Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh

Nội dung text: Bài giảng Bất động sản - Phương pháp định giá so sánh

1. PhPh−−ơơngng phpháápp ĐĐỊỊNHNH GIGIÁÁ soso ssáánhnh
2. 1.1. KhKhááii niniệệmm,, ýý nghnghĩĩaa ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh 1.11.1 KhKhááii niniệệmm ĐĐịnhịnh gigiáá bbằằngng ccááchch soso ssáánhnh mmộộtt ccááchch trtrựựcc tiếptiếp BBĐĐSS mụcmục titiêêuu vvớớii ccáácc BBĐĐSS tt−−ơơngng ttựự đđ−−ợợcc bbáánn trtrêênn thịthị trtr−−ờngờng 1.21.2 ýý nghnghĩĩaa ĐĐ−−ợợcc áápp dụngdụng rrộộngng rrããii vvìì khkhôôngng ggặặpp khókhó khkhăănn vềvề kkỹỹ thuthuậậtt ĐĐịnhịnh gigiáá đđ−−ợợcc gigiáá trịtrị thịthị trtr−−ờngờng ccủủaa BBĐĐSS vvàà llàà ccơơ ssởở vvữữngng chchắắcc đểđể ccáácc ccơơ quanquan phpháápp lýlý ccôôngng nhnhậậnn
3. 2.2. CCơơ ssởở ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp CCáácc nguynguyêênn ttắắcc ccơơ ssởở ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh:: •• NguyNguyêênn ttắắcc cungcung vvàà ccầầuu:: •• NguyNguyêênn ttắắcc thaythay thếthế •• NguyNguyêênn ttắắcc ccâânn bbằằngng •• NguyNguyêênn ttắắcc ngongoạạii ứứngng ứứngng dụngdụng nhnhữữngng nguynguyêênn ttắắcc trtrêênn ngng−−ờiời đđịnhịnh gigiáá xemxem xétxét tấttất ccảả nhnhữữngng vấnvấn đđềề cócó liliêênn quanquan vvàà nhnhữữngng phphảảnn ứứngng ccủủaa thịthị trtr−−ờngờng đđốốii vvớớii vấnvấn đđềề đđịnhịnh gigiáá
4. 3.3. YYêêuu ccầầuu ChChỉỉ soso ssáánhnh đđ−−ợợcc vvớớii ccáácc BBĐĐSS tt−−ơơngng ttựự trongtrong vvùùngng,, cócó tínhtính chấtchất đđồồngng nhấtnhất SoSo ssáánhnh vvớớii nhnhữữngng giaogiao dịchdịch đđ−−ợợcc ththựựcc hihiệệnn trongtrong thờithời giangian ggầầnn đâđây.y. NgNg−−ờiời đđịnhịnh gigiáá phphảảii ttăăngng cc−−ờngờng kinhkinh nghinghiệệmm,, kiếnkiến ththứứcc thịthị trtr−−ờngờng KhKhôôngng cócó mmôô hhììnhnh ccốố đđịnhịnh mmàà phphảảii ddựựaa vvààoo ssựự hihiệệnn didiệệnn ccủủaa ccáácc giaogiao dịchdịch trtrêênn thịthị trtr−−ờngờng ChấtChất ll−−ợợngng ththôôngng tintin phphảảii caocao vvàà cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc ThịThị trtr−−ờngờng ccầầnn ổổnn đđịnhịnh
5. 4.4. CCáácc bb−−ớớcc tiếntiến hhàànhnh (1)T(1)Tììmm kiếmkiếm ththôôngng tintin ccủủaa ccáácc BBĐĐSS đđ−−ợợcc bbáánn trongtrong thờithời giangian ggầầnn đđấyấy cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu (2)Tiến(2)Tiến hhàànhnh kikiểểmm tratra ccáácc BBĐĐSS cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc đểđể xxáácc đđịnhịnh gigiáá trịtrị ccủủaa chchúúngng vvàà bbảảoo đđảảmm rrằằngng ccáácc BBĐĐSS nnààyy llàà cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc (3)L(3)Lựựaa chchọọnn mmộộtt ssốố BBĐĐSS cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc thíchthích hhợợpp nhấtnhất ((từtừ 33 66 BBĐĐS).S). (4)(4) PhPhâânn tíchtích ccáácc gigiáá bbáánn,, xxáácc đđịnhịnh ssựự khkháácc bibiệệtt ccủủaa BBĐĐSS vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu (5)(5) ThThựựcc hihiệệnn đđiềuiều chchỉỉnhnh gigiáá bbáánn ccủủaa mmỗỗii BBĐĐSS soso ssáánhnh vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu (6)(6) HHòòaa hhợợpp ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị đểđể ttììmm chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị ccủủaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu
6. 5.5. QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh 5.15.1 CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh llàà đđặặcc tínhtính ccủủaa BBĐĐSS vvàà ccáácc giaogiao dịchdịch llààmm chocho gigiáá ccủủaa ccáácc BBĐĐSS khkháácc nhaunhau CCáácc quyềnquyền ccủủaa BBĐĐSS ĐĐiềuiều kikiệệnn ttààii chínhchính ĐĐiềuiều kikiệệnn bbáánn CCáácc chichi phíphí phphảảii ththựựcc hihiệệnn ngayngay sausau khikhi muamua CCáácc đđiềuiều kikiệệnn thịthị trtr−−ờngờng VịVị trítrí BBĐĐS.S. CCáácc đđặặcc tínhtính vvậậtt chấtchất ccủủaa BBĐĐS.S. CCáácc đđặặcc tínhtính kinhkinh tếtế SSửử dụngdụng ((phphâânn vvùùngng).). CCáácc gigiáá trịtrị khkhôôngng phphảảii llàà BBĐĐSS
7. 5.5. QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh ((tiếptiếp theotheo)) 5.25.2 PhPh−−ơơngng phpháápp đđiềuiều chchỉỉnhnh LấyLấy BBĐĐSS ccầầnn đđịnhịnh gigiáá llààmm chuchuẩẩnn,, nếunếu BBĐĐSS soso ssáánhnh ttốốtt hhơơnn ththìì đđiềuiều chchỉỉnhnh gigiáá ccủủaa BBĐĐSS soso ssáánhnh xuxuốốngng vvàà ngng−−ợợcc llạại.i. LL−−uu ýý:: CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh khkhôôngng nnêênn llààmm ququáá chichi tiếttiết MMỗỗii đđiềuiều chchỉỉnhnh ccầầnn cócó bbằằngng chchứứngng thịthị trtr−−ờngờng ĐĐặặtt ccââuu hhỏỏii:: SSựự hihiệệnn didiệệnn hohoặặcc thiếuthiếu vvắắngng ccủủaa yếuyếu ttốố nnààoo ttạạoo nnêênn ssựự khkháácc bibiệệtt vềvề gigiáá ccủủaa BBĐĐSS trtrêênn thịthị trtr−−ờngờng
8. 5.5. QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh ((tiếptiếp theotheo)) 5.25.2 PhPh−−ơơngng phpháápp đđiềuiều chchỉỉnhnh CóCó 22 loloạạii đđiềuiều chchỉỉnhnh ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh ssốố tiềntiền tínhtính ggộộpp ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh %% trtrêênn ccơơ ssởở ccộộngng hohoặặcc trừtrừ đơđơnn gigiảảnn hayhay trtrêênn ccơơ ssởở tínhtính tíchtích lũylũy
9. 5.5. QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh ((tiếptiếp theotheo)) 5.25.2 PhPh−−ơơngng phpháápp đđiềuiều chchỉỉnhnh KKỹỹ thuthuậậtt xxáácc đđịnhịnh vvàà −−ớớcc ll−−ợợngng ccáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh •• CCáácc phph−−ơơngng phpháápp phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng:: PhPhâânn tíchtích ssốố liliệệuu theotheo ccặặpp PhPhâânn tíchtích ssốố liliệệuu theotheo nhómnhóm PhPhâânn tíchtích ththốốngng kkêê PhPhâânn tíchtích bbằằngng đđồồ thịthị PhPhâânn tíchtích độđộ nhnhạạy.y. PhPhâânn tíchtích xuxu hh−−ớớngng PhPhâânn tíchtích chichi phíphí
10. 5.5. QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh ((tiếptiếp theotheo)) 5.25.2 PhPh−−ơơngng phpháápp đđiềuiều chchỉỉnhnh •• CCáácc phph−−ơơngng phpháápp phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng ((tiếptiếp theotheo):): PhPhâânn tíchtích ssốố liliệệuu ththứứ cấpcấp SoSo ssáánhnh trtrựựcc tiếptiếp VVốốnn hóahóa ssựự khkháácc bibiệệtt trongtrong tiềntiền thuthuêê •• PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính:: PhPhâânn tíchtích soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii PhPhâânn tíchtích xếpxếp hhạạng.ng. PhPhỏỏngng vấnvấn ccáá nhnhâânn
11. 5.3.5.3. TrTrììnhnh ttựự đđiềuiều chchỉỉnhnh B1B1:X:Xáácc đđịnhịnh yếuyếu ttốố soso ssáánhnh cócó ảảnhnh hh−−ởởngng đđếnến gigiáá trịtrị ccủủaa loloạạii BBĐĐSS ccầầnn đđịnhịnh gigiáá B2B2:: SoSo ssáánhnh nhnhữữngng đđặặcc đđiiểểmm ccủủaa ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu vvàà −−ớớcc ll−−ợợngng ssựự khkháácc bibiệệtt trongtrong mmỗỗii yếuyếu ttốố soso ssáánhnh B3B3:X:Xáácc đđịnhịnh ssốố ll−−ợợngng đđiềuiều chchỉỉnhnh thuthuầầnn ccủủaa mmỗỗii BBĐĐSS soso ssáánhnh vvàà áápp dụngdụng chocho mmỗỗii đơđơnn vịvị gigiáá bbáánn vvàà gigiáá bbáánn ccủủaa ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh đểđể cócó đđ−−ợợcc khokhoảảngng gigiáá bbáánn hohoặặcc đơđơnn vịvị gigiáá bbáánn chocho BBĐĐSS mụcmục titiêêuu B4B4:: ThThựựcc hịhịêênn ssắắpp xếpxếp đđồồngng hhạạngng ccủủaa ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu B5B5:: ThThựựcc hịhịêênn ssựự hhòòaa hhợợpp ddããyy gigiáá trịtrị đđốốii vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu
12. 5.3.5.3. TrTrììnhnh ttựự đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh TTỷỷ llệệ đđiềuiều LL−−ợợngng đđiềuiều chchỉỉnhnh,, %% chchỉỉnhnh áápp dụngdụng chocho gigiáá BBĐĐSS 1.Gi1.Giáá bbáánn 100100 tr.tr.đđ 2.2. ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh vềvề +5%+5% +5+5 quyềnquyền BBĐĐSS GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 105105 tr.tr.đđ 3.3. ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh vềvề 2%2% 2,12,1 phph−−ơơngng ththứứcc thanhthanh totoáánn GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 102,9102,9
13. 5.3.5.3. TrTrììnhnh ttựự đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh TTỷỷ llệệ đđiềuiều LL−−ợợngng đđiềuiều chchỉỉnhnh,, %% chchỉỉnhnh áápp dụngdụng chocho gigiáá BBĐĐSS 4.4. ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh vềvề đđiềuiều +5%+5% +5,145+5,145 kikiệệnn bbáánn GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 108,045108,045 5.5. ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh vềvề ccáácc +0%+0% +0+0 chichi phíphí phphảảii ththựựcc hihiệệnn naynay sausau khikhi muamua 6.6.ĐĐiềuiều chchỉỉnhnh vềvề đđiềuiều +5%+5% +5,402+5,402 kikiệệnn thịthị trtr−−ờngờng GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 113,447113,447
14. 5.3.5.3. TrTrììnhnh ttựự đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh TTỷỷ llệệ đđiềuiều LL−−ợợngng đđiềuiều chchỉỉnhnh,, %% chchỉỉnhnh áápp dụngdụng chocho gigiáá BBĐĐSS 7.7. CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh khkháácc VềVề đđịaịa đđiiểểmm +3%+3% ++ 3,4033,403 VềVề tínhtính chấtchất vvậậtt lýlý 5%5% 5,6725,672 VềVề tínhtính chấtchất kinhkinh tếtế 5%5% 5,6725,672 VềVề ssửử dụngdụng +2%+2% +2,269+2,269 VềVề yếuyếu ttốố khkhôôngng +3%+3% +3,403+3,403 phphảảii llàà BBĐĐSS ChChỉỉ ssốố gigiáá trịtrị ccủủaa 111,178111,178 BBĐĐSS mụcmục titiêêuu
15. 66 NhNhữữngng hhạạnn chếchế ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp •• LLàà phph−−ơơngng phpháápp đơđơnn gigiảảnn nhnh−−ngng nhiềunhiều ccạạmm bbããyy,, nếunếu ngng−−ờiời đđịnhịnh gigiáá đđặặtt ququáá nhiềunhiều tintin tt−−ởởngng vvààoo ccáácc bbằằngng chchứứngng thịthị trtr−−ơơngng nhnh−−ngng đãđã ququêênn mấtmất nhnhữữngng bbằằngng chchứứngng đđóó đãđã phphảảnn áánhnh đđiềuiều ggìì đãđã xxẩẩyy rara trongtrong thịthị trtr−−ờngờng •• KhiKhi thịthị trtr−−ờngờng yếuyếu,, khkhôôngng đủđủ bbằằngng chchứứngng ththìì viviệệcc áápp dụngdụng phph−−ơơngng phpháápp nnààyy rấtrất hhạạnn chếchế •• PhPhâânn tíchtích soso ssáánhnh ccáácc BBĐĐSS llớớnn ttạạoo thuthu nhnhậậpp rấtrất khókhó •• KhiKhi ccáácc đđiềuiều kikiệệnn kinhkinh tếtế vvàà phpháápp lýlý thaythay đđổổii nhanhnhanh chóngchóng llààmm hhạạnn chếchế tínhtính ththựựcc tiễntiễn ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp •• ĐĐốốii vvớớii nhnhữữngng BBĐĐSS llầầnn đđầầuu đđ−−ợợcc đđổổii mmớớii trongtrong khukhu vvựựcc hohoặặcc nhnhữữngng BBĐĐSS chuychuyêênn ddùùngng cụcụ ththểể ssẽẽ khkhôôngng cócó ssốố liliệệuu đểđể soso ssáánhnh
16. 66 NhNhữữngng hhạạnn chếchế ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp •• ĐĐểể bbảảoo đđảảmm tínhtính ththựựcc tiễntiễn ccủủaa kếtkết luluậậnn ccầầnn ththậậnn trtrọọngng đđốốii vvớớii ngunguồồnn ggốốcc ssốố liliệệuu vvàà ccáácc đđặặcc đđiiểểmm ccủủaa ccơơ ssởở ddữữ liliệệuu •• NgNg−−ờiời đđịnhịnh gigiáá phphảảii xxáácc đđịnhịnh vvàà phphâânn tíchtích đđ−−ợợcc đđiiểểmm mmạạnh,nh, đđiiểểmm yếuyếu ccủủaa ssốố liliệệuu đãđã thuthu ththậậpp vvàà ssửử dụngdụng trongtrong phphâânn tíchtích soso ssáánhnh TấtTất ccảả nhnhữữngng yếuyếu ttốố vvàà quanquan đđiiểểmm phphùù hhợợpp phphảảii đđ−−ợợcc đđ−−aa rara trongtrong bbááoo ccááoo đđịnhịnh gigiáá MMặặcc ddùù ccầầnn phphảảii ccẩẩnn ththậậnn trongtrong viviệệcc ssửử dụngdụng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh vvàà thth−−ờngờng xuyxuyêênn thiếuthiếu vvắắngng nhnhữữngng bbằằngng chchứứngng soso ssáánhnh đđ−−ợợcc,, nhnh−−ngng đâđâyy llàà phph−−ơơngng phpháápp thth−−ờngờng xuyxuyêênn đđ−−ợợcc ssửử dụngdụng vvàà chocho kếtkết ququảả đáđángng tintin ccậậyy nếunếu ssửử dụngdụng nónó hhợợpp lýlý vvàà trongtrong nhnhữữngng hohoàànn ccảảnhnh phphùù hhợợpp
17. 7.7.ứứngng dụngdụng ccủủaa phph−−ơơngng phpháápp 7.17.1 PhPhâânn tíchtích ssốố liliệệuu theotheo ccặặpp vềvề nhnhàà ởở ddâânn cc−− đđịịnhnh llưượợngng VíVí dụdụ 1:1: CCầầnn đđịnhịnh gigiáá mmộộtt nhnhàà ởở 33 ttầầngng cócó ttổổngng didiệệnn tíchtích xxââyy ddựựngng llàà 150150 mm2 vvớớii 44 phphòòngng ngngủủ,, 11 phphòòngng bếpbếp vvàà 11 phphòòngng khkhááchch,, 33 nhnhàà vvệệ sinhsinh ởở 33 ttầầngng trtrêênn didiệệnn tíchtích đđấtất ssửử dụngdụng llàà 4545 mm2 ChấtChất ll−−ợợngng xxââyy ddựựngng ccủủaa ngngôôii nhnhàà ởở mmứứcc ttốốtt soso vvớớii ccáácc ngngôôii nhnhàà khkháácc trongtrong khukhu vvựựcc
18. BiBiểểuu 1:1: SSốố liliệệuu vềvề ccáácc BBĐĐSS cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc TTTT CCáácc yếuyếu ttốố SSSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 11 GiGiáá bbáánn,, tr.tr.đđ 13001300 14501450 12801280 16001600 15001500 22 DTDT xxââyy ddựựngng,, mm2 120120 150150 120120 155155 150150 33 DTDT đđấtất ssửử dụngdụng,, mm2 4040 4343 4040 4545 4545 44 SLSL nhnhàà vvệệ sinhsinh 22 22 33 44 33 55 SLSL phphòòngng khkhááchch,, bếpbếp TT−−ơơngng TTựự nhaunhau 66 SLSL phphòòngng ngngủủ 33 44 33 44 44 77 ThờiThời giangian bbáánn 66 ththáángng 33 TT 10T10T 22 TT 11 TT trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc
19. BiBiểểuu 1:1: SSốố liliệệuu vềvề ccáácc BBĐĐSS cócó ththểể soso ssáánhnh đđ−−ợợcc TTTT CCáácc yếuyếu ttốố SSSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 88 ĐĐiềuiều kikiệệnn bbáánn ThịThị ThịThị ThịThị ThịThị ngng−−ờiời trtr−−ờngờng trtr−−ờngờng trtr−−ờngờng trtr−−ờngờng nhnhàà 99 CCáácc quyềnquyền llợợii TQSHTQSH TQSHTQSH TQSHTQSH TQSHTQSH TQSHTQSH 1010 ĐĐiềuiều kikiệệnn thanhthanh ThanhThanh ChChậậmm ChChậậmm ThanhThanh ChChậậmm totoáánn totoáánn 11 33 totoáánn 66 ngayngay ththáángng ththáángng ngayngay ththáángng 1111 VịVị trítrí TT−−ơơngng TT−−ơơngng TT−−ơơngng TT−−ơơngng TT−−ơơngng ttựự ttựự ttựự ttựự ttựự nhaunhau nhaunhau nhaunhau nhaunhau nhaunhau
20. BiBiểểuu 2:2: QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 GiGiáá bbáánn,, tr.tr.đđ 13001300 14501450 12801280 16001600 15001500 CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh 1.1. CCáácc quyềnquyền llợợii TQSHTQSH TQSTQS TQSTQS TQSTQS TQSTQS TQSHTQSH HH HH HH HH GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13001300 14501450 12801280 16001600 15001500 2.2. ĐĐiềuiều kikiệệnn bbáánn ThịThị TTTT TTTT TTTT TTTT BBáánn trtr−−ờngờng chocho emem MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh 00 00 00 00 +80+80 tr.tr.đđ GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13001300 14501450 12801280 16001600 15801580
21. BiBiểểuu 2:2: QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 3.3.ĐĐKK thanhthanh TTTT TTTT 11 33 TTTT 66 totoáánn ngayngay ngayngay ththáángng ththáángng ngayngay ththáángng MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh 00 *0,2%*0,2% *0,4%*0,4% 00 *0,54*0,54%% =2,9=2,9 =15,36=15,36 =51,1=51,199 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13001300 1452,91452,9 1295,31295,3 16001600 1631,11631,1 66 22 4.Vị4.Vị trítrí TT−−ơơgg ttựự KhKhôôngng đđiềuiều chchỉỉnhnh GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13001300 1452,91452,9 1295,31295,3 16001600 1631,11631,1 66 22
22. BiBiểểuu 2:2: QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 5.5. ThờiThời giangian bbáánn 66 33ththáángng 1010 22 11 ththáángng trtr−−ớớcc ththáángng ththáángng ththáángng trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc trtr−−ớớcc MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh *3%*3% *1%=*1%= *5%=*5%= *0,5%*0,5% 00 =39=39 14,52914,529 64,76864,768 =8=8 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13391339 1467,41467,4 1360,11360,1 16081608 1631,1631, 2929 2828 192192 6.DT6.DT xxââyy ddựựngng,, 150150 120120 150150 120120 155155 150150 mm2 MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh +60+60 00 +60+60 1010 00 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 13991399 1467,41467,4 1420,11420,1 15911591 1631,1631, 2929 2828 192192
23. BiBiểểuu 2:2: QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 7.SL7.SL phphòòngng KhKhôôngng PhPhảảii đđiềuiều chchỉỉnhnh khkhááchch vvàà bếpbếp 8.8. NhNhàà vvệệ sinhsinh 33 22 22 33 44 33 MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh +7+7 +7+7 00 77 00 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 14061406 1474,1474, 1420,1420, 15911591 1632,11632,199 429429 128128 22 9.9. PhPhòòngng ngngủủ 44 33 44 33 44 44 MMứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh +10+10 00 +10+10 00 00 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnhnh 14161416 1474,1474, 1430,1430, 15911591 1632,11632,199 429429 128128 22
