Bài giảng Định giá bất động sản

Nội dung text: Bài giảng Định giá bất động sản

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2. Nội dung * Giới thiệu chung về định giá BĐS * Người định giá chuyên nghiệp trong thị trường BĐS.
3. Người mua => Người bán Người thuê Người cho thuê Người vay Người cấp tín dụng. Người nhận BH người mua BH Người thu thuế Người nộp thuế Người góp vốn Người góp BĐS => Thị trường bất động sản
4. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ Theo GS Greg Mc Namara, CT Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHĐG HHĐG Australia: Đánh giá giá trị Singapore: Định giá trị BĐS là một BĐS là việc xác định giá trị của nghệ thuật hay khoa học về xác định giá bất động sản tại một thời điểm có trị của bất động sản cho một mục đích tính đến bản chất của BĐS và cụ thể ở một thời điểm nào nhất định, có mục đích của định giá giá trị của tính đến đặc điểm của BĐS và những BĐS nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS Xác định giá trị: => Gắn với mục đích sử dụng cụ thể. => Tại thời điểm nhất định. => Là một nghệ thuật
5. Giá trị bất động sản Quan niệm Cổ điển về giá trị: * Giá trị là kết tinh của chi phí LĐ trừu tượng * Không có hao phí lao động thì không có giá trị * Giá trị BĐS là tổng các chi phí kết tinh: + Chi phí kết tính vào đất (đất hoang chưa khai phá, đất đã có hạ tầng => Thuế sử dụng đất, đền bù dựa vào đất NN) + Chi phí xây dựng công trình BĐS.
6. Quan niệm thị trường về: Giá trị và giá cả bất động sản Ví dụ: một căn nhà chào bán giá 10 tỷ: * Mỗi năm cho thuê giá 1 tỷ. * Sau 10 năm bán lại giá 10 tỷ. => Giá bán trên là đắt hay rẻ. Có nên mua không? Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 Thực 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 tế tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ tỷ Quy 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47 0,42 0,39 3,9 đổi 1/(1+r)n = 10 tỷ Giá trị luồng thu nhập kỳ vọng mang lại giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị thông qua quan hệ trao đổi trên thị trường (xoay quanh giá trị)
7. Yêu cầu cấu thành giá cả bất động sản Giá trị bất động sản: luồng thu nhập * Cấu thành chi phí kết tinh và yếu tố tự thân của BĐS. * Địa tô đất đai và lợi thế về vị trí và môi trường. * Các quyền năng gắn liền với BĐS: Sở hữu hạn chế: các hạn chế quyền năng: Toàn quyền sở hữu hay sở hữu bộ phận. Thời gian: Các yếu tố pháp lý * Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của nền kinh tế. * Mức sinh lời và triển vọng của lĩnh vực sử dụng BĐS.
8. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN Tính chất thị trường và quan hệ Cung - Cầu * Mức độ mất cân đối cung - cầu về BĐS * Tính chất cạnh tranh của thị trường BĐS •Tính phổ biến của hàng hoá BĐS • Các yếu phi thị trường trong giao dịch BĐS
9. Yếu tố tâm lý Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thoả mãn của khách hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào: * Thoả mãn các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội * Yếu tố lịch sử của BĐS * Quan niệm, đặc tính cá nhân * Quan niệm đẳng cấp xã hội * Tâm lý đám đông
10. Giá trị thị trường: giá ảo => giá thực Các điều kiện để có giá trị thị trường: * Có đủ thời gian và thông tin lựa chọn * Bối cảnh thị trường ổn định, ít biến động * Không ràng buộc về trả giá * Cả bên Mua - bán hành động một cách hiểu biết, thận trọng không áp chịu áp lực => Các điều kiện lựa chọn giá tham chiếu
11. Giá trị thị trường: giá ảo giá thực. Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường 1. Người bán bị ép buộc 2. Người mua là người sở hữu bộ phận 3. Mua bán giữa các thành viên trong gia đình 4. Giao dịch nội bộ công ty 5. Giao dịch của các doanh nghiệp đang rất phát đạt 6. Bán của người độc quyền 7. Người mua là người đang có quyền chiếm giữ BĐS 8. Bán BĐS sở hữu chung, có quyền lợi chia nhỏ => Những yếu tố phải loại bỏ hoặc điều chỉnh khi định giá BĐS
12. Giá trị thị trường: giá ảo giá thực * Không phải giá ảo, vì: Giá cao là do Nhiều người mua Bán giá cao hơn => Thu lãi thật. => Đầu tư ngắn hạn trong khi thị trường biến động. * Có giá ảo, khi: - Không thoả mãn 4 điều kiện giá trị thị trường: Thận trọng; Hiểu biết; có đủ thời gian và thông tin; thị trường không biến động. - Một trong 8 yếu tố phi thị trường xuất hiện: Độc quyền cung => Khi định giá và đầu tư dài hạn.
