Bài giảng Hệ thống thông tin bất động sản - Nguyễn Đình Công

Nội dung text: Bài giảng Hệ thống thông tin bất động sản - Nguyễn Đình Công

1. Tr ường Đạ i h ọc Nông nghi ệp Hà n ội Khoa Tài nguyên và Môi tr ường Bài gi ảng HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN TS. Nguy ễn Đình Công Bộ môn Tr ắc đị a, B ản đồ và Thông tin địa lý Hà n ội, 3/2012 1
2. LỜI NÓI ĐẦU Quá trình tin h ọc hoá công tác qu ản lý thông tin b ất động sản tạo ra s ự chuy ển đổ i h ệ th ống thông tin bất động sản cũ, th ủ công thành h ệ th ống thông tin bất động sản hi ện đạ i. Bài gi ảng nh ằm cung c ấp các ki ến th ức c ần thi ết và ph ươ ng pháp phân tích toàn di ện các yêu cầu đố i v ới một hệ th ống thông tin bất động sản cụ th ể, sau đó ti ến hành xây d ựng h ệ th ống m ới, hi ện đạ i. H ệ th ống được xây d ựng ph ải đả m b ảo tính thích h ợp v ới hi ện tr ạng c ủa cơ s ở, các qui t ắc, th ủ t ục qu ản lý hi ện hành và các yêu c ầu c ụ th ể c ủa công tác qu ản lý thông tin b ất động sản. Nội dung: Ph ần lý thuy ết - Hệ th ống thông tin: các lo ại h ệ th ống, các m ức b ất bi ến - Hệ th ống thông tin b ất động sản - Qu ản lý thông tin b ất động sản - Phân tích thi ết kế hệ th ống thông tin b ất động sản: 7 giai đoạn phân tích thi ết kế hệ th ống, Phân tích hi ện tr ạng h ệ th ống thông tin bất động sản, mô hình h ệ th ống: Ph ươ ng pháp, qui trình thi ết k ế mô hình h ệ th ống thông tin bất động sản cụ th ể và thực hi ện h ệ th ống: Th ể hi ện mô hình đã thi ết k ế trong môi tr ường xây dựng c ụ th ể t ạo nên h ệ th ống v ật lý có th ể khai thác. Ph ần bài tập Yêu c ầu xây d ựng, thi ết l ập một hệ th ống thông tin bất động sản cụ th ể t ừ mô hình đến mức v ật lý. Ph ần th ực t ập Yêu c ầu tri ển khai th ực hi ện một hệ th ống thông tin b ất động sản dựa trên môi tr ường xây d ựng hệ th ống là ph ần mềm ArcView. 2
3. MỤC L ỤC LỜI NÓI ĐẦ U 2 PH ẦN A: LÝ THUY ẾT 2 Ch ươ ng 1: KHÁI NI ỆM H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN 2 1.1. THÔNG TIN 2 1.1.1. Khái ni ệm v ề thông tin 2 1.1.2. Thông tin và d ữ li ệu 2 1.1.3. Các đặc tính c ủa thông tin 2 1.2. H Ệ TH ỐNG 3 1.2.1. Khái ni ệm v ề h ệ th ống 3 1.2.2. Vòng đời c ủa h ệ th ống 4 1.2.3. Các lo ại h ệ th ống trong m ột t ổ ch ức 4 1.3. H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN 6 1.3.1. Định ngh ĩa 6 1.3.2. Phân lo ại 6 1.3.3. C ấu trúc t ổng quát 7 1.3.4. Ch ức n ăng ho ạt độ ng c ủa h ệ th ống thông tin 7 1.3.5. Các m ức b ất bi ến c ủa h ệ th ống thông tin 9 Ch ươ ng 2: HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 11 2.1. KHÁI NI ỆM V Ề H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 11 2.1.1. Khái ni ệm 11 2.1.2. Vai trò 11 2.1.3. Cách ti ếp c ận h ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản t ại Vi ệt Nam 13 2.2. CÁC B Ộ PH ẬN C ỦA H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 14 2.1.1. C ơ s ở h ạ t ầng k ỹ thu ật 14 2.1.2. C ơ s ở d ữ li ệu 18 2.1.3. Các gi ải pháp t ổ ch ức, qu ản lý 21 2.1.4. Ngu ồn nhân l ực 22 2.3. C Ơ S Ở D Ữ LI ỆU H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 24 Ch ương 3: QU ẢN LÝ THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 27 3.1. KHÁI NI ỆM 27 i
4. 3.2 TH ỰC TR ẠNG H Ệ TH ỐNG ĐĂ NG KÝ B ẤT ĐỘ NG S ẢN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN Ở N ƯỚC TA 32 3.2.1. Đă ng ký b ất độ ng s ản Vi ệt Nam th ời k ỳ tr ước 1975 32 3.2.2. Đă ng ký b ất độ ng s ản th ời k ỳ t ừ 1975 đế n 2003 33 3.2.3.Th ực hi ện các quy đị nh c ủa Lu ật đấ t đai 2003 34 3.3. QUAN H Ệ GI ỮA H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN VÀ H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN ĐẤ T ĐAI 35 Ch ươ ng 4: XÂY D ỰNG H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN . 36 4.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÂN TÍCH VÀ THI ẾT K Ế H Ệ TH ỐNG 36 4.1.1. L ập k ế ho ạch 36 4.1.2. Phân tích hi ện tr ạng 36 4.1.3. Nghiên c ứu kh ả thi 36 4.1.4. Mô hình hoá h ệ th ống 36 4.1.5. Th ực hi ện h ệ th ống 37 4.1.6. Khai thác h ệ th ống 37 4.1.7. B ảo trì h ệ th ống 37 4.2. M ỤC TIÊU XÂY D ỰNG H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 37 4.2.1 M ục đích 37 4.2.2 Yêu c ầu 37 4.3. PHÂN TÍCH HI ỆN TR ẠNG H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 37 4.3.1. Quá trình phân tích 37 4.3.2. Đại c ươ ng v ề phân tích hi ện tr ạng 39 4.3.3. Phân tích hi ện tr ạng ở m ức t ổng th ể 39 4.3.4. Phân tích hi ện tr ạng ở v ị trí làm vi ệc 40 4.3.5. Hoàn thi ện k ết qu ả phân tích hi ện tr ạng 41 4.4. MÔ HÌNH HÓA H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 43 4.4.1. T ổng quan v ề mô hình h ệ th ống 43 4.4.2. Th ực th ể 44 4.4.3. K ết h ợp 46 4.4.4. Mô hình d ữ li ệu c ơ s ở 50 4.4.5. Xây d ựng mô hình d ữ li ệu 53 4.4.6. Mô hình x ử lý 56 4.5. TH ỰC HI ỆN, CÀI ĐẶT H Ệ TH ỐNG 62 4.5.1. Môi tr ường xây d ựng h ệ th ống 62 ii
5. 4.5.2. H ệ th ống thông tin đị a lý 64 4.5.3. H ệ th ống thông tin logic 65 4.5.4. H ệ th ống thông tin v ật lý 68 TÀI LI ỆU THAM KH ẢO 69 iii
6. PH ẦN A: LÝ THUY ẾT Ch ươ ng 1: KHÁI NI ỆM HỆ TH ỐNG THÔNG TIN 1.1. THÔNG TIN 1.1.1. Khái ni ệm về thông tin Thông tin là khái ni ệm cơ bản và được loài ng ười sử dụng từ rất lâu đời. Ngày nay khái ni ệm này có sự thay đổi khi được sử dụng trong các chuyên ngành khác nhau vì nó ph ản ánh nh ững nét đặc thù của từng lĩnh vực. Từ đó th ực tế cho th ấy có nhi ều định ngh ĩa cụ th ể về thông tin. Tuy nhiên khái ni ệm thông tin được hi ểu ph ổ bi ến nh ất đó là “y ếu tố đem l ại cho con ng ười thêm s ự hi ểu biết, s ự nh ận th ức về một đối tượng hay m ột ch ủ đề nào đó”. Điều này còn có th ể được hi ểu: thông tin làm gi ảm độ không xác định của một đối t ượng. Khi có thêm thông tin, độ không xác định đó gi ảm dần. Thông tin có vai trò r ất quan tr ọng trong đờ i sống và các lĩnh vực ho ạt động khác nhau của con ng ười. Nó là cơ sở cần thi ết để qu ản lý, th ực hi ện các ho ạt động sản xu ất, kinh doanh Khi xã hội ngày càng phát tri ển, các ho ạt động của con ng ười tạo ra và đòi hỏi nhi ều thông tin h ơn, thông tin và xử lý thông tin ngày càng đóng vai trò then ch ốt. 1.1.2. Thông tin và dữ li ệu Thông tin và dữ li ệu là hai khái ni ệm gần nhau, g ắn li ền với nhau. Thông tin (information ) được cấu tạo nên t ừ các thành ph ần riêng l ẽ, đó là dữ li ệu. Nói cách khác, d ữ li ệu (data ) là một thành tố tạo nên thông tin. Do v ậy trong nhi ều tr ường hợp, m ột thông tin bao g ồm nhi ều dữ li ệu cụ th ể, trong khi m ột dữ li ệu ch ưa ph ải là một thông tin. Ví dụ: “Th ửa đất số 14 trên t ờ bản đồ số 1 có di ện tích 45 m 2” là một thông tin, do nó đem l ại cho chúng ta sự hi ểu bi ết về th ửa đất đang đề cập. Thông tin này được tạo nên t ừ 3 d ữ li ệu cụ th ể: d ữ li ệu về số th ửa (14), d ữ li ệu về số tờ bản đồ (1) và dữ li ệu về di ện tích (45 m 2). Rõ ràng mỗi dữ li ệu riêng l ẽ này không ph ải là thông tin, vì nó không giúp chúng ta có thêm sự hi ểu bi ết. Trong vi ệc thu th ập, lưu tr ữ và xử lý thông tin, các thông tin c ần được xem xét ỏ mức chi ti ết đến các thành ph ần của nó, đó là dữ li ệu. Do đó, vi ệc thu th ập, lưu tr ữ hay x ử lý thông tin chính là thu th ập, lưu tr ữ, x ử lý dữ li ệu. Trong khi đó, khái ni ệm thông tin th ường được dùng đến khi chúng ta đề cập đến ý ngh ĩa, giá tr ị của nó. 1.1.3. Các đặc tính của thông tin Thông tin, nói chung có các đặc tính sau đây: a. Tính chính xác Chính xác là yêu c ầu hết sức quan tr ọng đối với thông tin. Nếu thông tin không chính xác, thông tin đó sẽ không có giá tr ị sử dụng và gây ra h ậu qu ả tai h ại đối với vi ệc s ử dụng nó. Tuy nhiên trong nhi ều tr ường hợp, chính xác là khái ni ệm tươ ng đối, do không th ể có được thông tin tuy ệt đối chính xác. Ví dụ các thông tin chúng ta có được nh ờ vi ệc đo đạc về th ửa đất không th ể đạt được mức độ chính xác tuy ệt đối. Trong nh ững tr ường hợp này, khái ni ệm 2
7. mức độ chính xác, hay sai s ố cho phép được đư a ra để quy định về tính chính xác của thông tin. b. Tính phù hợp Thông tin c ần ph ải phù hợp với yêu c ầu sử dụng. Tính phù hợp của thông tin bao g ồm phù hợp về nội dung và phù hợp về hình th ức (d ạng của thông tin, v ật mang tin). Trong nhi ều tr ường hợp thông tin được yêu c ầu chu ẩn hóa để đảm bảo tính phù hợp. c. Tính đầy đủ Thông tin c ần ph ải đầy đủ để ph ục vụ cho vi ệc xử lý, s ử dụng thông tin. Thông tin không đầy đủ gây khó kh ăn cho vi ệc xử lý, s ử dụng chúng, làm gi ảm hi ệu qu ả công vi ệc. Đặc bi ệt trong m ột số tr ường hợp vi ệc thi ếu thông tin làm cho các thông tin còn lại không có giá tr ị sử dụng. d. Tính kịp th ời Đối với ng ười sử dụng thông tin, tính chính xác ch ưa đủ, thông tin c ần ph ải được cung cấp kịp th ời. Giá tr ị của thông tin tùy thu ộc rất lớn vào th ời điểm có được thông tin, th ậm chí nó không còn giá tr ị khi nh ận được thông tin quá tr ễ. Do v ậy đảm bảo cung c ấp thông tin k ịp th ời cho ng ười sử dụng là nhi ệm vụ quan tr ọng. Nó ph ụ thu ộc vào quá trình tạo ra và lưu chuy ển thông tin bao g ồm vi ệc thu th ập dữ li ệu thô, x ử lý dữ li ệu, phân phát thông tin đến ng ười sử dụng. 1.2. H Ệ TH ỐNG 1.2.1. Khái ni ệm về hệ th ống Hệ th ống là t ập h ợp các ph ần t ử t ươ ng tác cùng v ận độ ng để h ướng đế n m ột m ục tiêu xác định. Trong đó: - Mối quan h ệ gi ữa các ph ần t ử là 1 thành ph ần quan tr ọng c ủa h ệ th ống. M ột ph ần t ử sở d ĩ có được v ị trí c ủa mình là do m ối quan h ệ gi ữa nó v ới các ph ần t ử khác c ũng nh ư với toàn b ộ h ệ th ống - Hệ th ống được nghiên c ứu là h ệ th ống s ống (v ận độ ng): + Ở tr ạng thái t ĩnh, là hi ện tr ạng - hình ảnh c ủa h ệ th ống ở 1 th ời điểm. + Ở tr ạng thái độ ng: xác đị nh độ ng thái c ủa h ệ thống thông qua các quy t ắc. - Hệ th ống được nghiên c ứu là h ệ th ống có m ục tiêu, do v ậy h ệ th ống g ắn li ền v ới các tổ ch ức kinh t ế - xã h ội. - Hệ th ống được nghiên c ứu là h ệ th ống m ở, nó có m ối liên h ệ v ới môi tr ường bên ngoài. Lúc này ph ạm vi c ủa h ệ th ống c ần được chú ý xác đị nh. Hệ th ống Môi tr ường 3
8. 1.2.2. Vòng đời c ủa h ệ th ống Vòng đời c ủa h ệ th ống là kho ảng th ời gian t ừ khi h ệ th ống sinh ra đế n khi h ệ th ống ch ết. Vòng đời c ủa 1 h ệ th ống được chia thành các giai đoạn sau: a.Giai đoạn sinh thành Bắt đầ u t ừ lúc có d ự đị nh/ý t ưởng thi ết l ập h ệ th ống m ới cho đế n khi có k ế ho ạch xây dựng h ệ th ống. b. Giai đoạn phát tri ển Là giai đoạn hệ th ống được xây d ựng t ừng b ước được tính t ừ khi tri ển khai k ế ho ạch xây d ựng h ệ th ống đế n khi h ệ th ống được xây d ựng xong. c. Giai đoạn tr ưởng thành Là giai đoạn khai thác h ệ th ống. Trong giai đoạn này h ệ th ống v ừa xây d ựng ho ạt độ ng theo các ch ức n ăng đã định. d. Giai đoạn ch ết Trong quá trình khai thác h ệ th ống, xu ất hi ện nh ững thay đổi (so v ới th ời gian tr ước) có th ể xu ất phát t ừ bên trong ho ặc bên ngoài h ệ th ống làm cho h ệ th ống không đáp ứng được đầ y đủ yêu c ầu th ực ti ễn. Lúc này ng ười ta ti ến hành cải ti ến h ệ th ống làm cho h ệ th ống thích nghi với s ự thay đổ i. Tuy nhiên vi ệc c ải ti ến b ị gi ới h ạn b ởi các y ếu t ố kinh t ế, công ngh ệ. Khi vi ệc cải ti ến h ệ th ống không đạ t hi ệu qu ả mong mu ốn, ng ười ta s ẽ lo ại b ỏ h ệ th ống và ti ến hành xây d ựng h ệ th ống m ới thay th ế. 1.2.3. Các lo ại hệ th ống trong m ột tổ ch ức a. Công tác quản lý t ổ ch ức Bất k ỳ m ột t ổ ch ức nào đều ho ạt độ ng h ướng t ới m ục tiêu c ủa mình. Để đạ t được điều đó, t ổ ch ức c ần được qu ản lý. Trong công tác qu ản lý t ổ ch ức thông tin đóng vai trò quan tr ọng. Nó giúp nhà qu ản lý đưa ra các quy ết đị nh đúng đắ n, k ịp th ời. Do v ậy để nâng cao hi ệu qu ả qu ản lý ng ười ta ti ến hành nâng cao ch ất l ượng c ủa H ệ th ống thông tin. Ngoài ra có th ể áp d ụng các thành qu ả nghiên c ứu h ệ th ống vào công tác qu ản lý t ổ ch ức bằng cách coi t ổ ch ức ho ặc m ột ph ần c ủa t ổ ch ức nh ư là m ột h ệ th ống. b. Các lo ại dòng l ưu chuy ển trong t ổ ch ức Dòng l ưu chuy ển th ể hi ện s ự t ươ ng tác gi ữa các ph ần t ử trong h ệ th ống. Các dòng l ưu chuy ển này là h ệ qu ả c ủa m ột trong hai lo ại ho ạt độ ng sau: Các ho ạt độ ng liên quan đến quy ết đị nh qu ản lý Các ho ạt độ ng liên quan đến công vi ệc tác nghi ệp Phân lo ại dòng l ưu chuy ển: 4
9. - Dòng thông tin: bao g ồm các v ật mang tin cùng lo ại được chuy ển t ừ n ơi phát đến nơi nh ận. - Dòng v ật ch ất/d ịch v ụ c. Phân lo ại h ệ th ống Trong m ột t ổ ch ức đang ho ạt độ ng được chia thành ba lo ại h ệ th ống sau: - Hệ th ống tác nghi ệp - Hệ th ống thông tin - Hệ th ống quy ết đị nh Hệ th ống tác nghi ệp Hệ th ống tác nghi ệp bao g ồm t ất c ả các ho ạt độ ng có tính chuyên môn nh ằm th ực hi ện các công vi ệc có tính c ạnh tranh để hoàn thành m ục tiêu đã xác định b ởi h ệ th ống quy ết đị nh. Các ph ần t ử t ạo lên h ệ th ống này bao g ồm: các ph ươ ng ti ện máy móc, dây chuy ền công ngh ệ và nhân l ực. Các b ộ ph ận này cùng tác động t ươ ng h ỗ l ẫn nhau để đáp ứng m ục tiêu. Hệ th ống thông tin Hệ th ống thông tin bao g ồm các ph ần t ử sau: - Tập h ợp thông tin: thông tin có th ể t ồn t ại ở trên nhi ều lo ại v ật mang tin khác nhau và các d ạng khác nhau nh ư thông tin d ạng vi ết trên gi ấy, thông tin hình ảnh trên b ộ nh ớ máy tính. - Tập h ợp các ph ươ ng ti ện l ưu tr ữ và x ử lý thông tin . - Các quy t ắc s ử d ụng, x ử lý thông tin . - Ngu ồn nhân l ực Mục tiêu c ủa h ệ th ống thông tin là cung c ấp cho h ệ th ống quy ết đị nh t ất c ả các thông tin cần thi ết cho quá trình ra quy ết đị nh và chuy ển các thông tin t ừ h ệ th ống quy ết đị nh đế n h ệ th ống tác nghi ệp ho ặc ra môi tr ường. Hệ th ống quy ết đị nh Bao g ồm ban lãnh đạo t ổ ch ức, liên quan đến các ho ạt độ ng qu ản lý bao g ồm các ho ạt động mang tính chi ến l ược và các ho ạt độ ng mang tính chi ến thu ật. Trong 3 h ệ th ống trên, bài gi ảng quan tâm nghiên c ứu H ệ th ống thông tin. 5
10. Hệ th ống Hệ th ống quy ết đị nh Hệ th ống thông tin Môi tr ường Hệ th ống tác nghi ệp Chú thích: : Dòng thông tin : Dòng v ật ch ất/d ịch v ụ 1.3. HỆ THỐNG THÔNG TIN 1.3.1. Định ngh ĩa Hệ th ống thông tin là m ột hệ th ống t ạo l ập và cung c ấp các thông tin giúp con ng ười trong s ản xu ất qu ản lý và ra quy ết đị nh. 1.3.2. Phân lo ại Có nhi ều cách phân lo ại h ệ th ống thông tin tu ỳ thu ộc theo tiêu chu ẩn đánh gía. Phân lo ại d ựa theo m ức độ t ự độ ng hoá: Căn c ứ vào m ức độ t ự độ ng hoá c ủa ph ươ ng th ức l ưu tr ữ, x ử lý thông tin trong h ệ th ống, có th ể chia H ệ th ống thông tin thành 3 lo ại: - Hệ th ống th ủ công - Hệ th ống được tr ợ giúp b ởi thi ết b ị điện c ơ - Hệ th ống t ự độ ng hoá Tài li ệu này t ập trung nghiên c ứu cách th ức xây d ựng h ệ th ống t ự độ ng hoá. Tuy nhiên cần l ưu ý r ằng không ph ải t ự độ ng hoá toàn b ộ m ột l ần luôn là l ựa ch ọn đúng đắ n. L ựa ch ọn tự độ ng hoá ph ụ thu ộc vào các y ếu t ố: - Quy mô t ổ ch ức 6
11. - Kh ối l ượng thông tin cần l ưu tr ữ, x ử lý - Th ời gian nh ận tr ả l ời k ết qu ả mong - Chi phí t ự độ ng hoá - Lợi ích v ề th ời gian, tài chính 1.3.3. Cấu trúc t ổng quát Hệ th ống thông tin bao g ồm 4 thành ph ần: Nh ững l ĩnh v ực qu ản lý: m ỗi l ĩnh v ực bao g ồm các ho ạt độ ng đồ ng nh ất. Ví dụ: l ĩnh v ực hành chính, l ĩnh v ực đị a chính vv. Trong m ỗi l ĩnh v ực, c ăn c ứ vào m ức độ điều hành, có th ể phân c ấp - Mức giao d ịch. Ở mức này th ực hi ện các tác v ụ s ơ c ấp. - Mức tác nghi ệp. M ức này th ực hi ện các tác v ụ thông d ụng có th ể tác độ ng vào các quy ết định ban đầ u. - Mức chi ến thu ật. M ức này t ươ ng ứng v ới các ho ạt độ ng qu ản lý, ki ểm tra. - Mức chi ến l ược. M ức này đư a ra các quy ết đị nh liên quan đến toàn b ộ t ổ ch ức, ảnh h ưởng lâu dài. Các l ĩnh v ực qu ản lý liên quan v ới nhau hình thành nên t ổ ch ức. Dữ li ệu: Đây là nguyên li ệu c ủa H ệ th ống thông tin. Nó có th ể được bi ểu di ễn ở nhi ều d ạng khác nhau và trên nhi ều v ật mang tin khác nhau. - Dạng thông tin vi ết, nói, hình ảnh và d ạng khác. - Dữ li ệu t ồn t ại trên v ật mang tin: gi ấy, đĩ a c ứng, đĩ a CD, b ăng t ừ, điện tho ại. Cần chú ý phân bi ệt 2 khái ni ệm thông tin và d ữ li ệu: - Thông tin giúp cho ta nh ận th ức thêm đối t ượng hay nói khác là làm gi ảm độ không xác định c ủa đố i t ượng. - Dữ li ệu: là m ột b ộ ph ận c ủa thông tin hay nói cách khác nó là ph ần t ử c ủa thông tin. Mô hình qu ản lý: là t ập h ợp các th ủ t ục ở t ừng l ĩnh v ực nh ằm th ực hi ện công vi ệc xác đị nh. Ví d ụ: quy trình s ản xu ất, quy trình đă ng ký c ấp gi ấy ch ứng nh ận. Quy t ắc qu ản lý: giúp bi ến đổ i, x ử lý d ữ li ệu ph ục v ụ các m ục tiêu xác định. Mỗi thành ph ần này là m ột hình ảnh c ủa h ệ th ống xét ở m ột ph ươ ng di ện nào đó. T ập hợp các thành ph ần này t ạo nên h ệ th ống. 1.3.4. Ch ức năng ho ạt động của hệ th ống thông tin Hệ th ống thông tin có 3 ch ức năng sau: - Thu th ập thông tin - Xử lý thông tin 7
12. - Phân phát thông tin Các vai trò này c ủa h ệ th ống thông tin được c ụ th ể hóa trong s ơ đồ ho ạt độ ng sau: Thông tin n ội Thông tin ngo ại - Vi ế t - Vi ế t - Nói - Nói - Hình ảnh - Hình ảnh Thu th ập thông tin Dữ li ệu thô Xử lý s ơ b ộ (L ọc và cấu trúc hoá) Dữ li ệu có c ấu trúc Xử lý thông tin Thông tin K t qu ế ả Phân phát thông tin Ng ười sử dụng Gi ải thích: Thông tin n ội: Thông tin xu ất phát t ừ 1 b ộ ph ận trong t ổ ch ức Thông tin ngo ại: Thông tin xu ất phát t ừ bên ngoài Đầu tiên thông tin được thu th ập trong t ổ ch ức và bên ngoài được t ập h ợp thành d ữ li ệu thô. Sau đó các d ữ li ệu thô được x ử lý s ơ b ộ bao g ồm: Lọc thông tin: nh ằm l ọc b ỏ thông tin vô ích Cấu trúc hoá thông tin: là quá trình chuy ển đổ i d ữ li ệu thành d ữ li ệu có c ấu trúc thích hợp v ới h ệ th ống. Ví d ụ: Chuy ển b ản đồ gi ấy thành b ản s ố d ạng .dgn Xử lý thông tin s ử d ụng các mô hình, quy t ắc qu ản lý để t ạo ra Thông tin k ết qu ả. Phân phát thông tin k ết qu ả cho ng ười s ử d ụng. Yêu c ầu: Phân phát thông tin ph ải chính xác Phân phát thông tin k ịp th ời Bảo m ật thông tin: đả m b ảo thông tin ch ỉ đế n v ới ng ười s ử d ụng được phép. 8
13. 1.3.5. Các m ức b ất bi ến của hệ th ống thông tin a . M ức hệ th ống ý ni ệm (mô hình h ệ th ống) Khái ni ệm: H ệ th ống thông tin ở m ức ý ni ệm g ọi là H ệ th ống thông tin ý ni ệm. H ệ th ống thông tin ý ni ệm là s ự mô t ả toàn di ện H ệ th ống thông tin độ c l ập hoàn toàn v ới các l ựa ch ọn vật lý c ụ th ể. + L ựa ch ọn v ật lý chính là nh ững l ựa ch ọn được th ực hi ện trong quá trình xây d ựng h ệ th ống được th ể hi ện ở m ức v ật lý - khai thác s ử d ụng h ệ th ống. Ví d ụ: Lựa ch ọn ph ần m ềm Mapinfo. + H ệ th ống thông tin ý ni ệm tr ừu t ượng hoá các y ếu t ố sau: Vật mang tin và t ổ ch ức d ữ li ệu Các ki ểu b ộ x ử lý được s ử d ụng Các th ức khai thác Phân b ố v ề m ặt đị a lý c ủa h ệ th ống + H ệ th ống thông tin ý ni ệm mô t ả: Tất c ả các thông tin ch ịu s ự thao tác c ủa h ệ th ống Các s ự ki ện thông báo vào/ra c ủa h ệ th ống Các quy t ắc qu ản lý c ủa h ệ th ống, được mô t ả độ c l ập v ới cách th ức tri ển khai áp d ụng chúng Hệ th ống thông tin ý ni ệm được bi ểu di ễn b ằng mô hình và mô hình đó được g ọi là mô hình h ệ th ống. Th ời gian s ống c ủa m ột h ệ th ống ý ni ệm b ằng th ời gian s ống c ủa m ục tiêu và h ạn ch ế ph ải ch ấp nh ận. Trong quá trình xây d ựng h ệ th ống, h ệ th ống thông tin ý ni ệm là h ệ th ống b ất bi ến được sử d ụng nh ư m ột h ệ quy chi ếu. M ọi s ự thay đổ i ở các m ức khác đề u ph ải tham kh ảo m ức ý ni ệm này. b. M ức h ệ th ống logic (m ức t ổ ch ức) Đây là m ức đầ u tiên mô t ả các l ựa ch ọn c ủa H ệ th ống thông tin và được g ọi là H ệ th ống thông tin logic: Nó là b ản thi ết k ế chi ti ết c ủa H ệ th ống thông tin trên c ả hai m ặt d ữ li ệu và x ử lý. Mục tiêu c ơ b ản khi xây d ựng H ệ th ống thông tin logic là xác định t ập h ợp các ph ươ ng ti ện và cách th ức t ổ ch ức chúng để cung c ấp các thông tin c ần thi ết cho ng ười s ử d ụng đúng th ời h ạn và đủ uy ển chuy ển. Khi xây d ựng H ệ th ống thông tin logic ph ải xu ất phát t ừ H ệ th ống thông tin ý ni ệm. Đố i với m ột H ệ th ống thông tin ý ni ệm có th ể có nhi ều ph ươ ng án logic khác nhau có ngh ĩa là có nhi ều H ệ th ống thông tin logic. Th ời gian s ống c ủa m ức logic chính là th ời gian s ống c ủa h ạn ch ế t ạm th ời (h ạn ch ế t ạm th ời có th ể là th ời gian, ti ền b ạc, k ỹ thu ật ). 9
14. c. Mức hệ th ống vật lý (tác nghi ệp) Đây là m ức rõ nh ất. H ệ th ống thông tin v ật lý chính là h ệ th ống đang được khai thác, s ử dụng. Mục tiêu c ủa quá trình xây d ựng h ệ th ống thông tin là t ạo l ập H ệ th ống thông tin v ật lý. Quá trình xây d ựng h ệ th ống thông tin được th ể hi ện theo s ơ đồ sau: HTTT v ật lý hi ện HTTT ý ni ệm HTTT logic HTTT v ật lý hành 10
15. Chươ ng 2: HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 2.1. KHÁI NI ỆM VỀ HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1. Khái ni ệm Khái ni ệm theo B ộ lu ật Dân s ự Vi ệt Nam điều 174 : “ B ất độ ng s ản là các tài s ản không th ể di d ời được bao g ồm đấ t đai, nhà ở, công trình xây d ựng g ắn li ền v ới đấ t đai, k ể c ả các tài sản g ắn li ền v ới đấ t, các tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t, các tài s ản khác theo quy định c ủa pháp lu ật”. Hệ th ống thông tin b ất độ ng s ản là h ệ th ống thu th ập, l ưu tr ữ, phân tích x ử lý và cung cấp các thông tin v ề b ất độ ng s ản và các y ếu t ố liên quan. 2.1.2. Vai trò a. Đối v ới Chính ph ủ và các c ơ quan thu ộc trung ươ ng Khi h ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản được thi ết l ập và v ận hành ổn đị nh thì Chính ph ủ không c ần ph ải t ốn nhi ều th ời gian và công s ức để theo dõi và can thi ệp vào các ho ạt độ ng của th ị tr ường, vì th ị tr ường t ự nó s ẽ phát tri ển lành m ạnh theo quy lu ật cung c ầu và quy lu ật giá tr ị. Chính ph ủ ch ỉ c ần can thi ệp ở t ầm v ĩ mô để b ảo đả m s ự ho ạt độ ng lành m ạnh c ủa th ị tr ường, ho ặc s ử d ụng công c ụ tài chính để điều ti ết s ự nóng l ạnh khi có d ự báo kh ả n ăng m ất cân đối c ủa th ị tr ường. N ếu không có s ố liệu thì không th ể có d ự báo, mà n ếu không có d ự báo thì không th ể có t ư v ấn k ịp th ời cho chính sách v ĩ mô. Hệ th ống thông tin b ất độ ng s ản chính là th ước đo nhi ệt độ hi ện t ại và d ự đoán nhi ệt độ tươ ng lai c ủa th ị tr ường đề b ảo đả m các chính sách có hi ệu l ực lâu dài và hi ệu qu ả th ực s ự. Về m ặt đầ u t ư, các nhà đầu t ư n ước ngoài v ẫn than phi ền v ề chính sách, quy đị nh t ại Vi ệt Nam hay thay đổi liên t ục, gây ảnh h ưởng đế n k ế h ạch d ự án mà nhà đầu t ư đã l ập. Trong th ực t ế Chính ph ủ khó tránh kh ỏi vi ệc ban hành các quy định kh ẩn c ấp t ức th ời để điều ti ết s ự lành m ạnh c ủa th ị tr ường do b ởi không có thông tin k ịp th ời và đầy đủ để d ự đoán chính xác . Khi có c ơ s ở thông tin để ban hành các chính sách v ĩ mô dài h ạn, Chính ph ủ s ẽ tránh được nh ững lúng túng này, và t ăng thêm uy tín c ủa Vi ệt Nam trong vi ệc kêu g ọi đầ u t ư, gi ảm thi ểu rủi ro chính sách cho nhà đầu t ư. Khi có h ệ th ống thông tin này, Ngân hàng Nhà N ước s ẽ có c ơ s ở d ữ li ệu đáng tin c ậy để quy ết đị nh các chính sách ti ền t ệ. Chính quy ền đị a ph ươ ng c ũng có c ơ s ở để thi ết l ập các d ự án quy ho ạch m ột cách khoa h ọc, phù h ợp v ới nhu c ầu th ị tr ường và xu h ướng phát tri ển chung c ủa n ền kinh t ế. b. Đối v ới h ệ th ống Ngân hàng và các qu ỹ đầ u t ư Với h ệ th ống d ữ li ệu này, các ngân hàng s ẽ có c ơ s ở để đánh giá m ức độ kh ả thi của các dự án đầ u t ư xây d ựng b ất độ ng s ản. H ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản s ẽ cung c ấp cho các ngân hàng các s ố li ệu đa chi ều để đánh giá giá tr ị th ực c ủa d ự án hình thành trong t ươ ng lai, từ đó tính toán chính xác h ơn vi ệc cân đố i dòng ti ền c ủa các d ự án nh ằm tránh r ủi ro n ếu cho vay quá tr ị giá th ực. Hi ện nay vi ệc đánh giá c ủa các ngân hàng th ường ch ỉ l ệ thu ộc vào các thông tin th ị tr ường t ại th ời điểm, hoàn toàn thi ếu các s ố li ệu để d ự báo tình hình th ị tr ường 11
16. trong giai đoạn xa h ơn. Trong khi đó, các h ợp đồ ng tín d ụng cho các d ự án đầ u t ư b ất độ ng sản th ường ph ải kéo dài trong kho ảng 3 - 8 n ăm, do v ậy, n ếu không có h ệ th ống thông tin thì mức độ r ủi ro c ủa ngân hàng r ất cao. c. Đối v ới các nhà đầu t ư b ất độ ng s ản Nhà đầu t ư có th ể nh ờ h ệ th ống thông tin để tránh các quy ết đị nh đầ u t ư vào phân khúc th ị tr ường được d ự báo s ẽ d ư th ừa ngu ồn cung, ho ặc có th ể điều ch ỉnh th ời gian tri ển khai d ự án cho phù h ợp v ới cung c ầu c ủa th ị tr ường. d. Đối v ới dân chúng, ng ười mua nhà ở Ng ười mua nhà có th ể d ựa vào các phân tích c ủa các công ty t ư v ấn trên c ơ s ở các thông tin c ủa h ệ th ống d ữ li ệu để có quy ết đị nh đúng đắ n trong vi ệc l ựa ch ọn s ản ph ẩm có giá tr ị th ực phù h ợp và l ựa ch ọn th ời điểm mua nhà khi có ngu ồn cung, tránh thi ệt h ại khi mua nhà vào lúc ngu ồn cung c ăng th ẳng. e. Đối v ới các công ty trong ngành xây d ựng Các công ty trong ngành xây d ựng, bao g ồm c ả các công ty xây d ựng, các công ty s ản xu ất và kinh doanh nh ập kh ẩu v ật li ệu xây d ựng, có th ể c ăn c ứ d ự đoán kh ối l ượng cung c ầu để lên k ế ho ạch s ản xu ất và tồn tr ữ hàng hoá trong m ức độ phù h ợp tránh th ừa ho ặc thi ếu hàng, gây phát sinh chi phí. f. Đối v ới các công ty ho ạt độ ng trong l ĩnh v ực kinh doanh môi gi ới b ất độ ng s ản (các sàn giao d ịch b ất độ ng s ản) Các sàn giao d ịch b ất độ ng s ản có thêm thông tin để đánh giá m ức độ giao d ịch thành công khi l ựa ch ọn khách hàng công b ố thông tin trên sàn giao d ịch b ất độ ng s ản để tránh vi ệc giao d ịch trên sàn không thành công s ẽ ảnh h ưởng đế n uy tín c ủa sàn. g. Đối v ới các nhà đầu t ư trên th ị tr ường chúng khoán Khi th ị tr ường ch ứng khoán đạ t đế n m ức ho ạt độ ng chuyên nghi ệp nh ư các n ước trong khu v ực thì giá tr ị ch ứng khoán c ủa các công ty liên quan đến b ất độ ng s ản (bao g ồm c ả các công ty xây d ựng và v ật li ệu xây d ựng) s ẽ có m ối liên quan ch ặt ch ẽ đế n thông tin và nhi ệt độ của th ị tr ường b ất độ ng s ản mà h ệ th ống thông tin cung c ấp. Các nhà đầu t ư ch ứng khoán s ẽ căn c ứ vào các thông tin này đề ra quy ết đị nh đầ u t ư trong ng ắn h ạn ho ặc dài h ạn đúng đắ n hơn. h. Đối v ới các công ty t ư v ấn đầ u t ư, các nhà nghiên c ứu Các nhà t ư v ấn và nghiên c ứu s ẽ có ngu ồn thông tin c ơ b ản để l ập các báo cáo theo yêu cầu c ủa các Vi ện nghiên c ứu ho ặc c ủa khách hàng, tránh vi ệc t ư v ấn theo c ảm tính nh ư hi ện nay. H ệ th ống thông tin c ũng s ẽ giúp cho vi ệc d ự đoán có tính dài h ơi h ơn là các d ự đoán ng ắn h ạn nh ư hi ện nay. 12