24. BiBiểểuu 2:2: QuQuáá trtrììnhnh đđiềuiều chchỉỉnhnh CCáácc đđiềuiều chchỉỉnhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 GiGiáá đđiềuiều Tr.Tr.đđ// 35,435,4 34,2834,28 35,7535,75 35,3535,35 36,2436,24 chchỉỉnh/mnh/m2đđấtất m2m2 99 33 55 88 TTổổngng mmứứcc đđiềuiều 116116 24,4224,42 150,1150,1 99 132,1132,1 chchỉỉnhnh thuthuầầnn 99 2828 9292 TTổổngng mmứứcc đđiềuiều 116116 24,4224,42 150,1150,1 2525 131,1131,1 chchỉỉnhnh 99 2828 9292 TrTrọọngng ssốố theotheo 33 55 11 44 22 ttổổngng mmứứcc đđiềuiều chchỉỉnhnh
25. HHòòaa hhợợpp ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị TTổổngng gigiáá trịtrị đãđã đđiềuiều chchỉỉnhnh theotheo đơđơnn vịvị ccủủaa ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh:: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+(35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+ (35,348x2)=(35,348x2)= 527,316527,316 tr.tr.đđ GiGiáá trịtrị đơđơnn vịvị ccủủaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu:: 527,316527,316 tr.tr.đđ/15=/15= 35,15435,154 tr.tr.đđ/m2/m2 GiGiáá trịtrị BBĐĐSS mụcmục titiêêuu 35,15435,154 tr.tr.đđ/m2/m2 x45x45 m2=1581,948m2=1581,948 tr.tr.đđ llààmm trtròònn ssốố llàà 15821582 tr.tr.đđ
26. 7.27.2 PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính bbằằngng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii VíVí dụ2dụ2 :: XXáácc đđịnhịnh gigiáá bbáánn ccăănn hhộộ 9090 mm2,, cócó ccáácc ththôôngng tintin ccủủaa ccáácc ccăănn hhộộ đãđã đđ−−ợợcc bbáánn trongtrong thờithời giangian ggầầnn đâđâyy ởở ccùùngng khukhu vvựựcc nhnh−− sausau::
27. 7.27.2 PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính bbằằngng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii BiBiểểuu 3:3: CCáácc ththôôngng tintin ccủủaa BBĐĐSS soso ssáánhnh CCáácc yếuyếu ttốố SSSS BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 GiGiáá bbáánn,, tr.tr.đđ 550550 800800 515515 490490 530530 DTDT ssàànn,, mm2 9090 8080 105105 7575 6565 7979 GiGiáá bbáán/mn/m2 ssàànn 6,8756,875 7,627,62 6,866,86 7,547,54 6,716,71 1.C1.Cáácc quyềnquyền TQSTQS TQSHTQSH TQSHTQSH TQSHTQSH TQSTQS TQSTQS BBĐĐSS HH HH HH 2.2. ChấtChất ll−−ợợngng TBTB TTốốtt TT−−ơơngng TT−−ơơngng TTốốtt KémKém XDXD hhơơnn ttựự ttựự hhơơnn hhơơnn 3.3. ĐĐịaịa đđiiểểmm TTốốtt TT−−ơơngng TTốốtt KémKém TT−−ơơnn TT−−ơơnn ttựự hhơơnn hhơơnn gg ttựự gg ttựự
28. 7.27.2 PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính bbằằngng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii CCáácc yếuyếu ttốố SSSS BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 4.4. CCáácc dịchdịch vụvụ TTốốtt TTốốtt TT−−ơơngng TT−−ơơngng TT−−ơơngng TT−−ơơngng hhơơnn ttựự ttựự ttựự ttựự 5.5. NNơơii ggửửii xexe TTốốtt KémKém TTốốtt TT−−ơơngng TTốốtt TT−−ơơngng hhơơnn hhơơnn ttựự hhơơnn ttựự SoSo ssáánhnh chungchung TTốốtt TTốốtt KémKém TTốốtt KémKém hhơơnn hhơơnn hhơơnn hhơơnn hhơơnn
