›
›

Bài giảng Thị trường bất động sản - Phạm Lan Hương

ppt 51 trang hapham 1070
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Thị trường bất động sản - Phạm Lan Hương", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptbai_giang_thi_truong_bat_dong_san_pham_lan_huong.ppt

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Phạm Lan Hương

  1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Th.s Phạm Lan Hương TBM Kinh tế và Quản lý địa chính ĐH Kinh tế quốc dân
  2. Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1 Khái niệm và phân loại: 1.1.1 Khái niệm - Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm: + Đất đai + Nhà ở + Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản do pháp luật quy định
  3. 1.1.1 Khái niệm • Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình • Bất động sản và động sản • Quan niệm về bất động sản trên thế giới • Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS: ➢ Là yếu tố vật chất có ích cho con người ➢ Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu ➢ Có thể đo lường được ➢ Không thể di dời được ➢ Tồn tại lâu dài
  4. 1.1.2 Phân loại  Phân loại theo cấu thành (Luật) ✓ Đất đai ✓ Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản) ✓ Tài sản khác gắn với đất đai ✓ Tài sản khác do pháp luật quy định  Phân loại theo mục đích sử dụng ✓ Để ở ✓ TM và VP ✓ Công nghiệp ✓ Chuyên biệt
  5. 1.1.2 Phân loại • Phân loại theo cấp công trình ✓ Nhà ở : cấp 1 → 4 ✓ Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3 ✓ Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng ✓ Văn phòng: Hạng A → D .
  6. 1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS 1.2.1 Tính cố định về vị trí • Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời • Biểu hiện: ✓ Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời: o Khoảng cách đến trung tâm o Khả năng tiếp cận ✓ Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực: o Tự nhiên o Kinh tế o Xã hội o Môi trường
  7. 1.2.1 Tính cố định về vị trí • Vấn đề đặt ra ✓ Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố ✓ Phát triển các yếu tố ✓ Cải thiện các yếu tố không thay đổi được
  8. 1.2.2 Tính lâu bền • Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn • Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài ✓ Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công ✓ Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác • Vấn đề đặt ra: ✓ Khi đầu tư ✓ Khi định giá ✓ Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần ✓ Lâu bền: dự tính tầm xa
  9. 1.2.3 Tính dị biệt • Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời • Biểu hiện: Khác lô đất ✓ Khác kết cấu, kiến trúc ✓ Khác hướng ✓ Khác cảnh quan và ngoại cảnh • Vấn đề đặt ra: ✓ Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS ✓ Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt ✓ Không so sánh dập khuôn ✓ Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc
  10. 1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau • Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời • Biểu hiện: ✓ Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS ✓ Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS • Vấn đề đặt ra: ✓ Khi đầu tư BĐS ✓ Khi định giá BĐS ✓ Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích
  11. 1.2.5 Tính khan hiếm • Nguyên nhân: ✓ Bị giới hạn bởi diện tích bề mặt ✓ Vị trí cố định • Biểu hiện: ✓ Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối ✓ Đầu cơ BĐS • Vấn đề đặt ra: ✓ QLNN đối với thị trường ✓ Chính sách chống đầu cơ
  12. 1.2.6 Có giá trị lớn • Nguyên nhân: ✓ Giá trị đất đai cao ✓ Chi phí đầu tư xây dựng lớn • Biểu hiện: ✓ Khả năng sinh lời cao ✓ Tạo vốn mới • Vấn đề đặt ra: ✓ Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn ✓ Khả năng tái tạo vốn ✓ Phát sinh quan hệ vay vốn
  13. 1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước • Nguyên nhân: ✓ Tài sản quan trọng của quốc gia • Biểu hiện: ✓ Chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS ✓ Đất đai thuộc sở hữu nhà nước • Vấn đề đặt ra: ✓ Đăng ký đất, nhà ở ✓ Đăng ký giao dịch BĐS
  14. 2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 2.1 Khái niệm và phân loại 2.1.1 Khái niệm • Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS • Quan hệ hàng hóa – tiền tệ: ✓ Mua - bán ✓ Thuê – cho thuê ✓ Cầm cố, thế chấp → Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định
  15. 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS  Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi ✓ Mua – bán ✓ Thuê – cho thuê ✓ Thị trường thế chấp BĐS ✓ Thị trường bảo hiểm
  16.  2.1.2Phân loạiPhân dựa loạitrên hàng thị hóa trường BĐS ✓ Thị trường đất đai ✓ Thị trường nhà ở ✓ Thị trường BĐS TMDV ✓ Thị trường BĐS VPCS ✓ Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường ✓ Thị trường đất đai ✓ Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê ✓ Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS
  17. 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS  Phân loại mức độ kiểm soát thị trường ✓ Thị trường chính quy o Lợi ích o Bất lợi ✓ Thị trường phi chính quy o Lợi ích o Bất lợi
  18. 2.2 Vai trò của thị trường BĐS  Thúc đẩy sản xuất phát triển  Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển  Tăng thu ngân sách  Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước  Góp phần ổn định xã hội  Nâng cao đời sống nhân dân  Đổi mới chính sách, pháp luật
  19. 2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS 2.2.1 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch • Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS • Biểu hiện: ✓ Địa điểm giao dịch có thể khác địa điểm của hàng hóa ✓ Chợ giao dịch “ảo” ✓ 3 khâu giao dịch cơ bản →Vấn đề đặt ra: • Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý • Quan hệ giao dịch kéo dài • Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu
  20. 2.2.2 Tính vùng, khu vực  Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS • Biểu hiện: ✓ Hàng loạt thị trường nhỏ ✓ Mang tính địa phương →Vấn đề đặt ra: ✓ Quan hệ cung cầu – giá cả mang tính địa phương
  21. 2.2.3 Tính không hoàn hảo  Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ, rộng rãi  Biểu hiện: ✓ Tiêu chí đánh giá không chính xác ✓ Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh ✓ Số lượng người tham gia cung cầu ít → Vấn đề đặt ra: ✓ Giá sản phẩm đơn chiếc ✓ Lợi thế độc quyền bán ✓ Sốt giá
  22. 2.2.4 Tính khó thâm nhập, khó rút lui  Nguyên nhân: hàng hóa không được bày bán, thiếu thông tin  Biểu hiện: ✓ Người mua – bán ít quen thuộc, ít kinh nghiệm → Vấn đề đặt ra: ✓ Cần người môi giới, tư vấn ✓ Cơ hội tham gia của các tổ chức tín dụng
  23. 2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc sự kiểm soát của nhà nước  Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS  Biểu hiện: ✓ Nhà nước quản lý mọi BĐS ✓ Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch → Vấn đề đặt ra: ✓ Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS ✓ Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức ✓ Chính sách đối với thị trường BĐS
  24. 2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS  Chủ thể thị trường ✓ Chủ thể tham gia vào cung ✓ Chủ thể tham gia vào cầu ✓ Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu  Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS ✓ Các tổ chức thông tin ✓ Các tổ chức tư vấn ✓ Các tổ chức môi giới ✓ Các tổ chức đánh giá ✓ Tổ chức phát triển quỹ đất
  25. 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS  Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS ✓ Các tổ chức tín dụng ✓ Ngân hàng  Cơ quan QLNN về thị trường BĐS ✓ Ngành Xây dựng ✓ Ngành Địa chính
  26. 2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường  Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai  Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS  Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển  Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính – chứng khoán hóa. Liên thông TTBĐS&TT tài chính – tiền tệ  Giai đoạn phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường
  27. Chương 2. CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu BĐS 1.1 Khái niệm cầu BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường • Điều kiện xuất hiện cầu: ✓ Có nhu cầu ✓ Có nguồn lực tài chính ✓ Có thị trường hoạt động
  28. 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS 1.2 Đặc điểm của cầu BĐS • Không phân chia • Không thường xuyên • Đa dạng và có tính khuôn mẫu • Mối quan hệ nhạy cảm với cung • Ít co giãn so với giá cả
  29. 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS 1.3 Phân loại cầu BĐS: theo mục tiêu đầu tư • Cầu BĐS cho tiêu dùng • Cầu BĐS cho sản xuất, kinh doanh • Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng tương lai
  30. 2. Dự báo cầu BĐS 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số • Quy mô dân số ✓ Đất nông nghiệp ✓ Đất khác • Kết cấu dân số ✓ Gia đình hạt nhân ✓ Tuổi ✓ Tập quán của các nhóm dân cư
  31. 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.2 Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất • Tính chất sản xuất ✓ Sản xuất tự túc, tự cấp ✓ Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa • Mục đích sử dụng đất ✓ Đất nông nghiệp ✓ Đất công nghiệp, TMDV, ở
  32. 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.3 Việc làm, thu nhập • Việc làm • Thu nhập 2.1.4 Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai 2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế 2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch 2.1.7 Mốt, thị hiếu 2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng 2.1.9 Chính sách của chính phủ
  33. 2.2 Độ co giãn của cầu BĐS 2.2 Khái niệm độ co giãn D % D = i EY % Yi D : EY : Hệ số co giãn của cầu BĐS với biến số Y : Tỷ lệ % mức thay đổi về BĐS khi biến số Y % Di thay đổi % : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y Yi
  34. 2.2 Độ co giãn của cầu theo giá • Các nhân tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu theo giá ✓ Sự sẵn có của BĐS thay thế ✓ Tỷ lệ thu nhập chi tiêu cho BĐS ✓ Khoảng thời gian khi giá BĐS thay đổi ✓ Xuất hiện đường cầu dạng đặc biệt: giá tăng – cầu tăng: lạm phát, đầu cơ, thể hiện đẳng cấp
  35. 2.3 Độ co giãn của cầu theo thu nhập • Thu nhập thấp • Thu nhập trung bình • Thu nhập cao 2.4 Độ co giãn của cầu theo quy mô hộ gia đình • Gia đình độc thân hoặc có con nhỏ • Quy mô và kết cấu gia đình thay đổi • Tăng quy mô nhưng kết cấu không đổi
  36. 3. Dự báo cầu bất động sản • Cầu về đất đai cho sản xuất – không phải là thị trường • Dự báo cầu nhà ở: biến số:  Dân số  Nghề nghiệp và thu nhập  Bất động sản thay thế  Chính sách của nhà nước 
  37. 3. Dự báo cầu bất động sản • Dự báo cầu bất động sản dịch vụ: biến số  Dân số  Thu nhập và cơ cấu tiêu dùng  Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại  Giao thông và khả năng tiếp cận  Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế • Dự báo cầu bất động sản văn phòng công sở:  Sự gia tăng cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội  Sự gia tăng số người làm việc hành chính, văn phòng  Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng  Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại  Hạ tầng và sự phát triển hệ thống dịch vụ
  38. 3. Dự báo cầu bất động sản • Dự báo cầu bất động sản công nghiệp: biến số  Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp  Chính sách chuyển đổi các cơ sở công nghiệp cũ  Hạ tầng  Chính sách đầu tư, giá thuê đất  Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài
  39. Chương 3. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.1 Khái niệm cung BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định • Điều kiện xuất hiện cung: ✓ BĐS phải là hàng hóa ✓ Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường ✓ Có sự phù hợp về giá cả ✓ Có thị trường hoạt động
  40. 1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.2 Các nguồn cung BĐS • Nhà nước • Nguồn cung chính thức từ các tổ chức, cá nhân • Nguồn cung phi chính thức
  41. 2. Dự báo cung BĐS 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS 2.1.1 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng 2.1.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất 2.1.3 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS 2.1.4 Chính sách và pháp luật của nhà nước 2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ
  42. 2. Dự báo cung BĐS 2.2 Độ co giãn của đường cung bất động sản Khái niệm độ co giãn cung S % S = i EY % Yi S EY : Hệ số co giãn của cung BĐS với biến số Y % S: iTỷ lệ % mức thay đổi về cung BĐS khi biến số Y thay đổi : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y % Yi
  43. 2.2 Độ co giãn của đường cung bất động sản  Độ co giãn cung bất động sản trong ngắn hạn  Độ co giãn cung bất động sản trong trung hạn  Độ co giãn cung bất động sản trong dài hạn  Độ trễ của cung bất động sản so với giá cà
  44. 2.3 Dự báo cung bất động sản  Cung bất động sản trong ngắn hạn  Cung bất động sản trong trung hạn  Cung bất động sản trong dài hạn  Độ trễ của cung bất động sản so với giá cả  Cung bất động sản bán và thuê
  45. Chương 4. Quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản 1. Quan hệ cung cầu bất động sản 1.1 Cân bằng ngắn hạn: không bền vững, cung không co giãn 1.2 Cân bằng dài hạn: cân bằng bền vững, cung co giãn hơn cung ngắn hạn
  46. 2. Sự hình thành giá cả bất động sản 2.1 Bản chất của giá trị và giá cả - Quan niệm cổ điển: lợi ích mang lại cho con người khi tiêu dùng hàng hóa Giá trị bất động sản = giá trị đất+ giá trị công trình trên đất + Giá trị đất: lao động kết tinh vào đất đai – tính theo giá trị đất nông nghiệp + Giá trị công trình trên đất: chi phí kết tinh vào công trình
  47. 2.1 Bản chất của giá trị và giá cả - Quan niệm hiện đại: giá trị thực thể hiện thông qua giá cả - lợi ích và thu nhập từ bất động sản Giá cả bất động sản = biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản
  48. 2.2 Các yếu tố cấu thành giá cả hàng hóa bất động sản 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản - Nhóm yếu tố cấu thành giá trị + Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng + Lợi thế về vị trí + Mức sinh lợi và triển vọng của bất động sản + Mức sinh lợi và triển vọng của ngành sử dụng bất động sản
  49. 2.2.1 Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản - Nhóm yếu tố tự thân bất động sản + Yếu tố vật lý + Yếu tố pháp lý + Đặc tính của bất động sản: di tích lịch sử, danh tiếng .
  50. 2.2.3 Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường - Mối quan hệ cung cầu - Tính chất cạnh tranh của thị trường 2.2.3 Yếu tố mang tính chất tâm lý - Quan niệm kiêng kị, hướng nhà - Quan điểm đặc tính cá nhân - Đẳng cấp xã hội - Tâm lý đám đông
  51. 2.3 Các loại giá cả bất động sản - Giá mua bán - Giá thuê - Giá cầm cố, thế chấp - Giá bảo hiểm - Giá hạch toán