›
›

Tập bài giảng Phương pháp định giá xây - Nguyễn Bá Uân

pdf 137 trang hapham 1500
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tập bài giảng Phương pháp định giá xây - Nguyễn Bá Uân", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdftap_bai_giang_phuong_phap_dinh_gia_xay_nguyen_ba_uan.pdf

Nội dung text: Tập bài giảng Phương pháp định giá xây - Nguyễn Bá Uân

  1. Phương pháp định giá xây dựng 2 2012 TRƯỜNG ĐẠI H ỌC THUỶ LỢI Bộ môn Quản lý xây dựng TẬP BÀI GIẢNG PPHHƯƯƠƠNNGG PPHÁÁPP ĐĐỊỊNNHH GGIIÁÁ XXÂÂY (Dùng cho các lớp Cao học) BIÊN SOẠN: PGS.TS. NGUYỄN BÁ UÂN Hµ néi - 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  2. Phương pháp định giá xây dựng 3 2012 TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG TẬP BÀI GIẢNG PPHHƯƯƠƠNGG PHHÁÁP ĐĐỊỊNN HH GGIIÁÁ XXÂÂYY DDỰỰNNGG Biên soạn: PGS.TS . Nguyễn Bá Uân HÀ NỘI - 2012 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  3. Phương pháp định giá xây dựng 4 2012 LỜI NÓI ĐẦU Xây dựng là một ngành sản xuất vật chất quan trọng, đóng vai trò quyết định đối với quá trình phát triển của mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với Việt Nam ta, một đất nước cần đứng lên từ lạc hậu nghèo nàn và bị chiến tranh tàn phá. Trong những năm vừa qua, chúng ta đã có nhiều cố gắng và thu được nhiều thành công trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, góp phần quan trọng vào sự nghiệp và thành tựu chung của đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được, chúng ta còn nhiều tồn tại, nhất là trong khâu quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Có nhiều lý do dẫn đến tồn tại này, nhưng một trong những lý do căn bản là trình độ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (giá xây dựng) còn nhiều yếu kém. Vì vậy, một trong những việc cần làm đầu tiên mà những nhà quản lý cần quan tâm, là cần nâng cao trình độ định giá xây dựng của các bên tham gia vào hoạt động và quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Tập bài giảng “Phương pháp định giá xây dựng” là tài liệu chính thức sử dụng giảng dạy và học tập cho học viên cao học thuộc các ngành Quản lý xây dựng, Kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường và là tài liệu tham khảo cần thiết cho các chuyên ngành khác của Trường Đại học Thủy lợi. Ngoài ra, tập bài giảng này cũng có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho những độc giả quan tâm đến công tác định giá và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình. Tài liệu này đề cập đến những kiến thức chuyên sâu về định giá và quản lý giá của các dự án đầu tư xây dựng công trình trong toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Nội dung cuốn sách gồm có 4 chương, do PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng, Khoa Kinh tế và Quản lý, Trường Đại học thủy lợi biên soạn dựa trên nội dung cơ bản của các luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật đầu thầu, và hệ thống các văn bản luật về Quản lý đầu tư xây dựng, Tập bài giảng Nghiệp vụ Định giá xây dựng của Bộ xây dựng. Trong quá trình biên soạn tác giả có những sửa đổi, bổ xung bảo đảm tính cập nhật, thực tiễn, cơ bản, và phù hợp với thời lượng môn học trong chương trình đào tạo cao học của Trường Đại học Thủy lợi. Trong quá trình biên tập tài liệu Phương pháp định giá xây dựng này, tác giả đã có nhiều cố gắng trong việc rà soát, chỉnh lý, nhưng chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự góp ý các nhà khoa học, các nhà quản lý, anh chị em học viên cao học và bạn đọc để tác giả tiếp tục hoàn thiện cuốn tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo. Tác giả PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  4. Phương pháp định giá xây dựng 5 2012 MỤC LỤC Lời nói đầu 1 Chương 1: Các hệ thống chi phối đến quản lý đầu tư xây dựng và hoạt động định giá xây dựng 2 1.1. Hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư XDCT 2 1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật xây dựng 2 1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật đất đai liên quan tới hoạt động XD 5 1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan tới hoạt động XD 12 1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật đấu thầu liên quan tới hoạt động XD 17 1.2. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình 21 1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C 21 1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình 29 1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 31 1.3. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 31 1.3.1. Các hình thức quản lý dự án 31 1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án 32 1.4. Quản lý chi phí (giá) đầu tư xây dựng công trình 34 1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân 34 1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt động xây dựng 35 1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động xây dựng 40 1.5. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 44 1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 44 1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư 44 1.5.3. Quản lý dự toán công trình 45 1.5.4. Quản lý định mức xây dựng 46 1.5.5. Quản lý giá xây dựng 47 1.5.6. Quản lý chỉ số giá xây dựng 47 1.5.7. Quản lý hợp đồng xây dựng 48 Chương 2. Tổng quan về công tác định giá xây dựng 50 2.1. Một số lý luận chung về giá xây dựng 50 2.2. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT 57 2.3. Nội dung công tác định giá xây dựng công trình 68 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  5. Phương pháp định giá xây dựng 6 2012 Chương 3. Hệ thống giá xây dựng công trình 69 3.1. Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của Việt Nam 69 3.1.1. Đơn giá xây dựng công trình 3.1.2. Đơn giá xây dựng tổng hợp 3.1.3. Chỉ số giá xây dựng 3.1.4. Tổng mức đầu tư XDCT 3.1.5. Dự toán XDCT của chủ đầu tư 3.1.6. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu 3.1.7. Giá hợp đồng xây dựng 3.1.8. Giá thị trường của sản phẩm xây dựng 3.2. Hệ thống giá xây dựng công trình của chủ đầu tư và cách xác định 69 3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình 69 3.2.2. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng 73 3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình 75 3.2.4. Phương pháp xác định tổng dự toán xây dựng công trình 88 3.2.5. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng, giá nhân công của công trình 105 3.2.6. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy 106 3.2.7. Phương pháp xác định giá gói thầu 111 3.2.8. Phương pháp xác định giá hợp đồng trong xây dựng 113 3.2.9. Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình 115 3.3. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu 119 3.3.1. Các căn cứ lập giá dự thầu xây dựng 119 3.3.2. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn 119 3.3.3. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp 120 Chương 4. Kiểm soát chi phí xây theo các giai đoạn đầu tư XDCT 122 4.1. Khái niệm và sự cần thiết của việc kiểm soát chi phí đầu tư XDCT 122 4.2. Mục đích yêu cầu của kiểm soát chi phí 126 4.3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí 126 4.4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình 127 4.5. Tổ chức quản lý việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình 134 Tài liệu tham khảo 135 PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  6. Phương pháp định giá xây dựng 7 2012 CHƯƠNG 1 CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG 1.1. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT 1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng Luật Xây dựng được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua tại Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003). 1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng a. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng Các hoạt động xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình). Đối tượng áp dụng Luật Xây dựng: Các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. b. Kết cấu Luật Xây dựng Luật Xây dựng với 9 chương, 123 điều, bao gồm các nội dung về: Những quy định chung của Luật đối với hoạt động xây dựng; Yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế xây dựng công trình, xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; Quản lý nhà nước đối với hoạt động xây dựng; Các chế tài về khen thưởng, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng và điều khoản thi hành. 2. Hoạt động xây dựng a. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng - Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội; - Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; - Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình; - Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  7. Phương pháp định giá xây dựng 8 2012 b. Lập quy hoạch xây dựng - Yêu cầu đối với nội dung của quy hoạch xây dựng; Phân loại quy hoạch xây dựng bao gồm: Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; Vai trò của quy hoạch xây dựng; Phân cấp trách nhiệm về lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia lập quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng. - Các yêu cầu chung khi lập quy hoạch xây dựng: Phù hợp, đồng bộ với các quy hoạch khác; Tổ chức, sắp xếp không gian hợp lý; Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an toàn và bền vững c. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình - Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý đối với dự án đầu tư xây dựng công trình: + Cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; định nghĩa về dự án đầu tư xây dựng công trình; Kết cấu của Dự án đầu tư xây dựng công trình, kết cấu của thiết kế cơ sở; Dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo (Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình). + Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Theo quy mô và tính chất; Theo nguồn vốn đầu tư + Quản lý của Nhà nước đối với các dự án: Quản lý chung của Nhà nước với tất cả các dự án về quy hoạch, an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. + Quản lý cụ thể của Nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước. - Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấp công trình xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình. + Dự án đầu tư xây dựng công trình và mối liên quan với công trình xây dựng; Phân loại công trình xây dựng; Cơ sở để phân cấp công trình xây dựng; Nội dung của hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình: + Yêu cầu cơ bản về việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình; Các quy định cụ thể đối với công trình xây dựng; Các hạng mục, bộ phận của công trình. - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình. d. Khảo sát xây dựng PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  8. Phương pháp định giá xây dựng 9 2012 - Khái niệm, Nội dung các công việc khảo sát xây dựng phục vụ cho hoạt động xây dựng; Yêu cầu đối với nhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng - Yêu cầu cụ thể đối với khảo sát xây dựng; - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng. e. Thiết kế xây dựng công trình - Các quy định và căn cứ về bước thiết kế xây dựng đối với công trình; - Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình; - Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế; - Thẩm định, thẩm tra thiết kế; - Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng; - Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng; g. Thi công xây dựng công trình - Điều kiện để khởi công xây dựng công trình - Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình - Giấy phép xây dựng - Yêu cầu đối với công trường xây dựng. - Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình - Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình h. Giám sát thi công xây dựng công trình - Vai trò của công tác giám sát thi công xây dựng công trình; - Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình; - Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể; - Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình. i. Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Thẩm quyền quyết định; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Các hành vi bị nghiêm cấm. 3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng Gồm các nội dung: Chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây dựng; Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng; Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng; Cấp, thu hồi các PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  9. Phương pháp định giá xây dựng 10 2012 loại giấy phép trong hoạt động xây dựng; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng; Nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây dựng; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng; Hợp tác quốc tế. 1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai (2003) liên quan tới hoạt động XD 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật a. Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. b. Đối tượng áp dụng Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm: - Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai; - Người sử dụng đất; - Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất. 2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển KT - xã hội, quốc phòng, an ninh; - Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp trên; KH sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định; - QH, KH sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; - Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; - Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; - Dân chủ và công khai; - QH, KH sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó. b. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  10. Phương pháp định giá xây dựng 11 2012 - Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương; - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước; - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường; - Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất; - Định mức sử dụng đất; - Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; - Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. + Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: - Quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước; - Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; - Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; - Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. c. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm: - Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai; - Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; - Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; - Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án; - Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; - Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất. + Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm: - Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước; - Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; - Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  11. Phương pháp định giá xây dựng 12 2012 - Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; - Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm; - Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. d. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm. - Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm. e. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. - Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện. - Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới. - Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. - Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (kế hoạch sử dụng đất chi tiết). - Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  12. Phương pháp định giá xây dựng 13 2012 f. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình. - Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp. - Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này. - Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất. - Phân cấp trong tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án ĐTXDCT a. Các khái niệm - Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. - Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. b. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31) - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. c. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 37) - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  13. Phương pháp định giá xây dựng 14 2012 - UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. - UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. - Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định ở trên không được ủy quyền. 4. Tài chính về đất đai và giá đất a. Tài chính về đất đai - Tiền sử dụng đất: Định nghĩa; Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất; Giá đất tính thu tiền sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Miễn, giảm tiền sử dụng đất. - Tiền thuê đất: Quy định về tiền thuê đất; Miễn, giảm tiền thuê đất. - Thuế sử dụng đất. - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Căn cứ tính thuế; Thẩm quyền của các cơ quan quản lý Nhà nước; Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất. b. Giá đất: - Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. - Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. 5. Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án ĐTXDCT a. Khái niệm: - Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. b. Các trường hợp thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  14. Phương pháp định giá xây dựng 15 2012 - Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; - Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; - Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; - Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; - Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: + Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; + Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; - Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; - Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; -. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; - Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; - Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. c. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: - Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại Điều 38 và Điều 43 của Luật. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  15. Phương pháp định giá xây dựng 16 2012 - Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. - Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới. - Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ. - Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. 6. Quản lý Nhà nước về đất đai + Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. + Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  16. Phương pháp định giá xây dựng 17 2012 - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai; - Quản lý tài chính về đất đai; - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. + Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả. 1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Đầu tư a. Phạm vi điều chình Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài. b. Đối tượng áp dụng - Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài. - Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư. 2. Hình thức đầu tư: a. Các hình thức đầu tư trực tiếp - Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. - Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. - Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  17. Phương pháp định giá xây dựng 18 2012 - Đầu tư phát triển kinh doanh. - Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư. - Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. - Các hình thức đầu tư trực tiếp khác. b. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế + Căn cứ vào các hình thức đầu tư quy định tại Điều 21, nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: - Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; - Tổ chức tín dụng, DN kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; - Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; - Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. + Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. c. Đầu tư theo hợp đồng - Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác. Đối tượng, nội dung hợp tác, thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên, quan hệ hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. - Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định. Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện, trình tự, thủ tục và phương thức thực hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT. d. Đầu tư phát triển kinh doanh Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức sau đây: - Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  18. Phương pháp định giá xây dựng 19 2012 - Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường. e. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại - Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam. - Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. f. Đầu tư gián tiếp + Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây: - Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; - Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán; - Thông qua các định chế tài chính trung gian khác. + Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư a. Đăng ký đầu tư: Đối với dự án đầu tư trong nước (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư); Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư). b. Thẩm tra dự án đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư: Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra; Đối tượng và nội dung thẩm tra; Những tồn tại. c. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư trong nước: c1. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước + Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư. + Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh. Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư. + Nội dung đăng ký đầu tư bao gồm: - Tư cách pháp lý của nhà đầu tư; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  19. Phương pháp định giá xây dựng 20 2012 - Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư; - Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; - Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường; - Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có). + Nhà đầu tư đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư. c2. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài + Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. + Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm: - Văn bản về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 45 của Luật này; - Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư; - Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có). + Cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đăng ký đầu tư hợp lệ. c3. Thẩm tra dự án đầu tư Chính phủ quy định việc phân cấp thẩm tra và cấp Giấy chứng nhận đầu tư. c4. Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam trở lên và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện c.5. Thủ tục thẩm tra đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện c.6. Thủ tục đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế - Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà không nhất thiết phải thành lập tổ chức kinh tế mới. - Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật có liên quan và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật này. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  20. Phương pháp định giá xây dựng 21 2012 4. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư ra nước ngoài: - Đối với dự án đăng ký đầu tư, nhà đầu tư đăng ký theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư; - Đối với dự án thẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Chính phủ quy định cụ thể lĩnh vực khuyến khích, cấm, hạn chế đầu tư ra nước ngoài; điều kiện đầu tư, chính sách ưu đãi đối với dự án đầu tư ra nước ngoài; trình tự, thủ tục và quản lý hoạt động đầu tư ra nước ngoài. 5. Thẩm quyền thực hiện đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư: Thủ tướng Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 6. Quản lý nhà nước về đầu tư a. Nội dung quản lý nhà nước về đầu tư - Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách về đầu tư phát triển. - Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư. - Hướng dẫn, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư và giải quyết những vướng mắc, yêu cầu của nhà đầu tư. - Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư. - Hướng dẫn, đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm tra, thanh tra và giám sát hoạt động đầu tư; giải quyết khiếu nại, tố cáo, khen thưởng và xử lý vi phạm trong hoạt động đầu tư. - Tổ chức hoạt động đào tạo nguồn nhân lực liên quan đến hoạt động đầu tư. - Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư. b. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư - Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đầu tư trong phạm vi cả nước. - Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư. - Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư đối với lĩnh vực được phân công. - Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  21. Phương pháp định giá xây dựng 22 2012 1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng a. Phạm vi điều chình Luật này quy định về các hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp đối với gói thầu thuộc các dự án sau đây: + Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng; - Dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt; - Dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn; - Dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật; - Các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển; + Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân; + Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa chữa lớn các thiết bị, dây chuyền sản xuất, công trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh nghiệp nhà nước. b. Đối tượng áp dụng - Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động đấu thầu các gói thầu thuộc các dự án quy định tại Điều 1. - Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đấu thầu các gói thầu thuộc các dự án quy định tại Điều 1. - Tổ chức, cá nhân có dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này chọn áp dụng Luật này. 2. Quy định chung về đấu thầu a. Một số khái niệm: - Gói thầu là một phần của dự án, trong một số trường hợp đặc biệt gói thầu là toàn bộ dự án; gói thầu có thể gồm những nội dung mua sắm giống nhau thuộc nhiều dự án hoặc là khối lượng mua sắm một lần đối với mua sắm thường xuyên. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  22. Phương pháp định giá xây dựng 23 2012 - Gói thầu EPC là gói thầu bao gồm toàn bộ các công việc thiết kế, cung cấp thiết bị, vật tư và xây lắp. - Giá gói thầu là giá trị gói thầu được xác định trong kế hoạch đấu thầu trên cơ sở tổng mức đầu tư hoặc tổng dự toán, dự toán được duyệt và các quy định hiện hành. - Chi phí trên cùng một mặt bằng bao gồm giá dự thầu do nhà thầu đề xuất để thực hiện gói thầu sau khi đã sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch, cộng với các chi phí cần thiết để vận hành, bảo dưỡng và các chi phí khác liên quan đến tiến độ, chất lượng, nguồn gốc của hàng hóa hoặc công trình thuộc gói thầu trong suốt thời gian sử dụng. Chi phí trên cùng một mặt bằng dùng để so sánh, xếp hạng hồ sơ dự thầu và được gọi là giá đánh giá. - Hồ sơ mời thầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế bao gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu và để bên mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu nhằm lựa chọn nhà thầu trúng thầu; là căn cứ cho việc thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng. - Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu và được nộp cho bên mời thầu theo quy định nêu trong hồ sơ mời thầu. - Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chuyên môn có đủ năng lực và kinh nghiệm được chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của pháp luật về đấu thầu. - Nhà thầu chính là nhà thầu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn b. Nguyên tắc đánh giá, lựa chọn nhà thầu: c. Chi phí, lệ phí trong đấu thầu 3. Các chủ thể tham gia đấu thầu a. Trách nhiệm của người có thẩm quyền: - Phê duyệt kế hoạch đấu thầu. - Phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu. - Phê duyệt hoặc uỷ quyền phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu. - Quyết định xử lý tình huống trong đấu thầu. - Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu. - Xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu. - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định của mình. b. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  23. Phương pháp định giá xây dựng 24 2012 - Quyết định nội dung liên quan đến công việc sơ tuyển nhà thầu. - Phê duyệt danh sách các nhà thầu tham gia đấu thầu. - Thành lập tổ chuyên gia đấu thầu; lựa chọn một tổ chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp theo quy định của Luật này để thay mình làm bên mời thầu. - Phê duyệt danh sách NT đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật và danh sách xếp hạng nhà thầu. - Phê duyệt kết quả chỉ định thầu. - Chịu trách nhiệm về việc đưa ra yêu cầu đối với gói thầu chỉ định thầu. - Chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng, ký kết hợp đồng và thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về quá trình lựa chọn NT theo quy định của Luật. - Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật. - Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu. - Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu. - Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này. c. Quyền và nghĩa vụ của bên mời thầu Bên mời thầu có các quyền và nghĩa vụ sau đây: - Chuẩn bị ĐT, tổ chức ĐT, đánh giá hồ sơ DT theo quy định của Luật; - Yêu cầu nhà thầu làm rõ hồ sơ dự thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu; - Tổng hợp quá trình lựa chọn NT và báo cáo CĐT về kết quả sơ tuyển, lựa chọn NT; - Thương thảo, hoàn thiện hợp đồng trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu được duyệt; - Chuẩn bị nội dung hợp đồng để chủ đầu tư xem xét và ký kết hợp đồng; - Bảo đảm trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình đấu thầu; - Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật; - Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu; - Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu; - Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này. Trường hợp bên mời thầu là chủ đầu tư thì ngoài các quyền và nghĩa vụ quy định như trên thì bên mời thầu còn phải tuân thủ các quy định tại Điểm c2 mục 1.1.4 Chuyên đề này. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  24. Phương pháp định giá xây dựng 25 2012 Vai trò, trách nhiệm của bên mời thầu. d. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu - Tham gia đấu thầu với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc nhà thầu liên danh. - Yêu cầu bên mời thầu làm rõ hồ sơ mời thầu. - Thực hiện các cam kết theo hợp đồng với CĐT và cam kết với nhà thầu phụ (nếu có). - Kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu. - Tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu thầu. - Bảo đảm trung thực, chính xác trong quá trình tham gia ĐT, kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong ĐT. - Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật. e. Quyền và nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức thẩm định: - Hoạt động độc lập, tuân theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên quan khi tiến hành thẩm định. - Yêu cầu chủ đầu tư, bên mời thầu cung cấp đầy đủ các tài liệu liên quan. - Bảo mật các tài liệu liên quan trong quá trình thẩm định. - Trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình thẩm định. - Bảo lưu ý kiến và chịu trách nhiệm về báo cáo thẩm định của mình. - Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu - Ban hành, phổ biến, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật và chính sách về đấu thầu. - Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm công tác đấu thầu. - Tổng kết, đánh giá, báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu. - Quản lý hệ thống thông tin về đấu thầu trên phạm vi cả nước bao gồm tờ báo về đấu thầu, trang thông tin điện tử về đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. - Hợp tác quốc tế về đấu thầu. - Kiểm tra, thanh tra, giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu và xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên quan. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  25. Phương pháp định giá xây dựng 26 2012 1.2. TRÌNH TỰ LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT 1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C 1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. - Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, được xác định như sau: + Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nước. + Đối với các dự án do cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một trong các cơ quan, tổ chức sau: cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ gắn với việc quản lý, sử dụng công trình. + Đối với các dự án do Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là cơ quan nhà nước, đơn vị trực thuộc gắn với quản lý, sử dụng công trình hoặc doanh nghiệp nhà nước có dự án đầu tư xây dựng tại địa phương. + Trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình chưa đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư. Đơn vị quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư để quản lý đầu tư xây dựng công trình và tiếp nhận quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành. Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư. Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu tư. Các dự án sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất. 2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án quan trọng Quốc gia) - Những dự án quan trọng quốc gia thì chủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình trình Chính phủ, để Chính phủ trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. Việc trình Chính phủ, Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư và cho phép đầu tư trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình đối với những dự án quan trọng quốc gia là PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  26. Phương pháp định giá xây dựng 27 2012 hết sức cần thiết vì những dự án này có vai trò, ảnh hưởng lớn, đòi hỏi có sự huy động nguồn lực của Quốc gia, ngành, vùng hoặc địa phương. Sự hình thành và triển khai các dự án quan trọng quốc gia thường kéo theo sự thay đổi kinh tế-xã hội của địa phương, vùng, ngành hoặc cả Quốc gia. Do vậy, trước khi được Quốc hội thông qua chủ trương, cho phép đầu tư, Báo cáo đầu tư xây dựng công trình phải được lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan. - Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình Căn cứ từ mục tiêu và sự cần thiết, Báo cáo đầu tư xây dựng công trình được lập phải bao gồm các nội dung sau: + Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có; + Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất; + Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng; + Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ TMĐT, thời hạn thực hiện DA, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của DA và phân kỳ đầu tư nếu có. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình gồm tập hợp các nội dung thuyết minh, giải trình, không đòi hỏi thực hiện theo bước thiết kế xây dựng nào. Tuy nhiên, để minh hoạ, làm rõ quy mô đầu tư, có thể lập tổng mặt bằng sơ phác toàn bộ khu vực dự án. Việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư căn cứ từ chỉ tiêu suất vốn đầu tư hoặc theo kinh nghiệm từ các dự án tương tự có điều chỉnh, bổ sung phù hợp với thời điểm lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình. Đối với dự án quan trọng quốc gia gồm nhiều dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác thì trong nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình còn phải xác định rõ tính độc lập khi vận hành, khai thác. Đối với công trình yêu cầu phải thi tuyển thiết kế kiến trúc thì trong nội dung của Báo cáo đầu tư XDCT phải nêu được hình thức, thời gian và kinh phí tổ chức thi tuyển. - Những quy định liên quan đến báo cáo trình Chính phủ đối với Báo cáo đầu tư xây dựng công trình PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  27. Phương pháp định giá xây dựng 28 2012 Đối với Báo cáo đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Báo cáo đầu tư xây dựng công trình tới Bộ quản lý ngành. Bộ quản lý ngành là cơ quan đầu mối giúp Thủ tướng Chính phủ lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương liên quan, tổng hợp và đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ. Trường hợp dự án có liên quan tới nhiều ngành thì Bộ quản lý ngành có yếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án là cơ quan đầu mối lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương có liên quan tới dự án và tổng hợp, đánh giá, đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ. 3. Lấy ý kiến chấp thuận về quy hoạch Các dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành được duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Vị trí, quy mô xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải có ý kiến chấp thuận của UBND cấp tỉnh. Các dự án nhóm B chưa có trong quy hoạch kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng được duyệt thì phải có văn bản thỏa thuận của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình. 4. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, trừ các trường hợp công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật hoặc các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ của dân. Việc lập dự án ĐTXDCT phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. Các dự án có thi tuyển thiết kế kiến trúc xây dựng công trình thì việc thi tuyển thiết kế kiến trúc công trình xây dựng phải được tiến hành trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Phương án thiết kế kiến trúc được chọn là căn cứ để lập thiết kế cơ sở của dự án. Kinh phí tổ chức thi tuyển được tính trong tổng mức đầu tư của dự án. Đối với công trình không phải thi tuyển thiết kế kiến trúc hoặc không có yêu cầu về kiến trúc thì tổ chức tư vấn được chọn phải căn cứ vào nhiệm vụ thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt để lập một số phương án thiết kế giúp chủ đầu tư lựa chọn phương án thiết kế tối ưu làm cơ sở lập thiết kế cơ sở. Kinh phí cho việc thực hiện các phương án thiết kế được tính trong kinh phí thiết kế cơ sở của dự án. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  28. Phương pháp định giá xây dựng 29 2012 Tuỳ thuộc quy mô, đặc điểm, tính chất cụ thể của các dự án mà nội dung chi tiết của các dự án đầu tư xây dựng công trình có thể có những điểm khác nhau. Tuy nhiên, nội dung dự án phải bao gồm hai phần chính là thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở của dự án. a. Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. - Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. - Các giải pháp thực hiện bao gồm: Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. - Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. - Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. b. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm: Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ. * Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: - Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; - Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; - Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; - Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. * Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm: - Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với CTXD theo tuyến; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  29. Phương pháp định giá xây dựng 30 2012 - Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; - Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; - Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 5. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình a. Thẩm quyền và nội dung thẩm định dự án * Thẩm quyền Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt. Người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị đầu mối để thực hiện thẩm định dự án. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư. Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư để tổ chức thẩm định các dự án do mình quyết định đầu tư và các dự án khác nếu thấy cần thiết. Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do mình quyết định đầu tư. Các cơ quan này giao cho đơn vị chuyên môn trực thuộc là đầu mối tổ chức thẩm định dự án.ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do mình quyết định đầu tư; Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự án. UBND cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do mình quyết định đầu tư; đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách là đầu mối thẩm định dự án. Các dự án khác do người có thẩm quyền quyết định đầu tư tổ chức thẩm định. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư giao cho đơn vị chuyên môn trực thuộc là đầu mối tổ chức thẩm định dự án. Việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình có yêu cầu bí mật, an ninh, quốc phòng thực hiện theo quy định của Chính phủ. * Nội dung thẩm định dự án Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở) đến cơ quan, đơn vị đầu mối thẩm định dự án. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng, lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan quản lý nhà nước khác có liên quan tới dự án và thực hiện thẩm định toàn bộ nội dung dự án để trình người quyết định đầu tư xem xét, phê duyệt. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  30. Phương pháp định giá xây dựng 31 2012 Tổ chức đầu mối của người quyết định đầu tư thực hiện việc thẩm định nội dung dự án (trường hợp cần thiết, đơn vị đầu mối thẩm định dự án có thể mời các chuyên gia, tổ chức tư vấn có năng lực tham gia thẩm định dự án). Nội dung thẩm định dự án bao gồm: - Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời hạn, tiến độ thực hiện dự án, thiết kế cơ sở; tính toán phân tích hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Thẩm định tổng mức đầu tư là một phần nội dung quan trọng của việc thẩm định về tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình. Nội dung thẩm định tổng mức đầu tư bao gồm: sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng công trình; tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư; các tính toán về hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, các yếu tố rủi ro, phương án tài chính, phương án hoàn trả vốn, nếu có; xác định giá trị tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình. - Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: khả năng về huy động vốn, đất đai, giải phóng mặt bằng đáp ứng tiến độ của dự án; năng lực, kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư; kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; các yếu tố ảnh hưởng tới dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật. Ý kiến thẩm định của các cơ quan có liên quan tới dự án tùy thuộc đặc điểm, quy mô, tính chất, vị trí của dự án, bao gồm các nội dung về môi trường, phòng chống cháy nổ, quốc phòng, an ninh và các quy định khác của pháp luật. Riêng đối với thẩm quyền và nội dung thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết tại điểm 1.5.2 dưới đây. Các ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở là cơ sở xem xét tính khả thi của dự án. b. Thẩm quyền và nội dung thẩm định thiết kế cơ sở * Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở Tổ chức đầu mối thẩm định dự án gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để lấy ý kiến thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án nhóm A được quy định như sau: - Bộ Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đường dây tải điện, trạm biến áp và các công trình công nghiệp chuyên ngành - Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi, đê điều. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  31. Phương pháp định giá xây dựng 32 2012 - Bộ Giao thông Vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông. - Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở các công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đô thị (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Thủ tướng Chính phủ yêu cầu. - Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì Bộ chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở là Bộ có chức năng quản lý nhà nước về ngành có yếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án, chịu trách nhiệm lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan. Thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án nhóm B, C của các Bộ, ngành, địa phương và các thành phần kinh tế khác xây dựng tại địa phương được quy định như sau: - Sở Công nghiệp tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình hầm mỏ, dầu khí, nhà máy điện, đường dây tải điện, trạm biến áp và các công trình công nghiệp chuyên ngành - Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi, đê điều. - Sở Giao thông Vận tải tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông. - Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu. Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì Sở chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở là Sở có chức năng quản lý nhà nước về ngành có yếu tố quyết định về tính chất, mục tiêu của dự án, chịu trách nhiệm lấy ý kiến của các Sở có liên quan. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  32. Phương pháp định giá xây dựng 33 2012 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở tương ứng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó. Bộ Xây dựng, Bộ Công nghiệp, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Giao thông vận tải, các Tập đoàn Kinh tế và Tổng Công ty Nhà nước đầu tư các dự án nhóm B, C thuộc chuyên ngành do mình quản lý thì tự tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở sau khi có ý kiến của địa phương nơi xây dựng công trình về quy hoạch xây dựng và môi trường. Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian quy định; đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình. Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với các dự án thuộc nhóm A; 15 ngày làm việc với các dự án nhóm B và 10 ngày làm việc với các dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. c. Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở - Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng, với phương án kiến trúc được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc; sự kết nối với công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào. - Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về XD, môi trường, phòng chống cháy nổ; - Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định. Sau khi có kết quả thẩm định dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện dự án để tổ chức đầu mối lập hồ sơ trình phê duyệt dự án và trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. 6. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình a. Hồ sơ trình phê duyệt - Tờ trình phê duyệt dự án do chủ đầu tư lập theo mẫu; - Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở. Số lượng bản dự án phải đáp ứng yêu cầu cần thiết phục vụ việc thẩm định, phê duyệt dự án. - Văn bản thẩm định của các Bộ, ngành liên quan (bao gồm kết quả thẩm định thiết kế cơ sở do cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng thực hiện; ý kiến các Bộ, ngành, địa phương về môi trường, phòng chống cháy nổ, tài nguyên, an ninh, quốc phòng ) - Văn bản cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền đối với dự án quan trọng Quốc gia, ý kiến thoả thuận đối với dự án nhóm B,C. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  33. Phương pháp định giá xây dựng 34 2012 Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, cần có ý kiến của tổ chức cho vay vốn về phương án tài chính, phương án trả nợ; kết luận về việc cho vay hoặc không cho vay vốn. Ngoài các văn bản trên, đơn vị đầu mối của người quyết định đầu tư còn có trách nhiệm thẩm định toàn bộ dự án và làm rõ hiệu quả đầu tư của dự án. Tổ chức đầu mối thẩm định của người quyết định đầu tư báo cáo tổng hợp, hoàn thiện ý kiến, kết quả thẩm định của các đơn vị có liên quan đến dự án; đánh giá và đề xuất ý kiến của mình. b. Thẩm quyền quyết định đầu tư Sau khi có kết quả thẩm định dự án., trên cơ sở báo cáo của tổ chức đầu mối thẩm định dự án, người quyết định đầu tư xem xét, ra quyết định phê duyệt dự án. Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư các dự án đã được Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. Đối với các dự án khác sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp và Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư các dự án nhóm A, B, C. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, C cho cơ quan cấp dưới trực tiếp. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã được quyết định đầu tư các dự án trong phạm vi ngân sách của địa phương sau khi thông qua Hội đồng nhân dân cùng cấp. Tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện được quyết định đầu tư các dự án thuộc ngân sách địa phương có mức vốn đầu tư không lớn hơn 5 tỷ đồng và Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã không lớn hơn 3 tỷ đồng. Đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, việc phân cấp theo quy định riêng được Thủ tướng Chính phủ cho phép. Các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm. 1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế- Kỹ thuật xây dựng công trình 1. Công trình lập Báo cáo Kinh tế-Kỹ thuật Các công trình sau đây không phải lập dự án mà chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt, bao gồm: - Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo; - Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng sử dụng vốn ngân sách, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  34. Phương pháp định giá xây dựng 35 2012 xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. 2. Nội dung Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng bao gồm sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng công trình; địa điểm xây dựng; quy mô, công suất; cấp công trình; nguồn kinh phí xây dựng công trình; thời hạn xây dựng; hiệu quả công trình; phòng, chống cháy nổ; bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công bao gồm: - Thuyết minh phải giải thích đầy đủ các nội dung mà bản vẽ không thể hiện được để người trực tiếp thi công xây dựng thực hiện theo đúng thiết kế; - Bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công xây dựng công trình; - Dự toán thi công xây dựng công trình. Khi lập thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng, có thể sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có thiết kế mẫu, thiết kế điển hình thì nhà thầu tư vấn thiết kế được chủ đầu tư chọn lập một số phương án thiết kế để chủ đầu tư lựa chọn phương án tối ưu làm căn cứ cho việc triển khai thiết kế bản vẽ thi công. 3. Thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình Người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định toàn bộ Báo cáo Kinh tế – kỹ thuật và quyết định đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công để trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình. Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng. Những nội dung thẩm định Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật được thực hiện theo nội dung của Báo cáo Kinh tế-kỹ thuật xây dựng công trình nhằm đánh giá mức độ đảm bảo các yêu cầu và mục tiêu đầu tư. Nội dung thẩm định thiết kế bản vẽ – thi công của chủ đầu tư bao gồm: Sự tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; đánh giá mức độ an toàn công trình; sự hợp lý của giải pháp thiết kế và việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ, nếu có; bảo vệ môi trường; phòng chống cháy, nổ. 1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 1. Các trường hợp được điều chỉnh PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  35. Phương pháp định giá xây dựng 36 2012 Dự án đầu tư XDCT chỉ được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau: - Bị ảnh hưởng bởi thiên tai, địch họa và các sự kiện bất khả kháng khác; - Xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế-xã hội cao hơn cho dự án; - Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án. 2. Thẩm quyền điều chỉnh và tổ chức điều chỉnh Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án. Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại. Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình. 1.3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 1.3.1. Các hình thức quản lý dự án 1. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án: Đối với trường hợp này thì chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án để giúp chủ đầu tư làm đầu mối quản lý dự án. Ban quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư. Ban quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban quản lý dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của chủ đầu tư. Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 1 tỷ đồng thì chủ đầu tư có thể không lập Ban quản lý dự án mà sử dụng bộ máy chuyên môn của mình để quản lý, điều hành dự án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm để giúp quản lý thực hiện dự án. 2. Trường hợp chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án: Đối với trường hợp này thì tổ chức tư vấn đó phải có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Trách nhiệm, quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được thực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa hai bên. Tư vấn quản lý dự án được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn tham gia quản lý nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư vẫn phải sử dụng các đơn vị chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án. " PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  36. Phương pháp định giá xây dựng 37 2012 1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án 1. Quản lý chất lượng xây dựng công trình a. Nguyên tắc quản lý b. Nội dung quản lý - Quản lý chất lượng về khảo sát xây dựng công trình - Quản lý chất lượng về Thiết kế xây dựng công trình - Quản lý chất lượng về Thi công xây dựng công trình c. Mối quan hệ giữa các chủ thể trong quản lý: d. Trách nhiệm các chủ thể khi xử lý phát sinh: e. Kiểm soát, giám sát của Nhà nước 2. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình - Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt. - Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm. - Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án. - Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án. Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án. - Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng công trình. Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng. 3. Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình - Việc thi công XDCT phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  37. Phương pháp định giá xây dựng 38 2012 - Khối lượng thi công XD được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng. - Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán XDCT được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý. Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để xem xét, quyết định. Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình. - Nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán. 4. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng - Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình trên công trường xây dựng. Trường hợp các biện pháp an toàn liên quan đến nhiều bên thì phải được các bên thỏa thuận. - Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn. - Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. - Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến các quy định về an toàn lao động. Đối với một số công việc yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động thì người lao động có phải giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động. Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được đào tạo và chưa được hướng dẫn về an toàn lao động. - Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường. - Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại do nhà thầu không bảo đảm an toàn lao động gây ra. 5. Quản lý môi trường xây dựng PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  38. Phương pháp định giá xây dựng 39 2012 - Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định. - Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường. - Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường. - Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 1.4. ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA QT ĐẦU TƯ XDCT 1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân - Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại dự án; loại, cấp công trình và công việc theo quy định của Nghị định này. - Cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo hợp pháp cấp. - Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng, thiết kế XDCT; chủ trì các đồ án thiết kế; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; giám sát thi công xây dựng và cá nhân hành nghề độc lập thực hiện các công việc thiết kế quy hoạch xây dựng, thiết kế XDCT, giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định. - Cá nhân đảm nhận chức danh giám đốc tư vấn quản lý dự án, chỉ huy trưởng công trường, giám sát thi công xây dựng không được đồng thời đảm nhận quá một công việc theo chức danh trong cùng một thời gian. Cá nhân đảm nhận các chức danh theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều này chỉ được ký hợp đồng lao động dài hạn với một tổ chức theo quy định của pháp luật. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  39. Phương pháp định giá xây dựng 40 2012 - Năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được xác định theo cấp bậc trên cơ sở năng lực hành nghề xây dựng của các cá nhân trong tổ chức, kinh nghiệm hoạt động xây dựng, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của tổ chức. - Một tổ chức tư vấn được thực hiện một, một số hoặc tất cả các công việc về lập dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý dự án, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình nếu có đủ điều kiện năng lực theo quy định của Nghị định này. Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình không được ký hợp đồng tư vấn giám sát với chủ đầu tư đối với công trình do mình thiết kế; nhà thầu giám sát thi công xây dựng không được ký hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng thực hiện kiểm định chất lượng công trình xây dựng đối với công trình do mình giám sát. Tổ chức tư vấn khi thực hiện công việc tư vấn nào thì được xếp hạng theo công việc tư vấn đó. - Khi lựa chọn nhà thầu để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng, chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực tại Nghị định này và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thiệt hại do việc lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc. 1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề XD đối với cá nhân tham gia hoạt động XD 1. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề a. Chứng chỉ hành nghề - Chứng chỉ hành nghề là giấy xác nhận năng lực hành nghề cấp cho kỹ sư, kiến trúc sư có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng, định giá sản phẩm xây dựng. - Chứng chỉ hành nghề được quy định theo mẫu thống nhất và có giá trị trong phạm vi cả nước. Chứng chỉ hành nghề phải nêu rõ phạm vi và lĩnh vực được phép hành nghề. - Chứng chỉ hành nghề do Bộ trưởng Bộ Xây dựng cấp. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định thành lập Hội đồng tư vấn giúp Bộ trưởng cấp chứng chỉ hành nghề. - Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề; quy định chức năng, nhiệm vụ, quy chế hoạt động của Hội đồng tư vấn. b. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  40. Phương pháp định giá xây dựng 41 2012 Người được cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành kiến trúc hoặc quy hoạch xây dựng, có kinh nghiệm trong công tác thiết kế tối thiểu 5 năm và đã tham gia thiết kế kiến trúc ít nhất 5 công trình hoặc 5 đồ án quy hoạch xây dựng được phê duyệt. c. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề của kỹ sư Người được cấp chứng chỉ hành nghề kỹ sư phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với lĩnh vực hành nghề xin đăng ký, có kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký hành nghề ít nhất 5 năm và đã tham gia thực hiện thiết kế hoặc khảo sát ít nhất 5 công trình. d. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình - Người được cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình phải có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với lĩnh vực hành nghề xin đăng ký; đã trực tiếp tham gia thiết kế, thi công xây dựng hoặc giám sát thi công xây dựng công trình ít nhất 5 năm; đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ giám sát thi công xây dựng. - Đối với vùng sâu, vùng xa, những người có trình độ cao đẳng, trung cấp thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp; đã trực tiếp tham gia thiết kế hoặc thi công xây dựng hoặc giám sát thi công xây dựng công trình ít nhất 5 năm; đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ giám sát thi công xây dựng. Chứng chỉ này chỉ được sử dụng hành nghề trong phạm vi vùng sâu, vùng xa. e. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng Giấy chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dựng theo quy định là căn cứ để cấp chứng chỉ kỹ sư định giá xây dựng. 2. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của cá nhân trong hoạt động XD a. Chủ nhiệm lập dự án: + Năng lực của Chủ nhiệm lập dự án được phân thành 2 hạng theo loại công trình. Chủ nhiệm lập dự án phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với tính chất, yêu cầu của dự án và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây: - Hạng 1: Có thời gian liên tục làm công tác lập dự án tối thiểu 7 năm, đã là chủ nhiệm lập 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại hoặc là chủ nhiệm thiết kế hạng 1 đối với công trình cùng loại dự án. - Hạng 2: Có thời gian liên tục làm công tác lập dự án tối thiểu 5 năm, đã là chủ nhiệm lập 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chủ nhiệm thiết kế hạng 2 trở lên đối với công trình cùng loại dự án. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  41. Phương pháp định giá xây dựng 42 2012 - Riêng đối với vùng sâu, vùng xa, những cá nhân có bằng cao đẳng, trung cấp thuộc chuyên ngành phù hợp với loại dự án, có thời gian liên tục làm công tác lập dự án, thiết kế tối thiểu 5 năm thì được công nhận là chủ nhiệm lập dự án hạng 2. + Phạm vi hoạt động: - Hạng 1: được làm chủ nhiệm lập dự án đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại; - Hạng 2: được làm chủ nhiệm lập dự án đối với dự án nhóm B, C cùng loại; - Đối với cá nhân chưa xếp hạng được làm chủ nhiệm lập dự án đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình cùng loại. b. Giám đốc tư vấn quản lý dự án: + Năng lực của Giám đốc tư vấn quản lý dự án được phân thành 2 hạng theo loại dự án. Giám đốc tư vấn quản lý dự án phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp với yêu cầu của dự án và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây: - Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 1: Có thời gian liên tục làm công tác thiết kế, thi công xây dựng tối thiểu 7 năm, đã là giám đốc hoặc phó giám đốc tư vấn quản lý dự án của 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng 1 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 1. - Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2: Có thời gian liên tục làm công tác thiết kế, thi công xây dựng tối thiểu 5 năm, đã là Giám đốc hoặc Phó giám đốc tư vấn quản lý dự án của 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại hoặc đã là chỉ huy trưởng công trường hạng 2 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 2. - Đối với vùng sâu, vùng xa, những người có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp với loại công trình, có kinh nghiệm trong công tác lập dự án hoặc thiết kế hoặc thi công xây dựng tối thiểu 5 năm được giữ chức danh Giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2. + Trường hợp chủ đầu tư thành lập Ban quản lý dự án thì giám đốc quản lý dự án phải có năng lực tương ứng với giám đốc tư vấn quản lý dự án quy định tại khoản 1 Điều này. + Phạm vi hoạt động: - Hạng 1: được quản lý dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C; - Hạng 2: được quản lý dự án nhóm B, C. c. Chủ nhiệm khảo sát xây dựng: Tiêu chí xếp hạng năng lực theo hạng 1, hạng 2; Phạm vi hoạt động theo từng hạng. PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  42. Phương pháp định giá xây dựng 43 2012 d. Chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình: * Chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình được phân thành 2 hạng như sau: + Hạng 1: Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận; - Đã là chủ nhiệm thiết kế ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại hoặc đã làm chủ trì thiết kế 1 lĩnh vực chuyên môn chính của 3 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I cùng loại. + Hạng 2: - Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận; - Đã là chủ nhiệm thiết kế ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại hoặc đã làm chủ trì thiết kế 1 lĩnh vực chuyên môn chính của 3 công trình cấp II cùng loại. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được làm chủ nhiệm thiết kế công trình cùng loại cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV và làm chủ nhiệm lập dự án nhóm A, B, C cùng loại; + Hạng 2: được làm chủ nhiệm thiết kế công trình cùng loại cấp II, cấp III và cấp IV và được làm chủ nhiệm lập dự án nhóm B, C cùng loại. e. Chủ trì thiết kế xây dựng công trình: * Chủ trì thiết kế xây dựng công trình được phân thành 2 hạng như sau: + Hạng 1: - Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận; - Đã làm chủ trì thiết kế chuyên môn của ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. + Hạng 2: - Có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư, kỹ sư phù hợp với công việc đảm nhận; - Đã làm chủ trì thiết kế chuyên môn của ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại hoặc đã tham gia thiết kế 5 công trình cùng loại. + Riêng đối với vùng sâu, vùng xa, những cá nhân có trình độ cao đẳng, trung cấp thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình, có thời gian liên tục làm công tác thiết kế tối thiểu 5 năm thì được làm chủ trì thiết kế công trình cấp III, cấp IV, trừ các công trình quy định tại Điều 28 của Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng. * Phạm vi hoạt động: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  43. Phương pháp định giá xây dựng 44 2012 + Hạng 1: được làm chủ trì thiết kế cùng lĩnh vực chuyên môn công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV; + Hạng 2: được làm chủ trì thiết kế cùng lĩnh vực chuyên môn công trình cấp II, cấp III và cấp IV. f. Chỉ huy trưởng công trường: * Năng lực của chỉ huy trưởng công trường được phân thành 2 hạng. Chỉ huy trưởng công trường phải có bằng đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình và đáp ứng các điều kiện tương ứng với mỗi hạng dưới đây: + Hạng 1: - Có thời gian liên tục làm công tác thi công xây dựng tối thiểu 7 năm; - Đã là chỉ huy trưởng công trường của công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. + Hạng 2: - Có thời gian liên tục làm công tác thi công xây dựng tối thiểu 5 năm; - Đã là chỉ huy trưởng công trường của công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại. + Đối với vùng sâu, vùng xa, những người có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp thuộc chuyên ngành xây dựng phù hợp với loại công trình, có kinh nghiệm thi công tối thiểu 5 năm được giữ chức danh chỉ huy trưởng hạng 2. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được làm chỉ huy trưởng công trình cấp đặc biệt, cấp I, II, III và IV cùng loại; + Hạng 2: được làm chỉ huy trưởng công trình từ cấp II, III và IV cùng loại. g. Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế, khảo sát, giám sát thi công XDCT: + Điều kiện của cá nhân hành nghề độc lập thiết kế, khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng công trình như sau: - Có chứng chỉ hành nghề phù hợp với lĩnh vực hành nghề; - Có đăng ký kinh doanh hoạt động hành nghề thiết kế, khảo sát, giám sát thi công xây dựng theo quy định của pháp luật. + Phạm vi hoạt động: - Cá nhân hành nghề độc lập khảo sát xây dựng chỉ được tư vấn cho chủ đầu tư về việc lập nhiệm vụ khảo sát, thẩm định để phê duyệt kết quả từng loại khảo sát phù hợp với chứng chỉ; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  44. Phương pháp định giá xây dựng 45 2012 - Cá nhân hành nghề độc lập thiết kế xây dựng công trình được thiết kế các công trình cấp IV cùng loại và nhà ở riêng lẻ; - Cá nhân hành nghề giám sát thi công xây dựng độc lập được giám sát thi công xây dựng công trình cấp IV cùng loại và nhà ở riêng lẻ. + Cá nhân hành nghề độc lập khi HĐ phải thực hiện theo các quy định của pháp luật. 1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động XD 1. Điều kiện năng lực khi lập dự án: + Năng lực của tổ chức lập dự án được phân thành 2 hạng theo loại dự án như sau: - Hạng 1: Có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm lập dự án hạng 1 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 1 công trình cùng loại. - Hạng 2: Có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án; trong đó có người đủ điều kiện làm chủ nhiệm lập dự án hạng 2 hoặc chủ nhiệm thiết kế hạng 2 công trình cùng loại. + Phạm vi hoạt động: - Hạng 1: được lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại; - Hạng 2: được lập dự án nhóm B, C cùng loại; - Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng chỉ được lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật của công trình cùng loại. 2. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý dự án: * Năng lực của tổ chức tư vấn quản lý dự án được phân thành 2 hạng như sau: + Hạng 1: - Có giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 1 phù hợp với loại dự án; - Có tối thiểu 30 kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án trong đó có ít nhất 3 kỹ sư kinh tế; - Đã thực hiện quản lý ít nhất 1 dự án nhóm A hoặc 2 dự án nhóm B cùng loại. + Hạng 2: - Có giám đốc tư vấn quản lý dự án hạng 2 phù hợp với loại dự án; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  45. Phương pháp định giá xây dựng 46 2012 - Có tối thiểu 20 kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án trong đó có ít nhất 2 kỹ sư kinh tế; - Đã thực hiện quản lý ít nhất 1 dự án nhóm B hoặc 2 dự án nhóm C cùng loại. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được quản lý dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C; + Hạng 2: được quản lý dự án nhóm B, C; + Các tổ chức chưa đủ điều kiện xếp hạng được thực hiện quản lý dự án đối với các dự án chỉ yêu cầu Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. 3. Điều kiện đối với tổ chức khảo sát xây dựng: * Năng lực của tổ chức khảo sát xây dựng được phân thành 2 hạng như sau: + Hạng 1: - Có ít nhất 20 người là kỹ sư phù hợp với yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát, trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm khảo sát hạng 1; - Có đủ thiết bị phù hợp với từng loại khảo sát và phòng thí nghiệm hợp chuẩn; - Đã thực hiện ít nhất 1 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I, hoặc 2 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp II. + Hạng 2: - Có ít nhất 10 người là kỹ sư phù hợp với yêu cầu của nhiệm vụ khảo sát trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm khảo sát hạng 2; - Có đủ thiết bị khảo sát để thực hiện từng loại khảo sát; - Đã thực hiện ít nhất 1 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp II hoặc 2 nhiệm vụ khảo sát cùng loại của công trình cấp III. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được thực hiện nhiệm vụ khảo sát cùng loại công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV; + Hạng 2: được thực hiện nhiệm vụ khảo sát cùng loại công trình cấp II, cấp III và cấp IV; + Đối với khảo sát địa hình, chỉ các tổ chức khảo sát hạng 1 và 2 mới được thực hiện khảo sát địa hình các loại quy mô. 4. Điều kiện đối với tổ chức thiết kế xây dựng: * Năng lực của tổ chức tư vấn thiết kế xây dựng được phân thành 2 hạng theo loại công trình như sau: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  46. Phương pháp định giá xây dựng 47 2012 + Hạng 1: - Có ít nhất 20 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù hợp trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 1; - Có đủ chủ trì thiết kế hạng 1 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại; - Đã thiết kế ít nhất 1 CT cấp đặc biệt hoặc cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. + Hạng 2: - Có ít nhất 10 người là kiến trúc sư, kỹ sư thuộc các chuyên ngành phù hợp trong đó có người có đủ điều kiện làm chủ nhiệm thiết kế xây dựng công trình hạng 2; - Có đủ chủ trì thiết kế hạng 2 về các bộ môn thuộc công trình cùng loại; - Đã thiết kế ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được thiết kế công trình cấp đặc biệt, cấp I , cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; lập dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C cùng loại; + Hạng 2: được thiết kế công trình cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; lập dự án nhóm B, C cùng loại; + Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng được thiết kế công trình cấp IV cùng loại, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình của công trình cùng loại. 5. Điều kiện đối với tổ chức thi công xây dựng: * Năng lực của tổ chức thi công xây dựng công trình được phân thành 2 hạng theo loại công trình như sau: + Hạng 1: - Có chỉ huy trưởng hạng 1 cùng loại công trình; - Có đủ kiến trúc sư, kỹ sư thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình thi công xây dựng; - Có đủ công nhân kỹ thuật có chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận; - Có thiết bị thi công chủ yếu để thi công xây dựng công trình; - Đã thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. + Hạng 2: - Có chỉ huy trưởng hạng 2 trở lên cùng loại công trình; PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  47. Phương pháp định giá xây dựng 48 2012 - Có đủ kiến trúc sư, kỹ sư thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình thi công xây dựng; - Có đủ công nhân kỹ thuật có chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận; - Có thiết bị thi công chủ yếu để thi công xây dựng công trình; - Đã thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp II hoặc 2 công trình cấp III cùng loại. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được thi công xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; + Hạng 2: được thi công xây dựng công trình từ cấp II, cấp III và cấp IV cùng loại; + Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng được thi công công trình cải tạo, sửa chữa có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng, nhà ở riêng lẻ. 6. Điều kiện đối với tổ chức giám sát thi công xây dựng: * Năng lực của tổ chức giám sát công trình được phân thành 2 hạng theo loại công trình như sau: + Hạng 1: - Có ít nhất 20 người có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình thuộc các chuyên ngành phù hợp; - Đã giám sát thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp đặc biệt hoặc cấp I, hoặc 2 công trình cấp II cùng loại. + Hạng 2: - Có ít nhất 10 người có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình thuộc các chuyên ngành phù hợp; - Đã giám sát thi công xây dựng ít nhất 1 công trình cấp II, hoặc 2 công trình cấp III cùng loại. * Phạm vi hoạt động: + Hạng 1: được giám sát thi công xây dựng công trình cấp đặc biệt, cấp I, II, III và IV cùng loại; + Hạng 2: được giám sát thi công xây dựng công trình từ cấp II, III và IV cùng loại; + Đối với tổ chức chưa đủ điều kiện để xếp hạng thì được giám sát thi công xây dựng công trình cấp IV cùng loại. 7. Điều kiện đối với tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư XDCT: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng
  48. Phương pháp định giá xây dựng 49 2012 Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có ít nhất 3 người có chứng chỉ Kỹ sư định giá xây dựng. Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng được phân thành 2 hạng như sau : - Hạng 1 có ít nhất 5 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1. - Hạng 2 có ít nhất 3 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 2 hoặc 1 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1. 1.5. QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình - Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình phải bảo đảm mục tiêu, hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường. - Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình theo từng CT, phù hợp với các giai đoạn đầu tư XDCT, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định của Nhà nước. - Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp độ dài thời gian xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình. - Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về chi phí đầu tư xây dựng công trình thông qua việc ban hành, hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. - Chủ đầu tư xây dựng công trình chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng. 1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư 1. Lập tổng mức đầu tư Khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình hay lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án, chủ đầu tư phải xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư đã được phê duyệt là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. 2. Điều chỉnh tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư được điều chỉnh trong các trường hợp: Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng