Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 1: Tổng quan về bất động sản

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 1: Tổng quan về bất động sản

1. THTHỊỊ TRTRƯƯỜỜNGNG BBẤẤTT ĐĐỘỘNGNG SSẢẢNN TS. Trần Tiến Khai Đại học Kinh Tế TP. HCM 1
2. Nội dung zPhần 1. Tổng quan về bất động sản zPhần 2. Thị trường bất động sản zPhần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 2
3. PhPhầầnn 1.1. TTổổngng quanquan vvềề BBấấtt đđộộngng ssảảnn 3
4. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu { BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội. { BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các cá nhân, gia đình và công ty. { BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác. { BĐS có thểảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó. 4
5. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu { BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của cải kinh tế trên toàn thế giới. { BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính bền vững và độc lập của một quốc gia. { Các quyết định liên quan đến BĐS là hết sức quan trọng. { Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn cho cuộc sống. 5
6. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? { Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch chuyển được. 6
7. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? { Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real property) và tương phản với thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là quyền sở hữu động sản (personal property). 7
8. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? { Theo Uỷ ban Tiêu chu ẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Trong trường hợp thuật ngữ này được dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản. 8
9. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? { định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm quyền đối với tài sản bất động sản đó. 9
10. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? { Theo Luật Dân sự nướ c Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm: z a) Đất đai; z b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; z c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; z d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 10
11. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 1. Tài sản hữu hình z Các thành phần vật thể của không gian và vị trí; z Bao gồm đất đai z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ, công trình xây dựng, v.v. z Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng, bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước, điện, điện thoại, v.v. 11
12. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? z Có thể bao gồm b ề mặt của đất mà còn cả phía trên và phía dưới của bề mặt; z Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi không bao gồm các cải thiện, đất thường được gọi là đất thô; 12
13. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản với khái niệm là Quyền z Quyền sở hữu; z Quyền sử dụng z Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 13
14. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 3. Các thuộc tính cơ bản của bất động s ản 1) Tính bất động 2) Tính không đồng nhất 3) Tính khan hiếm 4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 14
15. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 4. Các đặc trưng cơ bản của bất động s ản 1. Độ co dãn của cung bất động sản kém, vì: z Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định; z Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có giới hạn; z Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng thời kỳ nhất định. z Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng làm cho cung đất đai bị hạn chế. 15
16. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 4. Các đặc trưng cơ bản của bất động s ản 2. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao. 3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh kho ản) kém. 4. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nướ c: là lo ại tài sản đặ c biệt, gắn chặt v ới thể chế chính trị, đờ i sống kinh tế xã hội của cả quốc gia. 16
17. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Ngành nghề Bất động sản z Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 2. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 3. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 4. Đầ u tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; 5. Nhận chuyển nhượng quyền sử d ụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đấ t đã có hạ tầng để cho thuê lại. 17
18. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Ngành nghề Bất động sản z Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản là: 1. Dịch vụ môi giới bất động sản; 2. Dị ch vụ định giá bất động sản; 3. Dị ch vụ sàn giao dịch bất động sản; 4. Dị ch vụ tư vấn bất động sản; 5. Dị ch vụ đấu giá bất động sản; 6. Dị ch vụ quảng cáo bất động sản; 7. Dị ch vụ quả n lý bất động sản. 18
19. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Việt Nam: dân số khoảng 87 triệu dân; GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua. • Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD. • Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007. • Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch đều gia tăng đột biến. 19
20. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp; • Công nghiệp, d ịch vụ phát triển; • Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành ph ố t ạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triể n hạ tầng đô thị và nhà ở. 20
21. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệ u người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống. • Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhậ p cư. • Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là 10m2, t ại Hà Nội là 7m2, mức bình quân của khu vực là 15m2/ng ười • Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam 21
22. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam ĐVT: tỷ đồng; % TT Tên chỉ tiêu 2005 2007 1 Giá trị sản xu ất 52.470 70.180 2 Tỷ trọng đố i với nền kinh tế 2,67 2,44 3 Giá trị gia tăng 33.635 43.509 4 Giá trị gia tăng so GDP 4,0 3,8 5 Vốn đầ u tư 35.705 67.427 6 Tỷ trọng vốn đầu tư trong nền 10,41 12,86 kinh tế Nguồn: ViệnQuảnlýKinhtế TW, 2010 22
23. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Dư nợ cho vay Bất động sản của Việt Nam Đầu tháng 4/2008: • 135.000 tỷ đồng. Cuối 9/2008: • 115.500 tỷ đồng, (9,15% tổng dư nợ trên toàn hệ thống TP.Hồ Chí Minh: dư nợ cho vay bất động sản 61.000 tỉ đồng, chi ếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn 23
24. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản quy mô dân số tăng nhanh sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà ở, công trình công cộng quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không gian đô thị, chuy ển mục đích sử dụng đấ t từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng 24
25. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Năm 2000 Năm 2005 So sánh Diện tích Diện tích Stt CHỈ TIÊU (ha) % (ha) % diện tích Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417 1 Đất ở 443.178 15.55 598.428 18.51 155.250 1.1 Đất ở tại nông thôn 371.020 13.02 495.549 15.33 124.529 1.2 Đất ở tại đô thị 72.158 2.53 102.879 3.18 30.721 2 Đất chuyên dùng 1.072.202 37.62 1.383.766 42.81 311.564 Đất trụ sở cơ quan, công 2.1 trình sự nghiệp 19.281 0.68 23.269 0.72 3.988 2.2 Đất quốc phòng, an ninh 191.680 6.72 281.183 8.70 89.503 Đất sản xuất kinh doanh phi 2.3 nông nghiệp 69.178 2.43 151.075 4.67 81.897 2.4 Đất có mục đích công cộng 792.063 27.79 928.238 28.71 136.175 3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 12.804 0.40 12.804 4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 93.741 3.29 97.052 3.00 3.311 5 Đất sông suối và MNCD 1.143.087 40.10 1.137.445 35.19 -5.642 6 Đất phi nông nghiệp khác 3.221 0.10 3.22125