›
›

Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - Hoàng Văn Cường

ppt 74 trang hapham 1960
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - Hoàng Văn Cường", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptbai_giang_tong_quan_ve_kinh_doanh_bat_dong_san_hoang_van_cuo.ppt

Nội dung text: Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - Hoàng Văn Cường

  1. ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KTTN TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PGS.TS.HOÀNG VĂN CƯỜNG
  2. Nội dung cơ bản ➢ bất động sản ➢ thị trường bất động sản ➢ kinh doanh bất động sản
  3. BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ? "BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI” Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản? 1- Một ngôi nhà sàn 2- Nhà bạt của đoàn xiếc 3- Chiếc cầu gỗ qua sông 4- Chiếc cầu phao qua sông 5- Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự 6- Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự 7- Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự 8- Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự 9- Ngôi mộ xây kiên cố 10- Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang
  4. TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS ➢ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người ➢ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng ➢ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định ➢ Không thể di dời: -Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác -Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị ➢ Tồn tại lâu dài
  5. BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GỠ ? ◼ bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời”, BAO GỒM: ➢ ĐẤT ĐAI ➢ NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH ➢ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI ➢ CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
  6. ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ
  7. 1-MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH 1 - Vị trí của bất động sản là gỡ? => “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp cận” 2- Các yếu tố gắn liền với vị trí: ◼ Tự nhiên; ◼ Kinh tế ◼ Xã hội ◼ Môi trường 3- Vị trí có thay đổi không?
  8. 2- TÝnh l©u bÒn vÒ: 1- Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế 2- Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng trỡnh BĐS. 3- Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ : So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr) Tr. đó: I- thu nhập từ BĐS C- Chi duy trỡ BĐS K- Vốn đầu tư xây dựng mới r- Tỷ suất lợi tức Þ CHÚ í: -Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS Þ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản
  9. 3- TÍNH DỊ BIỆT =>CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN: vÞ trÝ, Híng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪU => tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN => VẤN ĐỀ ĐẶT RA: → TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC → Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c¸ thÓ dÞ biÖt
  10. 4- TÍNH KHAN HIẾM 1- VÌ SAO: - Giới hạn không gian phát triển, thời gian xây dựng. - Không sẵn có trên thị trường 2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA: - khu vùc ph¸t triÓn: cung nhá h¬n cÇu - Quy HO¹CH thay ®æi kh«ng gian ph¸t triÓn - chÝnh s¸ch h¹n chÕ së HỮU bÊt ®éng s¶n
  11. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN
  12. 5- Tính ảnh hưởng 1- ẢNH HƯỞNG: - Bất động sản liền kề - Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội - Các hoạt động kinh doanh khác 2- YÊU CẦU: => Khi đầu tư, thiết kế. => Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai => Dự báo trước các tác động đến BĐS
  13. 6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ 1- GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng, Đầu tư dài hạn 2- Bảo toàn giá trị và tái tạo vốn 3- Vấn đề đặt ra: ➢ Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn ➢ Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát ➢ Tái tạo vốn từ BĐS
  14. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ? J THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ HÀNG HOÁ TIỀN TỆ. J ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI: + HÀNG HOÁ BĐS → SỰ KHAN HIẾM TƯƠNG ĐỐI + MÔI TRƯỜNG KD BĐS → LUẬT PHỎP J ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN: TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ
  15. CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN A- CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH ◼ CHỢ BĐS LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO ◼ 3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH BĐS: - ĐÀM PHÁN - KIỂM TRA THỰC ĐỊA - ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ. ◼ CẦN CHÚ Ý: Þ ĐA DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN GIAO DỊCH Þ CỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH Þ SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH
  16. ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU B-THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC VẤN ĐỀ ĐẶT RA: ◼ => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC. ◼ => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI GẮN VỚI CÁC ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ. ◼ => CHỊU ẢNH HƯỞNG GIỎN TIẾP TOÀN CẦU
  17. C-THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO LÝ DO: ◼ THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG. ◼ CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ. ◼ HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH ◼ SỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN VẤN ĐỀ ĐẶT RA: GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH. KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNG VAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1 VAI TRŨ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
  18. D- THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬP VỠ SAO: ◼ THAM GIA KHÔNG THƯỜNG XUYÊN ◼ HÀNG HOÁ BĐS KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN ◼ THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ ◼ THỦ TỤC ĐA DẠNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA: VAI TRŨ CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI: CHUYÊN NGHIỆP. TIỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI
  19. E- TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC VỠ : ◼ CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ ◼ GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ ◼ NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ VẤN ĐỀ ĐẶT RA: Þ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH Þ YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TRƯỜNG CHỚNH SỎCH THAY ĐỔI Þ NHÀ NƯỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO TTBĐS
  20. 5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN -Thị trường đất đai SƠ KHAI - Luật pháp đang hình thành - Chuyển đất đai => công trình BĐS TẬP TRUNG -Hệ thống luật pháp và đăng ký BĐS - Nhà nước khuyến khích - Quan hệ hàng hóa cơ chế TT - Đăng ký, thông tin xác lập TiỀN TỆ HÓA - Sự sàng lọc các nhà đầu tư - Thị trường BĐS thứ cấp - Tham gia của các tổ chức tài chính T.CHÍNH HÓA - Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường - Sự liên thông của các thị trường - Tổ hòa các loại thị trường Phát triển - Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế thị trường
  21. QUAN HỆ CUNG - CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
  22. CẦU BẤT ĐỘNG SẢN ◼NHU CẦU: LÀ SỰ CẦN THIẾT THOẢ MÃN CHO TIÊU DÙNG CỦA CÁ NHÂN VÀ CỘNG ĐỒNG XH ◼CẦU: KHỐI LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG MUA VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH. ◼ TỔNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG, GỒM: ▪ CẦU TD = NHU CẦU + KHẢ NĂNG TT/THỊ TRƯỜNG ▪ CẦU KD= KHẢ NĂNG TT + CƠ HỘI KD/THỊ TRƯỜNG ➢ KHẢ NĂNG THANH TOÁN: NGUỒN TÀI CHÍNH ➢ CƠ HỘI KD: KỲ VỌNG VÀ TĂNG GIÁ
  23. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG BÁN RA TRÊN THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT THỜI ĐIỂM VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH ĐIỀU KIỆN: ◼ BĐS PHẢI LÀ HÀNG HOÁ BĐS ◼ PHẢI SẴN SÀNG ĐƯA VÀO LƯU THÔNG ◼ CÓ GIÁ CẢ PHÙ HỢP GIỮA NGƯỜI MUA VÀ NGƯỜI BÁN ◼ PHAỈ CÓ TTBĐS ◼ NGUỒN CUNG BĐS -> HIỆN CÓ -> TƯƠNG LAI
  24. CÂN BẰNG CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN D S P Q
  25. NGUYẤN LÍ CẤN BẰNG CUNG CẦU MỤ HỠNH 4 GÚC 1/4
  26. KHI NÀO CÓ ĐƯỢC CÂN BẰNG BỀN VỮNG ◼ KHI CẦU TĂNG THÊM KHÔNG ĐÁNG KỂ ◼ CẦU, CUNG CÓ CO GIÃN SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ THUÊ) ◼ CẦU MANG TÍNH DÀI HẠN
  27. CÂN BẰNG KHÔNG BỀN VỮNG CÂN BẰNG KHÔNG ĐƯỢC LẬP LẠI KHI MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦU P’’ D S P’ P Q
  28. KHI NÀO CÂN BẰNG KHÔNG BỀN VỪNG ◼ KHI CẦU TĂNG ĐỘT NGỘT MỘT LƯỢNG ĐÁNG KỂ ◼ CẦU CO GIÃN ÍT SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ MUA) ◼ CUNG KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG CO GIÃN SO VỚI GÍA CẢ. ◼ CẦU MANG TÍNH NGẮN HẠN
  29. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
  30. SỰ RA ĐỜI CỦA KINH DOANH BĐS ◼ Kinh doanh là gì? + Sử dụng quan hệ Hàng hóa – Tiền tệ + Mục tiêu: giá trị mang lại > chi phí bỏ ra ◼ Điều kiện ra đời KD BĐS= hàng hóa BĐS: - Sản phẩm BĐS có trước thị trường BĐS - Khan hiếm =Trao đổi Môi trường K.Doanh
  31. ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 1- Đặc thù và Đa ngành ◼ Đặc thù: - Ko phổ biến <- khó nhập ngành và xuất ngành - Thông tin giới hạn <- Đặc tính “cá thể” ◼ Đa ngành: - Nhà kinh tế và Dự báo - Nhà Quản lý và phân tích Tài chính - Nhà tư vấn pháp luật và chính sách - Nhà kỹ thuật: Đất đai, Xây dựng, Kiến trúc, Địa lý, Phong thủy
  32. ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 2- Đầu tư lớn, dài hạn ◼ Lý do: - Sản phẩm BĐS có giá trị lớn, tồn tại lâu dài - Chu kỳ kinh doanh dài, nối tiếp ◼ Yêu cầu: - Vốn đầu tư: Vốn lớn+ Dài hạn; Đa dạng hóa vốn - Chiến lược đầu tư = Chiến lược PT kinh tế - Thương hiệu: Chất lượng+Trung thực+ Uy tín
  33. ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 3- Kinh doanh theo vùng ◼ Lý do: - Hàng hóa BĐS không di dời - Thị trường vùng, khu vực ◼ Yêu cầu: - Công trình BĐS = Đặc điểm TN, KT, XH vùng - Phát triển BĐS = Phát triển các yếu tố của vùng: Hạ tầng, Kinh tế, Chính quyền, Dân cư
  34. ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 4- Nhạy cảm với chính sách ◼ Lý do: - Nhà nước quản lý trực tiếp Hàng hóa BĐS - Tính ảnh hưởng của BĐS và các hoạt động # ◼ Yêu cầu: - Phân tích và Dự báo chính sách - Tuân thủ chính sách => Nhà nước ổn định chính sách
  35. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 1- Kinh doanh đất đai => thị trường đất đai - Giai đoạn, địa bàn phát triển thị trường sơ khai - Điều kiện đất đai được tham gia TT BĐS - Đất đai là TLSX: Kinh doanh theo sự phát triển các ngành sử dụng tư liệu SX Đất đai
  36. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2- Đầu tư phát triển BĐS => thị trường Tập trung - BĐS dân cư tiêu dùng hiện tại; - BĐS dân cư tương lai; - BĐS dịch vụ: Văn phòng, Thương mại - BĐS công nghiệp. => Phát triển theo thời kỳ và phân bố không gian
  37. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2- Phân bố không gian đầu tư BĐS Thương mại Dân cư Dân cư Cao cấp Trung bình Khu Công Nông nghiệp nghiệp
  38. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 3- Kinh doanh dịch vụ BĐS - Môi giới BĐS: Trung gian và dịch vụ mua bán BĐS - Định giá BĐS: Trong tất cả các giao dịch BĐS - Quản lý BĐS: Vận hành và Kinh doanh BĐS - Sàn giao dịch BĐS: Bán hàng của người KD BĐS
  39. KẾT CẤU KIẾN THỨC MÔN HỌC - BĐS và Đặc điểm BĐS Tổng - Thị trường và đặc điểm thị trường BĐS quan - Kinh doanh bất động sản Tạo - Phân tích môi trường kinh doanh BĐS lập - Đánh giá cơ hội kinh doanh BĐS - Tạo lập doanh nghiệp BĐS KD Quản - Xác định công năng công trình BĐS - Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh trị SX Quản trị các yếu tố trong quá trình KD BĐS Nhân lực Tài chính Tiêu thụ Các hoạt động phụ trợ: Hợp đồng và Nghệ thuật Kinh doanh
  40. TẠO LẬP HOẠT ĐỘNG kinh doanh BÊt ®éng s¶n
  41. Phân tích MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BĐS Môi trường tự nhiên KINH TẾ LUẬT PHÁP ĐỐI THỦ CẠNH TRANH NGƯỜI CUNG CẤP CÁC CÔNG TY KHÁCH HÀNG TRONG NGÀNH Môi trường ngành SẢN PHẨM THAY THẾ CÔNG NGHỆ XÃ HỘI Môi trường vĩ mô
  42. KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰC - TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC. - CÁC QUAN HỆ KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI - CÁC LUỒNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI: NGUỒN VỐN TỪ NƯỚC NÀO, LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP. - CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KÊU GỌI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CÁC ĐỊA PHƯƠNG
  43. KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ CỦA VÙNG LÂN CẬN - TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ TRONG NƯỚC, ĐỊA PHƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC VÙNG LÂN CẬN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ. - ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG TRỌNG ĐIỂM, CÁC VÙNG LÂN CẬN THÔNG QUA CHIẾN LƯỢC VÀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN VÙNG - SỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM ĐÔ THỊ, ĐÔ THỊ VỆ TINH; CÁC TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP, CÁC TRUNG TÂM GIAO LƯU KINH TẾ - CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA CÁC VÙNG LÂN CẬN
  44. TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ - TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI CỦA ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ: LƯU ÝCÁC LĨNH VỰC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC SỬ DỤNG BĐS SẼ ĐẦU TƯ. - CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VÙNG CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC ĐẦU TƯ BĐS; PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KINH TẾ - XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TRÊN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ - CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA ĐẠI PHƯƠNG VÀO ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ; KHẢ NĂNG SINH LỢI CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRÊN ĐỊA BÀN
  45. TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH TIỀN TỆ - CÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ, VỐN VAY QUỐC TẾ, HUY ĐỘNG CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNH - TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI - KHẢ NĂNG CUNG CẤP CÁC KHOẢN TÍN DỤNG DÀI HẠN
  46. MÔI TRƯỜNG LUẬT PHÁP - CÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI HÀNG HOÁ BĐS: KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH KHOẢN BĐS ĐẦU TƯ - CÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ ĐỐI VỚI BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS - CÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH CÁC LĨNH VỰC KINH TẾ SỬ DỤNG BĐS ĐẦU TƯ - CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG - CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ MANG LẠI
  47. MÔI TRƯỜNG CÔNG NGHỆ - SỰ THAY ĐỔI VỀ ĐỊA BÀN VÀ KHAI THÁC CÁC TIỀM NĂNG TỰ NHIÊN NHỜ VÀO NHỮNG THAY ĐỔI KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ - SỰ THAY ĐỔI TRONG KỸ THUẬT THI CÔNG VÀ KẾT CẤU, GIÁ TRỊ CÁC CÔNG TRÌNH BĐS - SỰ THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CÔNG NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH BĐS
  48. MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN - SỰ ĐẶC THÙ CỦA ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - NHỮNG TÁC ĐỘNG CẢU ĐÌÊU KIỆN TỰ NHIÊN ĐẾN VIỆC KHAI THÁC BĐS - QUAN HỆ GIỮA SỰ PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH BĐS VỚI SỰ THAY ĐỔI CỦA MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN
  49. MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI - ĐIỀU KIỆN AN NINH XÃ HỘI - NHỮNG ĐẶC TÍNH XÃ HỘI, ĐẶC TÍNH NHÂN CHỦNG HỌC (QUY MÔ, KẾT CẤU DS, LĐ CÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC KHAI THÁC VÀ PÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS) - SỰ THAY ĐỔI VÀ PHÂN TẤNG XÃ HỘI TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI VÀ NHU CẦU TD
  50. PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU - MỤC ĐÍCH: - Chiến lược sản phẩm - Chiến lược thị trường - CĂN CỨ:- Quy mô khách hàng - Nhu cầu khách hàng: Nhu cầu chưa thoả mãn - Mức độ ưu tiên - YÊU CẦU: - Đồng nhất: địa bàn, nhu cầu, đặc tính - Quy mô và ổn định
  51. PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM THAY THẾ NGƯỜI CUNG ĐỐI THỦ KHÁCH HÀNG CẤP CẠNH TRANH ĐỐI THỦ TIỀM ẨN 5 LỰC LƯỢNG CẠNH TRANH TRÊN THỊ TRƯỜNG
  52. PHÂN TÍCH ĐỐI THỦ CẠNH TRANH: Cùng sản phẩm, Cùng phân đoạn thị trường Cùng nhóm khách hàng mục tiêu TIỀM LỰC VÀ HÌNH ẢNH, KHẢ NĂNG VỊ THẾ RÀO CẢN XUẤT ĐẦU TƯ (2) NGÀNH (1) (3) TỔ CHỨC VÀ HÀNH VI MỤC TIÊU VÀ VĂN HOÁ ĐỐI THỦ DỐC SỨC (8) CẠNH TRANH (4) CHIẾN LƯỢC CƠ CẤU ĐIỂM MẠNH, HIỆN TẠI VÀ CHI PHÍ ĐIỂM YẾU TRƯỚC KIA (7) (5) (6)
  53. ĐÁNH GIÁ ĐỐI THỦ TIỀM ẨN - NHẬN DIỆN: Doanh nghiệp có tiềm năng sẽ tham gia - ĐẶC ĐIỂM:- Tiềm lực tài chính - Có thương hiệu, uy tín - Có lực lượng hỗ trợ - KHẢ NĂNG XUẤT HIỆN: - Rào cản nhập ngành: Pháp lý, kỹ thuật - Cạnh tranh thị trường - Chi phí thâm nhập thị trường
  54. SẢN PHẨM THAY THẾ - QUAN NIỆM VỀ SẢN PHẨM THAY THẾ: - Công dụng tương đương - Địa điểm phân bố hoặc di chuyển của cầu - CÁC DẠNG SẢN PHẨM BĐS THAY THẾ: - Nhà chung cư - nhà đơn lập - đất ở - Nhà bán- Nhà cho thuê –Nhà trả góp - Đất trong khu CN và ngoài khu CN - Văn phòng, công sở - nhà ở cao cấp - Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻ
  55. QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG - QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: Những ràng buộc của khách hàng làm cho hoạt động của doanh nghiệp phụ thuộc. - CÁC DẠNG QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: - Sự độc quyền khách hàng - Khả năng thay đổi địa bàn, địa điểm hoạt động - Sự bất ổn định khả năng thanh toán của khách hàng - Những khách hàng ưu tiên đặc biệt
  56. SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP - SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: Những ràng buộc yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh nghiệp. - CÁC DẠNG SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: - Chính sách địa phương về đất đai và sử dụng đất - Sức ép của người dân trong chuyển đổi mục đích SD đất - Nhà cung nguồn vốn chủ yếu - Người cung cấp các nguyên vật liệu, thiết bị độc quyền
  57. ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI ĐỊNH KINH DOANH
  58. CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG CHƯA LẤP ĐẦY - ƯU ĐIỂM: - Tiết kiệm chi phí nghiên cứu thị trường - Học kinh nghiệm người đi trước - BẤT LỢI: - Chịu sức ép cạnh tranh người đi trước - Khó khăn trong tìm kiếm khách hàng - Chi phí lớn hơn doanh nghiệp đi trước - ĐIỀU KIỆN: - Thị trường còn bỏ ngỏ, chưa lấp đầy => Phù hợp với giai đoạn CNH, Đô thị hoá - Có tiềm lực và thế mạnh vượt trội - Đầu tư ngắn hạn rút lui
  59. CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG BỎ TRỐNG - NHẬN DẠNG: - Chưa có nhà đầu tư tham gia - - Chủng loại sản phẩm - Giá cả, phương thức thanh toán - ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm đơn lẻ - Học kinh nghiệm nhà đầu tư, sp hiện có - BẤT LỢI: - Thị trường nhỏ, phân tán - Nhạy bén phát hiện các khoảng trống của thị trường (nhu cầu chưa thoả mãn)
