›
›

Bài giảng Định giá bất động sản - Nguyễn Thị Minh Phương

pdf 51 trang hapham 2240
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Định giá bất động sản - Nguyễn Thị Minh Phương", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_dinh_gia_bat_dong_san_nguyen_thi_minh_phuong.pdf

Nội dung text: Bài giảng Định giá bất động sản - Nguyễn Thị Minh Phương

  1. Định giá Bất động sản (BĐS) Nguyễn Thị Minh Phương Trung tâm BĐS và Đấu giá Quốc gia – VVFC Giảng viên Bộ môn Thẩm định giá – Đại học KTQD
  2. Khái niệm: Bất động sản Luật cổ La Mã: Tài sản gồm “bất động sản” và “động sản”. BĐS là đất đai, của cải trong lòng đất và tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất (các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng ) Luật dân sự Nga: BĐS là “mảnh đất”. BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Những tài sản như “Tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS. Luật Dân sự Pháp: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Luật Dân sự Thái Lan: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
  3. Phân loại bất động sản cho định giá Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc Trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, BĐS không đầu tư xây dựng: Các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
  4. Khái niệm: Định giá bất động sản Theo Pháp lệnh giá số 40: Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Thẩm định giá: Là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Theo Luật kinh doanh BĐS: Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của BĐS cụ thể tại 1 thời điểm xác định
  5. So sánh định giá với thẩm định giá theo quy định hiện nay của Nhà nước ĐÞnh gi¸ Thẩm định giá 1. Giống nhau Đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời gian, địa điểm nhất định 2. Khác nhau a. Chủ thể + Cơ quan có thẩm quyền (Chính phủ, Bộ TC, + Tổ chức tư vấn: Tổ chức chủ tịch UBND tỉnh) có chức năng thẩm định giá + Tổ chức tư vấn: Tổ chức có chức năng định giá. b. Đối tượng + Tài sản theo Danh mục theo quy định của + Mọi loại hình tài sản Nhà nước +Tài sản không theo Danh mục theo quy định của Nhà nước c. Hiệu lực + Bắt buộc, cưỡng bức + Tư vấn + Tư vấn d. Phương pháp 5 phương pháp (so sánh, chi phí, thu nhập, tài 5 phương pháp (so sánh, chi sản, lợi nhuận) phí, thu nhập, tài sản, lợi nhuận) e. Nguyên tắc + Tuân thủ quy định pháp luật về Định giá + Tuân thủ pháp luật, Tiêu chuẩn TĐG V.Nam
  6. Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS 1. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá, (định giá - nếu có): Pháp lệnh giá số 40 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết Pháp lệnh giá và Nghị định số 75/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá Thông tư số 15/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC; Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC; Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC về các tiêu chuẩn TĐG.
  7. Hành lang pháp lý cho Định giá BĐS (Tiếp) 2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh BĐS: Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP; Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, Thông tư 145/2007/TT-BTC về các phương pháp xác định giá đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Thông tư số 117/2004/TT-BTC; Thông tư số 70/2006/TT-BTC sửa đổi Các văn bản pháp qui khác: Suất vốn đầu tư; chỉ số giá xây dựng; khung giá đất; giá bồi thường; đơn giá thuê đất địa bàn tỉnh, thành phố 3. Căn cứ các tài liệu pháp lý về BĐS 4. Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tài sản
  8. Định giá Bất động sản Các thương vụ định giá BĐS bao gồm: 1. Định giá Đất đai. 2. Định giá Công trình xây dựng trên đất 3. Định giá BĐS (Bao gồm: đất và công trình xây dựng)
  9. Các phương pháp định giá BĐS Định giá mảnh đất trống: Định giá đất và công trình 1. Phương pháp so sánh trên đất: 2. Phương pháp thu nhập 3. Phương pháp thặng dư 1. Phương pháp so sánh 4. Phương pháp chiết trừ 2. Phương pháp thu nhập (kết hợp PP so sánh và PP chi phí) 3. Phương pháp thặng dư 4. Phương pháp lợi nhuận 5. Phương pháp chi phí
  10. 1. Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công (hoặc đang mua, bán trên thị trường) vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS. Các trường hợp áp dụng: định giá các BĐS có tính đồng nhất như: + Định giá các mảnh đất trống + Các BĐS có tính đồng nhất cao như: Các căn hộ chung cư, BĐS liên kế hoặc cùng khu vực; - Áp dụng cho mục đích: mua, bán, góp vốn, cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS
  11. 1. Phương pháp so sánh (Tiếp) Các bước tiến hành (gồm 4 bước): Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin (3-5 BĐS so sánh) - Đặc điểm pháp lý: Đất, công trình xây dựng - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. - Các công trình xây dựng: Nhà và các hạng mục xây dựng khác. - Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. - Điều kiện chuyển nhượng và thanh toán: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện mua bán - Qui hoạch
