›
›

Bài giảng Giao dịch bất động sản - Nguyễn Tiến Dũng

pdf 33 trang hapham 1600
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Giao dịch bất động sản - Nguyễn Tiến Dũng", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_giao_dich_bat_dong_san_nguyen_tien_dung.pdf

Nội dung text: Bài giảng Giao dịch bất động sản - Nguyễn Tiến Dũng

  1. MƠN HỌC: GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN GV: ThS.Nguyễn Tiến Dũng Luật gia, Giảng viên ĐH Marketing E mail: dung.legal@gmail.com Mục tiêu và nội dung mơn học Mục tiêu . Cung cấp cho sinh viên những kiến chung về pháp luật dân sự trong giao dịch bất động sản; giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ bản về những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản ở nước ta. Đối tượng nghiên cứu của mơn học . Hệ thống các quy phạm và chế định pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản Nội dung mơn học . Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự, giao dịch bất động sản; . Giao dịch về quyền sử dụng đất; . Giao dịch về nhà ở; . Hợp đồng kinh doanh bất động sản; . Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản Các luật và văn bản pháp luật . Hiến pháp 1992 . Bộ luật dân sự 2005 . Luật tố tụng dân sự . Luật đất đai và các VB hướng dẫn thi hành . Luật nhà ở và các VB hướng dẫn thi hành . Luật kinh doanh BĐS và các VB hướng dẫn thi hành 1 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  2. Bố cục nội dung • Môn học gồm 5 chương trong đó: • Chương 1: Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự và giao dịch liên quan bất động sản: giải thích và tiếp cận một số khái niệm về giao dich dân sự, hợp đồng dân sự và giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản; • Chương 2: Giao dịch về quyền sử dụng đất: khái niệm và đặc điểm về giao dịch quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất; • Chương 3: Giao dịch về nhà ở: khái niệm và đặc điểm về giao dịch về nhà ở, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch về nhà ở, thừa kế nhà ở; • Chương 4: Hợp đồng kinh doanh về bất động sản: bao gồm nội dung về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản : Hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản; • Chương 5: Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản: bao gồm các quy định hiện nay về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch nhà ở và giao dịch trong kinh doanh bất động sản. CHƯƠNG 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giao dịch dân sự 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản Giao dịch dân sự • Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS). Hành vi pháp lý Quyền Phát sinh đơn phương nghĩa GDDS = vụ Thay đổi hoặc chấm dân Hợp đồng dân dứt sự sự Đáp ứng điều ý chí của chủ thể mục đích - động cơ kiện cĩ hiệu lực Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác . Nhà nước chủ thể đặc biệt 2 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  3. Hành vi pháp lý đơn phương? Hợp đồng dân sự? Hành vi PL đơn phương: Hợp đồng dân sự: • Là giao dịch • Là giao dịch • Thể hiện ý chí của một • Thể hiện ý chí của 2 bên hay nhiều bên • Làm phát sinh, thay • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nghĩa vụ dân sự Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự? Quyền dân sự: Nghĩa vụ dân sự: Là cách xử sự được Là việc mà theo đĩ phép của người cĩ bên cĩ nghĩa vụ phải quyền chuyển giao tài sản, • Quyền nhân thân quyền, trả tiền, thực • Quyền sở hữu, quyền hiện hoặc khơng thực đối với tài sản hiện một cơng việc • Quyền thừa kế nhất định vì lợi ích • Quyền tham gia vào của bên cĩ quyền. quan hệ dân sự • Mục đích của giao dịch dân sự: Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS). • Động cơ xác lập giao dịch dân sự: Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia giao dịch. • Phân biệt mục đích và động cơ: Mục đích khơng đạt Giao dịch vơ hiệu Động cơ khơng đạt Khơng ảnh hưởng (Ngoại trừ trở thành điều khoản của giao dịch) 3 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  4. Hình thức của giao dịch dân sự Hình thức của GDDS: Là cách thể hiện ý chí ra bên ngồi dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia giao dịch Là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đĩ xác định trách nhiệm dân sự khi cĩ hành vi vi phạm xảy ra Lời nĩi Hình thức của Hành vi cụ thể giao dịch dân sự Thường Thơng điệp dữ liệu : Văn bản phương tiện điện tử Cơng chứng, chứng thực, đăng ký Điều kiện cĩ hiệu lực của giao dịch • Người giao dịch cĩ năng lực hành vi dân sự; • Mục đích và nội dung khơng vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; • Người giao dịch hồn tồn tự nguyện, • Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của PL. Giao dịch dân sự vơ hiệu • Khơng làm phát sinh Tuyên bố một giao dịch quyền, nghĩa vụ của dân sự vơ hiệu các bên bên kể từ thời . Thẩm quyền thuộc về điểm giao kết. Tịa án • Khơng hợp pháp. . Thơng qua một bản án hoặc một quyết định • Khơng được Nhà nước tuyên bố một giao dịch thừa nhận. dân sự là vơ hiệu cùng với những hậu quả Do khơng tuân thủ một pháp lý của giao dịch vơ trong 4 ĐK cĩ hiệu lực hiệu đĩ 4 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  5. Giao dịch dân sự vơ hiệu 1. Vơ hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Các loại 2. Vơ hiệu do vi phạm hình thức giao 3. Vơ hiệu do khơng cĩ sự tự nguyện của dịch người tham gia giao dịch dân sự 4. Vơ hiệu do người xác lập, thực hiện khơng vơ đủ năng lực hành vi dân sự hiệu 5. Vơ hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự vơ hiệu Hậu Khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quả quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ pháp thời điểm xác lập lý của Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, giao hồn trả cho nhau những gì đã nhận; dịch dân sự Bên cĩ lỗi gây thiệt hại phải bồi thường vơ hiệu 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự? Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hình thức của Hợp đồng dân sự? Hình thức miệng Bằng lời nĩi Hình thức viết Bằng văn bản Hình thức cĩ cơng Pháp luật quy định cho một số giao dịch chứng, chứng thực Cĩ giá trị chứng cứ cao nhất Hành vi cụ thể 5 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  6. 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng Cĩ hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực Hợp đồng miệng tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng Cĩ hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng Hợp đồng bằng ký vào văn bản hợp đồng nếu các bên văn bản khơng cĩ thỏa thuận khác Hợp đồng bằng văn bản cĩ Cĩ hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp chứng thực, cơng đồng được chứng thực, cơng chứng, chứng, đăng ký đăng ký hoặc xin phép hoặc xin phép Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu cĩ thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Nội dung của hợp đồng dân sự Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên cĩ thể thoả thuận về những nội dung sau đây: 1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, cơng việc phải làm hoặc khơng được làm; 2. Số lượng, chất lượng; 3. Giá, phương thức thanh tốn; 4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; 5. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 7. Phạt vi phạm hợp đồng; 8. Các nội dung khác. Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự vơ hiệu Giao dịch dân sự vơ hiệu Hợp đồng dân sự vơ hiệu Đối tượng của hợp đồng khơng thể thực hiện được Hợp đồng dân sự vơ hiệu Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tồ án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm. 6 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  7. 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Chấm dứt hợp đồng dân sự Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây: 1. Hợp đồng đã được hồn thành; 2. Theo thoả thuận của các bên; 3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đĩ thực hiện; 4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; 5. Hợp đồng khơng thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng khơng cịn và các bên cĩ thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại; 6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định. 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản? • Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự, tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù do đĩ pháp luật cĩ một số quy định riêng về loại giao dịch này. Bản quyền Sáng chế Về đối tượng: Đối tượng Hành vi dịch vụ Giao dịch dân sự Tài sản (nĩi chung) Giao dịch BĐS Quyền sử dụng đất Đối Nhà ở Bất động sản tượng Cơng trình trên đất Giao dịch dân sự về bất động sản? Đối tượng đặc thù: Đất đai Bất động sản Nhà ở, cơng trình XD Tài sản khác gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu tồn dân Quyền sử CT xây Nhà ở dựng Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước dụng đất Giao quyền sử dụng Giao dịch Người sử dụng đất Chủ sở hữu nhà ở Người tham gia giao dịch BĐS 7 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  8. 