›
›

Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư bất động sản - Trần Tiến Khai

pdf 151 trang hapham 1680
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư bất động sản - Trần Tiến Khai", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_nguyen_ly_bat_dong_san_chuong_4_dau_tu_bat_dong_sa.pdf

Nội dung text: Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư bất động sản - Trần Tiến Khai

  1. NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN District 1 & 5 Tan Thuan EPZ New City Center Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Saigon South Trần Tiến Khai 1 Source: Phu My Hung Corp. 2003
  2. Chương 4. Đầu tư Bất động sản Trần Tiến Khai 2
  3. Mục đích Nắm được các nội dung chính của đầu tư kinh doanh bất động sản. Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản. Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản. Trần Tiến Khai 3
  4. Nội dung 1. Những vấn đề chung về đầu tư kinh doanh BĐS 2. Lựa chọn đầu tư 3. Nhà đầu tư 4. Nguồn vốn đầu tư 5. Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6. Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS 7. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 8. Thông tin và hồ sơ bất động sản 9. Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Trần Tiến Khai 4
  5. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản 1. Các khái niệm và định nghĩa  Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật (Điều 3, Luật Đầu tư).  Các hình thức đầu tư: Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Trần Tiến Khai 5
  6. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện, có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29 - Luật Đầu tư). Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). Trần Tiến Khai 6
  7. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước:  xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án.  giải phóng mặt bằng;  miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;  vay ưu đãi đầu tư;  có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS. Trần Tiến Khai 7
  8. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các khái niệm về kinh doanh BĐS :  Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.  Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 8
  9. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Các khái niệm về kinh doanh BĐS :  Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.  Bất động sản được kinh doanh: a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu hình) b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình) Trần Tiến Khai 9
  10. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản  Bất động sản được kinh doanh (Nghị định 153/2007/NĐ-CP): a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật (trừ các loại bị cấm). b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. c) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản Trần Tiến Khai 10
  11. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) Nhà, công trình xây dựng: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Bảo đảm chất lượng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Không bị kê biên; e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ; f) Có hồ sơ theo quy định Trần Tiến Khai 11
  12. 1. Các vấn đề chung về đầu tư bất động sản Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật KDBĐS) Quyền sử dụng đất: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất; c) Không có tranh chấp ; d) Trong thời hạn sử dụng đất ; e) Không bị kê biên ; f) Đất công trình đô thị phải có các công trình hạ tầng theo dự án Trần Tiến Khai 12
  13. 2. Lựa chọn Đầu tư Đầu tư mua cổ phiếu 1. Đầu tư vào đâu? của các công ty ? ? ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 13
  14. 2. Lựa chọn Đầu tư 2. Đầu tư theo tiêu chí nào? Bảo đảm an toàn vốn đầu tư ? Đầu tư mua trái Thu nhập đều đặn? phiếu với lãi suất cố định Quản lý dễ dàng và chi phí Cổ phiếu các cty thấp ? Ít bị ảnh hưởng của lạm phát ? Nâng được giá trị vốn đầu tư ? Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 14
  15. Bảo đảm an toàn vốn đầu tư An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư. Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v Trần Tiến Khai 15
  16. Tính chất đều đặn của thu nhập Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là chỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm thường chú trọng đến. Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng. Trần Tiến Khai 16
  17. Quản lý dễ dàng và chi phí thấp Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp cũng như không mất thời gian cho quản lý. Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí. Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS. Trần Tiến Khai 17
  18. Ít ảnh hưởng bởi lạm phát Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo. Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để tham gia thị trường. Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được thời gian hoàn vốn. Những người cho vay sẽ phải chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi được. Trần Tiến Khai 18
  19. Nâng cao được giá trị vốn Giá trị của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian? Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau. Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư. Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá. Trần Tiến Khai 19
  20. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Thuận lợi:  Bảo đảm vốn đầu tư.  Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo.  Cách thức tốt nhất để chống lạm phát.  Nâng cao giá trị vốn. Trần Tiến Khai 20
  21. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Bất thuận lợi:  Cần một khoản vốn đầu tư lớn.  Không dễ dàng mua bán (khó thanh khoản).  Chi phí quản lý cao.  Chi phí mua bán giao dịch cao. Trần Tiến Khai 21
  22. Đặc điểm của đầu tư KD BĐS Loại Chứng Trái Bất động Tiêu chí khoán phiếu sản 1. An toàn Thấp Cao Cao 2. Thu nhập đều Thấp Cao Cao 3. Dễ giao dịch Cao Cao Thấp 4. Ảnh hưởng bởi T.bình Thấp Thấp lạm phát 5. TS Lợi nhuận Cao Thấp Cao Trần Tiến Khai 22
  23. BĐS hay Cổ phiếu? Cổ phiếu các công ty Đầu tư bất động sản Bất động sản Cổ phiếu BĐS thường có giá trị lớn. Các CP có giá trị nhỏ vì vậy các cá nhân có ít tiền cũng có thể sở hữu CP. Tính không đồng nhất của BĐS. Cổ phiếu của một công ty hoàn toàn đồng nhất. BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn quản lý. dịch vụ quản lý. Có thể được hoàn thiện thông qua việc Chủ sở hữu cổ phiếu không thể làm gì để bỏ thêm vốn và thực hiện quản lý nâng cao chất lượng hoạt động của tích cực Trần Tiến Khai công ty. 23
  24. BĐS hay Cổ phiếu? Cổ phiếu các công ty Đầu tư bất động sản Bất động sản Cổ phiếu Không có thị trường tập trung cho BĐS; Thị trường tập trung, người bán và người mang tính địa phương; thời gian mua tiếp xúc với nhau; giá thị mua bán dài. trường thống nhất. Các thông tin thị trường không đầy đủ; bí Thông tin đều được công khai. mật. Dòng thu nhập thường ổn định trong một Thu nhập từ cổ tức có thể thay đổi liên khoản thời gian dài. tục. BĐS gắn liền với đất đai. Giá trị thường Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) dưới tác có xu hướng tăng lên theo thời gian. động của nhiều nhân tố. Trần Tiến Khai 24
  25. 2. Lựa chọn đầu tư Các loại hình đầu tư BĐS  Đất ở, nhà ở;  Văn phòng và địa điểm kinh doanh;  Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại;  Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh;  Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;  Bất động sản trong nông nghiệp;  Đầu tư bất động sản ở nước ngoài; Trần Tiến Khai 25
  26. Đầu tư vào các loại hình BĐS Anh Mỹ 1 Cửa hàng bán lẻ 44% 21% 2 Văn phòng cho thuê. 39% 9% 3 Nhà xưởng 14% 4 Nhà ở 65% 5 Các loại khác 3% 5% Nguồn: Real Estate Finance – Sherman J. Maisel 1995. Trần Tiến Khai 26
  27. 2. Lựa chọn đầu tư 1. Đất  Đất thô  Các khu phân lô đất nền nhà ở  Diện tích dành cho vui chơi, giải trí  Nông trại, trại chăn nuôi, và khu trồng cây lâm nghiệp Trần Tiến Khai 27
  28. 2. Lựa chọn đầu tư Các lưu ý khi đầu tư vào Đất  Có nhiều rủi ro nhất;  Phải biết rõ loại hình quy hoạch phát triển;  Phải biết rõ thời điểm của quy hoạch phát triển; Các nhân tố ảnh hưởng 1. Khả năng tiếp cận hệ thống giao thông; 2. Địa hình và loại đất; 3. Phân vùng và quy hoạch của miếng đất và khả năng bị quy hoạch lại để sử dụng tốt hơn, và nhiều hơn; 4. Sự sẵn có các tiện ích như nước và hệ thống cống thải, điện, gas, điện thoại, và 5. Sự sẵn có các dịch vụ công cộng trong tương lai Trần Tiến Khai 28
  29. 2. Lựa chọn đầu tư Các khía cạnh tài chính khi đầu tư vào Đất  Dòng tiền âm (lãi vay, thuế, bảo hiểm v.v);  Có được khấu trừ thuế (tính vào chi phí) hay không?  Khó vay ngân hàng; phải đầu tư bằng vốn tự có; Nhân tố quan trọng:  Giá trị thị trường của đất tăng;  Tăng bao nhiêu là tốt? 20-30%/năm?  Đầu tư mạo hiểm: lợi nhuận cao và rủi ro cao. Trần Tiến Khai 29
  30. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh Nhà ở  Phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, vốn ít, mới vào nghề;  Hình thức đầu tư: cho thuê để ở (nhà riêng, nhà chung cư, nhà trọ công nhân, nhà của chính mình);  Nhà vườn, nhà biệt thự, căn hộ chung cư cao cấp: các phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao; người nước ngoài làm việc tạm thời; Trần Tiến Khai 30
  31. 2. Lựa chọn đầu tư Các lưu ý khi đầu tư vào Nhà ở  Sản phẩm gắn liền với các đặc điểm nhân khẩu học: Khách hàng là ai? Sở thích, thị hiếu? Những đặc điểm về dân cư trong khu vực? Lợi thế về vị trí của nhà ở: gần nơi làm việc? Khu vực thương mại? Vui chơi giải trí? Trường học?  Là lợi thế của nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ  Khó với nhà đầu tư lớn: đất nền đắt; khả năng chi trả thấp; chưa có thói quen thuê ở; các chính sách về đất, tín dụng và thuế. Trần Tiến Khai 31
  32. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh nhà ở Nhà ở cho người dân bình thường còn ít được chú trọng đến. Khó khăn ở lĩnh vực này:  Chi phí đầu tư quá cao so với mức giá thuê  Thu nhập từ tiền công, lương quá thấp, không đủ trang trải tiền thuê nhà  Kênh tài chính hỗ trợ chưa phát triển. Ở các nước việc cho vay mua nhà tiến hành dễ dàng và người dân dễ có điều kiện thuận lợi trong việc mua bán nhà. Trần Tiến Khai 32
  33. 2. Lựa chọn đầu tư 2. Đầu tư kinh doanh nhà ở Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên:  Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán, đặc biệt là chính sách về đất đai.  Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp.  Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến.  Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau. Trần Tiến Khai 33
  34. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Đầu tư kinh doanh Trung tâm mua sắm, thương mại  Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất;  Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và khó chọn lựa khách cho thuê ;  Rủi ro lớn, thu nhập cao;  Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tường kinh doanh. Trần Tiến Khai 34
  35. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Đầu tư kinh doanh TRUNG TÂM MUA SẮM VÀ BÁN Trung tâm mua sắm, LẺ thương mại Cửa hàng Nhà hàng Mở thêm cửa hàng ở các phố mua sắm chính Chuỗi cửa hàng fastfood Mở rộng và tận dụng các diện Cây xăng tích của các trung tâm thương Siêu thị bán sỉ, bán lẻ mại Phố buôn bán Xây dựng các trung tâm thương Các khu trung tâm vệ tinh, cộng đồng và mại mới ở các khu vực ven đô khu vực Xây dựng các siêu thị độc lập Bãi đậu xe và gara Trung tâm hội chợ, triển lãm Trạm rửa xe Cửa hàng giặt ủi Trần Tiến Khai 35
  36. 2. Lựa chọn đầu tư Các lưu ý khi đầu tư vào Bất động sản thương mại  Nhà đầu tư nhỏ: các cửa hàng mặt tiền đường chính;  Nhà đầu tư lớn: trung tâm thương mại, siêu thị, chuỗi cửa hàng; Các nhân tố ảnh hưởng 1. Vị trí của BĐS: nằm ở khu thương mại, phố chuyên buôn bán, mặt tiền đường, thuận tiện giao thông - tiếp cận, khu vực an ninh; 2. Cơ sở hạ tầng: giao thông thuận tiện; 3. Khả năng bố trí, thiết kế gian hàng; 4. Đối tượng thuê là ai. Trần Tiến Khai 36
  37. 2. Lựa chọn đầu tư 3. Đầu tư kinh doanh Trung tâm mua sắm, thương mại  Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất;  Các thỏa thuận cho thuê thường rất phức tạp và khó chọn lựa khách cho thuê ;  Rủi ro lớn, thu nhập cao;  Các nhà cho vay ưa thích: tài sản có giá trị thế chấp, nhà đầu tư có vốn lớn và am tường kinh doanh. Trần Tiến Khai 37
  38. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê  Phức tạp và đòi hỏi công tác quản lý và chuyên môn của nhà đầu tư nhiều nhất;  Rủi ro lớn, sinh lợi cao;  Loại sản phẩm: Cao ốc: trung tâm hoặc ngoại vi thành phố Văn phòng thấp tầng ở ngoại ô Trần Tiến Khai 38
  39. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê Việc phát triển mạnh các loại hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên rất cao. Diện tích cao ốc văn phòng tại TP HCM. 2000 2001 2002 2003 2004 Diện tích 40.070 1.172.684 249.498 215.871 652.402 (m2) (Nguồn: Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM – 2005) Trần Tiến Khai 39
  40. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê Xu hướng thời gian tới nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Trần Tiến Khai 40
  41. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê  Yếu tố ảnh hưởng: Sự phát triển của nền kinh tế và các hoạt động dịch vụ Danh tiếng: tạo ra cơ hội lựa chọn khách hàng thuê văn phòng tương xứng Vị trí:  Ở ngoại ô: gần đường giao thông, đường cao tốc, gần khu dân cư, khu mua sắm;  Ở nội thành: ở khu trung tâm, gần khu dân cư, mua sắm Trần Tiến Khai 41
  42. 2. Lựa chọn đầu tư 4. Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê  Yếu tố ảnh hưởng: Dáng vẻ sang trọng của tòa nhà. Cách thức hoạt động của các văn phòng; Chất lượng văn phòng; Tiết kiệm diện tích; Sự thuận lợi trong giao dịch, tổ chức và sắp xếp công việc; CSHT công nghệ thông tin liên lạc Trần Tiến Khai 42
  43. 2. Lựa chọn đầu tư 5. Đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp, kho bãi Sản phẩm: Đặc điểm: •Nhà kho, •Có công dụng đặc biệt; •Nhà kho nhỏ, •Khó hoán đổi chức năng; •Các nhà máy đơn lẻ •Nhà đầu tư chuyên nghiệp; •Các khu công nghiệp Yêu cầu chính: Rủi ro chính: •Cần diện tích lớn; •Đặc thù; khách hàng hẹp •CSHT giao thông tốt; •Cần vốn lớn; •Các cảng giao chuyển; •CSHT xử lý ô nhiễm Trần Tiến Khai 43
  44. 2. Lựa chọn đầu tư 5. Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi Để hạn chế những rủi ro trong lĩnh vực này cần chú ý những vấn đề sau:  Nâng cao tính chuẩn mực của các tài sản đồng thời chú trọng tính linh hoạt trong việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với sự thay đổi khách hàng.  Lựa chọn địa điểm một cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho những người thuê địa điểm.  Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả năng mở rộng trong tương lai, đồng thời phù hợp với khả năng về nguồn lực cũng như khả năng quản lý. Trần Tiến Khai 44
  45. 2. Lựa chọn đầu tư 6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực này bao gồm:  Các công viên và các khu vui chơi, giải trí.  Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.  Các vũ trường, quán bar.  Các trung tâm chăm sóc sức khỏe.  Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino Trần Tiến Khai 45
  46. 2. Lựa chọn đầu tư 6. Đầu tư cho BĐS vui chơi, giải trí , resort Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng cũng không ít rủi ro. Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này chủ yếu nhắm vào đối tượng là khách du lịch như Vinpearl Land, Mũi né Resort và thu được lợi nhuận cao. Trái lại nhiều khu vui chơi giải trí được đầu tư lớn nhưng không thu hút được khách và bỏ phế sau một thời gian hoạt động. Trần Tiến Khai 46
  47. 3. Nhà đầu tư 1. Các nhà đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm:  Các tổ chức tài chính (các ngân hàng, các quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí );  Các công ty kinh doanh bất động sản;  Các công ty xây dựng;  Các nhà đầu tư tư nhân;  Các nhà đầu tư nước ngoài; Trần Tiến Khai 47
  48. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):  Đối với nhà đầu tư trong nước Được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; e) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. Trần Tiến Khai 48
  49. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):  Đối với nhà đầu tư trong nước Được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; e) Dịch vụ đấu giá bất động sản; f) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản Trần Tiến Khai 49
  50. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):  Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều Được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:  a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;  b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Trần Tiến Khai 50
  51. 3. Nhà đầu tư 2. Phạm vi đầu tư (Luật KDBĐS):  Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều Được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:  Kinh doanh dịch vụ bất động sản như nhà đầu tư trong nước Trần Tiến Khai 51
  52. 3. Nhà đầu tư Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn. Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS là một hướng vô cùng quan trọng, bởi lẽ nguồn vốn này rất thích hợp với việc đầu tư vào các BĐS. Trần Tiến Khai 52
  53. 4. Vốn đầu tư (1) dự án khu đô thị, hạ Vốn sở hữu tầng khu đô thị: >= 20% tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở: >= VỐN 15% tổng mức đầu tư ĐẦU (diện tích =20% (diện tích TƯ >=20ha) (3) Ứng trước từ (2) khách hàng Vốn tín dụng ứng tiền nhiều lần Ngân hàng (cho vay trung hạn, Bắt đầu khi xây dựng ngắn hạn) xong phần nền móng Trần Tiến Khai 53
  54. 4. Vốn đầu tư Vốn nhà đầu tư (chủ sở hữu) . Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án. Trần Tiến Khai 54
  55. 4. Vốn đầu tư Vốn vay Tín dụng là nguồn chủ yếu trong kinh doanh bất động sản, việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là nền tảng cơ bản đối với chuyên gia bất động sản. Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương vụ tuỳ thuộc vào hiểu biết tài chính của nhà đầu tư. Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp phải nằm nhiều cách khác nhau để gia tăng tiềm năng thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại. Trần Tiến Khai 55
  56. 4. Vốn đầu tư Vốn ứng trước từ khách hàng Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:  Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt.  Chủ đầu tư phải sửTrần dụng Tiến Khaiđúng mục đích tiền ứng trước56 của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;
  57. 5. Trình tự thực hiện dự án Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:  Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;  Dự án căn hộ cho thuê;  Dự án trung tâm thương mại;  Dự án khách sạn, nhà hàng;  Dự án về dịch vụ nhà ở;  Dự án hạ tầng khu công nghiệp;  Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;  Các loại mô hình khác. Trần Tiến Khai 57
  58. 5. Trình tự thực hiện dự án Trình tự thực hiện dự án gồm: 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp. 2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh. 3. Nghiên cứu thị trường. 4. Thiết kế dự án. 5. Phân tích tài chính. 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án. 7. Triển khai dự án. Trần Tiến Khai 58
  59. 5. Trình tự thực hiện dự án 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:  Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất của nhà nước;  Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Trần Tiến Khai 59
  60. 5. Trình tự thực hiện dự án 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất với mục đích đầu tư. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Trần Tiến Khai 60
  61. 5. Trình tự thực hiện dự án 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được chính quyền địa phương cho phép đầu tư khai thác kinh doanh. Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trần Tiến Khai 61
  62. 5. Trình tự thực hiện dự án 1. Tìm kiếm lô đất phù hợp Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh. Trần Tiến Khai 62
  63. 5. Trình tự thực hiện dự án 2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh Khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Trần Tiến Khai 63
  64. 5. Trình tự thực hiện dự án 2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh Khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Trần Tiến Khai 64
  65. 5. Trình tự thực hiện dự án 3. Nghiên cứu thị trường và thiết kế dự án Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Trần Tiến Khai 65
  66. 5. Trình tự thực hiện dự án 3. Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. Trần Tiến Khai 66
  67. 5. Trình tự thực hiện dự án 4. Thiết kế dự án Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:  Xác lập mô hình kinh doanh hiệu quả.  Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.  Chứng minh được hiệu quả đầu tư.  Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng.  Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận. Trần Tiến Khai 67
  68. 5. Trình tự thực hiện dự án 4. Thiết kế dự án Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:  Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay.  Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc.  Các đặc điểm kỹ thuật.  Thị trường mục tiêu.  Quản lý đầu tư và khai thác. Trần Tiến Khai 68
  69. 5. Trình tự thực hiện dự án 5. Phân tích tài chính Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:  Ước tính toàn bộ chi phí dự án;  Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;  Ước tính nguồn vốn vay;  Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; Trần Tiến Khai 69
  70. 5. Trình tự thực hiện dự án 5. Phân tích tài chính Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm:  Chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến. Trần Tiến Khai 70
  71. 5. Trình tự thực hiện dự án 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Trần Tiến Khai 71
  72. 5. Trình tự thực hiện dự án 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau:  Thỏa thuận về chi phí.  Thỏa thuận về thời gian.  Thỏa thuận về nhân lực.  Thỏa thuận về cáchTrần làm.Tiến Khai 72
  73. 5. Trình tự thực hiện dự án 6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư, họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:  Đánh giá tiền khả thi;  Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;  Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh. Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triểnTrần khai Tiến Khai dự án. 73
  74. 5. Trình tự thực hiện dự án 7. Triển khai dự án Triển khai dự án gồm các công việc sau:  Thiết kế chi tiết.  Đấu thầu và chọn thầu xây dựng.  Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu.  Phương án tổ chức giám sát, quản lý. Trần Tiến Khai 74
  75. 5. Trình tự thực hiện dự án 7. Triển khai dự án Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:  Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng;  Bán & tiếp thị;  Tư vấn và quản lýTrần tài Tiến sản. Khai 75
  76. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 1. Chuẩn bị hồ sơ dự án Chủ đầu tư dự án chuẩn bị lập hồ sơ chuẩn bị đầu tư theo các nội dung sau:  Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.  Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước.  Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng.  Lập dự án đầu tư. Trần Tiến Khai 76
  77. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2. Nội dung chính của dự án Nội dung chính của dự án bao gồm:  Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.  Báo cáo nghiên cứu khả thi. Trần Tiến Khai 77
  78. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Nội dung chính của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm: 1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn. 2. Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư. 3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư. Trần Tiến Khai 78
  79. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng. 5. Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng. 6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi. 7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. 8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần hoặc tiểu dự án (nêu có). Trần Tiến Khai 79
  80. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi 1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư. 2. Lựa chọn hình thức đầu tư. 3. Chương trình sản xuất kinh doanh. 4. Các phương án địa điểm cụ thể, phù hợp với quy hoạch xây dựng. 5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có). 6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ. Trần Tiến Khai 80
  81. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi 7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường. 8. Xác định rõ nguồn vốn, khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư. 9. Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động. 10. Phân tích hiệu quả đầu tư. Trần Tiến Khai 81
  82. 6. Nội dung dự án ĐTKD BĐS 2.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi 11.Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. 12.Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án. 13.Xác định chủ đầu tư. 14.Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án. Trần Tiến Khai 82
  83. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Trần Tiến Khai 83
  84. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:  Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;  Hợp đồng thuê bất động sản;  Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng. Trần Tiến Khai 84
  85. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình XD  Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;  Các thông tin về nhà, công trình xây dựng.  Giá mua bán;  Phương thức và thời hạn thanh toán;  Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;  Quyền và nghĩa vụ của các bên;  Bảo hành;  Giải quyết tranh chấp;  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trần Tiến Khai 85
  86. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất  Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;  Các thông tin về quyền sử dụng đất.  Giá chuyển nhượng;  Phương thức và thời hạn thanh toán;  Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;  Quyền và nghĩa vụ của các bên;  Giải quyết tranh chấp;  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trần Tiến Khai 86
  87. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.3 Hợp đồng thuê bất động sản  Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;  Các thông tin về bất động sản  Giá thuê bất động sản;  Phương thức và thời hạn thanh toán;  Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; Trần Tiến Khai 87
  88. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.3 Hợp đồng thuê bất động sản  Quyền và nghĩa vụ của các bên;  Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có);  Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);  Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;  Giải quyết tranh chấp;  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trần Tiến Khai 88
  89. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.4 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình XD  Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;  Các thông tin về nhà, công trình xây  Giá thuê mua;  Phương thức và thời hạn thanh toán;  Thời hạn cho thuê mua;  Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có); Trần Tiến Khai 89
  90. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 1.4 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình XD  Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;  Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;  Quyền và nghĩa vụ của các bên;  Giải quyết tranh chấp;  Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Trần Tiến Khai 90
  91. 7. Hợp đồng trong KD BĐS 2. 2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:  Hợp đồng môi giới bất động sản;  Hợp đồng định giá bất động sản;  Hợp đồng tư vấn bất động sản;  Hợp đồng đấu giá bất động sản;  Hợp đồng quảng cáo bất động sản;  Hợp đồng quản lý bất động sản. Trần Tiến Khai 91
  92. 8. THÔNG TIN VỀ BDS Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:  Loại bất động sản;  Vị trí bất động sản;  Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;  Quy mô, diện tích của bất động sản;  Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;  Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Trần Tiến Khai 92
  93. 8. THÔNG TIN VỀ BDS  Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản;  Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);  Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;  Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan;  Các thông tin khác Trần Tiến Khai 93
  94. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 1. Phương pháp truyền thống Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh được dựa theo phương pháp truyền thống trên 2 chỉ tiêu:  Chỉ số lợi nhuận (PI)  Thời gian thu hồi vốn (PP) Trần Tiến Khai 94
  95. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 1. Phương pháp truyền thống 1. Thời gian thu hồi vốn đầu tư: càng sớm càng tốt; 2. Tỷ suất lợi nhuận: càng cao càng tốt Công thức tính: PI = I / V Trong đó: I là lợi nhuận sau thuế bình quân năm V là tổng vốn đầu tư để thực hiện dự án Trần Tiến Khai 95
  96. Ví dụ 1. So sánh 3 dự án Dự án A Dự án B Dự án C Vốn đầu tư ban đầu (tỷ đồng) 100 100 100 Thu thuần sau thuế (tỷ đồng) Năm 1 30 70 70 Năm 2 70 30 0 Năm 3 50 50 30 Năm 4 50 50 100 Năm 5 50 0 100 Thời gian thu hồi vốn (năm) 2 2 3 Tổng thu thuần sau thuế sau 5 năm (tỷ đồng) 250 200 300 Thu thuần bình quân năm (tỷ đồng) 50 40 60 Tỷ suất lợi nhuận bình quân năm 0.5 0.4 0.6 Tỷ suất lợi nhuận 5 năm Trần Tiến Khai 2.5 2.0 3.096
  97. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 1. Phương pháp truyền thống 3. Tỷ suất chiết khấu chuẩn: chi phí cơ hội của đồng vốn đầu tư. Chính là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng định mức (Iđm). Ida ≥ Iđm: dự án được xem là hiệu quả và chấp nhận Trần Tiến Khai 97
  98. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 1. Phương pháp truyền thống Hệ số hiệu quả vốn đầu tư bỏ thêm (hệ số hiệu quả của phần vốn chênh lệch). Công thức tính: Ii/j = ∆I/∆V = (Ii – Ij)/(Vi – Vj) Trong đó : Ii, Ij: lợi nhuận bình quân năm của các dự án i và j Vi, Vj: tổng vốn đầu tư của các dự án i và j Ibt: tỷ suất lợi nhuận của phần vốn đầu tư chênh lệch Trần Tiến Khai 98
  99. Ví dụ 2. So sánh 5 dự án cạnh tranh •Nếu Ibt ≥ Iđm thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn sẽ được chọn. •Ngược lại, Ibt < Iđm thì chọn dự án có vốn đầu tư nhỏ hơn. •Nếu phải so sánh nhiều dự án thì thực hiện so sánh từng cặp dự án bất kỳ và loại trừ dần cho đến khi còn một dự án tốt nhất. Chỉ tiêu Dự án (Iđm = 0.10) 1 2 3 4 5 Tổng vốn đầu tư (tr đồng) 2000 3000 4500 5500 6000 Lợi nhuận bình quân (tr đồng) 300 420 550 700 740 Tỷ suất lợi nhuận 0.15 0.14 0.12 0.13 0.12 Trần Tiến Khai 99
  100. Ví dụ 2. So sánh 5 dự án cạnh tranh 1. So sánh dự án 1 với dự án 2: I2/1 = (420 – 300)/(3.000 – 2.000) = 0.12 > Iđm (0.10) Chọn dự án 2; loại dự án 1 2. So sánh dự án 2 và dự án 3: I3/2 = (550 – 420)/(4.500 – 3.000) = 0.08 Iđm (0.10) Chọn dự án 4; loại dự án 2 Trần Tiến Khai 100
  101. Ví dụ 2. So sánh 5 dự án cạnh tranh 1. So sánh dự án 4 và dự án 5: I5/4 = (740 – 700)/(6.000 - 5.500) = 0.08<Iđm (0.10) Chọn dự án 4; loại dự án 5 Kết luận: dự án 4 tốt nhất Trần Tiến Khai 101
  102. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) 1. Ngân lưu (cashflow - CF) = Lợi nhuận sau thuế + Lãi vay vốn + Khấu hao 2. Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV) 3. Tỷ suất nội hoàn (Internal Rate of Return - IRR) 4. Thời gian thu hồi vốn Trần Tiến Khai 102
  103. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV): là tổng giá trị hiện tại của dòng thu thuần mà dự án mang lại trong cả vòng đời của nó. n CFj Vn  j n NPV = j 1 ( 1 i ) + (1 i ), trong đó: CF: ngân lưu của dự án vào năm thứ j; Vn: Giá trị thu hồi vốn vào cuối năm thứ n; i: tỷ suất chiết khấu của dự án n: vòng đời của dự án tính bằng năm. Trần Tiến Khai 103
  104. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Phương pháp ngân lưu chiết khấu (discounted cash flow) 1. Giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV) Chỉ tiêu NPV có các ưu điểm:  Là một chỉ tiêu tổng hợp phản ảnh khá đầy đủ các loại chi phí và thu nhập liên quan đến dự án;  Yếu tố thời gian được xét đến một cách toàn diện;  Được thể hiện bằng một đại lượng tuyệt đối giúp ta biết hiệu quả của dự án. Trần Tiến Khai 104
  105. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 1. Giá trị hiện tại thuần (NPV) Khi NPV > 0 : chấp nhận dự án. Khi NPV = 0 : lợi nhuận của dự án bằng không. Khi NPV < 0 : bác bỏ dự án. Trần Tiến Khai 105
  106. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. Dự án đầu tư khách sạn 10 năm: Mua đất đai giá trị 7 tỷ vào năm đầu tiên (năm 0). Xây dựng hoàn thành khách sạn vào cuối năm đầu tiên với giá trị xây dựng 4 tỷ. Bắt đầu kinh doanh vào năm 2 và có doanh thu, chi phí như sau:  Doanh thu năm đầu tiên (năm 2) 10 tỷ, mỗi năm sau đó tăng thêm 2 tỷ cho đến hết năm khai thác thứ 5. Cuối năm đó dự kiến bán lại với giá 15 tỷ đồng. Trần Tiến Khai 106
  107. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3.  Biến phí chiếm 40% doanh thu.  Định phí mỗi năm 2,5 tỷ, trong đó khấu hao 130 triệu đồng.  Lãi vay: vay toàn bộ chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.  Thuế thu nhập doanh nghiệp 28%.  Tỷ suất chiết khấu bằng lãi vay. Hãy tính NPV và cho biết hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản trên. Trần Tiến Khai 107
  108. Chỉ tiêu Năm 0 1 2 3 4 5 6 1 Mua đất 7,000 - - - - - - 2 Xây dựng - 4,000 - - - - - 3 Doanh thu - - 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 4 Biến phí (40% doanh thu) - - 4,000 4,800 5,600 6,400 7,200 5 Định phí - - 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 6 Lợi nhuận - - 3,500 4,700 5,900 7,100 8,300 7 Lãi vốn vay - - 400 400 400 400 400 8 Lơi nhuận trước thuế - - 3,100 4,300 5,500 6,700 7,900 Thuế (28% lợi nhuận trước 9 thuế) - - 868 1,204 1,540 1,876 2,212 10 Lợi nhuận sau thuế - - 2,232 3,096 3,960 4,824 5,688 11 Giá trị thu hồi dự kiến - - - - - - 15,000 12 Ngân lưu -7,000 -4,000 2,762 3,626 4,490 5,354 21,218 13 Giá trị hiện tại -7,000 -3,636 2,283 2,724 3,067 3,324 11,977 14 Giá trị hiện tại lũy kế -7,000 -10,636 -8,354 -5,629 -2,563 762 12,739 15 NPV 12,739 Trần Tiến Khai 108
  109. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2. Chỉ số lợi nhuận (PI – The Profitability Index) Chỉ số lợi nhuận của vốn đầu tư phản ánh hiện giá của tổng số thu nhập được tính trên tổng vốn đầu tư chi ra. Nói cách khác 1 đồng vốn đầu tư vào dự án mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận bình quân. Trần Tiến Khai 109
  110. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. I p 23.375 2. Chỉ số lợi nhuận: PI = 2,20 V 10.636 Trong đó:  Ip: là tổng thu nhập thu được của dự án  V: là tổng vốn đầu tư chi ra để thực hiện dự án.  Chỉ tiêu này cho thấy một đồng vốn tạo ra 2,2 đồng thu nhập và 1,2 đồng lợi nhuận Trần Tiến Khai 110
  111. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 3. Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted Payback Period) Là thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư, nghĩa là tại thời điểm đó dòng thu nhập lũy kế chuyển từ âm sang dương A1 *12 DPP = n1 + A A 1 2 A1, A2 là trị tuyệt đối của số lũy kế khi NPV chuyển từ âm sang dương. Trần Tiến Khai 111
  112. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 3. Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted Payback Period) Dự án có thời gian hoàn vốn là 4 năm 9 tháng, sớm hơn thời gian thu hồi vốn dự định (5 năm). A *12 2563*12 DPP = n1 + 1 4 4 0,925 4 A A 2563 762 1 2 Trần Tiến Khai 112
  113. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) IRR là tỷ suất chiết khấu nếu sử dụng để tính NPV của dự án sẽ làm cho NPV = 0, nghĩa là: n CFj Vn NPV =  j + n = 0 j 1 (1 IRR) (1 IRR) Tỷ suất nội hoàn được tính theo công thức: NPV1 *(i2 i1) IRR = i1 NPV1 NPV2 Trần Tiến Khai 113