  12. 1. Phương pháp so sánh (Tiếp) Các bước tiến hành (tiếp): Bước 2. Khảo sát hiện trạng BĐS Bước 3. Phân tích và điều chỉnh: Phân tích: phân tích BĐS so sánh và BĐS định giá, phân tích thị trường thời điểm định giá Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. Bước 4. Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu
  13. 1. Phương pháp so sánh (Tiếp) Ưu điểm: - Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; - Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận; - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác Nhược điểm: - Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá. - Các thông tin thường mang tính chất lịch sử - Chứa đựng yếu tố chủ quan
  14. Phương pháp so sánh (Tiếp) So sánh Thông tư số: 145 /2007/TT- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC BTC Thông tin - Từ 3 đến 5 thửa đất, đã - Đã giao dịch thành công hoặc đang thu thập được chuyển nhượng thành mua, bán trên thị trường (giá giao dịch, công trên thị trường giá niêm yết hoặc giá chào bán) - Bao gồm: giao dịch trực - Các thông tin về giá tài sản đã giao dịch tiếp giữa các cá nhân, tổ thành công trên thị trường: Phải khách chức với nhau; trúng đấu giá quan. quyền sử dụng đất, giao dịch - Giá chào bán, chào mua (giao dịch thành công trên sàn giao dịch chưa thành công): phải có điều chỉnh hợp BĐS. lý trước khi so sánh. Xác định - Lấy số bình quân của các - Xác định giá trị của tài sản cần thẩm giá trị mức giá của 3 đến 5 thửa đất, định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại khu đất so sánh đã tính toán diện của các tài sản so sánh, bảo đảm điều chỉnh. chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.
  15. Định giá Đất Bài tập tình huống 1 Định giá một lô đất trống rộng 80m2. Biết: có thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được. Sau khi phân tích, tính toán, các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh như mô tả trong bảng sau: Th«ng sè so So s¸nh So s¸nh So s¸nh So s¸nh So s¸nh s¸nh 1 2 3 4 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i tr­êng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· héi -2% 3% 0% 4% -1%
  16. Định giá Đất Bài tập tình huống 1 (Tiếp) Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: ChØ tiªu So So So So So s¸nh 1 s¸nh 2 s¸nh 3 s¸nh 4 s¸nh 5 DiÖn tÝch 145 80 120 78 85 (m2) Gi¸ b¸n 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 (triÖu ®ång)
  17. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: Th«ng sè so s¸nh So So So So So s¸nh 1 s¸nh 2 s¸nh 3 s¸nh 4 s¸nh 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% Lîi thÕ giao th«ng 0% 5% -1% 0% -1% Lîi thÕ kinh doanh -2% 3% 0% 4% -1% Tæng møc ®iÒu 0% 10% -2% 4% -1% chØnh
  18. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp) Đơn giá 1m2 đất của các BĐS so sánh: ChØ tiªu So s¸nh So So s¸nh So s¸nh So s¸nh 1 s¸nh 2 3 4 5 DiÖn tÝch 145 80 120 78 85 (m2) Gi¸ b¸n 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 (triÖu ®ång) Ьn gi¸ b¸n 15 14 15,5 14,5 15,6 (tr.® /1 m2)
  19. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp) Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh: 15 triệu x 100% = 15 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh: 14 triệu x (100%+ 10%) = 15,4 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh: 15,5 triệu x (100% - 2%) = 15,19 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh: 14,5 triệu x (100% + 4%) = 15,08 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh: 15,6 triệu x (100% - 1%) = 15,444 triệu
  20. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp) Giá các BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh ChØ tiªu So s¸nh So s¸nh So s¸nh So s¸nh So s¸nh 1 2 3 4 5 DiÖn tÝch (m2) 145 80 120 78 85 Gi¸ b¸n 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 (triÖu ®ång) Ьn gi¸ b¸n 15 14 15,5 14,5 15,6 (tr.®/1 m2) Ьn gi¸ SS 15 15.4 15.19 15.08 15.444 (tr.®/1 m2)
  21. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 1 (Tiếp) Từ kết quả tính toán trên: - Dự kiến đơn giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 - Trung bình cộng các kết quả trên: 15,223 triệu/m2 Ước tính giá trị tài sản cần định giá như sau: Vậy đơn giá của BĐS là 15,2 triệu đồng/m2. Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu
  22. 2. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Nguyên tắc kinh tế: Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Phương pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó. Các trường hợp áp dụng: - Những BĐS mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai. - Những BĐS dùng để đầu tư.