29. 7.27.2 PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính bbằằngng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii •• TiếnTiến hhàànhnh soso ssáánhnh từngtừng ccặặpp gigiữữaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu vvớớii BBĐĐSS soso ssáánhnh,, chchỉỉ rara mmứứcc độđộ ttốốtt hhơơnn,, tt−−ơơngng ttựự,, kémkém hhơơnn •• BBĐĐSS SS1SS1 cócó gigiáá/m/m2 ssàànn llàà 6,8756,875 tr.tr.đđ KhiKhi soso ssáánhnh vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu,, SS1SS1 cócó chấtchất ll−−ợợngng xxââyy ddựựngng ttốốtt hhơơnn,, dịchdịch vụvụ nhnh−− thangthang mmááyy,, đđiiệệnn,, cấpcấp thothoáátt mm−−ớớcc ttốốtt hhơơnn,, đđịaịa đđiiểểmm tt−−ơơngng ttựự,, nnơơii ggửửii xexe kémkém hhơơnn SoSo ssáánhnh chungchung llàà cócó mmứứcc đáđápp ứứngng ttốốtt hhơơnn BBĐĐSS mụcmục titiêêuu,, gigiáá BBĐĐSS mụcmục titiêêuu ssẽẽ thấpthấp hhơơnn 6,8756,875 tr.tr.đđ/m2/m2 •• SoSo ssáánhnh tt−−ơơngng ttựự gigiữữaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu vvớớii ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh khkháácc,, ssẽẽ rrúútt rara kếtkết luluậậnn nhnh−− trongtrong bibiểểuu •• ThThựựcc hihiệệnn ssắắpp xếpxếp đđồồngng hhạạngng tt−−ơơngng đđốốii ccủủaa ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh soso vvớớii BBĐĐSS mụcmục titiêêuu
30. 7.27.2 PhPhâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính bbằằngng phph−−ơơngng phpháápp soso ssáánhnh tt−−ơơngng đđốốii BiBiểểuu 4:4: ChuChuỗỗii ssắắpp xếpxếp đđồồngng hhạạngng CCáácc soso ssáánhnh GiGiáá/m2/m2 ssàànn,, tr.tr.đđ SoSo ssáánhnh chungchung BBĐĐSS SSSS 22 7,677,67 TTốốtt hhơơnn BBĐĐSS SSSS 44 7,547,54 TTốốtt hhơơnn BBĐĐSS SS1SS1 6,8756,875 TTốốtt hhơơnn BBĐĐSS mụcmục titiêêuu BBĐĐSS SSSS 33 6,866,86 KémKém hhơơnn BBĐĐSS SSSS 55 6,716,71 KémKém hhơơnn GiGiáá BBĐĐSS mụcmục titiêêuu =6,87=6,87 tr.tr.đđ/m2/m2 x90x90 LLààmm trtròònn ssốố llàà m2m2 == 618,3618,3 tr.tr.đđ 618618 tritriệệuu đđồồngng
31. 7.37.3 KếtKết hhợợpp gigiữữaa phphâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính vvàà phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng •• TrongTrong víví dụdụ 11 cócó mmộộtt ssốố khkháácc bibiệệtt vềvề chấtchất ll−−ợợngng gigiữữaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu vvàà ccáácc BBĐĐSS soso ssáánhnh đđ−−ợợcc chocho trongtrong bibiểểuu sausau ởở đâđâyy cócó ththểể kýký hihiệệuu ttốốtt hhơơnn llàà dấudấu +;+; kémkém hhơơnn llàà dấudấu –– vvàà tt−−ơơngng đđ−−ơơngng llàà dấudấu ==
32. 7.37.3 KếtKết hhợợpp gigiữữaa phphâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính vvàà phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng BiBiểểuu 5:5: CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh đđịnhịnh tínhtính CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnh/m2nh/m2 35,435,4 34,2834,28 35,7535,75 35,3535,35 36,2436,24 đđấtất,, tr.tr.đđ 99 33 55 88 ChấtChất ll−−ợợngng XDXD TTốốtt TTốốtt TrungTrung TTốốtt TTốốtt TTốốtt bbììnhnh ChiềuChiều caocao trtrầần,mn,m 3,83,8 3,63,6 3,43,4 44 3,83,8 3,83,8 ChếChế độđộ bbảảoo dd−−ỡỡngng TBTB TBTB TBTB TBTB KémKém TTốốtt TuTuổổii ccôôngng trtrììnhnh,, 1010 1212 1313 1010 1111 99 nnăămm
33. 7.37.3 KếtKết hhợợpp gigiữữaa phphâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính vvàà phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng BiBiểểuu 6:6: KếtKết ququảả đđiềuiều chchỉỉnhnh đđịnhịnh tínhtính CCáácc yếuyếu ttốố soso ssáánhnh BBĐĐSS SS1SS1 SS2SS2 SS3SS3 SS4SS4 SS5SS5 GiGiáá đđiềuiều chchỉỉnh/m2nh/m2 35,435,4 34,2834,28 35,7535,75 35,3535,35 36,2436,24 99 33 55 88 1.1. ChấtChất ll−−ợợngng XDXD == == == == 2.2. ChềuChều caocao trtrầầnn ++ == == 3.3. BBảảoo dd−−ỡỡngng == == == ++ 4.4. TuTuổổii CT,CT, nnăămm 1010 == ++ ĐĐáánhnh gigiáá chungchung ++ ++++
