›
›

Bài giảng Dự án đầu tư xây dựng - Dự án bất động sản - Lưu Trường Văn

pdf 111 trang hapham 1710
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Dự án đầu tư xây dựng - Dự án bất động sản - Lưu Trường Văn", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_du_an_dau_tu_xay_dung_du_an_bat_dong_san_luu_truon.pdf

Nội dung text: Bài giảng Dự án đầu tư xây dựng - Dự án bất động sản - Lưu Trường Văn

  1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ––DDỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆMHM, HƯỚNG D ẪNNL LẬPDP DỰ ÁN & VÍ DỤ MINH HỌA Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate Tháng 7 năm 2008 1 Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea
  2. Dự án đầu tư xây dựng - bất động sản 2 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  3. Nội dung 1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng (DAĐTXD) 2. Nội dung chính của dự án đầu tư 3. Ví dụ minh họa 1 dự án bất động sản 4Kih4. Kinh ng hiệm khi lập dự án đầu tư - bất động sản 3 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  4. KHÁI NIỆM BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG 1 TRÌNH (BCĐT XDCT) DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG 2 TRÌNH (DA ĐT XDCT) BÁO CÁO KINH TẾ KỸ THUẬT XÂY 3 DỰNG CÔNG TRÌNH (BCKT-KT XDCT) 4 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  5. Khi nào thì lập BCĐT XDCT? Khoản 1, Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 ™ Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hộithìi thì c hủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầutu tư. ™ Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập Báo cáo đầu tư. ™ Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt; nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì ph ải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. 5 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  6. BCĐT XDCT bao gồm những nội dung gì? Khoản 2, Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 a) Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, c¸c ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ khã kh¨n; chÕ ®é khai th¸c vµ sö dông tµi nguyªn quèc gia nÕu cã; b) Dù kiÕn quy m« ®Çu t−: c«ng suÊt, diÖn tÝch x©y dùng; c¸c h¹ng môc c«ng tr ×nh bao gåm c«ng tr ×nh chÝnh, c«ng tr ×nh phô vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c; dù kiÕn vÒ ®Þa ®iÓm x©y dùng c«ng tr×nh vµ nhu cÇu sö dông ®Êt; c) Ph©n tÝch, lùa chän s¬ bé vÒ c«ng nghÖ, kü thuËt; c¸c ®iÒu kiÖn cung cÊp vËt t− thiÕt bÞ, nguyªn liÖu, n¨ng l−îng, dÞch vô, h¹ tÇng kü thuËt; ph−¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− nÕu cã; c¸c ¶nh h−ëng cña dù ¸n ®èi víi m«i tr−êng, sinh th¸i, phßhßng chè ng ch¸y h¸ n æ, an n inh , què c phß hßng; d) H×nh thøc ®Çu t−, x¸c ®Þnh s¬ bé tæng møc ®Çu t−, thêi h¹n thùc hiÖn dù ¸n, ph−¬ng ¸n huy ®éng vèn theo tiÕn ®é vµ hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n vµ ph©n kú ®Çu t− nÕu cã 6 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  7. Chủ đầu tư phải làm gì để: Xin phép đầu tư xây dựng công trình? (1) Khoản 3, Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 a) Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm göi B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùùgng c«ng tr×nh tíi Bééq qu¶n lý n gµnh. Bé éq qu¶n l ý ngµnh lµ c¬ quan ®Çu mèi gióp Thñ t−íng ChÝnh phñ lÊy ý kiÕn cña c¸c bé, ngµnh, ®Þa ph−¬ng liªn quan, tæng hîp vµ ®Ò xuÊt ý kiÕn tr ×nh Thñ t−íng ChÝnh phñ. 7 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  8. Chủ đầu tư phải làm gì để: Xin phép đầu tư xây dựng công trình? (2) Khoản 3, Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 b) Thêi h¹n lÊy ý kiÕn : ™ Trong vßng 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®−îc B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i göi v ¨n b¶n lÊy ý kiÕn cña c¸c Bé , ngµnh , ®Þa ph−¬ng cã liªn quan. ™ Trong vßng 30 ngµy lµm viÖc kÓ tõ khi nhËn ®−îc ®Ò nghÞ , c¬ quan ® −îc hái ý kiÕ n ph¶i cã v¨n b¶n tr¶ lêi vÒ nh÷ng néi dung thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña m×nh. ™ Trong vßng 7 ngµy sau khi nhËn ®−îc v¨n b¶n tr¶ lêi theo thêi h¹n trªn, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i lËp b¸o c¸o ®Ó tr×nh Thñ t−ínggp ChÝnh phñ. 8 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  9. Chủ đầu tư phải làm gì để: Xin phép đầu tư xây dựng công trình? (3) Khoản 3, Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 c) B¸o c¸o tr×nh Thñ t−íng ChÝnh phñ bao gåm: ™ Tãm t¾t néi dung B¸o c¸o ®Çu t−, ™ Tãm t¾t ý kiÕn c¸c Bé, ngµnh vµ ™ ĐÒ xuÊt ý kiÕn vÒ viÖc cho phÐp ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kÌm theo b¶n gèc v¨n b¶n ý kiÕn cña c¸c Bé, ngµnh, ®Þa ph−¬ng cã liªn quan. 9 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  10. Khi nào thì lập dự án đầu tư? (1) Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 1. Khi ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, chñ ®Çu t− ph¶i tæ chøc lËp dù ¸n ®Ó lµm râ vÒ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t− vµ hiÖu qu¶ ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, trõ nh÷ng tr−êng hîp sau ®©y: a) C«ng tr ×nh chØ yªu cÇu lËp B¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt x©y dùng c«ng tr×nh quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 12 cña NghÞ ®Þnh 16 + NĐ 112; b) C¸c c«ng tr×nh x©y dùng lµ nhµ ë riªng lÎ cña d©n quy ®Þnh t¹i kho¶n 5 §iÒu 35 cña LuËt X©y dùng 10 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  11. Khi nào thì lập dự án đầu tư? (2) Điều 4 – NĐ 16 & NĐ 112 2. Néi dung dù ¸n bao gåm phÇn thuyÕt minh theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 6 vµ phÇn thiÕt kÕ c¬ së theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 cña NghÞ ®Þnh 16 + NĐ 112. 3. §èi víi c¸c dù ¸n nhãm B ch −a cã trong quy ho¹ch kinh tÕ - x· héi, quy ho¹ch ngµnh, quy ho¹ch x©y dùng th× tr−íc khi lËp dù ¸n ph¶i cã ý kiÕn tho¶ thuËn b»ng v¨n b¶n cña c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt vÒ quy ho¹ch. 11 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  12. THUYẾT MINH DỰ ÁN bao gồm những nội dung gì? (1) Điều 6 – NĐ 16 & NĐ 112 1. Sù cÇn thiÕt vµ môc tiªu ®Çu t −; ®¸nh gi¸ nhu cÇu thÞ tr−êng, tiªu thô s¶n phÈm ®èi víi dù ¸n s¶n xuÊt; kinh doanh h×nh thøc ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh; ®Þa ®iÓm x©y dùng, nhu cÇu sö dông ®Êt; ®iÒu kiÖn cung cÊp nguyªn liÖu, nhiªn liÖu vµ c¸c yÕu tè ®Çu vµo kh¸c. 2. M« t¶ vÒ quy m« vµ diÖn tÝch x©y dùng c«ng tr×nh, c¸c h¹ng môc c«ng tr×nh bao gåm c«ng tr×nh chÝnh, c«ng tr×nhhh phô vµ µ¸ c¸c c« ng tr×nh kh¸c; p h©n tÝ ch l ùa chän ph−¬ng ¸n kü thuËt, c«ng nghÖ vµ c«ng suÊt. 12 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  13. THUYẾT MINH DỰ ÁN bao gồm những nội dung gì? (2) Điều 6 – NĐ 16 & NĐ 112 3. C¸c gi¶i ph¸p thùc hiÖn bao gåm: a) Ph−¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c − vµ ph−¬ng ¸n hç trî x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt nÕu cã; b) C¸c ph−¬ng ¸n thiÕt kÕ kiÕn tróc ®èi víi c«ng tr×nh trong ®hÞµ®« thÞ vµ c«ng tr×nhãh cã yªu c ÇkiÕóÇu kiÕn tróc; c) Ph−¬ng ¸n khai th¸c dù ¸n vµ sö dông lao ®éng; d) Ph©n ®o¹n thùc hiÖn , tiÕn ®é thùc hiÖn vµ h ×nh thøc qu¶n lý dù ¸n. 13 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  14. THUYẾT MINH DỰ ÁN bao gồm những nội dung gì? (3) Điều 6 – NĐ 16 & NĐ 112 4. §¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr−êng, c¸c gi¶i ph¸p phßng, chènggy ch¸y, næ vµ c¸c y ªu cÇu vÒ an ninh, q uèc phßng. 5. Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n; kh¶ n¨ng thu xÕp vèn, nguån vèn vµ kh¶ n ¨ng cÊp vèn theo tiÕn ®é; ph −¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn ®èi víi dù ¸n cã yªu cÇu thu håi vèn; c¸c chØ tiªu tµi chÝnh vµ ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ, hiÖu qu¶ x· héi cña dù ¸n. 14 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  15. THIẾT KẾ CƠ SỞ bao gồm những nội dì?dung gì? Điều 7 – NĐ 16 & NĐ 112 ™ Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầutu tư và triển khai các bướcthic thiếtkt kế tiếp theo 15 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  16. Thuyết minh THIẾT KẾ CƠ SỞ bao gồm những nội dunggg gì? Điều 7 – NĐ 16 & NĐ 112 a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với cônggy trình có yêu cầu kiến trúc;p; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. 