Bài giảng Mô giới và sàn giao dịch bất động sản - Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản - Võ Đình Quốc

Nội dung text: Bài giảng Mô giới và sàn giao dịch bất động sản - Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản - Võ Đình Quốc

1. TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN )*( CHUYÊN NGÀNH : MÔI GIỚI VÀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG: TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Ô. VÕ ĐÌNH QUỐC - 2012 - 1
2. Phần I: Những vấn đề chung về Sàn Giao dịch BĐS 1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS TTBĐS là thị trường giao dịch loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, thời gian giao dịch kéo dài, pháp lý phức tạp, ẩn chứa nhiều rủi ro; do đó, khi giao dịch các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện, qui định pháp luật kèm theo. Ngoài ra, yêu cầu quản lý Nhà nước cũng cần cập nhật các giao dịch BĐS để giúp cơ quan chức năng có điều kiện quản lý được sự thay đổi, biến động của BĐS; phát hiện các vướng mắc trong giao dịch; từ đó kịp thời đưa ra hoặc bổ sung các chủ trương, chính sách quản lý BĐS và thị trường BĐS cho phù hợp; chính vì vậy, cần phải tổ chức và quản lý địa điểm thực hiện các giao dịch BĐS; địa điểm đó là Sàn giao dịch BĐS. “ Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) là địa điểm diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS” 2) Vai trò của Sàn Giao dịch: Do tính pháp lý của hàng hoá BĐS phức tạp, thời gian giao dịch kéo dài, nên trong giao dịch ẩn chứa nhiều rủi ro; để giảm thiểu bất cập đó, đòi hỏi nơi tổ chức giao dịch BĐS phải ổn định, họat động chuyên nghiệp, có sự quản lý của Nhà nước; với mục đích đảm bảo giao dịch BĐS được an tòan, công khai, minh bạch; Sàn giao dịch BĐS giử vai trò: kiểm tra và cung cấp các thông tin, chi tiết liên quan BĐS tham gia giao dịch một cách công khai, minh bạch; giúp cho việc giao dịch được an toàn, đúng qui định nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. cung cấp cho khách hàng các dịch vụ BĐS một cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn; hổ trợ và tạo điều kiện cho chủ BĐS / chủ đầu tư và người mua / nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau; từ đó thúc đẫy nhanh quá trình, tiến độ giao dịch. Nhà nước thông qua giao dịch tại Sàn sẽ nắm được tình hình, diễn biến thực tế trên thị trường BĐS tại địa phương; từ đó kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẫy thị trường BĐS họat động ổn định; phát triển lành mạnh, đúng hướng; góp phần tăng nguồn thu cho NSNN từ hoạt động kinh doanh BĐS. 2
3. Phần II: Nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn GD 3) Nguyên tắc tổ chức và họat động của sàn giao dịch BĐS - hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật. - cá nhân, tổ chức được tự thành lập sàn GD hay thuê sàn của đơn vị khác. - sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân của đơn vị chủ quản để họat động. - đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn. - sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa chỉ giao dịch ổn định (ổn định tối thiểu trong 1 năm); trước khi thay đổi địa chỉ phải thông báo cho cơ quan quản lý tại địa phương và khách hàng biết. 4) Điều kiện thành lập SGD 4.1) Về đăng ký kinh doanh: là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 4.2) Về nhân sự: 4.2.1) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP cụ thể: - có năng lực đầy đủ hành vi dân sự, đủ 18 tuổi, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. - có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưởng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS. - không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, còn cần có kinh nghiệm về lãnh vực BĐS, có mối quan hệ tốt với nhiều đơn vị bạn, cơ quan chức năng, có năng lực quản lý điều hành bộ máy Sàn. * Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền: + yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến BĐS giao dịch theo qui định của NN. + yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về BĐS được đưa lên sàn. + thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn + bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do khách hàng gây ra cho Sàn. + các quyền và nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật. 4.2.2) Có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc môi giới BĐS có chứng chỉ môi giới BĐS. Nếu có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá BĐS cũng phải 3
4. có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc định giá BĐS có chứng chỉ định giá BĐS. 4.3) Về quy mô diện tích và cơ sở vật chất, kỹ thuật: - Có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. - Đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. 4.4) Về cơ cấu tổ chức: giám đốc, phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS. 4.5) Về tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch: sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). 4.6) Về Quy chế hoạt động: sàn giao dịch BĐS phải có Quy chế hoạt động bao gồm những nội dung được quy định tại điểm 1.8 khoản 1 Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD. 5- Qui định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng: giữa SGD và khách hàng phải thông qua hình thức hợp đồng dịch vụ; đây là loại hợp đồng dân sự 6- Qui định về thông tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch: trước khi bán hàng hoá BĐS kinh doanh ra thị trường, SGD phải: 6.1) công bố thông tin hàng hóa tại Sàn thời gian tối thiểu 7 ngày; đăng trên 1 tờ báo tại địa phương tối thiểu 3 kỳ báo, tối thiểu 1 lần thông báo trên đài TH địa phương nơi có dự án, trên trang Web của Sàn. 6.2) tổ chức công bố bán bán, chuyển nhượng. Nếu 1 hàng hóa có 2 người trở lên mua hay số người mua nhiều hơn số lượng hàng hóa bán, thì Sàn phải tổ chức đầu giá hay bốc thăm. Chi phí do chủ đầu tư dự án chi trả. 7- Qui định về chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS giao dịch tại Sàn, như: 7.1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thông qua SGD theo qui định hiện hành; cụ thể: - Chủ đầu tư phải ký hợp đồng ủy quyền (hoặc văn bản ủy quyền, nếu Sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư) và bàn giao cho Sàn giao dịch một bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện giao dịch qua Sàn. 4
5. - Sàn GD phải niêm yết công khai tại Sàn các giấy tờ liên quan dự án BĐS như sau: + hợp đồng hay văn bản ủy quyền của chủ đầu tư + bảng giá bán, cho thuê, thuê mua có đóng dấu của chủ đầu tư và phương thức thanh toán tiền mua, thuê + biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở + thời hạn thông báo công khai và tổ chức về việc bán, cho thuê tại Sàn + các văn bản khác do chủ đầu tư cung cấp * Sàn giao dịch phải cấp giấy chứng nhận BĐS đã giao dịch qua Sàn cho người mua, thuê trước khi người mua, thuê ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư. * Đối với những BĐS thương mại kinh doanh thuộc đối tượng phải giao dịch qua Sàn; nhưng không thực hiện; thì hợp đồng giao dịch đó không có gia trị pháp lý; những người mua, thuê, thuê mua sẽ không được cơ quan chức năng Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. 7.2) Với BĐS không kinh doanh Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân nên thực hiện giao dịch thông qua Sàn để đảm bảo quyền lợi, công khai, minh bạch; không bắt buộc phải giao dịch qua Sàn; cụ thể: - Những BĐS đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và công trình trên đất. - Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp - Nhà ở thuộc 20% sản phẩm dự án đối với các đối tượng hùn, góp vốn đầu tư đã thỏa thuận với chủ đầu tư phân chia bằng nhà ở và chủ đầu tư đã báo cáo danh sách cụ thể về số lượng, địa chỉ, loại nhà ở đã phân chia kèm theo tên, địa chỉ người được phân chia cho Sở Xây dựng địa phương. - Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà nhà ở đã được bàn giao trong trường hợp tham gia phân chia khi hùn, góp vốn hoặc đã mua thông qua Sàn GD BĐS mà nay bán cho người được phép mua nhà ở Việt Nam. - Việc bán, cho thuê các căn hộ khép kín do hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo dạng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định, không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS, nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý. 7.3) Hàng tháng, 6 tháng Sàn GD phải gởi báo cáo cho Sở XD để báo cáo tình hình giao dịch tại Sàn hoặc báo cáo đột xuất theo yêu cầu của Sở XD. 5
