Bài giảng Thị trường bất động sản

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản

1. Thị trường bất động sản Trankimchungciem@yahoo.com.vn Điện thoại: 0984056996 Hà Nội, tháng 2 năm 2011 1
2. Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sản II. Phân loại thị trường bất động sản III. Các yếu tố của thị trường bất động sản IV. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản V. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản VI. Giá trị và giá cả bất động sản 2
3. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.1. Khái niệm về bất động sản • Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. • Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 3
4. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.2. Khái niệm liên quan khác: • Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính. • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. • Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005) • Quyền định đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. • Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản 4
5. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. 5
6. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. 6
7. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329314,50 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2. 7
8. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 8
9. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: • Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: • Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. • Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. 9
10. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao • Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. • Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới 10
11. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: • Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước. 11
12. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt • Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. 12
13. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác nhau như: • Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. • Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT. • Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư). • Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân) • Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả và lạm phát. • BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình. • BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các “tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư. 13
14. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. 14
15. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm ) - Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp - Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai - Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh - Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc - Cầu của Thị trường bất động sản rất nhạy cảm 15
16. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại • Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai phân nhóm lớn: + Thị trường tài sản + Thị trường không gian xây dựng. • Thị trường tài sản được chia thành: + Thị trường bất động sản để ở + Thị trường bất động sản không để ở 16
17. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Bất động sản để ở - Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá - Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ • Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính • Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê 17
18. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại • Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà ở, chung cư và thị trường quản lý nhà. • Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê. • Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị. 18
19. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Thị trường bất động sản không để ở. - Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành phố nhiều trung tâm - Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh - Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở - Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và thị trường công nghiệp 19
20. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê • Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế • Thị trường khu đô thị mới • Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê • Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí • Thị trường nhà ở khu đô thị cũ • Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn • Thị trường đất nông nghiệp • Thị trường nhà ở xã hội • Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập trung 20
21. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê • Thị trường trái phiếu bất động sản • Thị trường cổ phiếu bất động sản • Thị trường tín dụng bất động sản • Thị trường thế chấp bất động sản • Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản • Thị trường cho thuê bất động sản • Thị trường quản lý bất động sản • Thị trường thông tin bất động sản • Thị trường đào tạo bất động sản 21
22. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản • Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh ) • Tìm kiếm nguồn vốn • Tìm kiếm cơ hội • Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển • Lựa chọn phương án • Quyết định đầu tư 22
23. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước ) • Tìm kiếm nguồn tài chính • Tìm kiếm người sử dụng tài chính • Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ • Quyết định phương án đầu tư 23
24. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước ) • Tìm kiếm công nghệ • Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển • Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu • Tìm kiếm các khách hàng 24
25. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài nước ) • Tìm kiếm cơ hội đầu tư • Tìm kiếm địa điểm đầu tư • Tìm kiếm nguồn tài chính • Tìm kiếm khách hàng tiềm năng 25
26. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.2. Tư vấn đầu tư + Tư vấn tài chính (Kế toán, kiểm toán, tín dụng, vốn ) + Môi giới (cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài ) + Tư vấn thiết kế (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước ) + Tư vấn xây dựng (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước) + Tư vấn địa điểm, quy hoạch (cá nhân, tổ chức ) + Tư vấn bất động sản (Thông tin) + Tư vấn bất động sản 26
27. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.3. Các nhà giáo dục, đào tạo + Đào tạo đại học + Đào tạo nghiệp vụ II.2.4. Sàn giao dịch bất động sản + Thông tin + Môi giới + Đấu giá 27
28. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.5. Các tổ chức nghề nghiệp + Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành phố HCM, Real Estate Institute ) + Hiệp hội các nhà tư vấn (Rechard Ellis, Savils, Terralink, Collier, ACB Real ) + Hiệp hội các nhà đầu tư (Mạng các sàn giao dịch bất động sản ) 28
29. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.6. Các loại hình tổ chức tài chính cho thị trường bất động sản - Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) - Ngân hàng thương mại (commercial banks) - Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) - Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) - Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust) - Quỹ hưu trí (Pension Funds) 29
30. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản - Vùng dự án + Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cả nước, vùng, ngành, địa phương + Các dự án phát triển cơ sở hạ tầng lớn + Các vùng sẽ phát triển 30
31. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản - Quy hoạch + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định 92); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ Tài nguyên và Môi trường); Quy hoạch xây dựng (Nghị định 08 hướng dẫn Luật xây dựng) + Quy hoạch tổng thể các KCN, KCX + Quy hoạch phát triển du lịch + Quy hoạch phát triển hạ tầng 31
32. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản Đối tác, đối thủ cạnh tranh • Đối tác + Đối tác chiến lược + Đối tác không chiến lược • Đối thủ + Đối thủ trực tiếp + Đối thủ tiềm tàng 32
33. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các văn bản pháp luật (luật chơi) + Bộ luật dân sự + Luật đất đai + Luật kinh doanh bất động sản + Luật xây dựng + Luật nhà ở + Luật doanh nghiệp + Luật đầu tư + Luật đấu thầu + Luật các tổ chức tín dụng + Luật Thương mại + Các luật thuế + Các luật về tài chính, quỹ (REIT) 33
34. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các cơ quan nhà nước: + Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính + Ủy ban nhân dân các cấp - Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán ) (chế tài) - Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ chức quốc tế) 34
35. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng • Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh). • Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà đào tạo 35
36. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản • Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản. 36
37. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ sơ khai • Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại hình bất động sản • Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường 37
38. THAM LUẬN: QUAN HỆ TƯƠNG HỖ GIỮA TTTCTT - TTBĐS Sơ đồ 1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Tài chính hóa - Các công ty tài chính (FPT Capital, HADINCO ) Tiền tệ hóa - Trái phiếu BĐS-công trình (Sacomreal ) - Cổ phiếu BĐS (Thủ Đức House, Sông Đà, .) Chính sách tiền tệ - Thế chấp, tái chế chấp Tập trung hóa (Freddie Mac, Fannie Mae) - Quỹ hỗ trợ (Hệ thống Bauspar, Wustenros, Liên Chính sách xây Minh HTX) - Quỹ đầu tư tín thác dựng Sơ khai (REIT) Ngân hàng, tổ chức tín Chính sách dụng đất đai Các công ty xây dựng Luật Đất đai Nghị định 71, Nghị Luật đất đai 2003, Nghị Nghị định 81 (Nghị định 1993 định 79 định 181, Luật Nhà ở, 79); Quyết định 105 (TTg), Nghị định 97 Nghị định 90, Luật Xây Quyết định 35 (BTC); dựng, Nghị định 02, Luật QuyếtChính định sách 45 tài (BTC) chính Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153 38
39. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tập trung hoá • Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản • Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường 39
40. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tiền tệ hóa • Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân hàng • Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị trường bất động sản • Tiền tệ sẽ quyết định thị trường 40
41. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tài chính hoá Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn Đầu tư bất động sản là dài hạn Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài chính Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động sản 41
42. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bđs - Cấp độ tài chính hóa Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản + Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) + Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) + Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) + Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) + Quỹ hưu trí (Pension Funds) 42
43. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ phức hợp (trưởng thành) 43
44. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường Công nghiệp hóa- hiện đại hóa 2020 2020 C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập 2019 Chính sách về cung Thị trường Bất động sản tài chính tiền tệ Chính sách về cầu Bất Thị trường Thị trường Thị trường động sản khoa học Bất động hàng hóa - công nghệ sản dịch vụ Chính sách về giao dịch Bất động sản Thị trường lao động Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển 44
45. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ + Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản + Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản 45
46. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động + Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động + Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động + Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực 46
47. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ + Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở) + Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản (Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản) 47
48. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường hàng hoá dịch vụ: + Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản và đầu tư sản xuất + Sự cạnh tranh nguồn lực của đầu tư dài hạn (bất động sản) và ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ) 48
49. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.1. Trước tháng 10 năm 1993 + Các giao dịch chưa được chính thức + Các giao dịch đã có những tự phát + Giá trị giao dịch thấp + Đối tượng giao dịch ít 49
50. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.2. Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996 + Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất được xác định giá; được 5 quyền. Hệ quả là, đất đai (quyền sử dụng đất) được giao dịch. + Một số công trình liên doanh đã được đầu tư. + Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ những khá sôi động. 50
51. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.3. Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998 Thứ nhất, Nghị định 18, 87 về thuê đất. Theo đó chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê). Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ châu á. Thứ ba, Nhà nước tăng cường kỉ cương quản lý đất đai. 51
52. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.3. Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998 + Các hoạt động đầu tư chủ yếu là xây nhà ở đơn lẻ trong các khu phân lô, bán nền. + Một số doanh nghiệp đầu tư BĐS lớn lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản 52
53. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 + Thứ nhất, chính sách nới rộng với thị trường BĐS: - Chính thức công nhận là hàng hoá (tuy vẫn khẳng định là hàng hoá đặc biệt); - Cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% xuống còn 5%, 1% tương ứng); - Tăng đối tượng người Việt kiều từ 3 lên 6; - Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư. 53
54. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 + Thứ nhất, chính sách nới rộng với thị trường BĐS: - Chính thức công nhận là hàng hóa (tuy vẫn khẳng định là hàng hóa đặc biệt); - Cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ (20%, 4% xuống còn 5%, 1% tương ứng); - Tăng đối tượng người Việt kiều từ 3 lên 6; - Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư. 54
55. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 • Thứ ba là làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001. • Thứ tư, nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD.năm). 55
56. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 • Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng. + Rất nhiều doanh nghiệp có chức năng xây dựng đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS. + Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn. 56
57. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 • Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. • Trên địa bàn các tỉnh: Đông Nam bộ và duyên hải miền Trung, rất nhiều các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí được đầu tư trong giai đoạn này. 57
58. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.4. Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 • Giai đoạn này, thị trường BĐS được tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng. • Rất nhiều dự án lớn, quy mô được đưa vào triển khai đầu tư, giao dịch trong giai đoạn này. • Rất nhiều đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian này. 58
59. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.5. Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến cuối 2006 • Chấm dứt cơ chế phân lô bán nền đòi hỏi đầu tư có lộ trình tổng thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh. • Thứ hai, hạn chế mua trả trước, mà thực chất là chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển. • Thứ ba, đòi hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới). 59
60. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.5. Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2004 đến cuối 2006 • Thứ tư, tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình. • Thứ năm, ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS. Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS. 60
61. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.6. Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu 2008 + Tăng giá trong ngắn hạn + Tăng cường đầu tư của tất cả các chủ thể + Mở rộng địa bàn đầu tư + Mở rộng sản phẩm đầu tư + Các ngân hàng mở rộng tín dụng quá mức + Tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro 61
62. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.6. Giai đoạn từ đầu năm 2008 đến cuối 2009 + Ngân hàng tăng cường quản lý nguồn tín dụng, giảm nguồn cung + Tăng cường chống lạm phát, lãi suất tăng + Giá đầu vào tăng + Giá đầu ra cuối cùng giảm + Thị trường đình đốn, điều chỉnh, chờ xu thê + Ngân hàng giảm vai trò đối với thị trường bất động sản 62
63. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.6. Những tín hiệu thị trường cuối năm 2009 - Gói kích cầu thứ hai? - Xu thế kinh tế thế giới? - Ngân hàng có tiếp tục cung cấp tín dụng? 63
64. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV. 2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO IV.2.1. Điểm mạnh - Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư - Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư - Bờ biển dài, nhiều danh thắng - Lao động rẻ, chịu khó - Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn 64
65. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO IV.2.2. Điểm yếu - Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân hàng, ) - Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác ) - Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, ) - Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn ) 65
66. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO IV.2.3. Cơ hội - Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiều - Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tư - Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế - Con người, đất nước muốn vươn lên 66
67. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO IV.2.4. Thách thức - Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài - Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện - Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài - Lợi ích đầu tư rơi vào đâu? - IV.5. Đánh giá tổng thể - Thuận lợi – Khó khăn: 6-4 67
68. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.1. Chức năng • Định hướng phát triển, điều tiết thị trường; • Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi; • Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội; • Ổn định kinh tế vĩ mô. • Kiểm tra, giám sát 68
69. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.2. Nhiệm vụ • Xây dựng và tổ chức thực hiện; • Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hường phát triển nền kinh tế; • Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách; • Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia. 69
70. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.3. Phương thức • Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế; • Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế; • Tổ chức kiểm tra, thanh tra; • Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế. 70
71. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Luật doanh nghiệp + Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản là doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện - Luật Đầu tư + Điều kiện kinh doanh + Đối tượng kinh doanh + Địa bàn kinh doanh 71
72. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Pháp quy về quy hoạch tổng thể KT- XH + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cả nước (Nghị định 92/2006/NĐ-CP, Nghị định 04/2008/NĐ-CP) + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các vùng kinh tế trọng điểm, ngành; + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh, huyện - Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên và Môi trường) - Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị (Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng; Nghị định 02 về khu đô thị mới; Luật quy hoạch đô thị) 72
73. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020; Khu kinh tế ven biển; Khu kinh tế cửa khẩu + Những địa điểm đã được quy hoạch + Những địa điểm chưa được quy hoạch + Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch 73
74. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.2. Pháp luật đất đai - Luật đất đai 2003; Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai; + Đất đai được tham gia thị trường bất động sản + Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai + Trung tâm đăng kí đất đai + Hạn mức sử dụng đất ở + Vấn đề không phân lô bán nền 74
75. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.2. Pháp luật đất đai - Nghị định 17, Nghị định 84 • Sửa một số nội dung về đưa giá trị đất vào doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá • Sửa một số nội dung về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất • Sửa một số nội dung về quy hoạch sử dụng đất 75
76. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật xây dựng: + Quy chuẩn về xây dựng + Quy chuẩn về dự án - Luật nhà ở + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất + Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp + Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành 76
77. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật kinh doanh bất động sản: + Sàn giao dịch bất động sản + Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng + Chứng chỉ Môi giới bất động sản + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản + Chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản 77
78. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Nghị định về khu đô thị mới + Yêu cầu 20% vốn dự án + Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với tổ chức) + Không đủ rõ về quy hoạch + Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu 78
79. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thường tái định cư - Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất - Nghị định 84, Nghị định 17, Nghị định 69 + Quy định về ngang bằng giá thị trường + Quy định về tính cưỡng chế yếu - Nghị định 188 về khung giá đất: + Thay đổi quá lớn (4-13 lần) 79
80. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng (1627/2001; 127/2005; 783/2005 ) + Điều kiện vay: vốn tự có 0-20% tổng vốn dự án tổng vốn đầu tư của dự án; + Mức cho vay: không quá 70-75% tổng vốn dự án + Cảnh báo hạn mức cho vay + Hỗ trợ lãi suất/tăng lãi suất cơ bản + Mua tín phiếu bắt buộc + Quyết định 105/2006/QĐ-TTg về thị trường thứ cấp 80
81. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đang nghiên cứu) - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Luật thuế nhà, đất - Luật thuế thu nhập cá nhân (Thông tư 161/2009/TT- BTC) - Pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp (Quyết định 105/2006/QĐ-TTg) 81
82. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh - Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề - Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng - Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn 82
83. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn - Quy mô thị trường ngày một lớn - Thị trường ngày càng phát triển - Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản 83
84. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân: + Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân 84
85. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh nhân + Số lượng các nhà đầu tư bất động sản + Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản + Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản 85
86. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: + Vốn pháp định + Chứng chỉ hành nghề + Đối tượng được kinh doanh bất động sản 86
87. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá: + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Chứng nhận về quyền tài sản 87
88. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản + Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất ) + Quyền được thuê đất - Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án - Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa - Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả - Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả 88
89. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất + Thông tin về đất không rõ ràng + Đối tượng tiếp cận không rõ ràng + Chủ thể xử lý không rõ ràng - Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận: + Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh ) + Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra + Thời gian cấp giấy quá dài + Không rõ đầu mối cấp giấy 89
90. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài + Chỉ được thế chấp + Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chính chưa phát triển + Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ 90
91. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật đất đai 1993 và sự bùng phát của thị trường đất đai: + Đất đai (quyền sử dụng đất) có giá + Được phép giao dịch nhà đất + Chấm dứt bao cấp về nhà đất 91
92. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Nghị định 18 và 87 cùng các yếu tố ngoại sinh và sự trầm lắng của thị trường nhà đất những năm 1996-1997 + Chuyển từ giao đất sang thuê đất + Có nguy cơ phải đóng tiền đất hai lần (tiền đền bù giải toả và tiền thuê) + Vấn đề hồi tố hay không hồi tố 92
93. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định 71, Nghị định 79 và sự bùng nổ thị trường bất động sản đầu những năm 2000 + Giảm thuế chuyển quyền + Mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài + Cho phép miễn tiền sử dụng đất đối với xây chung cư 93
94. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật đất đai 2003; Nghị định 181; Nghị định 188; Nghị định 02; Quyết định 1627 và sự trầm lắng của thị trường bất động sản 2004-2006 + Cấm phân lô bán nền + Cấm bán nhà trên giấy + Phải có 20% giá trị dự án khu đô thị mới + Hạn chế tín dụng cho bất động sản 94
95. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Nghị định 84, Nghị quyết về người nước ngoài được mua nhà, các cam kết WTO và sự bùng phát thị trường năm 2007-3/2008 + Mở rộng cầu + Mở rộng cung + Mở rộng quy mô 95
96. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Quyết định thu hút 20.500 tỉ, quyết tâm chống lạm phát và sự dừng lại chờ điều chỉnh của thị trường giai đoạn 3/2008-3/2009 + Giảm nguồn cung ứng + Rà soát tín dụng + Tăng lãi suất (lãi suất cơ bản 14%/năm) 96
97. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Gói kích cầu và sự tăng trưởng tháng 3-6/2009 - Giải ngân 400 tỷ hỗ trợ lãi suất - 350 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ - Nghị quyết 18/2009/NQ-CP về nhà cho ccs nhóm đối tượng - Nghị định 69/2009/NĐ-CP về hỗ trợ đền bù 97
98. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.1. Thủ tục thế chấp tại ngân hàng để vay tiền - Xác lập quyền về tài sản đối với vật thế chấp - Xác lập hợp đồng thế chấp tại công chứng giữa ngân hàng và người thế chấp - Xác lập giao dịch dân sự tại chính quyền cấp huyện (Phòng tài nguyên và Môi trường với tài sản là nhà, đất) - Rủi ro: Thời gian và thủ tục 98
99. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.2. Hợp đồng công chứng việc mua bán - Rủi ro về thời gian - Rủi ro về thủ thục - Rủi ro về cơ hội 99
100. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.3. Đăng kí Chuyển đổi sở hữu - Thủ tục tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Thủ tục tại chính quyền cấp xã - Thủ tục tại tổ chức thuế - Rủi ro: Thời gian, thủ tục và lề lối làm việc 100
101. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.4. Sở hữu nhà và thủ tục đăng kí tên - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà - Rủi ro: + Vấn đề tên vợ và tên chồng trong giấy chứng nhận + Vấn đề nghĩa vụ tài chính trong việc cấp giấy chứng nhận 101
102. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.5. Quy hoạch - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội - Quy hoạch sử dụng đất - Quy hoạch phát triển đô thị - Rủi ro: + Sự thay đổi của các quy hoạch + Sự không thống nhất của các quy hoạch + Sự thiếu chế tài của các quy hoạch 102
103. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.6. Giải phóng mặt bằng - Thỏa thuận các bên liên quan - Thực hiện đền bù - Thực hiện giải phóng mặt bằng - Thực hiện san lấp mặt bằng - Rủi ro: Thay đổi chính sách, thay đổi chủ thể đất đai và thay đổi đơn giá đền bù 103
104. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.7. Đầu tư cơ sở hạ tầng - Thu xếp tài chính - Kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng - Tổ chức triển khai - Bán sản phẩm - Rủi ro: Thay đổi chính sách (NĐ 181; NĐ 188; NĐ 197; 198; NĐ 02; Quyết định 1627 ) 104
105. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.8. Chuyển giao, hoàn công - Trình tự thủ tục hoàn công - Trình tự thủ tục xác lập quyền tài sản - Đăng kí, cấp giấy - Rủi ro: Chưa có cơ quan chịu trách nhiệm xác nhân hoàn công, xác lập quyền tài sản; kết nối với các cơ sở vật chất hiện hữu xung quanh dự án 105
106. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản 1. Quan hệ cung cầu bất động sản • Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
107. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm ). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản. Như trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
108. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.
109. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Trong ngắn hạn : cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn. Ví dụ: Nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định. Nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên.
110. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Đồ thị về đường cung dài hạn
111. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn. • Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống.
112. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn sơ với ngắn hạn .
113. Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất động sản • Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phải hoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố. Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và phát triển đô thị ) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở. Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm. Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững.
114. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị VI.1.1. Yếu tố cơ bản - Vị trí - Vị trí - Vị trí - Những yếu tố khác 114
115. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị VI.1.2. Phân biệt giá cả, giá trị và chi phí Giá trị: Khái niệm, phạm trù tiềm tàng trong bản thân bất động sản, được quy định bởi Vị trí, Vị trí, Vị trí và những yếu tố khác. Giá cả: Giá bán hoặc trao đổi; đi kèm trong giao dịch. Thể hiện số lượng cụ thể mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ. Chi phí thể hiện việc sản xuất ra bất động sản. Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng; Chi phí phát triển để tạo ra bất động sản. 115
116. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.2. Giá thành bất động sản VI.2.1. Giá thành • Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong. • Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng. • Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đâu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v • Giá cá bất động sản thường biến động do chịu ảnh hướng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ) 116
117. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.3. Giá thị trường của bất động sản VI.3.1. Thế nào là giá thị trường Giá có khả năng nhất vào một ngày cụ thể bằng đơn vị tiền tệ hoặc đơn vị tương đương tiền tệ hoặc bằng đơn vị chuyển đổi quý hiếm đối với các quyền bất động sản cụ thể được bán sau khi quảng cáo một cách hợp lý trong thị trường cạnh tranh dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi đối với cuộc bán công bằng, với mỗi người mua và người bán hành động một cách thận trọng, hiểu biết vì các lợi ích được bán, và giả định cả hai bên không bị cưỡng ép. 117
118. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.3. Giá thị trường của bất động sản VI.3.1. Thế nào là giá thị trường Định nghĩa được sử dụng bởi các tổ chức quản lý tài chính liên bang Mỹ: Giá cả có thể nhất ở đó bất động sản được đưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, người bán và người mua mỗi bên hành động cẩn thận và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức 118
119. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.3. Giá thị trường của bất động sản VI.3.1. Thế nào là giá thị trường Các điều kiện để có giá cả thật: - Người mua và người bán có động cơ điển hình - Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là có lợi nhất cho mình - Thời gian quảng cáo với thị trường mở - Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằng một sắp xếp thanh toán có thể so sánh được - Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán không bị ảnh hưởng việc thanh toán đặc biệt hoặc kích thích hoặc nhương bộ bán được bảo trợ bởi một người nào đó liên quan đến việc bán 119
120. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.3. Giá thị trường của bất động sản VI.3.1. Các loại giá trị phi thị trường - Giá trị sử dụng - Giá trị đầu tư - Giá trị đang hoạt động - Giá trị các lợi ích công cộng - Giá trị bảo hiểm - Giá trị được ước lượng 120
121. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.4. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: • Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình; • Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; • Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê; • Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau; • Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán; • Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 121
122. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.5. Giá cả bất động sản VI.5.1. Các loại hình giá cả bât động sản Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng san đây: • Giá mua bán và giá thuê; • Giá đất, giá công trình và giá bất động sản • Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) • Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua gian dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. 122
123. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.5. Các loại hình giá cả bât động sản VI.5.2. Các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản - Sự thoả dụng - Sự khan hiếm - Sự mong muốn - Sức mua hiệu quả - Cung cầu 123
124. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.5. Giá cả VI.5.3. Các loại hình giá cả bât động sản Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây: • Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); • Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value); • Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value); • Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); • Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); • Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); • Giá dùng cho trước đích đâu tư (Value for Investinent Purpose); • Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value); • Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo • Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); • Giá tính thuế (Value for Taxation); • Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) 124
125. Chương 2: Cầu bất động sản • 1. Khái niệm - Đặc điểm • 2. Phân loại • 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • 4. Xu hướng biến động của cầu bất động sản
126. Chương 2: Cầu bất động sản • 1. Khái niệm • 1.1. Khái niệm • Là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường.
127. Chương 2: Cầu bất động sản • 1.2. Phân biệt cầu và nhu cầu: • Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. • + Nhu cầu : Quy mô lớn, phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. VD: Các bạn ở KTX muốn có nhà để không phải đi ở nhờ, phụ thuộc.Các bạn ở Hà Nội muốn có nhà để ở riêng, tự do đi về, không phụ thuộc hoặc lấy vợ, muốn ra ở riêng. • + Cầu thị trường : không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu đó do: Nhu cầu không có khả năng thanh toán. Có nhu cầu, có khả năng thanh toán nhưng không trở thành nhu cầu trên thị trường. VD: Chưa bức xúc, chưa cần thiết lắm, làm việc khác trước, không có điều kiện mua. Có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu về đầu cơ kiếm lợi → Xuất hiện cầu trên thị trường. • Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả năng thanh toán, điều kiện hoạt động của thị trường. Thị trường hoạt động → cung gặp cầu → thoả mãn
128. Chương 2: Cầu bất động sản • 1.3. Điều kiện để cầu bất động sản xuất hiện • - Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của người dân. VD: cầu nhà: tôi là chủ thầu → tôi tự xây dựng nhà ở → không cần mua nhà. • - Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu này → chuyển nhu cầu thành cầu trên thị trường. • - Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung. Thị trường là một môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán biến thành nhu cầu thực tế → được thoả mãn.
129. Chương 2: Cầu bất động sản • 1.4. Đặc điểm • - Phản ứng nhạy • - Phụ thuộc chính sách • - Phụ thuộc thói quen, tập quán • - Phụ thuộc địa bàn • - Phụ thuộc tâm lý
130. Chương 2: Cầu bất động sản • 2. Phân loại • 2.1. Phân theo loại nhu cầu: • - Mua • - Cho thuê
131. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3. Phân loại theo giá trị BĐS • - Giá trị lớn, trung bình, nhỏ • - Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột
132. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3. Phân loại theo loại BĐS • - Đất đai: • + Cầu về đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch: trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể thao. Nhu cầu về đời sống tinh thần của con người ngày càng tăng→ cầu này tăng. Trước đây cả huyện mới có một nhà văn hoá, ngày nay: khu vui chơi, công viên, vườn hoa, hội chợ, siêu thị. • + Cầu về đất đai cho văn phòng, công sở: hoạt động xã hội tăng → cầu tăng. Trước đây chủ yếu là văn phòng công sở của cơ quan Nhà nước, ngày nay: văn phòng đại diện nước ngoài, liên doanh + Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: loại nhu cầu này thường được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình, kế hoạch của Chính phủ, ít xuất hiện hoặc xuất hiện ẩn mình dưới các hình thức khác trên thị trường bất động sản.VD: Đền bù giải phóng mặt bằng. + Cầu về đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Thông thường, xã hội càng phát triển, các hoạt động sản xuất này ngày càng giảm → (giảm tương đối so với khu vực khác) → cầu về đất đai cho sản xuất tăng không đáng kể so với các loại cầu khác.
133. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.3. Phân loại theo loại BĐS • - Nhà ở: Nhà ở cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lô, nhà biệt thự, nhà vườn, • Cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở, nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản là thị trường chủ yếu nhất, sôi động nhất trên thị trường bất động sản. • + Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu bất động sản thông thường còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Cầu giả tạo xuất hiện trong mối quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh bất động sản. Mua bất động sản không phải để đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân mà để đầu cơ, buôn bán lại trên thị trường. Cầu này làm tăng giả tạo nhu cầu bất động sản trên thị trường → tăng mặt bằng giá cả. Nghiên cứu chỉ ra rằng đây là nhân tố căn bản làm căng thẳng thêm quan hệ cung cầu bất động sản → sốt đất. • VD: trong những năm vừa qua, báo chí kêu gào lên là Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng, diện tích bình quân 2 – 3 m2 /người ở những khu phố cổ. Thật ra chẳng ai ở đây đi mua nhà khác rộng hơn để ở mà chỉ mua để đấy. • - Công trình thương mại và dịch vụ: • - Công trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, .
134. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.4. Phân theo địa điểm • - Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận, khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, khu cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới, • - Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đang đô thị hoá • - Theo quận huyện:
135. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.5. Theo đối tượng sử dụng bất động sản • - Cá nhân, hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ gia đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà ở cho người độc thân, người nước ngoài. • - Doanh nghiệp: theo quy mô nhu cầu về BĐS và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp.
136. Chương 2: Cầu bất động sản • 2.6. Theo tính chất của BĐS • - Nhà bê tông, mái ngói, nhà lá • + Xưởng sản xuất cố định, xưởng tạm, nhà máy hiện đại. • + Văn phòng loại A, B , cao cấp, trong toà nhà cao tầng, phân lô riêng biệt.
137. Chương 2: Cầu bất động sản • 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản • 3.1. Quy mô và cơ cấu dân cư • - Dân số tăng • + Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất ở KV1 (nông, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng). Ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, CNH mới bắt đầu → năng suất lao động thấp → toàn bộ lực lượng lao động xã hội tập trung chủ yếu trong lĩnh vực Nhà nước dẫn đến nhu cầu đất đai cho sản xuất nông nghiệp tăng. • Tuy nhiên, trong giai đoạn này nền sản xuất còn mang tính tự cung, tự cấp chưa xã hội hoá →nhu cầu đất đai cho sản xuất chưa trở thành cầu thị trường vì đất đai chưa phải là hàng hoá → nhu cầu tăng, nhưng cầu về đất đai chưa tăng theo tốc độ tăng của nhu cầu. • Giải thích lại sự khác biệt về cầu và nhu cầu • + Dân số tăng →tăng quy mô gia đình → tăng diện tích ở cho gia đình. Ngày nay xu hướng ra ở riêng: gia đình hạt nhân. Trước đây 3,4 thế hệ sống chung → tiết kiệm diện tích sử dụng chung.