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản? Về hình thức Văn bản thường Giao dịch dân sự Hình Văn bản cơng chứng, thức chứng thực, đăng ký Lời nĩi, hành vi Cơng chứng, chứng thực Giao dịch BĐS Hình Văn thức bản Đăng ký, xin phép Văn bản khơng Nếu một bên là tổ chức, cá nhân cần cơng kinh doanh BĐS chứng, chứng thực 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản? Điều kiện giao dịch hợp pháp • Các điều kiện theo quy định của BLDS • Giấy tờ hợp pháp:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch dân sự về bất động sản • Giao dịch về quyền sử dụng đất • Giao dịch về nhà ở, cơng trình xây dựng • Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản? Giao dịch về quyền sử dụng đất . Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất . Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất . Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Giao dịch về nhà ở . Mua bán nhà, công trình xây dựng . Thuê, thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng . Tặng cho nhà ở . Đổi nhà ở . Thừa kế nhà ở . Thế chấp nhà ở . Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở 8 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  9. 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản? Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản . Mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa: Mục đích sinh lợi Tổ chức, cá nhân Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS kinh doanh BĐS . Mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa: Lợi nhuận Tổ chức, cá nhân Tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh BĐS kinh doanh BĐS CHƯƠNG 2 GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm và đặc điểm 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất 2.5 Thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.5 Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất 2.1 Khái niệm và đặc điểm Giao dịch về quyền sử dụng đất? Giao dịch về quyền sử dụng đất = Chuyển quyền sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên Là sự chuyển dịch QSD đất Thơng qua Chuyển quyền từ chủ thể này sử dụng đất sang chủ thể phương khác theo quy thức nào? định của pháp luật 9 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  10. 2.1 Khái niệm và đặc điểm Giao dịch về quyền sử dụng đất? Chuyển quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QDS đất Chuyển đổi QDS đất phương Thuê, thuê lại QSD đất thức Thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng QSD đất Tặng cho QSD đất Thừa kế QSD đất 2.1 Khái niệm và đặc điểm Đặc điểm? QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đĩ người cĩ QSD đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp theo quy định của pháp luật; QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù vì: - Đĩ là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đĩ là đất đai; - Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; - Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ 2.1 Khái niệm và đặc điểm Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản? Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: - Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất cĩ một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà trên đĩ cĩ tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản. 10 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  11. 2.1 Khái niệm và đặc điểm Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản? Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đĩ cĩ đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai: a) Cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất khơng cĩ tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất: (Điều 688 BLDS) 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. 2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cơng nhận quyền sử dụng đất. 3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:(Điều 689 BLDS) Thơng qua hợp đồng (trừ trường hợp thừa kế) Được lập thành văn bản Hình thức Cơng chứng, chứng thực theo quy định Đăng ký tại Văn phịng đăng ký QSD đất Di chúc (thừa kế theo di chúc) Thừa kế Bản thỏa thuận chia di sản thừa kế (thừa kế theo pháp luật) 11 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  12. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS) 1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới cĩ quyền chuyển quyền sử dụng đất. 2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên cĩ quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật. 3. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Giá chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS) Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 692 BLDS) Việc chuyển quyền sử dụng đất cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện Quyền SDĐ được tham gia giao dịch? Đất mà Luật đất đai cho phép người sử Quyền sử dụng đất cĩ một trong các quyền chuyển dụng đất đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê được tham lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng gia giao đất; thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng dịch theo quyền sử dụng đất; quy định của pháp Đất thuê mà trên đĩ cĩ tài sản được luật về đất đai pháp luật cho phép tham gia vào thị đai trường bất động sản 12 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  13. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê (Điều 113 Luật ĐĐ) Được quyền Chuyển đổi, Thuê quyền Thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng sử dụng đất tăng cho bảo lãnh, quyền SDĐ (QSDĐ) QSDĐ gĩp vốn bằng QSDĐ 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất (Điều 114 Luật ĐĐ) Được quyền Định đoạt tài thế chấp, Gĩp vốn bằng tài sản của mình bảo lãnh sản của minh trên trên đất thuê bằng tài sản đất thuê trong thời của minh hạn thuê đất để trên đất hợp tác SX-KD thuê 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Tổ chức được NN giao đất khơng thu tiền SDĐ (Điều 109 Luật ĐĐ) Khơng được quyền tổ chức kinh tế Chuyển Chuyển Tăng Cho -thế Được đổi nhượng cho thuê chấp quyền -bảo Định đoạt tài lãnh sản trên đất -gĩp khơng cĩ nguồn vốn gốc từ vốn NSNN 13 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  14. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Tổ chức kinh tế được NN giao đất cĩ thu tiền SDĐ (Điều 110 Luật ĐĐ) Được quyền tổ chức kinh tế Chuyển Tăng Cho -thế tiền SDĐ cĩ nhượng cho thuê chấp nguồn gốc từ -bảo NSNN lãnh Quyền và nghĩa vụ -gĩp như trường hợp khơng vốn thu tiền SDĐ 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê (Điều 111 Luật ĐĐ) Được quyền thế chấp, Bán tài sản, Cho thuê lại đất đã bảo lãnh gĩp vốn cĩ kết cấu hạ tầng bằng tài sản bằng tài sản trong trường hợp của mình của mình đầu tư kinh doanh trên đất trên đất kết cấu hạ tầng KCN, KCNC, KKT 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch? Người VN định cư ở NN thực hiện dự án đầu tư tại VN được Nhà Nước giao đất cĩ thu tiền SDĐ (khoản 1, Điều 119 Luật ĐĐ) Được quyền Chuyển Tăng Cho -thế chấp nhượng cho thuê -bảo lãnh -gĩp vốn 14 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  15. 2.2 Quy định chung về chuyển quyền SDĐ Điều kiện chủ thể giao dịch? Người VN định cư ở NN sử dụng đất trong khu Cơng nghiệp, khu Cơng nghệ cao, khu Kinh tế (Điều 120 Luật ĐĐ) Nhận chuyển nhượng Thuê đất, thuê lại đất Trả tiền thuê đất Trả tiền thuê đất Quyền và hàng năm một lần nghĩa vụ giống trường Được quyền hợp Nhà Nước giao Bán, thế chấp, bảo Chuyển nhượng QSD đất đất để thực lãnh, gĩp vốn bằng tài thuê và tài sản trên đất; sản gắn liền với đất thế chấp, bảo lãnh, gĩp hiện dự án thuê vốn bằng QSD đất thuê và đầu tư tài sản trên đất 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ? (Điều 693 BLDS) Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đĩ các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật và pháp luật về đất đai. Chủ thể? Người sử dụng đất Người sử dụng đất Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất Đất Người sử dụng đất HĐ chuyển đổi QSD đất Người sử dụng đất Đất Điều kiện? ĐK về chủ thể Quy định theo pháp luật về ĐK về đất được phép đất đai và dân sự chuyển đổi 15 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  16. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ? Điều 694 BLDS 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 4. Thời điểm chuyển giao đất; 5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất cịn lại của bên được chuyển đổi; 6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu cĩ; 7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi; 8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đĩ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, cịn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. (Đ 697 BLDS) Chủ thể? Người sử dụng đất Người cĩ nhu cầu sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất HĐ chuyển nhượng Người sử dụng đất QSD đất Người sử dụng đất Tiền £ Điều kiện? ĐK về chủ thể Quy định theo pháp luật về ĐK về đất được phép đất đai và dân sự chuyển đổi 16 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  17. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ? Điều 698 BLDS 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất cịn lại của bên nhận chuyển nhượng; 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ? Điều 698 BLDS 5. Giá chuyển nhượng; 6. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 8. Các thơng tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; 9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 699 BLDS 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; 2. Giao giấy tờ cĩ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 700 BLDS Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  18. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 701 BLDS 1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 702 BLDS 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ cĩ liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất? (Đ 703 BLDS) Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đĩ bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, cịn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Chủ thể? Người sử dụng đất Người cĩ nhu cầu thuê QSD đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Điều kiện? ĐK về chủ thể Quy định theo pháp luật về ĐK về đất được phép đất đai và dân sự chuyển đổi 18 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  19. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất? (Đ 704 BLDS) 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 4. Thời hạn thuê; 5. Giá thuê; 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất? (Đ 704 BLDS) 6. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 7. Quyền của người thứ ba đối với đất thuê; 8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; 9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất (Đ 705 BLDS) 1. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; 2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận; 3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê; 4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; 5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác; 6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê. 19 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  20. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất (Đ 706 BLDS) 1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê; 2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất khơng đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê khơng chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê cĩ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại; 3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất (Đ 707 BLDS) 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê; 2. Khơng được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; 3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất khơng sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác; 4. Tuân theo các quy định về bảo vệ mơi trường; khơng được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh; 5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất (Đ 707 BLDS) 1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận; 2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận; 3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất; 4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này; 5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút. 20 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  21. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi (Đ 710 BLDS) 1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. 2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang cĩ hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn. Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền cịn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất. Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, cịn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi cĩ trên đất. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết (Đ 711 BLDS) Hợp đồng thuê Người sử dụng đất Người cĩ nhu cầu thuê QSD đất Trong thời hạn thuê chết Hợp đồng thuê ? 1. Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê. 2. Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đĩ được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất chuyển nhượng (Đ 712 BLDS) Hợp đồng thuê Người sử dụng đất Người cĩ nhu cầu thuê QSD đất Trong thời hạn thuê Chuyển nhượng QSD đất Hợp đồng thuê ? Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang cịn, bên cho thuê vẫn cĩ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng. 21 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  22. 