Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

Nội dung text: Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

1. BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG === KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Tháng 9/2012 1
2. MỤC LỤC I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 3 II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC 4 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 4 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) 4 1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu) 4 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu 5 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển 6 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN 7 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI 7 - Thụy Điển 7 - Trung Quốc 8 - Rumani: 8 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 8 - Hàn Quốc 8 - Trung Quốc 9 - Malaysia 11 - Thụy Điển 12 - Hà Lan 12 - Hoa Kỳ 14 - Canada 16 - Úc 17 4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ 17 4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc 17 4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất 29 4.3. Định giá đất 29 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 35 - Úc 35 - Anh 35 - Hoa Kỳ 36 - Scotland 37 - Hà Lan 37 6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI 38 - Liên minh Châu Âu 38 - Thụy Điển 38 - Rumani: 39 - Úc 40 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 42 - Hàn Quốc 42 - Trung Quốc 42 - Đài Loan 43 - Thụy Điển 44 - Một số nước Châu Phi 44 2
3. I. KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào. Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu hay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất. Quản lý đất đai là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm: Quản lý đất đai (Land management) bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững Quản lý hành chính về đất đai (Land administration) liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản. Quản trị đất đai (Land governance) thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với quản lý đất đai, tập trung vào cách thức chính phủ xây dựng và thực hiện các chính sách đất đai và quản lý đất đai cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình Nhà nước quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau. Địa chính là hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin cho quản lý đất đai về quyền đất đai, sử dụng đất và giá trị đất đai. Địa chính là một hệ thống thông tin địa lý trong đó thông tin được kết nối với phạm vi và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ. Địa chính cũng bao gồm nội dung mô tả một đơn vị cơ bản trong hệ thống thông tin, thường là một mảnh đất và đưa ra một nhận dạng duy nhất cho đơn vị đó. Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang 3
4. lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thông tin thuộc về chính phủ. Quản lý nhà nước là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở các nước nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý đất đai và kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân về đất đai, sự kiểm soát của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính. Một thuật ngữ khác về quản lý nhà nước đã được giới thiệu bởi các tổ chức quốc tế trong những năm gần đây là quản lý đất đai, được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai. II. MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC 1. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI 1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7) Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước. Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB và chính quyền các bang. Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng. Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước. 1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu) Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN) trong thời kỳ chiến tranh lạnh (sau chiến tranh thế giới lần thứ II đến khi Liên Xô sụp 4
5. đổ năm 1991) bao gồm: Đông Âu gồm 8 quốc gia XHCN ở Châu Âu là Ba lan, Tiệp khắc, Cộng hòa dân chủ Đức, Hungari, Rumani, Bungari, Nam Tư và Anbani (Thực ra các nước Đông Âu nằm ở vị trí ĐN và Trung Âu); Liên Xô (gồm có 15 nước cộng hòa: Nga; Ukraina; Belarus; Uzbekistan; Kazakhstan; Gruzia; Azerbaijan; Litva; Moldova; Latvia; Kirghiztan; Tajikistan; Armenia; Turkmenistan; Estonia); Trung Quốc; Cu Ba; Bắc Triều Tiên; Việt Nam; Lào. Hiện nay, chỉ còn có 5 quốc gia là Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, Cuba, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên, Lào và Việt Nam tiếp tục lựa chọn thể chế nhà nước XHCN, do các Đảng Cộng sản lãnh đạo. Tuy nhiên, mô hình CNXH của các nước này cũng khác nhau và khác với mô hình CNXH hiện thực của Liên Xô cũ, khác với mô hình CNXH theo quan điểm của C.Mác. Trong đó, Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc (nhưng thực chất là mô hình CNTB nhà nước toàn trị một Đảng), các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng, về tổ chức bộ máy và hình thái kinh tế xã hội cũng không rõ ràng theo mô hình nào. Đặc trưng của mô hình CNXH hiện thực ở Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao độ, dựa trên chế độ công hữu về các TLSX chủ yếu (trong đó đặc biệt là đất đai). Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN cũng không hoàn toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là SHTD, sau này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc SHNN, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể; Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN LB Xô Viết Nga thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội hóa đất đai, công bố bãi bỏ SHTN về đất đai và toàn bộ quỹ đất được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng, lòng đất, mặt nước đều thuộc về Sở hữu toàn dân (SHTD)”1. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn. LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai. 1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai. Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và 1 Hiến pháp nước CHXHCNLBXV Nga năm 1918. 5
6. quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản. Tên nước QSH tư nhân Chiến lược tư nhân Chiến lược Khả năng chuyển hoá phân bổ nhượng Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185 Hungari và Rumani là các ngoại lệ, vì hai nước này thực hiện chế độ sở hữu đất đai mang tính hỗn hợp, thông qua chiến lược tư nhân hoá đất đai. Ngoài việc được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chng. Như vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện chế độ SHTN về đất đai. 1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân. Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động. Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49 đến 99 năm2. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa phương. Như vậy, về cơ bản, Nam Phi thực hiện chế độ SHNN về đất đai. Đối với Mozambich, đất đai thuộc SHNN và nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tại Mông Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tư nhân. Các loại đất có thể thuộc QSH của các cá nhân 2 Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72 6
7. người Mông Cổ hoặc các công ty, tổ chức người nước ngoài. Như vậy, Mông Cổ thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai3. Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực này thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó sở hữu của nhà nước không phải là phần cơ bản. 1.5. Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 1 Brunây Tư hữu, Quốc Vương 2000 Sở hữu quốc vương SHTN 2 Campuchia Luật đất đai 2001 Sở hữu chính phủ Sở hữu tập thể Quy định của Tổng thống về đất đai SHNN 3 Đông Timo 2006 SHTN SHNN Quy định của Chính phủ về quản lý SHTN 4 Indônexia đất đai 2004 Đất nông nghiệp thuộc SHNN 5 Lào Luật đất đai 1997 SHTD SHNN 6 Malaixia Luật đất đai 1960 SHTN 7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN SHNN 8 Singapore Luật đất đai 1978 SHTN SHNN 9 Thái Lan Luật đất đai 2008 SHTN Hiến pháp 1980; 1992 10 Việt Nam SHTD Luật đất đai 1988;1993; 2003 2. ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI - Thụy Điển Điều tra về sử dụng đất ở Thụy Điển thuộc trách nhiệm của một số cơ quan chính phủ khác nhau và được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau. Kết quả, cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, thường được công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng. Tuy nhiên, kết quả từ các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của Thụy Điển định kỳ biên tập thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức. Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng; đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần và các loại đất khác, và nước. Đất xây dựng lại tiếp tục chia thành nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại, 3 Luật Đất đai của Mông Cổ - Chương II, phần 6, năm 2002 7
8. đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, Giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác. Ngoài ra còn có loại đất khác được điều tra là những loại mà không thể gán vào phân loại được sử dụng nào được trình bày ở trên. Ví dụ, "các vị trí” có phần đất xây dựng cũng như đất rừng. Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần. Ví dụ về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sát bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn. - Trung Quốc Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai. Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong cả nước. Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan cùng cấp. Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá trình điều tra, và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”. Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt. Đối với kết quả điều tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê duyệt. Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng. - Rumani: - Việc quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính bởi Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani. Để quản lý tốt sản phẩm và thống nhất trên toàn quốc, Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani thực hiện các công việc sau: + Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả nước; + Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân; + Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm. - Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện. - Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:  Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia;  Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ cho công tác đo vẽ thửa đất;  Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương. 3. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT - Hàn Quốc Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, 8
9. quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất. Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống - Trung Quốc Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau: a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác; b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất; c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương; d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước; đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất. Nội dung quy hoạch sử dụng đất: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu thuộc 2 nhóm sau: a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã. b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ). 9
10. Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất: a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương. b. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là “thị xã”), huyện. c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp huyện: Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính của mình. d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy hoạch. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất: Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã. Sơ đồCơ thẩm quanquan quyềnchịu chịu phê tráchtrách nhiệm nhiệm CẤP QUỐC GIA CẤP TỈNH Sở Đất đai và Tài nguyên Phê chuẩn Phê chuẩn - Tỉnh lỵ CẤP TỈNH - > 1 triệu dân CẤP THỊ XÃ - QVV chỉ định Văn phòng Đất đai và Tài Phê chuẩn nguyên CẤP THỊ XÃ CẤP HUYỆN Phê chuẩn Văn phòng Đất đai và Tài nguyên Phê chuẩn Phê chuẩn theo CẤP XÃ – THỊ TRẤN quy định của tỉnh CẤP HUYỆN Phòng Đất đai và Tài 10 nguyên CẤP XÃ, THỊ TRẤN
11. Kỳ quy hoạch sử dụng đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của các cấp là 10 năm. Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm: a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp: - Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất cứ lý do gì. - Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện. - Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ. - Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi. - Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất. b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm: - Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định. - Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự). - Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp. - Malaysia Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng 11
12. phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương. Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996-2000), đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình. Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú trọng đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch. - Thụy Điển Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai bước. Bước đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của chính phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý nhau, chính quyền địa phương, khu vực và chính quyền trung ương. Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa) được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên. Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ được xác định. Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố về ưu tiên của họ cho các nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất. Những nhu cầu sử dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm của địa phương, khu vực hoặc quốc gia và được bảo vệ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do thành phố thực hiện. Chính quyền quận sẽ biên soạn các kết quả này và gửi cho Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong các trường hợp đang có xung đột giữa quốc gia lợi ích với lợi ích khu vực hoặc địa phương hoặc có sự cạnh tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung ương thông qua Chính quyền vùng quản lý để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất sau đó của địa phương. - Hà Lan So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm. Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ sở pháp lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) quy định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương (huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước. Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau: - Tham số kỹ thuật: các khả năng về đất đai và môi trường (Chất lượng đất, đặc điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài, ) - Tham số kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở các ngành kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, ) 12
13. - Tham số văn hoá- xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ các công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá ) - Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn hoá - xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách là dài hạn hay ngắn hạn. - Tham số môi trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí, Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số trên đây. Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc cho các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh, thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện. Quy hoạch sử dụng đất Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký trong những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo. Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất. Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm: - Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và các quan hệ với khu vực chung quanh. - Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này. - Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ đồ. Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước. Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công tác quy hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm: - Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được các mục đích này. - Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ hơn 1/10.000). - Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa. - Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai. - Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ đồ. 13
14. Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, có thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong trường hợp này, huyện có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua). Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề xuất giá mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng 2 lần giá trị hiện tại của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy hoạch. Điều này đã được quy định trong Luật. Giá đất có thể dựa theo giá thị trường, giá thoả thuận hoặc do toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng. - Hoa Kỳ Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống nhất với các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì, và duyệt lại khi tích hợp các kế hoạch sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử dụng đất công. Cần phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc đất đai trước đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác. Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người Ấn Độ, cùng với các thứ khác, xét đến chính sách ủng hộ cho các chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc. Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, nên: (1) Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì sản lượng liên tục; (2) Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác; (3) Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu; (4) Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi kèm cũng như các ý nghĩa khác; (5) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công; (6) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực rõ được những giá trị đó; (7) Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn; (8) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực hiện của Liên bang; và (9) Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên bang, chính quyền các bang và địa phương. Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất công nào có hiệu lực vào ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá trình quy hoạch sử 14
15. dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể việc phân loại ra sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được phát triển theo mục này. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai các kế hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo những điều sau: (1) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu (principal or major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê duyệt lại, sửa chữa và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ. (2) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định quản lý loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần báo cáo tới Hạ nghị viện và Thượng nghị viện. Nếu trong vòng 90 ngày kể từ ngày đưa ra thông báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba ngày liên tiếp), Quốc hội sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tán thành các hành động hay quyết định quản lý, sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản lý đó. Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm giải pháp không báo cáo muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán ủy ban không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban không cho xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định đã nêu. Kiến nghị về việc giải tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần được ban đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban đã báo cáo về giải pháp đó), và cần giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa là một giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ và bên phản đối giải pháp. Không nên đưa vào trình tự sửa đổi kiến nghị nhằm xem xét lại việc bỏ phiếu tán thành hay không tán thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến nghị giải tán được chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về cùng hành động hay quyết định quản lý. Khi ủy ban tái bản, hoặc bị giải tán không cho xem xét sâu hơn một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc một bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn đề không được thông qua) đi đến việc cân nhắc giải pháp. Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có bàn cãi. Không nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị. (3) Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mỏ 1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318–2352; 30 U.S.C. 21 et seq.) hoặc chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành động thu hồi thực hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó chỉ ra rằng, không gì trong mục này có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền giống như một công dân theo Luật Mỏ 1872. Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công. 15