13. Các loại giá trị trong định giá BĐS 1. Giá Mua - Bán * Là giá được hình trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và người bán về BĐS cụ thể * Các yếu tố cấu thành: - Giá trị thị trường của BĐS - Do mất cân đối cung cầu - Tâm lý người Mua/bán - Các yếu phi thị trường (8 yếu tố) * Yêu cầu khi định giá mua/bán: Phải đánh giá được các yếu tố tác động chung và tách rời/ loại bỏ các yếu tố cá biệt.
14. Các loại giá trị trong định giá BĐS 2. Giá cho thuê * Là giá trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ích khi đưa BĐS vào khai thác sử dụng mang lại. * Các yếu tố cấu thành: - Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư - Chi phí vận hành - Tần suất giãn đoạn - Do mất cân đối cung cầu Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS, nhưng giá bán/mua lại quyền.
15. Các loại giá trị trong định giá BĐS 3. Giá trị thế chấp * Là giá trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay. * Các yếu tố cấu thành: + Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi + Tỷ lệ thu hồi phục thuộc vào: + Tỷ lệ giảm giá + Chi phí phát mại
16. Các loại giá trị trong định giá BĐS 4. Giá trị bảo hiểm * Là giá trị cần thiết bỏ ra để đầu tư cải tạo BĐS. * Các yếu tố cấu thành + Giá trị thị trường của BĐS - Giá trị thu hồi (Giá trị phát triển BĐS). + Phí bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm * Tần suất rủi ro 5. Giá trị hạch toán: * Là giá trị đo lường tiền vốn dưới hình thái BĐS * Các yếu tố cấu thành: + Giá trị thị trường công trình BĐS * Tỷ lệ giảm giá công trình + Hoặc giá trị ban đầu - Khấu hao + Hoặc giá trị đánh giá lại (khi thay đổi các chủ sở hữu)
17. Các loại giá trị trong định giá BĐS 6. Giá trị đầu tư * Là giá trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng thu nhập tương lai của BĐS * Các yếu tố cấu thành: + Tổng giá trị hiện tại của luồng thu nhập tương lai của BĐS. => Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư phát triển (chi phí cơ hội sử dụng vốn). => Sự gia tăng giá trị bất động sản. => Các loại ích trực tiếp từ BĐS: Công dụng, danh tiếng và uy tín, tự hào và thảo mãn ham muốn
18. Vai trò của người định giá chuyên nghiệp trong thị trường BĐS Vai trò người định giá 1. Hỗ trợ các bên tham gia vào giao dịch BĐS trên thị trường: - Người mua/bán không chuyên nghiệp. - Người mua/bán chuyên nghiệp. - Những nhà đầu tư phát triển BĐS. - Doanh nghiệp hạch toán giá trị BĐS trong kinh doanh - Người thế chấp và cho vay thế chấp. 2. Lành mạnh hoá thị trường BĐS: - "Đánh giá được mức độ ào" khi thị trường biến động. - Là nguồn góp phần vào hệ thống thông tin minh bạch thị trường BĐS. - Góp phần rút ngắn khoảng cách 2 giá: Giá Nhà nước và giá thị trường trong quản lý đất đai và thị trường BĐS.