34. 7.37.3 KếtKết hhợợpp gigiữữaa phphâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính vvàà phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng BiBiểểuu 7:Kết7:Kết ququảả xếpxếp đđồồngng hhạạngng CCáácc soso ssáánhnh GiGiáá/m2/m2 đđấtất,, tr.tr.đđ ĐĐáánhnh gigiáá chungchung BBĐĐSS SSSS 55 35,4>35,4 KémKém hhơơnn BBĐĐSS SSSS 44 >35,355>35,355 KémKém hhơơnn BBĐĐSS SSSS 22 >34,289>34,289 KémKém hhơơnn
35. 7.37.3 KếtKết hhợợpp gigiữữaa phphâânn tíchtích đđịnhịnh tínhtính vvàà phphâânn tíchtích đđịnhịnh ll−−ợợngng •• GiGiáá BBĐĐSS mụcmục titiêêuu nnằằmm trongtrong khokhoảảngng từtừ 35,435,4 tritriệệuu đđ đđếnến 35,75335,753 tr.tr.đđ •• CCăănn ccứứ vvààoo đáđánhnh gigiáá chungchung chocho thấythấy BBĐĐSS SSSS 33 tt−−ơơngng ttựự BBĐĐSS mụcmục titiêêuu nhấtnhất,, nnêênn gigiáá ccủủaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu ssẽẽ ggầầnn vvớớii gigiáá ccủủaa SS3SS3 hhơơnn •• GiGiáá BBĐĐSS mụcmục titiêêuu llàà:: 35,635,6 tr.tr.đđ/m2/m2 xx 45m2=45m2= 16021602 tr.tr.đđ llààmm trtròònn llàà 16001600 tr.tr.đđ
36. 7.47.4 HHòòaa hhợợpp ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị •• ĐĐââyy llàà giaigiai đđọọanan cucuốốii ccùùngng trongtrong ququáá trtrììnhnh phphâânn tíchtích gigiáá trịtrị từtừ 22 hayhay nhiềunhiều BBĐĐSS soso ssáánhnh đãđã đđ−−ợợcc rrúútt rara từtừ ssốố liliệệuu thịthị trtr−−ờngờng •• KhiKhi ththựựcc hihiệệnn hohoàà hhợợpp ngng−−ờiời đđịnhịnh gigiáá ccầầnn:: TómTóm ttắắtt vvàà xemxem xétxét llạạii ccáácc ssốố liliệệuu vvàà phphâânn tíchtích đãđã llààmm PhPhâânn tíchtích đđiiểểmm mmạạnh,nh, đđiiểểmm yếuyếu ccủủaa mmỗỗii chchỉỉ ssốố gigiáá,, kikiểểmm tratra tínhtính ththựựcc tiễntiễn,, hhợợpp lýlý ccủủaa ssốố liliệệuu thịthị trtr−−ờngờng vvàà ccủủaa ccáácc kkỹỹ thuthuậậtt phphâânn tíchtích đãđã áápp dụngdụng SSửử dụngdụng ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị đểđể quyếtquyết đđịnhịnh khokhoảảngng gigiáá trịtrị hohoặặcc gigiáá trịtrị cụcụ ththểể ccủủaa BBĐĐSS mụcmục titiêêuu ((đđiiểểmm −−ớớcc ll−−ợợngng).).
37. 7.47.4 HHòòaa hhợợpp ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị •• SSựự hhòòaa hhợợpp ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị baobao ggồồmm 22 mmứứcc độđộ phphâânn tíchtích:: (1) Rút ra chỉ số giá trị từ giá của các BĐS so sánh đã đ−ợc điều chỉnh- áp dụng điều chỉnh định l−ợng và định tính (2) Rút ra giá trị từ 2 hay nhiều chỉ số giá đ−ợc thực hiện ở những đơn vị so sánh khác nhau •• SSựự hhòòaa hhợợpp cũngcũng đđ−−ợợcc ththựựcc hihiệệnn đđốốii vvớớii ccáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị đđ−−ợợcc rrúútt rara từtừ 22 hayhay nhiềunhiều phph−−ơơngng phpháápp đđịnhịnh gigiáá •• LL−−uu ý:ý: - GiGiáá trịtrị đđ−−ợợcc kếtkết luluậậnn phphảảii phphùù hhợợpp vvớớii mụcmục đđíchích đđịnhịnh gigiáá CCáácc chchỉỉ ssốố gigiáá trịtrị rrúútt rara từtừ ccáácc phph−−ơơngng phpháápp khkháácc nhaunhau phphùù hhợợpp vvớớii gigiáá trịtrị BBĐĐSS mụcmục titiêêuu