16. - Canada Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử dụng đất. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau. Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như quy hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan). Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch và đóng vai trò hoạch định chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm mạnh mẽ trong một vấn đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp. Ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soát trực tiếp việc phân chia đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố lập kế hoạch phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning by law) trong đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát triển. Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm bảo phối hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác. Thứ nhất, kế hoạch phát triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi ích của các Bộ khác. Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được đề xuất, họ có thể khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt. Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ một cơ quan chính quyền khác. Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và các cơ quan khác trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng thỏa thuận trong quá trình tham vấn và thực hiện. Mức độ Tài liệu Thủ tục và phê chuẩn quy hoạch Trung ương Các chính Có một quy định của Nội các. (Tỉnh) sách sử Không có thủ tục được quy định cụ thể. dụng đất cấp tỉnh Khu vực (hai Chiến lược - Do các khu quy hoạch và thành phố cùng chuẩn bị; hay nhiều hơn vùng - Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền địa phương; khu quy Họp công khai; Được phê chuẩn bằng nghị quyết của khu hoạch hoặc quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố. thành phố) - tùy chọn Khu quy Kế hoạch - Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị. hoạch hay phát triển - Nghiên cứu và khảo sát; Tham vấn với các Bộ; Họp công một thành phố khai; Trình Bộ trưởng phê duyệt; Kế hoạch phát triển phải phù hợp với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố. Khu quy Kế hoạch Tương tự như bản quy hoạch đất đai (zoning by law). hoạch hay thứ cấp một thành phố - tùy chọn 16
17. Thành phố Bản quy - Do thành phố chuẩn bị. hoạch đất - Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội đai đồng thành phố; Những người phản đối có thể khiếu nại với hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệt của tỉnh; Bản quy hoạch đất đai phải phù hợp với kế hoạch phát triển. Đối với kỳ quy hoạch, Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này. (Cho đến năm 2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua các thủ tục phê duyệt quy định ở trên. Lưu ý rằng kế hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian mà vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới. - Úc Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai. Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội: Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường, ) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận, 4. TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ 4.1. Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi Quốc của Trung Quốc (2004) đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu Chương 20 và 23 nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng • Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này là Quy định về trưng mua cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất và nhà thuộc sở hữu nhà thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác này nước và bồi thường bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục (2011), điều 13 và 16 đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích • Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia Điều 4, phần II đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện của Chính sách quốc gia về các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ tái định cư và ổn định • Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi cuộc sống sau tái định dự án ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ gia đình cư, năm 2007 (điều 4, trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ 21) gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực dân tộc thiểu số Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR) 17
18. Quốc cho các công trình công • Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến cộng (2009) hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj ảnh hưởng • Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan • LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký Úc Đạo luật quản lý đất đai • Chuẩn bị kế hoạch khảo sát WA1997 điều. 170 • Chuẩn bị kế hoạch triển khai Ngày công bố dự án (Ngày thông báo) Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt quốc của TQ (2004) • Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể kế Điều 46 hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan • Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai • Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công Điều 4, 24 (7) khai ở những địa điểm thích hợp • Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài sản, sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa sẽ không được bồi thường nếu như không được sự cho phép trước. Chính sách quốc gia về • Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều. 20) Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa ra Quốc cho các công trình công thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộ thực cộng (2009) hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch dự kiến Điều 22 (1) với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi. Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2 Úc Đạo luật quản lý đất đai • Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế hoạch WA1997, điều 170, đó được đăng ký 171, 172 • Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm (a) Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết về các lợi ích bị ảnh hưởng (b) Nêu chi tiết về : - Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gian thích hợp - Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công cộng - Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất - Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi - Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện • Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng 18
19. Cơ sở bồi thường Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Bồi thường không căn cứ giá thị trường. mức bồi Quốc của TQ (2004) thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của Điều 47 khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với Quy định về trưng mua phí giao đất nhà trên đất thuộc sở • Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì hữu nhà nước và bồi mức sống ban đầu, có thể tăng them, tuy nhiên, tổng thường (2011), điều 19 mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua • Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường • Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, • Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm Phần III, điều 22 (1), thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi (2) thường • Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhấc đền việc thu hồi bắt buộc Chính sách quốc gia về • Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường tái định cư và ổn định • Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa: (i) giá cuộc sống sau tái định trị tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình của ít cư 2007,(điều. 20) nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc (3) giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá cao hơn cho dự án Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán Quốc cho các công trình công hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính cộng (2009) dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục Điều 71 đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá .của những thửa đất tương tự gần đó. • Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại Úc Đạo luật quản lý đất đai • Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng WA1997 điều 55 mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm - Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng - Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi - Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt - Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác - Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi • Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá • Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản, • Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định 19