16 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  17. Bản vẽ TKCS phải thể hiện những nội dunggg gì? Điều 7 – NĐ 16 & NĐ 112 a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với cônggy trình xây dựngyg theo tuyến; b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; c)S) Sơ đồ côhông nghệ đối vớiôi công tìhóêtrình có yêu cầu công nghệ; d) Bảnvn vẽ thể hiệnnk kếttc cấuuch chịuul lựccchínhc chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 17 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  18. Hå s¬ tr×nh phª duyÖt dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gồm những tài liệu gì? ( Điều 8, Nghị Định 16 + NĐ 112/2006/NĐ-CP) 1234 Tê tr×nh Dù ¸n bao C¸c v¨n V¨n b¶n cho phª duyÖt gåm phÇn b¶n thÈm phÐp ®Çu t − ®èi dù ¸n (Phô thuyÕt minh ®Þnh cña c¬ víi dù ¸n quan lôc sè 2, vµ thiÕt kÕ quan cã träng quèc gia; NĐ112) c¬ së thÈm quyÒn v¨n b¶n chÊp thuËn bæ sung quy ho¹ch ®èi víi dù ¸n nhãm A ch−acãtronga cã trong quy ho¹ch ngµnh 18 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  19. Loại công trình nào thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật? Khoản 1, Điều 12 – NĐ 16 & NĐ 112 Khi ®Çu t− x©y dùng c¸c c«ng tr×nh sau ®©y, chñÇñ ®Çu t− kh«ng ph¶i lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh mµ chØ lËp B¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó tr×nh ng−êi quyÕÇÕt ®Þnh ®Çu t− phª duyÖt: ƒ C«ng tr×nh sö dôôgng cho m ôc ®Ých t«n g i¸o ƒ C¸c c«ng tr×nh x©y dùng míi, c¶i t¹o, söa ch÷a, n©ng cÊp cã tæng møc ®Çu t− d−íi 7 tû ®ång, phï hîp víi qqyuy ho ¹ch p h¸t triÓn kinh tÕ-x· hééqyi, quy ho ¹ch ng µnh, quy ho¹ch x©y dùng; trõ tr−êng hîp ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− thÊy cÇn thiÕt vµ yªu cÇu ph¶i lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh 19 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  20. Néi dung b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt cña c«ng tr×nh x©yyùg dùng ? Khoản 2, Điều 12 – NĐ 16 & NĐ 112 Néi dung cña B¸o c¸o kinh tÕ- kü thuËt x©y dùng c«ng tr×nh thùc hiÖn th eo quy ®Þ nh t¹i kh o¶ n 4 §iÒ35ñLiÒu 35 cña LuËt X©y dùng Khoản 4, Điều 35 – Luật Xây Dựng ™ SÇhiÕ®ÇSù cÇn thiÕt ®Çu t−, môc tidiªu x©y dùng c«ng tr×nh ™ Địa ®iÓm x©y dùng; ™ Quy m«, c«ng suÊt; ™ CÊp c«ng tr×nh; ™ Nguån kinh phÝ x©y dùng c«ng tr×nh; ™ Thêi h¹n x©y dùng; ™ HiÖu qu¶ c«ng tr×nh; ™ Phßng, chèng ch¸y, næ; ™ B¶n v Ï thiÕt kÕ thi c« ng vµ d ù t o¸ n c« ng t r×nh 20 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  21. Khi nào thì không cần lập dự án đầu tư xây dựnggg công trình ? Khoản 5, Điều 35 – Luật Xây Dựng ™ Khi ®Çu t− x©y dùng nhµ ë riªng lÎ th× chñ ®Çu t− x©y d«dùng c«ng tr×nh kh«ng ph¶i lËp d ù ¸ n ®Ç u t− x©y dùng c«ng tr×nh vµ b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt mµ chØ cÇn lËp hå s¬ xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng, trõ nh÷ng c«ng tr×nh ®−îc quy ®Þnh t¹i ®iÓm d kho¶n 1 §iÒu 62 cña LuËt nµy. ™ ĐiÓm d kho¶n 1 §iÒu 62 cña LuËt XD: Tr−íc khi khëi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh chñ ®Çu t − ph¶i cã giÊy phÐp x©y dùng, trõ tr−êng hîp x©y dùng c¸c c«ng tr×nh sau ®©y: nhµ ë riªng lÎ t¹i vïng s©u, vïng xa kh«nggé thuéc ®« th Þ, kh«ng gé thuéc ®iÓm d©n c− tËp trung, ®iÓm d©n c− n«ng th«n ch−a cã quy ho¹ch x©y dùng ®−îc duyÖt 21 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  22. Dự án đầu tư xây dựng công trình phải đáp ứng nhữnggy yêu cầu như thế nào? Khoản 1, Điều 36 – Luật Xây Dựng ™ Dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ph¶i b¶o ®¶m c¸c yªu cÇu chñ yÕu sau ®©y: a) Phï hîp víi quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, quy ho¹ch ph¸t triÓn ngµnh vµ quy ho¹ch x©y dùng; b) Cã ph−¬ng ¸n thiÕt kÕ vµ ph−¬ng ¸n c«ng nghÖ phï hîp; c) An toµn trong x©y dùng, vËn hµnh, khai th¸c, sö dông c«ng tr×nh, an toµn phßng, chèng ch¸y, næ vµ b¶o vÖ m«i tr−êng; d) B¶o ®¶m hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n 22 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  23. Khi nào thì được phép điều chỉnh dự án đầu tư XD công trình? – Khoản 1, Điều 13, ND916 + NĐ112 Dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®−îc ®iÒu chØnh khi cã mét trong c¸c tr−êng hîp sau ®©y: BÞ ¶nh h−ëng bëi thiªn tai nh− ®éng ®Êt, 1 b·o, lò, lôt, sãng thÇn; ®Þch häa hoÆc c¸c sù kiÖn bÊt kh¶ kh¸ng kh¸c XuÊt hiÖn c¸c yÕu tè ®em l¹i hiÖu qu¶ 2 cao h¬n ch o dù ¸n Khi quy ho¹ch x©y dùng thay ®æi trùc 3 tiÕp ¶nh h−ëng ®Õn ®Þa ®iÓm, quy m«, tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n 23 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  24. Trong trường hợp nào thì được phép điều chỉnh dự án? ()(1) Khoản 2 & 3, Điều 13 – NĐ 16 & NĐ 112 2. Khi ®iÒu chØnh dù ¸n kh«ng lµm thay ®æi quy m«, môc tiªu ®Çu t− vµ kh«ng v−ît tæng møc ®Çu t− ®· ®−îc phª duyÖt th× chñ ®Çu t − ®−îc phÐp tù ®iÒu chØnh dù ¸n. Tr−êng hîp ®iÒu chØnh dù ¸n lµm thay ®æi thiÕt kÕ c¬ së vÒ kiÕn tróc, quy ho¹ch, quy m«, môc tiªu ®Çu t − ban ®Çu hoÆc v−ît tæng møc ®Çu t− ®· ®−îc phª duyÖt th× chñ ®Çu t− ph¶i tr×nh ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− xem xÐt, quyÕt ®Þnh. Nh÷ng néi dung thay ®æi ph¶i ® −îc thÈm ®Þnh l¹i . 3. Ng−êi quyÕt ®Þnh ®iÒu chØnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc ph¸p luËt vÒ quyÕt ®Þnh cñ a m×nh. 24 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  25. Ai đủ điều kiện để lập DAĐT XDCT? Khoản 1, Điều 37 – Luật Xây Dựng ™ Tæ chøc lËp dù ¸n ®Çu t − x©y dùng c«ng tr×nh ph¶i ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y : a) Cã ®¨ng ký ho¹t ®éng lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh; b) Cã ®iÒu kiÖn n¨ng lùc ho¹t ®éng x©y dùng phï hîp víi c«ng viÖc lËp dù ¸n ®Çu t − x©y dùng c«ng tr ×nh; c) Cã ng−êi ®ñ n¨ng lùc hµnh nghÒ lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh phï hîp víi yªu cÇu cña dù ¸n ®Çu t − x©y dùng c«ng tr ×nh ®Ó ®¶m nhËn chøc danh chñ nhiÖm lËp dù ¸n; c¸ nh©n tham gia lËp dù ¸n ph¶i cã n¨ng lùc hµnh nghÒ phï hîp víi tõng lo¹i dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr ×nh 25 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  26. Ai đủ điều kiện để lập DAĐT XDCT? Khoản 2, Điều 37 – Luật Xây Dựng ™ C¸ nh©n hµnh nghÒ ®éc lËp lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ph¶i ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y : a) Cã ®¨ng ký ho¹t ®éng lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh; b) Cã n¨ng lùc hµnh nghÒ lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¹m vi ho¹t ®éng lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh cña c¸ nh©n hµnh nghÒ ®éc lËp Hiện nay chưa có Nghị định triển nội dung này! Vì vậy trên thực tế vẫn chưa có chủ đầu tư nào giao việc lậpcácdp các dự án đầuut tư xây d ựng (vốn ngân sách) cho cá nhân thực hiện. 26 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  27. Giới thiệu nội dung và cấu trúc của 1 dự án chung cư nguồn vốn tư nhân 27 Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea
  28. Nội dung chính của DAĐT XD chung cư như sau: ™ CHÖÔNG 1: GIÔÙI THIEÄU TOÅNG QUAÙT VEÀ QUAÄN vaø TPHCM. ™ CHÖÔNG 2: PHAPHANÂN TÍCH THÒ TRÖÔTRÖÔNGØNG ™ CHÖÔNG 3: CÔ SÔÛ ÑAÀU TÖ ™ CHÖÔNG 4: ÑÒA ÑIEM ÑIEÅMÑA ÑAUÀUTÖVA TÖ VAØ GIAGIAIÛI PHAÙP QUY HOÏACH ™ CHÖÔNG 5: PHÖÔNG AÙN ÑAÀU TÖ, TOÅNG MÖÙÀÙC ÑAÀU TÖ VA ØÁØ TIEÁN ÑOÄ DÖÏ A ÙN ™ CHÖÔNG 6: PHAÂN TÍCH TAØI CHÍNH ™ CHÖÔNG 7: KEKETÁT LUAÄN VAØ KIEKIENÁN NGHÒ 28 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  29. Nội dung chính của CHÖÔNG 1 như sau: Noäi dung chính cuûa chöông naøy trình baøy ñieàu kieän töï nhieân, cô sôû haï taàng, ñieàu kieän xaõ hoäi taïi nôi maø dö aùn toïa laïc. Thoogtöôggöôaäpdöâng thöôøng ngöôøi laäp döï aùn co cotetù theå tha m kh aowebstecuañòaaûo website cuûa ñòa phöông, caùc cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc taïi ñòa phöông (ví duï: website cuûa Sôû Keá hoaïch – Ñaàu tö, Sôû XD, Sôû Taøi nguyeân moâi tröôøng, Sôû Noâng nghieäp vaø phaùt trieån noâng thoân, Cuïc Thoáng keâ, ) maø döï aùn toïa laïc ñeå vieát ra chöông naøy. Ngoaøi ra, caùc tö lieäu treân caùc baùo ñieän töû cuõng laø nguoàn höõu ích ñeå vieát chöông naøy. Chuù yù: Baïn neân daãn chöùng nguoàn maø baïn ñaõ trích daãn. Nhieàu döï aùn ñaàu tö hieän nay khoâng heà ghi roõ nguoàn cuûa döõ lieäu. Vì theá nhöõng gì ñaõ vieát beân treân laø thieáu tin caäy, noäi dung döï aùn seõ khoâng thuyeát phuïc. 29 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  30. Nội dung chính của CHÖÔNG 1 như sau: 1.1. Ñieàu kieän töï nhieân 1.1.1. Vị trí địa lyù 1.1.2. Dieän tích töï nhieân. 1. 1.3 . Tho ån höôõng 1.1.4. Nguoàn nöôùc - thuûy vaên 1.1.5. Thôøi tieát – khí haäu 1.1.6. Ñòòga chaát coâng trình 1.2. Cô sôû haï taàng 1.2.1. Ñaëc ñieåm quy hoaïch 1.2.2. Heä thoáng giao thoâng 1231.2.3. H eä th oá ng ñi ñiäeän 1.2.4. Heä thoáng caáp nöôùc 1.2.5. Heä thoáng thoaùt nöôùc 1.3. Ñaëc ñieñiemåmxa xaõ hoäi 1.3.1. Cô caáu daân cö – lao ñoäng 1.3.2. Cô caáu kinh teá 1.4. Tình hình ñaàu tö nöôùc ngoaøi taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh 30 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  31. Nội dung chính của CHÖÔNG 2 như sau: Noäi dung chính cuûa chöông naøy trình baøy caùc phaân tích vaø ñaùnh giaù veà thò tröôøng cuûa loaïi döï aùn maø baïn ñang thöïc hieän. Thoogtöôg,coâng thöôøng, coù 4 n oädugcoäi dung chính capañöôcaàn phaûi ñöôcïc trình ba bay:øy: ™ Phaân tích caàu veà . ™ Phaân tích cung veà . ™ PhaPhanân tích gia ù caû veà (bao gogomàmña ñanhùnh gia ù veà thu nhaäp cuûa khaùch haøng vaø khaû naêng chi traû cuûa hoï) ™ Nhaän xeùt veà thò tröôøng . Chuù yù: Neân minh hoïa baèng caùc baûng bieåu hay sô ñoà/ñoà thò ñeå gia taêng tính thuyeát phuïc cho nhöõng gì baïn ñaõ trình baøy vaø dãdaãn c hùhöùng nguo àn ma øbø baïn ñ aõ trí íhdãch daãn. N hie àu döï a ùn ñàñaàu tö hieän nay khoâng heà ghi roõ nguoàn cuûa döõ lieäu. Vì theá nhöõng gì ñaõ vieát beân treân laø thieáu tin caäy, noäi dung döï aùn seõ khoâng thuyethuyetátphuc phuïc 31 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  32. Nội dung chính của CHÖÔNG 2 như sau: 2.1. Ñònh höôùng phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi TP. HCM ñeán naêm 2112.1.1. Höô ùng phaùttit trienå chung 2.1.2. Daân soá. 2.1.3. Toång saûn phaåm noäi ñòa 2.2. Nhu caàu veà nhaø ôû 2.3. Thu nhaäp 242.4. KhûKhaû naêng t ie âu du øng, c hi tra û 2.5. Cung veà nhaø ôû 262.6. PhaPhanân tích, ñanh ñaùnh gia ù thò tröông tröôøng bat baát ñoäng sasanûntai taïi TPHCM 32 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  33. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (1): 2. 1. Ñònh höôhöôngùng phaphatùttrie trienånkinhte kinh teá – xaõ hoäi TP. HCM ñeán naêm 2.1.1. Höôùng phaùt trieån chung . 2.1.2. Daân soá. Daân soá thaønh phoá döï kieán taêng tröôûng khoaûng %/naêm, ñaït trieäu vavaoøona namêm 2005 vaø trieäu vavaoøona namêm 2010. Trong khoakhoangûng thôøi gian treân, caàn coù hôn coâng vieäc môùi, vaø naïn thaát nghieäp öôùc tính giaûm daàn töø khoaûng % naêm 2000 ñeán .% naêm 2005 vaø % naêm 2010. Vôùi löôïng daân soá gia taêng nhö treân, nhu caàu nhaø ôû caøng gia taêng Baûng 1: Daân soá vaø vieäc laøm cuûa Thaønh Phoá Hoà Chí Minh 2000 2005 2010 LiLoaïi Daân soá 5.169 6.042 7.105 Löïc löôïng lao ñoäng 3.454 4.148 4.962 Coù vieäc lalamøm 2. 058 2. 490 3. 046 Thaát nghieäp(%) 9,0 7,8 7,5 Nguoàn: Keá Hoaïch Phaùt Trieån Kinh Teá Xaõ Hoäi TP.HCM ñeán naêm 2010, Uûy Ban Nhaân Daân TP.HCM, thaùng 3 naêm 2001. 33 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  34. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (2): 2.2. Nhu caàu veà nhaø ôû Theo soá lieäu thoáng keâ toång ñieàu tra naêm treân toaøn Thaønh Phoá, dieän tích nha ø ôû chia theo sô û höhöuõuthe theå hieän trong babangûng döôùiBaûng 2: Caáu truùc sôû höõu nhaø taïi TPHCM Loaïi sôû höõu nhaø Dieän tích (m2)Tyû leä 1 Nhaø rieâng .% 2 Nhaø nöôùc % 3 Thueâ cuûa tö nhaân % 4 Sôû höõu taäp theå, toân giaùo . % 5 Nhaø nöôùc vaø nhaân daân cuøng laøm . % 6 Chöa roõ sôû höõu .% Coäng . (Nguoàn: Theo thoâng tin ñaêng taûi cuûa Cuïc Thoáng Keâ Thaønh Phoá Hoà Chí Minh thaùng ) 34 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  35. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (3): 2.2. Nhu caààøûàu veà nhaø ôû Nhö vaäy, dieän tích nhaø ôû rieâng chieám ñeán % nhöng ñieàu naøy cuõngggg ñoàng nghóa vôùi vie äc soá löô ïgïng nhaø caàn thieát ñeå pïïphuïc vuï cho ngöôøi daân vaãn coøn laø nhu caàu raát lôùn, ñaëc bieät laø löôïng caên hoä cho thueâ chöa ñaùp öùng nhu caàu chung. Dieän tích ôû bình quaân ñaàu ngöôøi tính ñeán thôøi ñieåm . laø m2. Baûng 3: Phaân boá dieän tích ôû treân ñaàu ngöôøi treân ñòa baøn TPHCM - Ñôn vò: % Toaøn thaønh phoá Noäi thaønh Ngoaïi thaønh Die än tíc h bình quaânngöôøi Döôùi 4m2 8,07 8,83 3,20 4 – 7 m2 17,46 11,77 15,48 8 – 10 m 2 20, 14 19, 47 24, 37 11 – 16 m2 24,00 23,35 28,11 17 – 25 m2 16,05 15,89 17,07 Treân 25 m2 14,28 14,69 11,77 (Nguoàn: UBND TP.HCM – Chöông trình phaùt trieån nhaø ôû TP. HCM – Ñònh höôùng ñeán naêm 2010) 35 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  36. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (4): 222.2. Nh u ca àu veà n haø ôû Nhö vaäy, coù khoaûng .% soá ngöôøi ôû treân dieän tích söû duïng bình quaân döôùi 10 m2; thaáp hôn möùc bình quaân cuûa Thaønh Phoá Hoà Chí Minh. So sasanhùnh vôvôiùi moät soá nöônöôcùc phaphatùttrie trienån trong khu vö vöcïc, dieän tích ñat ñaátô ôû bình quaân cuûa Thaønh Phoá Hoà Chí Minh vaãn coøn thaáp (Manila laø m2; Bangkok laø m2 vaøo naêm ). Theo keá hoaïch cuûa UBNDTP, ñeán naêm ., dieän tích ôû bình quaân ñaàu ngöôøi môùi ñaït ñeán möùc .m2 vaø ñeñenánna namêmla laø m2. Baûng 4: Quyõ phaùt trieån nhaø ôû taïi TP. Hoà Chí Minh – Ñònh höôùng ñeán naêm 2010 - Ñôn vò: trieäu m2 Noäi dung 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Toång quyõ nhaø . Dieän tích tatangêng theâm . (Nguoàn: UBND TP.HCM – Chöông trình phaùt trieån nhaø ôû TP. HCM – Ñònh höôùng ñeán naêm ) Nhö vaä y, chæ t rong namêõ – , quy nhaøà can thieátht phaûiti tangê themâ ñeå phuïc vuï ngöôøi daân laø khoaûng gaàn . trieäu m2 36 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  37. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (5): 2.3. Phaân tích thu nhaäp Theo thoáng keâ phaân tích cuûa Cuïc Thoáng keâ Thaønh Phoá, cô caáu chi tieu tieâucu cuaûa ngöôngöôiøida danânTPthe TP theå hieän trong babangûng BaBangûng 5 va ø Baûng 6 döôùi ñaây: Baûng 5: Chi tieâu bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa TP.HCM 2001 Naêm Chi tieâu bình quaân 1998 1999 2000 1939 ngaøn ñoàng/ ngöôøi/thaùng . Nguoàn: Cuïc thoáng keâ TPHCM 37 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  38. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (6): Baûng 6: Cô caáu chi tieâu cuûa ngöôøi daân treân ñòa baøn thaønh phoá 2.000 2.001 2002 Tyû leä Naêm Soá tieàn (ñ) Tyû leä (%) Soá tieàn (ñ) (%) Soá tieàn (ñ) Tyû leä (%) Chi aên uoáng, huùt . Chi nhaø ôû, ñieän nöôùc . Chi thieát bò ñoà duøng . Chi may maëc . Chi ñi laïi . Chi hoïc haønh . Chi y teá . Chi vui chihôi giûiiaûi trí . Chi khaùc . Coäng . (Nguoàn: Theo thoâng tin ñaêng taûi treân trang web cuûa Cuïc thoáng keâ Thaønh Phoá Hoà Chí Minh – thaùng 10/2003) 38 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  39. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (7): BûBaûng 7: p hâhaân c hia n hùhoùm thu n hähaäp cu ûa ng öôøidâtöôøi daân trong kh u vö ïc Nhoùm thu nhaäp Ñieåm tính toaùn Khaû naêng chi traû Nhoùm 100% ñoñong/ñauàng/ñaàu ngöôi/thang ngöôøi/thaùng ÑoÑong/ñauàng/ñaàu ngöôi/thang ngöôøi/thaùng ñoñong/hoä/thangàng/hoä/thaùng 1 26% 0 - 250.000 125.000 100.000 2 24% 250.000 - 400.000 300.000 225.000 3 20% 400.000 - 550.000 425.000 320.000 4 16% 550.000 - 750.000 600.000 450.000 5 8% 750.000 -1.000.000 850.000 635.000 6 4% hôn 1.000.000 1.100.000 825.000 Nguoàn: Cuïc thoáng keâ TPHCM 39 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  40. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (8): 2.5. Ñaùnh giaù cung veà nhaø ôû Nhö ñaõ trình baøy ôû treân, chæ trong naêm – ., dieän tích soáàáá caên hoä caàn thieát phaûi xaây döïng ñe åphuïc vuï ngöôøi daân laø gaàn trieäu m2. Caùc dieän tích taêng theâm naøyyg bao goàm: ƒ Dieän tích xaây döïng nhaø ñôn leû. ƒ Dieän tích xaây döïng nhaø cao taàng, chung cö . 40 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  41. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (9): 2.5. Ñaùnh giaù cung veà nhaø ôû Vôùi ñôn giaù ñaàu tö xaây döïng nhaø ñôn leû trung bình (bao goàm chi phí ñeå coù maët baèng coù haï taàng kyõ thuaät – xaõ hoäi) laø trieäu ñoñong/m2àng/m2, ñôn giaù ñañauàutöxa tö xayây dö döngïng nha ø cao tang taàng laø khoakhoangûng .trieäu ñoàng, döï kieán chi phí ñaàu tö xaây döïng trieäu m2 saøn ôû cho ngöôøi daân laø ngaøn tæ ñoàng. Hieän nay, phaàn lôùn ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû treân ñòa baøn Thaønh Phoá H oà Chí Minh b ao goà m: ƒ Voán töï coù cuûa caùc hoä gia ñình ñaàu tö ñeå xaây döïng cho chính mình. ƒ VoVonánña ñauàutöcu tö cuaûa nganganânsa sachùch ñe å xaxayâydöngca döïng cacùc khu tataiùiñònh ñònh cö, söûa chöõa caûi taïo caùc khu nhaø ôû do nhaø nöôùc quaûn lyù vaø xaây döïng caùc khu nhaø ôû thu nhaäp thaáp. ƒ Voán cuûa caùc nhaø ñaàu tö trong nöôùc phaùt trieån caùc döï aùn dadanâncö cö – nhaø ôû. ƒ Voán cuûa caùc toå chöùc tín duïng ñaàu tö giaùn tieáp thoâng qua vieäc cho caùc doanh nghieäp vay. ƒ Voán ñaàu tö cuûa caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaø caùc toå chöùc tín duïng nöôùc ngoaøi. 41 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  42. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (9): Baûng 8: Nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû môùi trong nhöõng naêm qua - Ñôn vò: trieäu ñoàng 1995 1996 2000 2001 2002 NaNamêm Toång soá Ngaân saùch nhaø nöôùc Doanh nghieäp nhaø nöônöôcùc Doanh nghieäp nöôùc ngoaøi Doanh nghieäp ngoaøi quoác doanh Nguoàn khaùc Nguoàn: thoáng keâ cuûa Cuïc thoáng keâ Thaønh Phoá Hoà Chí Minh (thaùng ), ™ Trong caù ùlc loaï i voá átân treân, voá átöùn töï coù cuû a caù ùhäiñìhñàtöñåc hoä gia ñình ñaàu tö ñeå töï xaây döïng nhaø thöôøng manh muùn, khoâng thoáng nhaát vaø raát khoù ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû phuïc vuï cho nhu caàu chung. Caùc toå chöùc tín duïng trong nöôùc chöa phaùt trieån tröïc tieáp caùc döï aùn xaây döïng n ha øôû neâ n c hæ co ùth eå xem xeùt th oâ ng qua kh aû naê ng ph aùt t ri eå n cuûa caùc nhaø ñaàu tö tröïc tieáp 42 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  43. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (10): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Thò tröông tröôøng bat baát ñoäng san saûnco coù cacauáutru trucùcñadang ña daïng ™ Beân caïnh caùc doanh nghieäp nhaø nöôùc tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn, löïc löôïng daân doanh tham gia ñaà u tö kinh d oanh b aát ño äng sa ûn nga øy ca øng tangê lâleân. Töø naêm - coù . döï aùn söû duïng voán ngaân saùch Nhaø nöôùc, döï aùn söû duïng voán tö nhaân, . döï aùn söû d uïng voá n li e ân doan h va ø döï a ùn s öû duïng 100% voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi. ™ Tính ñeán nay, thaønh phoá coù löïc löôïng doanh nghieäp kinh doanh baáààát ñoäng saûn vôùi nhieàu thaønh phaàn kinh teá: quoác doanh ñôn vò, coå phaàn ñôn vò, traùch nhieäm höõu haïn . ñôn vò, tö nhaân ñôn vò. 43 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  44. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (11): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù caáu truùc ña daïng ™ LöôngLöôïng giao dòch babatát ñoäng san saûnña ñangêng boä tren treân thò tröông tröôøng chính quy lieân tuïc gia taêng: ƒ Löôïng giao dòch naêm 1994 laø . vuï, ƒ KhaKhaoûosa satùt löônglöôïng mu a nhaø thathangùng nam naêmt , tyû leä tröông tröôøng hôïp mua nhaø döôùi . trieäu ñoàng laø %; treân . trieäu ñoàng laø %. ƒ LöôngLöôïng giao dòch ñañatátô ôû nanamêmla laø vuï, nanamêm: : . vuï, . 44 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  45. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (12): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Thò tröôtröôngøng thiethieuáusöo söï onånñònhve ñònh veà quy hoa hoachïch khoâng gian phaùt trieån ™ Thaønh ppgghoá Hoà Chí Minh laø trung taâm cuûa heä thoáng ñoâ thò thuoäc vuøng troïng ñieåm kinh teá phía Nam nhöng baûn thaân thaønh phoá khoâng taïo ra ñöôïc moät ñoâ thòògä ñoàng boä vôùi trung taâm laø khu vöï ïäc noäi thaønh cuõ, theå hieän qua caùc ñieåm sau: ™ Coù söï cheânh leäch quaù lôùn giöõa dieän tích vaø daân soá giögiöaõavu vungøng noäi thathanhønh vaø ngoaingoaïi thathanhønh. Sö ï chechenhânh leäch naøy daãn ñeán caùc baát caäp trong vaán ñeà quaûn lyù, moâ hình vaø löïc löôïng quaûn lyù nhö nhau nhöng tính chachatátva vaø khokhoiái löô löôngïng quaquanûnly lyù khakhacùc nhau. 45 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  46. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (13): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Thò t röôø ng thi eá u söï oå n ñò nh veà quy h oaïch kh oâ ng gian phaùt trieån ™ Coù söï cach caùch bieät veà kiekienántru trucùcva vaø tieän nghi sinh hoathoaït giöõa caùc quaän trung taâm vaø caùc quaän coøn laïi cuûa thaønh phoá. Caùc quaän laø phaùt trieån töông ñoái hoahoanøn chænh , cacacùc quaän coconøn lailaïi hình thanh thaønh nhieu nhieàulo lomõm daân cö luïp xuïp, laán chieám keânh raïch, hình thaønh haøng ngaøn ngoõ heûm ngoaèn ngoeøo, kieán truùc nhaø ôû ña soá laø taïm bôï. Söï caùch bieät naøy ñaõ . 46 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  47. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (14): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM ThòtThò tröô øng khâkhoâng hoa øn hûhaûo va øc höa co ùsöï qua ûn lùlyù cuûa Nhaø nöôùc ™ Thò tröông tröôøng babatát ñoäng sasanûntha thanhønh phoá thiethieuáuca cacùctho thongâng tin veà quy hoaïch, thuû tuïc haønh chính, phaùp lyù baát ñoäng saûn, baûng giaù baát ñoäng saûn thoáng nhaát vaø tieäm caän gia ù thò tröông tröôøng, tình hình canhcaïnh tranh khokhongâng hoaøn haûo, . ™ Thòòg tröôøng nhaø ôû thaønh phoá tron g nhieàu naêm qua chuû yeáu höôùng vaøo thò phaàn ngöôøi coù thu nhaäp khaù vaø thu nhaäp cao, trong khi ñoù 47 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  48. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (15): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Thò tröông tröôøng khokhongâng hoahoanønha haoûova vaø chöa coù söï quaquanûnly lyù cuûa Nhaø nöôùc ™ Thò tröôøng baát ñoäng saûn chöa quan taâm saûn phaåm daïng nh aø ôû ch o th ue â hoa ëc n ha ø tra ûgo ùp, c hính saù ch nhaø traû goùp hieän nay chuû yeáu aùp duïng cho caùc ñoái töôïng ngöôøi daân bò giaûi toûa thuoäc caùc döï aùn chænh trang ñ oâ thò , ph uù c lô lôiïi coâ ng coä ng. ™ Thò tröôøng chöa ñöôïc söï quaûn lyù vaø ñieàu tieát cuûa daãn ñeán tình traïng ñaàu cô baát ñoäng saûn laøm taêng giaù ñoät bieán, khoâng phuø hôïp vôùi quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi vaø laøm aûnh höôûng ñeán khaû naêng sôû höõu nhaø ôû cuûa ngöôøi coù thu nhaäp thaáp 48 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  49. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (16): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Khaû naêng mua cuûa nhöõng ngöôøi coù nhu caàu ™ Nhu cau caàu nha ø ôû mômôiùi phaphatùt sinh khi coù hai ngöôngöôiøiña ñangêng ky ù keketát hoân, luùc naøy ñoâi vôï choàng treû haàu nhö khoâng tích luõy ñöôïc gì, vaán ñeà ñeå coù theå mua ñöôïc moät caên hoä vôùi giaù trieäu ñoàng laø ñieàu khoânggg töôûng. Nhöng coù moä t ñieàu chaéc chaén laø sau thôøi gian töø . naêm hoï coù theå mua ñöôïc moät caên hoä. Neáu coù hình thöùc mua nhaø traû goùp thì hoï coù theå thoûa maõn ngay nhu caàu cuûa mình. ™ Tuy nhieân, do thò tröôøng taøi chính Vieät Nam chöa phaùt trieån, uy tín trong quan heä tín duïng cuûa caùc chuû theå trong neàn kinh teá, ñaëc bieät laø uy tín tín duïng caù nhaân khoâng cao neân . Vieäc cho moät ngöôøi vay traû goùp ñeå mua nhaø trong thôøi gian . naêm laø moät vieäc coøn môùi vaø khoù khaên ñoái vôùi moät soá toå chöùc tín duïng. 49 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  50. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (17): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Khaû naêng mua cuûa nhöõng ngöôøi coù nhu caàu ™ ThöcThöïc teá cho thay thaáyô, ôû moät so á nöônöôcùc ñaëc bieät laø cacacùc nöônöôcùc phaphatùt trieån, haàu heát caùc nhu caàu veà nhaø ôû ñeàu ñöôïc thoûa maõn do tín duïng kinh doanh baát ñoäng saûn raát phaùt trieån. Nhaän thaáy xu höôùnggy,ä naøy, moät soá n gaân haøn g ñaõ coù chính saùch cho va y tieàn mua nhaø chung cö. Ñoái vôùi khaùch haøng vay ñeå mua nhaø chung cö hoaëc caên hoä phaûi coù ñieàu kieän laø ngöôøi ñöùng teân trong hôïp ñoàng vay phaûi laø ngöôøi coù hoä khaåu taïi thaønh phoá Hoà Chí Minh, ñoái töôïng vay laø tieàn mua nhaø, thôøi gian vay toái ña naêm, möùc vay khoâng quaù % giaù mua nhaø. Ñieàu quan troïng khi xeùt cho vay laø thaåm ñònh thu nhaäp vaø khaû naêng traû nôï cu ûa ngöô øi vay ñåñeå quye áñòhhøiiát ñònh thôøi gian c ho vay, ta øi sa ûn theá chaáp laø ñieàu kieän thöù yeáu ñeå ñaûm baûo voán vay. 50 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  51. Ví duï veà noäi dung cuûa chöông 2 (18): 2.6. Phaân tích, ñaùnh giaù thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TPHCM Khaû naêng mua cuûa nhöõng ngöôøi coù nhu caàu ™ Chính vì nhöng nhöõng van vaánñe ñeà tretrenânma maø vieäc mua ngay moät can caên hoä laø khoâng theå vaø giaûi phaùp hôïp lyù cho nhöõng ñoái töôïng naøy laø thueâ moät caên hoä vôùi giaù toái thieåu trieäu ñoàng/thaùng, ñoàng thôøi ppgghaûi tieán haønh ñeå daønh tieàn trong thôøi gian töø - naêm ñeå mua moät caên hoä cho rieâng mình. ™ Nhöõng vaán ñeà neâu treân ñang laø nghòch lyù hieän nay, nhöng theo döï baùo tronggg thôøi gian tôùi , khi möùc soán g vaø thu nha äp cuûa ngöôøi daân ñaõ daàn oån ñònh, möùc ñoä tín nhieäm trong quan heä tín duïng ñöôïc caûi thieän thì vieäc cho vay mua nhaø traû goùp seõ phaùt trieån. Ñaây seõ laø moät yeáu toá tích cöïc laøm cho thò tröôøng nhaø ñaát hoaït ñoäng soâi ñoäng vaø laønh maïnh hôn 51 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  52. Nội dung chính của CHÖÔNG 3 như sau: Noäi dung chính cuûa chöông naøy trình baøy veà: ™ Löïa choïn ñòa ñieåm: moâ taû veà vò trí ñòa lyù cuûa döï aùn va øg iaûi thí ch ly ù do c hoïn ñòa ñie åm. ™ Söï cacanàn thiethietát phaphaiûiña ñauàutö: tö: GiaGiaiûithíchtaisaoña thích taïi sao ñauàutö tö vaøo döï aùn naøy ™ Chuû ñaàu tö: Trình baøy veà khaû naêng, naêng löïc cuûa chuû ñaàu tö 52 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  53. Nội dung chính của CHÖÔNG 3 như sau: 3.1. Löïa choïn ñòa ñieåm ñaàu tö 3.2. Söï caàn thieát phaûi ñaàu tö 3.3. Chuû ñaàu tö 53 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  54. Nội dung chính của CHÖÔNG 4 như sau: Noäi dung chính cuûa chöông naøy trình baøy veà caùc phöông aùn vaø thoâng soá kyõ thuaät cuûa döï aùn coù lieân quan ñeñenán quy hoachhoaïch, kien kieántru trucùcxa, xayâydöngta döïng, tacùc ñoäng moâi tröôøng. 