›
›

Bài giảng Chuyên đề Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

ppt 100 trang hapham 2140
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Chuyên đề Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptbai_giang_chuyen_de_dinh_gia_bat_dong_san_pham_van_binh.ppt

Nội dung text: Bài giảng Chuyên đề Định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

  1. 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYÊN ĐỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM VĂN BÌNH PHÓ TRƯỞNG KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP PHÓ TRƯỞNG BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ
  2. 2 CÁC THƯƠNG VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Định giá một mảnh đất trống II. Định giá công trình xây dựng III. Định giá bất động sản (gồm cả công trình xd&đất)
  3. 3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CƠ BẢN Lîi nhuËn So s¸nh Ph¬ng ph¸p ThÆng d Thu nhËp Chi phÝ
  4. 4 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Cơ sở lý luận ➢ Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”. ➢ Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối ? liên hệ với nhau. Giá: 5 tỷ đồng
  5. 5 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) 1.2 Các trường hợp áp dụng ➢ Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; ➢ Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS
  6. 6 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP)
  7. 7 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: ➢ Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng ➢ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. ➢ Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác ➢ Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. ➢ Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện. ➢ Qui hoạch
  8. 8 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH (TIẾP) Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3. Phân tích và điều chỉnh: ❖ Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá ❖ điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
  9. 9 Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
  10. 10 BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng: Th«ng sè so s¸nh So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i trêng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· héi -2% 3% 0% 4% -1%
  11. 11 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1 (TIẾP) Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: ChØ tiªu So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 DiÖn tÝch (m2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326
  12. 12 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ❑ Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh: ChØ tiªu So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 DiÖn tÝch (m2) 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 §¬n gi¸ 1 m2 15 14 15,5 14,5 15,6 (triÖu ®ång)
  13. 13 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ❑Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: Th«ng sè so s¸nh So s¸nh 1 So s¸nh So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 2 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% Lîi thÕ giao th«ng 0% 5% -1% 0% -1% Lîi thÕ kinh doanh -2% 3% 0% 4% -1% Tæng møc ®iÒu 0% 10% -2% 4% -1% chØnh
  14. 14 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ❑Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh: 15 triệu x 100% = 15 triệu ❑Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh: 14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu ❑Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh: 15,5 triệu x (100%-2%) = 15,19 triệu ❑Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh: 14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu ❑Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh: 15,6 triệu x (100%-1%) = 15,444 triệu
  15. 15 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ❑Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu: ✓Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên. Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 ✓Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2 ❑Kết luận: oVậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 . oTổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu
  16. Định giá nhà ở (cả đất&công trình 16 xây dựng) VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