  23. 2. Phương pháp thu nhập (Tiếp) Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. - Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. - Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
  24. Phương pháp thu nhập (Tiếp) Các bước tiến hành (4 bước): Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán. Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.
  25. Phương pháp thu nhập (Tiếp) ­u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p ­u ®iÓm: - §¬n gi¶n, dÔ hiÓu, dÔ ¸p dông; - Cã ®é chÝnh x¸c t­¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th­¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®­îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. Nh­îc ®iÓm: - Ph©n tÝch c¸c th­¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt - Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t­¬ng lai. - Th­êng ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh.
  26. Phương pháp thu nhập (Tiếp) So sánh Thông tư số: 145 /2007/TT-BTC Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC Tổng - Phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và -Tổng thu nhập, tổng thu mức thu nhập thuần túy bình quân của chi phí phải là tổng thu thập, vị trí đất của loại đất cần định giá và nhập, tổng chi phí tính tổng chi đúng với mục đích sử dụng đất (bình hàng năm (Không lấy phí. quân trong 3 năm ngay trước thời điểm bình quân) định giá đất nếu không có số liệu 3 năm thì lấy năm trước thời điểm định giá) Hệ số - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng - Xác định tỉ lệ vốn hóa quy đổi Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 và tỉ lệ triết khấu. dòng tháng là mức lãi suất tại ngân hàng (Không bằng lãi suất tiền thương mại có mức lãi suất cao nhất tại tiền gửi ngân hàng) địa phương.
  27. Định giá đất Bài tập tình huống 4 Xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa. Qua khảo sát, nhà định giá thu được: ChØ tiªu §¬n vÞ Năm Năm Năm tÝnh 2005 2006 2007 Tæng s¶n l­îng lóa/ năm Kg 15.000 20.000 12.000 Gi¸ b¸n bình qu©n đång/kg 2.500 2.500 2.700 Gi¸ thµnh đång/kg 1.150 1.100 1.250 L·i suÊt tiÒn göi tiÕt % 9,5 10,0 10,5 kiÖm kú h¹n 1 năm
  28. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 4 (Tiếp) - Tổng thu nhập của 3 năm: 37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 đồng/ha - Tổng chi phí sản xuất 3 năm: 17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 đồng/ha - Thu nhập ròng bình quân một năm: (119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 đồng/ha - Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5% Giá thửa đất trên là: 21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đồng (hay= 25.745 đồng/m2)
  29. 3. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Công thức tính: V = DT - CP Trong đó: V là giá trị BDS cần định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án. Đối tượng áp dụng: là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
  30. Phương pháp thặng dư (Tiếp) n n DTt CPt DT  t  t t 1 (1 r) CP = t 1 (1 r) Trong đó: Trong đó: DT là hiện giá tổng doanh thu CP là hiện giá tổng chi phí đầu phát triển của dự án, tư dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự CPt là chi phí ước tính năm t, án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của n là thời gian hay dòng đời của dự án, dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
  31. Phương pháp thặng dư (Tiếp) Các bước tiến hành (4 bước): Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh và mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm định giá Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3
  32. Phương pháp thặng dư (Tiếp) Ưu điểm: - Để định giá các BĐS có khả năng phát triển. - Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá. - Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu Nhược điểm: - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. - Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
  33. Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 DN kinh doanh BĐS Địa ốc Thành Đạt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, DN dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó: - Tầng 1 là bãi gửi xe. - Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m2. - Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ. Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn hãy tư vấn cho DN mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho mảnh đất, biết: - Thời gian phát triển dự tính là 1 năm - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m2
  34. Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) - Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2. + Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp. - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng. Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá. - Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển. Lợi nhuận DN đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đã phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. - Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%. - Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng. - Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2 /năm, bãi gửi xe thu 100 tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn. - Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.