6. 8- Sàn Giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác. Sàn GD có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo các hình thức đã qui định. 9- Qui định chung 9.1- Sàn phải bảo đảm BĐS được đưa lên sàn có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 9.2- Sàn cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến BĐS, dự án đưa lên sàn và chịu trách nhiệm về những thông tin, tài liệu đã cung cấp. 9.3- Sàn bảo đảm họat động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật. 9.4- Sàn giao dịch không thực hiện đúng các qui định như trên thì sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lãnh vực kinh doanh Sàn giao dịch BĐS, đề nghị Bộ XD xóa tên Sàn GD này khỏi danh sách Mạng các Sàn GD BĐS Việt Nam và xử phạt theo qui định về kinh doanh BĐS (NĐ 71/NĐ-CP và thông tư 16/2010/BXD-TT). Phần III: Tổ chức các dịch vụ tại Sàn Giao dịch Hoạt động chính của Sàn GD là kinh doanh các dịch vụ BĐS, các dịch vụ gồm: 1) Giao dịch bất động sản (GD) * Đây là hoạt động căn bản của Sàn giao dịch BĐS. * Khách hàng trước, trong và sau khi sử dụng các dịch vụ của Sàn GD đều thông qua giao dịch tại Sàn. * Có thể nói GD là khâu mở đầu và cũng là khâu kết thúc của một quá trình GD tại Sàn. * Là bộ mặt của Sàn GD, nhiệm vụ của bộ phận GD là: - tiếp nhận yêu cầu về dịch vụ của khách hàng - sơ bộ xem xét các giấy tờ liên quan do khách hàng xuất trình theo yêu cầu của dịch vụ - chuyển cho bộ phận dịch vụ liên quan xem xét cụ thể hồ sơ do khách hàng xuất trình, khảo sát, đánh giá thực trạng BĐS để lập tờ trình trình lãnh đạo xem xét giải quyết có tiếp nhận yêu cầu dịch vụ của khách hàng hay từ chối. - thu phí dịch vụ theo qui trình và hướng dẫn về dịch vụ áp dụng 6
7. - lập, theo dỏi việc thực hiện và thanh lý các hợp đồng dịch vụ ký với khách hàng - lập sổ sách, chứng từ kế toán, báo cáo kế tóan, thống kê để hạch toán theo dỏi thu, chi dịch vụ và thu chi khác phát sinh tại Sàn. - lập các chứng từ thu, chi tài chính liên quan hoạt động của Sàn. - là cầu nối giữa khách hàng và nhân viên dịch vụ trong quá trình thực hiện dịch vụ cho khách hàng; kịp thời phối hợp với nhân viên dịch vụ liên quan để giải đáp các thắc mắc của khách hàng và các vướng mắc trong qúa trình thực thi dịch vụ. - phối hợp cùng bộ phận marketing, thực hiện các chiến lược quảng cáo, tiếp thị thương hiệu của Sàn và sản phẩm của Sàn. - phối hợp cùng nhân viên dịch vụ thực hiện tốt khâu chăm sóc khách hàng và lưu trử danh sách những khách hàng tiềm năng của Sàn. 2) Dịch vụ môi giới BĐS: * Nguyên tắc họat động: - các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện qui định về họat động môi giới BĐS sẽ đứng làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng giao dịch BĐS và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. - họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực và tuân thủ pháp luật. - cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không được đồng thời vừa làm môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. - CBCNV thuộc cơ quan quản lý NN không được tham gia môi giới BĐS. * Nội dung môi giới: - tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện do chủ BĐS yêu cầu để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. - đại diện theo ủy quyền của chủ BĐS để thực hiện các công việc liên quan đến họat động kinh doanh BĐS - cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. - Nhiệm vụ của nhà môi giới được xem là hoàn tất khi đã hổ trợ các bên tham gia giao dịch đạt mục đích yêu cầu giao dịch: bên bán đã thu đủ số tiền nhận bán; bên mua đã thực hiện xong quyền sở hữu / sử dụng và quyền chiếm hữu BĐS. Nội dung, yêu cầu dịch vụ MG thường được hai bên chủ BĐS và nhà môi giới thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng môi giới. * Nội dung môi giới là phải giải đáp các yêu cầu: ai mua ? ai bán ? mua bán cái gì ? mua bán ở đâu ? mua bán như thế nào ? 3) Dịch vụ định giá BĐS “ định giá BĐS là họat động tư vấn, xác định giá trị của 1 BĐS cụ thể tại 1 thời điểm xác định “. 7
8. * Nguyên tắc họat động - cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng các điều kiện qui định trong Luật Kinh doanh BĐS. - Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, đặc điểm, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. - việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ theo qui định của Luật KDBĐS và các qui định pháp luật khác. - CBCNV thuộc cơ quan quản lý Nhà nước không được tham gia hoạt động dịch vụ định giá BĐS. * Quyền của tổ chức, cá nhân định giá BĐS - yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS định giá làm cơ sở để định giá. - yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS định giá làm cơ sở để định giá. - thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS. - yêu cầu khách hàng thanh toán đủ phí dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. - được thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện công việc định giá BĐS trong phạm vi hợp đồng định giá đã ký với khách hàng; nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. - đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá khi khách hàng vi phạm điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật. - chịu trách nhiệm về tính khách quan và độ xác thực của kết quả định giá đã thực hiện. - các quyền khác theo qui định của pháp luật. 4) Tư vấn về BĐS * Cá nhân, tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn về BĐS cho khách hàng phải tuân thủ các qui định theo Luật KDBĐS. * Tư vấn về BĐS bao gồm các dịch vụ: + tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS ( gọi chung là hợp đồng giao dịch BĐS). + tư vấn về giá BĐS + tư vấn về đầu tư, tạo lập BĐS + tư vấn về tài chính BĐS + tư vấn pháp lý về BĐS + tư vấn các vấn đề khác liên quan đến BĐS. * Nội dung, phạm vi tư vấn; quyền, nghĩa vụ của các bên; phí dịch vụ tư vấn do các bên thỏa thuận và ghi rỏ trong hợp đồng dịch vụ. 8
9. * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5) Đấu giá BĐS * cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ. * việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia. * viêc đấu giá phải đảm bảo qui định của Luật KD BĐS và các qui định pháp luật về đấu giá. 6) Quảng cáo BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ. * hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ các bên, phí dịch vụ quảng cáo do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ các qui định của Nhà nước về hoạt động quảng cáo. * Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm về nội dung và hình thức quảng cáo mà mình đã tư vấn và thực hiện; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng (nếu có). 7) Quản lý BĐS * cá nhân, tổ chức họat động quản lý BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ * Nội dung dịch vụ quản lý BĐS: - Bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, quản lý BĐS theo ủy quyền cụ thể của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS - thực hiện duy tu, bảo trì, sửa chữa BĐS, chăm sóc các hạng mục kèm theo của BĐS nhằm bảo đảm duy trì họat động bình thường và hiệu quả BĐS. - quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng có hiệu quả BĐS theo đúng công năng, thiết kế đã qui định và thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ đã ký với chủ BĐS. - thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS. * Mục đích, nội dung, phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý BĐS do các bên thỏa thuận cụ thể và ghi rỏ trong hợp đồng dịch vụ. * Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm quản lý BĐS theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 9
10. GIẤY CHỨNG NHẬN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ GIAO DỊCH QUA SÀN GD BẤT ĐỘNG SẢN SÀN GIAO DỊCH BĐS CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Số: /QĐ-SGD , ngày tháng năm 200 XÁC NHẬN CỦA GIÁM ĐỐC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƯỢC GIAO DỊCH QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Căn cứ Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định sô 153/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn cứ Hợp đồng dịch vụ số ngày tháng năm XÁC NHẬN - Tên bất động sản: - Loại bất động sản: - Địa chỉ bất động sản: - Đặc điểm bất động sản: - Thuộc quyền sở hữu (sử dụng) của - Đã chuyển nhượng cho: (ghi tên tổ chức, cá nhân): - Giá trị giao dịch là: đồng. Đã thực hiện giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua ) tại sàn giao dịch BĐS ngày tháng năm . theo Hợp đồng số ngày tháng năm Nơi nhận: GIÁM ĐỐC - Sàn giao dịch bất động (Ký tên, đóng dấu) sản - Các bên giao dịch; - Sở Xây dựng (để b/c); - Lưu. Gợi ý : MÔ HÌNH TỔ CHỨC * BỘ MÁY SÀN GIAO DỊCH BĐS 10
11. Bộ phận Bộ phận KẾ HOẠCH HÀNH CHÁNH - TỔNG HỢP NHÂN SỰ Bộ phận Bộ phận KẾ TOÁN - ĐỊNH GIÁ & ĐẤU GIÁ TÀI CHÍNH GÍAM ĐỐC Bộ phận Bộ phận TƯ VẤN &PHÁP LÝ MÔI GIỚI & QC Phó GÍAM ĐỐC Bộ phận Bộ phận GIAO DỊCH KINH DOANH ( IT, Mark, PR ) * Bộ phận nền màu đậm: bộ phận hổ trợ ( hay gián tiếp) * Bộ phận nền màu sáng: bộ phận kinh doanh trực tiếp gợi ý về SƠ ĐỒ BỐ TRÍ MẶT BẰNG SÀN GIAO DỊCH BĐS 11
12. bảng điện tử Giám đốc Tivi SGD bảng thông VIP tin sản phẩm VIP bàn tiếp bàn tiếp khách kệ khách để ghế tờ khá ch rơi chờ bàn tiếp bàn tiếp khách khách hòn ghế non bộ Màn hình khá Sa bàn cảm ứng ch dự án chờ truy cập TT Cửa vào Phụ Lục về chi phí và doanh thu của Sàn giao dịch BĐS 12
13. lối vào A. Chi phí I. Chi phí đầu tư ban đầu khi thành lập Sàn Dù Sàn giao dịch BĐS không buộc phải có vốn pháp định khi thành lập như hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS ( 6 tỷ đồng); nhưng SGD cũng cần phải có vốn để mua sắm ban đầu thành lập và chi phí cho thời gian đầu khi chưa có doanh thu. Tuỳ theo mức độ qui mô của SGD, mà vốn đầu tư ban đầu sẽ nhiều hay ít; tuy nhiên đã lập SGD, thì tối thiểu phải có một số nội dung cần mua sắm nhằm phục vụ cho nhu cầu làm việc của bộ máy Sàn. STT Danh mục ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 01 Bộ bàn ghế tiếp khách giao dịch Bộ 04 1.200.000 4.800.000 02 Ghế cho khách hàng ngồi chờ Cái 06 500.000 3.000.000 03 Bộ bàn ghế của GĐ Sàn Bộ 01 12.000.000 12.000.000 04 Bộ bàn ghế cho nhân viên làm việc Bộ 10 1.500.000 15.000.000 05 Quày giao dịch Cái 01 10.000.000 10.000.000 06 Tủ đựng hồ sơ Cái 04 2.500.000 10.000.000 07 Máy nước nóng lạnh Cái 01 2.000.000 2.000.000 08 Khung treo bản đồ qui hoạch, DA Qcáo Bộ 04 1.000.000 4.000.000 09 Bảng trưng bày thông tin hhoá Qcáo Cái 10 800.000 8.000.000 10 Quày đựng tờ bướm hhoá môi giới, GD Cái 02 5.000.000 10.000.000 11 Máy vi tính để bàn Cái 05 5.000.000 25.000.000 12 Máy điện thoại bàn Cái 05 300.000 1.500.000 13 Tổng đài điện thoại Cái 01 5.000.000 5.000.000 14 Máy photocopy Cái 01 12.000.000 12.000.000 15 Máy Scaner Cái 01 2.000.000 2.000.000 16 Mạng nội bộ, đường truyền ADSL – Wifi Hthống 01 5.000.000 5.000.000 17 Máy chụp hình Cái 01 3.000.000 3.000.000 18 Thiết kế trang Web của Sàn Hthống 01 15.000.000 15.000.000 19 Tivi quảng cáo Cái 01 7.000.000 7.000.000 20 Bảng điện tử Cái 01 15.000.000 15.000.000 21 Văn phòng phẩm 10.000.000 10.000.000 22 Màn hình vi tính cảm ứng Cái 02 7.000.000 14.000.000 23 Trang trí nội ngoại thất 50.000.000 50.000.000 24 Chi phí khác ( lập doanh nghiệp ) 30.000.000 30.000.000 25 Phương tiện đi lại ( thuê xe loại 7 chổ) Cái 01 15.000.000 45.000.000 /th Cộng 321.300.000 * Bảng giá và danh mục trang, thiết bị chỉ mang tính tham khảo Nhu cầu vốn mua sắm này thường dùng nguồn vốn do cổ đông đóng góp hay của chủ sỡ hữu đầu tư; sẽ được phòng KT tính toán trích khấu hao đưa vào chi phí theo định kỳ hàng tháng. II. Chi phí vốn lưu động 13 Trong thời gian đầu, ít nhất 03 tháng, Sàn GD chưa có nguồn thu; nhưng chi phí duy trì hoạt động vẫn phát sinh, cho nên cần phải có 1 khoản vốn ban đầu để sử dụng. triệu đồng Chi phí Tháng thứ 1 Tháng thứ 2 Tháng thứ 3 Thuê mặt bằng 20 20 20 Tiền lương cho bộ máy 100 100 120 Chi điện, nước 5 5 7 Chi văn phòng phẩm 4 5 6 Điện thoại, fax, internet 4 5 6 Chi quảng cáo, tiếp thị, PR 10 10 12 Lương hiệu quả công việc 50 50 60 Khấu hao TSCĐ 10 10 10 Chi công tác phí 14 14 14 Cộng 215 219 255 Số lượng nhân viên ban đầu gồm: giám đốc, kế toán và thủ quỹ (02 người), Hành chánh nhân sự (02 người), bảo vệ (02 người), tài xế, tạp vụ (02 người), tiếp tân (01 người), nhân viên kinh doanh (10 người) với qũy lương là 100 triệu III. Tổng nhu cầu vốn hoạt động ban đầu: = I + II = 326.300.000 + 255.000.000 = 581.300.000 đồng B. Doanh thu hàng tháng: Thông thường, doanh thu của Sàn GD là giao dịch bán sản phẩm của đơn vị thành lập Sàn (nếu Sàn do công ty chủ đầu tư lập) hoặc doanh thu từ dịch vụ môi giới, định giá, pháp lý và quảng cáo. Do đó, trước khi lập Sàn, Giám đốc và các nhân viên kinh doanh cần chuẩn bị trước nguồn hàng và nguồn khách hàng để có doanh thu ngay khi đi vào hoạt động. c. Bảng kết quả lổ lãi của Sàn GD Chỉ tiêu Tháng I Tháng II Tháng III Tổng doanh thu Tổng chi phí Lời / lỗ trước thuế Lợi nhuận sau thuế
14. PHỤ LỤC 1 CÔNG TY CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ., ngày THÔNG BÁO HOẠT ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Kính gửi: Sở Xây dựng Công ty: Địa chỉ trụ sở chính: Điện thoại: . Fax: Email: . Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày . Ngành nghề kinh doanh: Người đại diện theo pháp luật của Công ty: . Chức danh: Thông báo hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản với các nội dung như sau: Tên sàn giao dịch bất động sản: Địa điểm: Điện thoại: Email: Dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản: Người quản lý sàn giao dịch bất động sản: + Ngày sinh: + CMND số: + Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý sàn giao dịch bất động sàn số: do . cấp ngày: . Quy mô, diện tích của sàn giao dịch bất động sản: . 15
15. Cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản: Thời điểm dự kiến hoạt động: . Công ty cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung thông báo này. Công ty Hồ sơ đính kèm: Người đại diện theo pháp luật (hoặc Giám đốc Công ty) (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC 2 CÔNG TY CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Số: , ngày QUYẾT ĐỊNH Về việc ban hành Quy chế hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 06 năm 2006; Căn cứ Nghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Căn cứ Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Căn cứ Điều lệ của Công ty HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CÔNG TY . QUYẾT ĐỊNH Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này “Quy chế hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản .”. Điều 2: Giao Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) thực hiện các thủ tục cần thiết để triển khai Quy chế này. 16
16. Điều 3: Tổng Giám đốc (hoặc Giám đốc) và các bộ phận liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định này. Điều 4: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký. TM. HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Nơi nhận: CHỦ TỊCH (Ký tên, đóng dấu) QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Ban hành kèm theo Quyết định số ) Chương 1: Những qui định chung Điều 1: Mục đích thành lập Điều 2: Nguyên tắc hoạt động Điều 3: Hình thức pháp lý Chương II: Chức năng, nhiệm vụ, quyền và nghĩa vụ của Sàn Giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia Sàn Giao dịch Điều 4: Tên và địa chỉ của sàn giao dịch bất động sản ( BĐS) Điều 5: Quy mô, cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS Điều 6: Chức năng của sàn giao dịch BĐS Điều 7: Nhiệm vụ của sàn giao dịch BĐS Điều 8: Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS 8.1 Quyền hạn của sàn giao dịch BĐS 8.2 Nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS Điều 9: Quyền và nghĩa vụ của cán bộ, nhân viên sàn giao dịch BĐS Điều 10: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS 10.1 Về quyền: - yêu cầu Sàn cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS - yêu cầu Sàn cung cấp các dịch vụ về BĐS - yêu cầu Sàn bồi thường thiệt hại do lỗi của Sàn gây ra 10.2 Về nghĩa vụ - thực hiện qui chế họat động của Sàn - trả tiền dịch vụ cho Sàn - bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho Sàn - chịu trách nhiệm về độ chính xác, tính pháp lý đối với các thông tin liên quan BĐS tham gia giao dịch. - các nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng đã ký với Sàn Chương III: Tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận 17
17. Điều 11: Tổ chức bộ máy 11.1 Cơ cấu tổ chức: - Giám đốc sàn; - Phó giám đốc sàn; - Các bộ phận chuyên môn: + 11.2 Sơ đồ tổ chức 11.3 Sơ đồ bố trí mặt bằng sàn giao dịch BĐS Điều 12: Nhiệm vụ và quyền hạn của Giám đốc sàn 12.1 Nhiệm vụ 12.2 Quyền hạn Điều 13: Nhiệm vụ và quyền hạn của Phó Giám đốc sàn 13.1 Nhiệm vụ 13.2 Quyền hạn Điều 14: Chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận (hoặc phòng) chuyên môn: 14.1 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) 14.2 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) 14.3 Chức năng, nhiệm vụ của bộ phận (hoặc phòng) Chương IV: Chế độ quản lý tài chính Điều 15: Nguyên tắc quản lý tài chính Điều 16: Nguồn vốn hoạt động của sàn giao dịch BĐS Điều 17: Doanh thu và chi phí của sàn giao dịch BĐS 17.1 Doanh thu hoạt động 17.2 Chi phí hoạt động Điều 18: Thu nhập và phân bổ thu nhập 18.1 Thu nhập 18.2 Phân bổ thu nhập Chương V: Quan hệ với khách hàng trong giao dịch Điều 19: Trách nhiệm của sàn giao dịch BĐS đối với khách hàng Điều 20: Trách nhiệm của khách hàng đối với sàn giao dịch BĐS Điều 21: Quy trình thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch BĐS 21.1 Quy trình môi giới BĐS 21.2 Quy trình định giá BĐS 21.3 Quy trình đấu giá BĐS 18
18. 21.4 Chương VI: Qui định về thông tin BĐS đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại Sàn GD BĐS Điều 22: Nội dung thông tin về BĐS khi đưa lên sàn giao dịch BĐS 22.1 Loại BĐS 22.2 Vị trí BĐS 22.3 Thông tin về quy hoạch 22.4 Quy mô, diện tích của BĐS 22.5 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS 22.6 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 22.7 Tình trạng pháp lý của BĐS 22.8 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có) 22.9 Gía bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê 22.10 Quyền và lợi ích của người có liên quan 22.11 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS Điều 23: Quy định về thời hạn công khai các thông tin trên sàn giao dịch BĐS Điều 24: Quy định về quản lý thông tin Điều 25: Quy định về cung cấp thông tin Điều 26: Quy định về giao dịch tại sàn giao dịch BĐS Chương VII: Điều khoản thi hành Điều 27: Hiệu lực thi hành Điều 28: Tổ chức thực hiện Hồ sơ thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS, bao gồm: 1) Đơn thông báo hoạt động sàn giao dịch BĐS (theo mẫu tại Phụ lục 1). 2) Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch BĐS. 3) Quyết định ban hành Quy chế hoạt động kèm theo Quy chế hoạt động sàn giao dịch BĐS có nội dung theo quy định. 4) Quyết định bổ nhiệm giám đốc sàn giao dịch BĐS. 5) Bản sao hợp lệ giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS của người quản lý sàn. 19
19. 6) Bản sao hợp lệ chứng chỉ môi giới BĐS của 02 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. 7) Bản sao hợp lệ chứng chỉ định giá BĐS của 02 nhân viên làm công việc định giá BĐS (nếu có chức năng định giá BĐS). 8) Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh địa điểm giao dịch của sàn giao dịch BĐS: - Hợp đồng thuê địa điểm (theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ Luật Dân sự và khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở) với thời hạn thuê tối thiểu 01 năm (12 tháng) kể từ ngày sàn giao dịch BĐS bắt đầu hoạt động (nếu thuê địa điểm). - Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (nếu địa điểm thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân thành lập sàn). /. ___ 20