  17. 17 BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 2 ƯỚC TÍNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA BIỆT THỰ SAO MAI VỚI CÁC THÔNG TIN SAU: - BIỆT THỰ SAO MAI ĐƯỢC XÂY DỰNG TRÊN DIỆN TÍCH ĐẤT 400 M2, HỢP PHÁP VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS. - BIỆT THỰ A NẰM BÊN CẠNH BIỆT THỰ SAO MAI, GIỐNG BIỆT THỰ SAO MAI VỀ NHIỀU MẶT, VỪA BỊ TOÀ ÁN PHÁT MÃI VỚI SỐ TIỀN LÀ 4.200.000.000Đ. - BIỆT THỰ B TRÊN CÙNG MẶT ĐƯỜNG VỚI BIỆT THỰ SAO MAI NHƯNG CÓ THÊM PHẦN SÂN VƯỜN TRỊ GIÁ 400.000.000Đ, HỢP PHÁP VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS, VỪA ĐƯỢC BÁN VỚI ĐIỀU KIỆN: TRẢ LÀM 5 ĐỢT, MỖI ĐỢT CÁCH NHAU 1 NĂM. TRONG ĐÓ, TRẢ NGAY LẦN ĐẦU 3.000.000.000Đ, ĐỢT HAI 2.650.000.000Đ, ĐỢT BA 2.280.000.000Đ, ĐỢT BỐN 1.889.568.000Đ, ĐỢT CUỐI 1.693.897.930Đ. - BIỆT THỰ C CÓ DIỆN TÍCH VÀ VỊ TRÍ TƯƠNG TỰ BIỆT THỰ SAO MAI, NHƯNG NỘI THẤT KÉM HƠN 200.000.000Đ, KHÔNG CÓ GIẤY TỜ HỢP LỆ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, KHÔNG CÓ TRANH CHẤP, SỬ
  18. 18 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 2 (TIẾP) - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2. + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
  19. 19 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ a. Xét Biệt thự A: loại, không dùng làm cơ sở so sánh. b. Xét Biệt thự B: - Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: 3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8trđ x (1 + 0,07)-2] + [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 + 0,09)-4] = 3.000trđ + 2.500trđ + 2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ. - Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M. 10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ = 9.800.000.000 đ
  20. 20 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) c. Xét Biệt thự C: - Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200m2 x 10.000.000đ/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x 10.000.000đ/m2 x 100% = 3.000.000.000đ - Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 5.600.000.000 đ + 3.000.000.000 đ = 8.600.000.000 đ. - Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với biệt thự Sao Mai 8.600.000.000 đ + 200.000.000 đ = 8.800.000.000 đ. d. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 9.800.000.000 đ và biệt thự C: 8.800.000.000 đ mức độ chênh lệch là 1.000.000.000đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự cần thẩm định giá khoảng 9.300.000.000 đ.
  21. 21 Định giá công trình xây dựng VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
  22. 22 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 3 Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. - BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng là chung cư 5 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đư vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được bán với giá 189 tr.đồng. - BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự BĐS 4, được bán với giá 525 triệu đồng.
  23. 23 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ➢Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m2: - ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m2 là 672/84= 8 trđ/m2 - Tương tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m2
  24. 24 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) ➢ Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh: - BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3 - BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư - BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư - BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư ➢ So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau: - BĐS2/BĐS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24% - BĐS4/BĐS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60% Vậy có thể ước tính giá bán căn hộ chung cư ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt. Từ đó đơn giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1: Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triệu đồng
  25. 25 1.4 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP - ưu điểm: ➢ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; ➢ Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận; ➢ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác - Nhược điểm: ➢ Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá. ➢ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. ➢ Chứa đựng yếu tố chủ quan
  26. 26 2. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 2.1 Cơ sở lý luận 2.2 Các trường hợp áp dụng 2.3 Các bước tiến hành 2.4 Các dạng định giá 2.5 ưu, nhược điểm
  27. 27 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ➢Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: ➢Phương pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
  28. 28 2.2 CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG ➢ ÁP DỤNG CHO ĐỊNH GIÁ TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ ĐỂ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ. ➢ ĐỊNH GIÁ NHỮNG BĐS MÀ CÓ THỂ DỰ TÍNH ĐƯỢC THU NHẬP RÒNG CÁC NĂM TƯƠNG LAI.
  29. 29 2.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm của BĐS. Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán. Bước 5: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.