54 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  55. Nội dung chính của CHÖÔNG 4 như sau: 4.1. Cô sôû phaùp lyù 4.2. Hieän traïng khu vöïc döï aùn 4.2.1. Hieän traïng söû duïng ñaát 4.2.2. Hieän traïng heä thoáng haï taàng kyõ thuaät 4.3.3. ÑaÑanhùnh gia ù chung 4.3. Caùc chæ tieâu quy hoaïch 4.4. Giaûi phaùp quy hoaïch toång maët baèng 4.5. Giaûi phaùp kieán truùc 4.5.1. Toång maët baèng (Quy hoaïch 1/500) 4524.5.2. Bo á trí kiekienántru trucùc 4.5.3. Giaûi phaùp trang thieát bò vaø hoaøn thieän caên hoä 4.5.6. Giaûi phaùp caùc cho caùc heä thoáng kyõ thuaät 4.6. Taùc ñoäng moâi tröôøng cuûa döï aùn vaø giaûi phaùp 55 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  56. Ví duï veà nội dung của CHÖÔNG 4 như sau: 4.5. Giaûi phaùp kieán truùc: Thoáng keâ caên hoä Baûng : Cô caáu caên hoä loïai 1 phoøng nguû töø taàng 2-18 Haïng muïcLoaïi Loaïi Loaïi Stt 1 Moâ taû .phoøng, m2 phoøng, m2 phoøng, m2 2 Phoøng khaùch m2 m2 m2 3 Phoøng nguû 1 m2 m2 m2 4 Phoøng nguû 2 m2 m2 m2 5Beáp+Aên m2 m2 m2 6 Veä sinh m2 m2 m2 7 Saân phôi m2 m2 m2 8Bancoâng m2 m2 m2 56 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  57. Nội dung chính của CHÖÔNG 5 như sau: Noäi dung chöông naøy trình baøy veà toång möùc ñaàu tö cuûa döï aùn vaø tieán ñoä thöïc hieän döï aùn döï kieán 57 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  58. Nội dung chính của CHÖÔNG 5 như sau: 5.1. Cô sôû phaùp lyù 5.2. Toång möùc ñaàu tö 5.3. Tieán ñoä döï aùn 58 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  59. Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 Naêm 4 Naêm 5 Naêm 6 Naêm 7 Stt Haïng muïc 1234123412341234123412341234 I Chuaån bò ñaàu tö 111.1 Xin thothoaûa thuaän ñòa ñieñiemåm 1.2 Chuyeån CNQSDÑ veà ñôn vò thöïc hieän 1.3 Laäp vaø trình duyeät quy hoïach chi tieát 1/500 1.4 Thieát keá quy hoaïch 1/500 1.5 Thuaän chuû tröông quy hoaïch Quaän 1.6 Thaåm ñònh thieát keá quy hoaïch (Sôû QHKT) II Chuaån bò xaây döïng 2.1Thieetát k eá cô sôû 2.2 Thoûa thuaän phöông aùn thieát keá cô sôû 2.3 Laäp döï aùn ñaàu tö 2.4 Thaåm ñònh thieát keá cô sôû Trieåàån khai hoà sô TK kyõ thuaät, TK thi 2.5 coâng 2.6 Laäp hoà sô môøi thaàu xaây laép 2.7 Laäp hoà sô môøi thaàu mua saém thieát bò III Thöïc hieän xaây laép IV Kinh doanh V Keát thuùc döï aùn 59 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  60. Nội dung chính của CHÖÔNG 6 như sau: (1) Chöông naøy trình baøy veà taøi chính döï aùn. Neáu coù theå neân thöïc hieän phaàn phaân tích ruûi ro taøi chaùnh trong chöông naøy vaø nêu bật nhöõng taùc ñoäng cucuaûachu chungùng ñoñoiáivô vôiùi hieäu quaû tataiøicha chanhùnh döï aan.ùn. Vôùi döï aùn nguoàn voán tö nhaân, thì chöông naøy laø khaù quan troïng bôûi vì “ñoàng tieàn dính lieàn khuùc ruoät”. Vì vaäy người/đơn vị lập dự án neân taäp trung no å löc,löïc, cocongâng söc söùcñe ñeå hoahoanøn thathanhønh tototát chöông naøy. 60 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  61. Nội dung chính của CHÖÔNG 6 như sau: (2) Hieän nay ñang toàn taïi 1 xu theá: caùc ñôn vò laäp döï aùn söû duïng kòch baûn toát nhaát (laïc quan nhaát) ñeå tính hieäu quaû tataiøicha chanhùnh döï aanùnÑi. Ñiềunau nayøyda danãnñe ñenánNPV NPV vaø IRR cuûa döï aùn raát lôùn. Vì vaäy, neáu caùc chuû ñaàu tö maø ñoäi nguõ tham möu cuûa hoï “lô mô” veà phaân tích taøi chaùnh döï aùn seõ deå daøng “bò ñaùnh löøa” vaø chaáp nhaän roài ra quyeát ñònh ñaàu tö moät döï aùn baát ñoäägng saûn maø xaùc suaát xaûy ra kò ch baûn toát nhaát chæ laø 20% hoaëc thaäm chí thaáp hôn. Vì vaäy: Caùc chuû ñaàu tö neân kieåm tra thaät kyõ löôõng noäi dung chöông tài chánh dự án nanayøy vaø “tích cöccöïc ñaët cacauâu hoûi” veà nguoàn goác cuûa nhöõng thoâng soá taøi chaùnh ñaõ ñöôïc giaû ñònh vaø sử duïng trong các tính toán về tài chánh dự án. 61 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  62. Nội dung chính của CHÖÔNG 6 như sau: (3) 6.1. Nguoàn voán ñaàu tö 6.2. Doanh thu 6.3. Hieäu quaû taøi chính 6.4. Caùc vaán ñeà khaùc 62 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  63. Nội dung chính của CHÖÔNG 7 như sau: 7.1. Keát luaän 7.2. Kieán nghò 63 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  64. Giới thiệu nội dung và cấu trúc của 1 dự án cao ốc văn phòng cho thuê nguồn vốn tư nhân 64 Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea
  65. Cấu trúc dự án bao gồm các nội dung sau: 1. Giôùi Thieäu Döï AÙn 2. ToTongång Quan Veà MoMoiâi TröôTröôngøng Ñau ÑaàuTö Tö 3. Thò Tröôøng Cao OÁc Vaên Phoøng Cho Thueâ 4. Quy Mo â Döï An Aùn 5. Voán Ñaàu Tö 6. Phaân Tích Nhu Caàu Tín Duïng 7. Phuï Luïc 65 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  66. 1. Giới thiệu dự án (1) ™ Tên dự án: Cao ốc văn phòng ™ Địa điểm: ƒ Cao oác vaên phoøng . seõ ñöôïc xaây döïng ngay beân caïnh (treâ n ph hàaàn ñ ñáaát coù ùdiädieän tí íhch m2) 2)C. Cao oá c vaên ph høoøng coù maët tieàn chính ñoái dieän . vaø maët bên đối diện ƒ Bản đồ minh họa vị trí khu đất (các dự án hiện nay thường không có b ản đồ này) ™ Chi tiết khu đất (neân coù hình chuïp hieän traïng khu ñaát): ƒ Toång dieän tích khu ñaát laø m2. Caên cöù theo thoûa thuaän sô boä ve à quy hoachhoaïch kien kieántru trucùcthìCaoo thì Cao ocácva vanên phong phoøng ñöôcñöôïc xaây döïng vôùi: ƒ Maät ñoä söû duïng ñaát: .% ƒ Ñoä cao cucuaûato toaøa nhanha:ø: .ta . tangàng ƒ Heä soá söû duïng ñaát: ƒ Khoaûng luøi: Ñöôøng : m • Ñöôøng : m 66 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  67. 1. Giới thiệu dự án (2) ™ Quy mô: ƒ Cao oocácva vanên phophongøng . ñöôcñöôïc xaxayâymô môiùigo gomàmta tangàng hahamàm vaø . taàng cao ñaït tieâu chuaån Trong ñoù, taàng treät ñöôïc söû duïng laøm khu vaø caùc taàng coøn laïi laøm vavanên phophongøng cho thue â. NgoaNgoaiøiraco ra, conønco coù moät khu babaoûo trì vaø caùc taàng kyõ thuaät daønh ñeå laép ñaët caùc maùy moùc thieát bò ñieàu haønh cho toaøn toøa nhaø ™ Chủ đầu tư: ƒ COÂNG TY ƒ ., Quaän ., Tp . HCM ƒ Ñaïi dieän: OÂng/Baø - Chöùc vuï: . 67 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  68. 2. Toång quan veà moâi tröôøng ñaàu tö (1) Noäi dung phaàn naøy chuû yeáu trình baøy veà thöïc traïng doøng voán ñaàu tö, kinh teá, xaõ hoäi, taêng tröôûng GDP, taïi ñòa phöông maø döï aùn toïa laïc. Ví duï nhö sau: 2 1. GGôiôùi t hieäu ™ Tp.HCM laø thaønh phoá trung taâm cuûa vuøng kinh teá troïng ñieåm phía Nam , coù taàm chieán löôïc phaùt trieån quan troïng cuûa caû nöôùc,,gòq vaø laø ñaàu moái giao dòch quoác teá lôùn cuûa khu vöcï Ñoâng Nam AÙ. Vôùi vò trí ñòa lyù, ñieàu kieän kinh teá, vaên hoaù, xaõ hoäi cuøng vôùi söï phaùt trieån raát maïnh meõ cuûa khu vöïc kinh teá tö nhaân vaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi, Tp.HCM laø nôi taäp trung nhieàu lónh vöïc kinh doanh töø coâng nghieäp tôùi thöông maïi dòch vuï, thò tröôøng taøi chính vaø trung taâm tieáp nhaän cuûa vöïa luùa Ñoàng baèng soâng Cöûu Long. 68 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  69. 2. Toång quan veà moâi tröôøng ñaàu tö (2) Ví duï nhö sau: 2.1. Giôùi thieäu ™ Nguoàn voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo Tp.HCM ñaït möùc treân 8 tyû USD tính theo caùc döï aùn ñang hoaït ñäñoäng vaø coù xu th e á ta êng (nguo àn: Sôû K eá h oaïch ñ aà u tö TP.HCM). ™ Hình minh hoaï {Khi baïn ñöa ra moät ñoà thò hoaëc döõ lieäu naøo ñoù, baïn caàn daãn chöùng nguoàn maø baïn ñaõ trích daãn. Nhieàu döï aùñàùn ñaàu tö hiähieän nay khâkhoâng hàhiõheà ghi roõ nguo àn cu ûdõûa döõ lieäu. Vì theá nhöõng gì ñaõ vieát beân treân laø thieáu tin caäy, noäi dung döï aùn seõ khoâng thuyeát phuïc} 69 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  70. 2. Toång quan veà moâi tröôøng ñaàu tö (3) 2.2. Tình hình kinh teá saùu thaùng ñaàu naêm 200 ™ GDP thaønh phoá trong 6 thaùng ñaàu naêm vaãn giöõ ñöôïc toctoác ñoäñoä taên tag tröôûn t öôg lieân e tuc tuïcteouöôgtccö theo xu höôùng tích cöcïc,, naêm sau cao hôn naêm tröôùc. GDP öôùc ñaït 71.396 tyû ñoàng, taêng 10,5% (so vôùi 2004 taêng 9,9%), trong ñoù khu vöcvöïc dòch vuï tatangêng 9,9%, khu vöcvöïc cheá biebienán(co (congâng nghieäp vaø xaây döïng) taêng 11.1%, khu vöïc noâng laâm thuyû saûn taêng 10.6%. ™ ÑoÑongùng gogopùp cao nhat nhaátta tangêng tröông tröôûng kinh te á thathanhønh pho á laø khu vöïc coâng nghieäp – xaây döïng 5,42%, keá ñeán laø khu vöïc dòch vuï ñoùng goùp 4,91%, khu vöïc noâng nghieäp ñong ñoùng gogopùp 0 ,16% . RieRiengâng xuaxuatát khakhauåutre trenânñòa ñòa baøn thaønh phoá tieáp tuïc taêng tröôûng maïnh, öôùc ñaït 5,68 tyû USD, taêng 26,1% so vôùi cuøng kyø ™ Hìn h m in h hoïa, nguồn . 70 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  71. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ – Ví duï 3.1 3.2 3.3 3.4 Nhu caàu Cung veà Tình hình Ñaùnh giaù veà vanvaên vanvaên phong phoøng giaù caû veà phoøng cho cho thueâ vaên phoøng thueâ cho thueâ 71 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  72. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (1) ™ Noäi dung phaàn naøy trình baøy veà thöïc traïng cuûa loaïi thòògïï(ïïï tröôøng döï aùn cuûa baïn (ví duï: döï aùn cuûa baïn laø chung cö cao caáp thì töïa ñeà phaàn naøy seõ laø Thò tröôøng chung cö cao caáp) taïi ñòa phöông maø döï aùn toaïï lac. ™ Coù 4 noäi dung chính caàn phaûi ñöôïc trình baøy trong phaàn naøy: ƒ Nhu cacauàu thò tröôtröôngøng . ƒ Cung veà ƒ Tình hình giaù caû ƒ Ñaùnh giaù: ™ Ñöøng queân minh hoïa baèng caùc ñoà thò, hình veõ vôùi chuù thích veà nggäuoàn cuûa caùc döõ lieäu ñoù. 72 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  73. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (2) – ví duï 3.1. Nhu caàu veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Vôùi theá maïnh thu huùt ñaàu tö FDI, TP.HCM ñang trôû thaønh moäägäpgëpgt ñieåm noùng cho caùc taäp ñoaøn nöôùc ngoaøi ñaët vaên phoøng ñaïi dieän hoaëc truï sôû hoaït ñoäng. Ngoaøi ra, moät soá caùc yeáu toá khaùc cuõng goùp phaàn thuùc ñaåy nhu caàu veà cao oác vaên phoøng cho thueâ thay cho vieäc thueâ caùc villa, bao goàm: ƒ Vieä c th ueâ caù c vill a ngaø y caø ng coù chi phí cao, l aïi coù nhi e àu raøng buoäc töø phía chuû nhaø ƒ Villa khoâng ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu veà choã ñaäu xe, ñöôøng truyetruyenàn Internet totocác ñoä cao , van vaánñe ñeà an ninh, veä sinh momoiâi tröôøng laøm vieäc ƒ Villa khoâng ñem laïi aán töôïng chuyeân nghieäp vaø trang troïïgng cho vaên p hoøng ñaï i dieä n hoaë c truï sôû hoaï t ñoä ägng nhö cao oác vaên phoøng. ƒ Villa thöôøng ôû caùc vò trí xa trung taâm thaønh phoá, khoâng thuaän tieän cho vieäc ñi laïi. 73 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  74. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (3) – ví duï 3.1. Nhu caàu veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Thoâng tin sau ñaây veà tình hình hoaït ñoäng kinh doanh vaên phophongøng cho thue â (to(tongång hô hôpïp cac caùcloaiva loaïi vanên phong phoøng loa loaiïi A , loa loaiïi B vaø loaïi C) trong caùc naêm qua cuõng cho thaáy xu höôùng taêng leân cuûa nhu caàu veà cao oác vaên phoøng cho thueâ (Hình minh ho hoa)ïa) ™ Qua baûng treân, ta thaáy nhu caàu veà dieän tích thueâ vaên phoøng ngaøy caøng taêng oån ñònh keå töø naêm theå hieän qua dieän tích thueâ tatangêng lielienân tu tucïc trong tatatátca caû cacacùcna namêmTy. Tyû leä thue â tatangêng lielienân tuïc vaø töông ñoái oån ñònh vaø cao töø naêm . maëc duø dieän tích xaây döïng môùi ngaøy caøng taêng. Ñieàu ñoù cho thaáy nhu cacauàuta tangêng nhanh hôn nguon nguoàncung cung (Hình minh hoïa) 74 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  75. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (4) – ví duï 3.1. Nhu caàu veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Töø . ñeán . cung khoâng taêng, töø cung gaàn baèng caàu, laøm thò tröôøng xaây döïng cao oác vaên phoøng soâi ñoäng trôû laïi, caùc cao oác vaên phoøng haàu nhö ñöôcñöôïc cho thueâ 100%, gia ù babatétña ñauàuta tang.êng. Theo nghieân cöùu cuaû , sau khi xem xeùt nguoàn cung hieän nay vaø tyû leä thueâ hieän taïi cuõng nhö toác ñoä taêng tröôtröôngûng cucuaûa nguonguonàn cung töông ñoi ñoáitha thapáp, thò tröông tröôøng vaên phoøng cho thueâ seõ tieáp tuïc soâi ñoäng cuï theå laø giaù thueâ seõ taêng nheï trong voøng . – .naêm tôùi cuõng nhö tyû leä thueâ seõ ñaït möùc cao treân % 75 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  76. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (5) – ví duï 3.2. Cung veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Dòch vuï cho thueâ vaên phoøng taïi Tp.HCM baét ñaàu chính thöùc phaùt trieån töø naêm vôùi . cô sôû cho thueâ toång dieän tích m2 söû duïng. Haàu heát caùc cao oocácva vanên phophongøng ñeu ñeàu taäp trung tren treânñiaba ñiaï banøn quaän vaø quaän vôùi ñoái töôïng khaùch haøng chuû yeáu laø nhöõng chi nhaùnh hay vaên phoøng giao dòch, ñaïi dieän cucuaûaca cacùcco congâng ty , taäp ñoañoanøn nöônöôcùc ngoangoaiøi. ™ Theo baùo caùo nghieân cöùu thò tröôøng cuûa Coâng Ty , hieääyn nay treân ñ òa baøn TP. HCM coù . cao oác vaên phoøng cho thueâ ñaït tieâu chuaån quoác teá nhö sau (Hình/Baûng minh hoïa) 76 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  77. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (6) – ví duï 3.2. Cung veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Trong thôøi gian gaàn ñaây, moät soá cao oác vaên phoøng ñaõ ñöôïc xayâ döïng môi ôùi vaø ñem vaoø söû dôduïng ôûù cac quaän xa thaønh phoá, nhö toaø nhaø e.Town ôû quaän Taân Bình vaø toaø nhaø Lawrence Sting, toaø nhaø BdBroadway ôû ôûä7 quaän 7 ™ Toång cung dieän tích cao oác vaên phoøng Tp.HCM – : (Hình/Baûng minh hoïa) {Ghi chuù: Baïn neân ñính keøm caùc ñoà thò (vôùi ghi chuù veà nguonguonàngo gocáccu cuaûatho thongâng tin bebenân döôdöôi)ùi) ñeå minh hoahoïa vaøo phaàn naøy. Raát nhieàu döï aùn hieän nay vieát phaàn naøy raát sô saøi, khoâng baûng bieåu minh hoïa, khoâng chuù thích nguonguonàncu cuaûatho thongâng tin . } 77 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  78. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (7) – ví duï 3.2. Cung veà cao oác vaên phoøng cho thueâ: ™ Baûng treân moâ taû toác ñoä phaùt trieån dieän tích vaên phoøng cho thueâ töø nanamêmñe ñenánna namêmKe Keå töø nanamêmtô tôiùi nay, cung cao oác loaïi A khoâng taêng leân vaø loaïi B taêng leân khoâng ñaùng keå. Cao oác loaïi C taêng ñaùng keå trong nhöõng naêm gaàn ñaây vôùi khaù nhienhieuàuco congâng trình ñöa vavaoøosö söû dung.duïng. ™ Baûng döôùi ñaây seõ cung caáp moät soá coâng trình tieâu bieåu (vaên phoøng tieâu chuaån loaïi B+ ñeán A) seõ ñöôïc xaây döïng trong nhönhöngõng nam naêmsa sapéptô tôi.ùi. Theo ño ù seõ coù gaganàn .m2va . m2 vanên phong phoøng cho thueâ ñöôïc xaây môùi trong voøng . naêm tôùi vaø ngaøy caøng coù nhieàu doanh nghieäp seõ töï xaây döïng vaên phoøng rieâng cho mình cuõng nhö nhieàu döï aùn vôùi quy moâ nhoû hôn cuõng seõ ñöôïc xaây döïng nhöng seõ cung caáp chuû yeáu cho caùc doanh nghieäp nhoû trong nöôùc (caû nhöõng doanh nghieäp môùi thaønh laäp ngaøy caøng taêng) (Baûng minh hoïa) 78 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  79. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (8) – ví duï 3.3. Tình hình giaù caû cuûa vaên phoøng cho thueâ: ™ Ñeå thaáy roõ hôn tình hình giaù caû ñoái vôùi töøng loaïi cao oác vaên phoøng, ta coù ñoà thò sau ) (Nguo àn: ) 79 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  80. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (9) – ví duï 3.3. Tình hình giaù caû cuûa vaên phoøng cho thueâ: ™ Giai ñoaïn - , vì cung khoâng ñaùp öùng caàu daãn ñeán giaù cho thueâ vavanên phong phoøng cao cap caáp ta taiïi trung tatamâmTpHCMô Tp.HCM ôû mömöcùc – . USD/m2/thaùng. Caù bieät coù cao oác leân tôùi . USD/m2/thaùng. Ñaây laø möùc giaù ñaét thöù .treân theá giôùi, buoäc hoï phaûi tìm thueâ nhaø tö nhan nhaânñe ñeå lalamøm vieäc. Ly ù do nay naøyda danãntô tôiùi hieän töôngtöôïng tuy coù hôn cao oác vaên phoøng ñaõ ñöa vaøo söû duïng nhöng chæ môùi khai thaùc ñöôïc – % coâng suaát, nghóa laø soá phoøng thöøa chöa cho thueâ ñöôïc laø . – %. Tuyyy nhieân, vôùi toác ñoä xaây döïng cao oác vaên phoøng cho thueâ theo caùc döï aùn ñaõ ñöôïc duyeät, thì töø naêm ñeán naêm , cung ñaõ vöôït caàu. Hieän töôïng naøy daãn ñeán söï caïnh tranh gay gaét veà trình ñoä quaûn lyù vaø phong caùch phuïc vuï, ñoàng thôøi giaù cho thueâ vaên phoøng seõ bò giaûm nhanh trong giai ñoaïn naøy. 80 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  81. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (10) – ví duï 3.3. Tình hình giaù caû cuûa vaên phoøng cho thueâ: ™ Tuy nhieân töø ñaàu naêm caàu baèng cung laøm cho giaù cho thueâ vaên phoøng ngaøy caøng taêng nhö hieän nay töø . – USD/m2. Trong thôøi gian – . naêm tôtôiùigia giaù thueâ trung bình seõ tietiepáptucta tuïc tangêng nhe nhe.ï. Rieng Rieâng ñoái vôùi vaên phoøng loaïi A vaø B giaù seõ oån ñònh trung bình ôû möùc – USD/m2. Tuy nhieân, döï ñoaùn tretrenânco conøn phuï thuoäc vavaoøo tien tieán ñoä thö thöcïc hieän cua cuûaca cacùcdö döï aùn ñaõ ñöôïc keå treân trong thôøi gian tôùi. 81 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  82. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (11) – ví duï 3.4. Ñaùnh giaù: ™ Hieän nay, caùc nhaø ñaàu tö ñang coù keá hoaïch xaây döïng cao oác vaên phoøng hoaëc nhöõng cao oác phöùc hôïp bao goàm khu thöông maïi – khu caên hoä – khu vavanên phophongøng khoakhoangûng hôn m2 vavanên phong phoøng tieu tieâu chuachuanån A vaø B seõ khôûi ñoäng xaây döïng trong naêm . ™ Taát caû nhöõng döï aùn naøy seõ taùc ñoäng ñeán thò tröôøng cho th ueâ vaên ph oø ng tuø y th uoä c va øo t hôøi ñieå m h oaø n thaønh cuûa cao oác. Do ñoù, vôùi tình hình hieän nay, Cao oác vaên ppghoøng caøng sôùm ñöôï c tieán haønh thì giaù cho thueâ seõ ôû möùc giaù caøng cao, daãn ñeán möùc lôïi nhuaän cuûa döï aùn caøng cao. 82 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  83. 3. Thò tröôøng cao oác vaên phoøng cho thueâ (12) – ví duï 3.4. Ñaùnh giaù: ™ Döïa treân cô sôû cung caàu, trieån voïng neàn kinh teá vaø oån ñònh vó moâ, xu höôùng vaø haønh vi cuûa khaùch haøng ñi thueâ, xu höôùng hoäi nhaäp, chuùng toâi tin raèng tyû leä thueâ vaø giaù thueâ cao oocácô ôû trung tam taâmtha thanhønh phoá seõ oån ñònh ôû möùc hieän nay trong töông lai gaàn. Cao oác ñaït tieâu chuaån hieän ñaïi loaïi ., nhö Cao oác vaên phophongøng ., ô û trung tam taâmtha thanhønh pho á seõ coù mömöcùcgia giaù vaø tyû leä thueâ taêng tröôûng cao . 