Bài giảng Định giá đất và bất động sản - Phạm Thanh Quế

Nội dung text: Bài giảng Định giá đất và bất động sản - Phạm Thanh Quế

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI BÀI GIẢNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGƯỜI BIÊN SOẠN: PHẠM THANH QUẾ HÀ NỘI, 2011
2. MỞ ĐẦU Bài giảng Định giá đất và bất động sản được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, bất động sản, giá đất, thị trường đất đai, thị trường bất động sản, định giá đất, định giá bất động sản và nguyên tắc xác định giá đất, giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất và giá bất động sản trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta. Bài giảng Định giá đất và bất động sản được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được phê duyệt gồm 2 phần: Phần lý thuyết và phần thực hành. Nội dung của bài giảng phần lý thuyết gồm 4 chương Chương 1:Những vấn đề chung về định giá đất và bất động sản Chương 2: Các nguyên tắc và căn cứ định giá đất và bất động sản Chương 3: Phương pháp định giá đất và bất động sản Chương 4: Tổ chức quá trình định giá Nội dung của bài giảng phần thực hành gồm 4 bài Bài 1. Định giá đất nông nghiệp Bài 2. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn Bài 3. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị Bài 4. Định giá bất động sản 1 Bài 5. Định giá bất động sản 2 Bài 6. Định giá đất rừng Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất và bất động sản là đất đai, bất động sản, giá đất, thị trường đất đai, thị trường bất động sản và định giá đất, định giá bất động sản. Đồng thời sinh viên phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, giá bất động sản, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai và bất động sản. Về giá đất và bất động sản sinh viên phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản. Khi xác định giá đất và bất động sản trong điều kiện Việt 1
3. Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, và bất động sản các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và bất động sản và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường bất động sản Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để bài giảng tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà Nội, ngày tháng năm 20 ThS. PHẠM THANH QUẾ 2
4. CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản - Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “ Bất động sản là các tài sản, gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định” - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - Những tài sản không thể di dời được. 1.1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản a. Các thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không đồng nhất: Trong thị trường bất động sản hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê năm 2010 diện 3
5. tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 . Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. + Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân lên nhiều lần. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. b. Đặc trưng của bất động sản Bất động sản cũng như các tài sản khác, nó chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường. Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa nó còn có những đặc trưng riêng biệt đó là: * Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: - Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn. - Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. 4
6. * Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng. * Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta cũng có thể điều chỉnh một số diện tích cho phù hợp với yêu cầu sử dụng của từng gia đình kể cả ngay trong quá trình xây dựng người ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến. * Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. * Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. 5
7. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là khái niệm đã có từ xa xưa ở nước ta cũng như các nước khác. Tuy nhiên ở nước ta, trong thời kỳ nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đất đai không có giá trị thì thị trường bất động sản không được thừa nhận. Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trường bất động sản mới được khơi gợi từ những năm thập kỷ cuối cùng của thế kỷ 20. Hiện nay, ở nước ta có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản: Có ý kiến cho rằng thị trường đất đai ở nước ta hiện nay là thị trường nhà và đất. Theo ý kiến này, thì nhà và đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường và vì bất động sản nhà, đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nước. Hiện nay nhà và đất là bất động sản chủ yếu về cả khối lượng thực tế và giá trị. Hơn nữa thực tế ở nước ta từ xa xưa đến nay, thị trường nhà, đất đã và đang được hình thành, phát triển và vận hành vừa rõ rệt, vừa sôi động, vừa dễ nhận biết và đã trở thành quan niệm, thói quen truyền thống từ lâu đời của đại đa số nhân dân. Các bất động sản khác như các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội trong thực tế chưa hình thành thị trường một cách rõ rệt và rất hạn chế. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản với thị trường đất đai là một. Ý kiến này cho rằng tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được, vì thế đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ yếu tố bất động sản nào khác và vì yếu tố tài sản không di dời được chỉ có thể là đất. Thực tế ở nước ta, pháp luật đã cho phép quyền được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn đất đai là yếu tố cơ bản cho thị trường bất động sản vận hành. Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, do đó khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn một khái niệm có tính chất tổng quát. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện quan niệm trên cho trọn nghĩa như sau: Thị trường bất động sản là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Vì ý kiến này xuất phát từ hoạt động 6
8. của thị trường đất đai ở đại đa số các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, mà đất đai là yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản cũng cần có bàn tay can thiệp của Nhà nước. Ngoài ra, còn có những quan điểm khác cho rằng: thị trường bất động sản là môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện. Thị trường bất động sản có thể phân ra thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau Từ việc phân tích những quan niệm trên, có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch . Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường. Thị trường có yếu tố pháp luật hoặc không có yếu tố pháp luật tùy thuộc vào tập quán, phong tục và sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi quốc gia. 1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động trong nền kinh tế thị trường . Tuy nhiên, đất đai, bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, nên thị trường bất động sản mang trong mình những đặc trưng riêng đó là: a. Thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Trước hết thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai - tài sản đất đai - hàng hoá đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (sử dụng đất đai). Đất đai không bao giờ hao mòn đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do chính bản thân của đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của bất động sản. Mặt khác, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. 7
9. b. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc - Bất động sản là một hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Những yếu tố này gắn chặt với một vùng, một khu vực. Cơhúng ta không thể di chuyển vị trí đất đai từ vùng này sang vùng khác và càng không thể di chuyển tập quán, thị hiếu tâm lý từ vùng này sang vùng khác, do đó sự hoạt động của thị trường bất động sản cũng khác nhau. - Thị trường bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà mỗi vùng có sự phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội ở các trình độ khác nhau, mật độ dân số không đồng đều, do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế khẳng định thị trường bất động sản ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước thị trường bất động sản phát triển hơn các đô thị khác hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì thị trường bất động sản sôi động hơn các đô thị khác. c. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật - Ở nước ta, trước Luật đất đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất, Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và lúc đó đất đai không có giá không tồn tại thị trường BĐS. - Từ khi luật đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất; - Tiếp đó năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định về mua bán kinh doanh nhà. Ngày 25/10/1995, Quốc hội ban hành Luật dân sự, Bộ luật này quy định về điều kiện, hình thức, nội dung, hợp đồng chuyển quyền, chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, quy định về hợp đồng dân sự về tài sản, xác lập quyển sở hữu và chấm dứt sở hữu về tài sản. Từ đó, thị trường bất động sản ở nước ta từng bước được khôi phục và phát triển. - Tuy nhiên, ngày 31 tháng 12 năm 1994 Uỷ ban thường vụ quốc hội ban hành Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất. Theo đó tổ chức kinh tế chỉ được nhà nước cho thuê đất. Quy định này đã hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, cá biệt có người còn nói “Thị trường bất động sản đóng băng “. - Trước đòi hỏi của công cuộc đổi mới năm 1998, Nhà nước ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993; Theo đó luật sửa đổi, bổ xung quy định: 8
