›
›

Bài giảng Thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai

pdf 123 trang hapham 1660
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_thi_truong_bat_dong_san_tran_tien_khai.pdf

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai

  1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. Trần Tiến Khai Đại học Kinh Tế TP. HCM 1
  2. Nội dung Phần 1. Tổng quan về bất động sản Phần 2. Thị trường bất động sản Phần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 2
  3. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 3
  4. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội. BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các cá nhân, gia đình và công ty. BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác. BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó. 4
  5. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 1. Giới thiệu BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của cải kinh tế trên toàn thế giới. BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính bền vững và độc lập của một quốc gia. Các quyết định liên quan đến BĐS là hết sức quan trọng. Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa tốt hơn cho cuộc sống. 5
  6. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch chuyển được. 6
  7. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real property) và tương phản với thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là quyền sở hữu động sản (personal property). 7
  8. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Trong trường hợp thuật ngữ này được dùng mà không có giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản. 8
  9. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm quyền đối với tài sản bất động sản đó. 9
  10. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất động sản là các tài sản bao gồm:  a) Đất đai;  b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;  c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 10
  11. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì? 1. Tài sản hữu hình  Các thành phần vật thể của không gian và vị trí;  Bao gồm đất đai  Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ, công trình xây dựng, v.v.  Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng, bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước, điện, điện thoại, v.v. 11
  12. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản là gì?  Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn cả phía trên và phía dưới của bề mặt;  Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi không bao gồm các cải thiện, đất thường được gọi là đất thô; 12
  13. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 2. Bất động sản với khái niệm là Quyền  Quyền sở hữu;  Quyền sử dụng  Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 13
  14. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 3. Các thuộc tính cơ bản của bất động sản 1) Tính bất động 2) Tính không đồng nhất 3) Tính khan hiếm 4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 14
  15. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 4. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 1. Độ co dãn của cung bất động sản kém, vì:  Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định;  Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có giới hạn;  Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng thời kỳ nhất định.  Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng làm cho cung đất đai bị hạn chế. 15
  16. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 4. Các đặc trưng cơ bản của bất động sản 2. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao. 3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh khoản) kém. 4. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế chính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia. 16
  17. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Ngành nghề Bất động sản  Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản là: 1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 2. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 3. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 4. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; 5. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 17
  18. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 5. Ngành nghề Bất động sản  Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản là: 1. Dịch vụ môi giới bất động sản; 2. Dịch vụ định giá bất động sản; 3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; 4. Dịch vụ tư vấn bất động sản; 5. Dịch vụ đấu giá bất động sản; 6. Dịch vụ quảng cáo bất động sản; 7. Dịch vụ quản lý bất động sản. 18
  19. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Việt Nam: dân số khoảng 88 triệu dân; GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua (trước 2008). • Việt Nam thu hút đầu tư trên thế giới: năm 2006, 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài; 6 tháng đầu năm 2007 - số vốn đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD. • Đầu tư trong nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2005-2007. • Đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch đều gia tăng đột biến. 19