  114. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Ví dụ 3. 4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) Lấy ví dụ trên: Chọn i1 = 30% ta được NPV1 = 618 Chọn i2 = 32% ta được NPV2 = - 43 Áp dụng công thức: 618*(0,35 0,32) IRR = i 1 = 0,3187, 618 43 tỷ suất sinh lợi của dự án là 31,87%. Trần Tiến Khai 114
  115. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Quy tắc sử dụng chỉ tiêu IRR:  Các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn: tất cả các dự án có IRR ≥ i đều được xem là có hiệu quả và có thể được chấp nhận. các dự án có IRR < i là không hiệu quả.  Các dự án cạnh tranh: tổng vốn đầu tư như nhau: chọn dự án có IRR lớn hơn; vốn đầu tư khác nhau thì không thể căn cứ trực tiếp vào IRR của dự án để lựa chọn được vì dự án có IRR lớn hơn chưa chắc đã tốt hơn. Trần Tiến Khai 115
  116. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 2.4 Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư. Tuy nhiên IRR khác với i ở chỗ nó có tính đến yếu tố thời gian một cách đầy đủ vì vậy cho phép xác định chính xác khả năng sinh lời của vốn đầu tư Trần Tiến Khai 116
  117. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Đầu tư càng lâu dài thì mức độ rủi ro càng lớn. Thông thường dự án nào có mức độ mạo hiểm cao thì tỷ suất sinh lợi (IRR) càng lớn. Trần Tiến Khai 117
  118. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Để đo lường rủi ro có thể sử dụng các phương pháp:  Độ lệch trung bình.  Độ lệch chuẩn. Trần Tiến Khai 118
  119. 9. Đánh giá hiệu quả đầu tư Lợi nhuận thay đổi qua nhiều kỳ khác nhau, do vậy có thể đo lường lợi nhuận (lãi ròng hoặc tỷ lệ lãi) qua bảng phân phối xác xuất để ước tính mức rủi ro có thể xảy ra. Bảng phân phối xác xuất về lợi nhuận như sau: Lợi nhuận (Prj) Pr1 Pr2 Prn Xác xuất (Pj) P1 P2 Pn Rủi ro trong đầu tư được đo lường bằng 2 chỉ tiêu:  Lợi nhuận kỳ vọng (lợi nhuận trung bình)  Độ lệch chuẩn của lợiTrần nhuận Tiến Khai 119
  120. a. Lợi nhuận kỳ vọng - P (Độ lệch trung bình) Lợi nhuận kỳ vọng: là mức lãi được tính trung bình qua các kỳ bằng cách lấy lợi nhuận nhân với xác xuất hay số lần xuất hiện. Trần Tiến Khai 120
  121. Ví dụ Bảng phân phối xác xuất về tỷ lệ lãi hàng năm của dự án A và dự án B như sau: Dự án A: P’j 13% 15% 17% Xác xuất 25% 50% 25% Dự án B: P’j 7% 15% 23% Xác xuất 25% 50% 25% Trần Tiến Khai 121
  122. Lợi nhuận kỳ vọng PHUƠNG ÁN A PHUƠNG ÁN B P'j Xác xuất P*P'j P'j Xác xuất P*P'j 13% 25% 3.25% 7% 25% 1.75% 15% 50% 7.50% 15% 50% 7.50% 17% 25% 4.25% 23% 25% 5.75% P = 15% P = 15% Trần Tiến Khai 122
  123. Như vậy lãi suất kỳ vọng (trung bình) của 2 phương án ngang nhau. Do vậy, chúng ta cần xét đến độ lệch chuẩn của 2 phương án để xem phương án nào có rủi ro cao hơn. Trần Tiến Khai 123
  124. b. Độ lệch chuẩn - σ Độ lệch chuẩn: là tổng chênh lệch với kỳ vọng nhân với xác xuất xuất hiện. 2-α 1-α 0 1+α 2+α Trần Tiến Khai 124
  125. Độ lệch chuẩn của phương án A: Lấy ví dụ trên, tính độ lệch chuẩn- của 2 dự án 2 Pr P P Pr 2,00– P (Pr-P) *P 13% 25% 3,25% % 0.0001 15% 50% 7,50% 0% 0.0000 17% 25% 4,25% 2,00% 0.0001 100% 15% 0.0002 0.0141 Trần Tiến Khai 125
  126. Độ lệch chuẩn của phương án B: 2 Pr P P Pr – P (Pr-P) *P 7% 25% 1,75% - 8% 0.0016 15% 50% 7,50% 0% 0.0000 23% 25% 5,25% 8% 0.0016 100% 15% 0.0032 0.0566 Phương án B có độ lệch chuẩn cao hơn nên rủi ro nhiều hơn. Trần Tiến Khai 126
  127.  Khi so sánh 2 phương án có cùng lãi suất kỳ vọng, phương án nào có độ lệch chuẩn lớn hơn thì phương án đó có tính rủi ro cao hơn.  Khi 2 phương án có lãi suất kỳ vọng khác nhau thì tính thêm hệ số biến động, phương án nào có hệ số biến động cao hơn thì phương án đó có nhiều rủi ro hơn. Trần Tiến Khai 127
  128. Hệ số biến động (CV) Những dự án có vốn đầu tư lớn thường có độ lệch chuẩn lớn, chứ chưa hẳn là rủi ro cao. Do vậy trong trường hợp này cần tính thêm hệ số biến động (hệ số độ lệch chuẩn) bằng công thức: Trần Tiến Khai 128
  129. Ví dụ Xét 2 phương án đầu tư A và B có lãi suất kỳ vọng và độ lệch chuẩn như sau: A B - Lãi suất kỳ vọng 40% 20% - Độ lệch chuẩn 10% 8% Trần Tiến Khai 129
  130. - Xét độ lệch chuẩn của A >B thì có thể cho rằng phương án A có rủi ro nhiều hơn phương án B. - Tuy nhiên vì lãi suất kỳ vọng của A lớn hơn B nên phải xem xét đến hệ số biến động CV. Ta có: - Do vậy tính trên 1% lãi suất mong đợi, hệ số biến động của B lớn hơn, nghĩa là dù phương án A có độ lệch chuẩn lớn song B lại mang nhiều tính rủi ro hơn Trần Tiến Khai 130
  131. 3.2 Tính theo tỷ suất sinh lời  Tỷ suất sinh lời là một loại tỷ suất nội hoàn – (IRR). Tỷ suất sinh lời càng cao thì rủi ro càng cao.  Do vậy tỷ suất sinh lời thường được phối hợp với các chỉ số thống kê để lựa chọn phương án.  Dòng tiền để tính IRR bằng lợi nhuận (hay lãi suất) trung bình cộng với khấu hao.  Dựa trên dòng tiền để tính NPV , sau đó suy ra tỷ suất sinh lợi IRR. Trần Tiến Khai 131
  132. Ví dụ  Công ty ABC có hai dự án đầu tư, vốn đầu tư vào mỗi dự án là 1.000 triệu đồng, đời sống mỗi dự án là 10 năm. Phân phối lãi ròng của mỗi dự án như sau: Dự án X: Lãi ròng 50 tr 80 tr 130 tr Xác xuất P 20% 50% 30% Dự án Y: Lãi ròng 30tr 120tr 210 tr Xác xuất P 20% 50% 30% Trần Tiến Khai 132
  133.  Yêu cầu của công ty là phương án nào có rủi ro cao thì tỷ lệ sinh lời (IRR) phải cao hơn ít nhất 5% mới được chấp nhận. Khấu hao tuyến tính trên vốn đầu tư thời hạn 10 năm.  Yêu cầu giúp công ty ABC lưa chọn dự án hợp lý. Hướng dẫn cách giải: 1. Tính lợi nhuận kỳ vọng và độ lệch chuẩn của 2 dự án 2. Tính dòng tiền bình quân của 2 dự án, từ đó tính ra tỷ suất hoàn vốn nội bộ của mỗi dự án. 3. So sánh và đưa ra nhận xét. Trần Tiến Khai 133
  134. DỰ ÁN X Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 50 20% 10.00 304 80 50% 40.00 41 130 30% 39.00 504 100% 89.00 849 29.13 DỰ ÁN Y Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 30 20% 6.00 1960 120 50% 60.00 41 210 30% 63.00 1968 100% 129.00 3969 Trần Tiến Khai 63 134
