Bài giảng Quy trình thẩm định giá bất động sản - Nguyễn Duy Thiên

Nội dung text: Bài giảng Quy trình thẩm định giá bất động sản - Nguyễn Duy Thiên

1. QuyQuy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá bbấấtt đđộộngng ssảảnn NguyNguyễễnn DuyDuy ThiThiệệnn TrTrưưởởngng phòngphòng CSTHCSTH CCụụcc QuQuảảnn lýlý gigiáá _BTC_BTC
2. PhPhầầnn I:I: 1.1. BBảảnn chchấấtt vvàà đđặặcc trtrưưngng ccủủaa hohoạạtt đđộộngng ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn z Bản chất của hoạt động định z 05 Đặc trưng của hoạt động TĐG: z 1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một giá BĐS ? khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất định z IVSC: là sự ước tính giá trị z 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích BĐS đáng z 3. Sử dụng những kỹ thuật phân z Là một hoạt động hay quá tích phù hợp trình phát triển ý tưởng đi z 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm đến giá trị của tài sản chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài đến giá trị của tài sản chính, thống kê, tin học ) trong (TCTĐG Hoa kỳ) quá trình đó z 5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường z Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêng
3. 55 ĐĐặặcc trtrưưngng z 1.1. NghiênNghiên ccứứuu ccóó llựựaa chchọọnn vvààoo mmộộtt khukhu vvựựcc ththịị trtrưườờngng mmộộtt loloạạii hhììnhnh TTààii ssảảnn nhnhấấtt đđịịnhnh z 2.2. ThuThu ththậậpp ssốố liliệệu/du/dữữ liliệệuu ththííchch đđáángng z 3.3. SSửử ddụụngng nhnhữữngng kkỹỹ thuthuậậtt phânphân ttííchch phphùù hhợợpp z 4.4. VVậậnn ddụụngng kikiếếnn ththứứcc,, kinhkinh nghinghiệệmm chuyênchuyên mônmôn ((phpháápp luluậậtt kkỹỹ thuthuậậtt,, ttààii chchíínhnh,, ththốốngng kêkê,, tintin hhọọcc )) trongtrong ququáá trtrììnhnh đđóó z 5.5. CungCung ccấấpp chocho khkhááchch hhààngng ýý kikiếếnn vvềề gigiáá trtrịị ttààii ssảảnn ththểể hihiệệnn thôngthông quaqua nhnhữữngng bbằằngng chchứứngng xxáácc đđáángng trêntrên ththịị trtrưườờngng z TTóómm llạạii:: mmộộtt nghnghềề mangmang ttíínhnh chuyênchuyên nghinghiệệpp,, dodo nhnhữữngng ccáá nhânnhân đưđượợcc đđààoo ttạạoo riêngriêng
4. II.II. QuyQuy trtrììnhnh đđịịnhnh gigiáá bbấấtt đđộộngng ssảảnn z 1.1. ĐĐịịnhnh nghiãnghiã:: llàà ccáácc bbưướớcc tritriểểnn khaikhai côngcông viviệệcc mangmang ttíínhnh hhệệ ththốốngng nhnhằằmm đđii đđếếnn gigiáá trtrịị ththịị trtrưườờngng ccủủaa BBĐĐSS ssảảnn z GGồồmm nhinhiềềuu bbưướớcc tritriểểnn khaikhai côngcông viviệệcc z MMụụcc tiêutiêu cucuốốii ccùùngng:: gigiảảii ththííchch,, chchứứngng minhminh đđộộ tintin ccậậyy ccủủaa mmứứcc gigiáá ththịị trtrưườờngng ccủủaa ttààii ssảảnn đưđưaa chocho khkhááchch hhààngng z YêuYêu ccầầuu:: quyquy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá phphảảii mangmang ttíínhnh khkhááii ququáátt,, áápp ddụụngng chungchung chocho mmọọii loloạạii ttààii ssảảnn
5. 2.2. SSựự ccầầnn thithiếếtt banban hhàànhnh QuyQuy trtrììnhnh TTĐĐGG z Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm định giá? a) NgNgăănn ngngừừaa vvàà gigiảảmm thithiểểuu rrủủii roro nghnghềề nghinghiệệpp ((vvìì saosao)) b) NângNâng caocao chchấấtt llưượợngng,, đđộộ tintin ccậậyy bbááoo ccááoo ththẩẩmm đđịịnhnh c) NângNâng caocao lònglòng tintin ccủủaa côngcông chchúúngng d) NângNâng caocao ttíínhnh ccạạnhnh tranhtranh,, hihiệệuu ququảả hohoạạtt đđộộngng ccủủaa doanhdoanh nghinghiệệpp