  20. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • Nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp; • Công nghiệp, dịch vụ phát triển; • Quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở. 20
  21. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam • TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống. • Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư. • Diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, mức bình quân của khu vực là 15m2/người • Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam 21
  22. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam ĐVT: tỷ đồng; % TT Tên chỉ tiêu 2005 2007 1 Giá trị sản xuất 52.470 70.180 2 Tỷ trọng đối với nền kinh tế 2,67 2,44 3 Giá trị gia tăng 33.635 43.509 4 Giá trị gia tăng so GDP 4,0 3,8 5 Vốn đầu tư 35.705 67.427 6 Tỷ trọng vốn đầu tư trong nền 10,41 12,86 kinh tế Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế TW, 2010 22
  23. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Dư nợ cho vay Bất động sản của Việt Nam Đầu tháng 4/2008: • 135.000 tỷ đồng. Cuối 9/2008: • 115.500 tỷ đồng, (9,15% tổng dư nợ trên toàn hệ thống). • TP.Hồ Chí Minh: dư nợ cho vay bất động sản 61.000 tỉ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn Tháng 6/2011: Dư nợ cho vay BĐS đạt 245.000 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ toàn xã hội. Trong đó, nợ xấu BĐS chiếm khoảng 3%, đặc biệt nợ nhóm 5 (nợ có nguy cơ mất vốn) chiếm khoảng 40% tổng số nợ xấu BĐS (Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, 2011). 23
  24. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản quy mô dân số tăng nhanh sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà ở, công trình công cộng quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không gian đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng 24
  25. Phần 1. Tổng quan về Bất động sản Năm 2000 Năm 2005 So sánh Diện tích Diện tích Stt CHỈ TIÊU (ha) % (ha) % diện tích Tổng diện tích 2.850.298 100.00 3.232.715 100 382.417 1 Đất ở 443.178 15.55 598.428 18.51 155.250 1.1 Đất ở tại nông thôn 371.020 13.02 495.549 15.33 124.529 1.2 Đất ở tại đô thị 72.158 2.53 102.879 3.18 30.721 2 Đất chuyên dùng 1.072.202 37.62 1.383.766 42.81 311.564 Đất trụ sở cơ quan, công 2.1 trình sự nghiệp 19.281 0.68 23.269 0.72 3.988 2.2 Đất quốc phòng, an ninh 191.680 6.72 281.183 8.70 89.503 Đất sản xuất kinh doanh phi 2.3 nông nghiệp 69.178 2.43 151.075 4.67 81.897 2.4 Đất có mục đích công cộng 792.063 27.79 928.238 28.71 136.175 3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 12.804 0.40 12.804 4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 93.741 3.29 97.052 3.00 3.311 5 Đất sông suối và MNCD 1.143.087 40.10 1.137.445 35.19 -5.642 6 Đất phi nông nghiệp khác 3.221 0.10 3.22125
  26. Phần 2. Thị trường bất động sản và khung pháp lý 26
  27. Phần 2. Thị trường BĐS 1. Thị trường BĐS là gì? Các lực lượng thị trường về phía cung và cầu tác động qua lại lẫn nhau và quyết định giá cả trao đổi và nơi phân phối của các hàng hóa, dịch vụ và vốn. Là nơi các tài nguyên bất động sản được phân bổ cho các người sử dụng khác nhau. 27
  28. Phần 2. Thị trường BĐS 1. Thị trường BĐS là gì?  Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong đó hàng hóa bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai.(Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị Thảo, 2006). 28
  29. Phần 2. Thị trường BĐS 1. Thị trường BĐS là gì?  Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản ở mức độ cao, chính là thị trường mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai (Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003) 29
  30. Phần 2. Thị trường BĐS 2. Cầu BĐS  Cầu bất động sản là tổng số lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất đai và công trình xây dựng gắn liền với đất mà người mua muốn chiếm hữu theo các mức giá trên thị trường. 30
  31. Phần 2. Thị trường BĐS 2. Cầu BĐS  Điều kiện xuất hiện cầu về bất động sản : Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về bất động sản mà quỹ bất động sản hiện có không trang trải được; Có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán cho các nhu cầu này để chuyển thành cầu trên thị trường; Phải có sự hoạt động của thị trường để cầu gặp cung và xuất hiện thật sự trên thị trường. 31
  32. Phần 2. Thị trường BĐS 2. Cầu BĐS  Cầu cá nhân, gia đình: Cầu đất sản xuất nông nghiệp; Cầu đất ở; Cầu nhà ở;  Cầu doanh nghiệp, nhà nước: Cầu văn phòng, trụ sở làm việc; Cầu đất đai xây dựng cơ sở hạ tầng;  Cầu của các nhà đầu tư. 32
  33. Phần 2. Thị trường BĐS 2. Cầu BĐS Các yếu tố ảnh hưởng  Dân số;  Tăng trưởng kinh tế;  Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc;  Thay đổi về việc làm, thu nhập;  Thay đổi công nghệ giá rẻ cầu tăng;  Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước. 33
  34. Phần 2. Thị trường BĐS 3. Cung BĐS  cung bất động sản là lượng đất đai, và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào đó theo các mức giá cân bằng trên thị trường. 34
  35. Phần 2. Thị trường BĐS 3. Cung BĐS  Các yếu tố tác động đến cung bất động sản Nguồn cung đất đai từ Nhà nước  Thay đổi quy hoạch sử dụng đất;  Cung nhà ở cho nhân dân;  Cung cơ sở hạ tầng kỹ thuật;  Cung đất sản xuất phi nông nghiệp; Cung từ nhân dân, doanh nghiệp  Đất đai;  Công trình xây dựng; 35
  36. Phần 2. Thị trường BĐS 3. Cung BĐS  Các yếu tố tác động đến cung bất động sản Tăng trưởng kinh tế Thị trường vốn Công nghệ xây dựng 36
  37. Phần 2. Thị trường BĐS 4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS  Điều kiện để bất động sản có giá trị Có tính hữu ích Có tính khan hiếm Có yêu cầu Có thể chuyển giao được 37
  38. Phần 2. Thị trường BĐS 4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS  Nhóm yếu tố vĩ mô Chính sách Nhà nước Chính sách về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính Chính sách về quy hoạch Chính sách tài chính, tiền tệ Tăng trưởng kinh tế Quan hệ cung cầu bất động sản 38
  39. Phần 2. Thị trường BĐS 4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS  Nhóm yếu tố vi mô Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản Vị trí Hình dạng Kích thước Cấu trúc xây dựng Tuổi Môi trường xung quanh 39
  40. Phần 2. Thị trường BĐS 4. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS  Nhóm yếu tố vi mô Tính chất pháp lý của bất động sản Tình trạng về quyền Tình trạng pháp lý khác  Tính trạng sử dụng và tính chất pháp lý 40
  41. Phần 2. Thị trường BĐS 5. Các đặc điểm của thị trường BĐS 1. Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch 2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 3. Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc 41
  42. Phần 2. Thị trường BĐS 5. Các đặc điểm của thị trường BĐS 4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo 5. Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản 42
  43. Phần 2. Thị trường BĐS 5. Các đặc điểm của thị trường BĐS 6. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật 7. Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết với thị trường vốn 8. Khó thâm nhập và rút khỏi thị trường bất động sản 43
  44. Phần 2. Thị trường BĐS 6. Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS 1. Hàng hóa bất động sản (tài sản hữu hình) đất đai; nhà cửa, công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai; vị trí, địa điểm, kiểu dáng, chất lượng, độ bền, thời gian sử dụng, công năng sử dụng. 44
  45. Phần 2. Thị trường BĐS 6. Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS 2. Các Quyền đối với bất động sản (tài sản vô hình) Quyền của người bán: các quyền được bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Quyền của người mua: được chuyển nhượng, được mua, được thuê không có điều kiện ràng buộc hoặc có điều kiện ràng buộc. 45
  46. Phần 2. Thị trường BĐS 6. Yếu tố hàng hóa của thị trường BĐS 3. Các dịch vụ BĐS môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản 4. Thông tin bất động sản thông tin liên quan đến các đặc điểm thực thể của bất động sản; thông tin khác về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản; thông tin về phân vùng, quy hoạch sử dụng đất đai các hạn chế về sử dụng hoặc xây dựng bất động sản Thông tin khác 46
  47. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) cho rằng các chủ thể tham gia thị trường bất động sản bao gồm: (i) các cá nhân; (ii) doanh nghiệp tổ chức kinh doanh tạo ra bất động sản; (iii) nhà nước; (iv) nhà thầu xây dựng; (v) các tổ chức môi giới, tư vấn; và (vi) các định chế tài chính. 47
  48. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Trần Kim Chung (2010) cho rằng các thể chế thị trường bất động sản bao gồm (i) hệ thống các văn bản pháp luật, tức là “luật chơi” của thị trường; (ii) các cơ quan nhà nước; (iii) các nhà đầu tư nói chung; (iv) người sử dụng bất động sản; (v) các tổ chức trung gian cung cấp các dịch vụ bất động sản; (vi) và các bên hữu quan như các định chế tài chính, hiệp hội ngành nghề bất động sản. 48
  49. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà nước - tác động tới cung và chi phí: Quy định phân vùng, quy định sử dụng đất, thu phí phát triển đất đai, các luật lệ về xây dựng, chính sách thuế đất và bất động sản. Cung cấp cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu, các đầu mối giao thông (mass transit), các tiện ích xã hội, trường học, các dịch vụ xã hội và các cơ sở hạ tầng của cộng đồng. Đánh thuế thu nhập, trợ cấp nhà ở 49
  50. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà nước - tác động tới cung và chi phí:  đóng vai trò là người sử dụng bất động sản với quy mô lớn  ban hành các chính sách sử dụng bất động sản  quản lý và sử dụng trực tiếp nhiều loại hình bất động sản khác nhau  tạo ra cầu bất động sản và kích thích các khu vực kinh tế khác tham gia vào thị trường bất động sản. 50
  51. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Vai trò: kiểm soát và hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế bất động sản (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho bất động sản, v.v. 51
  52. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà nước - ban hành các văn bản pháp luật Bộ Luật dân sự Luật Nhà ở Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS Luật Xây dựng Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư Luật các tổ chức tín dụng Luật Đấu thầu Các Luật Thuế Luật Thương mại Các luật về Tài chính, Quỹ 52
  53. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Quốc Hội: ban hành các bộ Luật liên quan đến Bất động sản như Luật Đất đai (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006), Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007) và các luật khác. Chính phủ: ban hành các nghị định để hướng dẫn chi tiết việc thi hành các bộ luật liên quan do Quốc hội ban hành. 53