  30. 30 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP 2.4.1 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức : A V = i Trong đó: - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)
  31. 31 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP (TIẾP) 2.4.2 Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn - Thu nhập không bằng nhau: n A T V = t +  (1+ i )t (1+ i ) n Trong đó: 1 + V: giá trị của BĐS + At: thu nhập ròng năm t + T: giá trị thanh lý năm n + t: năm thư t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
  32. 32 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP (TIẾP) 2.4.2 Đối với bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn (tiếp) - Thu nhập bằng nhau: 1−(1+i)−n T V = A + i (1+i)n - Thu nhập n năm đầu không bằng nhau, từ n+1 trở đi bằng nhau: n −(m−n) At 1− (1+ i) T V =  t +A n + m t=1 (1+ i) i(1+ i) (1+ i)
  33. 33 B./Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
  34. 34 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 4 (ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC) Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa. Qua khảo sát, nhà định giá thu được các số liệu về thu nhập và chi phí của thửa đất đó như sau: ChØ tiªu §¬n vÞ tÝnh N¨m 2005 N¨m 2006 N¨m 2007 Tæng s¶n lîng lóa/n¨m Kg 15.000 20.000 12.000 Gi¸ b¸n b×nh qu©n §ång/kg 2.500 2.500 2.700 Gi¸ thµnh §ång/kg 1.150 1.100 1.250 L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm % 9,5 10,0 10,5 kú h¹n 1 n¨m
  35. 35 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ ChØ tiªu §¬n vÞ tÝnh N¨m 2005 N¨m 2006 N¨m 2007 Tæng s¶n lîng lóa/n¨m Kg 15.000 20.000 12.000 Gi¸ b¸n b×nh qu©n §ång/kg 2.500 2.500 2.700 Tæng thu nhËp §ång Gi¸ thµnh §ång/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phÝ s¶n xuÊt §ång L·i suÊt tiÒn göi tiÕt % 9,5 10,0 10,5 kiÖm kú h¹n 1 n¨m
  36. 36 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) - Tổng thu nhập của 3 năm: 37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 đ/ha - Tổng chi phí sản xuất 3 năm: 17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 đ/ha - Thu nhập ròng bình quân một năm: (119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 đ/ha - Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5% - Giá thửa đất trên là: 21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đ/ha (hay= 26.000 đ/m2)
  37. 37 Định giá nhà ở, công trình xây dựng VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
  38. 38 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 5 Định giá tháp đôi VINCOM phục vụ công tác cổ phần hóa, biết: - Mảnh đất tọa lạc là đất thuê 50 năm, triển khai dự án 2 năm; - Diện tích mỗi sàn của 1 tháp là: 2.500m2 (tỷ lệ thuê 80%); - Mỗi tòa tháp cao 22 tầng; - Một tòa tháp cho BIDV thuê với đơn giá thuần: 2 tr/m2/năm; Một tòa tháp cho thuê thương mại, đơn giá thuần: 2,5tr/m2/năm; - Tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng là 12%/năm, lãi suất ngân hàng là 10%.
  39. 39 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Số m2 thương phẩm: 2.500m2 x 80% x 22tầng x 2 tòa = 88.000m2 - Xác định đơn giá cho thuê: 2,5tr/m2 - Xác định thời hạn cho thuê: 50 năm – 2 năm = 48 năm - Xác định thu thuần hàng năm: 88.000m2 x 2,5tr/m2 = 220.000 triệu - Xác định tỷ lệ chiết khấu: 12%
  40. 40 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - ÁP DỤNG CÔNG THỨC: 1− (1+ i)−n T V = A + i (1+ i)n 1− (1+12%) −48 V = 220.000 =1.825.310 12% - KẾT LUẬN: GIÁ TRỊ ƯỚC TÍNH LÀ: 1.825 TỶ ĐỒNG
  41. 41 TIỂU TÌNH HUỐNG Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200.000$. Theo tính toán giá trị của công trình xây dựng trên đất là 1.000.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
  42. 42 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Xác định thu nhập ròng hàng năm của công trình xây dựng trên đất, áp dụng công thức: 1− (1+ i)−n V = A i Thay số ta tính được A = 120.417$. - Xác định thu nhập ròng hàng năm của đất: 200.000$ - 120.417$ = 79.583$ A - Xác định giá trị của đất, áp dụng công thức: V = i Thay số ta tính được V = 663.195$ - Giá trị của bất động sản: 1.000.000$ + 663.195$ = 1.663.195$ (làm tròn 1.663.000$)
  43. 43 TIỂU TÌNH HUỐNG Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200.000$. Theo tính toán giá trị của đất là 600.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
  44. 44 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Xác định thu nhập ròng hàng năm của đất: A V = 600.000$ x 12% = 72.000$ i - Xác định thu nhập ròng hàng năm của công trình xây dựng trên đất: 200.000$ - 72.000$ = 128.000$ - Xác định giá trị của công trình xây dựng trên đất: 1− (1+ i)−n Thay số, tính được V = 1.063.000$ V = A - Giá trị của bất động sản: i 1.063.000$ + 600.000$ = 1.663.000$
  45. 45 2.5 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP - ưu điểm: ➢ Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng; ➢ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng. - Nhược điểm: ➢ Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt. ➢ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai. ➢ Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.