19. Người định giá chuyên nghiệp A- Có đủ trình độ chuyên môn cần thiết - Hiểu biết và đầy đủ thông tin cập nhật về diễn biến thị trường bất động sản, Tình hình xu hướng diễn biến nền kinh tế và các khu vực phát triển. - Hiểu biết về sản phẩm bất động sản: kết cấu, kiến trúc, quy hoạch, phong thuỷ - xã hội. - Hiểu biết về chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai, BĐS. - Có kiến thức về đầu tư, tài chính, kế toán, thông kế và tin học. => Tiêu chuẩn định giá VN quy định: - Phải có đủ năng lực chuyên môn, làm việc chuyên cần, thận trọng. - Tổ chức định giá phải có trách nhiệm nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp cho người định giá. - Tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp và lập quỹ dự phòng rủi ro. => Nghị định 153: Tối thiểu Cao đẳng + bồi dưỡng nghiệp vụ định giá BĐS.
20. Người định giá chuyên nghiệp B- Có uy tín và hoạt động lâu dài - Uy tín đối với khách hàng: khách hàng đặt niềm tin vào người định giá không phài chỉ với phí dịch vụ mà là cả Tài sản định giá (Có nên thông đồng với người Mua - người mua?). - Uy tín với Bạn hàng: Chia sẻ thông tin, Hỗ trợ nghề nghiệp (mỗi người có thế mạnh riêng), chia sẻ thị trường một cách có lợi nhất cho các bên. - ổn định về địa điểm và cần có đủ thời gian để tạo dựng và chứng minh uy tín: điểm hoà vốn trong đầu tư BĐS (kể cả dịch vụ) thường chậm hơn so với các lĩnh vực đầu tư khác). => Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tư cách nghề nghiệp: Tổ chức định giá, định giá viên phải có trách nhiệm bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có hành vi làm ảnh hưởng đến uy tín nghề nghiệp, được quyền tham gia các hội, hiệp về định giá.
21. Người định giá chuyên nghiệp C- Có phong cách chuyên nghiệp - Phong cách do các yếu tố bên ngoài mang lại: Trang phục; phương tiện làm việc; Trụ sở Văn phòng nơi hành nghề và đón tiếp khách hàng. - Phong cách do rèn luyện và thói quen hình thành: Lên kế hoạch rõ ràng, chi tiết các công việc khi tiếp xúc khách hàng, khi khảo sát BĐS; cách nói rõ ràng, chắc chắn, đi đứng tự tin đúng mức. - Phong cách của sản phẩm mang tính chuyên nghiệp: Nội dung đầy đủ, đúng quy chuẩn; Hình thức hấp dẫn rõ ràng và thuyết phục (các yếu tố hình thức). => Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tổ chức, các nhân định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên môn quy định trong Tiêu chuẩn định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành.
22. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ (Theo tiêu chuẩn số 3QĐ: 24/2008-BTC) 1- Độc lập +Không bị chi phối tác động của các bên. + Không định giá cho tổ chức cá nhân có quan hệ kinh tế (Góp cổ phần, cho vay hoặc vay vốn, là cổ đông chi phối, ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý ) + Không định giá cho các đơn vị có người thân (cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột) là giữ vị trí trong HĐQT, ban tổng GĐ, ban Giám đốc, Trưởng ban tài chính, kết toán trưởng. + Nếu có sự hạn chế về tính độc lập phải tìm cách loại bỏ, nếu không bỏ được phải nêu trong trong báo cáo. + Định giá viên phải xem xét và kết luận độc lập với từng phần hoặc toàn bộ các định giá của định giá viên khác.
23. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ (Theo tiêu chuẩn số 3QĐ: 2004/2005 – BTC) 2- Chính trực: Thẳng thắn, trung thực có chính kiến khi định giá. 3- Khách quan: - Không định giá khi ý kiến và kết luận định giá đã có chủ ý từ trước. - Tiền định giá phải xác định độc lập từ trước, không phụ thuộc vào kết quả định gía (% giá trị) - Phải thẩm tra độc lập các tư liệu, thông tin do khách hàng hay các bên cung cấp, khẳng định tính phù hay không phù hợp của thông tin; nếu thấy không phù hợp phải nêu rõ trong báo cáo. - Không dựa trên các điều kiện giả thiết không có tính hiện thực.
24. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ (Theo quyết định số 3QĐ: 24/2005-BTC) 4- Bí mật: Không được tiết lộ thông tin, dữ liệu hay kêt quả định giá trừ trường hợp được pháp luật hoặc khách hàng đồng ý. 5- Công khai, minh bạch: - Trong cáo cáo định giá phải công khai các ràng buộc, hạn chế trong quá trình định giá. - Mọi tài liệu pháp lý và chứng cứ phải được thể hiện đầu đủ rõ ràng trong báo cáo định giá. - Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn trong nội dung báo cáo kết quả định giá. Giám đốc doanh nghiệp, tốt chức định giá là người chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn trong của nội dung báo cáo định giá, chứng thư định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ 3.
25. BẢO HIỂM TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP (Theo TT17/2006/TT-BTC HĐ nghị định: 101/2005/ND –CP) - Doanh nghiệp định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp tại Công ty BH Việt Nam, nếu chưa có thì có thể mua của công ty BH nước ngoài. DN định giá nước ngoài, DN là thành viên các tổ chức quốc tế được mua bảo hiểm của Công ty BH nước ngoài. - Nếu không mua bảo hiểm thì phải trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh. Mức trích 0,5% đến 1% trên doanh thu DV định giá. Kho số dư quỹ tương đương 10% doanh thu dịch vụ trong năm tài chính thì không trích quỹ. - Doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về kết quả định giá. Nếu thiệt hại xảy ra thì xử lý hậu quả gây ra theo thoả thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết cuả trọng tài thương mại.
26. CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
27. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1- Căn cứ vào bản thân bất động sản  Các yếu tố giá trị kết tinh giá trị BĐS  Công dụng và khả năng duy lợi ích đó  Hình thái vật chất: Mỹ thuật, Tâm lý  vị trí và các tác động của vị trí
28. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2- Căn cứ vào thị trường  Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các BĐS  Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường BĐS  Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền - cạnh tranh, tiêu dùng - đầu tư
29. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1- Sử dụng cao nhất, tốt nhất Được coi là Sử dụng cao nhất, tốt nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại hoặc tương lai) lớn nhát và kéo dài liên tục.  Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng; thu nhập.  Giá trị hiện tại các luồng Thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS lớn nhất.  Thời gian cho thu nhập kéo dài, ổn định.  Thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp: chất liệu, kích thưoc.
30. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2- Nguyên tắc cung cầu  Giá cả BĐS là kết quả của cân bằng cung cầu => do vậy phải lấy thời điểm cung câù cân bằng để xác định giá.  Có điều chỉnh theo xu hướng mất cân đối cung cầu.  Phải dự báo trước các nhân tố thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường.
31. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3- Nguyên tắc phù hợp  Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành BĐS  Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: hạ tầng, môi trường.  Phù hợp với quan niệm và tập quán sử dụng khai thác BĐS
32. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4- Nguyên tắc thay thế  Tương đương về giát trị các BĐS thay thế  Sử dụng các yêú tố thay thế khi có tính tương đồng  Lưu ý các yếu tố không thể thay thế: các phần kết cấu công trình BĐS (móng, tường, cột chịu lực)
33. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5- Nguyên tắc thay đổi Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do:  Thay đổi về công năng BĐS  Cải tạo các yếu tố cấu thành BĐS  Thay đổi về vị trí và điều kiện  Thay đổi về thị trường => Định giá cần phải dự báo trước các thay đổi này
34. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 6- Nguyên tắc cân đối  Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát huy tác dụng: Nhà và đất; Cấp độ nhà với cấp độ thiết bị nội thất.  Cân đối với các yêú tố bên ngoài của công trình BĐS nhà ở, Bãi đỗ xe, dịch vụ, cây xanh.
35. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7- Nguyên tắc đóng góp  Mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu thành giá trị của BĐS.  Khi thay đổi các yếu tố mời thì giá trị của BĐS thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp (cải tạo cầu thang, nhà vệ sinh, lắp điều hoà Giá trị tăng thêm lớn hơn giá trị kết tinh vào BĐS.  Đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực tồn tại BĐS.
36. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8- Nguyên tắc cạnh tranh  Tính chất cạnh tranh của thị trường cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt.  Cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị BĐS.  Các lợi thế đặc biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS.
37. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9- Nguyên tắc nhất quán  Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liên quan đến bộ phận khác.  Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu tố bên ngoài, như: môi trường, xu hướng, phát triển kinh tế - xã hội.
38. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10- Nguyên tắc thực tế  Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không suy diễn.  Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá khi thanh toán, phương tiện thanh toán )  Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.