  35. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 2. Giá trị của sự phát triển: - Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m2 x 60% = 6.000 m2 - Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m2 : 2 toà nhà = 3.000m2 /toà nhà - Giá bán căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là: (700 tr.đ x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 tr.đ - Tiền cho thuê cửa hàng/1năm/ 1 toà nhà: 0,2 tr.đ/m2 /năm x 2.000m2 = 400 tr.đ/năm - Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 tr.đ/năm - Tổng tiền thuê cửa hàng, dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà: 400 tr.đ + 100 tr.đ = 500 tr.đ - Giá trị quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là: 500 tr.đ : 10% = 5.000 tr.đ - Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là: (420.000 tr.đ + 5.000 tr.đ) x 2 = 850.000 tr.đ - Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 tr.đ Giá trị của sự phát triển: 850.000 tr.đ - 500 tr.đ = 849.500 tr.đ
  36. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 3. Chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 m2 x 0,2 triệu đồng/m2 = 2.000 triệu - Chi phí xây dựng: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3.000 m2 x 3,5 triệu/m2 x 2 toà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 462.000 triệu = 46.200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới: 462.000 triệu + 46.200 triệu = 508.200 triệu đồng - Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng - Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển: 10% x 536.470 triệu = 53.647 triệu đồng Tổng chi phí phát triển: 536.470 triệu + 53.647 triệu = 590.117 triệu đồng
  37. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 4. Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai: 849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng 5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng): - Gọi giá trị của đất đai là = X - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 X - Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104X + 2 - Lợi nhuận của nhà đầu tư: 15% (X + 20 + 0.04X + 0.104X + 2) = 0,1716X+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: X + 20 + 0,04X + 0,104X + 2 + 0,1716X + 3,3 = 1,3156X + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156X + 25,3 = 259.383 triệu đồng X = 197.140,24 triệu đồng
  38. Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) Cần định giá một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết: - Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo qui hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm. 1.1 Năm thứ nhất: - Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m2. - Chi thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ đồng. - Chi xây dựng chung cư bình quân 4,5tr.đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng. - Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (tính trên diện tích xd). - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 1.000tr.đ, bán phế liệu thu hồi được 500tr.đ. - Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10tr.đ/m2 , từ tầng 11-15: 11tr.đ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12tr.đ/m2. (Chưa bao gồm thuế GTGT)
  39. Định giá đất trống Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 1.2 Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại vào cuối năm. - Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ. - Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ. - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. 2. Giá đất theo qui định của Nhà nước tại khu đất này là 2tr.đ/m2 đối với đất ở, 1,2tr.đ/m2 đối với đất sx-kd phi nông nghiệp. - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1tr.đ/m2. Chi phí về bán 1% doanh thu. - Lãi cho nhà đầu tư 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). - Lãi suất chiết khấu 10%. - Dự kiến nhà đầu tư dành tầng 1 và 2 cho sinh hoạt chung, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng.
  40. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) I- Doanh thu ước tính: + Diện tích xây dựng chung cư: 8.000m2 x 60% = 4.800m2 + Doanh thu năm thứ nhất: ((4.800m2 x(10-2) x 10tr.đ/m2 ) + (4.800m2 x(15-10) x 11tr.đ/m2 ) + (4.800m2 x(20-15) x 12tr.đ/m2 )) x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng. + Doanh thu năm thứ hai: Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% : 40% = 224,64 tỷ đồng Cuối năm: = 224,64 tỷ đồng
  41. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) II- Chi phÝ 1. Chi phí năm thứ nhất: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 0,4tr.đ/m2 = 3,2 tỷ - Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ - Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ - Chi xây dựng chung cư: 4,5tr.đ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 4.800m2 x (2tr.đ/m2 - 1,2tr.đ/m2 ) = 3,84 tỷ Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ
  42. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) 2. Chi phí năm thứ hai: - Chi phí về bán đầu năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi phí về bán cuối năm: 1% x 224,64 tỷ = 2,2464 tỷ - Chi xây dựng chung cư cuối năm: 4,5trđ/m2 x 4.800m2 x 20tầng x 60% = 259,2 tỷ - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.800m2 x 2trđ/m2 x 4% = 0,384 tỷ đồng Tổng chi phí đầu năm thứ 1: 2,2464 tỷ Tổng chi phí cuối năm thứ 2: 261,8304 tỷ
  43. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) N¨m thø 2 YÕu tè N¨m thø 1 Tæng céng §Çu n¨m Cuèi n¨m 1. Doanh thu - Dßng tiÒn 229,52 tû 224,64 tû 224,64 tû - HÖ sè 1 (1,1)-1 (1,1)-2 c.khÊu - HiÖn gi¸ 229,52 tû 204,218 tû 185,6529 tû 619,3909 tû 2. Chi phÝ - Dßng tiÒn 182,8852 2,2464 tû 261,8304 tû tû - HÖ sè 1 (1,1)-1 (1,1)-2 c.khÊu - HiÖn gi¸ 182,8852 2,04218182t 216,38876tû 401,316142 tû û tû
  44. Lời giải đề nghị Bài tập tình huống 6 (Tiếp) Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 trđ/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ, nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, như vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là đất trống. Lãi cho nhà đầu tư: 20% (giá đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất). Do đó: 218,074758 tỷ = giá trị đất + 20% (giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ). III. Giá trị khu đất Giá trị ước tính của khu đất = (218,074758 tỷ – 20% (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,5 tỷ + 3,84 tỷ)): 1,20 = 180 tỷ đồng .
  45. 4. Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
  46. 4. Phương pháp chiết trừ(Tiếp) Các bước tiến hành (5 bước): Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản trên đất. Giá trị hiện tại của = Giá trị xây dựng mới Phần giá trị các tài sản trên tại thời điểm định hao mòn đất giá Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS ở Bước 1
  47. 4. Phương pháp chiết trừ (Tiếp) Giá trị của = Giá chuyển nhượng Giá trị hiện tại của các thửa đất bất động sản tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Đơn giá của thửa đất = Diện tích thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá - Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). - Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
  48. Bài tập PP Chiết trừ (Tình huống số 9) Định giá một thửa đất ở có diện tích 90m2 (kích thước 5m x dài 18 m, trên đất đã xây nhà 4 tầng, mặt tiền tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m. Thông tin các BĐS đã giao dịch thành công gần nhất: + BĐS1: Diện tích: 100 m2, trên đất có nhà 4 tầng, mặt tiền 5m nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản là 3.600 tr.đ. Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá cao hơn khoảng 3%. Biết: - Diện tích xây dựng: 75m2. - Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2,8 triệu đồng/m2 sàn. - Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.
  49. Bài tập PP Chiết trừ (Tình huống số 9) + BĐS2: Diện tích: 120m2, mặt tiền 6m, cách mảnh đất cần định giá 100m, có đặc điểm gần tương đồng. Trên đất có nhà 3tầng, có chất lượng còn lại khoảng 75%. Giá bán BDS là 4.150 tr.đ. - Diện tích xây dựng: 90m2. - Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2.4 tr.đồng/m2 sàn. - Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá thấp hơn giá đất BĐS 2 khoảng 2%. Các yếu tố còn lại tương đồng.
  50. Lời giải đề nghị (Tình huống số 9) BĐS1: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 75m2 4 = 300 m2 - Chi phí thay thế xây dựng mới nhà: 2,8 tr.đồng/m2 300m2 = 840tr.đ - Xác định giá trị hao mòn: Tỷ lệ hao mòn Số năm sử dụng còn lại của ngôi nhà = 1 − Tuổi đời kinh tế 63 - = 1 - 70 = 0,1 hoặc 10% - Giá trị hao mòn hữu hình: 840 tr.đ 10% = 84 tr.đ - Giá trị còn lại của ngôi nhà: 840 tr.đ - 84 tr.đ = 756 tr.đ - Giá trị của thửa đất: 3.600 tr.đ – 756 tr.đ = 2.844 tr.đ - Đơn giá thửa đất của BĐS 1 là: 2.844 tr.đ : 100m2 = 28,44 tr.đ/m2; - Giá so sánh 1 sau điều chỉnh: 28,44tr.đ (100% + 3%) = 29.29 tr.đ/m2
  51. Lời giải đề nghị (Tình huống số 9) BĐS2: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 90m2 3 = 360 m2 - Chi phí thay thế xây dựng mới nhà: 2.4 tr.đồng/m2 360m2 = 864tr.đ - Giá trị còn lại của ngôi nhà: 864 tr.đ x 75% = 648 tr.đ - Giá trị của thửa đất: 4.150 tr.đ – 648 tr.đ = 3.502 tr.đ - Đơn giá thửa đất BDS 2 là: 3.502 tr.đ : 120m2 = 29.18 tr.đ/m2; - Giá so sánh 2 sau điều chỉnh là: 29.18tr.đ (100% - 2%) = 28.6 tr.đ/m2 Giá trung bình 2 BĐS so sánh là: (28.6tr.đ/m2 + 29.29 tr.đ/m2)/2 = 28.945 tr.đ/m2 Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng : 29 tr.đ/m2