Ngoài ra trong các trường hợp sau đây người cấp GCNQSDĐ sử dụng đất cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi họ đã • Luật đất đai 2003 quy định trường hợp sau thì người sử thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử nước. dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất: • Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại • 1. Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân nhưng đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước của cơ quan thi hành án quyết định giải quyết ngày luật này có hiệu lực nay được UBND cấp xã xác tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước thẩm nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch quyền đã được thi hành. thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của • 2. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được chính phủ. nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 173 174 Không phải nộp tiền sử dụng đất: II.4. Quản lý tài chính về đất đai • 1. Những người có một trong các loại giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003. • a. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ • 2. Người có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc đất đai chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử • b. Các quy định về giá đất dụng đất nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp • 3. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. • 4. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch. 175 176 44
(a) Các khoản thu từ cấp quyền sử dụng đất 1 Các khoản thu từ việc Nguồn thu cấp quyền sử dụng đất • - Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà ngân sách nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp từ đất đai Các khoản thu tài chính tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003; 2 • - Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, khi sử dụng đất chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); • - Nộp lệ phí trước bạ nhà đất; • - Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để Các khoản thu từ giao cho người khác thì thu tiền của người được giao 3 thuế chuyển quyền đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi). sử dụng đất 177 178 b. Các khoản thu khi sử dụng đất c. Thu thuế chuyển quyền sử dụng đất • - Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào • Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai sản xuất nông nghiệp; • - Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình; năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ • - Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà chuyển quyền sử dụng đất. nước; • - Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói, đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp; • - Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai; • - Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. 179 180 45
II.4.b. Các quy định về giá đất Khái niệm • 1. Khái niệm • Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền • 2. Nguồn hình thành tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà • 3. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong nước quy định hoặc được hình thành trong việc định giá đất. giao dịch về quyền sử dụng đất. • 4. Khung giá các loại đất • 5. Phương pháp xác định giá đất • 6. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương • 7. Điều chỉnh giá đất 181 182 • Giá đất do Nhà nước quy định được áp dụng * Nguồn hình thành giá đất làm căn cứ để xác định giá đất trong các trường hợp sau: • Giá đất được hình thành trong các trường hợp a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển sau đây: quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; • - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao trung ương quy định theo quy định của pháp luật đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá (giá đất do Nhà nước quy định); quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử • - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều dự án có sử dụng đất; 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; • - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất với những người có liên quan khi thực hiện các không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử của Luật Đất đai năm 2003; dụng đất. 183 184 46
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; • Giá đất do Nhà nước quy định còn được đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ coi như “giá sàn” trong những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển thầu dự án có sử dụng đất. kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai – Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 188 năm 2003; g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. 185 186 Thẩm quyền của các cơ quan Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất nhà nước trong việc định giá đất • Chính phủ quy định phương pháp xác • Bộ Tài chính theo thẩm quyền chịu trách nhiệm định giá đất; khung giá các loại đất cho hướng dẫn thi hành, kiểm tra việc tổ chức thực từng vùng, theo từng thời gian; trường hiện các quy định của Chính phủ về giá đất và giải quyết các trường hợp vướng mắc phát sinh hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý về giá đất theo đề nghị của địa phương theo chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thẩm quyền; tổ chức mạng lưới thống kê giá đất, thành phố trực thuộc trung ương. điều tra và theo dõi giá đất trong phạm vi cả nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều chỉnh khung giá các loại đất; tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ định giá đất. 187 188 47
Thẩm quyền của các cơ quan II.5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp nhà nước trong việc định giá đất hành các quy định của pháp luật • Căn cứ vào các nguyên tắc định giá đất; về đất đai phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định; theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. 189 190 a. Khái niệm b. Chủ thể thanh tra • Thanh tra đất đai là xem xét một cách • Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai. khách quan việc chấp hành các quy • Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm định của pháp luật đất đai, đảm bảo chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cho các quy định đó được thực hiện và cả nước. • Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu thực hiện đúng. trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai • Kiểm tra đất đai là xem xét lại những tại địa phương. • (Nghị định 65/2006/NĐCP ngày 23 tháng 6 năm kết quả đã thực hiện theo đúng pháp 2006 về tổ chức và hoạt động của thanh tra tài luật. nguyên và môi trường) 191 192 48
c. Nội dung thanh tra đất đai d. Nhiệm vụ của thanh tra đất đai a) Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của đai của Uỷ ban nhân dân các cấp; cơ quan nhà nước, người sử dụng đất b) Thanh tra việc chấp hành pháp luật về trong việc quản lý và sử dụng đất đai; đất đai của người sử dụng đất và của tổ b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm chức, cá nhân khác. quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. 193 194 Quyền hạn của đoàn thanh tra và e. Quyền và nghĩa vụ của các bên thanh tra viên đất đai • Điều 133. Quyền hạn và trách nhiệm của a) Yêu cầu cơ quan nhà nước, người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan cung cấp tài liệu và giải đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai trình những vấn đề cần thiết cho việc thanh tra; • Điều 134. Quyền và nghĩa vụ của đối b) Quyết định tạm thời đình chỉ việc sử dụng phần đất không đúng pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp tượng thanh tra luật về quyết định đó, đồng thời báo cáo ngay với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý; c) Xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật về thanh tra. 195 196 49
Trách nhiệm của đoàn thanh tra và thanh tra Quyền của đối tượng thanh tra viên đất đai a) Yêu cầu đoàn thanh tra hoặc thanh tra viên thi hành a) Xuất trình quyết định thanh tra, thẻ thanh công vụ giải thích rõ các yêu cầu về thanh tra; tra viên với đối tượng thanh tra; b) Giải trình trong quá trình thanh tra, tham gia ý kiến về kết luận thanh tra; trường hợp không nhất trí với kết luận b) Thực hiện chức năng, nhiệm vụ và trình thanh tra, quyết định xử lý vi phạm pháp luật của thanh tự, thủ tục thanh tra theo quy định của tra đất đai thì có quyền khiếu nại với cơ quan có thẩm pháp luật; quyền theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo; c) Tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu đoàn c) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết thanh tra hoặc thanh tra viên vi phạm lợi ích hợp pháp của mình, của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của luận, quyết định của mình; tổ chức, cá nhân; d) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật về thanh định của pháp luật về thanh tra. tra. 197 198 Nghĩa vụ của đối tượng thanh tra Xử lý vi phạm pháp luật đất đai a) Không được cản trở, gây khó khăn cho đoàn 1. Xử lý kỷ luật (xem điều 166->179 NĐ181) thanh tra hoặc thanh tra viên thực hiện nhiệm 2. Xử lý hành chính ( NĐ 105/2009/nđ-cp ngày vụ; 11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt vi phạm b) Cung cấp tài liệu, giải trình các vấn đề cần thiết hành chính trong lĩnh vực đất đai) liên quan đến nội dung thanh tra đất đai; chấp hành các quyết định của đoàn thanh tra, thanh 3. Xử lý hình sự : tra viên trong quá trình thanh tra và của cơ quan – Điều 173 Bộ luật hình sự : tội vi phạm các quy định nhà nước có thẩm quyền sau khi kết thúc thanh về sử dụng đất đai. tra; – Điều 174 Bộ luật hình sự : tội vi phạm các quy định c) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của về quản lý đất đai. pháp luật về thanh tra. 199 200 50
CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƯƠNG 3 CHƯƠNG 3 I. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT II. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT III. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 201 202 Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất • Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là I. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA VỊ PHÁP tổng hợp các quyền, nghĩa vụ , trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Nhà nước quy định cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật. 203 204 51
Nội dung địa vị pháp lý của người Khái niệm người sử dụng đất sử dụng đất - Khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể • Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia sử dụng đất) đình, cá nhân được Nhà nước cho phép - Năng lực pháp luật đất đai của người sử sử dụng đất bằng một trong các hình thức dụng đất giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận - Năng lực hành vi đất đai của người sử chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong - Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng thời hạn sử dụng đất đất. 205 206 Người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 • Theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003 • là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức cá nhân nước II. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ ngoài đầu tư vào Việt Nam, người Việt Nam DỤNG ĐẤT định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 207 208 52