20. Hình thức bồi thường Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho Quốc của TQ (2004) những hộ nông dân như sau: Điều 47 - Chỉ bồi thường tiền Quy định về trưng mua - Tái định cư và có việc làm nhà trên đất thuộc sở - Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 19 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, • Các gia đình bị ảnh hưởng có thể lựa chọn nhận một Phần III, điều 23 (1), khoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi ích được (2) quy định trong luật (đất, nhà ở, ) khi có sự chấp thuận Chính sách quốc gia về của cơ quan nhà nước tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 48) Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài Quốc cho các công trình công sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không cộng (2009), Điều 63 phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội Úc Luật về thu hồi tài • Bồi thường được trả bằng tiền mặt sản1989 Luật quản lý đất đai WA1997 (Art. 189 (2) Bồi thường Đất nông nghiệp Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng Quốc của TQ (2004) năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Điều 47, đoạn 2 • Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng Quy định về trưng mua hàng năm trung bình nhà trên đất thuộc sở • Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do hữu nhà nước và bồi chính quyền địa phương quyết định thường (2011), điều 19 • Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân. Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, • Các hộ gia đình được đền bù 1ha đất được tưới tiêu Phần III, điều 23 hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có Chính sách quốc gia về thể canh tác được nếu như có sẵn nguồn đất ở khu tái tái định cư và ổn định định cư cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 36) Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá Quốc cho các công trình công trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường cộng (2009), • Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố • Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình 20
21. • Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp Úc Luật về thu hồi tài sản • Dựa trên giá thị trường 1989 Luật quản lý đất đai WA1997, điều 189(2) Bồi thường Đất ở và các loại đất khác Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Các tiêu chuẩn về bồi thường cho các loại đất khác tùy Quốc của TQ (2004) thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức Điều 47, đoạn 3, 5 bồi thường cho đất canh tác Quy định về trưng mua • Đối với việc thu hồi đất trồng rau ở khu vực ngoại ô, nhà trên đất thuộc sở chủ dự án cũng phải trả một khoản tiền cho Quỹ xây hữu nhà nước và bồi dựng phát triển đất trồng rau mới thường (2011), điều 19 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, • Giá thị trường của thửa đất tại thời điểm thông báo sẽ Phần III, điều 23 được cân nhắc để quyết định mức bồi thường Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20) Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Giá thị trường Quốc cho các công trình công cộng (2009), điều 71(2) Úc Luật về thu hồi tài • Giá thị trường sản1989 Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều. 189 (2) Bồi thường Công trình xây dựng Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ không Quốc của TQ (2004) thấp hơn giá thị trường Điều 47, đoạn 4 • Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết Quy định về trưng mua định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, theo nhà trên đất thuộc sở những quy trình định giá nhất định hữu nhà nước và bồi • Mức bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết thường (2011), điều 19 định Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai Giá thị trường Chính sách quốc gia về Giá thị trường tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ Quốc cho các công trình công không được bồi thường. Các công trình xây dựng không cộng (2009) phép vào hoặc trước ngày 24/1/1989 được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng • Nếu như giá trị tổng thể của cả công trình bị giảm hoăc bị gây thiệt hại do một phần công trình bị thu hồi, những thiệt hại đó sẽ được bồi thường 21
22. • Nếu như một phần của công trình bị thu hồi nhưng sau khi sửa chữa không thể sử dụng phần còn lại được, thì chi phí sửa chữa sẽ được bồi thường • Nếu như khó sử dụng phần còn lại của công trình như mục đích sử dụng ban đầu, chủ của công trình sẽ có thể yêu cầu chủ dự án mua phần còn lại của công trình • Nếu như giá trị định giá của một tòa nhà dân cư thấp hơn 5 triệu won (khoảng 4300 USD), mức bồi thường sẽ được tính là 5 triệu won Úc Luật về thu hồi tài Giá thị trường sản1989 Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều. 189 (2) Bồi thường ảnh hưởng cho Hoạt động kinh doanh Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh Quốc của TQ (2004) doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 23 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Đối với nghệ nhân, người kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá Phần III, điều 23 thể sẽ nhận được hỗ trợ tài chính một lần, mức hỗ trợ sẽ tối Chính sách quốc gia về thiểu bằng 25000 rupi dành cho việc xây dựng cửa hàng tái định cư và ổn định hoặc nơi sản xuất cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 40) Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Bồi thường cho thiệt hại về kinh doanh được tính dựa Quốc cho các công trình công trên thiệt hại về thu nhập hoặc lợi nhuận, chứ không cộng (2009), điều 77 dựa trên các tài sản hiện có • Để được nhận bồi thường, cơ sở kinh doanh cần có những trang trang thiết bị cần thiết (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất hợp pháp trước ngày công bố dự án • Bồi thường cho việc sa thải tạm thời hoặc thất nghiệp được áp dụng với những nhân công làm việc ít nhất 3 tháng, mức bồi thường tương đương 70% lương trung bình cho thời gian tạm ngừng việc (tối đa là 90 ngày) • Không bồi thường cho các có sở kinh doanh không phép. Tuy nhiên nếu như không thể tiếp tục kinh doanh trên mặt bằng hợp pháp sau ngày công bố dự án, mức bồi thường sẽ là 3 tháng thu nhập của hộ kinh doanh đó với 3 thành viên • Bồi thường cho các chi phí lắp đặt các trang thiết bị của cơ sở sản xuất, sẽ được tính riêng Úc Luật quản lý đất đai • Bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phục sản WA1997 (Điều 241 xuất (6b)) 22