  46. 46 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
  47. 47 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 3.1 Cơ sở lý luận - Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”. - Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. Gi¸ trÞ cña - Chi phÝ ph¸t triÓn = Gi¸ trÞ cña B§S sù ph¸t triÓn (bao gåm c¶ l·i cña nhµ ®Çu t) hay gi¸ trÞ cßn l¹i
  48. 48 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (TIẾP) 3.2 Các trường hợp áp dụng Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
  49. 49 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (TIẾP) 3.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. Bước 2: ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển. Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất.
  50. 50 Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
  51. 51 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 7 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Địa ốc Thế kỷ đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó: - Tầng 1 là bãi gửi xe. - Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m2. - Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ. Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn hãy tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết: - Thời gian phát triển dự tính là 1 năm - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m2.
  52. 52 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 7 (TIẾP) - Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2. + Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp. - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng. - Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá. Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển. - Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đã phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%. - Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng. - Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 100 tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn. - Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.
  53. 53 Bán, cho thuê nhà Xây dựng Mua đất
  54. 54 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 1. Lô đất trên đã được qui hoạch, việc xây dựng các căn hộ chung cư để bán và cửa hàng cho thuê được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 2. Giá trị của sự phát triển: - Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m2 x 60% = 6.000 m2 - Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m2 : 2 toà nhà = 3.000m2/toà nhà - Giá bán các căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là: (700 triệu đồng x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 triệu đồng - Tiền cho thuê cửa hàng/1 năm/ 1 toà nhà là: 0,2 triệu đồng/m2/năm x 2.000m2 = 400 triệu đồng/năm - Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 triệu đồng/năm - Tổng tiền cho thuê cửa hàng và dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà là: 400 triệu đồng + 100 triệu đồng = 500 triệu đồng - Vậy giá trị của quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là: 500 triệu đồng : 10% = 5.000 triệu đồng - Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là: (420.000 triệu đồng + 5.000 triệu đồng) x 2 = 850.000 triệu đồng - Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 triệu đồng Suy ra, giá trị của sự phát triển(thu thuần): 850.000 triệu đồng - 500 triệu đồng = 849.500 triệu đồng
  55. 55 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 3. Chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. - Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 m2 x 0,2 triệu đồng/m2 = 2.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3.000 m2 x 3,5 triệu đồng/m2 x 2 toà nhà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 462.000 triệu đồng = 46.200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới: 462.000 triệu đồng + 46.200 triệu đồng = 508.200 triệu đồng - Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển: 10% x 536.470 triệu đồng = 53.647 triệu đồng Suy ra, Tổng chi phí phát triển: 536.470 triệu đồng + 53.647 triệu đồng = 590.117 triệu đồng
  56. 56 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 4. Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai: 849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng 5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng): - Gọi giá trị của đất đai là = 1,00 x - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 x - Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển= 0,104x + 2 - Lợi nhuận của nhà đầu tư: =0,1716x+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156x + 25,3 = 259.383 triệu đồng x = 197.140,24 triệu đồng
  57. 57 TIỂU TÌNH HUỐNG Doanh nghiệp Thái Hoàng có khu nhà xưởng: diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2- nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Doanh nghiệp đang cần vay vốn, và dùng khu nhà xưởng để thế chấp. Với tư cách là cán bộ thẩm định, Anh/Chị hãy định giá giá trị của tài sản thế chấp này, biết: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1trđ/m2 - Mảnh đất này được doanh nghiệp thuê trả tiền hàng tháng - Trong quy hoạch, khu vực này sẽ chuyển thành khu dân cư