Nội dung quyền của người sử dụng đất. 1. Quyền chung của người sử dụng đất 1. Quyền chung của người sử dụng đất Điều 105 Luật đất đai (6 quyền) 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất 3. Quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc doanh 209 210 Thông tin : diện tích chưa cấp GCN 1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn Đến cuối năm 2008 liền với đất đất chuyên dùng: còn 62,5% -Là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của đất ở đô thị: còn 34,6% người sử dụng đất. đất lâm nghiệp: còn 34,4% Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Điều 49 đất ở nông thôn: còn 20% Luật đất đai 2003, NĐ 88/2009 (chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo NQ số 07/2007/QH12 của QH). 211 212 53
1.3. Hưởng các lợi ích do công 1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; -Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất là • Công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải + Giá trị mà người sử dụng đất đầu tư vào đất tạo đất nông nghiệp là các công trình do + Tài sản tạo lập trên đất Nhà nước đầu tư nhằm bảo vệ và cải tạo Quy định này thể hiện: đất nông nghiệp, ví dụ : hệ thống thủy lợi, + Pháp luật bảo vệ quyền sở hữu các tài sản đê điều, hệ thống tưới tiêu này, được bồi thường giá trị tài sản khi nhà • Trong quá trình thực hiện quyền sử dụng nước thu hồi đất. đất, người sử dụng đất được hưởng các + Hưởng thành quả lao động đã đạt được. lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp 213 214 1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người 1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp pháp của mình • Trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp, • Quyền sử dụng đất hợp pháp của người người sử dụng đất được Nhà nước (thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi nông nghiệp, Cơ quan khuyến nông, lâm người khác xâm phạm. ngư ) hướng dẫn và giúp đỡ trong việc • Các biện pháp bảo hộ này được quy định cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp như rửa cụ thể trong pháp luật dân sự, hành chính chua, ngăn mặn, cải tạo đất hoan hóa và pháp luật đất đai. nhằm gia tăng độ màu mỡ và giá trị sử dụng của đất. 215 216 54
1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của về những hành vi vi phạm quyền người sử dụng đất sử dụng đất hợp pháp của mình 2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai 2.2. Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể 217 218 2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm 2.1.1. Khái niệm - Là việc người sử dụng đất thực hiện 2.1.2. Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ quyền tài sản của mình đối với quyền sử 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo 2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai. 219 220 55
CÁC GIAO 2.1.2. Các điều kiện chung để được thực DỊCH QUYỀN hiện các giao dịch quyền sử dụng đất SỬ DỤNG ĐẤT • a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; CHUYỂN TẶNG CHO ĐỔI CHO THUÊ • b) Đất không có tranh chấp; • c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; CHUYỂN ĐỂ LẠI THẾ CHẤP, • d) Trong thời hạn sử dụng đất. NHƯỢNG THỪA KẾ BẢO LÃNH » Điều 106 LĐĐ GÓP VỐN 221 222 Về điều kiện 1 Như vậy : NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được thực hiện các giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các •(điều 66 NĐ 84/2007) trường hợp sau: •(k1 điều 146 •Kể từ ngày + Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng LĐĐ) •(Điều 184 01/01/2008, phải có đất NĐ 181) GCN mới được thực •Trong hạn hiện giao dịch (trừ + Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp hoàn thành •Kể từ ngày 01/01/2007 thừa kế), trừ trường luật trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan cấp GCN, hợp trước ngày người SDĐ có phải có GCN nhà nước có thẩm quyền cấp GCN. mới được 01/11/07 đã nộp hồ sơ giấy tờ về xin cấp GCN mà chưa QSDĐ tại thực hiện + Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất K1,2,5 Đ 50 các giao được cấp GCN và được quy định tại K1,2,5 Đ 50 Luật đất đai thì vẫn NSDĐ có một trong LĐĐ cũng dịch QSDĐ được giao dịch về quyền sử dụng đất đến hết ngày được giao trừ thừa kế các loại giấy tờ về dịch QSDĐ tại khoản 1, 2, 31/12/2010. (Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 5 Điều 50 LĐĐ 03/01/2008 ) 223 224 56
