Bài giảng Thị trường bất động sản - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư

1. 7/30/2012 Mục tiêu 1. Xác định đối tượng kế tốn để ghi nhận là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hĩa bất động sản. 2. Nguyên tắc kế tốn bất động sản đầu tư. 3. Kế tốn các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư. 4. Trình bày và cơng bố thơng tin trên báo cáo tài chính 1 2 MT 1: Xác định đối tượng kế tốn để ghi nhận Chuẩn mực kế tốn liên quan là bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu, hàng hĩa bất động sản • VAS 05 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Bất động sản đầu tư là:  quyền sử dụng đất, nhà (hoặc một phần của nhà), hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng • VAS 03 – TSCĐ HỮU HÌNH  do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo • VAS 04 – TSCĐ VƠ HÌNH hợp đồng thuê tài chính nắm giữ • VAS 02 – HÀNG TỒN KHO  nhằm mục đích  thu lợi từ việc cho thuê  chờ tăng giá • IAS 40 INVESTMENT PROPERTIES 3 4 Ví dụ bất động sản đầu tư Khơng phải bất động sản đầu tư • Quyền sử dụng đất nắm giữ mà chưa xác định rõ mục • Bất động sản đầu tư khơng phải để: đích sử dụng trong tương lai; – Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hĩa, • Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp lý; hoặc đồng thuê hoạt động; – Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng – Bao gồm cả nhà để trống trong khi chờ được cho thuê hoạt thường động • BĐS đầu tư đang được xây dựng lại – Để tiếp tục sử dụng là BĐS đầu tư 5 6 1
2. 7/30/2012 Khơng phải BĐSĐT Khơng phải BĐSĐT Bên đi thuê TS để bán trong kỳ hoạt động chủ sở hữu được xây dựng Đang được (theo hợp đồng Cho nhân viên ở kinh doanh thơng thường sử dụng cho bên thứ ba thuê hoạt động) xây dựng Hàng tồn kho TSCĐ Hợp đồng xây dựng Thuê tài sản TSCĐ TSCĐ VAS 02 VAS 03, VAS 04 VAS 15 Khi xây dựng xong: BĐSĐT 7 8 Trường hợp đặc biệt Phân loại BĐS BĐS sử dụng cho 2 mục đích • DN đang xây dựng chung cư với mục đích để bán. • Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ: Trong quá trình xây dựng, tịa nhà được phân loại là – một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động gì? hoặc chờ tăng giá, và – một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hố, dịch vụ • DN đang xây dựng tịa nhà văn phịng với mục đích hoặc cho quản lý để cho thuê. Trong quá trình xây dựng, tịa nhà được phân loại là gì? Cho thuê • DN là nhà thầu đang xây dựng cơng trình cho chủ đầu tư (mục đích khi xây dựng xong để cho thuê). Trong quá trình xây dựng, ở gĩc độ nhà thầu, tịa nhà được phân loại là gì? Văn phịng và cửa hàng 9 10 Trường hợp đặc biệt BĐS sử dụng cho 2 mục đích – Cĩ thể tách riêng BĐS sử dụng cho 2 mục đích (Cĩ thể tách riêng để bán hoặc cho thuê tài chính) • Nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một Chủ sở hữu Cho hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), sử dụng thuê doanh nghiệp sẽ hạch tốn các phần tài sản này một cách riêng rẽ. TSCĐ BĐSĐT 11 12 2