6. 3.3. QuyQuy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá BBĐĐSS ccủủaa mmộộtt ssốố nnưướớcc ¾ 6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa Kỳ ¾ 9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật Bản ¾ Quy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia
7. Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ) Bước 1: xác định vấn đề • Khách hàng • Mục đích định giá BĐS của khách hàng • Định nghĩagiátrị (thị trường-phi thị trường) • Thời điểmthẩm định giá BĐS (quá khứ, hiệntại, tương lai) • Các giả thiết Bước2: Thu thậpdữ liệu tài sản - Thu thập thông tin thị trường - Thu thập thông tin của BĐS cần định giá - Thu thập thông tin củanhững BĐS chọn để so sánh
8. Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) Bước 3: Phân tích số liệu 1. Phân tích thị trường: • Nghiên cứu cung BĐS • Nghiên cứucầu BĐS 2. Phân tích sử dụng BĐS tốtnhấtvàtối ưu •Vìsaophải phân tích: nguồnlựchữuhạn •Thế nào là sử dụng BĐS tốtnhấtvàtối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng >>> mang lạigiátrị cao nhấtcho BĐS • Coi nhưđấttrống • Question: sử dụng đấtvàomục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất hiệuquả nhất?
9. BBưướớcc 33 ((titiếếpp)) PhânPhân ttííchch ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt vvàà ttốốii ưưuu ƒ Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS. ƒ Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS. Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu là rất quan trọng. ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của BĐS trên thị trường.
10. Bước 3 Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu ƒ Phân tích thị trường z Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng BĐS z Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS theo giá thị trường ƒ Phân tích tính khả thi z Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá trị đất z Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu z Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS z Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường
11. BBưướớcc 33 PhânPhân ttííchch ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu ChuyênChuyên giagia đđịịnhnh gigiáá BBĐĐSS phânphân bibiệệtt gigiữữaa khkhảả nnăăngng ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu coicoi nhnhưư đđấấtt trtrốốngng vvớớii khkhảả nnăăngng ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu khikhi đđãã ccóó côngcông trtrììnhnh xâyxây ddựựngng trêntrên đđấấtt
12. BBưướớcc 33 PhânPhân ttííchch ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu ((coicoi nhnhưư đđấấtt trtrốốngng)) z NNếếuu mmảảnhnh đđấấtt đđóó trtrốốngng ((hohoặặcc coicoi nhnhưư còncòn trtrốốngng)) ththìì ssửử ddụụngng vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì llàà ttốốii ưưu,, hhợợpp phpháápp?? z XemXem xxéétt mmọọii khkhảả nnăăngng vvàà ththựựcc trtrạạngng đđangang ssửử ddụụngng mmảảnhnh đđấấtt đđóó vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì z HaiHai lýlý dodo đđểể phânphân tííchch viviệệcc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu (coi như đất trống) là: 1. Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS 2. Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so sánh giá bán
13. SSửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt vvàà ttốốii ưưuu đđãã ccóó côngcông trtrììnhnh xâyxây ddựựngng trêntrên đđấấtt zz MMụụcc đđííchch ssửử ddụụngng ((ttổổngng ththểể BBĐĐSS)) ssẽẽ mangmang llạạii gigiáá trtrịị caocao nhnhấấtt chocho BBĐĐSS,, phphùù hhợợpp vvớớii ttỷỷ llệệ hohoàànn vvốốnn phphổổ bibiếếnn trêntrên ththịị trtrưườờngng
14. HaiHai lýlý dodo phânphân ttííchch viviệệcc ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu khikhi ccóó côngcông trtrììnhnh xâyxây ddựựngng trêntrên đđấấtt llàà:: 1.1. NhNhằằmm xxáácc đđịịnhnh mmụụcc đđííchch ssửử ddụụngng BBĐĐSS ((ttổổngng ththểể)) vvàà viviệệcc ssửử ddụụngng đđóó ccóó ththểể đđemem llạạii ttỷỷ llệệ hòanhòan vvốốnn caocao nhnhấấtt chocho mmỗỗii đđồồngng vvốốnn đđầầuu ttưư 2.2. NhNhằằmm xxáácc đđịịnhnh ccáácc BBĐĐSS ccóó khkhảả nnăăngng soso ssáánhnh trêntrên ththịị trtrưườờngng
15. BBốốnn tiêutiêu chchíí phânphân ttííchch viviệệcc ssửử ddụụngng BBĐĐSS ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu 1.1. SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn hhợợpp phpháápp vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì?? z QuyQuy ttắắcc,, luluậậtt llệệ trongtrong xâyxây ddựựngng,, bbảảoo vvệệ môimôi trtrưườờngng,, quyquy hohoạạchch,, phânphân vvùùngng,, bbảảoo ttồồnn didi ttííchch llịịchch ssửử,, vvăănn hhóóaa,, tôntôn gigiááoo ccóó ththểể loloạạii bbỏỏ khkhảả nnăăngng ssửử ddụụngng bbấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo nhnhữữngng mmụụcc đđííchch nhnhấấtt đđịịnhnh 2.2. SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì llàà khkhảả thithi vvềề mmặặtt ttựự nhiênnhiên?? z DiDiệệnn ttííchch,, hhììnhnh ddạạngng,, kkííchch ththưướớcc,, đđịịaa hhììnhnh chchấấtt đđấấtt,, mmứứcc đđộộ ccấấpp ththóóatat nnưướớcc,, llốốii vvààoo,, ccáácc khkhảả nnăăngng xxảảyy rara ththảảmm hhọọaa thiênthiên nhiênnhiên ((llụụtt llộộii,, đđộộngng đđấấtt )) gigiááoo ccóó ththểể loloạạii bbỏỏ khkhảả nnăăngng ssửử ddụụngng bbấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo nhnhữữnngg mmụụcc đđííchch nhnhấấtt đđịịnhnh
16. BBốốnn tiêutiêu chchíí phânphân ttííchch ((titiếếpp)) 3.3. SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì llàà khkhảả thithi vvềề mmặặtt ttààii chchíínhnh?? z SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì ccóó khkhảả nnăăngng ttạạoo rara thuthu nhnhậậpp đđủủ đđểể trangtrang trtrảảii ccáácc chichi phphíí đđầầuu ttưư,, duyduy tutu,, bbảảoo ddưưỡỡngng vvàà ccóó llờờii 4.4. SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì mangmang llạạii nnăăngng susuấấtt caocao nhnhấấtt?? z SSửử ddụụngng BBấấtt đđộộngng ssảảnn vvààoo mmụụcc đđííchch ggìì ttạạoo rara gigiáá trtrịị ththặặngng ddưư ccủủaa đđấấtt llớớnn nhnhấấtt
17. PhânPhân ttííchch viviệệcc ssửử ddụụngng đđấấtt ttốốtt nhnhấấtt,, ttốốii ưưuu Tập trung vào các vấn đề: z Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì? z Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì? z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu? z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ vốn hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS? z Tóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu ttậậpp trungtrung vvààoo phânphân ttííchch titiềềmm nnăăngng/kh/khảả nnăăngng ssửử ddụụngng hhơơnn llàà vvààoo hihiệệnn trtrạạngng đđangang ssửử ddụụngng.
18. Quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa kỳ (tiếp) BBưướớcc 4:4: ÁÁpp ddụụngng 33 phphươươngng phpháápp So sánh – chi phí – Thu nhập BBưướớcc 5:5: HHààii hòahòa ccáácc mmứứcc gigiáá chchỉỉ ddẫẫnn z Mỗi BĐS so sánh (theo phương pháp so sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn: ví dụ z Mỗi phương pháp (chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, so sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn z Hài hòa: trung bình số học, bình quân quyền số BBưướớcc 6:6: BBááoo ccááoo kkếếtt ququảả ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá
19. 99 bbưướớcc QuyQuy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá BBĐĐSS NhNhậậtt BBảảnn (9(9 bbưướớcc)) z - Xác định những nội dung cơ bản thẩm định giá. z - Xây dựng kế hoạch thực hiện. z - Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá. z - Thu thập và tổ chức số liệu. z - Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh hưởng giá trị. z - Đưa ra phương pháp định giá phù hợp. z - Xem xét lần cuối giá trị bất động sản. z - Quyết định về mức giá bất động sản. z - Báo cáo thẩm định giá BĐS
20. QuyQuy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá MalaysiaMalaysia zz NextNext slideslide
21. 6 bước Quy trình thẩm định giá của Việt Nam (TC 05 QĐ 77/2005/QĐ-BTC 01-11) zz TTíínhnh ththốốngng nhnhấấtt trongtrong hhệệ ththốốngng TiêuTiêu chuchuẩẩnn TTĐĐGVNGVN zz TuânTuân ththủủ luluậậtt banban hhàànhnh vvăănn bbảảnn QPPLQPPL (2)(2) zz TTíínhnh baobao ququáátt:: MMọọii loloạạii hhììnhnh ttààii ssảảnn 55 phphươươngng phpháápp TTĐĐGG PhPhùù hhợợpp thôngthông llệệ ccáácc nnưướớcc ASEAN,ASEAN, ququốốcc ttếế
22. QuyQuyếếtt đđịịnhnh ssốố 7777//QQĐĐ BTCBTC ngngààyy 1/11/20051/11/2005 banban hhàànhnh 0303 TiêuTiêu chuchuẩẩnn TTĐĐGG VNVN zz YY kikiếếnn ccáácc đơđơnn vvịị thuthuộộcc BBộộ (QLNN,(QLNN, NCCB,NCCB, ththựựcc hhàànhnh ))
23. II/II/ NNộộii dungdung quyquy trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá Quá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và đánh giá phù hợp. Bước 1: Xác định tổng Bước 4: phân tích quát khách hàng, tài sản thông tin. thẩm định giá. Bước 5: Xác định Bước 2: Xây dựng kế giá trị tài sản cần hoạch. thẩm định giá Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.
24. Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá và loại hình giá trị Làm rõ: a. Khách hàng và Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu b. Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ c. Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (lưu ý: NSNN là bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định. d. Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. e. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. f. Những xung đột lợi ích có thể xảy ra. g. Thời điểm thẩm định giá (Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối)
25. (a) Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách hàng z Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề z Sử dụng có chủ đích của khách hàng: cách thức khách hàng sẽ khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư thẩm định giá vào mục đích gì? z Tài sản của ai? z Thông tin về giá trị tài sản của ai z Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN z Bên thứ 3 liêliênn quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứ z Khách hàng phải thông báo cho DN (qua Hợp đồng DV định giá) về bên thứ ba liên quan
26. (b)(b) ĐĐốốii ttưượợngng ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá zz TTààii ssảảnn –– ĐĐ/n/n ((TcTc TTĐĐGG ssốố 13)13) doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ z Quyền tài sản: là gì? + Các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt + Mang lại lợi ich cho người nắm giữ z Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán trên thị trường) + Là tài sản vô hình (gắn với quy định về pháp lý) + Khó tách bạch
27. Cơ sở giá trị của giá cả 2 yếu tố quyết định sử dụng giá trị thị trường hay phi thị trườnglàm cơ sở thẩm định giá a. Đặc điểm tự nhiên tài sản TĐG: - T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố lịch sử, văn hoá phi vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường. - T/sản khác: giá trị thị trường. b. Mục đích thẩm định giá: - Thế chấp vay NH: giá trị thị trường - Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay thế khấu hao + Luật bảo hiểm - Xây dựng báo cáo tài chính: + T/sản thông thường: giá trị thị trường; + T/sản chuyên dùng: chi phí thay thế khấu hao. - Giải toả, thu hồi đất: căn cứ Luật thu hồi đất đai 1985 - Thu thuế tài sản : căn cứ Luật Thuế năm 1997 - Mua, bán trao đổi: giá trị thị trường - Góp vốn liên doanh
28. ThThờờii đđiiểểmm ththẩẩmm đđịịnhnh gigiáá,, ththờờii giangian ccóó hihiệệuu llựựcc ccủủaa bbááoo ccááoo,, chchứứngng ththưư z Vì sao phải quy định Thời điểm thẩm định giá: z Giá trị, giá cả tài sản chịu tác động yêu tố cung cầu, thay đổi theo thời gian z Thời gian có hiệu lực của báo cáo, chứng thư: z Thái Lan: 6 tháng kể từ ngày ký. z Việt Nam (TC 04: không nêu rõ)
29. BBưướớcc 1.d1.d NhNhữữngng đđiiềềuu kikiệệnn rrààngng bubuộộcc trongtrong ququáá trtrììnhnh ththẩẩmm đđịịnhnh TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về: - Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định. - Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định - Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định. - Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá - Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng ý (bằng văn bản) của khách hàng. (ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight) Giới thiệu dự thảo TC hợp đồng dịch vụ TĐG
30. Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hàng, bản chất tài sản) Kế hoạch TĐG phụ thuộc 3 yếu tố: - Phạm vi công việc - Mục địch khách hàng - Loại hình tài sản a. Xác định nguồn dữ liÖu liªn quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy, được kiểm chứng b. Xây dựng tiến độ: - Thu thập số liệu, xác định nguồn - Khảo sát thực địa - Làm việc với các cơ quan liên quan - Nghiên cứu, tính toán, phân tích - Viết báo cáo sơ bộ - Hoàn chỉnh báo cáo c. Dự trù kinh phí (mỗi bước). d. Ph©n c«ng nh©n sù – ph©n chia trách nhiệm cá nh©n cho c¸c b−íc (hình thành nhóm công tác). e. иnh gi¸ rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rñi ro cã thÓ xảy ra.
31. Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin. Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản, quyền sở hữu, quyền và các lợi ích liên quan. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí 1. Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v 2. Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa? 3. - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? 4. (Singapo: trong chừng mực quan sát được ) 5. Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản. 6. Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề
32. Bước 3.1 Khảo sát thực địa z Là một nội dung bắt buộc trong quy trình z Người khảo sat: TĐV, trợ lý z Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về z Vị trí thực tế của bất động sản. So sánh với vị trí trên bản đồ địa chính. z Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: z diện tích đất và công trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa z + Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trinh. Đặc điểm pháp lý của bÊt ®éng sản (quyền tài sản) z Tinh pháp lý của BĐS khi tham gia giao dịch dân sự z Tài sản thực <> Tái sản vật chất z Quyền sử dụng tòan bộ/một phần z Thực tế BĐS của VN
33. Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thông tin A. Thu thập: z Nguồn: phỏng vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet, ngân hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (địa chính, thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư ) z - Những thông tin tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản trong trước mắt và dài hạn z Thông tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trên thị trường z - Thông tin về môi trường pháp lý liên quan đến tài sản z - Thông tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết z - Thông tin về lãi suất, thu nhập z Các thông tin phải được so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy. B. Tổ chức, phân loại: (3 loại) 1. Thông tin chung là các thông tin thể hiện xu hướng các vấn đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung và cầu thị trường về tài sản Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân ) 2. Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập ) 3. Thông tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu nhập )
34. Bước 4: phân tích thông tin 1. Phân tích thị trường 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến thị trường đanangg diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) 1. Phân tích thị trường 2. (tc 05 đã nói rõ) 3. Tác dụng của Phân tích thị trường: 4. Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao 5. Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh 6. Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (Xem TC 05)
35. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn. - TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định. 1. Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn z Phương pháp so sánh trực tiếp z Phương pháp chi phí z Phương pháp lợi nhuận z Phương pháp loại trừ (Residual) z Phương pháp thu nhập z Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Phương pháp lựa chọn với + Đặc điểm tài sản + Mục đích TĐG + Nguồn thông tin dữ liệu
36. TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sản z ÁÁpp ddụụngng nhinhiềềuu z Phương pháp so sánh phphươươngng phpháápp ththẩẩmm trực tiếp đđịịnhnh gigiáá chocho ccùùngng z 3-5 tài sản tương tự mmộộtt ttààii ssảảnn z Xác định các yếu tố so sánh z BBììnhnh quânquân quyquyềềnn ssốố z Lập bảng các yếu tố so z KhoaKhoa hhọọcc vvàà nghnghệệ sánh thuthuậậtt z Hệ số điều chỉnh z BQ quyền số
37. Những câu hỏi TĐV phải đặt ra và trả lời khi TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sản z Số mẫu tài sản quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thể hiện tính đại diện chưa? z Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay không? z Những tài sản này có cạnh tranh nhau về giá bán hay không? z Có dấu hiệu nào trên thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh được áp dụng? z Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay không (đối với PP chi phí)
38. Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. z 12 nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)