138. Chương 2: Cầu bất động sản • - Nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức bình quân diện tích ở/người. Trước đây, một người chỉ cần một chỗ ngủ, làm việc, ngày nay cần thêm những không gian khác như không gian giải trí (phòng karaoke), toalet, bồn tắm, →diện tích tăng. • - Hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân số: dân số tăng, nhu cầu hoạt động dịch vụ tăng theo nhu cầu của con người. Trước đây chỉ cần đi dạo là đủ, ngày nay; vũ trường, cafe, → hoạt động dịch vụ tăng đáp ứng nhu cầu → tăng cầu về đất đai. • - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết hôn cao nhu cầu vê nhà ở và căn hộ độc lạp tăng. Dân số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì ở chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phòng riêng. Phương Tây thanh niên ra ở riêng. (ii) Văn hoá: truyền thống muốn ở nhà có nóc
139. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.2. Thu nhập và nghề nghiệp • - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu nhập. VD: Sinh viên ra trường đi làm Maketing kiếm được việc làm tốt thay đổi chỗ ở thuê nhà hoặc là mua • - Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác động đến cầu về nhà ở nhưng nếu mức thu nhập tăng cao → tăng đột biến về cầu nhà ở. VD: Thu nhập phải ưu tiên giải quyết các nhu cầu thiết yếu ăn, mặc. Các nước đang phát triển thu nhập tăng dần → bùng nổ cầu • - Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi thị hiếu hình thức nhà ở. VD: Sau khi giải quyết được những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại → giải quyết nhu cầu thiết yếu cấp 2: ở. Thu nhập tiếp tục tăng → nhu cầu nhà ở tăng chậm dần lại (các nước phát triển • - Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất động sản trong kinh doanh. • - Thu nhập cao tăng cầu bất động sản dịch vụ. • - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập. Nghề nghiệp yều cầu tính chất đặc điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với tính chất, đặc điểm của công việc. VD: → thay đổi nhu cầu với các loại nhà ở → tác động đến cầu
140. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.3. Cung cầu các bất động sản thay thế • - Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà. • - Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng
141. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.4. Đô thị hoá • - Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn – thành thị. Tập trung dân số ở đô thị → làm tăng cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản vùng đô thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột. • - Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới. VD: mở rộng đô thị, đất nông nghiệp giảm. • - Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô.
142. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.5. Phát triển cơ cấu hạ tầng • - Tăng khả năng tiếp cận với bất động sản. VD: làm đường giao thông qua nhà → nhà mặt đường. • - Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc giao thông • - Tạo cơ hội kinh doanh bất động sản, làm tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh.
143. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.6. Mốt và thị hiếu • - Trào lưu, thói quen và xu thế. VD: không ở nhà cao tầng, ở nhà trong khu vực nội thành, qua sông không thích. • - Văn hoá và tập quán: Á á Đông: phong thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc.
144. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.7. Chính sách tiền tệ • - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán giao dịch về bất động sản. VD: dư cung → dư đồng tiền để thanh toán, không cần thanh toán bằng các bản vị khác • - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng. VD: nhà 80 cây vàng, nhà 200 triệu đồng • - Mức độ lạm phát. VD: Lạm phát cao, tiền mất giá
145. Chương 2: Cầu bất động sản • 3.8. Chính sách quản lý bất động sản • - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về bất động sản. • - Quan hệ sở hữu và sử dụng về bất động sản. VD: Chấp nhận sở hữu tư nhân về nhà ở → tăng cầu. Sở hữu nhà → sử dụng đất → nhà nước muốn lấy đất để làm các mục đích khác phải bồi thường thoả đáng; Nhu cầu tích trữ, để dành, di sản cho con cháu. • - Thừa nhận thị trường và hàng hoá bất động sản → thị trường ngầm giảm. • - Chính sách tài chính đối với bất động sản: cho vay, thế chấp, cầm cố. • - Kiểm soát giao dịch bất động sản và thuế kinh doanh bất động sản(thuế chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng). VD: thuế giảm → số vụ kinh doanh tăng, giảm những vụ mua bán ngầm → kiểm soát được thị trường
146. Chương 2: Cầu bất động sản • 4. Xu hướng biến động của cầu bất động sản • 4.1. Độ co giãn của cầu bất động sản • Khái niệm: Độ co giãn của cầu bất động sản là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến động của các nhân tố tác động (biến số) • Thường chỉ có thể xác định được tốc độ biến động của thu nhập chứ các yếu tố khác khó xác định được tốc độ biến động
147. Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2. Xu hướng biến động của cầu về đất đai cho sản xuất • - không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động sản, trong nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải là quan hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và điều chỉnh quỹ đất đai của chính phủ. Cầu về đất đai cho sản xuất thường xuất hiện trong phạm vi hẹp, mang tính khu vực. VD: trong một vùng, người đân mua đất để sản xuất, người vùng khác ít muốn đến vùng lạ đó, trừ phi là phải chuyển nhà • - Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất theo trình đồ sản xuất: Ở mỗi trình độ sản xuất nhất định, cầu không co giãn trong giới hạn trình độ sản xuất đó. VD: trong trình độ sản xuất thấp, người nông dân sử dụng trâu bò để cày là chủ yếu, lượng sản phẩm làm ra tăng rất ít và máy móc thì cũng chỉ đạt đến được một năng suất giới hạn là dừng lạivì mở rộng thêm sản xuất không mang lại lãi → quy mô sản xuất tối ưu. Trong giai đoạn chuyển giao giữa các trình độ sản xuất, giữa các phương thức kinh doanh, cầu co giãn rất lớn.
148. Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở: • - Theo thu nhập: • Cầu về nhà ở (dính đến đất ở): nhu cầu thiết yếu, cơ bản, đứng sau cầu về lương thực, thực phẩm → sau khi giải quyết được nhu cầu thiết yếu ăn, mặc → tính đến nhu cầu nhà ở. • + Độ co giãn: Tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. • + Giai đoạn 1: Thu nhập thấp → cần thoả mãn nhu cầu tối thiểu trước (lương thực, thực phẩm) → độ co giãn của cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ yếu để mua thêm lương thực, thực phẩm) → nhu cầu nhà ở không có khả năng thanh toán. • + Giai đoạn 2: thu nhập vượt qua giới hạn đói nghèo → bắt đầu để dành đầu tư cho nhà ở → độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà ở). Ở các nước đang phát triển, nếu thu nhập tăng vượt qua giới hạn đói nghèo → tỷ lệ tích luỹ trong tổng thu nhập dành để tiêu dùng cho nhà ở chiếm từ 25 – 40%. Thu nhập tăng ở mức cao, độ co giãn của cầu về nhà ở vẫn lớn nhưng có sự thay đổi trong kết cấu cầu. Song, nhìn trên góc độ tổng thể, cầu nhà ở có độ co giãn lớn trong giai đoạn này. • + Giai đoạn 3: Thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà thông thường giảm, cầu nhà ở cao cấp bắt đầu tăng→ Quy mô tiêu dùng ở mức thấp → thặng dư tiêu dùng thay đổi nhanh. VD: cho người ta thêm 1 tháng 1kg gạo → cảm thấy rất nhiều → Quy mô tiêu dùng vượt quá giới hạn cần thiết → thặng dư tiêu dùng tăng chậm dần → độ co giãn của cầu nhà ở theo giá cả khá cao khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp và sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng bình quân vượt qua giới hạn cần thiết.
149. Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở: • - Theo quy mô gia đình • + Độ co giãn: tỷ lệ tăng của cầu so với tỷ lệ tăng của số nhân khẩu trong gia đình. Quy mô gia đình tăng → cầu đất đai tăng • Chia 3 giai đoạn: • + Giai đoạn 1: gia đình độc thân hoặc gia đình có con nhỏ, tăng thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu. Độ co giãn của cầu trong giai đoạn này là nhỏ. VD: khi vợ chồng mới cưới có con đầu lòng thì ít khi họ thay đổi nhà mà thường chỉ cải tạo để tăng thêm phòng • + Giai đoạn 2: Gia đình vừa thay đổi về quy mô, vừa thay đổi về kết cấu: con cái lập gia đình, trẻ con bước sang tuổi trưởng thành, nhiều thế hệ sống chung → cầu tăng nhiều so với sự thay đổi: E lớn. • + Giai đoạn 3: quy mô cầu tăng và kết cấu không thay đổi → cầu về nhà ở tăng chậm lại và độ co giãn của cầu nhà ở so với quy mô gia đình nhỏ dần. E giảm • VD: có thêm con •
150. Chương 2: Cầu bất động sản • 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở: • - Theo giá cả: • + Độ co giãn: so sánh tốc độ biến động của cầu với tốc độ biến thiên của giá cả. Lương thực, thực phẩm : thiết yếu, không khả năng thay thế, có giới hạn tối đa. • Nhà ở : thiết yếu, co khả năng thay thế, có giới hạn tối đa → độ co giãn của cầu nhà ở theo giá cả rất lớn. VD: giá cả thay đổi, cầu thay đổi lớn: ở chật lại, không mua nhà mà đi thuê. Giá nhà tăng cao: bán nhà đi để ăn, ra ở xóm liều. Giá nhà quá cao, không thể thanh toán được. • - Theo các biến số khác: Hàm cầu nhà ở chịu tác động của các biến số sau: • + Dân số: quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi của chủ hộ, độ tuổi kết hôn. • + Cơ cấu nghề nghiệp của lao động • + Tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu • + Chính sách cung tiền tệ • + Chính sách thuế sở hữu nhà ở
151. Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản
152. Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản
153. Chương 3: Cung bất động sản • 1. Khái niệm • 1.1. Khái niệm: • Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá nhất định.
154. Chương 3: Cung bất động sản • 1.2. Điều kiện để lượng cung cấp bất động sản trở thành cung bất động sản • (i) - Bất động sản phải là hàng hoá bất động sản: có thể và sẵn sàng đưa vào lưu thông. VD : nhiều người có bất động sản nhưng không có nhu cầu bán hoặc chỉ đầu cơ chờ giá cao để bán → không được tính vào lượng cung hiện tại • (ii) - Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời: đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. VD: nhà ổ chuột, lấn chiếm sẵn sàng bán nhưng thường người mua không chấp nhận vì thiếu tính pháp lý của hoạt động mua bán • (iii) - Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán: Giá để thực hiện chuyển giao tài sảnphải phù hợp với mặt bằng giá chung, phù hợp với khả năng thanh toán của người mua và được thị trường chấp nhận. VD: những vụ mua bán để rửa tiền hoặc mua phân phối do được hưởng ưu đãi của Nhà nước không tính vào lượng mua bán trên thị trường. • (iv) - Phải có thị trường bất động sản: để 2 bên gặp gỡ.
155. Chương 3: Cung bất động sản • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • - Đất đai là hàng hoá đặc biệt: sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, số lượng giới hạn, không thể tạo thêm đất đai mới để tăng lượng cung theo ý muốn (hoặc muốn tạo thêm cũng rất mất thời gian và công sức). • - Tổng cung đất đai cố định, chỉ có sự thay đổi trong kết cấu của cung: cung loại này tăng, loại khác giảm •
156. Chương 3: Cung bất động sản • 2. Đặc điểm của cung bất động sản • - Vị trí của đất đai cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên của khu vực → không thể điều chỉnh cung theo không gian cũng như về chủng loại, chất lượng. VD: Thiếu cung vùng này, loại này không thể điều vùng khác sang như hàng hoá tiêu dùng. → có thể xảy ra sự mất cân bằng cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. VN: cung đất đai cho khu vực I có thể tăng bằng cách khai phá thêm. Hiện nay: Khu vực I giảm (do khai phá mãi cũng hết)→ tăng cung cho khu vực II, III (do khu vực I chuyển sang). • - Cung bất động sản ít co giãn, phản ứng chậm hơn so với sự biến động của cầu.
157. Chương 3: Cung bất động sản • 3. Nguồn cung • 3.1. Nguồn cung đất đai để sản xuất: • Chủ yếu thông quan mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất
158. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2. Nguồn cung nhà ở: • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của Nhà nước xây dựng nên → nhà thuộc sở hữu Nhà nước → Nhà nước có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp. • Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng mục tiêu quan trọng là chính trị. (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để cải thiện đời sống dân cư. VD: dân thiếu nhà ở, chính phủ hỗ trợ bằng cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60). (ii) Cung cấp cho những cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của Chính phủ: đối tượng hưởng lợi. → thực chất những hỗ trợ của chính phủ thông qua chương trình phát triển nhà ở công cộng hầu như không đến được tầng lớp dân nghèo. Chủ yếu những căn hộ được phân phối cho các cán bộ, công chức, it có các tầng lớp dân cư khác.
159. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn đầu tư → hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị sử dụng. VD: những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp. • - Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường → vị trí không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém → người dân không ưa thích sống trong các căn nhà công cộng. • Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều cho việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. VD: hướng sự phát triển đô thị ra những vùng cần thiết, giảm mật độ dô thị → cần có sự cải tiến trong công tác phát triển nhà ở công cộng.
160. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước) • - Chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ sang hình thức Nhà nước đầu tư mang tính chất hỗ trợ và định hướng như: Nhà nước thực hiện việc quy hoạch và chuẩn bị địa điểm đã có cơ sở hạ tầng tối thiểu → khuyến khích người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. VD: Khu Linh Đàm: thu tiền trước, khu Huỳnh Thúc Kháng. Tuy nhiên, hình thức này cũng có những hạn chế như: (i) Làm tăng giá cả xây dựng. (ii) Đòi hỏi tình tiêu chuẩn hoá cao: nhiều dịch vụ mà có người cần, có người không, khó thích nghi với khu vực bình dân (thang máy, người bảo vệ 24/24). (iii) Hạn chế khả năng tạo thu nhập. VD: Không thể làm nghề tự do tại nhà được → hạn chế sự tham gia và hoà nhập của người nghèo → phân hoá đô thị tăng. Tuy nhiên: ưu điểm lớn hơn khuyết điểm. Ưu: khuyến khích sự tham gia của cộng đồng trong việc ra quyết định và đầu tư phát triển nhà ở, quy hoạch mềm dẻo hơn do không phải chỉ có Nhà nước quyết định về hình thức, cấu trúc, vị trí Tài trợ của World Bank để phát triển nhà ở đô thị chủ yếu cho các dự án đất xây dựng và dịch vụ (cơ sở hạ tầng).
161. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.2. Khu vực tư nhân: • - Phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách, do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. • - Nhà nước không trực tiếp kiểm soát nhưng Nhà nước vẫn giành quyền điều tiết thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. • - Mục đích chính của công ty phát triển nhà ở tư nhân là lợi nhuận → sản xuất hàng hoá mang lại lợi nhuận cao nhất: xây dựng các khu nhà ở có diện tích lớn, cao cấp, biệt thự, villa phục vụ đối tượng giàu, thu nhập cao; không xây dựng các nhà nhỏ, phù hợp với túi tiền của tầng lớp bình dân→ Nếu để phát triển tự do, khu vực tư nhân chỉ hướng vào việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp, người giàu, thu nhập cao, khả năng thanh toán lớn. Tầng lớp bình dân và dân nghèo thành thị có nhu cầu cấp bách về nhà ở nhưng khả năng thanh toán bị giới hạn → khu vực tư nhân không quan tâm đến việc cung cấp nhà ở đáp ứng yêu cầu này. • - Khu vực tư nhân cung cấp nhà ở có giá trị cao nhất cả về kinh tế và giá trị sử dụng → các nhà kinh tế cho rằng phát triển nhà ở khu vực tư nhân sẽ là biện pháp tối ưu giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
162. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.2. Khu vực tư nhân: • Tuy nhiên, nếu để thị trường tự do phát triển → bất bình đẳng, phân hoá và khoảng cách giàu nghèo → Nhà nước phải điều tiết: 2 hướng: (i) Thực hiện các chính sách hạn chế phát triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành hạ, phù hợp với tầng lớp bình dân bằng các quy định về tỷ lệ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, chính sách thuế. (ii) Tạo điều kiện để các tầng lớp bình dân có thể tiếp cận được với các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách cho vay vốn, thế chấp, quy định về tỷ lệ căn hộ tối thiểu dành cho người có thu nhập thấp
163. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân) • - Xây dựng nhà ở độc lập với khuôn khổ, quy tắc của Chính phủ. • - Quỹ nhà ở không chính thức: nhiều loại với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau: (i) Khu nhà ổ chuột của tầng lớp dân nghèo: Hà Nội: Khu Thanh Nhàn, Trương Định. (ii) Xóm liều của những người lang thang không công ăn việc làm, không chỗ ở ổn định: Gầm cầu Long Biên, bãi, tệ nạn xã hội cao. (iii) Có thể do các chủ kinh doanh bất động sản xây dựng để bán cho những người không có đủ tiền để tiếp cận với thị trường nhà ở chính thức (bãi ven sông, nhà cao tầng nhưng giá rẻ). (iv) Xây dựng nhà ở tự phát của dân với mục đích để ở nhưng chưa đủ điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý. Nhà xây trái phép do điều kiện pháp luật không chặt chẽ, rõ ràng. VD: khu Đê La Thành, lấn chiếm, nhảy dù trước năm 1986 → không công nhận quyền sở hữu hoặc công nhận.
164. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân) • - Đây là nguồn cung nhà lớn, đa dạng, phong phú, chiếm tỷ lệ lớn trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng. • - Không phải cứ nhà ở không chính thức là đồng nghĩa với nhà chất lượng thấp, tồi tàn, cónhững khu nhà ở có chất lượng rất cao, giá trị lớn. Tại sao lại có những người phải chấp nhận mua nhà ở không chính thức nhưng giá trị cao? → Quy định của Chính phủ. VD: Trước đây không cho phép người ngoại tỉnh có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Hà Nội → người ngoại tỉnh có nhiều tiền lên thành phố làm ăn → phải mua nhà ở thuộc khu vực không chính chức.
165. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở • - Việc phân chia 3 khu vực cung cấp nhà ở chỉ mang tính chất tương đối, không rõ ràng → có mối quan hệ đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở. VD: khu vực nhà ở hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận → thuộc khu vực nhà ở tư nhân. Nhà nước không thừa nhận → nhà ở không chính thức. Nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng cũng có ranh giới không rõ ràng vì trong cấu thành đầu tư nhà ở tư nhân, không ít thì nhiều cũng có một số các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại.
166. Chương 3: Cung bất động sản • 3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở • - Giữa 3 khu vực cung cấp nhà ở có sự đan xen, tác động qua lại lẫn nhau, tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản. (i) Khu vực nhà ở tư nhân, nhạy cảm với thị trường, vì mục đích lợi nhuận → chạy theo thị hiếu, sở thích, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khá giả có khả năng thanh toán. (ii) Khu vực nhà ở công cộng: không quan tâm đến lợi ích kinh tế, vì mục đích chính trị. → 2 khu vực này có tính chất bổ khuyết, hỗ trợ lẫn nhau. (iii) Phát triển không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở. Nhưng vẫn tác động đến nguồn cung do có thể cạnh tranh sự cung cấp với khu vực tư nhân và công cộng, mặt khác, nó lại chiếm phần đất đai của hai khu vực trên. Xã hội càng phát triển, khu vực nhà ở tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, nhà ở phi chính thức giảm.
167. Chương 3: Cung bất động sản • 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản • 4.1 Chính sách của chính phủ • - Tăng cung bất động sản thuộc khu vực Nhà nước. VD: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người dân, đầu tư phát triển nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách rồi bán cho những người có nhu cầu • - Đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp lý. VD: tăng cường công tác cấp GCN QSDĐ & QSHNở, đảm bảo có người bán có đủ quyền hợp pháp về hàng hoá bất động sản và có thể mang hàng hoá củ mình ra rao bán trên thị trường. • - Tăng quyền mua bán trao đổi của người sử dụng bất động sản. VD: Nới rộng các quy định, quy chế về mua bán trao đổi bất động sản, • - Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu bất động sản. VD: quy định số hữu hạn nhà ở, diện tích đất ở mà một người được phép sử dụng, sở hữu • - Chính sách đối với các nhà đầu tư bất động sản theo các mục tiêu, định hướng của Nhà nước. VD: sử dụng công cụ lãi suất, thuế để điều tiết với những người đầu tư bất động sản.
168. Chương 3: Cung bất động sản • 4.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất • - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm tăng tổng cung bất động sản, đất đai. VD: quy hoạch giúp tận dụng sử dụng các loại đất, sử dụng hợp lý nhất • - Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội có thể dưa các vùng đất đai chưa được sử dụng vào khai thác như khai thác bất động sản (núi đá, thác nước cho phát triển du lịch).
169. Chương 3: Cung bất động sản • 4.3. Sự phát triển kết cấu hạ tầng • - Tăng khả năng tiếp cận là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản đưa vào giao dịch. VD: nhà trước kia bán khó vì đi lại vòng vèo, sâu. Sau khi làm đường, tăng khả năng tiếp cận → làm cho hàng hoá bán dễ hơn • - Thay đổi điều kiện bất động sản làm thay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra thị trường. VD: có chính sách cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng của những loại đất nhà nước sử dụng không có hiệu quả cho mục đích nông nghiệp → tăng cung đất sử dụng không phải cho mục đích nông nghiệp ra thị trường → chính sách, quy hoạch và đầu tư phát triển cơ cấu hạ tầng là các nhân tố quyết định cơ bản nhất của cung bất động sản. Điều đó thể hiện vai trò của Nhà nước đối với cung bất động sản
170. Chương 3: Cung bất động sản • 4.4. Sự phát triển khoa học - công nghệ • - Tăng khả năng khai thác sử dụng các nguồn tài nguyên đất. • - Tăng khả năng phát triển các công trình xây dựng, khắc phục hạn chế về diện tích đất đai VD: xây dựng nhà cao tầng → tăng cung nhà chung cư ra thị trường • - Giảm chi phí, rút ngắn thời gian thi công các công trình xây dựng. Làm cho giá thành nhà giảm → giá bán nhà giảm
171. Chương 3: Cung bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản • 5.1. Độ co giãn • - Tổng cung đất đai hoàn toàn không co giãn E=0. • - Quy luật chung của cung là lượng cung tăng khi giá cả hàng hoá tăng. Đối với cung hàng hoá bất động sản thì như thế nào? có phải P tăng thoải mái, lượng cung là một hằng số • - Tổng cung hoàn toàn không co giãn song đó chưa phải là cung đất đai với tư cách là hàng hoá. Đất đai hàng hoá → có xu hướng diễn biến của hàng hoá nói chung. Khi giá đất tăng → sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất chưa sử dụng → đất có thể sử dụng được (chủ yếu là thành đất nông nghiệp)
172. Chương 3: Cung bất động sản • 5. Xu hướng biến động của cung bất động sản • 5.1. Độ co giãn • - Nếu giá đất xây dựng tăng → chấp nhận rủi ro, hành động bất hợp pháp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất → đất nông nghiệp → đất xây dựng → tăng cung đất xây dựng phi chính thức. VD: Khu làng Ngọc Hà: trồng hoa → đất xây dựng nhà ở. Khu xung quanh Hồ Tây: đất chuyên dùng → đất nông nghiệp → đất xây nhà • Đường cung: Tăng dần • Trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định, cung bất động sản là một hàm co giãn với giá cả. • Hoàn cảnh nhất định: Cơ chế luật pháp không chặt chẽ: chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tự do, phạt lấy lệ. P đất tăng cao đến một mức nhất định → chấp nhận hy sinh đánh đổi. Có những loại đất có giá trị thấp hơn loại đất khác. Tuy nhiên, độ co giãn của cung bất động sản so với giá cả là tương đối nhỏ, tức là P tăng nhiều, Q tăng ít hoặc ngược lại P giảm nhiều, Q giảm ít → đường cung bất động sản là một đường tương đối dốc.
173. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Di chuyển dọc theo đường cung: do những nhân tố nội sinh của hàm thay đổi đó là các nhân tố giá cả và lượng cung. Do đường cung tương đối dốc, đường cầu tương đối co giãn nên lượng cung thay đổi nhỏ nhưng giá cả thay đổi một lượng lớn. • - Cung dịch chuyển do các nhân tố ngoại lai như dân số tăng, nhà nước mở rộng cơ chế tiếp nhận đầu tư từ nước ngoài Cầu lại vận động trễ hơn → giá bất động sản thay đổi không đáng kể.
174. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Các tác nhân làm dịch chuyển đường cung: (i) Chính sách của chính phủ: cấp phép xây dựng; tiêu chuẩn hoá xây dựng → làm dịch chuyển đường cung sang phía bên trái; quy hoạch: mở rộng quy hoạch, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai làm đường cung dịch chuyển sang phía bên phải • Nếu những ràng buộc của chính phủ không quá khắt khe trong bối cảnh luật pháp lỏng lẻo, chế tài để xử phạt các vi phạm chưa đủ thì sẽ tạo kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh nhà ở phi chính thức. VD: trước đây nhà xây dựng gần như 99% là không có phép do cơ chế xin giấy phép xây dựng rất khó khăn, mất những thời gian, phí tốn kém. Hiện nay con số này đã giảm còn khoảng 65%.
175. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Sự phát triển của cơ cấu hạ tầng: cơ cấu hạ tầng phát triển làm cho điều kiện tiếp cận thay đổi do đó, lượng cung hàng hoá bất động sản tăng lên trong khi các điều kiện khác không thay đổi làm dịch chuyển đường cung bất động sản. Nhưng nhà nước chủ yếu chỉ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho khu vực nhà ở chính thức (nhà ở công cộng và tư nhân), những khu nhà ổ chuột, xóm liều thường bị giải toả hơn là được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, do đó, cung nhà ở phi chính thức khi phát triển cơ sở hạ tầng giảm. • - Cung có xu hướng dịch trái trong khi cầu ngày càng gia tăng làm cho giá bất động sản ngày càng tăng bền vững.
176. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Thiên tai, khí hậu khắc nghiệt làm giảm cung nhà cũ, tăng cung nhà mới có chất lượng cao hơn do nhà cũ bị hư hỏng nhiều, phá đi xây lại. • - Độ co giãn của cung nhà ở theo giá cả thường lớn hơn độ co giãn của cung đất đai theo giá cả vì đặc điểm đất đai không có hàng hoá thay thế, nhà ở có hàng hoá thay thế được (đi ở bụi) nhưng hai loại cung này có liên quan chắt chẽ với nhau do đặc điểm của bất động sản .
177. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Sự thay đổi về lượng cung nhà ở thường lạc hậu hơn so với sự thay đổi về giá cả vì nhà đã xây dựng, không thể bỏ hoang không sử dụng hoặc dự trữ được vì nhà bỏ hoang sẽ xuống cấp nhanh hơn nhà có người ở, mặt khác, lượng vốn tồn đọng lại lớn. Ngược lại, khi giá cả tăng lên đột ngột, lượng cung cũng tăng với một độ trễ so với giá cả vì không thể có ngay lập tức hàng hoá để cung ra thị trường được mà cần một thời gian xây dựng. • - Độ co giãn của cung nhà ở nhạy cảm nhiều đối với sự thay đổi của giá cả các yếu tố sản xuất, đặc biệt là giá đất xây dựng nhà ở. VD: giá đất xây dựng tăng, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng→ giảm nhiều cung nhà ở cao cấp do loại nhà này sử dụng nhiều diện tích đất đai và nguyên vật liệu xây dựng. Do lượng cầu trong ngắn hạn vẫn thế → những người muốn mua nhà biệt thự chuyển sang mua nhà loại khác rẻ hơn làm cho giá cả các loại nhà chung cư sử dụng ít diện tích xây dựng và nguyên vật liệu tăng lên → giá cả tăng làm cho việc xây dựng nhà chung cư trở nên hấp dẫn hơn đối với người kinh doanh phát triển nhà và họ tăng số lượng xây dựng lên để đáp ứng cầu. VD: năm 1997, 1 tỷ đồng 1 villa nhỏ, nay, 1 tỷ một căn hộ trung bình ở khu chung cư Huỳnh Thúc Kháng.
178. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Nhà ở khác nhau có độ co giãn khác nhau: độ co giãn của nhà ở phi chính thức lớn. Khi giá cả tăng lên, lượng cầu giảm nhiều nhưng lượng cung lại tăng lên một lượng lớn. Do giá cả tăng làm cho việc xây dựng nhà ở phi chính thức trở nên hấp dẫn hơn do lợi nhuận cao hơn và người xây dựng sẵn sàng chấp nhận những biện pháp phạt do xây dựng nhà trái phép để đổi lấy lợi nhuận cao hơn. • - Độ co giãn của cung bất động sản cũng nhạy cảm với sự thay đổi của tiến bộ khoa học kỹ thuật trong lĩnh vực cải tạo đất và xây dựng do: (i) Những thay đổi này cho phép khai thác thêm quỹ đất chưa sử dụng để đưa vào xây dựng. (ii) Cho phép thay đổi phương thức thi công, tăng khả năng bền vững của nhà ở và tăng khả năng và năng suất thi công làm cho giá thành giảm, giá cả giảm. (iii) Cho phép thay đổi lượng cung, chủng loại, chất lượng nhà ở, đất đai
179. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Đầu tư xây dựng, phát triển, kinh doanh nhà ở: là công việc đầu tư dài hạn, vốn lớn cho nên nếu lợi ích cũng như các vụ đầu tư thông thường khácthì đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở rất kém hấp dẫn • - Nền kinh tế phát triển cao, đời sống người dân được nâng cao, lượng tiền lưu thông dồi dào làm cho khả năng thanh toán của người dân tăng→ cả cung và cầu bất động sản đều tăng nhưng do các đặc điểm của thị trường nhà đât mà lượng tăng cung thường nhỏ hơn lượng tăng cầu
180. Chương 3: Cung bất động sản • 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản • - Nền kinh tế khủng hoảng, trì trệ, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thường rơi vào tình trạng trì trệ, phá sản. VD: khủng hoảng tài chính năm 1998. • - Cầu tăng cao→ nhà đầu tư đua nhau đầu tư vào bất động sản để tăng cung đáp ứng nhu cầu thị trường do đó lượng vốn trong thị trường bất động sản lớn (do đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn) → làm mất cân đối trong đầu tư xã hội và dần dần dẫn đến khủng hoảng kinh tế. Khi nền kinh tế khủng hoảng, cầu bất động sản giảm rất nhanh và xuống mức tối thiểu, thị trường bất động sản khủng hoảng. Do vậy, nhà nước muốn kiểm soát thị trường bất động sản phải kiểm soát cung bất động sản.
181. Xin cảm ơn Các Quý vị đã chú ý lắng nghe. 181