  58. 58 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 8 Cần thẩm định giá một BĐS, đây là khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết: 1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo qui hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm. 1.1 Năm thứ nhất: - Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m2. - Chi thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ đ. - Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5trđ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng. - Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính trên diện tích xd). - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000trđ, bán phế liệu thu hồi được 500trđ. - Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10trđ/m2, từ tầng 11-15: 11trđ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12trđ/m2. (Chưa bao gồm thuế GTGT)
  59. 59 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 8 1.2 Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại vào cuối năm. - Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ. - Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ. - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. 2. Giá đất theo qui định của Nhà nước tại khu đất này là 2trđ/m2 đối với đất ở, 1,2trđ/m2 đối với đất sx-kd phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1trđ/m2. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến nhà đầu tư dành tầng 1 và 2 cho sinh hoạt chung, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
  60. 60 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ I- Doanh thu ước tính: 1. Diện tích xây dựng chung cư: 8.000m2 x 60% = 4.800m2 2. Doanh thu năm thứ nhất: ((4.800m2x(10-2) x 10trđ/m2) + (4.800m2x(15-10) x 11trđ/m2) + (4.800m2x(20-15) x 12trđ/m2)) x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng. 3. Doanh thu năm thứ hai: 3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% : 40% = 224,64 tỷ đồng 3.2 Cuối năm: 224,64 tỷ đồng II- Chi phí
  61. 61 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 1. Chi phí năm thứ nhất: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 0,4trđ/m2 = 3,2 tỷ - Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ - Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ - Chi xây dựng chung cư: 4,5trđ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 4.800m2 x (2trđ/m2- 1,2trđ/m2) = 3,84 tỷ Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ
  62. 62 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 2. Chi phí năm thứ hai: - Chi phí về bán đầu năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi phí về bán cuối năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi xây dựng chung cư cuối năm: 4,5trđ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 60% = 259,2 tỷ - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.800m2 x 2trđ/m2 x 4% = 0,384 tỷ đồng Tổng chi phí đầu năm thứ 2: 2,2464 tỷ Tổng chi phí cuối năm thứ 2: 261,8304 tỷ
  63. 63 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ YÕu tè N¨m thø 1 N¨m thø 2 Tæng céng §Çu n¨m Cuèi n¨m 1. Doanh thu - Dßng tiÒn 229,52 tû 224,64 tû 224,64 tû - hÖ sè c.khÊu 1 (1,1)-1 (1,1)-2 - HiÖn gi¸ 229,52 tû 204,218 tû 185,6529 tû 619,3909 tû 2. Chi phÝ - Dßng tiÒn 182,8852 tû 2,2464 tû 261,8304 tû - hÖ sè c.khÊu 1 (1,1)-1 (1,1)-2 - HiÖn gi¸ 182,8852 tû 2,04218182t 216,38876tû 401,316142 û tû 3. NPV 218,074758t
  64. 64 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 trđ/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ, nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, như vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là đất trống. Lãi cho nhà đầu tư: 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). Do đó: 218,074758 tỷ = giá trị đất + 20% (giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ). III. Giá trị khu đất Giá trị ước tính của khu đất = (218,074758tỷ – 20% (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ)): 1,20 = 180 tỷ đồng .
  65. 65 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (TIẾP) 3.4 ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư - ưu điểm: ➢Để định giá các BĐS có khả năng phát triển. ➢Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá. ➢Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu - Nhược điểm: ➢Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. ➢Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. ➢Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
  66. 66 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ 4.1 Cơ sở lý luận ➢ Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế ➢ Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự.
  67. 67 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ (TIẾP) 4.2 Các trường hợp áp dụng ➢ Định giá các BĐS không ước tính được dòng tiền tương lai, các BĐS không có giao dịch trên thị trường; ➢ Định giá cho mục đích bảo hiểm; ➢ Định giá cho mục đích đấu thầu; ➢ Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
  68. 68 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM GIÁ (TIẾP) 4.3 Các bước thực hiện Bước 1- ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Bước 2- ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất. Bước 3- ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình. Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
  69. 69 4.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHI PHÍ 4.4.1 Các loại chi phí a). Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó. b). Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
  70. 70 4.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHI PHÍ (TIẾP) 4.4.2 Các phương pháp xác định chi phí ➢ a). Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng. ➢ b). Phương pháp khảo sát số lượng. ➢ c). Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành. ➢ d). Phương pháp so sánh thị trường.
  71. 71 4.5 TUỔI THỌ KINH TẾ CỦA CÔNG TRÌNH Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng vào năm 1990, đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2005). Công trình này theo tính toán của các nhà kỹ thuật sẽ tồn tại đến năm 2030, nhưng theo tính toán của các nhà kinh tế thì công trình chỉ có giá trị sử dụng đến năm 2025. Như vậy: - Tuổi thọ vật lý của công trình: 2030 – 1990 = 40 năm - Tuổi thọ kinh tế của công trình: 2025 – 1991 = 34 năm - Tuổi hiệu quả của công trình: 2005 – 1991 = 14 năm - Tuổi kinh tế còn lại của công trình: 2025 – 2005 = 20 năm (hay = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi hiệu quả = 34 – 14 = 20 năm) - Tuổi thực của công trình: 2005 – 1990 = 15 năm
  72. 72 4.6 SỰ GIẢM GIÁ TÍCH LUỸ Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá.
  73. 73 4.6.1 Nguyên nhân gây ra sự giảm giá tích luỹ a). Giảm giá tự nhiên ➢ Hư hỏng qua quá trình sử dụng; ➢ Sự tác động của thời gian, của thiên nhiên ; ➢ Hư hỏng do thiên tai địch hoạ.
  74. 74 4.6.1 Nguyên nhân gây ra sự giảm giá tích luỹ (tiếp) b). Lỗi thời chức năng ➢ Do sai sót trong thiết kế ➢ Sự không đầy đủ trong kết cấu ➢ Thừa quá mức các phương tiện kết cấu ➢ Lỗi thời về thiết bị
  75. 75 4.6.1 Nguyên nhân gây ra sự giảm giá tích luỹ (tiếp) c). Lỗi thời bên ngoài ➢ Các nguy hiểm và phiền toái gần cận như: luồng giao thông nặng nề, nhiều khói, bụi, tiếng động; ➢ Các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình; ➢ Việc giảm yêu cầu gây ra do sự thay đổi dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị BĐS thấp hơn
  76. 76 4.6.2 Các phương pháp đo giảm giá tích luỹ a). Phương pháp kỹ thuật b). Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường c). Phương pháp tính tuổi
  77. 78 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI GIÁ TRỊ NGÔI NHÀ ST LOẠI NHÀ Ở TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) T MÓNG KHUN TƯỜN NỀN KẾT MÁI G CỘT G SÀN CẤU ĐỠ MÁI NHÀ XÂY GẠCH 1 1 tầng cấp 4 có khu phụ 10 18 5 9 17 2 1 tầng cấp 2,3 có khu phụ 10 18 6 9 16 riêng 3 2 tầng, mái ngói có khu phụ riêng 10 18 13 6 10 4 2 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 13 16 5 3 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 16 15 4 11 6 3 tầng mái bằng có khu phụ riêng 9 18 14 13 7 4 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 18 16 3 10 8 4 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 18 16 14
  78. 79 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI GIÁ TRỊ NGÔI NHÀ STT LOẠI NHÀ Ở TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%) MÓNG KHUNG TƯỜNG NỀN SÀN KẾT CẤU MÁI CỘT ĐỠ MÁI NHÀ LẮP GHÉP 1 2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê 8 13 16 13 6 tông xi than 2 4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê 8 13 16 13 8 tông cốt thép dày 3 5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê 8 16 16 12 5 tông cốt thép dày 4 5 tầng lắp ghép khung cột và 8 8 12 16 12 5 tấm lớn kết hợp 5 5 tầng khungcột tường ngăn gạch 8 10 12 16 12 5 NHÀ BIỆT THỰ 1 Nhà biệt thự 1 tầng mái ngói 8 20 17 7 8 2 Nhà biệt thự 2 tầng mái ngói 8 20 16 3 6
  79. 80 BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH ST KẾT CẤU TỶ LỆ CÒN LẠI T >80% 70%-80% 60%-70% 50%-60% 40%-50% <40% 1 Kết cấu Lớp trát Bê tông Bê tông có Kế cấu bắt Bê tông Kết cấu bằng BTCT bảo về bị nứt, cốt nhiều vết đầu công nứt rạn mất khả (khung, cột, bong tróc, thép bắt nứt, cốt vênh nhiều chỗ, năng dầm, sàn, bê tông đầu bị rỉ thép có cốt thép bị chống đỡ trần, tấm bê bắt đầu bị chỗ bị đứt nhiều cần sửa tông) nứt cong vêng chỗ hoặc bỏ 2 Kết cấu Lớp trát Vết nứt Lớp trát Nhiều chỗ Các vết Hầu hết bằng gạch bảo vệ bắt rộng, sâu bảo về gạch bắt nứt thông kết cầu bị đầu bong tới gạch bong tróc đầu mục, suốt bề rạn, nứt tróc, có nhiều, kết cầu bị mặt, có nhiều chỗ, vết nứt nhiều chỗ thấm nước chỗ bị bị đổ hay nhỏ có vết nứt cong vêng hỏng hoàn rộng toàn
  80. 81 BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH STT KẾT CẤU TỶ LỆ CÒN LẠI >80% 70%-80% 60%-70% 50%-60% 40%- 60% diện tích diện tích hư diện tích hư 50% diện 60% diện diện tích hư hỏng hỏng hỏng tích hư tích hư hư hỏng hỏng hỏng
  81. 82 Định giá nhà ở, công trình xây dựng VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
  82. 83 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 6 Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau: 1. Tài liệu về bất động sản A: - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. - Công trình xây dựng trên đất: nhà 1 trệt, 2 lầu, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/1 sàn. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. 2. Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 2.250.000.000đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích. + Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12.000.000đ/m2. + Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%. + Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4.000.000đ/m2. + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000đ.
  83. 84 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 1. Ước tính giá trị mảnh đất: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: 250m2 x 12.000.000đ/m2 = 3.000.000.000đ - GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên: 2.250.000.000đ + 3.000.000.000đ = 5.250.000.000đ - Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 5.250.000.000đ : 250m2 = 21.000.000đ/m2 - Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu: 300m2 x 21.000.000đ/m2 = 6.300.000.000đ
  84. 85 LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) 2. Xác định chi phí thay thế mới công trình: 150m2 x 3 x 4.000.000đ/m2 = 1.800.000.000đ 3. Xác định giảm giá tích luỹ - Giảm giá tự nhiên + Giảm giá của các kết cấu chính: [(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000đ = 403.200.000đ + Giảm giá của cả công trình (gồm kết cấu chính và phụ): 403.200.000đ : 56% = 720.000.000đ - Giảm giá do lỗi thời chức năng: 13.000.000đ Giảm giá tích luỹ = 720.000.000đ + 13.000.000đ = 733.000.000đ 4. Xác định Chi phí giảm giá: 1.800.000.000đ - 733.000.000đ = 1.067.000.000đ 5. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu: 6.300.000.000 đ + 1.067.000.000 đ = 7.367.000.000đ.
  85. 4.7 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ GIẢM 86 GIÁ - ưu điểm: ➢ Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt ➢ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà BĐS mang lại. - Nhược điểm: ➢ Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp. ➢ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. PP chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. ➢ Việc ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan. ➢ Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
  86. 87 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Phân tích thông tin Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
  87. 88 XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật 2- Mục đích thẩm định giá 3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá. 4- Những điều kiện ràng 5- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên 6- Xác định thời điểm thẩm định giá. 7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. 8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản. 9- Lập kế hoạch định giá
  88. 89 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN 1- Khảo sát hiện trường 2 -Thu thập thông tin.
  89. 90 PHÂN TÍCH THÔNG TIN 1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. 2- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá. 3- Phân tích về khách hàng: 4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
  90. 91 LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Lîi nhuËn So s¸nh Ph¬ng ph¸p ThÆng d Thu nhËp Chi phÝ
  91. 92 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng 2. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. 3. Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
  92. 93 LẬP BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung: a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản; c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; đ) Các hạn chế của bất động sản; e) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản; i) Các nội dung khác.
  93. 94 BÁO CÁO KẾT QUẢ, HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ Là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của minh về quá trinh ĐG, mức giá định của Là văn bản do doanh Báo cáo tài sản mà khách hàng yêu cầu ĐG nghiệp, tổ chức ĐG lập kết quả ĐG nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả ĐG tài Là các tài liệu có liên sản. VẤN ĐỀ NC quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và Chứng thư Hồ sơ lưu trữ trong quá trinh ĐG ĐG thực hiện ĐG.
  94. 95 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA BÁO CÁO KẾT QUẢ ➢ Những thông tin cơ bản về: Tên, loại tài sản; nguồn gốc; vị trí; khách hàng; ngày ĐG; tổ chức ĐG; ĐG viên; giám đốc tổ chức ĐG. ➢ Căn cứ pháp lý để ĐG. ➢ Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật. ➢ Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. ➢ Những giả thiết và hạn chế trong định giá trị tài sản. ➢ Kết quả khảo sát thực địa. ➢ Những lập luận về mức giá cuối cùng. ➢ Phương pháp định giá. ➢ Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong ĐG. ➢ Những quyền và lợi ích các nhân của định viên. ➢ Tên, chữ ký của định viên tiến hành ĐG. ➢ Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả ĐG
  95. 96 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA HỒ SƠ ĐỊNH GIÁ ➢ Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ. ➢ Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá. ➢ Thư mời định giá. ➢ Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp ĐG và khách hàng. ➢ Những phân tích, đánh giá của định viên về những vấn đề ĐG liên quan. ➢ Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần ĐG (nếu có). ➢ Báo cáo kết quả ĐG tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo. ➢ Chứng thư định giá. ➢ Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.
  96. 97 MẪU CHỨNG THƯ ĐG (ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, CÔNG TRÌNH ) Sè/T§G-CT Céng hßa x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam (kÝ hiÖu DN, tæ chøc §G) §éc lËp -Tù do - H¹nh phóc , ngày tháng năm CHứNG THƯ ĐịNH GIá Kính gửi: Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp tại văn bản số ngày về việc định giá 1. Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích 2. Thời điểm định giá: Tại thời điểm (ngày tháng năm ) 3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) - Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm của Uỷ ban Nhân dân tỉnh cấp cho - Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có) - Bản vẽ hoàn công (nếu có) - Hồ sơ quyết toán công trinh (nếu có) - Những căn cứ pháp lý khác
  97. 98 4. Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều. Tình trạng pháp lý. 4.2 Nhà: Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng. Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái ) Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công ): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận. 4.3 Tài sản: Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản. Tính pháp lý của tài sản. 5. Phương pháp định giá. Sử dụng phương pháp 6. Kết quả định giá: Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp định giá được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp ĐG (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả định giá tài sản tại thời điểm như sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất và nhà: Làm tròn (viết bằng chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành. Định giá viên về giá(ký tên) Giám đốc(ký tên, đóng dấu)
  98. 99 NHIỆM VỤ THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. ANH (CHỊ) TỰ CHỌN MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ (CÓ ĐỊA CHỈ CỤ THỂ) 2. TIẾN HÀNH THU THẬP TÀI LIỆU THEO NHỮNG NỘI DUNG CỦA BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ VÀ VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP 3. NẾU DÙNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH PHẢI CÓ ÍT NHẤT 3 BĐS CHỨNG CƠ; NẾU DÙNG PP THU NHẬP VÀ THẶNG DƯ PHẢI PHÂN TÍCH CỤ THỂ VỀ CÁC KHOẢN THU CHI; NẾU DÙNG CHI PHÍ PHẢI TÍNH THEO KẾT CẤU 4. KHUYẾN KHÍCH SỬ DỤNG KẾT HỢP CÁC PHƯƠNG PHÁP 5. SẢN PHẨM LÀ MỘT BÁO CÁO HOÀN CHỈNH