Bài giảng Mô giới bất động sản - Trịnh Văn Hợp

Nội dung text: Bài giảng Mô giới bất động sản - Trịnh Văn Hợp

1. KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN GiảngGiảng viên: viên: Trịnh Trịnh Văn Văn Hợp Hợp
2. NỘI DUNG CHÍNH CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MGBĐS CHƯƠNG II: QUY TRÌNH MGBĐS CHƯƠNG III: KỸ NĂNG MGBĐS DOWLOAD TÀI LIỆU HỌC TẬP TẠI:
3. GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ LUẬT KD BĐS 2014 1. BĐS? 2. Hoạt động KDBĐS?  KDBĐS ?  KD DV BĐS?
4. CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN DV MÔI GIỚI BĐS 1.1. Khái niệm về môi giới. 1.2. Bản chất của MG BĐS 1.3. Vai trò của MG trong TTBĐS. 1.4. Nguyên tắc MG BĐS 1.5. Điều kiện hoạt động KD DVMG và yêu cầu của nhà MG BĐS 1.6. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển MG BĐS
5. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS. Môi giới là gì?
6. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
7. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
8. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
9. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
10. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
11. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
12. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
13. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
14. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Cụ thể, nó là hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu một hàng hóa, dịch vụ, thông tin tới khách hàng có nhu cầu. => người MG đóng vai trò là cầu nối, trung gian.
15. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS. Bất động sản: Đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của thương vụ:  Quyền sử dụng đất  Quyền sở hữu công trình  Các Quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư  Các dạng quan hệ, những dạng hợp đồng: hợp đồng cho thuê, giao đất
16. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS. Môi giới BĐS:  Là việc thực hiện những công việc cho những người liên quan mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS.  Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng mua, bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.  Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS
17. 1.1. Khái niệm về môi giới BĐS. => Công việc của nhà môi giới BĐS?  Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.  Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.  Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
18. 1.2. Bản chất của môi giới BĐS.  Là một ngành nghề kinh doanh, là hoạt động nhằm thu lợi nhuận  Nhà môi giới được đào tạo bài bản và có kiến thức chuyên môn.  Được cấp chứng chỉ hành nghề, giấy phép kinh doanh.  Là sự kết nối các bên để thiết lập một thương vụ.  Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước.
19. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. Môi giới BĐS có vai trò như thế nào đối với sự phát triển của thị trường BĐS?  Trước khi có luật KDBĐS, vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận => làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của TT BĐS.  Dù còn nhiều hạn chế, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới: họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
20. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
21. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. Vị trí của TT BĐS. Thấp: 10-20% GDP Cao: 30-40% GDP = 8 60% GDP 5-20% GDP
22. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. Giúp nhà Thu thập Thúc đẩy Mở kênh TT công nước và cung TTBĐS khai, minh hoàn cấp thông phát bạch về thiện Khai thác tin về Làm cầu triển, làm Tư vấn BĐS giúp công tác nguồn BĐS và nối giữa tăng số cho khách TTBĐS quản lý thu cho các thông cung và lượng hoạt động hàng BĐS nói ngân sách tin khác cầu BĐS giao dịch ổn định, chung và nhà nước có liên BĐS trên góp phần quản lý quan đến thị ổn định TTBĐS BĐS trường trật tự, an ninh xã hội nói riêng
23. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.1. Thu thập và cung cấp thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS • Hàng hóa BĐS và TTBĐS: không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ, không phổ biến rộng rãi, tiêu chí đánh giá không chính xác → hệ thống thông tin rất quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS. • Khi có thông tin đầy đủ, đồng bộ: TTBĐS vận hành thuận tiện hơn, người mua – bán đều hiểu biết thông tin đó, dễ dàng lựa chọn giao dịch, hạn chế rủi ro. • TTBĐS nước ta mới hình thành, các giao dịch công khai ít chủ yếu là giao dịch ngầm → giá cạnh tranh không hoàn hảo. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác → TT sốt giá, sụp đổ, ngưới tham gia chấp nhận giá quá cao.
24. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.2. Tư vấn cho khách hàng • Sự hiểu biết về BĐS và TTBĐS rất ít, giao dịch BĐS nên cần những thủ tục, giấy tờ gì? → nhà MGBĐS phải tư vấn cho cả hai bên, bên cung BĐS và bên cầu BĐS. • Tìm hiểu nhu cầu bên cầu, đối chiếu với bên cung → cung cấp đầy đủ thông tin hiện có → tư vấn bên cầu (giá cả, vị trí BĐS, kiến trúc của BĐS ) làm sao cho mang lại lợi ích lớn nhất cho họ, thỏa mãn nhu cầu, đưa ra quyết định. VD: Giới thiệu ngôi nhà riêng vị khách A cần mua → nhà MGBĐS dẫn khách A trực tiếp đến xem nhà, tư vấn giá cả, kiến trúc, phong thủy .
25. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.3. Làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS • Thu thập TT bên cung – nắm bắt được nhu cầu từ phía cầu. Nhà MGBĐS giúp đỡ hai bên trong việc thực hiện giao dịch. • Nhà MGBĐS tư vấn, giúp đỡ (thủ tục, giấy tờ liên quan đến quá trình giao dịch), bảo vệ lợi ích của hai bên khách hàng và đưa giao dịch đến thành công.
26. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.4. Thúc đẩy TTBĐS phát triển, làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường  Bên cạnh TT hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là TT hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước → giao dịch “ngầm”  TTBĐS phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất nhiều → giá cao → “thực” hay “ảo”. TT “lạnh” → số lượng giao dịch ít → nhà đầu tư có nguy cơ phá sản.  Do không nắm bắt được thông tin → định giá thiếu chính xác, xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận → kìm hãm sự phát triển của TT.  Nhà MGBĐS là cầu nối đưa cầu và cung đến gặp nhau một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. Điều này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho TT giao dịch BĐS trở nên sôi động hơn.
27. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.5. Mở kênh thị trường công khai, minh bạch về BĐS giúp TTBĐS hoạt động ổn định, góp phần ổn định trật tự, an ninh xh  BĐS quan trọng đối với quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó có giá trị lớn → bất kì giao dịch BĐS nào trên TT cũng tác động đến hoạt động kinh tế xã hội.  TT hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định.  Nhà MGBĐS chuyên nghiệp phải có: đạo đức nghề nghiệp, đưa ra thông tin đầy đủ chính xác, công khai, minh bạch → TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.  Tổ chức MGBĐS chuyên nghiệp cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế tiêu cực phát sinh → an ninh, trật tự xã hội.
28. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.6. Giúp Nhà nước hoàn thiện công tác quản lý BĐS nói chung và quản lý TTBĐS nói riêng  Mỗi BĐS chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính nên thông qua giao dịch trên TTBĐS những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách NN được bộc lộ → cơ sở để NN đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý BĐS (thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ).  Công ty KDBĐS và người MGBĐS góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động quản lý của NN đối với BĐS, TTBĐS. Nếu môi trường pháp lý không đủ chặt chẽ và hiệu lực thì những mâu thuẫn phát sinh, phát triển → đổ vỡ TT.  MGBĐS đưa pháp luật đến các chủ thể tham gia TTBĐS, giúp họ ý thức tìm hiểu và tuân thủ pháp luật. Đồng thời cũng phản ánh những bất cập từ thực tế tới các nhà làm luật kịp thời hoàn thiện khuôn khổ pháp lý hơn.
29. 1.3. Vai trò của môi giới BĐS. 1.3.7. Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước  TTBĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, NN không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên TT Nhà nước không thể thực hiện được.  70% các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của Nhà nước.  Tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh → họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
30. 1.4. Nguyên tắc hành nghề môi giới BĐS. 1.4.1. Hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. 1.4.2. Tổ chức, cá nhân MGBĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch KDBĐS.
31. 1.5. Điều kiện hành nghề môi giới BĐS.  Phải có chứng chỉ hành nghề  Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp từ THPT trở lên; đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định.  SGD BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Người quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích tối thiểu là 50m2 - và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
32. 1.6. Yêu cầu cần có của một môi giới BĐS thành công NGUYÊN TẮC 3T 1.61. Tâm (Đạo đức nghề nghiệp: Độc lập, trung thực, chính trực, bí mật, khách quan, công khai, minh bạch) 1.6.2. Tầm (Chuyên môn & kỹ năng) 1.6.3. Tính (Phẩm chất, tính cách)
33. 1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS. 1.7.1 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp:  Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản.  Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch.  Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự.  Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản.  Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
34. 1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS. 1.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp.  Thị trường
35. 1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS. 1.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp.  Chuyển đổi cơ cấu kinh tế • Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước • Chuyển đổi cơ cấu kinh tế quốc tế (liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới)  Công nghệ thông tin  Đào tạo