83 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  84. 4. QUY MÔ DỰ ÁN Nội dung phần này mô tả quy mô dự án về kiến trúc, kỹ thuật xây dựng, địa điểm XD, hạ tầng kỹ thuật QUY MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 4.1 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 424.2 TỔ CHỨC MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG 4.3 KỸ THUẬT 84 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  85. 4.1. QUY MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (1) Vôùi dieän tích ñaát coù ñöôïc laø m2 thì dieän tích xaây döngdöïng töông öng öùng vôvôiùi maät ñoä xaxayâydöng döïng %la% laø phuø hôïp vôùi quy ñònh cuõng nhö caûnh quan khu vöïc. Taïi vò trí coâng trình laø trung taâm cuûa thaønh phoá neân caàn coù caùc coâng trình mang tính hieän ñaïi, coù giaù trò kinh teá cao nhaèm ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån cuûa thaønh pppgòghoá vaø ñaùp öùng nhu caàu thò tröôøng. Caên cöù vaøo khaû naêng quaûn lyù cuõng nhö huy ñoäng voán cuûa chuû ñaàu tö. 85 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  86. 4.1. QUY MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (1) Coâng ty quyeát ñònh xaây döïng moät cao oác vaên ppghoøng coù toång gä dieän tích saøn xaây yïg döïng khoaûng . m2 ñaït chuaån . Sau khi ñaõ caân nhaéc ñeán yeáu toá thò tröôøng thoâng qua baùo caùo nghieân cöùu thò tröôøng vaên ppghoøng taiï Tpp,.HCM, kieán truùc cuûa coân g trình ñöôcï boá trí söû duïng nhö sau: ƒ Tầng hầm: . ƒ Tầng 1 vaø tatangàng lölöng:õng: ƒ Taàng 2 – taàng : . ƒ Caùc haïng muïc khaùc: Beå nöô ùc PCCC : m3. • Bể nước sinh hoạt: .m3 • Beå thu xöû lyù nöôùc thaûi.: m2 BoBonàn hoa , cacayâyca canhûnh 86 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  87. STT Haïng Muïc Coâng Trình Ñôn Vò Soá Lieäu 1. Thoâng Tin Khu Ñaát Dieän tích khu ñat ñaát m2 Dieän tích xaây döïng m2 . Maät ñoä xaây döïng % Heä soá söû duïng ñaát Dieän tích caây xanh m2 Giao thoâng m2 2. Thoâng Tin Cao Oác Taàng haàm 1&2 m2 Taàng 1 m2 Khu vöïc daønh cho . Tieà n saû nh/ kh u vöïc co âng co äng Taàng Löõng m2 Khu vöïc daønh cho Khu vöcvöïc cocongâng coäng Taàng 2 – Taàng . (khoâng keå taàng kyõ thuaät) m2 Khu vöïc Vaên phoøng Khu vöïïgägc coâng coäng . Taàng Kyõ Thuaät m2 TOÅNG DIEÄN TÍCH SAØN XAÂY DÖÏNG m2 87 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  88. 4.2. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG (1) ™ Vị trí: ƒ Khu ñaát döï kieán laø maëëgt baèng soá Đườngg,Qä, , Quaän ., Tp.HCM, ngay beân caïnh , toång dieän tích khu ñaát laø m2, giôùi haïn nhö sau: ƒ Phía ñoâng – baéc ggpiaùp vôùi . loä äggiôùi ñöôøng m. ƒ Phía ñoâng – nam laø maët nhìn ra ñöôøng ., loä giôùi ñöôøng m. ƒ Phía tay taây – babacécgia giapùpvô vôiùi , loä giôi giôùim .m. ƒ Phía taây – nam giaùp , loä giôùi m. ™ Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: ƒ Giao thô ng ƒ Cấp điện ƒ Cấp nước ƒ Hệ thống thoát nước 88 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  89. 4.2. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG (2) ™ Nhận xét chung về địa điểm xây dựng: ƒ Coâng trình Cao oác vaên phoøng phuø hôïp vôùi ñònh höôùng quy hoaïch toååång theå cuûa Quaän noùi rieâng vaø cuûa Tp.HCM noùi chung. ƒ Khu ñaát , Quaän toïa laïc ngay trung taâm thaønh phoá, caän keà vôôiùitrngta trung tamâmha hanhønh chính nha ø nöônöôcùctrngta, trung tamâm thöông maïi, dòch vuï taøi chính ngaân haøng neân döï aùn cao oác seõ raát thuaän lôïi cho vieäc hoaït ñoäng. Ñaëc bieät, khu ñaát coù maët tieàn nhìn ra vaø vòòg trí gaàn vôùi ., neân khoân ggägg gian roäng cuûa khu ñaát seõ raát thuaän lôïi cho vieäc xaây döïng toaø nhaø cao taàng vaø dòch vuï cho thueâ. ƒ Vò trí khu ñaát vôùi hai maët tieàn lôùn laø ñöôøng vaø ñöôøng ngay trong khu trung taâ m tha øn h p ho áne ân ra át thua än lôilôïi cho giao thoâng ñöôøng boä. ƒ Heä thoáng haï taàng kyõ thuaät veà cô baûn laø coù saün neân tieát kieäm ñöô ñöôcïc chi phí xay xaâyla lapép. 89 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  90. 4.3. TỐ CHỨC MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT ™ Hệ thống cấp điện ™ Hệ thống cấpnp nước ™ Hệ thống thoát nước ™ Bảovo vệ môi trường 90 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  91. 5. VỐN ĐẦU TƯ (1) 5.1. Vốn đầu tư ™ CaCanêncö cöù vavaoøo nghienghienâncö cöuùuve veà cacacùc khoan khoaûn chi phí xay xaây döïng cao oác, thì cao oác ñaït tieâu chuaån . coù suaát ñaàu tö vaøo khoaûn . – . USDõ/m2. Suaát ñaàu tö ñaõ bao goàm caùc chi phí khaùc nhö chi phí quaûn lyù döï aùn, chi phí thieát keá .Suaát ñaàu tö naøy seõ thay ñoåi tuøy thuoäc chaát löônï ggäägò cuûa vaät lieäu vaø trang thieát bò ñöôcï söû duïng cho cao oác. ™ Ñoái vôùi Cao oác vaên phoøng , suaát ñaàu tö ñöôïc kie åm soa ùt ô ûmö ùc USD/m2 . Chi t ieá t ñöôïc di eã n giaûi trong baûng döôùi ñaây: 91 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  92. 5. VỐN ĐẦU TƯ (2) Soáàá Tieàn (US$ ’000) Haïng Muïc % Chi phí xaây döïng haï taàng kyõ thuaät 0,2 Chi phí heä thothongáng cay caây xanh , töôtöôngøng raraoøo 010,1 Chi phí heä thoáng giao thoâng 0,1 Chi phí xaây laép coâng trình vaø heä thoáng kyõ thuaät 77,0 TàTaàng h hàaàm (1 – 2) . 898,9 Taàng 1 – taàng löõng 4,3 Taàng 2 – taàng 63,8 Chi phí thieát keâ, tö vaán coâng trình . 3,9 Chi phí quaûn lyù döï aùn 3,1 Chi phí döï phoøng . 5,4 Chi phí khôûi ñoäng döï aùn 1,2 Chi phí 9,1 TOÅNG DIEÄN TÍCH SAØN XAÂY DÖÏNG 100,0 92 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  93. 5. VỐN ĐẦU TƯ (3) 5.2. Nguồn vốn đầu tư ™ Nguồnvn vốn ƒ Toång kinh phí ñaàu tö cuûa Döï aùn Cao oác vaên phoøng töông ñoái lôùn. Ñeå coù ñuû soá voán cho vieäc phaùt trieåàån döï aùn, ñoøi hoûi phaûi tìm caùch huy ñoäng töø nhieàu nguoàn voán khaùc nhau. Döï kieán caùc nguoàn voán ñöôïc huy ñoäng töø caùc nguoàn sau: • Voán ñieàu leä Coâng ty • Voán vay döï kieán töø Ngaân haøng • Voán vay töø caùc coå ñoâng • Voán öùng tröôùc cuûa khaùch haøng 93 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  94. 5. VỐN ĐẦU TƯ (4) 5.2. Nguồn vốn đầu tư ™ Cơ cấu vốn đầu tư Nguoàn Soá tieàn Tyû leä (%) (US$’000) Voán ñieàu leä 8,24 Voán vay döïï kieán töøNgaân haøng 70 Voán vay töø coå ñoâng 21,76 Voán öùng tröôùc cuûa khaùch haøng - - Toång coäng 100 94 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  95. 5. VỐN ĐẦU TƯ (5) 5.2. Nguồn vốn đầu tư ™ Phân kỳ đầu tư Ñôn vò: US$’000 Haïng Muïc 2006 2007 2008 Toång Coäng STT 1. Chi phí haï taàng kyõ thuaät 2. Chi phí xaây laép 3. Chi phí thieát keá, tö vaán . . 4. Chi phí quaûn lyù döï aùn . 5. Chi phí döï phoøng . 6. Chi phí khôûi ñoäng döï aùn . 7. Chi phí . TOTONGÅNG MÖMÖCÙCÑA ÑAUÀUTÖ TÖ . . . 95 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  96. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (1) 6.1. KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH ™ Nguoàn voán ñaàu tö cuûa döï aùn ñöôïc taøi trôï döôùi caùc hình thöùc cuï theå sau: ƒ Voán goùp töø caùc coå ñoâng chieám 8,24% toång möùc ñaàu tö töông ñöông USD döôùi daïng tieàn maët; ƒ Voáåáán vay töø caùc coå ñoâng, chieám 21,76% toåàång möùc ñaàu tö töông ñöông USD, döôùi daïng coå phieáu/traùi phieáu öu ñaõi vôùi laõi suaát .%/naêm trong thôøi haïn . naêm vôùi naêm ñañauàu khong khoâng nhaän lalai,õi, va ø lalaiõi phaphatùt sinh trong thôthôiøigianna gian nayøy ñöôïc tieáp tuïc nhaäp vaøo voán goác; vaø ƒ Voán vay töø Ngaân haøng, chieám 70% toång möùc ñaàu tö töông ñöông USD, döôùi daïng tín duïng trung daøi haïn vôùi laõi suaát Sibor + % trong thôøi haïn naêm, trong ñoù naêm aân haïn khoâng traû laõi ngay. Phaàn laõi phaùt sinh trong thôøi gian aân haïn naøy seõ tieáp tuïc ñöôïc nhaäp voán goác. Hình thöthöcùcba baoûola lanhõnh laø babaoûola lanhõnh chính bang baèng tataiøisa sanûnhìnhtha hình thanhønh töø voán vay 96 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  97. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (2) 6.2. KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ™ Keá hoachhoaïch söû dungduïng vovonán ñöô ñöôcïc xaxacùc ñònh nhanhamèmsö söû dungduïng nguoàn voán ñoù ñöôïc hieäu quaû. Quaù trình phaùt trieån döï aùn ñöôïc chia thaønh 3 giai ñoaïn cuï theå döôùi ñaây vaø töông ööngùng vôi vôùimo moiãi giai ñoanñoaïn cacacùc nguonguonànvo vonán ñöôcñöôïc söû duïng moät caùch thích hôïp vaø hieäu quaû nhaát: ™ Giai ñoaïn chuaån bò ñaàu tö: Voán goùp töø caùc coå ñoñongâng. ™ Giai ñoaïn thöïc hieän ñaàu tö: Voán vay tín duïng. ™ Giai ñoaïïgyïgn thi coâng xaây döïng: ƒ Voán vay tín duïng ƒ Voán vay caùc coå ñoâng ƒ VoVonánö öngùng tröôtröôcùccu cuaûa khakhachùch hang haøng 97 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  98. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (3) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6316.3.1. Kế hoạch kinh doanh 6.3.1.1. Khách hàng mục tiêu: ƒ Khaùch haønggï muïc tieâu cuûa dö ïaùn laø caùc vaên p pghoøng cuûa caùc ngaân haøng, coâng ty baûo hieåm, coâng ty lôùn trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi. Duøng chieán löôïc tieáp thò, dòòïpgch vuï vaø phöông thöùc thanh toaùn ñeå thu huùt khaùch haøng thueâ daøi haïn vaø thueâ dieän tích lôùn. ƒ Vôùi lôïi theá vò trí trung taâm thaønh phoá, chaéc chaén seõ coù nhienhieuàuco congâng ty thöông ma maiïi, dich vu ï cho chonïn cao oc oác naøy 98 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  99. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (4) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6316.3.1. Kế hoạch kinh doanh 6.3.1.2. Giá cho thuê: Caên cöù vaøo söï phaân tích cung caàu hieän taïi vaø töông lai tretrenân thò tröôtröôngøng, döï aanùn löalöïa chonchoïn chiechienánlöôcgia löôïc giaù nhö sau: Giaù thueâ thò tröôøng hieän nay coù 2 loaïi: ƒ Gia ùt hue âva ên p ho øng loaï i cao ca áp: – . USD/m2/thaùng. ƒ Giaù thueâ vaên phoøng loaïi thöôøng: . – USD/m2/ th aù ng. Baûng chi tieát giaù caùc cao oác treân thò tröôøng hieän nay, ñöôïc cung caáp bôûi caùc phoøng kinh doanh cuûa nhöõng cao oátác treâ n, nh ö sau: 99 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  100. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (5) Theo nghieân cöùu cuûa , giaù thueâ cuûa vaên phoøng loaïi vaø loaiï . seõ oån ñònh ôû möùc – USD/m2/thaùnggg trong voøng – . naêm tôùi. Do ñoù, sau khi xem xeùt tình hình giaù caû cuûa moät soá vaên phoøng cuøng loaïi ôû treân ta coù theå ñònh giaù thueâ laø USD/m2/thaUSD/m2/thang,ùng, töông ñöông vôvôiùimö möcùcgia giaù thò tröôøng cuûa loaïi thöôøng trong 1 vaøi naêm ñaàu, nhöng chaát löôïng vaên phoøng loaïi cao caáp vaø sau ñoù naâng leân ngang giaù thò tröông tröôøng vavanên phophongøng cucungøng loailoaïi, coù xexetùtñe ñenánye yeuáuto toá vò trí ( – USD/m2/thaùng). Trong khoaûng töø ñaàu naêm ñeán nay, giaù cho thueâ vaên phoøng ñaõ taêng maïnh töø möùc trung bình – USD/m2/thaUSD/m2/thangùng lelenân . – . USD/m2/thaUSD/m2/thangùng do söï gia taêng veà soá caùc coâng ty cuõng nhö ít coù vaên phoøng môùi. Giaù cho thueâ maët baèng cafe – bar: USD/m2/thaùng. Giaù cho thue â babaiõigiö giöõ xe: – USD/vò trí/thang trí/thaùng 100 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  101. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (7) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6.3.1. Kế hoạch kinh doanh 6.3.1.3. Tư vấn về marketing và quản lý cao ốc: ƒ Ñeå ñaûm baûo hoaøn taát coâng taùc quaûng baù ñeán vôùi thò tröôøng mucmuïc tieu tieâu trong vovongøng 6 thang thaùng töø khi khôkhôiûico congâng xay xaâydöng döïng, vieäc tö vaán marketing seõ ñöôïc giao cho nhöõng coâng ty kinh doanh baát ñoäng saûn uy tín vaø coù kinh nghieäm quoác teá ñaûm traùch. Ñoäägqi nguõ quaûn ly ù döï aùn seõ xaây dönï ggp möùc phí cô baûn ñeå khích leä ñôn vò phuï traùch coâng taùc marketing nhaèm cho thueâ cao oác trong thôøi gian ngaén nhaát vaø giaù cho thueâ vaãn saùt vôùi giaù thò tröôøng. Chuùng toâi hy voïng raèng tyû leä cho thueâ Cao oác . seõ ñaït ñöôïc .% trong giai ñoaïn marketing vì ñaây seõ laø cao oác ñaàu tieân ñöôïc hoaøn thaønh trong khu vöïc. 101 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  102. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (8) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6316.3.1. Kế hoạch kinh doanh 6.3.1.3. Tư vấn về marketing và quản lý cao ốc: ƒ Vieäc söû duïng ñôn vò marketing quoác teá nhaèm ñaûm babaoûoCaoo Cao ocácVa Vanên phophongøng . luoluonân ñöô ñöôcïc babaoûo quaquanûnva vaø ñöôïc ñieàu haønh theo chuaån quoác teá. ƒ Tuy chæ baét ñaàu khoaûng thaùng tröôùc thôøi gian hoahoanøntha thanhønh xaxayâydöngthöcte döïng thöïc teá, moät cocongâng ty Quan Quaûnly lyù Cao oác coù kinh nghieäm quoác teá seõ nhaän söï chæ ñaïo töø ñoäi nguõ quaûn lyù döï aùn cuøng luùc vôùi ñôn vò thöïc hieän nhieäm vu ï marketing. Trong thathangùng ñañauàu, vieäc quan quaûn lyù cao oác seõ do moät chuyeân gia nöôùc ngoaøi giaøu kinh nghieäm vaø coù uy tín ñaûm traùch ñeå ñaûm baûo heä thoáng ñieàu haønh qqyuaûn lyù cao oác 102 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  103. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (9) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6.3.2. Sản phẩm ™ Saûn phaåm chính cuûa döï aùn laø khu vaên phoøng cho thueâ bao goàm: ™ MbèMaët baèng taà ng 1 vaø øàtaàng l öõng ñ öôïc thi hiákádøhiâeát keá daønh rieâng ch o .: ƒ Toång dieän tích saøn: m2 • Dieän tích söû duïng: m2 • Dieän tích coâng coäng: m2 ƒ ÑiùhâÑôn giaù thueâ: US$ /m 2/t ha ùng ™ Maët baèng töø taàng 2 ñeán taàng laø khu vaên phoøng cho caùc khaùch haøng coù nhu caàu veà vaên phoøng thueâ: ƒ Toång dieän tích saøn: m2 Dieän tích söû duïng: m2 • Dieän tích coâng coäng: m2 ƒ Ñôn giaù thueâ: US$ /m2/thaùng ™ Hai taàng haàm cuûa döï aùn ñöôïc thieát keá laøm baõi ñaäu xe oâtoâ cuûa caùc khaù ch haø ng th ueâ vaên ph oø ng taïi cao oá c: ƒ Toång dieän tích saøn: m2 • Söùc chöùa: oâto⠃ Ñôn giaù thueâ: US$ /oâtoâ/thaùng 103 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  104. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (10) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6.3.3. Hiệu quả kinh doanh a- Doanh thu Döïa vaøo caùc keát quaû phaân tích thò tröôøng, doanh thu cuûa döï aùn chuû yeyeuáula laø cacacùcsa sanûn pham phaåmsauña sau ñay:ây: Saûn Phaåm Dieän Tích Ñôn Giaù (US$) Baõi Ñaäu Xe /oâtoâ/thaùng Khu vöïc Ngaân haøng m2 /m2/thaùng Khu vöïc Vaên phoøng . m2 /m2/thaùng b- Giaù voán haøng baùn Giaù voán haøng baùn ñöôïc giaû ñònh .% doanh thu. 104 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  105. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (11) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6.3.3. Hiệu quả kinh doanh c- Chi phí baùn haøng Chi phí baùn haøng bao goàm caùc chi phí lieân quan ñeán vie äc qua ûng baù saû n p ha åm döï kie án ôû m öùc 2, 5% doan h thu. d- Chi ppqhí quaûn lyù Chi phí quaûn lyù bao goàm caùc chi phí coá ñònh nhö löông & phuùc lôïi cho boä phaän quaûn lyù, chi phí giao dòch ngaân h aø ng, thi eát bò vaê n ph oø ng ph aå m, vaø moät soá chi phí khaùc. Chi phí naøy döï kieán ôû möùc % doanh thu. 105 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  106. 6. PHÂN TÍCH NHU CẦU TÍN DỤNG (12) 6.3. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 6.3.3. Hiệu quả kinh doanh d- Thueá Cuõng nhö caùc coâng ty kinh doanh khaùc, döï aùn phaûi chòu möùc thueá thu nhaäp doanh ng hie äp 28%. e- Khaáu hao Khaáu hao ñöôïc tính theo phöông phaùp ñöôøng thaúng. ThôThôiøigianhö gian höuõu ích cucuaûata taiøisa sanûn ñöôcñöôïc quy ñònh – naêm. Hieäu quaû taøi chính ™ Hieän giaù thuaàn cuûa döï aùn NPV: US$ trieäu ™ Tyû suaát thu hoài noäi boä IRR: % ™ ThôThôiøi gian hoahoanønvo von:án: .nanamêm 106 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  107. 7. PHỤ LỤC Thông thường phần phụ lục này bao gồm: ™ Phụ lụcvc về tính toán hiệuquu quả tài chính: ƒ Phụ lục về doanh thu dự kiến ƒ Phụ lục về chí phí dự kiến ƒ Phụ lục về kết quả hoạt động kinh dự kiến ƒ Phụ lục về ngân lưu dự kiến ™ Phụ lục về phân tí c h rủi ro tài c hín h dự án 107 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  108. DOANH THU DÖÏ KIEÁN 20 20 20 05 06 07 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 I. TAÀNG HAÀM Doanh thu baõi ñaäu xe OÂ toâ: . . . . . - Soå löôïng choã ñaäu xe $ - Ñôn giaù/naêm/choã Doanh thu töø baõi ñaäu xe . . . . . II. KHU : Doanh thu . Dieän tích Khu Thöông Maïi Dieän tích söû duïng . $ - Ñôn giaù/m2/naêm . - Tyû leä söû duïng % .% % .% % 100% 100% 100% 100% . - Tyû leä khai thaùc % Doanh thu khu . . . . . . . . . thöông ma maiïi III. KHU VAÊN PHOØNG: Doanh thu khu vaên phoøng 108 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea Kh V ê Ph ø
  109. KEÁT QUAÛ HOAÏT ÑOÄNG KINH DOANH DÖÏ KIEÁN 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Doanh thu babaiõiñaäuxe ñaäu xe Doanh thu khu thöông maïi . . . . . . Doanh thu khu vaên phoøng . . . . . . - - - - Toång doanh thu Giaù voán haøng baùn % Doanh thu thuaàn . . . . . . . . Chi phí marketing % . . . . . . . . Chi phí quaûn lyù % . . . . . . . . Khaáu hao . . . . . . . . LôiLôïi nhuaän tröôc tröôùcthue thueá &la& laiõi vay Laõi vay . . . . . . . . Lôïi nhuaän tröôùc thueá . . . . . . . . Ñaàu kyø Cuoái kyø . . . . . . . . 109 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea 28
  110. DOØNG NGAÂN LÖU DÖÏ KIEÁN (Phương pháp gián tiếp) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Doøng Tieàn Töø HÑKD - - - Lôïi nhuaän roøng - - - Laõi vay - - - Khaáu hao - - - . . . . . . . . Taêng/Giaûm voán löu ñoäng - - - Thay ñoåi trongvoán löu ñäñoäng - - - Thay ñoåi trong nôï ngaén haïn - - - Nôï ngaén haïn khaùc - - - . . . . . . . . . Doøng Tieàn Töø HÑÑT . . - - - - - - - - - Taøi saûn coá ñònh höõu hình TøiTaøi sa ûn co áñòhá ñònh voâ âhìhhình Chi phí traû tröôùc daøi haïn . . - - - - - - - - - Doøng Tieàn Töø HÑTC (0) Laõi vay - - - (0) Vay daøi haïn - - Voán goùp coå ñoâng 110 Luu Truong Van, Ph.D candiadate, PKNU, Busan, Korea
  111. Cảm ơn các anh chị đã lắng nghe. Chúc các anh chị thành công 111 Bien soan va giang: Luu Truong Van, Ph.D candidate, PKNU, Busan, Korea