10. + Tổ chức kinh tế đã được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì không phải chuyển sang thuê đất. + Cho phép các địa phương áp dụng cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Tiếp đó, năm 2001, Nhà nước ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, theo đó nhà nước quy định: + Cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam để vay vốn dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh. + Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư, nghiên cứu khoa học, cư trú ổn định được mua nhà ở tại Việt Nam. - Những đổi mới trên là bước tiến mạnh trong quá trình chuyển nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa . - Tuy nhiên những thay đổi đó vẫn còn hạn chế khai thác tiềm năng từ đất đai, bất động sản cho đầu tư phát triển. Theo tinh thần các Nghị quyết của Đảng và Nghị quyết lần thứ V Ban chấp hành TW Đảng khoá IX, Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 thay thế cho pháp luật đất đai hiện hành, theo đó Luật đất đai 2003 quy định và tạo điều kiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản phát triển theo các nội dung sau: + Mở rộng các giao dịch dân sự về đất đai cả về các quan hệ giao dịch, loại đất được giao dịch, đối tượng (tổ chức hộ gia đình cá nhân) được giao dịch; thu hẹp phạm vi thu hồi đất của nhà nước. + Bỏ các điều kiện khi giao dịch về đất đai. + Mở rộng các quyền định đoạt, giao dịch cua người sử dụng đất. + Giao quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư cho nhà đầu tư . - Năm 2005, Nhà nước ban hành Luật nhà ở trong đó quy định: + Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. + Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại:Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam. - Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy định: 9
11. + Các loại bất động sản đuợc đưa vào kinh doanh; + Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh ; + Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản + Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước; của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư định cư tại nước ngoài. + Công khai thông tin về bất động sản; + Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản ; + Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả châm, trả dần; + Các hành vi bị cấm vv d. Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo * Điều kiện để một thị trường được gọi là cạnh tranh hoàn hảo: Thứ nhất: Sản phẩn bán trên thị trường phải tương tự như sản phẩm mẫu đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ 1: Trên thị trường hàng tiêu dùng nếu một cái bút bi nhãn hiệu Thiên Long (đã đăng ký nhãn hiệu tại Tổng cục Tiêu chuẩn - Đo lường - Chất lượng của Việt Nam) có giá là 2.500 đồng . Sau khi đã đăng ký nhãn hiệu, tất cả bút bi Thiên Long được bày và bán trên trên thị trường Việt Nam đều phải đảm bảo các thông số kỹ thuật tượng tự như sản phẩm mẫu đã đăng ký. Thứ hai: Giá cả trên thị trường chịu tác động chủ yếu bởi quan hệ cung - cầu; bên mua và bên bán trong mỗi giao dịch không thể điều tiết được giá cả thị trường mà chỉ có thể là người tiếp nhận giá cả thị trường. Ví dụ : Trong một giao dịch mua bán nhà biệt thự có diện tích 200m² tại một khu đô thị mới giữa khách hàng A (bên bán) với khách hàng B (bên mua). Cả hai bên trong khi thoả thuận giá nhà biệt thự đều tự hiểu rằng, giao dịch giữa họ phải trên cơ sở giá nhà biệt thự cùng loại trên thị trường tại khu đô thị mới đó, bất kỳ một sự ép giá nào của một bên hoặc của cả hai bên đều làm cho giao dịch không đi đến thành công, điều đó có nghĩa là các bên mua, bán không thể làm thay đổi giá nhà biệt thự khi mà giá đó đã được hình thành trên thị trường Thứ ba: Sản phẩm hàng hóa và các nguồn lực sản xuất ra hàng hóa được tự do lưu thông trên thị trường. Người bán được tự do bán ở đâu có giá cao nhất, thu được lợi nhuận lớn nhất và người mua được tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Trên thị trường không tồn tại yếu tố độc quyền. Thứ tư: Chủ thể của thị trường cạnh tranh hoàn hảo vừa là người sản xuất, vừa là người tiêu dùng và họ có tri thức đầy đủ về tình hình thị trường loại sản phẩm mà họ sản xuất ra. 10
12. * So sánh thị trường BĐS với thị trường cạnh tranh hoàn hảo Thị trường cạnh tranh hoàn hảo Thị trường bất động sản a) Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường Trong thị trường BĐS, mỗi thửa đất có cạnh tranh hoàn hảo giống nhau và có một vị trí độc nhất vô nhị. Chúng có thay thể thay thế cho nhau; thế được cho nhau nhưng giữa chúng có sự chênh lệch nhất định về giá trị. b) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, Trong thị trường BĐS, sự độc quyền về cùng một loại sản phẩm nhưng số lượng vị trí thửa đất của bên bán hoặc sự độc người mua và người bán rất lớn và mãi của bên mua làm cho giá mua, bán không có một ai trong số họ có thể đơn BĐS khác xa giá thị trường. phương tác động làm thay đổi đến giá cả thị trường. c) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS chịu các trở ngại, kích động đơn phương từ ảnh hưởng lớn bởi các quy định của Nhà bên bán hoặc bên mua không làm thay nước như các quy định về quy hoạch sử đổi được giá cả thị trường; dụng đất, quy hoạch xây dựng, các quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở hữu nhà, vv d) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, Trong thị trường BĐS, do đất đai có vị hàng hoá và các nguồn lực sản xuất ra trí cố định và không thể tái tạo được, nên loại hàng hóa được tự do lưu thông tới dù có những ảnh hưởng lớn bởi những những nơi có giá cao nhất, lợi nhuận yếu tố trong khu vực hoặc những thay ròng lớn nhất; người mua được tự do đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng, mua ở nơi có giá thấp nhất. giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị BĐS mang tính độc quyền rất cao. e) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, Trong thị trường BĐS người mua, bán người mua và người bán đều được thông thường chỉ nhận được lượng thông tin báo đầy đủ về các điều kiện thị trường; rất nghèo nàn với độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen các thủ tục mua bán trên thị trường. 11
13. e. Thị trường BĐS thị trường không có trung tâm Hoạt động của thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài. Thị trường BĐS có những đặc trưng riêng, không giống thị trường hàng hóa thông thường. Thứ nhất : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các giao dịch trên thị trường BĐS là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Thứ hai: Là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nhưng tính cạnh tranh mang đặc thù riêng, trong đó người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê. Thứ ba: Nhà nước không chỉ tham gia các hoạt động kinh doanh BĐS với tư cánh là người sở hữu đất đai mà còn với tư cách là người đại diện cho lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Thứ tư: Cũng xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên thị trường quyền sử dụng đất có đặc thù riêng. f. Thị trường mang tính địa phương, nhất là thị trường nhà ở - Do đất đai không thể di chuyển nên chúng ta không thể đem đất từ địa phương này đến để đáp ứng sự thiếu hụt đất của địa phương khác nên dẫn đến tính địa phương của TT trường BĐS. - Đặc biệt là thị trường nhà ở: mỗi địa phương có cũng có những mức cung khác nhau đối với TT này, chúng ta không thể mang từ địa phương này đến địa phương khác. g. Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ: Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất, kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn và chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn có lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng cho nên các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã có tác dụng lớn đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển, do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và người bán để giúp họ 12
14. thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả. 1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản a. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là một ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Đây là thị trường mới, hiện đang phát triển ở các vùng nông thôn do đó còn rất thiếu thông tin. b. Thị trường nhà ở Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đô thị hóa. Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm: 1. Nhà biệt thự 2. Nhà vườn 3. Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kết 4. Nhà chung cư c. Thị trường nhà xưởng công nghiệp Hiện nay, thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch giành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường. d. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác. 1.1.3. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS 1.1.3.1. Nhà nước tạo một môi trường pháp lý cho thị trường BĐS Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Bằng cách ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản; đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó: hợp đồng 13
15. chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. Thực tiễn ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 và sau đó là Luật đất đai năm 1993 khẳng định nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân và giao quyền sử dụng; quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Pháp luật đất đai cũng thực hiện phân loại đất, quy định những điều kiện để thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người đang sử dụng đất; quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê. Tiếp đó tháng 6 năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định về kinh doanh nhà ở. Năm 1995 Bộ luật dân sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự. Bộ luật dân sự quy định nội dung về tài sản, bất động sản, xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu tài sản, cá điều kiện, nội dung, trình tự thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản và bất động sản; trong đó quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản, nhà ở, hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đã tạo ra môi trường pháp lý khá đầy đủ cho thị trường BĐS phát triển. Sau đó năm 2006 luật Kinh doanh BĐS ra đời đã là một điều kiện pháp lý đầy đủ cho thị trường BĐS phát triển. Rõ ràng nhà nước vừa tạo môi trường khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện giao dịch ở thị trường bất động sản. 1.1.3.2. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ quan trọng, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, bảo vệ môi sinh, môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các bất động sản. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội, căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch 14
16. xây dựng và ngược lại, gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, tổ chức đất sử dụng vào các mục đích khác nhau. Tiếp đó là quy hoạch chi tiết đến từng khu đất, từng lô đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cư nông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực hiện phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng. Như vậy bằng việc thực hiện các quy hoạch đã phân bố các bất động sản phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước hình thành sự phân bố của thị trường bất động sản. Đăng ký quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) là điều kiện đầu tiên và cần thiết để bất động sản tham gia vào thị trường một cách có tổ chức. Một bất động sản đã đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng) sẽ đảm bảo được mọi yếu tố để có thể tham gia vào thị trường BĐS, nếu không đăng ký sẽ dẫn đến người có bất động sản có hiện tượng vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS. Tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta cũng như đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác ở nhiều nước là một hoạt động thường xuyên vừa mang tính chất quản lý của nhà nước, vừa có tính chất phục vụ, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch của thị trường bất động sản, đó là nhiệm vụ của nhà nước. 1.1.3.3. cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật - Nhà nước cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) về diện tích, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến bất động sản. Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin (được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2003 và Luật kinh doanh BĐS). - Nhà nước thành lập hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường bất động sản. Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch của bất động sản như tính hợp pháp của bất động sản, các quyền và lợi ích khi sử dụng bất động sản (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến bất động sản Các tổ chức được thành lập dưới sự giám sát của pháp luật và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng 15
17. quy định. 1.1.3.4. Tổ chức định giá bất động sản Giá bất động sản lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vì vậy phải xác định một cách khách quan để đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Trên thế giới định giá bất động sản đã trở thành một môn khoa học, một ngành như một nghề chuyên nghiệp. Nhà nước tổ chức định giá bất động sản bằng cách thành lập tổ chức định giá của Nhà nước. Tổ chức này thực hiện định giá bất động sản phục vụ tư vấn cho các giao dịch của thị trường bất động sản, cho công tác quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước. Trên cơ sở các chuẩn mực quốc tế Nhà nước quy định về việc tổ chức định giá BĐS trên cơ sở quy định để tạo hành lang pháp lý cho việc định giá BĐS, bao gồm: + Nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản; + Quy trình định giá bất động sản; + Các tiêu chuẩn định giá bất động sản; + Lập hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản; + Đạo đức nghề nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản; + Quy định về thành lập phát triển các tổ chức định giá bất động sản. + Ban hành các chính sách nhằm khuyến khích, hỗ trợ, bảo hành cho hoạt động định giá bất động sản. 1.1.3.5. Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Vai trò của Nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu sau đây: - Ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô. - Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh bất động sản. Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng cách chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Thực hiện các giải pháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai, về đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho doanh nghiệp. - Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị 16
18. trường bất động sản. 1.1.4. Định hướng và một số giải pháp phát triển của thị trường BĐS 1.1.4.1. Định hướng phát triển thị trường BĐS - Huy động nguồn lực to lớn về BĐS cho phát triển kinh tế - xã hội (đất đai, nhà cửa, công trình) - Nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS - Khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời đảm bảo công bằng kinh tế (VD nhà cho người có thu nhập thấp). 1.1.4.2. Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS - Nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế thị trường BĐS + Thị trường sơ cấp (giao, cho thuê): xóa bỏ cơ chế độc quyền, kiểu “xin cho”; hình thành cơ chế thị trường trong việc thực hiện các QSD đất. + Thị trường đầu tư (tạo lập BĐS): thúc đẩy đầu tư và tăng cường cạnh tranh lành mạnh; hoàn thiện thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng + Thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp ): hoàn thiện các thể chế cho hoạt động môi giới; định giá, sàn giao dịch BĐS; thành lập hệ thống thông tin trong TT BĐS nhằm tạo ra một thị trường BĐS minh bạch. - Nhóm giải pháp can thiệp và bình ổn thị trường BĐS: Hoàn thiện giấy tờ xác lập quyền sở hữu (GCN); tiếp tục thực hiện cải các thủ tục hành chính. - Giải pháp can thiệp và bình ổn thị trường BĐS theo quy luật cung cầu + Can thiệp vào phía cung BĐS (quy hoạch; khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở, ) + Huy động các tổ chức có điều kiện tham gia và thị trường BĐS + Đẩy mạnh tổ chức phát triển quỹ đất để tạo quỹ đất cho thị trường BĐS. + Đa dạng hóa hình thức bồi thường (Có thể tự thỏa thuận; Tạo việc làm, hoặc đền bù kết hợp với hỗ trợ trong việc học nghề để chuyển đổi nghề nghiệp; Cấp đất DV trở lại cho người dân; góp vốn với DN; tái định cư tại chỗ) + Hoàn thiện dịch vụ nhà chung cư; + Quản lý chất lượng nhà chung cư + Đóng bảo hiểm công trình + Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp - Các giải pháp khác: 17
19. + Đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện công tác cấp GCN + Xây dựng Bộ Luật về đất đai + Khắc phục tình trạng quy hoạch “treo” nhất là vấn đề chưa lấp đầy trong KCN. + Chồng chéo giữa quy hoạch SDĐ và QH xây dựng + Xây dựng hạ tầng (điện, nước, viễn thông ) manh mún + Có tầm tầm nhìn chiến lược trong phát triển đô thị và nông thôn 1.2. Một số khái niện về định giá đất và bất động sản 1.2.1. Khái niệm định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh) - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore) 1.2.2. Định giá đất Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hinh thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất đai. Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá 18
20. trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. 1.2.3. Định giá bất động sản Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường. Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường. Thông thường, trước khi bất động sản được sử dụng vào một mục đích nhất định như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải được định giá. Việc định giá bất động sản thường do những người có chuyên môn đảm nhận. Nếu bất động sản được đưa ra mua bán thì người định giá sẽ phải đánh giá tài sản đó và tư vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao nhiêu. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và thị trường tại thời điểm định giá. Như vậy việc định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định được tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh. Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phải xem xét những người có khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm định giá và các loại tài sản có thể thay thế cho tài sản này. Dựa trên sự cạnh tranh của những người mua, người chuyển nhượng, người bán, người nhận chuyển nhượng tiềm năng, người định giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó. Trong trường hợp có các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đây cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản Có thể thấy rằng giá trị sinh lợi của đất tác động trực tiếp đến giá đất và BĐS bởi khi mua hay bán bất động sản người ta quan tâm đầu tiên đến giá trị sinh lợi của bất động sản từ đó quyết định đến giá bất động sản. Giá trị sinh lợi là nhân tố tổng hợp tác động đến giá đất và bất động sản, 19