23. Bồi thường đối với Người thuê đất Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Không bồi thường cho cá nhân thuê đất Quốc của TQ (2004) • Không có điều khoản dành cho người thuê đất Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011) Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Hộ gia đình bị ảnh hưởng có nghĩa là những người chủ đai, Phần III, điều 23 sở hữu, người đi thuê đất, người thuê hoặc chủ sở hữu Chính sách quốc gia tài sản khác bị thu hồi một cách bắt buộc về tái định cư và ổn • Người thuê nhà riêng được bồi thường chi phí cho việc định cuộc sống sau tái di chuyển và ổn đinh tại nơi ở mới, có thể được thu xếp định cư 2007 (điều 3) thuê nhà ở xã hội Hàn Đạo luật về thu hồi • Người thuê nhà được bồi thường chi phí di chuyển và Quốc đất cho các công trình ổn định nơi ở mới công cộng (2009) • Có thể được thu xếp thuê nhà ở xã hội • Nếu người thuê nhà là chủ hộ và trong diện phải di dời, sẽ được ưu tiên trong việc thuê nhà ở xã hội Úc Luật về thu hồi tài sản • Chỉ có chủ sở hữu mới được bồi thường 1989; Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2) Các hộ gia đình được cấp nhà Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Nếu hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, sẽ được ưu tiên đền Quốc của TQ (2004) bù nhà ở như vậy • Nếu như phải tái định cư do bị thu hồi, cơ quan phụ Quy định về trưng trách về thu hồi nhà ở sẽ chi trả chi phí về tái định cư mua nhà trên đất • Nếu hộ gia đình lựa chọn cách đổi nhà, cơ quan phụ thuộc sở hữu nhà trách về thu hồi nhà sẽ trả chi phí tái định cư tạm thời nước và bồi thường hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khi cấp nhà (2011), điều 21 • Bồi thường cho các hộ gia đình bị thu hồi không thấp hơn giá thị trường của tài sản tương tự tại thời điểm trưng mua. Mức bồi thường bao gồm (1) cho giá trị nhà bị thu hồi, (2) cho chi phí tái định cư hoặc nhà ở tạm thời, và (3) cho thiệt hại phát sinh từ việc phải đóng cửa hoạt động kinh doanh Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Diện tích đất ở, tối đa 250m2 đất ở khu vực nông thôn đai, Phần III, điều 23 và 150m2 ở khu vực thành thị cho mỗi hộ gia đình. Các Chính sách quốc gia hộ gia đình sẽ được bồi thường theo diện tích đất thực về tái định cư và ổn tế định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 35 1) Hàn Đạo luật về thu hồi • Hộ gia đình sẽ được lựa chọn một trong các cách sau: Quốc đất cho các công trình - Được cấp đất cho nhà liền kề với nhiều mục đích sử công cộng (2009) dụng, ví dụ cửa hàng (diện tích ít hơn 265m2) hoặc 23
24. mục đích nhà ở (diện tích ít hơn 320m2) với một khoản phí - Được cấp nhà ở chung cư diện tích ít hơn 85m2 cho một hộ với một khoản phí - Được cấp 1 khoản trợ cấp, khoảng 30% giá trị định giá • Chi phí di chuyển đến nhà ở tạm thời • Chủ nhà được hưởng 2 tháng tiền chi tiêu gia đình, người thuê nhà được hưởng 4 tháng tiền thuê nhà • Chi phí tái định cư cho các tài sản có thể di chuyển cũng được bồi thường • Khi hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, hoặc giải thể do việc xây dựng khu đô thị, các thiệt hại có liên quan sẽ được bồi thường • Nhân công bị sa thải cũng được ưu đãi trong tín dụng từ Quỹ nhà ở quốc gia, với lãi suất thấp hơn của thị trường để có thể trang trải cho chi phí nhà ở và chi phí sinh hoạt Úc Luật quản lý đất đai • Thu hồi nhà ở được bồi thường $10,000 (có tính đến WA1997 yếu tố lạm phát so với năm 1989) Các biện pháp phục hồi thu nhập Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi Quốc của TQ (2004) thu nhập. Tuy nhiên, các chính quyền địa phương đã Điều 46 chủ động đưa ra một số giải pháp Quy định về trưng (i) Tái định cư bằng tiền: theo đó các khoản hỗ trợ sẽ mua nhà trên đất được cung cấp tới các cá nhân (cộng thêm khoản bồi thuộc sở hữu nhà thường cho chi phí về đất đai trong một số trường nước và bồi thường hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. (2011), điều 13, 16 Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh hưởng đã chọn cách này (ii) Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: người được bồi thường sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường (iii) Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: cơ chế này đã được áp dụng ở một số địa phương có kinh tế phát triển. Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Tạo công ăn việc làm cho các hộ bị ảnh hưởng, ít nhất đai, Phần III, điều 4 mỗi hộ 1 người, tùy thuộc vào mức độ phù hợp của Chính sách quốc gia từng cá nhân về tái định cư và ổn • Đào tạo cho các cá nhân để có thể đáp ứng được yêu định cuộc sống sau tái cầu công việc định cư 2007,(điều. • Ưu tiên cho những lao động bị mất đất và người thất 41) nghiệp bằng cách tạo công ăn việc làm trong dự án ở giai đoạn xây dựng • Các trang thiết bị đào tạo để xây dựng kỹ năng, chuyên môn để tự kinh doanh • Cấp học bổng và tạo các cơ hội phát triển nghề nghiệp 24
25. • Nếu bên yêu cầu là một công ty được ủy quyền để phát hành cổ phiếu hoặc giấy nợ, người bị ảnh hưởng sẽ được lựa chọn lên đến 50%, nhưng trong mọi trường hợp, không ít hơn 20% khoản tiền hỗ trợ tái định cư dưới hình thức cổ phần hoặc giấy nợ • Ngoài ra, có một số chương trình nhằm phục hồi thu nhập cụ thể khác, ví dụ chương trình Three Gorges Hàn Luật về xây dựng đê • Không có quy định trong Luật thu hồi và bồi thường Quốc điều và hỗ trợ môi • Luật mới ban hành đưa ra một số căn cứ để hỗ trợ sinh trường (2000) hoạt, bao gồm: Luật về phát triển các - Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án thành phố kinh doanh xây dựng khu đô thị (2005) - Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong Luật về hỗ trợ các tòa nhà thương mại cho các nhân công bị sa thải Pyeongtaek-si (không quá 27m2 một hộ gia đình) Quy định về vị trí các cơ sở quân sự ở Hàn Quốc (2005) Luật về thành phố quốc tế Jeju (2006) Úc Luật về thu hồi tài • Không có quy định, khoản bồi thường cần phải hợp lý, sản1989 ngoài ra đã có hệ thống an sinh xã hội chi trả Giám sát Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Khi kế hoạch thu hồi đã được phê duyệt, cơ quan quản Quốc của TQ (2004) lý đất đai của tất cả các địa phương sẽ báo cáo về Bộ Điều 46 Tài nguyên và Đất đai về các khoản chi cho bồi thường, Quy định về trưng tái định cư vào cuối mỗi năm. Bộ này sẽ chịu trách mua nhà trên đất nhiệm xem xét báo cáo. thuộc sở hữu nhà • Không có biện pháp giám sát đối với ảnh hưởng của nước và bồi thường việc triển khai Luật này đối với điều kiện sinh sống của (2011), điều 13,16 các cá nhân bị ảnh hưởng, trừ các dự án xây dựng hồ trữ nước. Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Ủy ban giám sát quốc gia chịu trách nhiệm rà soát và đai, Phần III, điều 23 giám sát việc triển khai các kế hoạch tái định cư Chính sách quốc gia • Ủy ban có thể bao gồm đại diện các bộ, ngành có liên về tái định cư và ổn quan của TW, và các chuyên gia ở các địa phương định cuộc sống sau tái • Các địa phương sẽ cung cấp các thông tin có liên quan định cư 2007,(điều1, cho Ủy ban này kịp thời và thường xuyên. 2, 7, 9) • Đối với các dự án lớn (phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn các hộ gia định ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số) sẽ phải thành lập Ủy ban về tái định cư ở cấp dự án. Chức năng của Ủy ban này là giám sát và rà soát tiến độ triển khai kế hoạch tái định cư và thực hiện kiểm soát về mặt xã hội ở giai đoạn sau tái định cư • Ủy ban về ổn định đời sống sau tái định cư sẽ do Chính phủ thành lập để giám sát các quá trình này Hàn Đạo luật về thu hồi • Không có hoạt động giám sát về ảnh hưởng của việc Quốc đất cho các công trình triển khai Luật đối với điều kiện sống của người dân bị 25
