Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 4: Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Phần 4: Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản

1. PhPhầầnn 44 Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 103
2. Phần 4. Vai trò của Nhà nước Chức năng điều khiển: Nhà nước phải duy trì 1. như là trọng tài của toàn bộ nền kinh tế xã hội. CHỨC NĂNG Chức năng phát triển: CỦA NHÀ - thực hiện một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô NƯỚC - để điều khiển và tác động vào các mối quan hệ kinh tế trong xã hội - nhằm bảo đảm tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội. 104
3. (2) Xây dựng hệ thống quản lý (1) Tạo khung pháp (3) Thiết lập lý hệ thống thông tin NHÀ NƯỚC (6) Thực hiện (4) Tạo ra môi điều tiết thị trường kinh trường doanh (5) Tạo ra sự đồng bộ và phát triển các hệ thống thị trường khác 105
4. NHÀ NƯỚC Luật Dân sự 2005: quy định các vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan đến các giao dịch về bất động sản: (1) Tạo •Điều 181: định nghĩa BĐS khung pháp lý •Chương 3: Mục 1, 2, 3: quyền sở hữu •Điều 346 – 362: thế chấp tài sản • Luật Đầu tư 2005: •Cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. •Điều 29 quy định ngành kinh doanh BĐS thuộc nhóm lĩnh vực đầu tư có điều kiện. •Điều 55, 56, 58 quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và thực hiện các dự án có xây dựng 106
5. NHÀ Luật Đất đai 2003: NƯỚC • quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhấ t quản lý về đấ t đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quy ền và nghĩa vụ của người sử (1) Tạo dụng đất. khung pháp • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (Mục 2, lý Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29). • Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (Mục 7, Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản. • Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhậ n quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở). 107
6. NHÀ NƯỚC Luật Kinh doanh BĐS 2006: • quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; • quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh và giao dịch BĐS. (1) Tạo khung pháp Luật này quy định cụ thể về: lý • Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; • Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; • Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; • Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; • Phạ m vi hoạt động kinh doanh b ất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; • Phạ m vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chứ c, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 108
7. NHÀ Luật Nhà ở 2005: NƯỚC Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữ u nhà ở, phát triển, qu ản lý vi ệc sử dụng nhà ở, (1) Tạo giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nướ c về khung pháp nhà ở. lý Luật quy định cụ th ể về : • Chủ sở hữu nhà ở và đố i tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự th ủ tục cấ p giấy chứng nhận quyền s ở hữu nhà ở; • Phát triển nhà ở tạ i các vùng đô thị, nông thôn, miền núi; • Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. • Quy hoạch kiến trúc nhà ở; • Phát tri ển nhà ở thương mại; • Phát triển nhà ở xã hội; • Các giao dịch về nhà ở. 109
8. NHÀ NƯỚC Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: (1) Tạo Điều 3. Thu nhập chịu thuế:nguồn thu nhập từ khung pháp chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: lý a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuy ển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụ ng nhà ở; c) Thu nhập từ chuy ển nhượng quyền thuê đấ t, thuê mặt nướ c; d) Các khoản thu nh ập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Điều 14 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. 110
9. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử d ụng đất đai a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quy ết định, xét duyệt quy ho ạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; b) Quy định về h ạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đấ t; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và d) Định giá đất. 111
10. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử d ụng đất đai Chính sách tài chính về đất đai như a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụ ng đất; thuế thu nhập từ việc chuyển quy ền sử dụ ng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầ u tư của người sử dụng đất mang lại. 112
11. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử d ụng đất đai Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức: a) giao đất, b) cho thuê đất, c) công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; d) quy đị nh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 113
12. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 2. Quyền tối thượng về thu hồi đất Nhà nước có quyền thu hồi đấ t trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích qu ốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; các trường hợp sử dụng đất không hiệu quả. Thu hồi (eminent domain) là quyền của chính phủ để thu lại nh ững tài sản tư mà không cần sự đồng ý của người chủ cho mục đích s ử dụng công thông qua việc bồi thường. 114
13. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 3. Quyền phân vùng, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sở hữu bấ t động sản và quyền sử dụng đất đai { Về phương diện quy hoạch, phân vùng, Nhà nước có quyền định đoạt trên tổng thể và chi tiết việc sử dụng đất ở cả cấp quốc gia và cấp địa phương. 115
14. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 4. Quyền đánh thuế tài sản bất động sản { Các nước phát triển: thu ế BĐS là nguồn thu lớn nhất trong doanh thu. { Hầu hết thuế bất động sản là thuế theo giá bất động sản. { Ở Việt Nam: thu thuế thông qua (1) các dạng thuế, phí trong các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các BĐS khác và (2) thuế thu nhập cá nhân từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. 116
15. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 5. Quyền quản lý và kiểm soát thị trường bất độ ng sản { Nhà nước xác lập môi trường kinh doanh và bảo hộ kinh doanh BĐS { Xác định vai trò quản lý, can thiệp trong tất cả các hoạt động giao dịch kinh doanh trên thị trường. 117
16. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 6. Cung cấp các dịch vụ pháp lý và tư vấn pháp luật { thành lập và cho phép thành lập các tổ chức tư vấn pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường BĐS. { ban hành các quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành nghề, tiêu chuẩn đạo đức. { cung cấp các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, các thông tin về diện tích, ranh giới, xác lập quyền sở hữu 118
17. 3. Các thất bại của thị trường 1. Thị trường phát triển các sản phẩm thiên lệ ch. 2. Thị trường bất động sản phát triển theo xu h ướng bong bóng. 3. Thị trường không ổn định, thường xuyên có các cơn sốt “nóng” hoặc đóng băng. 4. Hoạt động đầu cơ diễ n ra phổ biến, không ki ểm soát được. 119
18. 4. Các can thiệp của Nhà nước 1. Tác động đến cung đất đai: { Cấm hình thức kinh doanh phân lô bán nền (2002); { Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp (2009); 2. Tác động đến cung vốn: { Áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ vào đầu năm 2008; { Áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ vào đầu năm 2009; { Cung ứng vốn cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp; 120
19. 4. Các can thiệp của Nhà nước 3. Tác động đến môi trường kinh doanh: { Giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch; { hạn chế các hình thức mua bán trực tiếp, không thông qua các cơ quan quản lý và { kiểm soát chặt chẽ hơn hơn các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản. 4. Tác động đến giá: { Xác lập khung giá đất; { điều tiết thuế từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; 121
20. 1. Bất động sản và nền kinh tế Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước Đầu tư BĐS bùng nổ trong giai đoạn 2005-2007 Dư nợ cho vay BĐS tăng:135 ngàn tỷ đồng (4/08) Dư nợ cho vay BĐS:115 ngàn Giai đoạn đình trệ, tỷ đồng (9/08); chiếm 9,15% đóng băng: từ quý tổng dư nợ 2, 3/2008 Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM: 61 ngàn tỷ đồng Ngân hàng: thiếu thanh khoản, (9/08); chiếm 15% tổng dư nợ dư nợ lớn, khó thu hồi 122
21. 1. Bất động sản và nền kinh tế Biểu đồ. Diễn biến chỉ số giá thị trường BĐS năm 2008 (Nguồn: Đặ ng Hùng Võ, nguyên Thứ trường Bộ TN & MT, trích theo Kiều Thuật, Cafef.com.vn[1] ) [1] Trang web 123