Bài giảng Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

Nội dung text: Bài giảng Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản - Phạm Văn Bình

1. 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYấN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYấN ĐỀ TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bỡnh Phú Trưởng Khoa Tài chớnh Doanh nghiệp Phú Trưởng Bộ mụn Định giỏ Tài sản
2. 2 TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS KẾT CẤU CỦA CHUYấN ĐỀ I. II. III. IV. V. VI. VII. Giới Vai trũ Nguyờn Điều kiện Kinh Trỏch Đạo thiệu về của tắc kinhdoanh nghiệm nhiệm đức dịch vụ người hoạt động & yờu cầu của nghề nghề định giỏ định giỏ định giỏ chuyờn một số nghiệp nghiệp BĐS BĐS BĐS mụn nước
3. 3 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT NGHỀ TRONG NỀN KTTT ➢Được mọi người cần, nhưng khụng thể tự làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai cú thể làm tốt cụng việc đú; ➢Đú đũi hỏi tớnh chuyờn mụn cao, năng lực chuyờn mụn là cơ sở của việc hỡnh thành tớnh chuyờn nghiệp; ➢Xuất hiện cỏc tổ chức, trong đú tập hợp những người làm cụng việc đú và được phỏp luật cho phộp
4. I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS 1.Trước năm 1986. - Trước năm 1945: xuất hiện khỏ sớm nhưng chưa thành 1 nghề. - Từ 1945 – 1986: + Chức năng định giỏ: Bộ Vật tư. + Hầu như khụng cú thị trường đất đai, lao động và tư liệu sản xuất chủ yếu. + Khỏi niệm giỏ cả: danh nghĩa. + Việc định giỏ trị tài sản theo giỏ thị trường khụng xuất hiện và khụng cú ý nghĩa.
5. I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS 2. Giai đoạn 1986 – đến nay: - Nhu cầu định giỏ theo giỏ thị trường đó xuất hiện và ngày càng tăng: + Định giỏ để mua bỏn, thế chấp, bồi thường, tớnh thuế + Định giỏ để phỏt mói và bỏo cỏo tài chớnh. + Định giỏ DN để CPH, sỏp nhập, giao, khoỏn, cho thuờ. + Định giỏ TSVH, thương hiệu và uy tớn kinh doanh. - Tổ chức cỏc đoàn đi tham quan và học tập ở nước ngoài. - Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước. - Mời cỏc chuyờn gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam. - Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viờn chớnh thức của AVA. - Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với tư cỏch là Thụng tấn viờn.
6. 6 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BẤT ĐỘNG SẢN) ➢ Định giỏ là sự ước tớnh về giỏ trị cỏc quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục đớch đó được xỏc định rừ. ➢ Định giỏ là việc ước tớnh bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ớch mà tài sản (BĐS) cú thể mang lại cho chủ thể nào đú tại một thời điểm nhất định
7. 7 I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS NHƯ VẬY, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BĐS): - Là cụng việc ước tớnh. - Là hoạt động đũi hỏi tớnh chuyờn mụn. - Giỏ trị của tài sản được tớnh bằng tiền. - Xỏc định tại một thời điểm cụ thể. - Xỏc định cho một mục đớch nhất định.
8. 8 II./ VAI TRề CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BĐS Các định giá Chuyển giao theo luật pháp quyền sở hữu Định giá Mục đích định giá Tài chính tài sản công ty bất động sản và tín dụng Phát triển BĐS Cho thuê và đầu t theo hợp đồng
9. III./ NGUYấN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 9 BĐS 1. Nguyờn tắc hoạt động định giỏ bất động sản - Tổ chức, cỏ nhõn khi kinh doanh dịch vụ định giỏ bất động sản phải cú cỏc điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản. - Việc định giỏ bất động sản phải dựa trờn cỏc tiờu chuẩn kỹ thuật, tớnh chất, vị trớ, quy mụ, thực trạng của bất động sản và giỏ thị trường tại thời điểm định giỏ. - Việc định giỏ bất động sản phải độc lập, khỏch quan, trung thực và tuõn thủ phỏp luật.
10. III./ NGUYấN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 10 BĐS 2. Cỏc nguyờn tắc định giỏ bất động sản cơ bản Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Cung cầu Thay thế Các nguyên tắc cơ bản Dự kiến các khoản Đóng góp lợi ích tơng lai
11. 1 NGUYấN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ 11 (tiếp) MỘT TÀI SẢN COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT: Tài sản được sử dụng cú thể được trờn thực tế; Tài sản sử dụng phải được phộp về mặt phỏp lý; Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chớnh;
12. 1 NGUYấN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ 12 NHẤT Cơ sở của nguyờn tắc: Nội dung của nguyờn tắc: Con người luụn cú xu hướng tỡm Mỗi tài sản cú thể sử dụng vào nhiều mục đớch và đưa lại cỏc lợi cỏch khai thỏc một cỏch tối đa lợi ớch khỏc nhau, nhưng giỏ trị chỉ ớch của tài sản. được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cỏch tốt nhất và hiệu quả nhất. Chỳ ý khi vận dụng nguyờn tắc trong định giỏ: + Phải chỉ ra cỏc khả năng thực tế và những lợi ớch của việc sử dụng đú. + Khẳng định tỡnh huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
13. 13 2 NGUYấN TẮC THAY THẾ Cơ sở của nguyờn tắc: Nội dung của nguyờn tắc: Những người mua thận trọng sẽ Giỏ trị của một tài sản cú thể được khụng trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đú, nếu anh ta tốn đỏnh giỏ thụng qua chi phớ để cú ớt tiền hơn nhưng vẫn cú thể cú một tài sản tương đương. một tài sản tương tự như vậy. Chỳ ý khi vận dụng nguyờn tắc trong định giỏ: + Phải nắm được cỏc thụng tin về giỏ cả hay chi phớ sản xuất của cỏc tài sản tương tự, gần với thời điểm định giỏ. + Nhất thiết phải được trang bị cỏc kỹ năng về cỏch điều chỉnh sự khỏc biệt giữa cỏc loại tài sản.
14. 14 3 NGUYấN TẮC DỰ KIẾN CÁC KHOẢN LỢI ÍCH TƯƠNG LAI Cơ sở của nguyờn tắc: Nội dung của nguyờn tắc: Giỏ trị của một tài sản được quyết Phải dự kiến được cỏc khoản lợi định bởi những lợi ớch mà nú sẽ ớch trong tương lai mà tài sản cú mang lại cho người sử dụng. thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tớnh giỏ trị tài sản. Chỳ ý khi vận dụng nguyờn tắc trong định giỏ: + Phải dự kiến được những lợi ớch và nhất thiết phải dựa vào cỏc khoản lợi ớch đú để ước tớnh giỏ trị tài sản. + Phải thu thập những chứng cớ thị trường của cỏc tài sản tương tự để tiến hành so sỏnh, phõn tớch, điều chỉnh và cuối cựng là ước tớnh giỏ trị của tài sản.
15. 15 4 NGUYấN TẮC ĐểNG GểP Cơ sở của nguyờn tắc: Nội dung của nguyờn tắc: Khi kết hợp với tài sản khỏc thỡ Giỏ trị của một tài sản hay của một bộ tổng giỏ trị của nú sẽ cao hơn phận cấu thành một tài sản phụ thuộc tổng giỏ trị của cỏc tài sản đơn vào sự cú mặt hay vắng mặt của nú sẽ lẻ (theo lý thuyết hệ thống). làm cho giỏ trị của toàn bộ tài sản thay đổi như thế nào. Chỳ ý khi vận dụng nguyờn tắc trong định giỏ: Khi đỏnh giỏ tổ hợp tài sản khụng được cộng giỏ trị của cỏc tài sản riờng lẻ lại với nhau.
16. 16 5 NGUYấN TẮC CUNG CẦU Cơ sở của nguyờn tắc: Nội dung của nguyờn tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất Định giỏ một tài sản phải đặt nú của việc định giỏ trị tài sản là dựa vào giỏ trị thị trường. Giỏ trị thị trong sự tỏc động của cỏc yếu tố trường của tài sản lại tỷ lệ thuận cung cầu. với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Chỳ ý khi vận dụng nguyờn tắc trong định giỏ: Phải đỏnh giỏ được tỏc động của yếu tố cung cầu đối với cỏc giao dịch trong quỏ khứ và dự bỏo ảnh hưởng của chỳng trong tương lai.
17. 17 IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YấU CẦU CHUYấN MễN 1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giỏ - Tổ chức, cỏ nhõn khi kinh doanh dịch vụ định giỏ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tỏc xó, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của phỏp luật. - Tổ chức, cỏ nhõn khi kinh doanh dịch vụ định giỏ bất động sản phải cú ớt nhất hai người cú chứng chỉ định giỏ bất động sản.
18. 18 IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YấU CẦU CHUYấN MễN 2. Yờu cầu chuyờn mụn của người định giỏ Định giỏ viờn phải cú sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm để hoàn thành nhiệm vụ một cỏch cú hiệu quả theo một tiờu chuẩn chuyờn nghiệp được thừa nhận. - Chấp nhận nhiệm vụ: - Sự trợ giỳp từ bờn ngoài: - Hiệu quả và sự nỗ lực trong cụng việc:
19. 19 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 15 Đan Mạch 10 Pháp 5 Ai Len % 0 ý -5 1998 1999 2000 2001 2002 Phần Lan -10 Đức -15 Anh Năm Tăng trưởng nhà ở tại một số nước chõu Âu
20. 20 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 12000000 10000000 8000000 6000000 Cung m2 Cầu 4000000 2000000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Từ năm 1992 - 2.000 Cung cầu về cao ốc văn phũng tại Malaysia
21. 21 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 140 120 100 80 60 Tổng giá trị TỷBaht 40 20 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Năm Giỏ trị tài sản thẩm định tại Thỏi lan: 1991 - 2002.
22. 22 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC Số CT niêm yết Vốn trên thị trờng (%) 1992 53 104,8 1993 183 353,1 1994 291 369,1 1995 323 347,4 1996 530 984,2 1997 745 1752,9 1998 851 1950,5 Giỏ trị tài sản thẩm định trờn TTCK Trung Quốc
23. 23 V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 1000 2500 800 2000 600 1500 400 1000 Tỷ lệ vốn Số công ty 200 500 0 0 Số công ty niêm yết 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Vốn trên thi tr•ờng Năm Tăng trưởng củaTTCK Trung Quốc
24. 24 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 1. Quy định về trỏch nhiệm chuyờn mụn. 2. Quy định về trỏch nhiệm dõn sự đối với định giỏ viờn. 3. Quy định trỏch nhiệm về mặt phỏp lý.
25. 25 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 1. Quy định về trỏch nhiệm chuyờn mụn. Để hành nghề, định giỏ viờn bắt buộc phải cú năng lực tối thiểu về mặt chuyờn mụn. Khả năng này của định giỏ viờn nhất thiết phải được sự thừa nhận của một trường đào tạo hay một Hiệp hội cú uy tớn ở trong nước hay trờn thế giới. Năng lực chuyờn mụn phản ỏnh khả năng hoàn thành về mặt kỹ thuật định giỏ với độ tin cậy cao nhất cú thể được. Trỏch nhiệm chuyờn mụn điều chỉnh khả năng và mục tiờu tiến hành cụng việc của định giỏ viờn,
26. 26 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 2. Quy định về trỏch nhiệm dõn sự đối với định giỏ viờn. Khi xảy ra thiệt hại thỡ lại nảy sinh một loại trỏch nhiệm mới, đú là: trỏch nhiệm dõn sự. Tại cỏc nước cú thị trường bất động sản phỏt triển, cỏc quy định về trỏch nhiệm dõn sự đối với cỏc định giỏ viờn được đặc biệt coi trọng nhằm bảo vệ cỏc khỏch hàng tiềm năng.
27. 27 VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP 3. Quy định trỏch nhiệm về mặt phỏp lý. Trong khi trỏch nhiệm chuyờn mụn, trỏch nhiệm dõn sự quy định thỏi độ xử lý định giỏ viờn khi vi phạm phỏp luật thỡ trỏch nhiệm phỏp lý khụng chỉ chế tài những hành vi trực tiếp vi phạm phỏp luật của định giỏ viờn, mà cả những hành vi trợ giỳp, đồng loó, khuyến khớch cho hoạt động này.
28. 28 VII./ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP 1. Sự trung thực: 2. Những mõu thuẫn về lợi ớch 3. Đảm bảo bớ mật 4. Sự cụng bằng