26. công cộng (2009) ảnh hưởng • Việc đánh giá sau dự án chỉ được thực hiện trong một số trường hợp đặc biệt Úc • Không có hoạt động giám sát Tham vấn người dân Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Không quy định về quy trình tham vấn. Tuy nhiên, Quốc của TQ (2004) trong văn bản về thủ tục tố tụng đối với tài nguyên và Điều 46 đất đai 2004 có yêu cầu cơ quan trưng mua đất đai phải Quy định về trưng thông báo tới nông dân về quyền lợi của họ trong việc mua nhà trên đất khiếu kiện bồi thường, tái định cư và nếu cần, sẽ có thuộc sở hữu nhà phiên tòa xử trong vòng 5 ngày sau khi các bên được nước và bồi thường thông báo. Trước khi kế hoạch trưng mua được đệ trình (2011), điều 13,16 để thông qua, những nội dung về mục đích,vị trí, tiêu chuẩn bồi thường, các biện pháp về tái định cư cần phải được thông báo rộng rãi tới nông dân Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Cơ quan phụ trách về tái định cư phải tổ chức tham vấn đai, Phần II, điều 4 với người dân bị ảnh hưởng trong khi xây dựng kế hoạch tái định cư • Việc xây dựng ngân sách, bao gồm dự toán có liên quan cũng phải tham vấn với đại diện của các hộ gia đình Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 10.3 (ii).(v) Hàn Đạo luật về thu hồi • Người dân bị ảnh hưởng sẽ thành lập Ủy ban công dân Quốc đất cho các công trình (RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, bao gồm bồi công cộng (2009), thường, vị trí tái định cư và các giải pháp khôi phục đời điều 82 sống • Thông qua RC, người dân sẽ yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án • Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồi thường. Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này. • Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo sư và các quan chức của các cơ quan liên quan. Ít nhất 1/3 số thành viên phải là những người dân bị ảnh hưởng • Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư, và các vấn đề khác theo yêu cầu của người dân. Úc Luật quản lý đất đai • Bộ trưởng sẽ đưa bản copy công bố dự án cho những WA1997 (Điều 189 người sẽ bị ảnh hưởng bởi dự án, cùng với: (2)) (a)Sơ đồ vị trí khu đất mà dự án sẽ triển khai (b)Văn bản nêu tóm tắt các quyền chính cho những người dân bị ảnh hưởng 26
27. Cơ chế khiếu nại Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Tranh chấp về quyền chủ sở hữu hoặc quyền sử dụng Quốc của TQ (2004) đất sẽ được giải quyết thông qua đàm phán giữa các Điều 16 bên, nếu đàm phán không thành công, sẽ do chính Quy định về trưng quyền địa phương giải quyết mua nhà trên đất • Tranh chấp giữa các đơn vị sẽ được giải quyết bởi chính thuộc sở hữu nhà quyền địa phương ở cấp trên cấp quận, tranh chấp giữa nước và bồi thường cá nhân hoặc giữa cá nhân và đơn vị sẽ được giải quyết (2011), ở cấp thị xã hoặc cấp quận hoặc cấp cao hơn • Nếu các bên liên quan không chấp nhận quyết định của chính quyền địa phương, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án trong vòng 30 ngày sau khi các bên nhận được thông báo về quyết định • Người nông dân được phép đưa khiếu kiện ra tòa, tuy nhiên, theo báo cáo năm 2007 của ADB, hiện tại, các khiếu kiện này không thể xử lý ở tòa do mức phí cao và các hạn chế khác Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Ombudsman: được chỉ định để giải quyết khiếu kiện đai, Phần II, điều 4 • Ombudsman được quyền cân nhắc và xử lý các khiếu Chính sách quốc gia kiện liên quan đến tái định cư – các quyết định của cơ về tái định cư và ổn quan quản lý định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20) Hàn Đạo luật về thu hồi • Thành lập Ủy ban về bồi thường với vai trò là cơ quan Quốc đất cho các công trình tư vấn về quyền của người dân công cộng (2009) • Thành viên của Ủy ban này là quan tòa, luật sư, cơ quan công chứng, giáo sư và quan chức của các cơ quan liên quan, ít nhất 1/3 số thành viên phải là người dân bị ảnh hưởng • Hầu hết các khiếu kiện về kinh tế và sức khỏe được xử lý ở Ủy ban này Úc Luật về thu hồi tài sản • Úc có tòa án riêng về đất đai 1989 (điều 52- 65) • Luật cũng quy định rõ đối tượng được đòi bồi thường, những gì có thể được bồi thường và cách xử lý bồi thường, theo đó, chỉ những người có lợi ích bị ảnh hưởng mới có quyền đòi bồi thường Những trường hợp không được đền bù Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Trước khi quyết định trưng mua nhà ở, chính quyền địa Quốc của TQ (2004) phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định Điều 46 các tòa nhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký Quy định về trưng • Đối với những tòa nhà tạm thời, được coi là xây hợp mua nhà trên đất pháp và đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian, sẽ được bồi thuộc sở hữu nhà thường. Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp và nước và bồi thường không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ (2011), điều 24 không được bồi thường Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất Định nghĩa hộ gia đình bị ảnh hưởng bao gồm những người 27
28. đai, Phần II, điều 4 dân bị mất đất ở, đất nông nghiệp hoặc 1 trong 2 trường Chính sách quốc gia hợp, những người đã có thời gian ở, kinh doanh liên tục về tái định cư và ổn trong thời gian từ 5 năm trở lên trong khu vực bị ảnh định cuộc sống sau tái hưởng trước ngày công bố dự án, và những người mà định cư 2007 (điều nguồn thu nhập của họ bị ảnh hưởng 3(iii) Hàn Đạo luật về thu hồi • Các tòa nhà được xây dựng không phép thì không được Quốc đất cho các công trình bồi thường. Các tòa nhà nhà xây không phép trước hoặc công cộng (2009) vào ngày 24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và do đó chi phí xây dựng lại được bồi thường • Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người (kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trước ngày công bố dự án. Và do đó, những đối tượng sau sẽ không được xét a. Chủ sở hữu tòa nhà không phép. Tuy nhiên, những tòa nhà xây không phép trước 24/1/1989 vẫn được bồi thường b. Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà ấy trước ngày công bố dự án. Tuy nhiên, điều này không áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp lý như điều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợp pháp khác • Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanh cần phải có cơ sở kinh doanh đầy đủ trang thiết bị (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất, kinh doanh hợp pháp trước ngày công bố dự án Úc Luật về thu hồi tài • Những công trình xây dựng bất hợp pháp sẽ không sản1989 được bồi thường. Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá Luật quản lý đất đai chặt chẽ, nên những trường hợp như vậy không nhiều WA1997 (Điều 189 (2)) Công trình tái định cư Nước Quy định Nội dung Trung Luật quản lý đất đai • Không quy định cụ thể Quốc của TQ (2004) Điều 46 Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 13,16 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất • Trong trường hợp phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn đai, Phần II, điều 4 các hộ gia đình ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc hơn các Chính sách quốc gia hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số, sẽ về tái định cư và ổn phải xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng định cuộc sống sau tái và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu định cư 2007 (điều chuẩn của Chính phủ 30) • Nếu khu tái định cư nằm trong một khu dân cư khác, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được xây dựng cho toàn bộ cả khu 28
29. Hàn Đạo luật về thu hồi • Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết Quốc đất cho các công trình yếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải công cộng (2009) • Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả Úc Luật về thu hồi tài • Không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà sản1989 mới Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2)) 4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí thì: (i) Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; (ii) Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu từ đất; (iii) Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế; (iv) 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất. + Thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn ). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia + Phí đất: Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật. Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980, của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều kiện của địa phương”. Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại. Ở Việt Nam, loại phí này hiện chưa có quy định. 4.3. Định giá đất + Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai. 29
30. Nước Luật Nội dung 1. Úc Luật thuế đất - Mục đích của việc định giá đất: (i) Xuất phát từ nhu cầu 1958 công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù ; (iii) mục đích thương mại. 2. Hungari Đạo luật đất - Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các đai năm 1987 công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác. 3. Croatia Đạo luật về - Điều 9, Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế thuế bất động đất sản năm 2003 4. Tajikistan Luật định giá - Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá đất 2001 tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất. 5. Guinea Đạo luật đất - Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn đai năm 1996 công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước. - Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất. + Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới. Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích. Nước Luật Nội dung Luật đất đai Giá mua bán trên thị trường 1. Amenia 2001 (i) Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất Luật thuế đất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm 2. Úc 1958 (ii) Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm Luật thuế đất Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm 3. Belize 2003 cơ sở) Đạo luật đất Giá mua bán trên thị trường 4. Hungari đai năm 1987 Đạo luật về Giá thị trường của bất động sản 5. Croatia thuế bất động sản 2003 Luật bất động Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua 6. Phần Lan sản 2002 và người bán. Đạo luật đất Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán 7. Ireland đai 1950 30
31. Luật đất đai Giá có thể được xác định theo giá thị trường 8. Maldiver năm 2004 + Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc. Nước Luật Nội dung Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong Luật thuế hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy 1. Úc đất năm định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định 1958 giá, người làm công tác định giá. Luật đất đai Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội 2. Hungari 1987 đồng Nhà nước Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội Luật giá trị đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 3. Israel đất 1962 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm. Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra 4. Lào Luật đất đai theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại. Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt Luật giá trị động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính 5. Estonia của đất 1994 phủ nước Cộng hoà Croatia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính Luật định 6. Tajikistan phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu giá đất 2001 vực. + Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này). Nước Luật Nội dung Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị 1. Albania Luật đất đai 1991 của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá Bộ Luật đất đai 2. Amenia bán của đất sẽ được xác định theo giá địa 2001 chính của đất; Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách 3. Úc Luật định giá đất xác định giá trao đổi trên thị trường. Thông qua khảo sát giá thị trường 4. Belize Luật thuế đất Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm 31
32. thực hiện theo Luật Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu 5. Estonia Luật giá trị đất 2003 nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá. Đạo luật đất đai Giá được xác định phù hợp với giá mua bán 6. Hungari 1987 tại từng địa phương. Luật về bất động sản Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự 7. Phần Lan năm 2002 thỏa thuận giữa người mua và người bán. - Giá trị thị trường của bất động sản được Đạo luật về thuế bất hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có 8. Croatia động sản 2003 thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại. * QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổ chức định giá đất độc lập Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: - Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang. - Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác. - Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản. Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 32
33. Nguyên tắc định giá đất Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch. Các phương pháp định giá đất Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ. Quy trình định giá đất hàng loạt Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước: Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát các thông tin chung b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau: - Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá. - Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp. - Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất. Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự. Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá. 33
34. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá. Quy trình định giá riêng lẻ Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá. Giải quyết khiếu kiện về giá đất Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước: Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền. Bước 2. Giải quyết khiếu kiện Tổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3. Bước 3. Định giá đất độc lập Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định. Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hoàn lại cho người khiếu nại. Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác 34
35. Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân. 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT - Úc : Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài Commented [a1]: - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng - Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). 35
36. Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai. Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) - Hoa Kỳ Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. 36
37. Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không. - Scotland Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: - Đăng ký thông tin khai báo; - Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; - Hồ sơ gốc; - Bảng tra cứu. Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ. - Hà Lan Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu 37