17. 2.1.3. Cách ti ếp c ận h ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản t ại Vi ệt Nam a. C ác c ơ quan liên quan Vi ệc xây d ựng h ệ th ống c ần thi ết ph ải có s ự tham gia c ủa r ất nhi ều c ơ quan nh ư: B ộ Xây dựng và các S ở Xây d ựng t ại đị a ph ươ ng, Ngân hàng Nhà n ước và h ệ th ống các ngân hàng đầu t ư & th ươ ng m ại, T ổng C ục thu ế và các C ục thu ế đị a ph ươ ng, các phòng công ch ứng, Trung tâm thông tin nhà đất t ại đị a ph ươ ng, các sàn giao d ịch b ất độ ng s ản M ức độ ph ối hợp ch ặt ch ẽ gi ữa các c ơ quan này đến đâu s ẽ tuỳ thu ộc vào m ức độ ph ức t ạp c ủa ch ỉ s ố, ch ỉ số càng ph ức t ạp thì th ời gian gi ữa các l ần công b ố thông tin s ẽ dài h ơn (hàng tháng, hàng quý ). Các s ố li ệu khác đã có s ẵn nh ưng c ũng là ngu ồn thông tin c ần thi ết cho vi ệc đánh giá chung về th ị tr ường b ất động s ản nh ư GDP, t ăng tr ưởng GDP, GDP bình quân đầu ng ười, đầ u t ư m ới trong n ước và n ước ngoài ( đă ng ký đầu t ư và th ực hi ện), các s ố li ệu v ĩ mô v ề qu ản lý ti ền t ệ (cán cân thanh toán, t ỷ giá ) đề u đang được c ập nh ật th ường xuyên b ởi B ộ K ế ho ạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà n ước. b. Các quy định ph ải ban hành Để có th ể xây d ựng và v ận hành thành công h ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản thì Chính ph ủ cần ch ỉ đị nh m ột "nh ạc tr ưởng" điều hành và nhi ệm v ụ này nên giao cho B ộ Xây d ựng là phù hợp nh ất. Tuy nhiên Chính ph ủ c ần có s ự phân công rõ ràng các B ộ ngành khác để ph ối h ợp với B ộ Xây d ựng m ột cách nh ịp nhàng hi ệu qu ả. B ản thân B ộ Xây d ựng c ũng c ần thành l ập t ổ công tác để th ực hi ện nhi ệm v ụ này. Chính ph ủ c ần ra các quy đị nh v ề vi ệc cung c ấp thông tin cho h ệ th ống và các quy định ch ế tài để x ử ph ạt các tr ường h ợp cung c ấp thông tin ch ậm tr ễ ho ặc sai l ệch. c. Các b ước tri ển khai Tại Vi ệt Nam, lo ại hình b ất độ ng s ản là nhà ở có liên quan đến ph ần đông dân s ố và c ũng đóng vai trò quan tr ọng v ề an sinh xã h ội. V ới tốc độ gia t ăng dân s ố và xu h ướng đô th ị hoá, nhu c ầu nhà ở s ẽ phát sinh cho m ọi t ầng l ớp dân chúng (dù ở m ức thu nh ập nào), cho nên nhà ở s ẽ tr ở thành m ối quan tâm l ớn c ủa Chính ph ủ. Vì v ậy, h ệ th ống thông tin b ất độ ng s ản Vi ệt Nam tr ước tiên c ần t ập trung cho th ị tr ường nhà ở. H ơn n ữa, hi ện nay B ộ Xây d ựng c ũng đã từng b ước hoàn thi ện các quy đị nh - một cách chi ti ết và ch ặt ch ẽ - liên quan đến qu ản lý nhà ở, nên vi ệc l ựa ch ọn phân khúc này để đầ u t ư xây d ựng h ệ th ống thông tin s ẽ không quá khó kh ăn. Tuy nhiên, b ước đầ u, h ệ th ống thông tin ch ỉ nên được áp d ụng thí điểm t ại 2 thành ph ố Hà Nội và TPHCM, là 2 trung tâm kinh t ế - văn hoá l ớn c ủa c ả n ước. Trong t ươ ng lai, khi h ệ th ống thông tin ho ạt độ ng ổn đị nh, có th ể phát tri ển vi ệc ứng d ụng t ại các thành ph ố l ớn khác nh ư H ải Phòng, Đà N ẵng, Nha Trang, C ần Th ơ Theo Bloomberg thì m ỗi khi có 1 c ăn nhà 13
18. được kh ởi công, nó s ẽ t ạo ra thêm nhi ều công vi ệc xây d ựng, và t ất c ả các kho ản thu nh ập phát sinh ấy s ẽ được b ơm tr ở l ại n ền kinh t ế. V ới ch ức n ăng quan tr ọng nh ư v ậy, thì ch ắc ch ắc vi ệc qu ản lý th ị tr ường b ất độ ng s ản b ằng h ệ th ống thông tin là gi ải pháp t ối ưu và t ất y ếu. Tóm l ại, Việt Nam có l ợi th ế ti ến hành xây d ựng h ệ th ống thông tin sau các n ước khác nên có th ể h ọc h ỏi nhi ều t ừ các n ước đã th ực hi ện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình c ủa V ệt Nam có nhi ều điểm khác bi ệt so v ới các n ước, do đó vi ệc xây d ựng h ệ th ống thông tin không ph ải đơn thu ần là sao chép t ừ các n ước đi tr ước, mà c ần ph ải được cân nh ắc l ựa ch ọn sao cho phù h ợp nh ất v ới tình hình c ủa Vi ệt Nam thì m ới b ảo đả m tính hi ệu qu ả, kh ả thi. T ất nhiên công vi ệc này hoàn toàn không d ễ dàng. Nh ưng v ới l ợi ích và hi ệu qu ả mà h ệ th ống thông tin này có th ể mang đến thì vi ệc đầ u t ư th ời gian và ngu ồn l ực để xây d ựng h ệ th ống là hoàn toàn x ứng đáng. Đây c ũng có th ể được xem là hình m ẫu cho vi ệc c ải cách điều hành v ĩ mô n ền kinh t ế - xã h ội Vi ệt Nam theo xu h ướng hi ện đạ i hoá c ủa th ế gi ới. 2.2. CÁC BỘ PH ẬN CỦA HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1. C ơ sở hạ tầng kỹ thu ật Trong h ệ th ống thông tin bất động sản, cơ s ở h ạ t ầng k ỹ thu ật là m ột trong các các thành ph ần c ấu thành nên h ệ th ống thông tin bất động sản. Đây là m ột thành ph ần t ươ ng đối quan tr ọng c ủa h ệ th ống. C ơ s ở h ạ t ầng k ỹ thu ật c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản chi ếm m ột t ỷ tr ọng khá l ớn trong kinh phí xây d ựng h ệ th ống (chi ếm kho ảng 50-60% t ổng kinh phí cho m ột dự án xây d ựng h ệ th ống). a. Hệ th ống ph ần c ứng c ủa m ột h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản Trong h ệ th ống thông tin đấ t đai ph ần c ứng có r ất nhi ều các h ạng m ục khác nhau nh ư: các trang thi ết bị thu th ập, các thi ết b ị x ử lý và cung c ấp thông tin, và các thi ết b ị khác. Một s ố các thi ết b ị trong h ệ th ống thông tin bất động sản gồm: - Hệ th ống máy tính: + H ệ th ống máy ch ủ; + H ệ th ống máy tr ạm (khách); + Máy tính xách tay. - Thi ết b ị đầ u vào + Máy quét b ản đồ - Thi ết b ị đầ u ra + Máy in; + Máy v ẽ; + Máy Photocopy - Các thi ết b ị l ưu tr ữ d ữ li ệu + Đầu ghi đĩ a CD, DVD, b ăng t ừ + Ổ c ứng 14
19. + Các công c ụ khác nh ư: đĩa m ềm, ổUSB - Các thi ết b ị hi ển th ị và cung c ấp thông tin nh ư máy chi ếu, màn hình máy tính Sơ đồ 2-1: H ệ th ống ph ần c ứng c ơ b ản c ủa h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản b. Hệ th ống m ạng máy tính - Hệ th ống m ạng c ục b ộ (LAN): bao g ồm các thi ết b ị nh ư c ạc m ạng, dây n ối, hub/switch; - Hệ th ống m ạng di ện r ộng (Internet/Intranet Network): bao g ốm các thi ết b ị nh ư điện tho ại, modem c. Hệ th ống đả m b ảo an toàn - Phòng máy trung tâm; - Hệ th ống ổn áp, l ưu điện; - Hệ th ống ch ống sét cho h ệ th ống điện, cho h ệ th ống m ạng - Các quy ch ế qu ản lý hành chính; - Các thi ết b ị ph ụ tr ợ khác nh ư: máy hút b ụi, máy hút ẩm d. Hệ th ống ph ần m ềm c ủa m ột h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản Trên th ế gi ới c ũng nh ư ở n ước ta, vi ệc khai thác và s ử d ụng các h ệ th ống thông tin đị a lý, h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản phát tri ển t ừ b ước ch ỉ s ử d ụng các h ệ th ống khép kín cho đến các h ệ th ống m ở đã đư a ra các Macro, các ngôn ng ữ phát tri ển riêng c ủa h ệ th ống nh ằm tạo ra các ch ức n ăng theo đặ c thù c ủa công vi ệc. 15
20. Ph ần m ềm c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản bao g ồm các ph ần m ềm tin h ọc được s ử dụng trong h ệ th ống v ới các ch ức n ăng và công c ụ để xây d ựng, l ưu tr ữ, phân tích và hi ển th ị thông tin và h ệ th ống ho ạt độ ng. H ệ th ống ph ần m ềm trong h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản bao g ồm: - Hệ th ống ph ần m ềm thu ộc nhóm h ệ điều hành: Microsoft Windows, NT, Linux, Mac OS X, - Hệ th ống ph ần m ềm thu ộc h ệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu(DBMS): H ệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu chuyên v ề l ưu tr ữ và qu ản lý t ất c ả các d ạng d ữ li ệu bao g ồm c ả d ữ li ệu đị a lý. Nhi ều h ệ th ống thông tin đất đai đã s ử d ụng DBMS v ới m ục đích xây d ựng và l ưu tr ữ d ữ li ệu c ũng nh ư cung cấp các thông tin bất độ ng s ản. M ột s ố các ph ần m ềm điển hình được s ử d ụng trong h ệ th ống thông tin bất độ ng s ản tại Vi ệt Nam đó là: + Ph ần m ềm Oracle: ORACLE là m ột b ộ ph ần m ềm được cung c ấp b ởi công ty ORACLE , nó bao g ồm m ột b ộ xây d ựng các ứng d ụng và các s ản ph ẩm cu ối cùng cho uer (end_uer product). Oracle cung c ấp m ột h ệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu m ềm d ẻo nó bao g ồm c ơ s ở dữ li ệu Oracle, môi tr ường cho vi ệc thi ết k ế các c ơ s ở d ữ li ệu (Designer 2000) và các công cụ phát tri ển (Developer 2000) H ệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu có tính an toàn , b ảo m ật cao, tính nh ất quán và toàn v ẹn d ữ li ệu, cho phép các đố i t ượng s ử d ụng truy nh ập t ới c ơ s ở d ữ li ệu phân tán nh ư m ột kh ối th ống nh ất Vì v ậy nó được đánh giá là ưu vi ệt nh ất hi ện nay . + Ph ần m ềm Microsoft® SQL Server™: là m ột n ền t ảng d ữ li ệu toàn di ện, cho phép truy c ập và gia công d ữ li ệu t ừ các thi ết b ị khác nhau. T ạo các gi ải pháp k ết n ối b ằng SQL Server Compact Edition và Microsoft Synchronization Services. Lưu tr ữ d ữ li ệu h ợp nh ất thông qua SQL Server h ỗ tr ợ cho d ữ li ệu quan h ệ, XML, Filestream và d ựa trên v ị trí đị a lý. + Ph ần m ềm MySQL: MySQL là hệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu mã ngu ồn m ở ph ổ bi ến nh ất th ế gi ới và được các nhà phát tri ển r ất ưa chu ộng trong quá trình phát tri ển ứng d ụng. MySQL mi ễn phí hoàn toàn cho nên b ạn có th ể t ải v ề MySQL t ừ trang ch ủ. Nó có nhi ều phiên b ản cho các h ệ điều hành khác nhau: phiên b ản Win32 cho các h ệ điều hành dòng Windows, Linux, Mac OS X, MySQL là m ột trong nh ững ví d ụ r ất c ơ b ản v ề H ệ Qu ản tr ị C ơ s ở d ữ li ệu quan hệ s ử d ụng Ngôn ng ữ truy v ấn có c ấu trúc (SQL). MySQL được s ử d ụng cho vi ệc b ổ tr ợ PHP, Perl, và nhi ều ngôn ng ữ khác, nó làm n ơi l ưu tr ữ nh ững thông tin trên các trang web vi ết b ằng PHP hay Perl, + Ph ần m ềm Microsoft® Access: Microsoft Access là m ột ph ần trong th ươ ng ph ầm ph ần m ềm Microsoft® Office. Trên c ơ s ở c ấu trúc d ữ li ệu quan h ệ, MS Access cung c ấp cho ng ười dùng giao di ện thân thi ện c ũng nh ư các thao tác đơ n gi ản, tr ực quan nh ất trong vi ệc xây dựng và qu ản tr ị cơ s ở d ữ li ệu c ũng nh ư xây d ựng các ứng d ụng c ơ s ở d ữ li ệu. - Hệ th ống ph ần m ềm qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu, x ử lý b ản đồ , h ỗ tr ợ h ỏi đáp, phân tích và hi ển th ị các thông tin đị a lý nói chung và các thông tin đất nói riêng. Bao g ồm m ột s ố các ph ần m ềm c ơ b ản sau: + Hệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu b ản đồ : H ệ th ống ArcGIS v ới ph ần m ềm ArcSDE. + Ph ần m ềm x ử lý d ữ li ệu b ản đồ : H ệ th ống ArcGIS v ới ph ần m ềm Arc/Info. + Tra c ứu thông tin trên m ạng: H ệ th ống ArcGIS v ới ph ần m ềm Arc Intrenet Map Server (ArcIMS). + Ph ần m ềm MapInfo: MapInfo là m ột ph ần m ềm khá h ữu hi ệu để t ạo ra và qu ản lý một c ơ s ở d ữ li ệu đị a lý v ừa và nh ỏ trên máy tính cá nhân. Đây là m ột ph ần m ềm t ươ ng đối 16
21. gọn nh ẹ, d ễ s ử d ụng, có th ể dùng để xây d ựng các thông tin đị a lý th ể hi ện qua b ản đồ trên máy và th ực hi ện m ột s ố phép truy v ấn, phân tích đơn gi ản trên nó. + Ph ần m ềm Arc/View : Ch ạy trên các h ệ điều hành: UNIX, LOLARIS, SUN/OS, AIX, ULTRIX. H ỗ tr ợ các giao di ện: Bàn s ố, máy quét ảnh, h ệ th ống đị nh v ị toàn c ầu (GPS), tr ắc lượng ảnh, chu ột, máy v ẽ. Các ch ức năng chính: T ạo vùng đệm, phân tích b ản đồ , các phép toán v ị trí g ần k ề, phân tích b ề m ặt, phân tích m ạng (tuy ến), phân tích ảnh, các phép toán vùng. Qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu: DB2, dBASE, DS, Foxbase, INFO, Informix, Ingres, Oracle, Sybase, RDB, Internal database. C ấu trúc d ữ li ệu: Rater, Topological, Vector, Non- topological Vector, TIN, 3D, Links to CAD, GPS, DBMS, Scanning. + Ngoài ra còn m ột s ố ph ần m ềm khác nh ư: Ph ần m ềm MGE; Ph ần m ềm Geo/SQL; Ph ần m ềm Spans; Ph ần m ềm MicroStation Geographic - Một số ph ần m ền do Vi ệt Nam xây d ựng nh ư: + Famis: là "Ph ần m ềm tích h ợp cho đo v ẽ và b ản đồ đị a chính (Field Work and Cadastral Mapping Intergrated Software - FAMIS). Có kh ả n ăng x ử lý s ố li ệu đo ngo ại nghi ệp, xây d ựng, x ử lý và qu ản lý b ản đồ đị a chính s ố. Ph ần m ềm đả m nhi ệm công đoạn t ừ sau khi đo v ẽ ngo ại nghi ệp cho đế n hoàn ch ỉnh m ột h ệ th ống b ản đồ đị a chính s ố. C ơ s ở d ữ li ệu b ản đồ đị a chính k ết h ợp v ới c ơ s ở d ữ li ệu H ồ s ơ Địa chính để thành m ột c ơ s ở d ữ li ệu v ẽ Bản đồ và H ồ s ơ địa chính th ống nh ất. "H ệ qu ản tr ị c ơ s ở d ữ li ệu H ồ s ơ Địa chính Cadastral Document Database Management System CADDB" là ph ần m ềm thành l ập và qu ản lý các thông tin v ẽ h ồ s ơ địa chính. H ệ th ống cung c ấp các thông tin c ần thi ết để thành l ập B ộ H ồ s ơ Địa chính. H ỗ tr ợ công tác tra c ứu, thanh tra, qu ản lý s ử d ụng đấ t. C ấp gi ấy ch ứng nh ận s ử dụng đấ t, th ống kê tình hình s ử d ụng đấ t .v.v. + Caddb: ph ần m ềm xây d ựng và qu ản lý các d ữ li ệu thu ộc tính c ủa h ệ th ống h ồ s ơ địa chính. Ch ạy trên n ền c ủa FOXPRO + CILIS: CILIS - CIREN Land Information System - Hệ th ống thông tin đấ t đai do CIREN phát tri ển. Đây là m ột b ộ các ph ần m ềm được phát tri ển để ph ục v ụ cho vi ệc xây dựng H ệ th ống thông tin đấ t đai(LIS). Nó có đầ y đủ các ch ức n ăng và công c ụ c ủa m ột H ệ th ống thông tin đấ t đai nh ư các ch ức n ăng nh ập/xu ất d ữ li ệu (b ản đồ , thông tin) t ừ nhi ều ngu ồn d ữ li ệu(d ạng gi ấy, d ạng s ố), trên nhi ều đị nh d ạng d ữ li ệu khác nhau, các ch ức n ăng ph ục v ụ các tác nghi ệp qu ản lý đấ t đai nh ư xây d ựng, qu ản lý H ồ s ơ địa chính, c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, Cập nh ật ch ỉnh lý thông tin bi ến độ ng đấ t đai. Các ch ức n ăng về tra c ứu, phân ph ối thông tin trên m ạng c ục b ộ, m ạng di ện r ộng và Internet. Có th ể d ụng trên nhi ều n ền t ảng CSDL nhau nh ư MSAcsess, MS-SQLServer, Oracle. S ử d ụng linh ho ạt các n ền t ảng GIS để quản lý và phân ph ối b ản đồ tu ỳ thu ộc vào qui mô và m ục đích c ủa các ứng d ụng. + VILIS: VILIS (Viet nam Land Informationm System) là ph ần m ềm n ằm trong đề án “Xây d ựng mô hình c ơ s ở d ữ li ệu đấ t đai c ấp t ỉnh”, là m ột đề tài nghiên c ứu khoa h ọc c ấp Nhà n ước, do các cán b ộ, chuyên gia c ủa Trung tâm CSDL-HTTT - TTVT, th ực hi ện. Đây là tổ ch ức s ự nghi ệp tr ực thu ộc B ộ TN-MT, có ch ức n ăng giám sát tài nguyên thiên nhiên và môi tr ường b ằng công ngh ệ vi ễn thám và công ngh ệ đị a tin h ọc ph ục v ụ công tác qu ản lý nhà 17
22. nước c ủa b ộ, ph ục v ụ các ngành kinh t ế qu ốc dân; nghiên c ứu ứng d ụng, chuy ển giao công ngh ệ và phát tri ển công ngh ệ vi ễn thám, công ngh ệ đị a tin h ọc trong l ĩnh v ực TN-MT. Đầu năm 2007, B ộ TN-MT đã ban hành Quy ết đị nh s ố 221/Q Đ-BTNMT v ề vi ệc “S ử d ụng th ống nh ất ph ần m ềm VILIS”, và giao cho Trung tâm Vi ễn thám ch ịu trách nhi ệm hoàn thi ện ph ần mềm này. QU ẢN TR Ị H Ệ TH ỐNG Kết n ối m ạng di ện r ộng Hệ th ống thông tin Modem, Máy ch ủ tường l ửa C Web SDL Máy v ẽ, máy Máy ch ủ dữ Chu ẩn hoá Nh ập v à c ập nh ật số C Phân tích x ử lý Tra c ứu ác d ữ li ệu khác Sơ đồ 2-2: C ơ s ở h ạ t ầng k ỹ thu ật c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản Tóm l ại: Cơ s ở h ạ t ầng k ỹ thu ật c ủa m ột h ệ th ống thông tin bất động sản là t ổng h ợp c ủa nhi ều thành ph ần khác nhau và được th ể hi ện qua s ơ đồ 2-2. 2.1.2. C ơ sở dữ li ệu Dữ li ệu là t ập h ợp thô các s ự th ực, d ữ li ệu bất động sản có th ể được thu th ập và l ưu tr ữ ở dạng th ứ t ự s ố hay ch ữ ( được ghi l ại trong s ổ tay ghi chép hay s ổ tay điều tra) ho ặc d ưới d ạng hình ho ạ (nh ư bản đồ hay ảnh hàng không hay ảnh v ệ tinh) ho ặc d ưới d ạng s ố hoá (s ử d ụng 18
23. ph ươ ng pháp điện t ử). Để tr ở thành thông tin các d ữ li ệu thô ph ải được x ử lý để nh ững s ử dụng, ng ười ra quy ết định, ng ười s ử d ụng thông tin có th ể hi ểu được chúng. a. Dữ li ệu chung Dữ li ệu chung là ph ần d ữ li ệu qu ản lý riêng bi ệt được s ử d ụng chung cho c ả hai d ạng d ữ li ệu (D ữ li ệu không gian và d ữ li ệu thu ộc tính). Các d ữ li ệu này là các s ố li ệu v ề h ệ qui chi ếu, hệ th ống to ạ độ, độ cao, h ệ th ống ảnh ph ủ trùm, h ệ th ống biên gi ới và địa gi ới b. Dữ li ệu không gian Dữ li ệu không gian bao g ồm các thông tin không gian và được th ể hi ện trên h ệ th ống bản đồ nh ư: b ản đồ địa hình; B ản đồ hi ện tr ạng s ử d ụng đất; b ản đồ quy ho ạch k ế ho ạch s ử dụng đất; b ản đồ địa chính Thông tin đầu vào c ủa d ữ li ệu không gian được thu th ập t ừ các các ngu ồn khác nhau nh ư: b ản đồ trên gi ấy đang còn giá tr ị s ử d ụng; S ố li ệu đo đạc b ằng các thi ết b ị đo đạc m ặt đất; Ảnh hàng không, ảnh vi ễn thám. Mô hình d ữ li ệu c ủa d ữ li ệu không gian trong h ệ th ống thông tin địa lý, c ũng nh ư hệ th ống thông tin đất đai các đố i t ượng đó được l ưu tr ữ và t ồn t ại hai mô hình d ữ li ệu: mô hình Vector và mô hình Raster. Trong mô hình Vector các đối t ượng không gian trên b ản đồ nh ư điểm, đường, vùng, các chú thích mô t ả và ký hi ệu, các đối t ượng đó được mô t ả b ằng dãy các c ặp to ạ độ mô t ả chính xác v ị trí, hình d ạng, kích th ước c ủa chúng. Trong mô hình d ữ li ệu Raster ( ảnh đố i t ượng) là d ữ li ệu được t ạo thành b ởi các ô l ới có độ phân gi ải xác định. Lo ại d ữ li ệu này ch ỉ dùng cho m ục đích di ễn t ả và minh ho ạ chi ti ết bằng hình ảnh thêm cho các đối t ượng qu ản lý c ủa h ệ th ống. Có 6 lo ại thông tin b ản đồ dùng để th ể hi ện hình ảnh b ản đồ và ghi chú c ủa nó trong h ệ th ống thông tin đấ t đai nh ư sau: Điểm (Point); Đường (Line); Vùng (Polygon); Ký hi ệu (Sympol); Điểm ảnh (Pixel ) và Ô l ới (Grid cell). (s ơ đồ I.2.4) Sơ đồ 2-3: Mô hình d ữ li ệu Vector và mô hình d ữ li ệu Raster c ủa các đố i t ượ ng điểm, đườ ng, vùng trên b ản đồ + Điểm: các đặc tính điểm đại di ện cho các v ị trí riêng bi ệt xác định m ột v ật th ể b ản đồ có đường biên ho ặc hình d ạng quá nh ỏ không th ể coi là đường hay vùng trên b ản đồ. Các ký hi ệu đặc bi ệt hay nhãn c ũng được coi là các v ị trí điểm. 19
24. + Đường: là m ột t ập h ợp theo th ứ t ự c ủa các c ặp to ạ độ được n ối v ới nhau, th ể hi ện cho dạng đường tuy ến tính c ủa m ột v ật th ể b ản đồ có chi ều r ộng quá nh ỏ không th ể coi là vùng trên b ản đồ. + Vùng: là m ột hình khép kín, có các đường biên xác định (nh ư: m ột khoanh đất hay một vùng đất), có di ện tích và có tính đồng nh ất. + Ký hi ệu: là các chú thích mô t ả, nh ư Annotation, symbol, label + Trong mô hình Raster: các đối t ượng không gian được th ể hi ện b ởi các điểm ảnh (Cell) trên m ột ma tr ận ảnh. Cell là m ột đơn v ị c ơ b ản cho m ột l ớp d ạng grid. cell có hình vuông. V ị trí c ủa cell đợc xác đị nh b ằng s ố dòng và s ố c ột. M ỗi cell đợc gán m ột giá tr ị s ố. Giá tr ị c ủa cell có th ể là s ố nguyên, s ố th ập phân hay là không có giá tr ị (no data) Khuôn d ạng chu ẩn c ủa c ơ sở d ữ li ệu không gian ở khuôn d ạng PC Arc/info. S ử d ụng các ph ần m ềm chuyên nghi ệp c ủa hãng ESRI nh ư Arc/info, Arcview, Mapinfo c. Dữ li ệu thu ộc tính Trong h ệ th ống thông tin bất động sản, d ữ li ệu thu ộc tính bao g ồm t ất c ả các thông tin liên quan đến đất đai được thu th ập, điều tra th ực địa, các lo ại s ổ sách tài li ệu, các h ồ s ơ, các số li ệu điều tra c ơ bản chúng được t ổng h ợp d ưới các d ạng b ảng bi ểu. C ơ sở d ữ li ệu được phân chia thành các c ấp toàn qu ốc, t ỉnh, huy ện, xã và trong các c ấp l ại được chia thành hai mức độ: toàn qu ốc và theo t ỉnh, toàn t ỉnh và theo huy ện, toàn huy ện và đến xã. Mô hình d ữ li ệu c ủa d ữ li ệu thu ộc tính bao g ồm hai lo ại d ữ li ệu c ơ bản: d ữ li ệu t ĩnh và dữ li ệu động. Lo ại d ữ li ệu t ĩnh bao g ồm các b ảng tham chi ếu nh ư tên t ỉnh, tên huy ện. Lo ại d ữ li ệu động g ồm các b ảng còn l ại có d ạng s ố li ệu theo chu ỗi th ời gian. Khuôn d ạng chu ẩn c ủa d ạng d ữ li ệu này th ường là khuân d ạng chu ẩn c ủa các ph ần m ềm nh ư là: Excel, Access, Foxpro đây là các ph ần m ềm có tính t ươ ng ứng v ới các ph ần m ềm của GIS hay LIS. Dữ li ệu thu ộc tính là nh ững mô t ả v ề đặ c tính, đặ c điểm và các hi ện t ượ ng x ảy ra t ại v ị trí đượ c xác đị nh mà chúng khó kh ăn ho ặc không th ể bi ểu th ị rên b ản đồ đượ c. C ụ̃ ng nh ư các hệ th ống thông tin khác, h ệ th ống h ệ th ống thông tin đấ t đai này có 4 lo ại d ữ li ệu thu ộc tính: - Đặc tính c ủa đố i t ượng: liên k ết ch ặt ch ẽ v ới các thông tin đồ th ị, các d ữ li ệu này được xử lý theo ngôn ng ữ h ỏi đáp c ấu trúc (SQL) và phân tích. Chúng được liên k ết v ới các hình ảnh đồ th ị thông qua các ch ỉ s ố xác đị nh chung, thông th ường g ọi là mã địa lý và được l ưu tr ữ trong c ả hai m ảng đồ th ị và phi đồ th ị. H ệ h ệ th ống thông tin đấ t đai còn có th ể x ử lý các thông tin thu ộc tính riêng r ẽ và t ạo ra các b ản đồ chuyên đề trên c ơ s ở các giá tr ị thu ộc tính. Các thông tin thu ộc tính này c ũng có th ể được hi ển th ị nh ư là các ghi chú trên b ản đồ ho ặc là các tham s ố điều khi ển cho vi ệc l ựa ch ọn hi ển th ị các thu ộc tính đó nh ư là các ký hi ệu b ản đồ . - Dữ li ệu tham kh ảo địa lý: Mô t ả các s ự ki ện ho ặc hi ện t ượng x ảy ra t ại m ột v ị trí xác định. Không gi ống các thông tin địa lý, chúng không mô t ả v ề b ản thân các hình ảnh b ản đồ , thay vào đó chúng mô t ả các danh m ục ho ặc các ho ạt độ ng nh ư cho phép xây d ựng các khu công nghi ệp m ới, nghiên c ứu y t ế, báo cáo hi ểm h ọa môi tr ường liên quan đến các v ị trí đị a lý xác định. Các thông tin tham kh ảo đị a lý đặ c tr ưng được l ưu tr ữ và qu ản lý trong các file độc l ập và h ệ th ống không th ể tr ực ti ếp t ổng h ợp v ới các hình ảnh b ản đồ trong c ơ s ở d ữ li ệu của h ệ th ống. Tuy nhiên các b ản ghi này ch ứa các y ếu t ố xác đị nh v ị trí c ủa s ự ki ện hay hi ện tượng. 20
25. - Ch ỉ s ố đị a lý: là các ch ỉ s ố v ề tên, địa ch ỉ, kh ối, ph ươ ng h ướng đị nh v ị, liên quan đến các đối đị a lý, được l ưu tr ữ trong h ệ th ống thông tin đấ t đai để ch ọn, liên k ết và tra c ứu d ữ li ệu trên c ơ s ở v ị trí đị a lý mà chúng đã đợc mô t ả b ằng các ch ỉ s ố đị a lý xác đị nh. Một ch ỉ s ố địa lý có th ể bao g ồm nhi ều b ộ xác đị nh cho các th ực th ể s ử d ụng t ừ các c ơ quan khác nhau nh ư là l ập danh sách các mã địa lý mà chúng xác định m ối quan h ệ không gian gi ữa các v ị trí ho ặc gi ữa các hình ảnh hay th ực th ể đị a lý. - Quan h ệ không gian gi ữa các đố i t ượng: r ất quan tr ọng cho các ch ức n ăng x ử lý c ủa h ệ th ống thông tin đấ t đai. Các m ối quan h ệ này có th ể đơn gi ản hay ph ức t ạp nh ư sự liên k ết, kho ảng cách t ưng thích, m ối quan h ệ topo gi ữa các đối t ượng. d. Mối quan h ệ gi ữa d ữ li ệu b ản đồ và d ữ li ệu thu ộc tính Hệ th ống thông tin đấ t đai s ử d ụng ph ươ ng pháp chung để liên k ết hai lo ại d ữ li ệu đã thông qua bộ xác đị nh, l ưu tr ữ đồ ng th ời trong các thành ph ần đồ th ị và phi đồ th ị. Các b ộ xác định có th ể đơn gi ản là m ột s ố duy nh ất liên t ục, nh ẫu nhiên ho ặc là các ch ỉ báo đị a lý hay d ữ li ệu v ị trí l ưu tr ữ. B ộ xác đị nh cho m ột th ực th ể có th ể ch ứa t ọa độ phân b ố c ủa nó, s ố hi ệu mảnh b ản đồ , mô t ả khu v ực ho ặc là m ột con tr ỏ đế n v ị trí l ưu tr ữ c ủa d ữ li ệu liên quan. Sự liên k ết gi ữa 2 d ạng d ữ li ệu này chính là điểm m ạnh c ủa H ệ thông thông tin bất động sản và t ạo ra các kh ả n ăng cho các quá trình phân tích và x ử lý các s ố li ệu. Các d ữ li ệu không gian và d ữ li ệu thu ộc tính liên k ết v ới nhau qua m ột tr ường thu ộc tính khoá chung, và theo mô hình d ữ li ệu d ạng quan h ệ. Ngoài các thông tin thu ộc tính chung cho các đối t ượng trên b ản đồ nh ư ch ỉ s ố th ửa, di ện tích, chu vi, to ạ độ địa lý Bên c ạnh đó các thông tin thu ộc tính b ổ tr ợ khác cho các đối tượng như: các thông tin v ề hi ện tr ạng s ử d ụng đất, thông tin v ề giao thông, c ơ sở h ạ t ầng, thông tin v ề v ăn hoá giáo d ục, tình hình kinh t ế xã h ội, môi tr ường và các v ăn b ản pháp lý khác có liên quan. Các d ữ li ệu này là các s ố li ệu điều tra thu th ập t ừ th ực t ế, từ các h ệ th ống lưu tr ữ th ống kê s ố li ệu ho ặc t ừ các t ệp s ố li ệu l ưu tr ữ trong các ch ươ ng trình qu ản tr ị d ữ li ệu có s ẵn. 2.1.3. Các gi ải pháp tổ ch ức, qu ản lý Các bi ện pháp t ổ ch ức là các bi ện pháp do con ng ười, do các cán b ộ trong h ệ th ống thông tin đặt ra nh ằm nghiên c ứu và điều hành s ự ho ạt động c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản. S ự ho ạt động c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản là c ả m ột quá trình nhi ều các b ước th ực hi ện ch ẳng h ạn nh ư quá trình xây d ựng d ữ li ệu trong h ệ th ống thông tin bất động sản. Công d ụng c ủa m ột h ệ th ống thông tin bất động sản ph ụ thu ộc vào tính c ập nh ật, s ự chính xác, tính toàn di ện, d ễ s ử d ụng và kh ả n ăng khai thác có hi ệu qu ả c ủa ng ười s ử d ụng. Nh ư v ậy mu ốn m ột h ệ th ống thông tin bất động sản được đưa vào s ử d ụng có hi ệu qu ả chúng ta c ần ph ải có thêm các y ếu t ố c ơ b ản: - Hệ th ống chính sách, pháp lu ật ph ải đầ y đủ rõ ràng và minh b ạch. M ột h ệ th ống quy ho ạch và k ế ho ạch s ử d ụng đấ t cân b ằng được l ợi ích c ủa nhi ều ngành trong n ền kinh t ế qu ốc dân và hi ệu qu ả trong s ử d ụng bất động sản. - Các thông tin đất đai, h ệ th ống ph ải đả m b ảo chính xác, tính đầ y đủ và được c ập nh ật th ường xuyên. 21
