Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư bất động sản

Nội dung text: Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư bất động sản

1. ChChươươngng 4.4. Đầu tư Bất động sản 1
2. Mục đích † Nắm được các nội dung chính của đầu tư kinh doanh bất động sản. † Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản. † Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản. 2
3. Nội dung 1. Những vấn đề chung về đầu tư kinh doanh BĐS 2. Lự a chọn đầu tư 3. Nhà đầu tư 4. Ngu ồn vốn đầu tư 5. Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6. Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS 7. Hợ p đồng trong hoạ t động kinh doanh bất động sản 8. Thông tin và hồ sơ bất động sản 9. Đánh giá hiệu qu ả dự án đầu tư kinh doanh BĐS. 3
4. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản 1. Các khái niệm và định nghĩa „ Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật (Điều 3, Luật Đầu tư). „ Các hình thức đầu tư: † Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. † Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 4
5. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện, có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29 -Luật Đầu tư). † Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của đất nước(Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). † Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu tư BĐS(Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). 5
6. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước: „ xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án. „ giải phóng mặt bằng; „ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; „ vay ưu đãi đầu tư; „ có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS. 6
7. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Các khái niệm về kinh doanh BĐS : „ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. „ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 7
8. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Các khái niệm về kinh doanh BĐS : „ Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. „ Bất động sản được kinh doanh: a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu hình) b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình) 8
9. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản „ Bất động sản được kinh doanh (Nghị định 153/2007/NĐ-CP): a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ các loại bị cấm). b) Quyền sử d ụng đất được tham gia thị trườ ng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. c) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản 9
10. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) † Nhà, công trình xây dựng: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Bả o đảm chất lượng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên; e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ; f) Có hồ sơ theo quy định 10
11. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản † Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) † Quyền sử dụng đất: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất; c) Không có tranh chấp ; d) Trong thời hạ n sử dụng đất ; e) Không bị kê biên ; f) Đấ t công trình đô thị phải có các công trình hạ tầng theo dự án 11
12. 2. Lựa chọn Đầu tư Đầu tư mua cổ phiếu 1. Đầu tư vào đâu? của các công ty ? ? ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản 12
13. 2. Lựa chọn Đầu tư 2. Đầu tư theo tiêu chí nào? Bảo đả m an toàn vốn đầu tư ? Đầu tư mua trái Thu nhập đều đặn? phiếu với lãi suất cố định Quản lý dễ dàng và chi phí Cổ phiếu các cty thấp ? Ít bịảnh hưởng của lạm phát ? Nâng được giá trị vốn đầu tư ? Đầu tư bất động sản 13
14. Bảo đảm an toàn vốn đầu tư † An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư. † Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v 14
15. Tính chất đều đặn của thu nhập † Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là chỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm thường chú trọng đến. † Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng. 15
16. Quản lý dễ dàng và chi phí thấp † Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng như không mất thời gian cho quản lý. † Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí. † Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS. 16
17. Ít ảnh hưởng bởi lạm phát † Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo. † Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để tham gia thị trường. Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được thời gian hoàn vốn. Những người cho vay sẽ phải chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi được. 17
18. Nâng cao được giá trị vốn † Giá trị của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian? † Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau. Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư. † Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá. 18
19. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS † Thuận lợi: „ Bảo đảm vốn đầu tư. „ Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo. „ Cách thức tốt nhất để chống lạm phát. „ Nâng cao giá trị vốn. 19
20. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS † Bất thuận lợi: „ Cần một khoản vốn đầu tư lớn. „ Không dễ dàng mua bán (khó thanh khoản). „ Chi phí quản lý cao. „ Chi phí mua bán giao dịch cao. 20
21. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Loại Chứng Trái Bất động Tiêu chí khoán phiếu sản 1. An toàn Thấp Cao Cao 2. Thu nhập đều Thấp Cao Cao 3. Dễ giao dịch Cao Cao Thấp 4. Ảnh hưở ng bởi T.bình Thấp Thấp lạm phát 5. TS Lợi nhuận Cao Thấp Cao 21
22. BĐS hay Cổ phiếu? Cổ phiếu các công ty Đầu tư bất động sản Bất động sản Cổ phiếu BĐS thường có giá trị lớn. Các CP có giá trị nhỏ vì vậy các cá nhân có ít tiền cũng có thể sở hữu CP. Tính không đồng nhất của BĐS. Cổ phi ếu của một công ty hoàn toàn đồng nhất. BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn quản lý. dịch vụ quản lý. Có thể được hoàn thiện thông qua việc Chủ sở hữu c ổ phiếu không thể làm gì để bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý tích nâng cao chất lượng hoạt động của công cực ty. 22
23. BĐS hay Cổ phiếu? Cổ phiếu các công ty Đầu tư bất động sản Bất động sản Cổ phiếu Không có thị trường tập trung cho BĐS; Thị trường tập trung, ng ười bán và người mang tính địa phương; thời gian mua bán mua tiếp xúc với nhau; giá thị trường dài. thống nhất. Các thông tin thị trường không đầy đủ; bí Thông tin đều được công khai. mật. Dòng thu nhập thường ổn định trong một Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên khoản thời gian dài. tục. BĐS gắn liền với đất đai. Giá trị thường Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) dưới tác có xu hướng tăng lên theo thời gian. động của nhiều nhân tố. 23
24. 2. Lựa chọn đầu tư † Các loại hình đầu tư BĐS „ Đất ở, nhà ở; „ Văn phòng và địa điểm kinh doanh; „ Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại; „ Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh; „ Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe; „ Bất động sản trong nông nghiệp; „ Đầu tư bất động sản ở nước ngoài; 24
25. Đầu tư vào các loại hình BĐS Anh Mỹ 1 Cửa hàng bán lẻ 44% 21% 2 Văn phòng cho thuê. 39% 9% 3 Nhà xưởng 14% 4 Nhà ở 65% 5 Các loại khác 3% 5% Nguồn: Real Estate Finance – Sherman J. Maisel 1995. 25
26. 2. Lựa chọn đầu tư 1. Đất „ Đất thô „ Các khu phân lô đất nền nhà ở „ Diện tích dành cho vui chơi, giải trí „ Nông trại, trại chăn nuôi, và khu trồng cây lâm nghiệp 26
27. 2. Lựa chọn đầu tư † Các lưu ý khi đầu tư vào Đất „ Có nhiều rủi ro nhất; „ Phải biết rõ loại hình quy hoạch phát triển; „ Phải biết rõ thời điểm của quy hoạch phát triển; † Các nhân tốảnh hưởng 1. Khả năng tiếp cận hệ thống giao thông; 2. Địa hình và loại đất; 3. Phân vùng và quy hoạch của miếng đất và khả năng bị quy hoạch lại để sử dụng tốt hơn, và nhiều hơn; 4. Sự sẵ n có các tiện ích nh ư nước và hệ thống cống thải, điện, gas, điện thoại, và 5. Sự sẵn có các dịch vụ công cộng trong tương lai 27
28. 2. Lựa chọn đầu tư † Các khía cạnh tài chính khi đầu tư vào Đất „ Dòng tiền âm (lãi vay, thuế, bảo hiểm v.v); „ Có được khấu trừ thuế (tính vào chi phí) hay không? „ Khó vay ngân hàng; phải đầu tư bằng vốn tự có; † Nhân tố quan trọng: „ Giá trị thị trường của đất tăng; „ Tăng bao nhiêu là tốt? 20-30%/năm? „ Đầu tư mạo hiểm: lợi nhuận cao và rủi ro cao. 28
29. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh Nhà ở „ Phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, vốn ít, mới vào nghề; „ Hình thức đầu tư: cho thuê để ở (nhà riêng, nhà chung cư, nhà trọ công nhân, nhà của chính mình); „ Nhà vườn, nhà biệt thự, căn hộ chung cư cao cấp: các phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao; người nước ngoài làm việc tạm thời; 29
30. 2. Lựa chọn đầu tư † Các lưu ý khi đầu tư vào Nhà ở „ Sản phẩm gắn liền với các đặc điểm nhân khẩu học: † Khách hàng là ai? Sở thích, thị hiếu? † Những đặc điểm về dân cư trong khu vực? † Lợi thế về vị trí của nhà ở: gần nơi làm việc? Khu vực thương mại? Vui chơi giải trí? Trường học? „ Là lợi thế của nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ „ Khó với nhà đầu tư lớn: đất nền đắt; khả năng chi trả thấp; chưa có thói quen thuê ở; các chính sách về đất, tín dụng và thuế. 30
31. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh nhà ở † Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được chú trọng đến. † Khó khăn ở lĩnh vực này: „ Chi phí đầu tư quá cao so với mức giá thuê „ Thu nhập từ tiền công, lương quá thấp, không đủ trang trải tiền thuê nhà „ Kênh tài chính hỗ trợ chưa phát triển. Ở các nước việc cho vay mua nhà tiến hành dễ dàng và người dân dễ có điều kiện thuận lợi trong việc mua bán nhà. 31
32. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh nhà ở † Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên: „ Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai. „ Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp. „ Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. „ Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau. 32
33. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Đầu tư kinh doanh TRUNG TÂM MUA SẮM VÀ BÁN Mặt bằng bán lẻ LẺ Cửahàng Nhà hàng Mở thêm cửa hàng ở các phố mua Chuỗi cửa hàng fastfood sắm chính Cây xăng Mở rộng và tận dụng các diện tích của các trung tâm thương mại Siêu thị bán sỉ, bán lẻ Phố buôn bán Xây dựng các trung tâm thương Các khu trung tâm vệ tinh, cộng đồng và mại mới ở các khu vực ven đô khu vực Xây dựng các siêu thị độc lập Bãi đậu xe và gara Trung tâm hội chợ, triển lãm Trạm rửaxe Cửa hàng giặt ủi 33
34. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Xu hướng tiêu dùng Kinh tế tăng trưởng, thu nhập cá nhân tăng, khả năng chi tiêu tăng Tâm lý tiêu dùng hiện đại của tầng lớp trung lưu và giới trẻ (hàng hiệu, mua sắm kết hợp ăn uống, giải trí) Hội nhập kinh tế thế giới: sự quốc tế hóa của các thương hiệu nổi tiếng toàn c ầu Du lịch gia tăng Phát triển đô thị mới hiện đại 34
35. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Xu hướng phát triển Kết hợp mô hình chợ truyền thống và trung tâm thương mại Gắn kết với trung tâm giải trí hiện đại (rạp chiếu phim; khu vực trò chơi điện tử) và không gian ẩm thực Trong điều kiện đang thiếu các hình thức giải trí ở khu vực dân cư trẻ, đông đúc và đang dần đô thi hóa, TTTM sẽ trở thành một điểm nhấn mới của thành phố, và khu gi ải trí chính là yếu tố mấu chốt để thu hút khách hàng. 35
36. 2. Lựa chọn đầu tư † Các lưu ý khi đầu tư vào Bất động sản thương mại „ Nhà đầu tư nhỏ: các cửa hàng mặt tiền đường chính; „ Nhà đầu tư lớn: trung tâm thương mại, siêu thị, chuỗi cửa hàng; 36
37. 2. Lựa chọn đầu tư † Các nhân tốảnh hưởng † Vị trí của BĐS: nằm ở khu thương mại, phố chuyên buôn bán, mặt tiền đường, thuận tiện giao thông - tiếp cận, khu vực an ninh; „ Cơ sở hạ tầng: giao thông thuận tiện (đườngphố, phương tiện giao thông công cộng ) † Khả năng bố trí, thiết kế gian hàng; † Đối tượng thuê là ai. 37
38. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Đầu tư kinh doanh mặt bằng bán lẻ (Trung tâm mua sắm, thương mại) „ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất; „ Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và khó chọn lựa khách cho thuê ; „ Rủi ro lớn, thu nhập cao; „ Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tường kinh doanh. 38
39. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê „ Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất; „ Rủi ro lớn, sinh lợi cao; „ Loại sản phẩm: † Cao ốc: trung tâm hoặc ngoại vi thành phố † Văn phòng thấp tầng ở ngoại ô 43
40. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê † Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên rất cao. (Nguồn: Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM – 2005) 44
41. Thị trường cao ốcvănphòng CBRE 05/08 45
42. Diện tích cao ốc văn phòng tại TP HCM (1.000 m2) 2000 40,070 2001 172,684 2002 249,498 2003 215,871 2004 652,402 5/2008 A: 99,618 B: 297,146 C: 355,654 46
43. Thị trường cao ốcvănphòng CBRE 05/08 48
44. Thị trường cao ốcvănphòng CBRE 05/08 49
45. Thị trường cao ốcvănphòng CBRE 05/08 50
46. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê † Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO. 51
47. Xu hướng thị trường 52
48. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê „ Yếu tốảnh hưởng: † Sự phát triển của nền kinh tế và các hoạt động dịch vụ † Danh tiếng: tạo ra cơ hội lựa chọn khách hàng thuê văn phòng tương xứng † Vị trí: „ Ở ngoại ô: gần đường giao thông, đường cao tốc, gần khu dân cư, khu mua sắm; „ Ở nội thành: ở khu trung tâm, gần khu dân cư, mua sắm 53
49. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê „ Yếu tốảnh hưởng: † Dáng vẻ sang trọng của tòa nhà. † Cách thức hoạt động của các văn phòng; † Chất lượng văn phòng; † Tiết kiệm diện tích; † Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp xếp công việc; † CSHT công nghệ thông tin liên lạc 54
50. Yếu tố thiết kế 55
51. Yếu tố thiết kế 56
52. Yếu tố thiết kế 57
53. Yếu tố thiết kế † Hệ thống cơ điện † Thang máy † Hệ thống điều hòa † Hệ thống phòng cháy chữa cháy † Hệ thống dự phòng † Hệ thống an ninh bảo vệ 58
54. Yếu tố thiết kế 59
55. 2. Lựa chọn đầu tư 5. Đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp, kho bãi Sản phẩm: Đặc điểm: •Nhà kho, •Có công dụng đặc biệt; •Nhà kho nhỏ, •Khó hoán đổi chức năng; •Các nhà máy đơn lẻ •Nhà đầ u tư chuyên nghiệp; •Các khu công nghiệp Yêu cầu chính: Rủi ro chính: •Cần diện tích lớn; •Đặc thù; khách hàng hẹp •CSHT giao thông tốt; •Cần vốn lớn; •Các cảng giao chuyển; •CSHT xử lý ô nhiễm 60
56. 2. Lựa chọn đầu tư 5. Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi † Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau: „ Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng. „ Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm. „ Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý. 61
57. 2. Lựa chọn đầu tư 6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort † Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm: „ Các công viên và các khu vui chơi, giải trí. „ Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập. „ Các vũ trường, quán bar. „ Các trung tâm chăm sóc sức khỏe. „ Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino 62
58. 2. Lựa chọn đầu tư 6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort † Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cũng không ít rủi ro. Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này chủ yếu nhắm vào đối tượng là khách du lịch như Vinpearl Land, Mũi né Resort và thu được lợi nhuận cao. † Trái lại nhiều khu vui chơi giải trí được đầu tư lớn nhưng không thu hút được khách và bỏ phế sau một thời gian hoạt động. 63
59. 3. Nhà đầu tư 1. Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm: „ Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí ); „ Các công ty kinh doanh bất động sản; „ Các công ty xây dựng; „ Các nhà đầu tư tư nhân; „ Các nhà đầu tư nước ngoài; 64
60. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS): „ Đối với nhà đầ u tư trong nước † Được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; e) Nhậ n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầ ng để cho thuê lại. 65
61. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS): „ Đối với nhà đầu t ư trong nước † Được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; e) Dịch vụ đấu giá bất động sản; f) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản 66
62. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS): „ Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều † Được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: „ a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; „ b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. 67
63. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS): „ Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều † Được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: „ Kinh doanh dịch vụ bất động sản như nhà đầu tư trong nước 68
64. 3. Nhà đầu tư Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS † Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn. † Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư vào các BĐS. 69
65. 4. Vốn đầu tư (1) dự án khu đô thị, hạ Vốn sở hữu tầng khu đô thị: >= 20% tổ ng mức đầu tư dự án khu nhà ở: >= VỐN 15% tổng mức đầu ĐẦU tư (diện tích =20% (diện TƯ tích >=20ha) (3) Ứng trước từ (2) khách hàng Vốn tín dụng ứng tiền nhiều lần Ngân hàng (cho vay trung hạn, Bắt đầu khi xây dựng ngắn hạn) xong phần nền móng 70
66. 4. Vốn đầu tư Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu) ƒ Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đónêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án. 71
67. 4. Vốn đầu tư Vốn vay † Tín dụng là nguồn chủ yếu trong kinh doanh bất động sản, việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là nền tảng cơ bản đối với chuyên gia bất động sản. † Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương vụ tuỳ thuộc vào hiểu biết tài chính của nhà đầu tư. † Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp phải nằm nhiều cách khác nhau để gia tăng tiềm năng thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại. 72
68. 4. Vốn đầu tư Vốn ứng trước từ khách hàng † Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng „ được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai „ theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây: 73
69. 4. Vốn đầu tư Vốn ứng trước từ khách hàng „ Việc ứng tiền tr ước phải được † thực hiện nhiều lần, † lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. „ Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản; 74