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (Đ 713 BLDS) 1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau : a) Hết thời hạn thuê và khơng được gia hạn thuê; b) Theo thoả thuận của các bên; c) Nhà nước thu hồi đất; d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; 2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (Đ 713 BLDS) đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đĩ khơng cịn thành viên nào khác hoặc cĩ nhưng khơng cĩ nhu cầu tiếp tục thuê; e) Diện tích đất thuê khơng cịn do thiên tai; g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định. 2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khơi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp cĩ thoả thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên. Quy trình giao dịch QSD đất thơng qua cơng ty mơi giới Kiểm tra Người Thiếu hoặc hồ sơ pháp chuyển Hồ sơ chưa đủ Cơng ty lý, địa nhượng đất đai điều kiện mơi giới điểm, hiện trạng đủ cơ Thủ tục sở Đạt được pháp lý để Đủ điều thỏa thuận hồn tất kiện Thực hiện Từ giao dịch thủ tục chối Hợp thức hĩa giấy tờ Người Niêm yết nhận Nhân viên hoặc đưa chuyển Mơi giới ra giao nhượng dịch tại sàn 22 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  23. Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng QSD đất Người 1 2 3 4 5 chuyển nhượng Ký kết Nhận Nộp hồ Thơng Soạn và giấy sơ tại Văn báo thảo Cơng chứng Đạt được phịng nộp hợp chứng nhận thỏa thuận đăng ký thuế, đồng hợp QSD QSD đất phí đồng Đất Người nhận Theo mẫu chuyển Lệ phí Thuế chuyển quy nhượng trước quyền sử định bạ dụng đất Bên nhận Bên chuyển Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 1. Phịng cơng chứng của địa phương nơi cĩ đất: nếu người cĩ QSD đất là tổ 2 chức trong nước, Việt kiều, người nước ngồi(nếu thuê đất) và hộ gia đình, cá Nơi cơng nhân. chứng, chứng Ký kết và thực Hợp 2. UBND xã, phường nơi cĩ đất: nếu cơng đồng ? người cĩ QSD đất là hộ gia đình, cá nhân chứng (hộ GĐ, cá nhân được lựa chọn 1 hoặc hợp 2). đồng 3. BQL khu cơng nghiệp: nếu đất nằm trong Khu CN. Hồ sơ cơng chứng bao gồm: - Hợp đồng về QSD đất (dự thảo); - Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất; - Giấy CMND của các bên; hộ chiếu; hộ khẩu (theo yêu cầu) - Giấy ủy quyền nếu giao dịch thơng qua đại diện. - Một số loại giấy tờ khác theo yêu cầu của cơng chứng phụ thuộc vào đặc điểm của từng loại hồ sơ đất và người giao dịch. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất -Nếu người giao dịch là hộ gia đình, cá nhân trong nước: 3 VP đăng ký Quyền SD đất cấp Huyện (hoặc tại UBND Huyện) -Nếu người giao dịch là tổ chức trong nước, Việt kiều, Nộp hồ sơ người nước ngồi: VP đăng ký QSD đất cấp tỉnh (hoặc tại văn tại Sở Tài nguyên mơi trưởng) phịng đăng ký Hồ sơ nộp bao gồm: QSD đất - Hợp đồng về quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai và - Các giấy tờ khác phụ thuộc đặc điểm của khu đất và người giao dịch Ghi chú: cĩ thể sẽ phải bổ túc đo vẽ lại bản vẽ đất nếu trên giấy tờ về QSD đất chưa thể hiện đầy đủ hoặc chua cập nhật biện động. 23 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  24. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 4 Nộp thuế, lệ phí (theo quy định hiện hành) Biên lai nộp thuế, lệ phí Văn phịng đăng ký QSD đất Thơng số liệu Người Người báo địa chuyển nhận mức chính thuế, tính Thuế Lệ lệ phí thuế, chuyển phí lệ phí quyền, trước tiền SDĐ bạ Cơ quan thuế Biên lai nộp thuế, lệ phí CHƯƠNG 3 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Quy định chung về giao dịch nhà ở Các hình thức giao dịch về nhà ở Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở 24 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  25. Điều kiện đối với giao dịch nhà ở Nhà ở Nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch Người bán Người mua - Phải là chủ sở hữu hoặc người - Cĩ năng lực hành vi dân sự; đại diện; - Nếu là cá nhân thì khơng phụ thuộc - Cĩ năng lực hành vi dân sự; nơi đăng ký HKTT - Nếu là Doanh nghiệp bán nhà ở - Nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc nhằm mục đích kinh doanh phải nơi đăng ký KD; cĩ chức năng kinh doanh. - Việt kiều: Phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN. Điều kiện đối với giao dịch nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) Giấy tờ chứng Giấy chứng nhận quyền nhận quyền sở sở hữu nhà ở (sổ hồng) hữu nhà ở Đủ Giấy chứng nhận quyền sử Điều dụng đất cĩ ghi nhận nhà kiện Khơng cĩ tranh chấp về quyền sở hữu ở (sổ đỏ) Nhà ở Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền Nếu nhà cho thuê phải cĩ thêm ĐK: bảo đảm chất lượng, an tồn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh mơi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Quy trình giao dịch nhà ở của cơng ty KD BĐS thơng qua Sàn giao dịch Đã cĩ sãn Tiếp nhận Cơng ty Sàn giao hồ sơ dự Dự án Đang xây dựng KD BĐS dịch án, đánh giá, phân loại Hình thành trong tương Ký kết hợp đồng lai Đạt được (khơng cần cơng chứng) Đủ điều thỏa thuận kiện Thủ tục cấp sổ hồng Niêm yết Khách hàng Nhân viên hoặc đưa Mơi giới ra giao dịch tại sàn 25 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  26. Quy trình giao dịch nhà ở đơn lẻ thơng qua cơng ty mơi giới Kiểm tra Thiếu hoặc hồ sơ pháp Người bán Hồ sơ nhà Cơng ty chưa đủ mơi giới lý, địa điều kiện điểm, hiện trạng đủ cơ Thủ tục sở Đạt được pháp lý để Đủ điều thỏa thuận hồn tất kiện Hợp thức Từ giao dịch hĩa giấy chối tờ Niêm yết Người mua Nhân viên hoặc đưa Mơi giới ra giao dịch tại sàn Thủ tục hành chính trong mua bán nhà ở 1 2 3 4 5 Người bán Tối đa 30 ngày nếu hồ sơ hợp lệ Ký kết Nhận Nộp hồ Thơng Soạn và giấy sơ tại cơ báo thảo Cơng chứng Đạt được quan nộp hợp chứng nhận thỏa thuận quản lý thuế, đồng hợp QSH nhà phí đồng nhà ở Người mua Theo Nếu người bán là mẫu tổ chức kinh Lệ phí Thuế chuyển quy doanh BĐS thì trước quyền sử định khơng cần cơng bạ dụng đất chứng hợp đồng Bên mua Bên bán Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở 1. Phịng cơng chứng của địa phương nơi cĩ BĐS: nếu người cĩ BĐS là tổ chức, 2 Việt kiều, người nước ngồi và hộ gia đình, Nơi cơng cá nhân. chứng, chứng 2. UBND xã, phường nơi cĩ BĐS: nếu Ký kết và thực Hợp người cĩ BĐS là hộ gia đình, cá nhân (hộ cơng đồng ? GĐ, cá nhân được lựa chọn 1 hoặc 2). chứng 3. BQL khu cơng nghiệp: nếu BĐS hợp nằm trong Khu CN. đồng Hồ sơ cơng chứng bao gồm: - Hợp đồng mua bán (dự thảo); - Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu; - Giấy CMND của các bên; -Giấy ủy quyền nếu mua bán thơng qua việc ủy quyền. -Việt Kiều:Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại VN (nếu là người mua) và bản sao hộ chiếu 26 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  27. Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở -Nếu người mua, người bán là cá nhân: cơ quan quản lý 3 nhà cấp Huyện (UBND Huyện) -Nếu người mua và/hoặc người bán là tổ chức: Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh (Sở Xây Dựng) Nộp hồ sơ tại cơ quan Hồ sơ nộp bao gồm: quản lý -Hợp đồng mua bán cĩ cơng chứng; nhà -Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; -Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ); -Việt kiều: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là cơng dân Việt Nam -Ghi chú: cĩ thể sẽ phải bổ túc đo vẽ lại bản vẽ nhà ở nều trên giấy chứng nhân chưa thể hiện đầy đủ hoặc chua cập nhật biện động Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở 4 Nộp thuế, lệ phí (theo quy định hiện hành) Biên lai nộp thuế, lệ phí Cơ quan quản lý nhà Thơng báo Hồ sơ Người Người mức tính bán mua thuế, thuế, Thuế Lệ lệ phí lệ phí chuyển phí quyền sử trước dụng đất bạ Cơ quan thuế Biên lai nộp thuế, lệ phí Thủ tục hành chính trong cho thuê nhà ở 1 2 3 Bên cho thuê Ký kết Nộp Hợp Soạn và đồng thảo Đạt được Cơng thuê tại hợp thỏa thuận chứng cơ quan đồng hợp thuế thuê đồng Bên thuê Theo Khơng cần cơng chứng: Chỉ áp mẫu -Hợp đồng thuê dưới 6 dụng đối quy tháng hoặc với cá định -Bên cho thuê là tổ chức nhân Người nước ngồi phải kinh doanh BĐS. cho thuê cĩ visa nhập cảnh vào nhà Việt Nam từ 03 tháng liên tục trở lên 27 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  28. NỘI DUNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở • Mua bán nhà ở; • Cho thuê nhà ở; • Thuê mua nhà ở xã hội; • Tặng cho nhà ở; • Đổi nhà ở; • Thừa kế nhà ở; • Thế chấp nhà ở; NỘI DUNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở • Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; • Ủy quyền quản lý nhà ở; • Giao dịch về nhà ở cĩ người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi tham gia. XEM CHI TIẾT CỤ THỂ TRONG TÀI LIỆU CHƯƠNG 3 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở (Trích Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết luật Nhà ở) CHƯƠNG 4 HỢP ĐỒNG KINH DOANH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 28 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  29. GIAO DỊCH TRONG KD BẤT ĐỘNG SẢN Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử Mua bán dụng đất ở Mua bán nhà ở Cho thuê Giao dịch nhà ở khơng cĩ quyền sử dụng đất Cho thuê mua Chuyển nhượng Chuyển đối Giao dịch QSD đất Cho thuê Cho thuê lại CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng HĐ kinh Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất doanh BĐS Hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng HĐ trong KD bất động sản Hợp đồng mơi giới bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản HĐ kinh Hợp đồng tư vấn bất động sản doanh dịch vụ Hợp đồng đấu giá bất động sản BĐS Hợp đồng quảng cáo bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Thỏa thuận Đấu giá Giá BĐS lựa chọn bên thứ ba xác định BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản Thỏa thuận Giá dịch BĐS vụ giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ. 