26. Một h ệ th ống thông tin bất động sản thành công theo khía c ạnh thi ết k ế và lu ật th ương mại là được mô ph ỏng và th ực thi duy nh ất cho m ỗi t ổ ch ức. 2.1.4. Ngu ồn nhân l ực Ngu ồn nhân s ự là m ột v ấn đề c ần quan tâm hàng đầu b ởi vì nó quy ết định m ột ph ần l ớn sự ho ạt động và thành công c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản. Trong h ệ th ống thông tin bất động sản ngu ồn nhân s ự được đào t ạo v ề chuyên môn, đào tạo v ề công ngh ệ thông tin. Quá trình đào t ạo cán b ộ có th ể phân thành nhi ều c ấp b ậc khác nhau và tu ỳ vào công vi ệc c ủa các đối t ượng trong h ệ th ống. Trong m ột h ệ th ống thông tin bất động sản khi được xây d ựng, chi phí cho công tác đào tạo cán b ộ c ũng ph ải được tính vào t ổng kinh phí xây d ựng h ệ th ống. Thông th ường thì kinh phí ph ục v ụ cho công tác đào t ạo b ổ sung ngu ồn nhân l ực chi ếm 5 - 8% t ổng kinh phí xây dựng m ột h ệ th ống. Một h ệ th ống thông tin bất động sản, ngu ồn l ực con ng ười bao g ồm nhi ều thành ph ần khác nhau nh ư nh ững ng ười qu ản lý h ệ th ống, v ận hành h ệ th ống, phát tri ển h ệ th ống. Vai trò của nh ững đố i t ượng đó là quy ết đị nh s ự thành công c ủa m ột h ệ th ống thông tin bất động sản. a. Ng ười qu ản lý h ệ th ống thông tin Ng ười qu ản lý h ệ th ống là nh ững ng ười lãnh đạo c ủa t ổ ch ức ho ặc nh ững ng ười có trách nhi ệm trong h ệ th ống. Nhi ệm v ụ c ủa h ọ là đư a ra các ph ươ ng án, các ho ạt độ ng, các yêu c ầu chi ti ết cho phân tích viên và tri ển khai t ổ ch ức th ực hi ện khi h ệ th ống ho ạt độ ng. Đối v ới các h ệ th ống thông tin v ừa và nh ỏ thì ng ười qu ản lý h ệ th ống thông tin th ường là các tr ưởng phòng ban ch ức n ăng có nhi ệm v ụ cung c ấp tình hình, s ố li ệu, ph ươ ng th ức x ử lý, công th ức tính toán, b. Ng ười phân tích h ệ th ống Ng ười phân tích h ệ th ống thông tin, là ng ười ch ủ ch ốt trong quá trình phát tri ển h ệ th ống, nh ững ng ười này s ẽ quy ết đị nh vòng đời c ủa h ệ th ống. Trong các h ệ th ống thông tin v ừa và nh ỏ m ột phân tích viên có th ể là ng ười l ập trình cho hệ th ống. Tuy nhiên đối v ới các h ệ th ống thông tin đấ t đai thì ph ần l ớn bộ ph ận phân tích h ệ th ống là m ột t ập th ể, vì nh ư th ế m ới có đủ kh ả n ăng n ắm b ắt các l ĩnh v ực và ho ạt độ ng c ủa t ổ ch ức. Các phân tích viên được g ọi là có n ăng l ực n ếu h ọ h ội đủ các điều ki ện sau: - Có k ỹ n ăng phân tích, có th ể hi ểu được t ổ ch ức và s ự ho ạt động c ủa nó. Có th ể xác định được các v ấn đề đặt ra và gi ải quy ết chúng. Có kh ả n ăng suy ngh ĩ mang tính chi ến l ược và h ệ th ống. - Có k ỹ n ăng k ỹ thu ật, hi ểu bi ết v ề thi ết b ị và ph ần m ềm. Bi ết ch ọn l ựa các gi ải pháp ph ần c ứng và m ềm cho các ứng d ụng đặc bi ệt n ơi c ần tin h ọc hoá. Hi ểu bi ết công vi ệc c ủa ng ười l ập trình và ng ười s ử d ụng đầu cu ối. - Có k ỹ n ăng qu ản lý, có kh ả n ăng qu ản lý nhóm làm vi ệc, bi ết được điểm m ạnh, điểm yếu c ủa nh ững ng ười làm vi ệc trong nhóm. Bi ết l ắng nghe, đề xu ất và gi ải quy ết v ấn đề. Có kh ả n ăng l ập k ế ho ạch, điều ph ối các ngu ồn l ực. 22
27. - Có k ỹ n ăng giao ti ếp, phân tích viên ph ải đóng vai trò chính trong vi ệc liên k ết gi ữa các đối t ượng: ch ủ đầu t ư, ng ười s ử d ụng, ng ười l ập trình và các thành ph ần khác trong h ệ th ống. K ỹ n ăng giao tiếp c ủa phân tích viên th ể hi ện ở ch ỗ: n ăng l ực di ễn đạt và thuy ết ph ục, kh ả n ăng hoà h ợp v ới m ọi ng ười trong nhóm làm vi ệc. Có kh ả n ăng t ổ ch ức và điều hành các cu ộc h ọp. c. Ng ười l ập trình Ng ười l ập tình h ệ th ống có th ể là m ột t ập th ể ho ặc cá nhân có nhiệm v ụ mã hoá các đặc tả được thi ết k ế b ởi phân tích viên thành các c ấu trúc mà máy tính có th ể hi ểu và v ận hành được. Ng ười l ập trình c ũng ph ải vi ết các tài li ệu ch ươ ng trình và các ch ươ ng trình th ử nghi ệm hệ th ống, chu ẩn b ị các s ố li ệu gi ả để ki ểm định độ chính xác c ủa h ệ th ống. d. Ng ười s ử d ụng đầu cu ối Trong quá trình phân tích thi ết k ế h ệ th ống thông tin bất động sản, các phân tích viên ph ải làm vi ệc v ới ng ười s ử d ụng, để bi ết được chi ti ết các thông tin c ủa t ừng b ộ ph ận, t ừng mảng công vi ệc trong h ệ th ống. Ng ười s ử d ụng s ẽ cho các phân tích viên bi ết ưu điểm và nh ược điểm c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản cũ. T ừ nh ững thông tin đó có ý ngh ĩa quan tr ọng đến vi ệc thi ết k ế và s ử d ụng hệ th ống m ột cách có hi ệu qu ả. e. Kỹ thu ật viên Kỹ thu ật viên, là b ộ ph ận cán b ộ ph ụ trách v ề m ảng k ỹ thu ật c ủa h ệ th ống nh ư: b ảo đảm sự ho ạt độ ng c ủa ph ần c ứng máy tính, đường truy ền d ữ li ệu t ừ b ộ ph ận này đến b ộ ph ận khác trong h ệ th ống và t ừ h ệ th ống đến môi tr ường ngoài. f. Các ch ủ đầ u t ư Các ch ủ đầ u t ư là m ột trong các thành ph ần không th ể thi ếu trong thành ph ần quy ết đị nh của t ổ ch ức, là ng ười cung c ấp cho phân tích viên nh ững thông tin chung c ủa t ổ ch ức. Trên th ực t ế t ại Vi ệt Nam các ch ủ đầ u t ư hi ện nay cho h ệ th ống thông tin bất động sản là nhà n ước và các c ơ quan nước ngoài. Còn t ư nhân, doanh nghi ệp thì ch ưa có các đầu t ư l ớn vào l ĩnh vực này. Nh ư vậy: h ệ th ống thông tin bất động sản sẽ b ị h ạn ch ế n ếu không có con ng ười tham gia qu ản lý và phát tri ển nh ững ứng d ụng c ủa h ệ th ống thông tin bất động sản trong th ực tế. Ng ười s ử d ụng h ệ th ống thông tin bất động sản có th ể là nh ững chuyên gia k ỹ thu ật, ng ười thi ết k ế và duy trì h ệ th ống, ho ặc nh ững ng ười dùng các thông tin t ừ h ệ th ống thông tin bất động sản để gi ải quy ết các v ấn đề trong công vi ệc. 23
28. 2.3. CƠ SỞ DỮ LI ỆU HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN a. T ổng quan (1) C ơ s ở d ữ li ệu v ề th ửa đấ t: V ị trí, to ạ độ , hình th ể. kích th ước, di ện tích, trích l ục b ản đồ th ửa đấ t (2) C ơ s ở d ữ li ệu pháp lý liên quan đến th ửa đấ t (quy ền s ở h ữu, s ử d ụng) (3) C ơ s ở d ữ li ệu v ề nhà và các công trình xây d ựng trên đất (4) C ơ s ở d ữ li ệu v ề các c ăn h ộ ( đị a ch ỉ và các h ạn ch ế). b.Các thông tin chi ti ết 1. Lo ại b ất độ ng s ản: Nêu c ụ th ể lo ại b ất độ ng s ản: c ăn h ộ chung c ư, bi ệt th ự, nhà li ền k ề hay nhà v ườn ; v ăn phòng, c ửa hàng, siêu th ị, ch ợ, khách s ạn, nhà ngh ỉ hay nhà tr ọ ; h ạ t ầng khu công nghi ệp hay nhà x ưởng, nhà máy, kho, bãi ; lo ại đấ t ( đất ở, đấ t KCN, đấ t làm m ặt b ằng s ản xu ất kinh doanh ). 2. V ị trí b ất độ ng s ản: a) Đối v ới nhà ở, công trình xây d ựng : nêu c ụ th ể s ố nhà, ngách, ngõ (h ẻm), đường ph ố (thôn), ph ường (xã), qu ận (huy ện), thành ph ố (t ỉnh); b) Đối v ới nhà chung c ư: (ghi c ăn h ộ s ố, t ầng s ố, nhà chung c ư s ố, khu đô th ị, ph ường, qu ận, thành ph ố); c) Đối v ới b ất độ ng s ản hình thành trong t ươ ng lai: (ghi: lô đất, bi ệt th ự s ố, c ăn h ộ s ố, chung c ư s ố, d ự án, khu đô th ị, ph ường, qu ận, thành ph ố. Khuy ến khích có s ơ đồ v ị trí kèm theo). 3. Thông tin v ề quy ho ạch: a) Quy ho ạch chi ti ết c ủa d ự án ho ặc mô hình. b) Thông tin liên quan đến b ất độ ng s ản (tình hình gi ải phóng m ặt bằng, h ạ t ầng k ỹ thu ật, h ạ t ầng xã h ội (n ếu có). 4. Quy mô, di ện tích c ủa b ất độ ng s ản: a) Đối v ới nhà ở, nhà chung c ư: (ghi: t ổng di ện tích đấ t, di ện tích xây d ựng, t ổng di ện tích sàn, s ố t ầng ). b) Đối v ới đấ t: (ghi: t ổng di ện tích đấ t, m ật độ xây d ựng, h ệ s ố s ử d ụng đấ t, s ố t ầng được phép xây d ựng ). c) Đối v ới h ạ t ầng khu công nghi ệp: (ghi: t ổng di ện tích đấ t, m ật độ xây d ựng, di ện tích xây d ựng, di ện tích giao thông, đấ t cây xanh, di ện tích công trình công c ộng ). 5. Đặc điểm, tính ch ất, công n ăng s ử d ụng, ch ất l ượng c ủa b ất độ ng s ản: (nêu c ụ th ể: k ết c ấu công trình, móng, khung, t ường, sàn, mái; công n ăng s ử d ụng b ất động s ản theo thi ết k ế ban đầ u; ảnh ch ụp toàn c ảnh công trình t ại th ời điểm gi ới thi ệu (n ếu có); cấp, h ạng công trình, n ăm xây d ựng, ch ất l ượng hi ện t ại ). 24
29. 6. Th ực tr ạng h ạ t ầng k ỹ thu ật, h ạ t ầng xã h ội ( điện, c ấp thoát n ước, thông tin liên l ạc, giao thông, nhà tr ẻ, tr ường h ọc, ch ợ, b ệnh vi ện ). 7. Tình tr ạng pháp lý c ủa b ất độ ng s ản, nêu tình hình h ồ s ơ, gi ấy t ờ v ề quy ền s ở h ữu, quy ền s ử d ụng b ất độ ng s ản và gi ấy t ờ có liên quan đến vi ệc t ạo l ập b ất độ ng s ản; l ịch s ử v ề sở h ữu, s ử d ụng b ất độ ng s ản (n ếu có). 8. Các h ạn ch ế v ề quy ền s ở h ữu, quy ền s ử d ụng b ất độ ng s ản (n ếu có): 9. Giá bán, giá chuy ển nh ượng, giá cho thuê: 10. Quy ền và l ợi ích c ủa ng ười có liên quan: 11. Các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư, ch ủ s ở h ữu, ch ủ s ử d ụng b ất độ ng s ản và các thông tin khác (n ếu có). c.Nội dung c ủa các l ớp d ữ li ệu đấ t đai - bất độ ng s ản - Lớp thông tin v ề th ửa đấ t, ch ủ s ử d ụng đấ t và các thu ộc tính c ủa th ửa đấ t. - Lớp thông tin v ề các công trình trên đât và thu ộc tính c ủa nó. - Lớp thông tin v ề các đị a v ật. - Lớp thông tin v ề h ệ th ống giao thông. - Lớp thông tin v ề h ệ th ống th ủy v ăn. - Lớp thông tin v ề h ệ th ống đị a danh, đị a gi ới hành chính các c ấp. - Lớp thông tin v ề quy ho ạch, k ế ho ạch s ử d ụng đấ t. - Lớp thông tin v ề h ệ th ống b ản đồ ảnh. - Lớp thông tin v ề thông tin matadata và qu ản lý ch ất l ượng. Các l ớp thông tin trên cung c ấp các thông tin sau: v ề v ị trí, hình th ửa, kích th ước, tính ch ất t ự nhiên c ủa th ửa đấ t; v ề phân h ạng, giá tr ị và giá c ủa th ửa đấ t; v ề các công trình trên đất; về quy ho ạch, k ế ho ạch s ử d ụng đấ t; v ề giao thông; v ề th ủy h ệ; v ề lo ại đấ t; v ề m ục đích s ử dụng đấ t; v ề hành chính; v ề ch ủ s ử d ụng; v ề pháp lý và tr ạng thái s ử d ụng c ủa th ửa đấ t; v ề các mục đích s ử d ụng; v ề đă ng ký s ử d ụng đấ t; v ề gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t; v ề nhà; v ề căn h ộ; v ề các tài s ản khác; v ề bi ến độ ng; v ề các tài li ệu pháp lý khác có liên quan. d.Phân l ớp thông tin trong c ơ s ở d ữ li ệu b ất độ ng s ản Mục đích c ủa vi ệc phân l ớp thông tin nh ằm ph ục v ụ cho vi ệc xây d ựng c ơ s ở d ữ li ệu, qu ản lý d ữ li ệu, cung c ấp thông tin cho ngành và đa ngành. Thông tin trong c ơ s ở d ữ li ệu th ường được phân thành các nhóm đối t ượng, trong các nhóm đối tượng chúng ta có các l ớp đố i t ượng, trong các l ớp đố i t ượng chúng ta có các đố i tượng. - Nhóm đối t ượng: trong m ột nhóm đố i t ượng có ch ứa nhi ều các l ớp đố i t ượng, bên cạnh các l ớp thông tin không gian còn có các thông tin thu ộc tính c ủa các nhóm đố i t ượng. 25
30. - Lớp đố i t ượng: trong m ột l ớp đố i t ượng có ch ứa nhi ều đố i t ượng, các đố i t ượng này có các tính ch ất nh ư nhau và chúng được x ếp vào thành l ớp đố i t ượng. V ới m ỗi l ớp đố i t ượng đó chúng có các thông tin không gian và thu ộc tính. - Đối t ượng: trong m ột l ớp đố i t ượng các đố i t ượng được qu ản lý riêng r ẽ và các đối tượng là m ức độ chi ti ết nh ất trong quá trình phân l ớp thông tin. Các đố i t ượng c ũng có đầ y đủ các thông tin c ả v ề không gian và thu ộc tính. 26
31. Ch ươ ng 3: QU ẢN LÝ THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN 3.1. KHÁI NI ỆM Hệ th ống thông tin được xây d ựng theo mô hình 4 thành ph ần. C ơ s ở d ữ li ệu Thi ết b ị Tổ ch ức (quy (ph ần c ứng + trình và t ổ Con ng ười ph ần m ềm) ch ức) Ch ức n ăng c ủa h ệ th ống + Nh ập d ữ li ệu: t ổ ch ức theo m ạng và truy c ập đị nh k ỳ + L ưu tr ữ s ố li ệu: Theo đúng quy chu ẩn đố i v ới kh ối l ượng l ớn thông tin. + Phân tích d ữ li ệu: Phân tích t ổng h ợp thông tin ph ục v ụ yêu c ầu ho ạch đị nh chính sách, chi ến l ược trong qu ản lý và phát tri ển th ị tr ường bất độ ng s ản. + Hi ển th ị, truy c ập d ữ li ệu: V ừa cung c ấp thông tin, v ừa phân tích thông tin, v ừa phân tích s ố li ệu: Yêu c ầu c ủa h ệ th ống : Tính m ở và động c ủa h ệ th ống đả m b ảo thích nghi t ốt nh ất, nâng cấp và có th ể liên k ết v ới các h ệ th ống thông tin khác có liên quan nh ư h ệ th ống thông tin qu ốc gia, h ệ th ống thông tin quy ho ạch, thông tin xây d ựng, qu ản lý hành chính Tính hi ện đại, d ễ s ử d ụng và có độ tin c ậy cao, có tính đế n kh ả n ăng s ử d ụng công ngh ệ c ủa cán b ộ các cấp, ho ạt độ ng liên t ục, s ử d ụng giao di ện Menu để s ử d ụng. Tính liên thông và h ệ th ống : H ệ th ống cung c ấp thông tin trên m ột n ền d ữ li ệu không gian th ống nh ất, đả m b ảo liên thông các c ấp, các s ở ngành dưạ trên phươ ng án thi ết k ế t ổng th ể h ệ th ống thông tin th ị tr ường bất độ ng s ản. Thi ết k ế t ổng th ể bao g ồm các n ội dung và yêu c ầu sau : Linh ho ạt trong s ử d ụng, có tính đồng nh ất và kh ả n ăng s ử d ụng dùng chung h ệ th ống m ở theo tiêu chu ẩn qu ốc t ế, có độ an toàn cao, d ễ phát hi ện s ự c ố, ph ục h ồi nhanh, là d ạng tr ực tuy ến (online). Thi ết k ế d ạng c ơ s ở d ữ li ệu h ệ th ống : - Các Input Dữ li ệu b ản đồ thu th ập t ừ đồ ho ạ trên b ản đồ s ố, b ản đồ gi ấy, các s ơ đồ, bản v ẽ, s ố li ệu đo đạc, điều tra. 27
32. Dữ li ệu thu ộc tính ở d ạng ch ữ s ố, v ăn b ản, bi ểu đồ , đồ th ị, âm thanh, hình ảnh để chú thích, ch ỉ d ẫn, mô t ả d ữ li ệu b ản đồ . - Cấu trúc c ơ s ở d ữ li ệu và các ho ạt độ ng: Đó là h ệ th ống g ồm h ệ c ơ s ở d ữ li ệu chung nh ư h ệ quy chi ếu, h ệ to ạ độ , ranh gi ới, đị a gi ới và các h ệ c ơ s ở d ữ li ệu khác nh ư: Cơ s ở d ữ li ệu b ản đồ : đị a hình, địa chính, quy ho ạch v ới nhi ều phân l ớp theo đặ c điểm, độ l ớn, m ục đích hi ển th ị Cơ s ở d ữ li ệu thu ộc tính: đị a danh, các chú gi ải, ký hi ệu thông tin v ề pháp lý, kinh t ế, xã hội, t ự nhiên. Một s ố bài toán điển hình nh ư: Ch ồng ghép b ản đồ để tìm ki ếm thông tin tích h ợp, biên tập b ản đồ theo ch ủ đề m ới, tính toán s ố li ệu th ống kê - Các Output • Cung c ấp thông tin cho th ực hi ện các nhi ệm v ụ và n ội dung c ủa qu ản lý Nhà nước đố i v ới th ị tr ường B ĐS. • Cung c ấp thông tin cho phép lãnh đạo gi ải quy ết và quy ết đị nh các v ấn đề liên quan trong ph ạm vi ranh gi ới qu ản lý. • Cung c ấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây d ựng, ki ến trúc, qu ản lý nhà đất, th ị tr ường ch ứng khoán • Cung c ấp thông tin ban đầ u ph ục v ụ nghiên c ứu • Cung c ấp thông tin ph ục v ụ vi ệc mua bán An toàn thông tin h ệ th ống - Các nguyên t ắc Được b ảo v ệ, ch ống l ại vi ệc c ố tình hay vô tình s ử d ụng sai An toàn ph ải được qu ản lý trong su ốt th ời gian ph ục h ồi s ự c ố - Một s ố bi ện pháp. Qu ản lý, ki ểm tra, các đĩ a m ềm l ưu động. Ki ểm tra đố i t ượng thâm nh ập t ừ bên ngoài b ằng vi ệc ki ểm tra d ấu vân tay khi xâm nh ập vào máy ch ủ hay ph ải đă ng nh ập để ki ểm tra tr ước khi vào trang Web. - Sao l ưu và khôi ph ục d ữ li ệu: theo ch ế độ đinh k ỳ theo cách sao d ự phòng ki ểu gia tăng - Gi ải pháp khi x ảy ra s ự c ố Phát hi ện và gi ải quy ết s ự c ố. Sử d ụng các thi ết b ị d ự tr ữ Chu ẩn b ị các cán b ộ có kh ả n ăng gi ải quy ết s ự c ố Vai trò c ủa thông tin trong th ị tr ường b ất độ ng s ản 28
33. a. Thông tin c ũng được coi là m ột ngu ồn tài nguyên được khai thác trên th ị tr ường. Thông tin không gi ống nh ư các ngu ồn tài nguyên khác nh ư đất đai, khoáng s ản. Thông tin không bao gi ờ c ạn ki ệt, có kh ả n ăng c ập nh ật, b ổ sung liên t ục. b. Mọi ho ạt độ ng trong th ị tr ường b ất độ ng s ản nh ư định giá, trao đổ i, mua bán, môi gi ới, qu ản lý sàn giao d ịch, b ảo hi ểm, th ế ch ấp, c ầm c ố vv đều c ần đế n thông tin. Để tr ả l ời cho câu h ỏi b ất độ ng s ản ở đâu, c ủa ai, nh ư th ế nào. c. Thông tin là c ơ s ở cho m ọi quy ết đị nh c ủa nhà qu ản lý, nhà đầu t ư c ũng nh ư m ọi đố i tượng tham gia th ị tr ường. Ch ất l ượng c ủa các quy ết đị nh ph ụ thu ộc nhi ều vào s ự đúng đắ n và đầy đủ c ủa thông tin cung c ấp. Nội dung c ủa công tác qu ản lý thông tin đấ t đai 1. Ho ạt độ ng qu ản lý - Xây d ựng các v ăn b ản, các n ội quy v ề công tác qu ản lý thông tin đấ t đai. - Lập k ế ho ạch, ph ươ ng h ướng theo t ừng giai đoạn qu ản lý thông tin đấ t đai (ng ắn h ạn, trung và dài h ạn). - Tổ ch ức ki ểm tra, h ướng d ẫn các quy đị nh c ủa công tác qu ản lý thông tin đấ t đai. - Dự trù kinh phí ph ục v ụ công tác qu ản lý thông tin đấ t đai. - Lập k ế ho ạch đào t ạo, b ồi d ưỡng cán b ộ qu ản lý thông tin đấ t đai. - Tổ ch ức nghiên c ứu khoa h ọc nghi ệp v ụ và h ợp tác qu ốc t ế trong l ĩnh v ực qu ản lý thông tin đất đai. - Th ực hi ện các ch ế độ báo cáo, th ống kê công tác qu ản lý thông tin đấ t đai. - Tổ ch ức s ơ k ết, t ổng k ết ho ạt độ ng qu ản lý thông tin đấ t đai. 2. Ho ạt độ ng nghi ệp v ụ Ho ạt độ ng nghi ệp v ụ là quá trình xây d ựng d ữ li ệu c ũng nh ư ác khuôn d ạng d ữ li ệu cho phép có kh ả n ăng phân tích và x ử lý d ữ li ệu để t ạo ra s ản ph ẩm khi có các yêu c ầu v ề thông tin đất đai. Các ho ạt độ ng nghi ệp v ụ c ủa công tác qu ản lý thông tin đấ t đai bao g ồm: thu th ập dữ li ệu, nh ập và xây d ựng c ơ s ở d ữ li ệu, qu ản lý d ữ li ệu và thông tin đất đai , thông báo k ết qu ả (cung c ấp thông tin đấ t đai). a. Thu th ập d ữ li ệu Thu th ập d ữ li ệu, tài li ệu đấ t đai là quá trình điều tra các d ữ li ệu ph ục v ụ cho vi ệc xây dựng c ơ s ở d ữ li ệu đấ t đai. Các d ữ li ệu c ần được thu th ập bao g ồm các d ữ li ệu sau: - Bản đồ trên gi ấy đang còn s ử d ụng. - Các lo ại ảnh vi ễn thám, v ệ tinh - Các s ố li ệu đo đạ c m ặt đấ t - Các s ố li ệu thu ộc tính liên quan đến đấ t đai - Các s ố li ệu v ề điều ki ện t ự nhiên. 29
34. - Các s ố li ệu v ề điều ki ện kinh t ế xã h ội. - Các ngu ồn d ữ li ệu s ố có s ẵn. b. Nh ập và xây d ựng c ơ s ở d ữ li ệu - Nh ập d ữ li ệu vào trong h ệ th ống thông qua các công c ụ nh ập li ệu c ủa h ệ th ống thông tin đất đai. - Xây d ựng, qu ản lý, l ưu tr ữ các thông tin b ản đồ hành chính và h ồ s ơ địa gi ới hành chính các c ấp. - Xây d ựng, qu ản lý, l ưu tr ữ, s ử d ụng và c ập nh ật hệ th ống các thông tin v ề b ản đồ đị a chính và h ồ s ơ địa chính chi ti ết đế n t ừng th ửa đấ t. - Xây d ựng, qu ản lý, l ưu tr ữ, s ử d ụng và c ập nh ật thông tin hi ện tr ạng, quy ho ạch s ử dụng đấ t trên c ơ s ở b ản đồ hi ện tr ạng và quy ho ạch s ử d ụng đấ t đai. - Th ực hi ện việc c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t cho các ch ủ s ử d ụng đấ t. - Th ực hi ện và qu ản lý các bi ến độ ng đấ t đai ở t ất c ả các c ấp. - Xác định giá đấ t và thu thu ế s ử d ụng t ừ đấ t. - Cung c ấp các thông tin ph ục v ụ cho vi ệc phát tri ển kinh t ế - xã h ội và ph ục v ụ cho th ị tr ường b ất độ ng s ản. c. Qu ản lý d ữ li ệu và thông tin đất đai Thông tin có th ể được l ưu tr ữ m ột cách an toàn h ạn ch ế th ấp nh ất nh ững s ự c ố làm cho thông tin b ị thay đổ i do h ỏng thi ết b ị k ỹ thu ật gây ra ho ặc do s ự c ạnh tranh không lành m ạnh của con ng ười, hay do th ời gian gây nên. - An toàn d ữ li ệu: H ệ th ống được xây d ựng ph ải đạ t được m ức độ an toàn cao nh ất do đặc tính t ập chung c ủa d ữ li ệu, tính s ẵn sàng c ủa h ệ th ống. Do v ậy ph ải gi ảm thi ểu các s ự c ố, nếu trong tr ường h ợp có s ự c ố x ảy ra ph ải b ảo đảm kh ắc ph ục các s ự c ố v ề d ữ li ệu ứng d ụng cũng nh ư h ệ điều hành. Khi d ữ li ệu ứng d ụng b ị h ỏng ho ặc h ệ điều hành b ị s ụp đổ , h ệ th ống bảo đả m các d ữ li ệu backup cho vi ệc ph ục h ồi tr ạng thái làm vi ệc ổn đị nh. Tùy theo m ức độ an toàn c ủa c ơ s ở d ữ li ệu chúng ta có th ể l ựa ch ộn m ột trong các ph ươ ng pháp sau ho ặc là t ất cả. + L ưu s ố li ệu hành ngày, cho phép th ực hi ện backup d ữ li ệu c ủa h ệ th ống trong khi h ệ th ống v ẫn đang ho ạt độ ng. Trong tr ường h ợp này ch ỉ l ưu các s ố li ệu c ủa ứng d ụng, không l ưu số li ệu c ủa ng ười s ử d ụng khác không n ằm trong ph ạm vi ch ươ ng trình ứng d ụng. Chu k ỳ là mỗi ngày m ột l ần vào cu ối gi ờ làm vi ệc trong ngày. + L ưu s ố li ệu hàng tu ần, đơn thu ần ch ỉ s ử d ụng các công c ụ c ủa h ệ điều hành. Đối v ới ph ươ ng pháp này yêu c ầu Database ph ải được Shutdown. Chu k ỳ th ực hi ện m ỗi tu ần m ột l ần vào ngày cu ối tu ần. + L ưu s ố li ệu hàng tháng, s ử d ụng công c ụ c ủa h ệ điều hành để th ực hi ện l ưu tr ữ. Đố i với ph ươ ng pháp này yêu c ầu Database ph ải được Shutdown. . Chu k ỳ th ực hi ện m ỗi tháng một l ần vào ngày làm việc cu ối cùng trong tháng. - Bảo m ật cho h ệ th ống bao g ồm các m ức b ảo m ật nh ư: b ảo m ật hành chính, b ảo m ật h ệ điều hành, b ảo m ật c ơ s ở d ữ li ệu. 30
35. + M ức b ảo m ật hành chính: m ức này d ựa trên các nguyên tác hành chính c ủa đơn v ị. Ki ểm soát ch ức n ăng, nhi ệm v ụ, quy ền h ạn, ra vào c ảu các cá nhân. Tuân th ủ nguyên tác b ảo mật thông tin. Các cá nhân có trách nhi ệm b ảo v ệ tài nguyên thông tin trên máy tính c ủa mình. + M ức b ảo m ật h ệ điều hành, m ức này ch ủ y ếu d ựa trên kh ả n ăng c ủa h ệ điều hành để điều khi ển các quy ền nh ư truy nh ập máy ch ủ/b ảo trì h ệ th ống, quy ền được ch ạy các ch ươ ng trình ứng d ụng. + M ức b ảo m ật c ơ s ở d ữ li ệu, thông th ường m ột c ơ s ở d ữ li ệu đa ng ười s ử d ụng ph ải cung c ấp m ột tính n ăng b ảo m ật, ki ểm soát vi ệc truy c ập và s ử d ụng d ữ li ệu nh ư: Ng ăn ch ặn các truy c ập b ất h ợp pháp, ng ăn ch ặn các truy c ập b ất h ợp pháp vào gi ản đồ các đố i t ượng, ki ểm soát ph ần đĩ a c ứng s ử d ụng, ki ểm soát ngu ồn tài nguyên h ệ th ống s ử d ụng, theo dõi các hành động c ủa ng ười s ử d ụng. - Bảo m ật c ơ s ở d ữ li ệu bao g ồm: các c ơ ch ế ki ểm soát các quy ền truy c ập và s ử d ụng cơ s ở d ữ li ệu ở m ức h ệ th ống nh ư ki ểm tra h ợp đồ ng ng ươ i s ử d ụng/m ật kh ẩu, dung l ượng đĩ a có s ẵn cho m ột gi ản đồ các đố i t ượng c ủa ng ười s ử d ụng, gi ới h ạn tài nguyên cho m ột ng ười sử d ụng. B ảo m ật c ơ s ở d ữ li ệu bao g ồm bảo m ật d ữ li ệu và b ảo m ật ứng d ụng. + B ảo m ật d ữ li ệu bao g ồm: các c ơ ch ế truy c ập và s ử d ụng d ữ li ệu t ới t ừng đố i t ượng trong c ơ s ở d ữ li ệu. M ỗi ng ười s ử d ụng ch ỉ được phép truy c ập vào m ột đố i t ượng riêng và ki ểu hành động mà ng ười s ử d ụng được phép thao tác trên đó. M ỗi m ột c ơ s ở d ữ li ệu đề u có các danh sách ng ười s ử d ụng. Để truy c ập d ữ li ệu ng ười s ử d ụng ph ải dùng m ột ứng d ụng c ơ sở d ữ li ệu để k ết n ối v ới m ột tên ng ười s ử d ụng nh ất đị nh c ủa c ơ s ở d ữ li ệu. M ỗi m ột ng ười lại có m ật kh ẩu riêng để ng ăng ch ăn các truy c ập b ất h ợp pháp. Các quy ền cho phép th ực hi ện các ki ểu câu lênh SQL khác nhau và cho phép k ết n ối vào c ơ s ở d ữ li ệu, t ạo các b ảng trong gi ản đồ , c ũng nhu kh ả n ăng s ử d ụng d ữ li ệu c ủa các đố i t ượng khác. + B ảo m ật ứng d ụng: đây là module được thi ết k ế riêng cho h ệ th ống thông tin đấ t đai. Một l ần n ữa ng ười s ử d ụng l ại được gán quy ền ch ạy các ch ức n ăng c ủa h ệ th ống, truy nh ập/xu ất d ữ li ệu. d. Cung c ấp thông tin đấ t đai Công tác qu ản lý thông tin đấ t đai còn cung c ấp đầ y đủ và chính xác các thông tin đất đai để giúp các nhà qu ản lý ra các quy ết đị nh ph ục v ụ cho công tác qu ản lý đấ t đai. Ch ất lượng c ủa các quy ết đị nh ph ụ thu ộc vào ch ất l ượng c ủa các thông tin, d ữ li ệu được cung c ấp. - Kê khai đă ng ký đất đai. - Đă ng ký và qu ản lý bi ến độ ng đấ t đai. - Tr ợ giúp quy ho ạch s ử d ụng đấ t đai các c ấp -Tr ợ giúp công tác thu thu ế đấ t, giá tr ị đấ t. - Phân h ạng đấ t đai, xây d ựng b ản đồ đơn v ị đấ t đai. Bên c ạnh đó nó còn cung c ấp các thông tin đấ t đai ph ục v ụ cho các đố i t ượng s ử d ụng đất đai. Quá trình ho ạt động nghi ệp v ụ c ủa công tác qu ản lý thông tin đấ t thông qua m ột s ố các bước nh ư s ơ đồ 3.3.1. 31
36. Qu ản lý thông tin đất đai Các Nh ập và xây d ựng ngu ồ n d ữ cơ s ở d ữ li ệu li ệu Thông tin đất li ệu đầu CS đai vào DL LIS Qu ản lý d ữ li ệu đất đai Sơ đồ 3-2: Các b ước ho ạt độ ng c ủa công tác qu ản lý thông tin đấ t đai 3.2 TH ỰC TR ẠNG HỆ TH ỐNG ĐĂ NG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 3.2.1. Đă ng ký b ất độ ng s ản Vi ệt Nam th ời k ỳ tr ước 1975 a. Th ời kỳ phong ki ến (1) Từ th ế k ỷ th ứ sáu, nhà n ước phong ki ến đã t ổ ch ức vi ệc đạ c điền để qu ản lý điền đị a; (2) Nhà Lê (t ừ n ăm 1428-1788) đã ban hành Qu ốc tri ều hình lu ật (còn g ọi là Lu ật H ồng đứ c) đã quy định r ất c ụ th ể vi ệc qu ản lý, b ảo v ệ nghiêm ng ặt ch ế độ s ở h ữu đố i v ới ru ộng đấ t c ủa công và c ủa t ư nhân; (3) H ệ th ống s ổ đị a b ạ th ời Nguy ễn (Gia Long -1806) ở m ột s ố n ơi thu ộc Bắc b ộ và Trung b ộ và h ệ th ống đị a b ộ thời Minh M ạng còn được l ưu gi ữ. b. Th ời Pháp thu ộc Đă ng ký đất đai trên lãnh th ổ Vi ệt Nam được th ực hi ện theo nhi ều ch ế độ khác nhau (1) Ch ế độ qu ản th ủ đị a b ộ t ại Nam k ỳ; (2) ch ế độ b ảo t ồn điền tr ạch, sau đổ i thành qu ản th ủ đị a chánh t ại Trung k ỳ; (3) ch ế độ b ảo th ủ để áp (còn g ọi là “ để đươ ng”) áp d ụng v ới b ất độ ng sản c ủa ng ười Pháp và ki ều dân k ết ước theo lu ật l ệ Pháp qu ốc; (4) ch ế độ điền th ổ theo S ắc lệnh 29/3/1939 áp d ụng t ại B ắc k ỳ; ch ế độ điền th ổ theo s ắc l ệnh 21/7/1925 áp d ụng t ại Nam kỳ và các nh ượng đị a c ủa Pháp ở Hà N ội, H ải Phòng, Đà N ẵng. c. Th ời k ỳ ngu ỵ quy ền Sài Gòn tr ước n ăm 1975 Đăng ký đất ch ủ y ếu k ế th ừa các h ệ th ống đă ng ký đấ t đã được th ực hi ện d ưới th ời Pháp thu ộc (1) Ch ế độ qu ản th ủ đị a chính áp d ụng ở m ột s ố đị a ph ươ ng thu ộc Trung k ỳ; (2) Chế độ qu ản th ủ đị a b ộ ở nh ững đị a ph ươ ng thu ộc Nam K ỳ đã th ực hi ện t ừ tr ước năm 1925; 32
37. (3) Tân ch ế độ điền th ổ theo s ắc l ệnh 1925; (4) Th ực hi ện ki ến điền và qu ản th ủ điền đị a t ại nh ững đị a ph ươ ng ch ưa th ực hi ện S ắc lệnh 1925 theo sắc l ệnh 124-CTNT 3.2.2. Đă ng ký b ất độ ng s ản th ời k ỳ t ừ 1975 đế n 2003 a. Đă ng ký b ất độ ng s ản tr ước khi có Lu ật đấ t đai (n ăm 1988) (1) Tr ước n ăm 1980, Nhà n ước công nh ận ch ế độ s ở h ữu đấ t đai c ủa nhi ều thành ph ần gồm: Nhà n ước, t ập th ể và t ư nhân. Công tác địa chính t ổ ch ức các cu ộc điều tra nhanh v ề đấ t để nhà n ước có các thông tin v ề di ện tích các lo ại đấ t ph ục v ụ cho yêu c ầu xây d ưng k ế ho ạch phát tri ển s ản xu ất nông nghi ệp, xây d ựng các h ợp tác xã và t ập đoàn s ản xu ất, khai hoang xây d ựng vùng kinh t ế m ới. H ồ s ơ đất đai ch ủ y ếu g ồm có: s ổ m ục kê đất và b ản đồ ho ặc s ơ đồ gi ải th ửa ru ộng đấ t ( đo đạ c b ằng m ọi công c ụ hi ện có: th ước v ải, th ước thép, th ước dây tre, bàn đạc c ải ti ến) ho ặc ch ỉnh lý các b ản đồ c ũ. Thông tin đấ t đai theo hi ện tr ạng g ồm: di ện tích, lo ại đấ t và tên ng ười s ử d ụng, không làm các th ủ t ục kê khai và xem xét c ơ s ở pháp lý, lịch s ử s ử d ụng đấ t nh ư các ch ế độ tr ước v ẫn làm. (2) N ăm 1980 Quy ết đị nh 201-CP ngày 1/7/1980 c ủa H ĐCP v ề th ống nh ất qu ản lý ru ộng đấ t và t ăng c ường công tác quản lý ru ộng đấ t trong c ả n ước.; Ch ỉ th ị 299-TTg ngày 10/11/1980 c ủa TTCP v ề công tác đo đạ c, phân h ạng và đă ng ký th ống kê du ộng đấ t; Quy ết định s ố 56/ ĐKTK ngày 5/11/1981 c ủa TCQLR Đ ban hành quy định v ề th ủ t ục đă ng ký th ống kê ru ộng đấ t trong c ả n ước; việc đă ng ký đấ t đai được th ực hi ện th ống nh ất c ả n ước. b. Đă ng ký b ất độ ng s ản t ừ khi có Lu ật đấ t đai 1988 đế n 2003 (1) Từ khi có Lu ật Đấ t đai (n ăm 1988 ): vi ệc đă ng ký đấ t đai, c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, l ập h ồ s ơ địa chính được ghi vào Lu ật đất đai, tr ở thành m ột trong 7 n ội dung nhi ệm v ụ c ủa qu ản lý nhà n ước v ề đấ t đai thu ộc trách nhi ệm c ủa chính quy ền các c ấp. (2) Quy ết đị nh 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 v ề vi ệc c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử dụng đấ t và Thông t ư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 c ủa TC ĐC hướng d ẫn th ực hi ện quy ết định này đã t ạo ra m ột s ự chuy ển bi ến l ớn v ề ch ất cho h ệ th ống đă ng ký đấ t đai c ủa Vi ệt Nam. (3) H ệ th ống s ổ sách đị a chính m ới theo Công v ăn 434CV/ ĐC tháng 7/1993 và Quy ết định 499/Q Đ-ĐC ngày 27/7/1995 thay th ế cho các m ẫu quy định t ại Quy ết đị nh 56/ ĐKTK năm 1981; (4) Thông t ư s ố 346/1998/TT-TC ĐC h ướng d ẫn th ủ t ục đă ng ký đấ t đai, l ập h ồ s ơ địa chính và c ấp GCN QSD Đ thay th ế hoàn toàn Quy ết đị nh 56/ ĐKTK n ăm 1981; Thông t ư này cũng quy đị nh b ổ sung, s ửa đổ i vi ệc vi ết gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t theo Thông t ư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989. (5) Thông t ư s ố 1990/2001/TT-TC ĐC ngày 30/11/2001quy định rõ nh ững th ủ t ục có tính b ắt bu ộc ph ải th ực hi ện th ống nh ất, không h ướng d ẫn cách làm (nh ư Thông t ư 346/1998/TT-TC ĐC) để các đị a ph ươ ng tu ỳ điều ki ện nhân l ực và công ngh ệ c ủa mình có th ể vận d ụng cho phù h ợp; (6) Ngh ị đị nh s ố 60/CP ngày 5/7/1994 v ề quy ền s ở h ữu nhà ở và quy ền s ử d ụng đấ t ở đô th ị; theo quy đị nh này, h ệ th ống đă ng ký đấ t đai có m ột s ố điểm m ới: ng ười s ử d ụng đấ t ở 33
38. và sở h ữu nhà ở được c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ở h ữu nhà và quy ền s ử d ụng đấ t ở t ại đô th ị. (7) Ngh ị đị nh s ố 14/1998/N Đ-CP ngày 06/3/1998 v ề vi ệc qu ản lý tài s ản nhà n ước, theo quy định này t ất c ả các c ơ quan nhà n ước, các đơn v ị s ự nghi ệp, đơn v ị thu ộc l ực lượng vũ trang, t ổ ch ức chính tr ị, t ổ ch ức chính tr ị- xã h ội, t ổ ch ức xã h ội, t ổ ch ức xã h ội- ngh ề nghi ệp đề u ph ải đă ng ký đấ t đai, nhà và công trình xây d ựng khác g ắn li ền v ới đấ t đai. Vi ệc đă ng ký được th ực hi ện t ại c ơ quan qu ản lý công s ản các t ỉnh, thành ph ố tr ực thu ộc Trung ươ ng và được c ấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền qu ản lý, s ử d ụng nhà đất tr ụ s ở làm vi ệc thu ộc s ở hữu nhà n ước theo quy đị nh c ủa B ộ Tài chính t ại Quy ết đị nh s ố 20/1999/Q Đ-BTC ngày 25/02/1999. “5. Điều 52 được s ửa đổ i, b ổ sung nh ư sau: Điều 52. Th ẩm quy ền c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t 1. U ỷ ban nhân dân tỉnh, thành ph ố tr ực thu ộc trung ươ ng c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t cho t ổ ch ức, c ơ s ở tôn giáo, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở nước ngoài được giao đấ t, cho thuê đất để th ực hi ện d ự án đầ u t ư; t ổ ch ức, cá nhân n ước ngoài; 2. U ỷ ban nhân dân huy ện, qu ận, th ị xã, thành ph ố thu ộc t ỉnh c ấp ch ứng nh ận quy ền sử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t cho h ộ gia đình, cá nhân, cộng đồ ng dân c ư, ng ười Vi ệt Nam đị nh c ư ở n ước ngoài s ở h ữu nhà ở g ắn li ền v ới quy ền s ử dụng đấ t ở; 3. C ơ quan có th ẩm quy ền c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài sản khác g ắn li ền v ới đấ t quy đị nh t ại kho ản 1 Điều này được u ỷ quy ền cho c ơ quan qu ản lý tài nguyên và môi tr ường cùng c ấp.Chính ph ủ quy đị nh điều ki ện được ủy quy ền cấp gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t; 4.C ơ quan qu ản lý tài nguyên và môi tr ường c ấp tỉnh và c ấp huy ện là đầu m ối ti ếp nh ận h ồ s ơ và th ực hi ện các th ủ t ục trình Ủy ban nhân dân cùng c ấp quy đị nh t ại kh ỏa 1 và kho ản 2 Điều này để c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đất, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t” (Lu ật s ửa đổ i, b ổ sung một s ố điều của các lu ật liên quan đến đầ u t ư xây d ựng c ơ b ản, Điều 4, kho ản 3) 3.2.3.Th ực hi ện các quy đị nh c ủa Lu ật đấ t đai 2003 (1) Ngh ị đị nh 181/2004 ngày 29 tháng 10 n ăm 2004 v ề Thi hành Lu ật Đấ t đai; (2) Quy ết đị nh s ố: 24/ 2004/ Q Đ-BTNMT ngày 1 tháng 11 n ăm 2004 v ề Ban hành quy định v ề Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, (3) Thông t ư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 n ăm 2004 V ề h ướng d ẫn th ực hi ện th ống kê, ki ểm kê đất đai và xây d ựng b ản đồ hi ện tr ạng s ử d ụng đấ t; (4) Thông t ư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 n ăm 2004 V ề h ướng d ẫn l ập, ch ỉnh lý, qu ản lý h ồ s ơ địa chính. Ch ỉ đạ o, t ổ ch ức th ực hi ện thành l ập các v ăn phòng đă ng ký đất đai và b ất độ ng s ản; xây d ựng các trung tâm thông tin đấ t đai và b ất độ ng s ản để hoàn thi ện và nâng cao hi ệu quả c ủa h ệ th ống đă ng ký b ất độ ng s ản (5) B ộ Tài nguyên và Môi tr ường đang xây d ựng Ngh ị đị nh Chính ph ủ v ề c ấp Gi ấy ch ứng nh ận quy ền s ử d ụng đấ t, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t để h ướng dẫn thi hành Lu ật s ửa đổ i, b ổ sung Điều 126 c ủa Lu ật Nhà ở và Điều 121 c ủa Lu ật Đấ t đai và Lu ật s ửa đổ i, b ổ sung m ột s ố điều c ủa các lu ật liên quan đến đầ u t ư xây d ựng c ơ b ản 34
39. 3.3. QUAN H Ệ GI ỮA H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘ NG S ẢN VÀ H Ệ TH ỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI 35
40. Ch ươ ng 4: XÂY D ỰNG HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 4.1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÂN TÍCH VÀ THI ẾT KẾ HỆ TH ỐNG 4.1.1. Lập k ế ho ạch Giai đoạn này nh ằm l ập k ế ho ạch trung ho ặc dài h ạn cho quá trình xây d ựng h ệ th ống bao g ồm c ả vi ệc can thi ệp đế n t ừng l ĩnh v ực c ủa h ệ th ống. K ế ho ạch này th ể hiện đường l ối t ự giác c ủa ban lãnh đạo t ổ ch ức để xây d ựng h ệ th ống thông tin m ới. 4.1.2. Phân tích hi ện tr ạng Đây là giai đoạn đầ u tiên c ủa phân tích viên làm vi ệc tr ực ti ếp toàn di ện c ủa t ổ ch ức. Mục đích c ủa giai đoạn này là phân tích ho ạt độ ng c ủa H ệ th ống thông tin hi ện h ữu để có được s ự hi ểu bi ết đầ y đủ và toàn di ện v ề H ệ th ống thông tin phân tích hi ện tr ạng được phân tích theo t ừng l ĩnh v ực qu ản lý tuy nhiên k ết qu ả phân tích hi ện tr ạng có th ể d ẫn đế n vi ệc phân chia l ại nh ững l ĩnh v ực qu ản lý. Ph ải chú ý phân bi ệt: - Các quy t ắc: là b ản ch ất c ủa l ĩnh v ực nghiên c ứu - Các nguyên t ắc: t ươ ng ứng v ới s ự l ựa ch ọn c ủa t ổ ch ức. 4.1.3. Nghiên c ứu kh ả thi Được phân chia làm hai giai đoạn: Phân tích kh ả thi: Phân tích phê phán H ệ th ống thông tin hi ện h ữu x ắp x ếp theo th ứ t ự v ề m ức độ quan tr ọng c ủa các điểm c ần giai quy ết . Phân tích viên đư a ra các k ịch b ản t ổng quát khác nhau để xây d ựng h ệ th ống và có th ể làm rõ m ột s ố điểm m ột s ố y ếu t ố nh ư: chi phí tri ển khai, chi phí v ận hành các ưu khuy ết h ệ th ống mới các ch ươ ng trình đào t ạo nhân s ự . Ban lãnh đạo ph ải quy ết đị nh l ựa ch ọn m ột k ịch b ản thích h ợp nh ất cùng v ới s ự đả m b ảo về tài chính . Xây d ựng s ổ điều ki ện th ức + Mô t ả t ổng quát giao di ện ng ười s ử d ụng (tr ả l ời câu h ỏi h ệ th ống cung c ấp ch ức n ăng gì cho ng ười s ử d ụng) + Th ực ch ất các công vi ệc và các cài đặt c ần th ực hi ện Ti ến trình theo th ời gian xây d ựng h ệ th ống. 4.1.4. Mô hình hoá h ệ th ống Xây d ựng mô hình h ệ th ống: - Mô hình d ữ li ệu 36
41. - Mô hình x ử lý. 4.1.5. Th ực hi ện h ệ th ống Nh ằm th ể hiện logic và cài đặt v ật lý cho H ệ th ống thông tin ý ni ệm đã xác l ập bao g ồm: + L ựa ch ọn môi tr ường xây d ựng h ệ th ống + Thi ết k ế h ệ th ống thông tin logic + Th ể hi ện v ật lý. 4.1.6. Khai thác h ệ th ống Đây là giai đoạn h ệ th ống được đưa vào khai thác ng ười sử d ụng s ẽ khai thác các ch ức năng c ủa h ệ th ống ph ục v ụ cho công vi ệc c ủa h ọ. 4.1.7. Bảo trì h ệ th ống - Đảm b ảo cho h ệ th ống v ận hành bình th ường - Cải ti ến để thích nghi h ệ th ống v ới s ự thay đổ i. N ếu có mô hình h ệ th ống đúng đắ n, thi ết k ế logic t ốt thì vi ệc b ảo trì h ệ th ống đơn gi ản h ơn. 4.2. M ỤC TIÊU XÂY D ỰNG HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 4.2.1 M ục đích - Xây d ựng các d ữ li ệu v ề b ất độ ng s ản ph ục v ụ cho các ho ạt độ ng c ủa th ị tr ường b ất động s ản. - Qu ản lý, khai thác c ơ s ở d ữ li ệu đã xây d ựng ph ục vụ cho các nhu c ầu c ủa các đố i tươ ng tham gia th ị tr ường b ất độ ng s ản. 4.2.2 Yêu c ầu - Cơ s ở d ữ li ệu trong h ệ th ống thông tin đị a lý bất động sản ph ải đầ y đủ , chính xác. - Cơ s ở d ữ li ệu thông tin b ất độ ng s ản có kh ả n ăng ứng d ụng ph ục v ụ cho công tác qu ản lý b ất độ ng s ản và các ho ạt độ ng c ủa th ị tr ường b ất độ ng s ản. 4.3. PHÂN TÍCH HI ỆN TR ẠNG HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 4.3.1. Quá trình phân tích Khái ni ệm Phân tích m ột ứng d ụng tin h ọc là m ột qúa trình nghiên c ứu bao g ồm: Nghiên v ấn đề c ủa nó đã mà gi ới h ạn c ủa nó đã được xác đị nh . Đư a ra các l ời gi ải để gi ải quy ết v ấn đề . 37
42. Lựa ch ọn m ột l ời gi ải và phát tri ển l ời gi ải đó và phát tri ển nó trên c ơ s ở làm vi ệc c ủa máy tính điện t ử . Các sai sót th ường g ặp trong quá trình phân tích - Thi ếu sự ti ếp c ận toàn c ục Th ể hi ện m ỗi m ột công vi ệc phân tích được tri ển khai b ởi khoá không liên h ệ nhi ều với các khoá khác. Tình tr ạng này s ẽ d ẫn đế n nh ược điểm sau: Thu th ập trùng l ặp thông tin. Tồn t ại t ập tin d ư th ừa nh ưng không phù h ợp v ới nhau. Sử d ụng các thu ật ng ữ khác nhau để ch ỉ cùng m ột khái ni ệm. Tồn t ại các h ồ s ơ tài li ệu riêng l ẻ không đầ y đủ và không khai thác được. Hậu qu ả: làm cho b ảo trì khó kh ăn, ph ức t ạp và chi phí l ớn. Để gi ải quy ết tình tr ạng này ph ải ti ếp c ận toàn c ục t ừ t ổng quan đế n chi ti ết và có s ự th ống nh ất. - Thi ếu h ợp tác v ới ng ười s ử d ụng Phân tích viên thi ếu s ự h ợp tác v ới ng ười s ử d ụng d ẫn đế n H ệ th ống thông tin kém thích nghi v ới ng ười s ử d ụng d ẫn đế n ng ười s ử d ụng H ệ th ống thông tin không hi ệu qu ả ho ặc th ậm chí không s ử d ụng. Nh ư v ậy c ần ph ải có h ợp tác v ới ng ười s ử d ụng nh ất là giao d ịch v ới ngoài h ệ th ống. Dẫn đế n khó kh ăn: - Thi ếu thu ật ng ữ chung Ng ười s ử d ụng không bi ết các yêu c ầu c ụ th ể cho h ệ th ống m ới Phân tích viên có th ể đưa ra các l ựa ch ọn cho ng ười s ử d ụng l ựa ch ọn - Thi ếu chu ẩn th ống nh ất. Vi ệc thi ếu chu ẩn th ống nh ất th ể hi ện các nhóm phân tích, thi ết k ế t ự do, không b ị ràng bu ộc b ởi vi ệc h ợp tác v ới các nhóm khác th ậm chí có th ể dùng cách ti ếp c ận c ủa riêng mình. Điều này d ẫn đế n tình trang h ạn ch ế kh ả n ăng tích h ợp các công vi ệc đã ti ến hành c ủa nhóm. Yêu c ầu của quá trình phân tích Có cách ti ếp c ận toàn c ục b ằng cách xem m ỗi ph ần t ử, m ỗi tài li ệu, m ỗi ch ức n ăng là một thành ph ần c ủa m ột t ổng th ể toàn v ẹn.s ự hi ểu bi ết v ề m ỗi t ổng th ể này là c ần thi ết cho vi ệc nghiên c ứu phát tri ển m ỗi thành ph ần. Xét toàn b ộ t ổ ch ức phòng ban, v ị trí làm vi ệc là m ột ph ần t ử có c ấu trúc, ngh ĩa là nó là một h ệ th ống có dòng ra, dòng vào và quy t ắc. Có cách ti ếp c ận và ý ni ệm hoá đi xu ống (t ừ t ổng th ể đế n chi ti ết, t ừ cao đế n th ấp, t ừ tổng quát đến đặ c thù). 38
43. Nh ận d ạng các m ức b ất bi ến c ủa h ệ th ống, đánh giá ảnh h ưởng c ủa các l ựa ch ọn k ỹ thu ật và t ổ ch ức đế n th ời gian s ống c ủa các m ức này. Nh ận d ạng các thành ph ần c ủa h ệ th ống m ột cách bình đẳng. Sử d ụng các công c ụ t ự độ ng hoá tr ợ giúp quá trình phân tích. Nh ận d ạng các điểm đố i tho ại và tho ả thu ận v ới ng ười s ử d ụng. S ử d ụng nh ững điểm này để đáng d ấu s ưi chuy ển ti ếp giai đoạn trong quá trình phân tích. 4.3.2. Đại cươ ng về phân tích hi ện tr ạng Gi ới thi ệu Phân tích hi ện tr ạng là giai đoạn phân tích viên nghiên c ứu kh ảo sát các ho ạt độ ng các hệ th ống thông tin c ủa t ổ ch ức nh ằm có được s ự hi ểu bi ết đầ y đủ toàn di ện v ề các công vi ệc, các h ồ s ơ và quy t ắc. Ph ươ ng pháp Phân tích hi ện tr ạng đự oc ti ến hành t ừ t ổng th ể đế n chi ti ết t ừ ban lãnh đạo đế n các b ộ ph ận và v ị trí làm vi ệc. Quá trình này chia làm hai ph ần: - Phân tích hi ện tr ạng ở m ức t ổng th ể - Phân tích hi ện tr ạng ở v ị tri làm vi ệc Kỹ thu ật th ường dùng là ph ỏng ph ấn tr ực ti ếp k ết h ợp v ới vi ệc nghiên c ứu h ồ s ơ, tài li ệu quy trình . Lập và g ửi phi ếu điều tra đế n các đố i t ượng c ần nghiên c ứu . Phân tích viên có hai ng ười: + Ng ười ph ụ trách: - Đư a ra câu h ỏi thích h ợp (ph ải chu ẩn b ị tr ước) - Thu th ập thông tin b ằng cách s ử d ụng các s ơ đồ + Ng ười thu th ập thông tin : - Thu th ập các thông tin ở d ạng bình th ường - Thu th ập sao chép tài li ệu (h ồ s ơ, bi ểu m ẫu ) - Đư a ra các câu h ỏi ph ụ. 4.3.3. Phân tích hi ện tr ạng ở mức tổng th ể Mục đích - Nh ằm có được s ự hi ểu bi ết t ổng quan v ề t ổ ch ức và H ệ th ống thông tin c ủa t ổ ch ức - Xác định l ại v ấn đề và ph ạm vi phân tích kh ả thi - Lập danh sách các v ị trí làm vi ệc và k ế ho ạch phân tích hi ện tr ạng ti ếp theo 39
44. Nội dung Ph ỏng v ấn tr ực ti ếp lãnh đạo t ừ lãnh đạo toàn th ể đế n lãnh đạo b ộ ph ận. K ết qu ả th ể hi ện ở phi ếu phân tích hi ện tr ạng t ổng th ể. + Mục tiêu c ủa t ổ ch ức + Cơ c ấu t ổ ch ức, các v ị trí làm vi ệc + Các k ế ho ạch trung, dài h ạn + Kế ho ạch phân tích hi ện tr ạng và v ị trí làm vi ệc + Ph ạm vi phân tích kh ả thi (xác đị nh h ạn ch ế v ề th ời gian, tài chính, nhân l ực, công ngh ệ ) + Các s ố li ệu th ống kê c ơ b ản. 4.3.4. Phân tích hi ện tr ạng ở vị trí làm vi ệc a. Mục đích Nh ằm ti ếp thu t ất c ả các tác v ụ để th ực hi ện các công vi ệc ở t ừng v ị trí làm vi ệc đố i v ới mỗi công vi ệc làm nhi ều các h ồ s ơ liên quan, k ết qu ả công vi ệc đó, quy t ắc liên quan các s ự vi ệc kh ở độ ng. b.Nội dung 1. Lập phi ếu h ồ s ơ: nghiên c ứu các công vi ệc được th ực hi ện ở t ất c ả các v ị trí làm vi ệc trong t ổ ch ức li ệt kê tìm ra các h ồ s ơ có liên quan. Hồ s ơ liên quan có 2 d ạng: + Hồ s ơ nh ập c ủa công vi ệc + Hồ s ơ xu ất c ủa công vi ệc Lập danh sách các h ồ s ơ Lập phi ếu h ồ s ơ cho t ừng h ồ s ơ:phi ếu bao g ồm: + Tên h ồ s ơ + Mã h ồ s ơ (mã này do phân tích viên l ập) + Nội dung h ồ s ơ: Bao g ồm các m ục thông tin v ề đố i t ượng được mô t ả trong h ồ s ơ (câu g ạch đầu dòng, ghi tóm t ắt ) + Các công vi ệc có liên quan + Ý ngh ĩa c ủa công vi ệc (ghi t ổng quan). 2. L ập phi ếu công vi ệc Li ệt kê các công vi ệc (ghi t ất c ả các công vi ệc c ủa 1 t ổ ch ức ) Lập phi ếu công vi ệc bao g ồm: 40
45. + Tên công vi ệc + Mã s ố công vi ệc (do phân tích viên l ập và qu ản lý ) + Hồ s ơ nh ập (Danh sách các h ồ s ơ nh ập) + Hồ s ơ xu ất (Danh sách các h ồ s ơ xu ất ) + Nội dung cong vi ệc (tóm t ắt các b ước th ực hi ện công vi ệc ) + Th ời l ượng th ực hi ện (th ống kê, kh ối l ượng) + Tần xu ất: công vi ệc này có ti ến hành th ường xuyên không (M ỗi công vi ệc l ập m ột phi ếu) 3. L ập l ưu đồ công vi ệc - hồ s ơ Lưu đồ công vi ệc - hồ s ơ nh ằm th ể hi ện t ất c ả các h ồ s ơ, các công vi ệc và m ối quan h ệ gi ữa chúng Ký hi ệu trên l ưu đồ: Hồ s ơ: Tên hồ s ơ Công vi ệc: Tên công vi ệc Mối quan h ệ gi ữa công vi ệc - hồ s ơ Tên hồ s ơ Tên hồ s ơ nh ập Tên công xu ất vi ệc 4.3.5. Hoàn thi ện kết qu ả phân tích hi ện tr ạng a. Gi ới thi ệu Nh ằm 2 m ục đích: - Ki ểm tra l ại t ất c ả các k ết qu ả phân tích hi ện tr ạng nh ằm phát hi ện các điểm để từ đó đưa ra các câu h ỏi ph ụ cho vi ệc ph ỏng v ấn k ế ti ếp. Đối v ới h ồ s ơ ta ph ải tr ả l ời câu h ỏi: Nó dùng để làm gì? Đối v ới công vi ệc ph ải tr ả l ời câu h ỏi: Nó được k ết qu ả gì ? Đối v ới công vi ệc ph ải tr ả l ời câu h ỏi và cái gì kh ởi độ ng nó? - Chu ẩn b ị cho giai đoạn ti ếp theo b ằng cách xác đị nh các ý ni ệm c ơ b ản v ề d ữ li ệu và quy t ắc qu ản lý. 41
46. b. Th ể hi ện các quy t ắc Trong t ổ ch ức có m ục tiêu và h ạn ch ế ho ạt độ ng c ủa t ổ ch ức b ị gi ới h ạn b ởi các h ạn ch ế để h ướng t ới m ục tiêu xác định. Vì v ậy vi ệc th ể hi ện các công vi ệc ở v ị trí làm vi ệc ph ải chiu sự điều khi ển quy t ắc. Do đó quy t ắc thể hi ện m ục tiêu và h ạn ch ế c ủa t ổ ch ức. Quy t ắc quan h ệ có ngu ồn g ốc từ bên ngoài t ổ ch ức trong tr ường h ợp này nó th ể hi ện các h ạn ch ế ho ặc nó có ngu ồn g ốc t ừ bên trong t ổ ch ức. Các quy t ắc qu ản lý th ưòng liên quan đến x ử lý (quy t ắc ho ạt độ ng) Trong quá trình phân tích hi ện tr ạng phân tích viên ph ải phát hi ện, thu th ập quy t ắc qu ản lý. Quy t ắc t ổ ch ức: g ắn v ới m ức logic nó nh ằm mô t ả tr ả l ời câu h ỏi .” ở đâu ? ai? là m ức nào? ” Thông th ường quy t ắc t ổ ch ức là k ết qu ả gián ti ếp c ủa các m ục têu, nh ờ các quy tắc t ổ ch ức mà m ục tiêu được th ể hi ện cách t ốt nh ất. Phân tích viên có th ể đề xu ất quy tác t ổ ch ức m ới khi gi ải quy ết đế n v ấn đề t ối đa hoá. Th ực t ế b ị h ạn ch ế v ề tài chính, nhân l ực Quy t ắc k ỹ thu ật: liên quan đến m ức v ật lý. Nó mô t ả b ằng cách nào? thông qua vi ệc th ể hi ện các điều ki ện k ỹ thu ật để th ực hi ện. Quy t ắc k ỹ thu ật c ũ k ết qu ả các m ục tiêu mà quy t ắc k ỹ thu ật s ẽ cung c ấp các gi ải pháp kỹ thu ật trong ph ạm vi t ổ ch ức. Kh ả n ăng tác độ ng c ủa phân tích viên đến quy t ắc k ỹ thu ật là r ất l ớn. Cách th ể hi ện quy t ắc: Tu ỳ thu ộc vào tính ch ất, đặ c điểm c ủa quy t ắc. Phân tích viên có th ể ch ọn 1 trong các cách sau đây: Cách 1: Dùng ngôn ng ữ thông th ường Cách 2: Dùng công th ức toán h ọc, tuy nhiên ch ỉ dùng cách này th ể hi ện Cách 3: Dùng á mã: Là s ự k ết h ợp gi ữa ngôn ng ữ thông th ường và ngôn ng ữ l ập trình. Sử d ụng c ấu trúc c ủa ngôn ng ữ l ập trình để th ực hi ện quy t ắc. Cách này thu ận l ợi là phân rã quy t ắc ph ức t ạp thành quy t ắc đơn gi ản h ơn Ngoài ra: dùng á mã t ạo điều ki ện thu ận l ợi cho l ập ch ươ ng trình. c .Li ệt kê các công vi ệc Cần xác đị nh b ổ sung thêm các y ếu t ố sau: - Điều ki ện kh ởi độ ng, th ể hi ện thông qua các s ự ki ện kh ởi độ ng - Các k ết qu ả c ủa công vi ệc - Các quy t ắc liên quan 42
47. d. Xây d ựng t ừ điển d ữ li ệu Từ nhi ều h ồ s ơ ta li ệt kê các d ữ li ệu Phi ếu d ữ li ệu cho t ừng d ữ li ệu + Tên d ữ li ệu (Ví dụ: di ện tích) + Định ngh ĩa d ữ li ệu (m ục đích giúp ng ười s ử d ụng xác đị nh giá tr ị c ủa nó ) Định ngh ĩa càng đơ n gi ản, trong sáng càng t ốt + Ki ểu d ữ li ệu: s ố, ch ữ, hình ảnh + Ví d ụ v ề giá tr ị + Định l ượng ( độ dài, độ r ộng bao nhiêu ký t ự ) + Lĩnh v ực s ử d ụng d ữ li ệu 4.4. MÔ HÌNH HÓA HỆ TH ỐNG THÔNG TIN B ẤT ĐỘNG SẢN 4.4.1. Tổng quan v ề mô hình hệ th ống a. Định ngh ĩa Mô hình h ệ th ống là s ự th ể hi ện h ệ th ống ở m ức ý ni ệm (m ức mô hình) b ằng ngôn ng ữ đồ hình. Đó là s ự mô t ả toàn di ện h ệ th ống thông tin m ột cách độ c l ập hoàn toàn v ới s ự l ựa ch ọn v ật lý c ụ th ể. Trong mô hình h ệ th ống t ập h ợp t ất c ả các thông tin ch ịu s ự tác độ ng b ởi h ệ th ống bao gồm các d ữ li ệu vào/ra, d ữ li ệu được l ưu tr ữ, d ữ li ệu b ị xử lý đề u được mô t ả cùng v ới các qui tắc qu ản lý điều khi ển các thao tác trên d ữ li ệu này. b.Vai trò Trong quá trình xây d ựng h ệ th ống thông tin mô hình h ệ th ống đóng 3 vai trò sau đây: Nó là s ự mô t ả hình th ức đầ u tiên m ột cách toàn v ẹn h ệ th ống thông tin. Đây là s ản ph ẩm thi ết k ế đầ u tiên c ủa phân tích viên trong ti ến trình xây d ựng. Đây là s ự tho ả thu ận gi ữa phân tích viên v ới ng ười s ử d ụng h ệ th ống trong t ươ ng lai. Mô hình h ệ th ống th ể hi ện các ch ức n ăng/công c ụ mà h ệ th ống s ẽ cung c ấp. Ngoài ra các qui tắc qu ản lý th ể hi ện trong mô hình này do phân tích viên thu th ập và phát hi ện trong quá trình phân tích hi ện tr ạng đề u ph ải được s ự ch ấp thu ận c ủa t ổ ch ức. Có th ể coi mô hình h ệ th ống là s ổ điều ki ện th ức c ủa phân tích viên. Do v ậy dù có b ấy kỳ s ự ch ọn v ề t ổ ch ức hay k ỹ thu ật nào trong t ươ ng lai thì các m ục tiêu được th ể hi ện trong mô hình này ph ải được tôn tr ọng. Mô hình chính là m ột m ức b ất bi ến để các b ước ti ếp theo của quá trình xây d ựng h ệ th ống tham chi ếu. c.Thành ph ần Mô hình h ệ th ống bao g ồm 2 thành ph ần có quan h ệ v ới nhau sau đây: 43
48. Thành ph ần d ữ li ệu: Thành ph ần này mô t ả ki ến trúc d ữ li ệu c ủa h ệ th ống. Nó được th ể hi ện ở mô hình d ữ li ệu. Do m ức b ất bi ến đang xét là m ức ý ni ệm nên d ữ li ệu trong mô hình này là d ữ li ệu ý ni ệm. Mô hình d ữ li ệu mô t ả c ụ th ể hai yếu t ố sau: - Các b ộ ph ận d ữ li ệu ý ni ệm - Các m ối quan h ệ gi ữa các b ộ ph ận d ữ li ệu này. Cần chú ý r ằng có nhi ều qui t ắc qu ản lý th ể hi ện trong mô hình d ữ li ệu. Đó là nh ững qui tắc qui ch ế hoá các b ản ch ất c ủa đố i t ươ ng và các m ối quan h ệ. Nh ững qui t ắc này được thu th ập và phát hi ện trong quá trình phân tích hi ện tr ạng và được s ự ch ấp thu ận c ủa t ổ ch ức. Thành ph ần x ử lý: Thành ph ần này mô t ả độ ng thái c ủa h ệ th ống thông tin. Nó th ể hi ện t ập h ợp các qui t ắc điều khi ển quá trình t ạo l ập, xoá, sửa đổ i và x ử lý các d ữ li ệu ý ni ệm ph ục v ụ cho các m ục đích xác định. 4.4.2. Thực th ể a.Khái ni ệm Các đối t ượng c ụ th ể c ủa th ế gi ới th ực nh ư: 1 th ửa đấ t th ổ c ư có di ện tích 150 m 2 vv là mục tiêu c ần mô t ả và qu ản lý c ủa mô hình d ữ li ệu. Khái ni ệm th ực th ể được mô hình d ữ li ệu s ử d ụng để đạ i di ện cho các đố i t ượng c ụ th ể của th ế gi ới th ực này. Định ngh ĩa: Th ực th ể là s ự tr ừu t ượng hoá các đố i t ượng c ụ th ể ho ặc tr ừu t ượng c ủa th ế gi ới th ực. Theo định ngh ĩa này th ực th ể ngoài vi ệc đạ i di ện cho các đố i t ượng c ụ th ể còn đại di ện cho các đối t ượng tr ừu t ượng - không có trong th ế gi ới th ực. Các đố i t ượng này ch ỉ s ẽ t ồn t ại trong h ệ th ống m ới và đươ ng nhiên c ần ph ải được đị nh ngh ĩa. Sau đây ta g ọi chung đố i t ượng cụ th ể ho ặc tr ừu t ượng này là tr ường h ợp c ụ th ể của th ực th ể. Ký hi ệu: Mô hình d ữ li ệu: Trong mô hình th ực th ể được mô t ả b ằng hình v ẽ Tên th ực th ể Ví d ụ: TH ỬA ĐẤT 44
49. Toán h ọc: S ử d ụng tên c ủa th ực th ể. Ví d ụ th ực th ể ch ủ s ử d ụng. Chú ý r ằng tên c ủa th ực th ể ph ải được vi ết ch ữ hoa để phân bi ệt v ới các tr ường h ợp c ụ thể được vi ết ch ữ th ường. b.Thu ộc tính c ủa th ực th ể Khái ni ệm Khi mô t ả th ế gi ới th ực chúng ta c ần kh ảo sát và qu ản lý m ột s ố đặ c tính c ủa các đố i tượng. Đó là các đặc tính c ần được quan tâm, l ưu tr ữ trong ph ạm vi nghiên c ứu. Nh ư đối v ới đối t ượng th ửa đấ t trong ph ạm vi công tác đị a chính c ần xét các đặ c tính: s ố t ờ, s ố th ửa, lo ại đất, ch ủ s ử d ụng đấ t, th ời h ạn s ử d ụng vv. Các đặc tính c ụ th ể nào c ủa đố i t ượng c ần được mô t ả tu ỳ thu ộc vào ph ạm vi nghiên c ứu và được li ệt kê khi phân tích hi ện tr ạng. Đối v ới t ừng đố i t ượng c ụ th ể thì các đặc tính có các giá tr ị c ụ th ể. Ví d ụ xét 1 th ửa đấ t cụ th ể thì giá tr ị c ủa đặ c tính s ố th ửa: 20, giá tr ị c ủa đặ c tính ch ủ s ử d ụng đấ t: Nguy ễn V ăn Minh. Trong mô hình d ữ li ệu các tr ường h ợp c ụ th ể (bao g ồm đố i t ượng c ụ th ể và đối t ượng tr ừu t ượng) được mô t ả b ởi th ực th ể và ti ếp theo các đặ c tính c ủa nó được mô t ả b ởi các thu ộc tính c ủa th ực th ể. Định ngh ĩa: Thu ộc tính c ủa th ực th ể là t ập h ợp các giá tr ị c ụ th ể c ủa các tr ường h ợp c ụ th ể c ủa th ực th ể v ề m ột đặ c tính nào đó. Ký hi ệu: Mô hình d ữ li ệu: Trong mô hình thu ộc tính được ghi kèm v ới th ực th ể nh ư sau: Tên th ực th ể Tên thu ộc tính 1 Tên thu ộc tính 2 Toán h ọc: Ví d ụ: Th ực th ể Các tr ường h ợp c ụ th ể c ủa th ực th ể TH ỬA ĐẤT 45