  54. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Bộ Tài nguyên – Môi trường: quản lý đất đai trên phạm vi cả nước, bao gồm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật cụ thể hóa việc thi hành luật pháp về quản lý và sử dụng đất đai; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; xác lập và đăng ký quyền sử dụng đất. 54
  55. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Bộ Xây dựng: thực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng; kiến trúc, quy hoạch xây dựng; hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; phát triển đô thị; nhà ở và công sở; kinh doanh bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý các dịch vụ công. 55
  56. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế: thực hiện các chức năng quản lý tài chính và thu thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản, các loại thuế và lệ phí liên quan đến đăng ký sử dụng, sở hữu, chuyển nhượng, thừa kế đất đai, hoặc các tài sản gắn liền với đất đai. 56
  57. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Các Ủy Ban Nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan: xác lập vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất đai ở cấp địa phương. 57
  58. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Thể chế Quản lý Nhà nước Ngân hàng Nhà nước: thông qua chức năng điều hành thị trường tiền tệ mà có thể can thiệp đến các hoạt động bằng cách thắt chặt hoặc nới lỏng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại. 58
  59. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà đầu tư bất động sản: Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản:  vừa là người mua vừa là người bán, vai trò người bán là chủ yếu.  mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp và sau đó chuyển nhượng lại.  hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản làm cho thị trường sôi động và phát triển. 59
  60. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà đầu tư bất động sản Nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản là ai?  Các doanh nghiệp bất động sản Nhà nước  Các doanh nghiệp bất động sản tư nhân  Các doanh nghiệp xây dựng  Nhà đầu tư cá nhân  Nhà đầu tư nước ngoài  Người Việt định cư ở nước ngoài 60
  61. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng bất động sản: Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản  Người bán đơn thuần: chuyển hóa vốn, thay đổi địa điểm cư trú, làm việc, kinh doanh  Người bán nhằm mục đích kinh doanh: nhà đầu tư, nhằm sinh lời 61
  62. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Nhà đầu tư bất động sản: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác; Nhà đầu tư vào các ngành kinh tế: vai trò của người mua; tạo nên cầu đặc biệt trên thị trường nhà xưởng cũng như thị trường các bất động sản thương mại như khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, cửa hàng, v.v. 62
  63. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS Người mua bất động sản: Người mua đơn thuần: nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh. Là đối tượng quan trọng trên thị trường nhà ở. Người mua nhằm mục đích kinh doanh: nhà đầu tư bất động sản, nhằm mục đích sinh lời. Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội: chủ yếu là Nhà nước, thông qua hình thức mua gián tiếp qua các doanh nghiệp Nhà nước. 63
  64. Phần 2. Thị trường BĐS 7. Các thành phần của thị trường BĐS  Thể chế Thị trường Các tổ chức môi giới bất động sản Các tổ chức định giá bất động sản Các tổ chức phát triển quỹ đất Các tổ chức thông tin bất động sản Các tổ chức tư vấn bất động sản Các định chế tài chính Các Quỹ đầu tư Các Hiệp hội 64
  65. Phần 2. Thị trường BĐS 3 khu vực khác nhau trong nền kinh tế: Thị trường người sử dụng Thị trường vốn Chính quyền. 65
  66. Phần 2. Thị trường BĐS Người sử dụng: Sự cạnh tranh của các người sử dụng về không gian và địa điểm vật thể; Các người tham gia chủ yếu: những người chiếm hữu tiềm năng (sở hữu hoặc thuê). Cầu bất động sản sinh ra từ nhu cầu của các cá nhân, tổ chức (đất ở, nhà ở, công trình công cộng, BĐS thương mại, BĐS công nghiệp, v.v) 66
  67. Phần 2. Thị trường BĐS Thị trường vốn: Định vị và phân phối nguồn lực tài chính cho các cá nhân và công ty có nhu cầu tài trợ; Các người tham gia: đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau nhằm mục đích thu lợi; Dòng vốn sẽ dịch chuyển từ các nhà đầu tư đến các cơ hội đầu tư sinh lợi cao. Thị trường vốn: chia làm hai loại đối tượng:  Chủ sở hữu BĐS: kỳ vọng lợi tức từ chênh lệch giá trị tài sản nhờ cho thuê và tăng giá  Người cho vay: kỳ vọng lợi tức từ cho vay có tài sản bảo đảm 67
  68. Phần 2. Thị trường BĐS TỔNG THỂ NỂN KINH TẾ Điạ phương, Vùng, Quốc Gia và Toàn cầu “Giới bất động sản” “Giới tài chính” Nhu cầu Nhu cầu Cơ hội đầu tư phi Tiết kiệm không gian và xây dựng bất động sản địa điểm T.Trường người sử Quyết định giá trị bất Thị trường vốn Doanh dụng Ngân động sản thu lưu tài GIÁ TRỊ mong Cung sản Tiết kiệm Mức giá cho thuê muốn Suất sinh lợi kỳ vọng Cầu Cơ hội đầu tư Ảnh hưởng của Chính quyền Địa phương Trung ương Kiểm soát sử dụng đất – Thuế tài sản – Luật lệ - Luật tài chính – Thuế thu nhập 68
  69. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng 2. Theo địa lý khu vực 3. Theo loại hình giao dịch trao đổi 4. Theo trình tự gia nhập thị trường 5. Theo tính chất kinh doanh 69
  70. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường đất sản xuất nông nghiệp  Chủ yếu ở vùng nông thôn  Nhằm tích tụ đất cho sản xuất  Chưa có thông tin, và mang tính địa phương Thị trường đất ở  Là thị trường có giao dịch mạnh, thường xuyên  gắn liền với quy hoạch phát triển đô thị của khu vực  cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội 70
  71. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường nhà ở  Là thị trường có giao dịch mạnh, thường xuyên  Sản phẩm đa dạng: • Nhà chung cư • Nhà đơn lẻ: nhà biệt thự, nhà vườn, nhà phố 71
  72. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường nhà xưởng công nghiệp  Khu vực ven đô thị và ngoại thành;  Hình thức: các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ;  Quy mô đất lớn;  Hình thành trực tiếp từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa;  Xu thế phát triển: hình thành các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành. 72
  73. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường Bất động sản thương mại, mặt bằng bán lẻ  Khách sạn, cao ốc văn phòng, toà nhà thương mại, khu mua sắm, mặt bằng bán lẻ các dạng loại;  Tập trung ở trung tâm các đô thị lớn;  Vốn lớn, giá cao;  Khả năng sinh lợi lớn;  Có tính khan hiếm cao. 73
  74. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường bất động sản cho vui chơi, giải trí phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi, thư giãn cho con người khu vui chơi giải trí, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu du lịch sinh thái, các sân tập thể theo, rèn luyện sức khoẻ, hoặc cơ sở chăm sóc sức khoẻ, làm đẹp. 74
  75. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 1. Theo mục đích sử dụng Thị trường Bất động sản đặc biệt  bao gồm các bất động sản tín ngưỡng, tôn giáo như nhà thờ, chùa chiền, đền thờ,  Các bất động sản khác như nghĩa trang, các di sản văn hóa dân tộc, di tích, danh lam thắng cảnh v.v. . 75
  76. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 2. Theo địa lý khu vực Đô thị: nhà ở đô thị, đất ở đô thị, các khu công nghiệp, thương mại ở đô thị Nông thôn: đất ở, nhà ở, đất sản xuất nông lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông thôn, nhà xưởng công nông nghiệp. Ven đô thị: đất ở, nhà ở, đất sản xuất nông lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông thôn, nhà xưởng công nông nghiệp ở các khu vực vùng ven đô thị. 76
  77. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 3. Theo loại hình giao dịch trao đổi Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường mặt bằng nhà xưởng công nghiệp Thị trường bất động sản tiêu dùng: thị trường bất động sản nhà ở, văn phòng, các cửa hàng kinh doanh thương mại. Thị trường bất động sản vừa là tư liệu sản xuất vừa là tiêu dùng: các bất động sản như đường sá, cầu cống. 77
  78. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 4. Phân loại theo trình tự gia nhập thị trường Thị trường sơ cấp (cấp 1): thị trường giao, chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất; Thị trường thứ cấp (cấp 2): thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê; Thị trường thứ cấp (cấp 3): thị trường bán hoặc cho thuê lại các bất động sản đã được mua hoặc cho thuê. 78
  79. Phần 2. Thị trường BĐS 8. Phân loại thị trường BĐS 5. Phân loại theo tính chất kinh doanh bất động sản Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất; Thị trường cho thuê bất động sản; Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản; Các dịch vụ liên quan tới bất động sản: môi giới, tư vấn, định giá 79
  80. Phần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản 80
  81. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 1. Thị trường BĐS là thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc gia. 2. Thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia. 3. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội. 4. Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát triển. 5. Tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động lớn. 6. Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 7. Thị trường bất động sản phát triển cũng tạo ra nền tảng để bình ổn thị trường. 81
  82. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 1. Thị trường BĐS là thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc gia. quy mô, tính chất và giá trị tài sản trong nền kinh tế quôc dân QUY MÔ RẤT LỚN tài sản khan hiếm và có giá trị to lớn đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp và từng hộ gia đình 82
  83. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Là thị trường huy động vốn cực lớn tại mỗi quốc gia. NHÀ ĐẦU GIÁ TRỊ VỐN LƯU TƯ HÀNG HÓA CHUYỂN CỰC LỚN CỰC LỚN THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH dư nợ thế chấp nhà ở (nhà đơn – 4 hộ) vào quý 1/2003 ở Hoa Kỳ: 6.644 tỷ USD dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam đến 4/2008: 135 ngàn tỷ đồng (8,4 tỷ USD); đến 7/2010: 210.770 tỷ đồng. FDI tính đến 20/8/2009: 2,358 tỷ USD (21,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước tăng 36,9% so với cùng kỳ 83 năm 2009).
  84. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 3. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội. Phát triển nhà ở MỤC TIÊU Phát triển đô thị THỊ TRƯỜNG CHÍNH SÁCH BĐS PTKT-XH Phát triển CSHT giao thông Phát triển các CSHT công ích khác 84
  85. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 4. Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường khác phát triển. Thị trường vốn, tín dụng Thị trường vật liệu xây dựng THỊ TRƯỜNG Thị trường máy móc thiết bị BĐS xây dựng Thị trường vật liệu nội thất Thị trường lao động 85
  86. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 5. Thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu sử dụng lao động Lao động phổ thông Lao động xây dựng có tay THỊ TRƯỜNG nghề BĐS Lao động quản lý có trình độ cao trong các lĩnh vực quản lý, đầu tư, phát triển, kinh doanh và tài chính 86
  87. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS Tài chính hóa Tiền tệ hóa Chính sách tài chính Tập trung hóa Công ty tài chính Sơ khai Chính sách tiền tệ Trái phiếu BĐS Chính sách xây dựng Cổ phiếu BĐS Chính sách đất đai Thế chấp, tái thế chấp Ngân hàng, tổ chức Công ty XD tín dụng Quỹ đầu tư Luật đất đai 93 Nghị định 71, 79 Luật đất đai 2003, NĐ NĐ 79, 81, QĐ 105TTg, 181, Luật Nhà ở, Luật Nghị định 97 QĐ 35, 45 BTC XD, ND802, Luật KDBĐS, NĐ 153 87 Nguồn: Viện Quản lý Kinh tế TW, 2010
  88. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS Các cấp độ phát triển 1. Cấp độ sơ khai: là giai đoạn thị trường bất động sản hình thành và các sản phẩm bất động sản bắt đầu được đưa ra giao dịch thị trường như là hàng hóa.  Ở cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò quyết định.  thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường đất đai, và sản phẩm chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp, đất ở, và đất phát triển đô thị 88
  89. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS Các cấp độ phát triển 2. Cấp độ tập trung hóa:  các bất động sản được đầu tư xây dựng thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp.  các chính sách về xây dựng, các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý về xây dựng đóng vai trò quyết định.  Sản phẩm chính trên thị trường là nhà ở, khu đô thị, bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp và các loại hình khác 89
  90. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS Các cấp độ phát triển 3. Cấp độ tiền tệ hóa:  tiền tệ được huy động nhằm phát triển bất động sản cho đến khi chúng được đưa ra thị trường.  Bất động sản trở thành một ngành đầu tư cạnh tranh nguồn lực vốn  Tiền tệ sẽ quyết định thị trường  Ở cấp độ này, các chính sách về tiền tệ, ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. 90
  91. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS Các cấp độ phát triển 4. Cấp độ tài chính hóa:  quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị trường bất động sản phát triển mạnh.  nguồn vốn được huy động tối đa và rất đa dạng nhằm thu được vốn và giảm thiểu vốn tự có của các nhà đầu tư bất động sản.  Cơ chế: thế chấp tài sản, tái thế chấp tài sản, chứng khoán hóa thế chấp tài sản  các định chế tài chính, các chính sách tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là các chủ thể 91 có vai trò quyết định.