  135. Giải Lãi suất kỳ vọng: Dự án X: Pr = 50*20% +80*50% + 130* 30% = 89 Dự án Y: Pr = 30*20% + 120*50% + 210* 30% = 129 Độ lệch chuẩn: Dự án X: Dự án Y: Như vậy dự án Y có mức độ rủi ro cao hơn dự án X. Trần Tiến Khai 135
  136. Tính IRR của dự án Khấu hao hàng năm (r): 1.000 tr / 10 năm = 100 tr Dòng tiền kỳ vọng hàng năm của dự án X: P+r a = 89 tr + 100 tr =189 tr. Hiện giá của dòng tiền đều được tính theo YP. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đạt được khi NPV = 0, do vậy NPV = -Ip + a*YP = 0 = -1.000 + 189*YP@i%,10n = 0 YP = 1000 /189 = 5,2910 Dùng công thức nội suy tính ra tỷ suất IRR = 13,64% Tương tự ta tính được tỷ suất của dự án Y là 18,82% Trần Tiến Khai 136
  137. Nhận xét: IRRY - IRRX = 18,82% - 13, 64% = 5,18% > 5% Dự án X có độ lệch chuẩn σX = 29,138 nhỏ hơn dự án Y nên có độ rủi ro thấp. Nhà đầu tư muốn an toàn nên chọn dự án X. Dự án Y có độ lệch chuẩn cao σY= 63 có nhiều rủi ro nhưng lại có tỷ lệ sinh lời cao 18,82% hấp dẫn nhà đầu tư. Do vậy nếu nhà đầu tư chấp nhận rủi ro theo yêu cầu thì thực hiện theo dự án Y. Trần Tiến Khai 137
  138. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành 2 loại:  Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và  Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản. Thông thường. đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ. Trần Tiến Khai 138
  139. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Rủi ro là một trong những nhân tố cơ bản quyết định tỷ suất lợi nhuận của các hoạt động đầu tư. Lý thuyết về đầu tư coi các quyết định đầu tư như là sự đánh đổi giữa rủi ro và mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại. Rủi ro càng cao thì mức lãi suất kỳ vọng sẽ càng cao. Trần Tiến Khai 139
  140. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người ta chia thành 2 loại:  Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và  Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản. Thông thường đa dạng hóa hoạt động đầu tư bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản riêng lẻ. Trần Tiến Khai 140
  141. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có thể chia thành các loại rủi ro:  Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập.  Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản  Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí  Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro. Trần Tiến Khai 141
  142. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia thành rủi ro từ bên ngoài và rủi ro bên trong. Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro thị trường; rủi ro chính sách; rủi ro do thiên nhiên gây ra Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật; nguyên liệu hư hỏng bất thường ). nguyên nhân từ phía người lao động; từ phía quản lý. Trần Tiến Khai 142
  143. 10. Rủi ro trong đầu tư BĐS Một số loại rủi ro:  Rủi ro thị trường.  Rủi ro tài chính.  Rủi ro thị trường vốn.  Rủi ro lạm phát (rủi ro sức mua).  Rủi ro thanh khoản.  Rủi ro môi trường.  Rủi ro pháp lý.  Rủi ro quản lý. Trần Tiến Khai 143
  144. 10.1 Rủi ro thị trường Rủi ro do sự thay đổi trong các điều kiện thị trường sẽ ảnh hưởng đến thu nhập ròng từ hoạt động, ví dụ thay đổi trong:  Nhu cầu về bất động sản của người sử dụng  Nguồn cung không gian từ các công trình xây mới và dỡ bỏ các công trình cũ  Tiền thuê trên thị trường  Tỷ lệ bỏ trống Trần Tiến Khai 144
  145. 10.2 Rủi ro tài chính Xuất phát từ việc sử dụng nợ vay để hỗ trợ tài chính cho một dự án đầu tư. Rủi ro gia tăng từ sự vỡ nợ của khoản thế chấp sau khi sử dụng nợ vay. Mức độ rủi ro tài chính tùy thuộc:  Số nợ, ví dụ tỷ lệ nợ vay trên giá trị  Loại nợ vay, ví dụ mức lãi suất cố định, mức lãi suất điều chỉnh. Trần Tiến Khai 145
  146. 10.3 Rủi ro thị trường vốn Rủi ro mà thay đổi trên thị trường vốn sẽ tác động đến giá trị thị trường của bất động sản, ví dụ thay đổi trong:  Lãi suất thế chấp  Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu  Tổng tỷ suất lợi nhuận  Tổng tỷ lệ vốn hóa Trần Tiến Khai 146
  147. 10.4 Rủi ro lạm phát Rủi ro do lạm phát không mong đợi sẽ khiến dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh và số tiền thu hồi mất sức mua.  Giá thuê bất động sản trên thị trường có thể gia tăng cùng với lạm phát.  Các điều khoản của hợp đồng cho thuê có thể có tác dụng bảo vệ trước lạm phát, ví dụ chi phí hoạt động và điều chỉnh chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Trần Tiến Khai 147
  148. 10.5 Rủi ro thanh khoản Khó khăn trong việc chuyển một khoản đầu tư thành tiền mặt theo giá trị thị trường tại một thời điểm hợp lý. Mức độ rủi ro thanh khoản khá cao trong bất động sản  Hầu như không có nhiều người mua một loại bất động sản cụ thể tại một địa điểm nhất định và vào bất kỳ thời điểm nhất định nào.  Không được giao dịch trên thị trường có tính tổ chức cao như thị trường chứng khoán.  Giao dịch hao tốn nhiều thời gian để hoàn thành hồ sơ pháp lý. Trần Tiến Khai 148
  149. 10.6 Rủi ro môi trường Rủi ro mà môi trường của một bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Chịu tác động bởi  Những nguy hại đến sức khỏe được con người nhận biết, ví dụ như chất amiăng, các chất thải độc hại.  Các chi phí liên quan đến việc giải quyết các vấn đề môi trường có tiềm năng phát sinh.  Tai họa tự nhiên như động đất và các điều kiện tự nhiên. Trần Tiến Khai 149
  150. 10.7 Rủi ro pháp lý Rủi ro mà các yếu tố pháp lý sẽ ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản. Các loại rủi ro pháp lý  Những thay đổi về luật liên quan đến thuế  Các quy định liên quan đến môi trường  Thay đổi trong quy định về sử dụng đất  Khả năng được cấp các giấy phép Trần Tiến Khai 150
  151. 10.8 Rủi ro quản lý Hầu hết các đầu tư bất động sản cần có sự quản lý. Năng lực quản lý có thể ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư. Một số bất động sản cần được quản lý nhiều hơn các bất động sản khác, ví dụ như các khu mua sắm của vùng. Giá trị hoạt động của các bất động sản với giá trị của doanh nghiệp chịu tác động bởi rủi ro quản lý. Trần Tiến Khai 151