3. 7/30/2012 Trường hợp đặc biệt BĐS sử dụng cho 2 mục đích BĐS sử dụng cho 2 mục đích Khơng thể tách riêng • Trường hợp các phần tài sản này khơng Khơng đáng kể thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản dụng BĐSĐT đầu tư - khi phần được nắm giữ để phục Cho thuê vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hố, dịch Sử vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần khơng đáng kể. Sử dụng Cho thuê TSCĐ 13 14 Trường hợp đặc biệt Phần khơng đáng kể? Dịch vụ cung cấp kèm theo Thơng tư 161/2007/TT-BTC: Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản: • Trường hợp bất động sản khơng bán được riêng •Nếu phần dịch vụ là phần khơng đáng kể trong tồn bộ thoả rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là bất động sản quản lý là khơng đáng kể (dưới 20% diện tích) thì đầu tư. hạch tốn là bất động sản đầu tư. •Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu tồ nhà cho thuê văn phịng đồng • ụ ệ ộ thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người Ví d : Doanh nghi p cĩ m t tồ nhà cĩ trên 80% thuê văn phịng diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty thì tồ nhà đĩ được hạch tốn là bất động sản đầu tư. 15 16 Trường hợp đặc biệt Trường hợp đặc biệt Dịch vụ cung cấp kèm theo Dịch vụ cung cấp kèm theo • Nếu phần dịch vụ là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch Khơng đáng kể tốn tài sản đĩ là bất động sản chủ sở hữu sử dụng. • Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ kèm BĐSĐT Cho thuê vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng đi Dịch trong tồn bộ thoả thuận, thì khách sạn đĩ được hạch tốn là bất động sản chủ sở hữu sử dụng. Dịch vụ Cho TSCĐ đi kèm thuê 17 18 3
4. 7/30/2012 Trường hợp đặc biệt MT2: Nguyên tắc kế tốn bất động sản đầu tư Dịch vụ cung cấp kèm theo Khách sạn: Điều kiện ghi nhận •Tự quản lý => là TSCĐ Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài •Thuê dịch vụ quản lý – xem xét: sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: – Chỉ là nhà đầu tư thụ động => BĐS ĐT (a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương – Chịu rủi ro đáng kể đối với dịng tiền => TSCĐ lai; và Trường hợp khĩ xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất (b) Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần cơng bố điều xác định một cách đáng tin cậy. kiện lựa chọn trên thuyết minh BCTC 19 20 Xác định giá trị ban đầu Xác định giá trị sau khi ghi nhận ban đầu • BĐSĐT xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá • Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, • Nguyên giá bao gồm cả các chi phí giao dịch liên bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên quan trực tiếp ban đầu. • Khơng bao gồm chi phí khi mới đưa bất động sản giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị cịn lại. đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động • Việc tính khấu hao BĐSĐT cũng tuân theo các sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình quy định về trích khấu hao đối với TSCĐ hữu thường theo dự kiến; • Khơng bao gồm chi phí khơng bình thường về hình và vơ hình nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư. 21 22 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chuyển đổi mục đích sử dụng • Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải Bất động sản TS trong giai đoạn được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh chủ sở hữu sử dụng Hàng tồn kho đang xây dựng trong kỳ (TSCĐ) • Trừ khi chi phí này cĩ khả năng chắc chắn tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư. bất động sản bất động sản bất động sản đầu tư đầu tư đầu tư 23 24 4
5. 7/30/2012 Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng • Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động • Doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho chỉ khi cĩ sự thay đổi về mục đích sử sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai hoặc hàng tồn kho khơng làm thay đổi giá trị ghi sổ cho mục đích bán. • Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động của tài sản được chuyển đổi và khơng làm thay đổi sản đầu tư mà khơng cĩ giai đoạn nâng cấp thì doanh nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá nghiệp đĩ phải tiếp tục coi bất động sản đĩ là một bất động sản đầu tư cho tới khi nĩ được bán trị hay để lập báo cáo tài chính. 25 26 MT3: Kế tốn các trường hợp liên Bán/Thanh lý quan đến bất động sản đầu tư • Một bất động sản đầu tư khơng cịn được trình • Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư bày trong Bảng cân đối kế tốn: • Tài khoản 2147 – Hao mịn lũy kế - bất động – sau khi đã bán sản đầu tư – hoặc sau khi khơng cịn được nắm giữ lâu dài và • Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh bất xét thấy khơng thu được lợi ích kinh tế trong tương động sản đầu tư lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đĩ. • Số lãi hoặc lỗ từ việc thanh lý được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ 27 28 Mua BĐSĐT BĐSĐT do tự xây dựng Nợ TK 217 (+TS) • Trong quá trình xây dựng: Nợ TK 133 (+TS) Cĩ TK 111, 112 (-TS) Nợ TK 241 (+TS) Cĩ TK 331 (+NPTRA) Cĩ TK 111, 112, 152, 331, 334 • Mua trả gĩp: • Xây dựng hồn thành: Nợ TK 217 (+TS): giá mua trả ngay Nợ TK 133 (+TS): VAT tính trên giá trả ngay Nợ TK 217 (+TS) Nợ TK 242 (+TS): lãi trả gĩp Cĩ TK 241 (-TS) Cĩ TK 111, 112 (-TS) Cĩ TK 331 (+NPTRA) 29 30 5
6. 7/30/2012 331 242 635 BĐSĐT từ thuê tài chính Trả góp Lãi trả góp Phân bổ • BĐSĐT từ đi thuê tài chính 111,112,331,. 133 Nợ TK 217 (+TS) Cĩ TK 342 (+NPTRA) Mua 217-BĐS ĐT theo giá thấp hơn giữa: – giá trị hợp lý của tài sản, và – giá trị hiện tại của khoản thanh tốn tiền thuê 241 tối thiểu (sẽ tìm hiểu ở chương Thuê tài sản) Tập hợp Hồn thành CP XDCB 31 32 Ví dụ Sau khi ghi nhận ban đầu DN mua một lơ đất với giá 1.500 trđ. Lệ phí • Khấu hao bất động sản đầu tư: trước bạ 20 trđ, thuế chuyển quyền sử dụng đất Nợ TK 632 (+CP, -VCSH) 50 trđ. Phí mơi giới 20 trđ. DN chi 15 trđ để làm Cĩ TK 2147 (-TS) hàng rào xung quanh lơ đất. Tất cả đã thanh tốn qua chuyển khoản. DN dự tính nắm giữ chờ tăng giá để kiếm lời. 33 34 Cho thuê bất động sản đầu tư Sau khi ghi nhận ban đầu (cho thuê hoạt động) • Sửa chữa: • Doanh thu cho thuê: Nợ TK 632 (+CP, -VCSH) Nợ TK 111, 112, 131 (+TS) Nợ TK 133 (+TS) Cĩ TK 5117 (+DT, +VCSH) Cĩ TK 111, 112 (-TS)/ Cĩ TK 331 (+NPTRA) Cĩ TK 33311 (+NPTRA) • Nâng cấp: • Chi phí liên quan: Nợ TK 217 (+TS) Nợ TK 632 (CP, - VCSH) Nợ TK 133 (+TS) Nợ TK 133 (+TS) Cĩ TK 241 (-TS) Cĩ TK 111, 112 (-TS) Cĩ TK 111, 112 (-TS)/ Cĩ TK 331 (+NPTRA) Cĩ TK 331 (+NPTRA) 35 36 6
7. 7/30/2012 Ví dụ Bán/Thanh lý bất động sản đầu tư DN tính thuế GTGT theo pp khấu trừ trong tháng cĩ • Giảm BĐSĐT: tình hình sau: Nợ TK 632 (CP, -VCSH) 1. Thu tiền mặt từ việc cho thuê căn nhà làm văn Nợ TK 214 phịng trong tháng giá chưa thuế 12tr, VAT 10%. Cĩ TK 211 (-TS) Biết NG 960tr, TG sd 10 năm. • Doanh thu bán BĐSĐT 2. Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (đã phát hành hĩa đơn GTGT) giá chưa thuế 30tr, VAT 10%, Nợ TK 111, 112, 131 (+TS) biết NG 360tr,TG sd 10 năm Cĩ TK 5117 (DT, +VCSH) 3. Thu TM cho thuê xe tải tháng này 4tr,VAT 10%. Cĩ TK 33311 (+NPTRA) Biết NG 120tr, TG sd 5năm 37 38 . KT bán/ thanh lý BĐS ĐT 217 2147 632 5117 111,112,131 Ví dụ Khi Định kỳ bán/ trích KH 1. Bán một lơ đất (quyền sử dụng đất vơ thời hạn) thlý trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán 33311 kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách GTCL (nguyên giá) 1.000 trđ. . Chi phí mơi giới 10 trđ. 111,112,. 