29 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  30. HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Thanh tốn trong giao dịch bất động sản thơng qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Phương Việt Nam thức thanh trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, tốn bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản. Hình Trả tiền một lần thức thanh tốn trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Nội dung a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; b) Các thơng tin về nhà, cơng trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá mua bán; d) Phương thức và thời hạn thanh tốn; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, cơng trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên; g) Bảo hành; h) Giải quyết tranh chấp; i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; 2. Các thơng tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; 3. Giá thuê bất động sản; 4. Phương thức và thời hạn thanh tốn; 5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu cĩ); 8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu cĩ); 9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê; 10. Giải quyết tranh chấp; 11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 30 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  31. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng Nội dung a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua; b) Các thơng tin về nhà, cơng trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá thuê mua; d) Phương thức và thời hạn thanh tốn; đ) Thời hạn cho thuê mua; e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu cĩ); g) Thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng; h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng cho bên thuê mua; i) Quyền và nghĩa vụ của các bên; k) Giải quyết tranh chấp; l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng này phải được cơng chứng Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng mơi giới bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên mơi giới và bên được mơi giới; 2. Đối tượng và nội dung mơi giới; 3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ mơi giới; 4. Thời hạn thực hiện mơi giới; 5. Thù lao mơi giới, hoa hồng mơi giới; 6. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; 2. Bất động sản được định giá; 3. Thời hạn và tiến độ thực hiện; 4. Giá dịch vụ định giá; 5. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 31 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  32. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng tư vấn bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn; 2. Nội dung, phạm vi tư vấn; 3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn; 4. Giá dịch vụ tư vấn; 5. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng đấu giá bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản; 2. Bất động sản được đấu giá; 3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá; 4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá; 5. Thời hạn, tiến độ thực hiện; 6. Giá dịch vụ đấu giá; 7. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 8. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng quảng cáo bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản; 2. Bất động sản được quảng cáo; 3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản; 4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản; 5. Giá dịch vụ quảng cáo; 6. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 32 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
  33. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ; 2. Bất động sản được quản lý; 3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản; 4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản; 5. Giá dịch vụ quản lý; 6. Phương thức, thời hạn thanh tốn; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Thời hạn quản lý bất động sản; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 33 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (