Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh

1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
2. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp C¬ së lý luËn Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường  Dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua, ? bán hoặc cho thuê trên thị trường Gi¸: 5 tû ®ång 2
3. Các nguyên tắc cơ bản của phương pháp Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc ngoại ứng
4. Yêu cầu Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Thị trường cần ổn định Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường
5. Áp dụng  §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng;  Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S 5
6. C¸c bíc tiÕn hµnh Bíc 1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt. Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬ së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh
7. Một số lưu ý khi điều chỉnh  Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại  Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt và chi tiết  Mỗi điều chỉnh cần phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường  Luôn đặt câu hỏi: Những khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS  Từ đó tính mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu
8. Các yếu tố so sánh yếu tố pháp lý, quyền năng Yếu tố thuộc thị trường điều kiện mua bán, Điều kiện thanh tóan Thời gian bán Những chi phí phải bỏ ra để sửa chữa BĐS sau khi mua Vị trí, địa điểm Đặc điểm kinh tế (hợp đồng thuê, bảo dưỡng ) Đặc điểm kỹ thuật, kết cấu của BĐS Tài sản cá nhân bán kèm với BĐS
9. Trình tự và Nội dung điều chỉnh Trình tự điều chỉnh: Những yếu tố ảnh hưởng chung đến toàn bộ giá trị BĐS điều chỉnh trước. Những yếu tố riêng biệt điều chỉnh sau Nội dung điều chỉnh một số nhóm yếu tố - H×nh d¸ng, mÆt b»ng - VÞ trÝ vµ ®Þa ®iÓm - YÕu tè ph¸p lý - C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh B§S - §iÒu kiÖn thÞ trêng
10. Bài tập Ước lượng giá bán cho BĐS mục tiêu, biết Cáccác yếu tố thông so sánh tinBĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 tiêu Giá bán 560 600 620 630 Thời gian bán 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 Diện tích xây dựng 170 160 180 180 180 Mặt tường Bả matít Vôi Vôi Bả matít Bả matit Phòng bếp 1 1 1 1 1 Số phòng vệ sinh 3 3 3 3 3 Tuổi công trình (năm) 19 20 20 21 20
11. Bài giải Tính mức điều chỉnh về diện tích xây dựng SS2 – SS1 = 180 m2– 160 m2 = 600 -560 => 1 m2= 2 trđ SS2 –SS4 Tính mức điều chỉnh cho việc bả ma tít là 30trđ Tính mức điều chỉnh cho tuổi công trình là 10 trđ/năm (SS 3: bả matit + 21 năm = 620 SS4 : bả ma tít + 20 năm = 630) Giá bán của BĐS mục tiêu = 620 triệu
12. Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh (tiếp) Phương pháp định tính Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem những yếu tố nào là tốt hơn, những yếu tố nào là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn
13. Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh (tiếp) Việc phân nhóm theo phương pháp định tính có thể thực hiện theo 2 cách: Cách 1: ước lượng công dụng, giá trị của từng yếu tố đóng góp để chỉ ra rằng các yếu tố đó là tốt hơn, hay xấu hơn Cách 2: cho điểm từng yếu tố, sau đó tính tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn, tương đương hay là kém hơn
14. Ví dụ MT SS1 (500 tr®) SS2 (550tr®) G¹ch Th¹ch Bµn 8 §ång T©m 5 TBN 10 CÇu thang §¸ 10 Gç 12 Gç tèt 15 S¬n S¬n 4 V«i 2 S¬n cao cÊp 5 Tæng 22 19 30 SÏ t×m ra bÊt ®éng s¶n nµy n»m trong kho¶ng nµo. VD: 19 500 < B§SMT < 550
15. Bài tập C¸c yÕu tè so s¸nh BDS môc tiªu SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 Gi¸ b¸n (tr.®) 550 800 515 490 530 DiÖn tÝch sµn (m2) 90 80 105 75 65 79 Gi¸ b¸n /m2 sµn 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71 (tr.®/m2) C¸c quyÒn vÒ BĐS Toµn quyÒn së hữu ChÊt lîng x©y dùng Trung bình Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n DÞa ®iÓm Tèt T¬ng tù Tèt h¬n KÐm T¬ng tù KÐm h¬n h¬n C¸c dÞch vô Tèt Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù N¬i göi xe Tèt KÐm h¬n Tèt h¬n T¬ng tù Tèt h¬n T¬ng tù So s¸nh chung - Tèt h¬n Tèt h¬n KÐm Tèt h¬n KÐm h¬n h¬n
16. Bài giải Sắp xếp đồng hạng các so sánh Giá của Bđs Mục tiêu 6,86 < MT < 6,875 C¸c so s¸nh Gi¸/ m2 sµn So s¸nh chung So s¸nh 2 7,62 Tèt h¬n So s¸nh 4 7,54 Tèt h¬n So s¸nh 1 6,875 Tèt h¬n B§S môc tiªu So s¸nh 3 6,86 KÐm h¬n So s¸nh 5 6,71 KÐm h¬n
17. Bµi tËp CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc trung b×nh so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc. Ngêi ®Þnh gi¸ cã 5 ng«i nhµ t¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®îc víi ng«i nhµ cÇn ®Þnh gi¸ vµ cã c¸c th«ng tin cña c¸c so s¸nh nh bảng sau: Lu ý: Møc ®iÒu chØnh ®îc tÝnh cho mçi nhµ vÖ sinh lµ 7 triÖu ®ång, mçi phßng ngñ lµ 10 triÖu ®ång vµ ®¬n gi¸ x©y dùng mçi m2 cho lo¹i B§S nµy lµ 2 tr.®/ m2. Møc ®iÒu chØnh do b¸n cho ngêi th©n ®îc ghi chÐp trong hÖ thèng lu gi÷ th«ng tin lµ gi¶m 80 tr. ®ång. Møc ®iÒu chØnh thanh to¸n chËm ®îc tÝnh theo l·i xuÊt tiÒn göi ng©n hµng vµ møc ®iÒu chØnh theo thêi gian b¸n ®îc tÝnh theo tû lÖ l¹m ph¸t cña nÒn kinh tÕ.
18. Sè liÖu cña c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®­îc víi B§S môc tiªu TT C¸c yÕu tè so s¸nh SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 1 Gi¸ b¸n (tr. ®) 1300 1450 1280 1600 1500 2 DiÖn tÝch x©y dùng 120 150 120 155 150 3 DiÖn tÝch ®Êt sö dông 40 43 40 45 45 4 Sè l­îng nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 5 Sè l­îng phßng kh¸ch vµ 1 bÕp, 1 phßng kh¸ch bÕp 6 Sè l­îng phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10th¸ng 2 th¸ng 1 th¸ng tr­íc tr­íc tr­íc tr­íc tr­íc 8 §iÒu kiÖn b¸n B¸n B¸n B¸n B¸n Ng­êi trªn TT trªn TT trªn TT trªn TT th©n 9 C¸c quyÒn lîi Toµn quyÒn së h÷u 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n TT ChËm ChËm TT ChËm ngay 1 th¸ng 3 th¸ng ngay 6 th¸ng 11 VÞ trÝ T­¬ng tù nhau
19. Bµi gi¶i TT C¸c ®iÒu chØnh BDS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ b¸n - 1300 1450 1280 1600 1500 C¸c ®iÒu chØnh 1 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH Gi¸ ®iÒu chØnh - 1300 1450 1280 1600 1500 2 DiÒu kiÖn b¸n B¸n trªn thÞ trêng B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n cho trêng trêng trêng trêng ngêi th©n Møc ®iÒu chØnh - 0 0 0 0 +80 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580 3 DiÒu kiÖn thanh to¸n TT ngay TT ngay -1th¸ng -3 th¸ng TT ngay -6 th¸ng Møc ®iÒu chØnh (l·i xuÊt 0 *0,2% +2,9 *0,4% 0 * 0,54% tiÒn göi %/ th¸ng) tr.® +15,36 +51,192 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192 4 VÞ trÝ - T¬ng tù, kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192
20. 5 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10 th¸ng 2 1 th¸ng tr­íc tr­íc tr­íc th¸ng tr­íc tr­íc Møc ®iÒu chØnh *3% *1% *5% *0.5% 0 (theo tû lÖ l¹m +39 tr.® +14,529 +64,768 +8 tr.® + 0 tr.® ph¸t trong n¨m) Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,42 1360,12 1608 1631,192 9 8 6 DT x©y dùng 150 m2 120 150 120 155 150 Møc ®iÒu chØnh +60 0 +60 -10 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467,42 1420,12 1598 1631,192 9 8 7 Sè l­îng bÕp, T­¬ng tù, nªn kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh phßng kh¸ch
21. 8 Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh - + 7 tr.® +7 0 - 7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474,42 1420,12 1591 1631,192 9 8 9 Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 tr.® 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474,42 1430,12 1591 1631,192 9 8 Tæng møc ®iÒu 116 24,429 150,128 -9 131,192 chØnh thùc Gi¸ ®iÒu chØnh 35,4 34,289 35,753 35,355 36,248 theo ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt sö dông (tr.®/m2) Tæng møc ®iÒu 116 24,429 150,128 25 131,192 chØnh Träng sè 3 5 1 4 2
22. Trªn c¬ së träng sè vµ gi¸ ®¬n vÞ ®iÒu chØnh cña c¸c B§S so s¸nh, tiÕn hµnh tÝnh tæng gi¸ trÞ ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c so s¸nh. VËy tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c so s¸nh lµ: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+(35,348x2)= 527,316 tr.® Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu ®îc tÝnh b»ng tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh cña c¸c so s¸nh chia cho tæng träng sè cña c¸c so s¸nh: 527,316/15 =35,154 tr.®/m2 Gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu tÝnh b»ng gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu nh©n víi diÖn tÝch ®Êt sö dông cña B§S ®ã: 35,154 tr.®/m2 x 45 m2 = 1581,948 tr.®, lµm trßn sè 1582 tr.®ång
23. u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p - u ®iÓm:  Lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt;  Ph¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn;  Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c - Nhîc ®iÓm:  NÕu chÊt lîng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t¬ng tù sÏ ¶nh hëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸.  C¸c th«ng tin thêng mang tÝnh chÊt lÞch sö.  Kh«ng tÝnh ®Õn luång thu nhËp cña c¸c B§S  Chøa ®ùng yÕu tè chñ quan 23