2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của CP cửa hàng cĩ nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng cĩ bán/ nguyên giá 300 tr, hao mịn lũy kế 250 trđ. Chi thlý 133 phí mơi giới 10 trđ. Tất cả thanh tốn qua chuyển khoản. 39 40 Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi mục đích sử dụng • Từ TSCĐ sang BĐSĐT: Bất động sản ợ TS trong giai đoạn N TK 217 (+TS) chủ sở hữu sử dụng Hàng tồn kho đang xây dựng Cĩ TK 211, 213 (-TS) (TSCĐ) Nợ TK 2141, 2143 (+TS) Cĩ TK 2147 (-TS) Giá ghi sổ Giá ghi sổ Giá ghi sổ • Từ BĐSĐT sang TSCĐ: Nợ TK 211, 213 (+TS) Cĩ TK 217 (-TS) bất động sản bất động sản bất động sản Nợ TK 2147(+TS) đầu tư đầu tư đầu tư Cĩ TK 2141, 2143 (-TS) 41 42 7
8. 7/30/2012 . KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg Chuyển đổi mục đích sử dụng (2a) (2b) 211,213 217 2141,2143 Từ BĐSĐT sang hàng hĩa BĐS: 2147 • Chi phí sửa chữa, nâng cấp trước khi bán: (1a) (1b) Nợ 154, 217 (+TS) (3) Cĩ TK 111, 112, 331 1567 • Chuyển BĐSĐT sang hàng hĩa BĐS: (4a) 632 Nợ TK 1567 (+TS): giá trị cịn lại 152,334,1 Nợ TK 2147 (+TS) 11,331 154 (4d) Cĩ TK 217 (-TS) (4b) (4c) Khi bán 43 44 MT4: Trình bày và cơng bố thơng tin Ví dụ trên báo cáo tài chính DN tính VAT theo pp khấu trừ cĩ tình hình sau: (a) Phương pháp khấu hao sử dụng; 1. DN cĩ 1 cửa hàng đang sử dụng để giới thiệu sản phẩm. Tháng 2, DN đĩng cửa cửa hàng và đang tìm người thuê lại. Biết NG 1,2 tỷ (b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đồng (gồm giá trị QSD đất 660 triệu đồng), hao mịn lũy kế 200 triệu đồng. đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng; 2. DN đang cĩ 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. Tháng 2, DN chấm dứt hợp đồng thuê. Tháng 3, DN bắt đầu sử (c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm dụng nhà kho này để chứa hàng của DN. Biết NG 800 tỷ đồng đầu kỳ và cuối kỳ; (gồm giá trị QSD đất 700 triệu đồng), hao mịn lũy kế 60 triệu đồng. (d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng 3. DN đang cĩ 1 nhà kho cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động. Hết trong trường hợp gặp khĩ khăn khi phân loại bất hợp đồng cho thuê nhà, DN lấy lại và triển khai mục đích bán. Chi tiền mặt sửa chữa nhà 50 triệu đồng. Biết NG 1,6 tỷ đồng (gồm giá động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử trị QSD đất 860 triệu đồng), hao mịn lũy kế 300 triệu đồng. dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thơng thường; 45 46 Trình bày và cơng bố thơng tin Trình bày và cơng bố thơng tin trên báo cáo tài chính trên báo cáo tài chính e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho (i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời thuê bất động sản ( ) điểm kết thúc niên độ kế tốn, lập báo cáo tài (g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây chính. Khi doanh nghiệp khơng thể xác định được dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh chữa bất động sản đầu tư; nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục bất động sản đầu tư; - Lý do khơng xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư. 47 48 8
9. 7/30/2012 Năm 2010 BẢNG CÂN ĐỐI KÉ TỐN HỢP NHẤT ĐVT: VNĐ 49 50 51 52 53 9