Về ĐK2 : đất không có tranh chấp ĐK3: Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án • Có tranh chấp chưa xác định ai là chủ sở - Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án. = > không thể là đối tượng đem giao dịch Sẽ bị kê biên nếu là Điều 5 NĐ 164/2004: Trước khi tài sản duy nhất nhận QĐ (ngoài nhà ở) có giá THA trị lớn hơn nghĩa vụ QSDĐ phải thực hiện đã thế Sau khi nhận chấp QĐ THA Bị kê biên mà hoặc thế không kèm chấp bất hợp điều kiện 225 pháp 226 Kê biên tài sản: Căn nhà 454/1A Phạm văn Chí, Q6 Mục 4 TTLT số 12/2001/TTLT- BTP-VKSNDTC • a. Đối với những tài sản phải làm thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, nếu có căn cứ xác định người phải thi hành án đã mua hoặc đã được tặng + Tháng 11/2008, ký hợp đồng mua nhà cho hợp pháp (có giấy mua bán hợp pháp, xác nhận của chủ sở hữu ) nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, + Đầu tháng 12/2008, thực hiện thủ tục sang tên nhưng bị tạm dừng đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng các tài sản đó thì do có đơn ngăn chặn của bà Vân là chủ nợ 130 triệu đồng của người Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên để bảo đảm thi bán và bà Vân đang khởi kiện yêu cầu TA giải quyết. hành án. + Ngày 6/1/09, TA ra quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa • Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định người bán nhà và bà Vân. của Toà án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, thì Chấp hành + Ngày 22/1/09, bà Phượng được giải quyết đăng ký QSDĐ viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch đó. Người + Hai tháng sau, bà Phượng được CQTHA Q6 cho biết căn nhà sẽ được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên bị kê biên để đảm bảo thi hành án vì người bán nhà không tự quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc nguyện thi hành án theo quyết định của tòa án. khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ giao dịch đó. 227 228 57
ĐK4: Trong thời hạn còn được sử dụng đất 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục Đ 119 NĐ 181/2004 đã được sửa - Hình thức của hợp đồng: => Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử đổi, bổ sung bởi NĐ 17/2006: Phải bằng văn bản được chứng nhận, chứng thực theo quy định dụng thì quyền sử dụng đất mới thuộc của pháp luật, phải được đăng ký quyền tài sản của người sử dụng đất và + Giao dịch trong KCN, KCNC, KKT: phải có xác nhận của mới có quyền định đoạt đối với quyền tài Ban quản lý. + Nếu bên tham gia hoặc cả hai bên trong giao dịch là hộ gia sản của mình đình cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã + Các trường hợp khác, bắt buộc hợp đồng phải được chứng 229 nhận của công chứng nhà nước. 230 2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được 2.2 CÁC HÌNH THỨC GIAO thực hiện các giao dịch QSDĐ DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Điều 98 NĐ 181/2004 CHO + Giao đất không thu TSDĐ: QĐ giao đất có hiệu lực CHUYỂN TẶNG ĐỔI CHO THUÊ + Được miễn, được phép chậm nộp, được phép ghi nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật: có QĐ giao đất, ký hợp đồng thuê đất CHUYỂN ĐỂ LẠI THẾ CHẤP, + Được cơ quan nhà nước xem xét cho phép chậm nộp hoặc NHƯỢNG ghi nợ nghĩa vụ tài chính là thời điểm có quyết định đó. THỪA KẾ BẢO LÃNH + Trường hợp chuyển nhượng dự án dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê: K8 Đ 2 NĐ 17/2006 GÓP VỐN + Còn lại: thực hiện xong nghĩa vụ tài chính 231 232 58
2.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ 2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ: 2.2.1.1. Khái niệm 2.2.1.2. Chủ thể có quyền chuyển đổi 2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ 2.2.3. Quyền thừa kế QSDĐ 2.2.1.3. Điều kiện thực hiện 2.2.4. Quyền tặng cho QSDĐ 2.2.1.4. Trình tự thủ tục 2.2.5. Quyền góp vốn bằng QSDĐ 2.2.6. Quyền cho thuê lại đất 2.2.7. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD 233 234 2.2.1.1. Khái niệm Đặc điểm của giao dịch chuyển đổi + Có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển đổi. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hai hoặc + Các bên trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao vừa đồng thời là người chuyển quyền và cũng đồng thời quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của là người nhận chuyển quyền pháp luật + Quan hệ chuyển đổi là quan hệ dựa trên hiện vật (diện tích đất cụ thể) + Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời mà nhằm khắc phục tình trạng phân tán, manh mún đất nông nghiệp. + Chủ thể có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định rất hạn chế với những điều kiện ràng buộc chặt chẽ. 235 236 59
2.2.1.3. Điều kiện thực hiện 2.2.1.4. Trình tự thủ tục - Chủ thể: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông Điều 126 LĐĐ 2003 nghiệp Điều 147 NĐ 181/2004, Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT - Hình thức sử dụng đất: Không phải là đất thuê - Đối tượng nhận chuyển đổi: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. 237 238 2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Khái niệm 2.2.2.1. Khái niệm - Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện 2.2.2.5. Trình tự thủ tục 239 240 60
Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng • + là một loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất : có sự thay đổi chủ thể sử dụng. • + Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự phân biệt rõ ràng giữa bên chuyển quyền và bên nhận quyền. -Các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: • + Đất là quan hệ mang tính chất hàng hóa tiền tệ vì quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiền tương ứng giá trị của nó. - Hộ gia đình, cá nhân, • + Mục đích chuyển nhượng là đảm bảo quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, qua đó, tạo điều kiện để thúc đẩy quá - Tổ chức kinh tế, trình tích tụ, tập trung đất đai của nền sản xuất hàng hóa. • + Chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất có phạm vi rộng hơn so - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu tư với chủ thể chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trao cho nhiều chủ thể khác nhau nếu họ tại Việt Nam, đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật - Tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 241 242 + Điều kiện hộ gia đình, cá nhân + Điều kiện tổ chức kinh tế được được phép chuyển nhượng qsdđ phép chuyển nhượng qsdđ: • @ Hộ gia đình được nhà nước giao đất (Khoản 3 Điều 1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 113 Luật Đất đai 2003) 2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. • @ Hộ gia đình thuê đất của Nhà nước trước ngày 3. Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 mà đã trả 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời năm, hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm 4. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2003) 1/7/2004 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã • @ Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, nghiệp mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian 5. Tổ chức kinh tế là pháp nhân sử dụng đất mới được hình thành do thuê hoặc đã trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 6. Tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng năm năm đất, 7. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất. 243 244 61
+ Điều kiện người Việt Nam định + Điều kiện đối với tổ chức nước cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu ngoài sử dụng đất tại Việt Nam tư tại Việt Nam. được chuyển nhượng quyền sử • @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. dụng đất. • @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận • @ Được Nhà nước cho thuê đất mà trả chuyển nhượng quyền sử dụng đất. tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê • @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một • @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu lần cho cả thời gian thuê. kinh tế khu công nghệ cao theo Điều 120 • @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh của Luật Đất đai 2003. tế khu công nghệ cao theo Điều 120 của Luật Đất đai 2003. 245 246 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng nhượng - Tổ chức, hộ gia đình cá nhân - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh - Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN được nhận tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ 100% vốn nước ngoài thì theo quy định của pháp luật không cao, khu kinh tế của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 120 LĐĐ, điểm được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của b K1 Đ 99NĐ 181/2004) các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại điều 24 NĐ 84/2007. - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN được nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật (Đ121 LĐĐ đã được sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009) 247 248 62
2.2.2.4. Điều kiện thực hiện Chuyển nhượng có điều kiện: - Điều kiện nhận chuyển nhượng được quy định tại Đ 103 Điều 104 NĐ 181/2004 NĐ 181/2004 + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận Hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn pháp luật không cho phép chuyển nhượng tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần hai đối -Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH - Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (khoản 8 điều 2 NĐ 17/2006) 249 250 2.2.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Khái niệm - Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang 2.2.3.1. Khái niệm người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật. 2.2.3.2. Chủ thể có quyền thừa kế 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế 2.2.3.4. Điều kiện thực hiện 2.2.3.5. Trình tự thủ tục 251 252 63
Đặc điểm của quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.2.3.2. Chủ thể có quyền để thừa kế - Thừa kế quyền sử dụng đất là một loại giao dịch quyền sử dụng đất vì có sự thay đổi chủ thể sử + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất không phải là dụng đất đối với diện tích đất để lại thừa kế. đất thuê. (K5 Đ 113 LĐĐ 2003) - Việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất được thể + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: thuê đất của Nhà nước, hiện bằng di chúc (hành vi pháp lý đơn phương thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 01/07/04 mà đã trả của cá nhân để lại di sản) hoặc được phân chia trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền theo pháp luật. thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn - Trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, chủ lại ít nhất là 5 năm. (K2 Đ 114 + K6 Đ 90 LĐĐ 2003) thể có quyền để lại thừa kế chỉ có thể là cá nhân hoặc thành viên hộ gia đình. Tổ chức không có + Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN quyền thừa kế để lại thừa kế. 253 254 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế 2.2.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. 2.2.4.1. Khái niệm - Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN 2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận nhận tặng cho được nhận thừa kế quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây 2.2.4.4. Điều kiện thực hiện dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3 Đ 93 LĐĐ 2003) 2.2.4.5. Trình tự thủ tục - Giải quyết quyền lợi của các chủ thể khác không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất? Điều 13 NĐ 84/2007 :Được nhận giá trị quyền sử dụng đất. 255 256 64