  92. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (1) Giai đoạn thực dân Pháp đô hộ  Quyền sở hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận ngoài đất đai thuộc sở hữu công  các chủ đồn điền thực dân hoặc các chủ đất lớn người Việt sở hữu phần lớn đất đai.  3% người bản xứ chiếm hữu đến 52% đất đai sản xuất nông nghiệp, và hơn 60% nông dân cả nước là nông dân không đất  Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là đất đai sản xuất nông nghiệp. 92
  93. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (2) Giai đoạn trước đổi mới  Từ các năm 1975-1993, thị trường bất động sản gần như chưa hình thành.  Tất cả các hoạt động đầu tư, phân phối bất động sản đều do Nhà nước kiểm soát.  Thị trường cũng mang tính độc quyền  Thiếu vắng sự hiện hiện của giới tư nhân, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng như các định chế tài chính liên quan. 93
  94. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (3) Giai đoạn đổi mới Thời kỳ phát triển ở cấp độ sơ khai (từ những năm 1993-2001):  Các hoạt động trên thị trường bất động sản:  Nhà nước cấp đất, chia lô, bán hóa giá nhà tập thể;  Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa phát triển. 94
  95. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam 2. Giai đoạn đổi mới Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay):  Phát triển các chung cư cao tầng, các chung cư cao cấp, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp tập trung hoặc phân tán;  Hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các nhà xây dựng tư nhân hoặc cổ phần.  Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, các cá nhân hoặc ứng vốn từ khách hàng. 95
  96. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam 2. Giai đoạn đổi mới Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay):  Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ  phát triển của các khu công nghiệp.  Hình thành nhiều khu vực đô thị mới và hiện đại.  Thị trường bất động sản bắt đầu liên kết được với thị trường tiền tệ và thị trường tài chính  Bắt đầu hình thành cấp độ tiền tệ hóa thị trường bất động sản 96
  97. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 3.Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản  Tương ứng với mỗi cấp độ phát triển, thị trường BĐS thường trải qua 4 giai đoạn như sau: Giai đoạn phồn vinh: thị trường phát triển sôi động, có thể gây ra các con sốt về sản phẩm bất động sản. Giai đoạn bão hòa: thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, các hoạt động giao dịch bắt đầu ngưng trệ. 97
  98. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 3.Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản Giai đoạn suy thoái: còn gọi là giai đoạn đóng băng, các hoạt động giao dịch gần như ngưng trệ hoàn toàn. Giai đoạn phục hồi: là giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, các hoạt động giao dịch bắt đầu phát triển trở lại sau giai đoạn suy thoái. 98
  99. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản TP.HCM 3 chu kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm  1993-1999 • Tăng trưởng: 1993-1996 • Suy giảm: 1996-1999  2000-2006 • Tăng trưởng: 2000-2003 • Suy giảm: 2004-2006  2006-2010 đến nay • Tăng trưởng: 2006-Q1/2008 • Suy giảm từ đầu Q2/2008 đến cuối 2009 • Hiện nay: khó dự báo, nhìn chung là trầm lắng 99
  100. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản TP.HCM Thời kỳ suy thoái (1996-1999): thị trường gần như không có giao dịch. Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2000-2003):  có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS;  vô số người môi giới cá nhân;  thị trường rơi vào tình trạng sốt “ảo”, nhất là đối với phân khúc thị trường đất ở phân lô.  Nhà nước can thiệp bằng cách nghiêm cấm các nhà đầu tư kinh doanh theo hình thức phân lô, bán lẻ . 100
  101. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản TP.HCM Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2006-Q1/2008):  Có khoảng 7000 công ty kinh doanh BĐS  thị trường nhà biệt thự, chung cư cao cấp, nhà phố ở các khu đô thị mới lại phát triển rất mạnh cho đến đỉnh điểm vào cuối năm 2007;  sốt giá bất động sản trên thị trường, đẩy giá đất và nhà lên rất cao.  thu hút nguồn vốn rất lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và hệ thống ngân hàng thương mại. 101
  102. Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị trường BĐS 4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản TP.HCM Thời kỳ bão hòa và suy thoái (2008-):  Thị trường nhanh chóng rơi vào tình trạng ngưng trệ, đóng băng.  Hầu hết các hoạt động giao dịch đều trầm lắng.  Ngân hàng rơi vào tình trạng nợ xấu, nợ dây dưa, mất tính thanh khoản kéo dài.  Nhiều công ty kinh doanh bất động sản tạm ngưng hoạt động hoặc thua lỗ. 102
  103. Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 103
  104. Phần 4. Vai trò của Nhà nước Chức năng điều khiển: Nhà nước phải duy trì 1. như là trọng tài của toàn bộ nền kinh tế xã hội. CHỨC NĂNG Chức năng phát triển: CỦA NHÀ - thực hiện một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô NƯỚC - để điều khiển và tác động vào các mối quan hệ kinh tế trong xã hội - nhằm bảo đảm tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội. 104
  105. (2) Xây dựng hệ thống (1) Tạo quản lý khung pháp (3) Thiết lập lý hệ thống thông tin NHÀ NƯỚC (6) Thực hiện (4) Tạo ra môi điều tiết thị trường kinh trường doanh (5) Tạo ra sự đồng bộ và phát triển các hệ thống thị trường khác 105
  106. NHÀ NƯỚC Luật Dân sự 2005: quy định các vai trò, trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên quan đến các giao dịch về bất động sản: (1) Tạo khung pháp •Điều 181: định nghĩa BĐS lý •Chương 3: Mục 1, 2, 3: quyền sở hữu •Điều 346 – 362: thế chấp tài sản • Luật Đầu tư 2005: •Cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. •Điều 29 quy định ngành kinh doanh BĐS thuộc nhóm lĩnh vực đầu tư có điều kiện. •Điều 55, 56, 58 quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và thực hiện các dự án có xây dựng 106
  107. NHÀ Luật Đất đai 2003: NƯỚC • quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử (1) Tạo dụng đất. khung pháp • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (Mục 2, Điều lý 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29). • Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản (Mục 7, Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản. • Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở). 107
  108. NHÀ NƯỚC Luật Kinh doanh BĐS 2006: • quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; • quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh và giao dịch BĐS. (1) Tạo khung pháp Luật này quy định cụ thể về: lý • Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản; • Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; • Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; • Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; • Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước; • Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 108
  109. NHÀ Luật Nhà ở 2005: NƯỚC Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, (1) Tạo giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về khung pháp nhà ở. lý Luật quy định cụ thể về: • Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; • Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông thôn, miền núi; • Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. • Quy hoạch kiến trúc nhà ở; • Phát triển nhà ở thương mại; • Phát triển nhà ở xã hội; • Các giao dịch về nhà ở. 109
  110. NHÀ NƯỚC Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: (1) Tạo Điều 3. Thu nhập chịu thuế: nguồn thu nhập từ khung pháp chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: lý a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Điều 14 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. 110
  111. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và d) Định giá đất. 111
  112. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai Chính sách tài chính về đất đai như a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 112
  113. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức: a) giao đất, b) cho thuê đất, c) công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; d) quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 113
  114. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 2. Quyền tối thượng về thu hồi đất Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; các trường hợp sử dụng đất không hiệu quả. Thu hồi (eminent domain) là quyền của chính phủ để thu lại những tài sản tư mà không cần sự đồng ý của người chủ cho mục đích sử dụng công thông qua việc bồi thường. 114
  115. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 3. Quyền phân vùng, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất đai Về phương diện quy hoạch, phân vùng, Nhà nước có quyền định đoạt trên tổng thể và chi tiết việc sử dụng đất ở cả cấp quốc gia và cấp địa phương. 115
  116. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 4. Quyền đánh thuế tài sản bất động sản Các nước phát triển: thuế BĐS là nguồn thu lớn nhất trong doanh thu. Hầu hết thuế bất động sản là thuế theo giá bất động sản. Ở Việt Nam: thu thuế thông qua (1) các dạng thuế, phí trong các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các BĐS khác và (2) thuế thu nhập cá nhân từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. 116
  117. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 5. Quyền quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước xác lập môi trường kinh doanh và bảo hộ kinh doanh BĐS Xác định vai trò quản lý, can thiệp trong tất cả các hoạt động giao dịch kinh doanh trên thị trường. 117
  118. Phần 4. Vai trò của Nhà nước 2. Các Quyền 6. Cung cấp các dịch vụ pháp lý và tư vấn pháp luật thành lập và cho phép thành lập các tổ chức tư vấn pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường BĐS. ban hành các quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành nghề, tiêu chuẩn đạo đức. cung cấp các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, các thông tin về diện tích, ranh giới, xác lập quyền sở hữu 118
  119. 3. Các thất bại của thị trường 1. Thị trường phát triển các sản phẩm thiên lệch. 2. Thị trường bất động sản phát triển theo xu hướng bong bóng. 3. Thị trường không ổn định, thường xuyên có các cơn sốt “nóng” hoặc đóng băng. 4. Hoạt động đầu cơ diễn ra phổ biến, không kiểm soát được. 119
  120. 4. Các can thiệp của Nhà nước 1. Tác động đến cung đất đai: Cấm hình thức kinh doanh phân lô bán nền (2002); Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp (2009); 2. Tác động đến cung vốn: Áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ vào đầu năm 2008; Áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ vào đầu năm 2009; Cung ứng vốn cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp; 120
  121. 4. Các can thiệp của Nhà nước 3. Tác động đến môi trường kinh doanh: Giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch; hạn chế các hình thức mua bán trực tiếp, không thông qua các cơ quan quản lý và kiểm soát chặt chẽ hơn hơn các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản. 4. Tác động đến giá: Xác lập khung giá đất; điều tiết thuế từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; 121
  122. 1. Bất động sản và nền kinh tế Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước Đầu tư BĐS bùng nổ trong giai đoạn 2005-2007 Dư nợ cho vay BĐS tăng:135 ngàn tỷ đồng (4/08) Dư nợ cho vay BĐS:115 ngàn Giai đoạn đình trệ, tỷ đồng (9/08); chiếm 9,15% đóng băng: từ quý tổng dư nợ 2, 3/2008 Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM: 61 ngàn tỷ đồng Ngân hàng: thiếu thanh khoản, (9/08); chiếm 15% tổng dư nợ dư nợ lớn, khó thu hồi 122
  123. 1. Bất động sản và nền kinh tế Biểu đồ. Diễn biến chỉ số giá thị trường BĐS năm 2008 (Nguồn: Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trường Bộ TN & MT, trích theo Kiều Thuật, Cafef.com.vn[1] ) [1] Trang web 123