21. C.Mac đã chỉ ra rằng: nhà tư bản bỏ vốn kinh doanh nhằm mục đích không những là để tái sản xuất ra số vốn tư bản đã ứng trước mà để sản xuất ra một lượng thừa ra so với tư bản ấy. Luận điểm trên của C.Mac không chỉ đúng trong chủ nghĩa tư bản mà còn có ý nghĩa định hướng đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta khi phát triển theo nền kinh tế nhiều thành phần định hướng XHCN. Quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta cho thấy các nhà đầu tư bỏ vốn ra đều phải tính đến hiệu quả kinh tế. Như vậy người mua quyền sử dụng đất không chỉ quan tâm đến giá trị sử dụng mà còn đặc biệt quan tâm đến giá trị sịnh lợi của đất. Tức là khi bỏ vốn ra mua quyền sử dụng đất hoặc thuê đất sau một chu kỳ sử dụng họ sẽ thu được bao nhiêu lợi nhuận sau khi trừ các chi phí và các khoản thuế phải nộp. Giá trị sinh lợi ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, khi giá trị sinh lợi của đất cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại. Song để tính được hiệu quả kinh tế sử dụng đất thì các nhà đầu tư phải tính đến tỷ suất lợi nhuận, ít nhất cũng phải bằng hoặc cao hơn lãi suất thu được do gửi tiền vào ngân hàng. Ở Việt Nam, từ 1980 đến 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai, Nhà nước là người phân phối đất đai, việc mua bán có thực hiện trong nhân dân nhưng chủ yếu là mua, bán chui, rất hạn chế. Luật đất đai 1993 đã quy định Nhà nước xác định giá đất và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất . Coi đất là tài sản hàng hoá, nhưng là tài sản hàng hoá đặc biệt, giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố: - Yếu tố tự nhiên: Mục đích sử dụng, địa điểm, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích, hình dáng, . - Quan hệ cung - cầu; - Chính sách điều tiết của Nhà nước: Chính sách đất đai, chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất .; - Các yếu tố về xã hội: trạng thái chính trị, an ninh xã hội, quá trình đô thị hoá, tâm lý, truyền thống, thị hiếu .; 1.3.1. Yếu tố tự nhiên Yếu tố tự nhiên là yếu tố bản thân đất đai (một thửa đất) đó là các yếu tố: Mục đích sử dụng, địa điểm, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích, hình dáng, khoảng cách gần xa so với trung tâm thương mại, dịch vụ, thị trường Yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại ngay tự nhiên hình thành của một thửa đất. Bất kể thửa đất nào cũng có đầy đủ các yếu tố để hợp thành các yếu tố tự nhiên của nó. Trong các yếu tố để hợp thành các yếu tố tự nhiên của thửa đất thì yếu tố 20
22. mục đích sử dụng, yếu tố vị trí đất, địa điểm là các yếu tố ảnh hưởng mạnh, trực tiếp đến giá của thửa đất. Đất có cùng địa điểm, vị trí nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau; hay đất có cùng mục đích sử dụng nhưng ở các địa điểm, vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau. + Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói về vị trí kinh tế, tức là vị trí của từng đối tượng (thửa đất). Các yếu tố cần xem xét là cự ly đến các trung tâm thương mại - dịch vụ, khoảng cách đến các trục đường giao thông chính, + Kích thước, hình thể, diện tích: các yếu tố này khi đánh giá phải đặt trong một nhu cầu sử dụng cụ thể. Ví dụ: với nhu cầu để ở tại trung tâm Hà Nội thì kích thước thửa đất tối ưu là 4m x 15m, nhưng đối với đất ở nông thôn thì kích thước tối ưu lại có thể là 10m x 20m. Như vậy , yếu tố kích thước, hình thể, diện tích sẽ quyết định đến giá đất 1.3.2. Quan hệ cung - cầu Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả hàng hoá, đó là tính quy luật của thị trường. Tuy nhiên, quan hệ cung cầu ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự biến động giá đất. Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính không gian và thời gian trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất. Ở nơi nào, khu vực nào, vùng nào kinh tế phát triển, dân số tăng nhanh thì cầu về đất tăng nhưng không gian đất thì có hạn (cung có hạn) dẫn đến giá đất cao hơn ở những nơi khác. Mặt khác cung về đất cơ bản là ổn định (xét về tổng quỹ đất của một vùng, khu vực, quốc gia) nhưng cũng có thể chuyển hóa cung từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Tuy nhiên sự chuyển hóa của cung là chậm so với sự tăng lên của cầu. 1.3.3. Chính sách điều tiết của Nhà nước Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất và BĐS là chịu ảnh hưởng lớn từ phía con người; Trong đó, tác động do các chính sách điều tiết của Nhà nước vừa có tính đặc trưng vừa như một nhân tố ảnh hưởng. Các chính sách điều tiết của Nhà nước bao gồm: chính sách đất đai, pháp luật đất đai, luật kinh doanh BĐS điều chỉnh các quan hệ đất đai là cơ sở hình thành giá đất và BĐS. Chính sách giá đất và BĐS tác động vào sự ổn định hoặc diễn biến của giá đất và BĐS; các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển kinh tế của vùng này hay vùng khác và các chính sách thuế cũng góp phần làm ổn định hoặc làm tăng, giảm giá đất và BĐS. Ngoài các chính sách cơ bản trên, các chính sách tài chính tiền tệ, tín dụng, 21
23. lãi suất đều có ảnh hưởng đến giá đất và BĐS. Một trong những yếu tố quan trọng, quyết định đến giá đất và BĐS là quy hoạch sử dụng đất, và quy hoạch xây dựng nó quyết định mục đích sử dụng đất cũng như các điều kiện khác gắn liền với đất và ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. 1.3.4. Các yếu tố về xã hội Trên phạm vi cả nước, một xã hội ổn định (cả kinh tế, chính trị, an ninh, môi trường) sẽ là một môi trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, làm tăng nhu cầu sử dụng đất và làm cho giá đất cũng chuyển động theo. Quá trình đô thị hoá cũng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất, vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn đến sự biến động của giá đất. Trong phạm vi cả nước cũng như một vùng, một khu vực môi trường là yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất; ở những nơi môi trường kém, an ninh không đảm bảo thì giá đất thấp hơn những nơi khác; (nhất là đối với đất phi nông nghiệp) Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con người. Ví dụ: ở Việt Nam, người dân có truyền thống thích sống ven đường, gần trung tâm thương mai, dịch vụ do đó làm cho giá đất tại các khu vực này cao hơn hẳn những khu vực khác 22
24. CHƯƠNG 2 CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Nguyên tắc định giá đất và bất động sản Các nguyên tắc cơ bản trong định giá trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết với học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét riêng rẽ mà người ta thường sử dụng chúng trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Khi định giá các loại đất khác nhau chúng ta đều phải tuân thủ các nguyên tắc định giá này. 2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (nguyên tắc tối ưu) Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở các mặt sau đây: + Vạ mạt tạ nhiên: Mạt BĐS đưạc đánh giá là sạ dạng tại ưu khi nó thoạ mãn đưạc nhiạu sạ lạa chạn sạ dạng nhạt (cho nhiạu ngưại hoạc cho mạt ngưại); + Vạ mạt pháp luạt: Mạt BĐS đưạc đánh giá là sạ dạng tại ưu khi mà viạc sạ dạng BĐS phại hạp pháp, đưạc Nhà nưạc thạa nhạn và bạo hạ; + Vạ mạt vạt chạt (sạ dạng): Mạt BĐS đưạc đánh giá là sạ dạng tại ưu khi mà BĐS đó cho thu nhạp ròng cao nhạt hoạc cho giá trạ hiạn tại cạa thu nhạp ròng trong tương lai là cao nhạt; + Vạ mạt thại gian: Mạt BĐS đưạc đánh giá là sạ dạng tại ưu khi mà thại gian cho thu nhạp ròng cao nhạt kéo dài nhạt. Ví dụ: Một thửa đất có các thông số nhận biết sau: a. Vị trí: Thuộc khu vực trung tâm thương mại của đô thị 23
25. b. Địa điểm: Đầu ngã tư đường phố c. Hình thể: Hình chữ nhật (bề rộng là mặt tiền) d. Kích thước: 8 x 12m e. Cơ sở hạ tầng: điện, nước, giao thông . đầy đủ, tiện lợi f. Tình trạng pháp lý: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất g. Quy hoạch: Thuộc khu vực kinh doanh thương mại, dịch vụ h. Môi trường, xã hội: an ninh tốt, môi trường trong sạch Ở ví dụ trên các chỉ tiêu: a, b, c, d, e là các chỉ tiêu về mặt vật chất của bất động sản; các chỉ tiêu f, g là chỉ tiêu về mặt pháp lý của bất động sản. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một bất động sản không chỉ hiểu theo giới hạn của đồng tiền, hay nói cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của bất động sản mà đôi khi thu nhập thực của bất động sản lại dưới dạng các tiện ích khác không thể lượng hoá được bằng tiền như ví dụ 1 chỉ tiêu (h) mặc dù không thuộc nhóm chỉ tiêu vật chất hay pháp lý của bất động sản nhưng nó là một chỉ tiêu không thể bỏ qua trong việc định giá bất động sản và trong một trừng mực nào đó nó được vật chất hoá như một chỉ tiêu về mặt vật chất của bất động sản. Có thể lấy một ví dụ cụ thể để chứng minh điều này như sau: Có 2 bất động sản có vị trí, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý cơ sở hạ tầng và định hướng quy hoạch tương tự nhau, nhưng một bất động sản nằm ở một phường có nhiều cây xanh, cạnh hồ lớn, an ninh công cộng tốt, còn bất động sản kia thì nằm ở phường có ít cây xanh, là điểm nóng của trật tự xã hội. Như vậy xét về nguyên lý thì bất động sản thứ nhất được coi là sử dụng cao hơn và tốt hơn bất động sản thứ hai. 2.1.2. Sử dụng phù hợp Sử dụng phù hợp tức là hai yếu tố đất đai và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng. Trên thực tế một bất động sản có thể sử dụng đa mục đích, bản thân chúng cùng một lúc có thể có nhiều giá trị sử dụng. Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với đất đai còn giá trị sử dụng khác đối với công trình gắn liền với đất. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất. Trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối việc định giá. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá không được lẫn với giá tiềm năng. Ví dụ: Một bất động sản đang được sử dụng làm kiôt bán hàng. Người định giá không thể định giá đất trên cơ sở giá trị sử dụng vào mục đích trồng trọt trong khi 24
26. lại định giá nhà trên cơ sở giá trị sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ. 2.1.3. Sự thay thế Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán với giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước. Một người mua hàng thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế nó trong thị trường mở. Đây là một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất. 2.1.4. Sự đóng góp Giá trị của một tài sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của các bộ phận cấu thành vào giá trị tổng thu nhập của tài sản. Nếu thiếu vắng một trong số các bộ phận hợp thành thì sẽ làm giảm giá trị của tài sản. Ví dụ: Chủ một bất động sản là nhà (chưa có công trình phụ). Ông ta có nhu cầu muốn bán bất động sản trên. Trước khi bán ông ta chi 25 triệu để xây dựng công trình phụ. Khi xây xong, ông ta rao bán trên thị trường thì giá của phần xây dựng thêm được khách hàng ước tính là 35 triệu. Như vậy 10 triệu tăng thêm là phần đóng góp giá trị của gian xây dựng vào giá trị của bất động sản. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng mà nó đóng góp cho thu nhập thực. Ví dụ: Chủ một cửa hiệu làm đầu thấy rằng nếu chi 5 triệu để mua một máy điều hoà thì tổng thu nhập có thể tăng lên rất nhiều. Nếu như phần chi thêm cho hoạt động của máy điều hoà, cường độ lao động, điện, nước . là 3 triệu/năm (kể cả khấu hao máy móc và các đầu tư khác), mà thu nhập/năm lại ít hơn 3 triệu thì đầu tư là không có hiệu quả và ngược lại. Như vậy việc lắp máy điều hoà đã làm thay đổi giá trị của tài sản. 2.1.5. Nguyên tắc Cung và cầu Cạu trong thạ trưạng BĐS đưạc hiạu là sạ lưạng BĐS (gạm đạt đai và tài sạn gạn liạn vại đạt) tại mạt thại điạm xác đạnh mà ngưại tiêu dùng sạn sàng mua và có khạ năng thanh toán. Cung trên thạ trưạng BĐS đưạc hiạu là sạ lưạng diạn tích đạt và diạn tích nhà gạn liạn đạt hoạc khại lưạng tài sạn gạn liạn vại đạt sạn sàng đưa ra trao đại trên thạ trưạng tại mạt thại điạm xác đạnh vại mạt mạc giá đưạc thạ trưạng chạp nhạn. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của 25
27. cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Giá thị trường được xác định trên cơ sở tương tác giữa lượng cung và lượng cầu. - Các yạu tạ xác đạnh cạu BĐS trên thạ trưạng: + Giá cạ cạa BĐS: Sạ lưạng vạ cạu BĐS trên thạ trưạng nghạch đạo vại giá thạ trưạng cạa chúng. Nạu nhà ạ nạm trong mạt khu vạc cho trưạc giạm giá, lúc đó sạ ngưại mua BĐS có khạ năng thanh toán tăng lên và sạ lưạng BĐS đòi hại (cạu) cũng sạ tăng lên. + Thu nhạp cạa ngưại tiêu dùng: Thu nhạp cạa ngưại tiêu dùng cao hơn sạ tạo ra khạ năng nhiạu đơn vạ hàng hoá (BĐS) sạ đưạc mua sạm hơn; + Giá cạa các mạt hàng có liên quan: Các mạt hàng có liên quan là nhạng mạt hàng thay thạ hoạc là nhạng mạt hàng bạ sung; + Dạ kiạn (kạ hoạch mua sạm) cạa khách hàng; - Các yạu tạ xác đạnh cung BĐS trên thạ trưạng: + Qui hoạch sạ dạng đạt cạa Nhà nưạc; + Sạ thay đại giá cạ BĐS trên thạ trưạng; + Khạ năng nguạn vạn tạ có cạa nhà đạu tư và các chi phí vạ đạt, lao đạng, vạn và chi phí khai thác; + Khạ năng ạng dạng công nghạ mại vào sạn xuạt. 2.1.6. Dự kiến các lợi ích tương lai Giá thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai có thể thu được của bất động sản. Những lợi ích này dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện lợi khác và được dự báo trên cơ sở phân tích, nghiên cứu thị trường. Người định giá không được đưa ý kiến cá nhân trong việc xác định các lợi ích trong tương lai. Việc mua, bán bất động sản và những thu nhập trước đó từ bất động sản chỉ có tầm quan trọng giúp người định giá thấy được những điều dự kiến trong tương lai. Ví dụ: Một bất động sản đang được rao bán trên thị trường với giá 1 tỷ, đang được sử dụng để bán hàng. Bất động sản đó có vị trí mặt tiền trên đường phố là trung tâm thương mại của một đô thị, kích thước 5 x 12 m. Các thông tin về bất động sản giúp 26
28. người định giá có thể dự đoán được khả năng sinh lời của bất động sản đó trong tương lai, để từ đó ước tính giá tiềm năng của chúng. 2.1.7. Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế bên cũng có giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. Điều này liên quan đến mục đích sử dụng đất cũng như các yếu tố về vị trí của mảnh đất. 2.1.8. Sự hoà hợp Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đối với mỗi loại bất động sản đạt được khi mà tính đồng đều về mặt kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai có thể chấp nhận được, tức là không có sự chênh lệch quá lớn khi có bất cứ một yếu tố tác động nào. Khi áp dụng nguyên tắc này cho những tu bổ, cải tạo thì sự hoà hợp có thể chấp nhận mang ý nghĩa là tính tương đồng giữa các bất động sản. Còn khi áp dụng cho một cộng đồng dân cư, nó có ý nghĩa là sự tương đương về cơ sở hạ tầng, thu nhập và trình độ nhận thức của cộng đồng dân cư. 2.1.9. Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì tác động của các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội làm thay đổi nó, thay đổi môi trường, thay đổi xu thế thị trường (về quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư ). Ngoài ra các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu về nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá bất động sản. Ví dụ: Chất lượng của đất trồng trọt có thể bị thay đổi bởi tự nhiên hoặc tác động của con người. Tuổi thọ của một bất động sản được thay đổi và kéo dài nhờ vào những tu bổ, cải tạo kịp thời và những tu bổ, cải tạo đó cũng thay đổi theo thời gian. Như vậy, sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục, không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. 2.2. Các căn cứ định giá 27
29. 2.2.1. Giá trị thị trường của bất động sản Giá trị thị trường của bất động sản được xác định căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường. “Giá trị thị trường của bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường”. + Thời điểm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá tài sản. + “Người mua sẵn sàng mua” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua bất động sản. + “Người bán sẵn sàng bán” là người bán đang có quyền sử hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) có nhu cầu muốn bán bất động sản với mức giá tốt nhất có thể có được trên thị trường. + “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng, hoặc do đầu cơ, quy hoạch, thông tin về giá cả, cung cầu được thể hiện công khai trên thị trường. + Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua bán hoặc gồm một số lượng hạn chế người mua, bán. + Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở bên mua và bên bán thỏa thuận với nhau tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định bán hoặc mua một cách hoàn toàn tự nguyện, không quá nhiệt tình mua và cũng không quá nhiệt tình bán. - Giá thị trường được xác định dựa trên các căn cứ sau: + Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và mặt pháp lý của bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh được. + Mức độ sử dụng tốt nhất và có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho bất động sản. Việc đánh giá sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ 28
30. liệu có liên quan đến bất động sản trên thị trường. + Kết quả khảo sát thực tế. - Trường hợp có sự hạn chế về thông tin, dữ liệu trên thị trường thì định giá viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả định giá do sự hạn chế của các số liệu đó. - Định giá viên phải thận trọng trong việc phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường, đột biến, tạo nên rủi ro trong định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp. - Định giá viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá thị trường, mục đích của việc định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết quả và kết luận định giá mà định giá viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi xác định giá thị trường của bất động sản. 2.2.2. Giá trị phi thị trường của bất động sản - Hoạt động định giá chủ yếu căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Tuy nhiên, có những loại bất động sản riêng biệt đòi hỏi khi định giá phải căn cứ vào giá trị phi thị trường. - Giá trị phi thị trường của bất động sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế . - Việc đánh giá giá trị của bất động sản được căn cứ chủ yếu vào các công cụ kinh tế, kỹ thuật và các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường. - Giá trị của bất động sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt bất động sản vào mục đích riêng biệt. Khi tiến hành định giá loại bất động sản này, định giá viên phải tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của bất động sản vào hoạt động sản xuất, đời sống không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của bất động sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán bất động sản đó trên thị trường. - Giá trị bất động sản có thị trường hạn chế là giá trị của những bất động sản có tính đơn chiếc hoặc những điều kiện thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho bất động sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nhất định. 29
31. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của bất động sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những bất động sản khác. - Giá trị bất động sản chuyên dùng là giá trị của những bất động sản đặc biệt, chỉ được sử dụng cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó. - Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp, các tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp, không thể tách rời nhau, do đó không thể định giá trên cơ sở giá trị thị trường của từng tài sản. Do một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của tài sản đó. Giá trị của từng tài sản riêng được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ danh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của từng tài sản cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán. Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với danh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc những doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có. - Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng chế. - Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành do một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút được sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng, do đó có thể làm tăng giá trị tài sản vượt quá 30
32. giá trị thị trường của chính bất động sản đó. Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản. - Giá trị đầu tư của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đã xác định. - Giá trị bảo hiểm của tài sản là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc trong chính sách bảo hiểm. - Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên cac quy định của pháp luật liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. 2.2.3. Một số căn cứ pháp lý xác định giá bất động sản - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004, Về thi hành Luật Đất đai - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá; - Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá; - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 114/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 80/2005/TT-BTC, ngày 15 tháng 9 năm 2005, Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 145 /2007/TT-BTC, ngày 06 tháng 12 năm 2007, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp 31
33. xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; - Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá. - Luật kinh doanh bất động sản 2005, ngày 29 tháng 6 năm 2006 2.2.4. Hệ thống văn tự đất dai 2.2.4.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng Luật Dân sự năm 1995 của Việt Nam quy định chi tiết các hình thức sở hữu tài sản, theo đó nước ta tồn tại 7 hình thức sở hữu đó là: - Sở hữu toàn dân; - Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; - Sở hữu tập thể; - Sở hữu tư nhân; - Sở hữu của tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp; - Sở hữu hỗn hợp; - Sở hữu chung. Riêng đối với tài sản là đất đai thì tại Điều 5, Luật đất đai 2003, quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quy định như vậy không có nghĩa là tất cả các quyền năng thuộc quyền sở hữu về đất đai đều do Nhà nước thâu tóm. Thực chất, trong số các quyền sở hữu Nhà nước về đất đai (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), Nhà nước bằng các quy định của pháp luật đã trao phần lớn các quyền đó cho người sử dụng đất, Nhà nước chỉ có quyền định đoạt đối với đất đai thể hiện tại Điều 5, Luật đất đai 2003. Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất; Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện các quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: 32
34. - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Người sử dụng đất có các quyền chung sau: (Quy định trong điều 10, Luật đất đai 2003) + Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. + Hưởng các lợi ích do công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại. + Được nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc bồi bổ, cải tạo đất. + Được nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. - Người sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất và có quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. (Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể trong chương IV, Luật đất đai 2003) Ngoài ra, ở một số quốc gia còn quy định một số quyền đối với tài sản của người khác. Ở đây người sử dụng tài sản của người khác sẽ được sử dụng tài sản trong giới hạn theo quy định của pháp luật. Nội dung cơ bản của quyền đối với tài sản của người khác gồm: - Quyền đi qua, chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác; - Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc đi qua đất của người khác; - Quyền lấy nước hay tiêu nước qua các thửa đất liền kề (trong canh tác nông nghiệp); - Quyền được lắp đặt, xây cất công trình trên đất của người khác (đường ống dẫn nước, dẫn khí, dẫn dầu, đường dây tải điện, đường dây điện thoại hoặc mở lối đi); 33
35. - Người có quyền đối với tài sản của người khác không được gây hại cho thửa đất mà họ được quyền sử dụng và phải đền bù nếu không thoả thuận với chủ sở hữu thửa đất mà mình được quyền sử dụng. 2.2.4.2. Hệ thống văn tự đất đai ở Việt Nam * Văn tự chứng nhận quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước VNDCCH, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam và nhà nước CHXHCN Việt Nam. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính mà không có tranh chấp; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất mà không có tranh chấp; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; - Bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân đã được thi hành, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn liên tục sử dụng đất đó từ đó đến nay và không có tranh chấp. * Văn tự thuê, mướn, chuyển nhượng Các hợp đồng thuê đất, chuyển nhượng đất đai. * Văn tự thế chấp, cầm cố Các hợp đồng thế chấp, cầm cố đất đai. * Văn tự thừa kế: Di chúc 2.2.5. Địa tô Nói đến giá đất là nói đến khả năng sinh lời của đất, coi đất như một loại hàng hoá đặc biệt. 34
36. Giá đất được hình thành là do quá trình lao động sản xuất và đầu tư vật chất của con người vào đất. Do vậy, để tính được giá đất chúng ta phải căn cứ vào một cơ sở khoa học chính xác và gắn liền với thực tế. 35
37. 2.2.5.1. Bản chất của địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Chế độ sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ, sở hữu của Nhà nước qua các thời đại. Mác đã nói rằng “Địa tô là biểu hiện cô đọng lại giá trị của ruộng đất”. Khi muốn nghiên cứu bản chất của địa tô một cách rõ nét nhất thì ta phải đặt nó vào phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa với chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất. Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, chủ tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê trong nông nghiệp. Người sở hữu ruộng đất là địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp sản xuất kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của địa chủ vào sản xuất kinh doanh, nhà tư bản phải trả cho địa chủ một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ ruộng đất hay tư bản mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Số tiền đó dù trả về ruộng đất canh tác hay đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ . đều được gọi là địa tô. Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Như vây, địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - kẻ sở hữu ruộng đất. Lý do mà chủ tư bản phải trả địa tô cho địa chủ vì: Thứ nhất: Địa chủ có quyền cho phép hay không cho phép ai đó sử dụng hoặc khai thác đất, nghĩa là người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất cho địa chủ dưới hinh thức địa tô. Thứ hai: Lợi nhuận siêu ngạch là kết quả của việc sử dụng tư bản ở điều kiện thuận lợi. Chủ tư bản phải trả địa tô cho chủ đất băng lợi nhuận siêu ngạch. Như chúng ta đã biết, sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt và giá cả sản xuất chung của một ngành sẽ tạo nên lợi nhuận siêu ngạch và đây chính là cơ sở làm xuất hiện địa tô. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất căn cứ vào mức độ của 5 36
38. yếu tố cơ bản: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất. Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp có thể giải thích bằng sự tác động khác nhau của các yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn. Yếu tố điều kiện tưới tiêu nước và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. 2.2.5.2. Các loại địa tô * Địa tô chênh lệch I Là phần chênh lệch lợi nhuận sinh ra khi nhà tư bản đầu tư một lượng tư bản và lao động như nhau vào hai mảnh đất có diện tích bằng nhau. R: lợi nhuận thu được C: Chi phí CLI = |R1 – R2| = R1 – R2 Nếu R1> R2 = (P1Q1 – C1) – (P2Q2 – C2) = (P1S1NS1 – C1) – (P2S2NS2 – C2) Địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: phì của đất, chất đất, vị trí của mảnh đất Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận này có được không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại. Đây chính là cơ sở để Nhà nước tính thuế đất nông nghiệp. * Địa tô chênh lệch II Là phần chênh lệch lợi nhuận sinh ra khi đầu tư hai lượng tư bản khác nhau vào cùng một mảnh đất. CLII = |R1 – R2| = R1 – R2 Nếu R1> R2 37
39. = (P1Q1 – C1) – (P2Q2 – C2) = (P1S1NS1 – C1) – (P2S2NS2 – C2) Địa tô chênh lệch II có được trên cơ sở đầu tư thâm canh, phụ thuộc vào trình độ thâm canh của nhà tư bản, nên nó thuộc về người sử dụng đất. Nhưng sau thời gian thuê đất thì địa tô chênh lệch II sẽ sát nhập vào địa tô chênh lệch I. * Địa tô tuyệt đối Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. Tức là phần chênh lệch do giá sản phẩm cao hơn giá sản xuất chung. Đây chính là địa tô mà nhà tư bản bắt buộc phải trả cho chủ ruộng đất bất kể là phần lợi nhuận có được là do sự chênh lệch lợi nhuận giữa các thửa đất hay giữa các mức đầu tư. Ví dụ: Loại đất Giá cả sản xuất Giá sản Địa tô Địa tô Tổng Chung Cá biệt phẩm chênh lêch tuyệt đối Tốt 1000 800 1500 200 500 700 Trung bình 1000 900 1500 100 500 600 Xấu 1000 1000 1500 0 500 500 - Giá cả sản xuất chung là 1000 - Giá cá biệt: Do các loại đất khác nhau nên đầu tư khác nhau - Giá sản phẩm: là giá bán sản phẩm - Địa tô chênh lệch: là phần chênh lệch lợi nhuận thu được khi có đầu tư (Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt) - Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận thu được ngoài giá cả sản xuất chung (Địa tô tuyệt đối = Giá sản phẩm – Giá cả sản xuất chung). Như vậy, địa tô của các loại đất khác nhau là khác nhau và là cơ sở để tính thuế các loại đất. Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ vào ngân sách Nhà nước. Nhà nước cho phép người sử dụng đất được hưởng cả phần địa tô chênh lệch II (nếu họ là người đầu tư vào đất) để khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời khuyến khích việc tận dụng đất hoang hoá để đưa vào sử dụng. 38
40. 2.2.6. Mức lãi suất Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở các thời điểm khác nhau. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng thấp thì số tiền mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất để thu địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Ví dụ: Giả sử hiện tại có người đề nghị chúng ta bán mảnh đất với giá: 100 triệu đồng (Thời điểm t). Nếu chúng ta quyết định bán và gửi số tiền đó vào ngân hàng với lãi suất 10%/năm thì sau 1 năm (ở thời điểm t + 1) chúng ta sẽ có số tiền bằng 100 triệu đồng cộng với tiền lãi là: 10 triệu đồng. Khi đó tổng số tiền chúng ta có là 110 triệu đồng. Giả sử ở thời đoạn t + 1, chúng ta bán được với giá 120 triệu đồng điều đó có nghĩa là bán đất ở thời điểm t và gửi vào ngân hàng với lãi suất 10% sẽ tạo ra ít giá trị hơn bán vào thời điểm t + 1. Còn nếu ở thời điểm t + 1 mà chỉ bán được 100 triệu đồng thì nên bán sớm ở thời điểm t và gửi vào ngân hàng. - Lãi suất tính qua các thời đoạn gọi là lãi suất kép. Tức là sau 1 năm vốn gốc sẽ là giá trị số gửi vào cộng với lãi suất của năm đó. Năm thứ hai vốn gốc sẽ là tất cả giá trị của năm 1 (kể cả vốn là lãi suất năm 1) cộng với lãi suất năm 2. * Tính lãi suất kép Tính lãi suất kép bản chất chính là việc xác định vốn gốc để tính lãi cho kỳ sau. Giả sử vốn gốc là V, sau 1 năm V sẽ trở thành giá trị gốc cộng với lãi suất (r) V(1) = V + Vr = (1 + r)V Sau 2 năm: V(2) = (V + Vr) + (V + Vr)r = (1 + r)2 V Sau 10 năm: V(10) = (1 + r)10 V Sau t năm: V(t) = (1 + r)t V * Tính giá trị hiện tại (Tính chiết khấu) Để tính được giá bán đất thì ta phải quy tất cả các giá trị trong tương lai về 39
41. hiện tại. Đây chính là phép tính ngược của phép tính lãi suất kép và gọi là tính chiết khấu hay tính giá trị hiện tại. Giả sử ta có dòng tiền y1, y2, yt là giá trị vốn gốc của các năm (hay là thu nhập dự tính của các năm trong tương lai) năm 1 có vốn gốc là y1 năm 2 có vốn gốc là y2 năm t có vốn gốc là yt Để tính được giá bán ở thời điểm hiện tại ta phải quy tất cả các giá trị tương lai về hiện tại. Để tính được giá bán ở thời điểm hiện tại ta phải quy tất cả các giá trị tương lai về hiện tại. y y y GD 1 2 t (1 r)1 (1 r)2 (1 r)t Đây chính là giá bán đất ở thời điểm hiện tại Nếu y1 = y2 = = yt thì khi đó giá đất sẽ được tính bằng công thức: y GD r Đây chính là giá bán đất ở thời điểm hiện tại Nếu y1 = y2 = = yt thì khi đó giá đất sẽ được tính bằng công thức: y GD r Ví dụ: Một mảnh đất được bán với giá 10.000USD, nhưng được trả trong 5 năm với giá trị bằng nhau (mỗi năm 2.000 USD). Giá trị hiện tại của dòng tiền này được tính bằng cách chuyển đổi giá trị từng lần trả tiền về hiện tại, sau đó cộng các giá trị hiện tại này lại. Giả sử lãi suất r = 10% 2.000 2.000 2.000 2.000 GD 2.000 8.342 USD (1 0.1) (1 0.1) 2 (1 0.1)3 (1 0.1) 4 Đó là số tiền hiện tại tương ứng với số tiền nhận được sau 5 năm. - Như vậy, việc quy các giá trị tương lai về hiện tại là căn cứ để tính giá đất. 40
42. 2.2.7. Cung - cầu 2.2.7.1. Cung, cầu về đất Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn ra có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Xét trong thời gian ngắn thì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân địa phương, khả năng đáp ứng của hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, lãi suất ngân hàng . Ta có thể minh hoạ Giá mối quan hệ cung - cầu về S D1 đất trong một thời gian ngắn qua đồ thị sau: D G1 Qua hình minh hoạ ta thấy rằng, trong thời gian G ngắn cung về đất là một đường thẳng đứng, nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá có tăng thì cũng Diện tích không thể tạo thêm được. Do vậy, giá đất thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi nhu cầu tăng đường cầu dịch chuyển từ D lên D1 thì giá tăng từ G lên G1. Như vậy, ta thấy rằng tổng cung của đất đai là cố định, nhưng thực tế lượng cung của một loại đất cụ thể có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ven đô được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số diện tích thành đất khu dân cư, khi đó cung về đất ở tại khu vực đó sẽ tăng lên. Điều này sẽ giúp làm chậm sự tăng giá về đất ở tại khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, vì thế mà giá đất không những không giảm đi mà ngày càng tăng cao. Có thể minh hoạ mối quan hệ giữa cung – cầu về đất trong một thị trường điển hình qua đồ thị sau: 41
43. Như vậy, ta Giá thấy rằng trong thị D1 S trường điển hình thì D cung, cầu về đất đai cũng diễn ra bình G1 thường như những G hàng hoá thông thường khác. Thế nhưng, nói chung cung về đất đai rất ít L L1 Diện tích biến đổi do vậy giá trị của nó biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác. Do vậy mà giá đất luôn có sự biến động nhiều hơn giá các hàng hoá thông thường. * Các yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ cung - cầu về đất. - Đất đai chưa thực sự trở thành hàng hoá. Theo Luật đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quy định tại điều 106, Luật đất đai 2003). Nhưng việc thực hiện các quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết khác để không dẫn đến đầu cơ, tích tụ đất đai. Có thể ví dụ như: + Hạn mức giao đất nông nghiệp đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 3 ha đối với mỗi loại đất. Đất ở trong khu dân cư nông thôn mỗi hộ không được quá 400m2. + Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất: Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng trong các trường hợp: chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng trực tiếp lao động; Đối với đất ở: chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc không có nhu cầu để ở; + Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê với thời hạn không quá 3 năm. 42
44. - Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi hoang hoá, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Bên cạnh đó tốc độ phát triển công nghiệp, đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, dịch vụ .Tốc độ phát triển dân số thi không giảm dẫn đến nhu cầu về đất ở và các loại đất khác tăng quá nhanh làm ảnh hưởng rất lớn đến quan hệ cung - cầu về đất đai. 2.2.7.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất - Đạt đai chưa thạc sạ trạ thành hàng hoá. + Hạn mạc giao đạt nông nghiạp đại vại đạt trạng cây hàng năm, đạt nuôi trạng thuạ sạn, đạt làm muại cho mại hạ gia đình, cá nhân là không quá 3 ha đại vại mại loại đạt. Đạt ạ trong khu dân cư nông thôn mại hạ không đưạc quá 400m2. + Điạu kiạn đạ đưạc chuyạn nhưạng quyạn sạ dạng đạt và cho thuê đạt: Đại vại đạt nông nghiạp, đạt lâm nghiạp đạ trạng rạng chạ đưạc chuyạn nhưạng trong các trưạng hạp: chuyạn đi nơi khác, chuyạn sang làm nghạ khác, không có khạ năng trạc tiạp lao đạng; Đại vại đạt ạ: chạ đưạc chuyạn nhưạng khi chuyạn đi nơi khác hoạc không có nhu cạu đạ ạ; + Nhạng hạ gia đình, cá nhân sạ dạng đạt nông nghiạp đạ trạng cây hàng năm, nuôi trạng thuạ sạn do hoàn cạnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyạn sang làm nghạ khác nhưng chưa ạn đạnh hoạc thiạu sạc lao đạng thì đưạc cho ngưại khác thuê vại thại hạn không quá 3 năm. - Phạn lạn đạt chưa sạ dạng lại là đạt đại núi hoang hoá, đạt các vùng ven biạn đòi hại phại có vạn đạu tư lạn. - Bên cạnh đó tạc đạ phát triạn công nghiạp, đạu tư xây dạng các khu trung tâm thương mại, dạch vạ .Tạc đạ phát triạn dân sạ thi không giạm dạn đạn nhu cạu vạ đạt ạ và các loại đạt khác tăng quá nhanh làm ạnh hưạng rạt lạn đạn quan hạ cung - cạu vạ đạt đai. a. Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất thành hai loại là cung tự nhiên và cung kinh tế. - Cung tự nhiên: là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và cả tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không co 43
45. dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự phát triển và sinh trưởng của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất. - Cung kinh tế: khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống của con người đây chính là cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế về đất đai chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại hình sử dụng đất nào đó. Có thể ví dụ như sau: * Cung đất nông nghiệp: Trên thực tế, cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi. - Sự tăng lên về cung đất nông nghiệp do: + Quá trình chuyển những diện tích hoang hoá thành đất nông nghiệp. Tuy diện tích ít hay nhiều nhưng hàng năm diện tích đất nông nghiệp đều được tăng lên bằng cách này. Do vậy, trong cân đối đất đai, đặc biệt là trên diện rộng thì không thể không đề cập đến sự chu chuyển này. + Quá trình lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể. Việc này tuy không làm tăng tổng cung về đất nông nghiệp song nó có vai trò khá quan trong trong quá trình phát triển sản xuất cũng như làm sôi động thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Từ sự phân biệt về sự tăng mức cung đất nông nghiệp có thể tìm được các chính sách phù hợp cho việc phát triển sản xuất. Như các chính sách về khai hoang, hỗ trợ về tài chính, kỹ thuật, khoa học công nghệ và các cơ chế quản lý - Sự giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở một số hình thức sau: + Xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất ở đô thị) do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh. + Yêu cầu chuyển một phần đất nông nghiệp thành đất sản xuất công nghiệp: xây dựng khu công nghiệp, đất để sản xuất vật liệu xây dựng, khai khoáng . + Yêu cầu chuyển đất nông nghiệp thành đất chuyên dùng: giao thông, thuỷ lợi, du lịch . 44
46. Sự tác động dẫn đến giảm cung đất nông nghiệp còn do tác động của nhiều nhân tố khác như: các chính sách và cơ chế quản lý kinh tế vĩ mô, tốc độ phát triển của nền kinh tế * Cung về đất đô thị Do quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ngày càng tăng mà nhu cầu về đất đô thị cũng ngày càng tăng lên. Nguồn cung đất đô thị được hình thành từ: + Từ đất nông nghiệp: Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị, hầu hết chúng đều được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống. Do vậy mà việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là tất yếu và ngày càng tăng. Chính vì vậy, yêu cầu đối với hệ thống quản lý Nhà nước là phải làm sao vừa giữ được tốc độ chuyển hoá một cách hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất đai ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia. + Từ các loại đất hoang hoá ven đô, các loại đất nông nghiệp: đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị hình thành và phát triển không phải trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống. + Sự lưu chuyển trong nội bộ đất đô thị: đó là sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nội bộ đô thị. Hình thức này tuy không làm tăng tổng cung xong lại có ý nghĩa rất lớn trong quan hệ cung cầu đất đô thị, là nguyên nhân gây lên sự sôi động trong thị trường đất đô thị. Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn cung đất đô thị chính là các nhân tố ảnh hưởng đến các nguồn nói trên. Nó bao gồm : việc quy hoạch đô thị, quy mô đô thị và các chính sách, cơ chế quản lý đất đai. b. Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng Cầu về đất là nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân thành hai loại lớn: nhu cầu về đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp. * Cầu về đất nông nghiệp: Biến động của cầu về đất nông nghiệp là kết quả của xu hướng tăng hay giảm lượng cầu gây nên. Trên thực tế tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có thể không biến động hoặc biến động ít, do nhu cầu đất nông nghiệp xét trong mối quan hệ với các loại đất khác là cân bằng, nhưng xét trong nội bộ thì có sự biến động do nhu cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Ví dụ như do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại có một số khác lại cần thêm đất để tạo 45
47. thêm công ăn việc làm, tăng thêm thu nhập. Cũng có một số chủ thể cần thêm đất để đảm bảo ổn định cho cuộc sống cho các thế hệ tương lai Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm so với các loại đất khác. Cơ sở của xu hướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng suất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu về nông sản của xã hội. * Cầu về đất phi nông nghiệp Mức cầu về đất phi nông nghiệp ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Xu thế này tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị ngày càng mở rộng quy mô, xuất hiện nhiều điểm đô thị mới, các khu công nghiệp mới tăng với tốc độ nhanh kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó. c. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung – cầu Để xác định giá đất chúng ta phải căn cứ vào đồ thị cung cầu điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trên một thị trường điển hình. Giá và số lượng được xác định tại điểm mà đồ thị đường cung và đường cầu giao nhau (điểm A). Giá (G) và số lượng (L) được gọi là dgiá và số lượng đất đai cân bằng. Bất cứ sự di chuyển nào từ điểm cân bằng này đều sẽ bị cưỡng lại bởi sự tự điều chỉnh của thị trường. Nếu chỉ Giá thay đổi mức giá, giả sử giá được D S cố định tại G1, khi đó số lượng G1 cầu sẽ giảm A xuống L1 nhưng G người bán sẽ đồng ý bán với số lượng L2 ở giá đó. Tình huống L1 L L2 Diện tích này sẽ không ổn định, khi đó trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người 46
48. bán buộc phải hạ thấp giá cho đến khi giá G được thiết lập. Ngược lại, một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn G, khi đó số lượng cầu sẽ lớn hơn cung và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Sự thay đổi mức giá không làm dịch chuyển lượng cung, cầu mà chỉ làm di chuyển các điểm cung và cầu trên đồ thị. Giá đất tại điểm cân bằng sẽ thay đổi khi có sự thay đổi cung hoặc cầu. Phụ thuộc vào các yếu tố tác động có thể làm thay đổi mức cung hoặc mức cầu. Khi đó đồ thị đường cung và cầu sẽ dịch chuyển đến vị trí mới và cân bằng mới sẽ được thiết lập. Đồ thị sau sẽ minh hoạ sự thay đổi giá phụ thuộc vào sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau D giữa đồ thị cung ( Giá S ) và đồ thị cầu ( D1 S D ) tại điểm A cho thấy giá cân A G bằng là G và số lượng được bán B G ra là L. Đồ thị 1 cầu ( D1) là đồ thị cầu mới đã giảm. Sự dịch chuyển L L Diện tích này có thể xảy ra 1 do thu nhập của người mua giảm Giá S sút; hoặc do D S người tiêu dùng 1 tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và A G đã quyết định B hoãn không mua G1 sắm. Sự cân bằng mới được thiết lập tại B. Giá mới L L1 Diện tích 47
49. sẽ là G1 và số lượng mới sẽ là L1 Sự thay đổi đường cung có thể do các chính sách về thuế, tỷ lệ lãi suất ngân hàng quyết định. Khi đó người cung cấp sẽ cung cấp lượng lớn hơn ở các mức giá kết quả là đồ thị đường cung dịch chuyển đến (S 1) và một cân bằng mới được thiết lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự thay đổi nhảy vọt của các yếu tố thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng vì sự tác động của cung và cầu là tương đối bằng nhau. Trong thị trường đất đai các yếu tố nội tại từ phía cầu như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra sự dịch chuyển đường cầu. Những thay đổi về chính sách thuế, tỷ lệ lãi ngân hàng dẫn đến sự dịch chuyển đường cung. Giá bán và số lượng được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Hiện tượng này tạo thành các chu kỳ của thị trường và làm cơ sở cho việc định giá đất. 48
50. CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Các phương pháp định giá đất 3.1.1. Khái niệm và đặc trưng của giá đất 3.1.1.1. Khái niệm giá đất Có rất nhiều quan điểm khác nhau về giá trị của đất: - Quan điểm coi đất đai không có giá trị: Vì đất đai là tài nguyên thiên nhiên không phải sản phẩm của lao động, bản thân đất đai không có giá trị, do vậy mà đất đai tự nhiên không phải là hàng hóa. - Quan điểm coi đất đai có giá trị: giá trị của đất đai là giá trị của tiền thuê đất, tiền thuê đất là hình thức chuyển hóa của giá trị đất đai. Tuy nhiên quan điểm này cho rằng nếu đất đai tự nhiên mà chưa có lao động tác động vào thì không có giá trị, nó chỉ có giá trị khi có sức lao động của con người khai thác. Cũng có những quan điểm khác thì cho rằng không kể đất đai chưa được khai thác hay đã được khai thác đều có giá trị. - C.Mac đã chỉ ra rằng: Giá cả ruộng đất là một biểu hiện của quan hệ kinh tế phát sinh chứ không phải biểu hiện bằng tiền của các giá trị ruộng đất. Ông cho rằng: địa tô là biểu hiện cô đọng lại giá trị của ruộng đất, là sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất. Hay nói cách khác, giá cả của ruộng đất chính là địa tô bị tư bản hóa. - Đất đai được coi như một loại tư bản đặc biệt, thực tế đất đai là tài sản đặc biệt – hàng hóa đặc biệt. Một trong những đặc điểm làm cho đất đai là tài sản đặc biệt – hàng hóa đặc biệt chính khả năng sinh lợi của đất đai mặt khác đất đai còn tham gia nhiều lần vào sản xuất nhưng không hao mòn, không khấu hao. Và đây chính là yếu tố tạo nên giá trị của đất đai. Đúng vậy, cùng là đất sản xuất nông nghiệp, nhưng đất tốt (có khả năng sinh lợi cao) thì sẽ có giá cao hơn đất xấu (khả năng sinh lợi kém). Hay khi Nhà nước đưa một thửa đất đang là đất nông nghiệp quy hoạch thành một mục đích khác như đô thị hay sản xuất kinh doanh thì giá trị của thửa đất sẽ tăng lên rất nhiều so với trước khi quy hoạch. Khả năng sinh lợi của thửa đất sẽ phụ thuộc chủ yếu vào mục đích sử dụng của thửa đất. Điều này đã được chứng minh qua thực tế, giá đất đô thị bao giờ cũng cao hơn giá đất nông thôn, hay đất dùng vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ cao hơn giá đất nông nghiệp. - Trong thực tế việc mua bán đất đai chính là mua bán quyền sở hữu, quyền hưởng lợi từ đất đai. 49