  60. CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG ĐÃ LẤP ĐẦY PHÁT TRIỂN SẢN PHẢM MỚI - ĐIỀU KIỆN: - Nhu cầu thay đổi, xuất hiện nhu cầu mới - Sản phẩm BĐS đa dạng - ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm dị biệt, cơ hội luôn xuất hiện - BẤT LỢI: - Nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới - PHÂN LOẠI: - Cải tiến, phát triển BĐS đã có - Nhu cầu mới: Nhà nghỉ, Khu duc lịch, Thể thao - Các Trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp - Khu công nghệ cao: sản xuất kết hợp NCKH
  61. ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI KINH DOANH: Khách hàng, Rủi ro, Năng lực - KHách hàng: - Quy mô, phân bố, đặc tính khách hàng - Tính ổn định của khách hàng - Rủi ro: - Tài sản: cơ học, hỏa hoạn, tự nhiên, con người - Pháp lý: tranh chấp, thay đổi trong quy họach, Chính sách, luật pháp - Thị trường: khách hàng, tài chính, cạnh tranh - Năng lực: - Tài chính và các hậu thuẫn - Kinh nghiệm, Quy mô, Lĩnh vực - Các mối quan hệ khách hàng – cung cấp - Đam mê, hy sinh, chấp nhận mạo hiểm
  62. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp 1- Doanh nghiệp nhà nước: - Từ các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS - Từ các doanh nghiệp xây dựng của nhà nước - Các nhà đầu tư Tài chính đa dạng hóa đầu tư => Lợi thế: Tiềm lực - Hạn chế: Hiệu quả, Năng động 2- Công ty Cổ phân: - Hợp tác liên kết giữa các nhà đầu tư - Chuyển đổi hình thức sở hữu Þ Lợi thế: Huy động vốn, Linh hoạt, hiệu quả 3- Công ty Tư nhân: Đầu tư nhỏ, KD dịch vụ BĐS 4- Đầu tư nước ngoài: - Kinh nghiệm - Tiềm lực
  63. Thành lập doanh nghiệp - Điều kiện về vốn, cơ sở VCKT - Điều kiện về nhân sự - Điều kiện và trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp
  64. ĐẦU TƯ TẠO LẬP CÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN
  65. Công trình BĐS Quan niệm về công trình BĐS là gì? Tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật, môi trường giúp BĐS hình thành và phat huy tác dụng - Mặt bằng; - Công trình chính; - Công trình phụ trợ; - Môi trường.
  66. Đặc điểm sản xuất công trình BĐS 1- Sản phẩm đa dạng, đan xen: -> Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ; 2- Sản xuất trên địa bàn rộng, phân tán: -> thi công nhanh, gọn cho từng khâu công việc; -> Có chế độ quản lý gắn với kết quả từng 3- Tồn tại ổn định, lâu dài => Xác định tuổi thọ 4- Chu kỳ dài: -> Kế hoạch luân chuyển vốn; Tính trước các rủi ro (biến động thị trường; hư hỏng.)
  67. Xác định công năng công trình BĐS - Công năng chính: Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ; - Hoạt động phụ trợ: -> Phục vụ công năng chính; -> Nhu cầu phát sinh -> Thu hút bên ngoài (outsourcing) - Xác định quy mô: Năng lực quản lý (tiền, Địa bàn, Năng lực quản lý điều hành) tính chất cạnh tranh. - Lợi ích quy mô lớn: Đồng bộ; Đa dạng, đa cấp độ sản phẩm; Tạo cơ hội và triển vọng đầu tư; Phát triển bền vững (hỗ trợ nhau và có sức hút nguồn lực bên ngoài) - Hạn chế: Tập trung vốn lớn; cồng kềnh, khó quản lý khai thác; thích ứng chậm.
  68. Kế hoạch đầu tư công trình BĐS 1- Phân chia công đoạn sản xuất: - Mục tiêu: Chia mục tiêu Tổng thể thành Bộ phận hoặc từng nhiệm vụ cụ thể cần thực hiện - Yêu cầu: -> Cụ thể hóa mục tiêu nhiệm vụ -> Trọn vẹn, đo lường kết quả - Nội dung: + Chuẩn bị kỹ thuật văn phòng; + Chuẩn bị mặt bằng; + Quản lý dự án đầu tư; + Tiêu thụ sản phẩm; + Kế hoạch đảm bảo hậu cần Kinh doanh
  69. Chuẩn bị kỹ thuật 2 - Lập dự án tiền khả thi: - Mục tiêu: -> Ý tưởng kinh doanh được phê duyệt và đánh giá; -> Thu hút khách hàng và đối tác đầu tư. - Nội dung: + Cơ sở kinh tế, kỹ thuật và thị trường của dự án; + Nội dung, chức năng và quy mô; + Địa bàn và phạm vi đầu tư; + Mô hình kinh doanh; + Phân tích sơ bộ tài chính; + Phân tích cạnh tranh và rủi ro. - Yêu cầu: Đầy đủ, logic; ngắn gọn và hấp dẫn
  70. Chuẩn bị kỹ thuật 3 - Lập dự án đầu tư (môn học: Lập dự án đầu tư BĐS) - Mục tiêu: -> Đánh giá đầy đủ các yếu tố kinh tế, kỹ thuật, xã hội; -> Xác định nhiệm vụ phải thực hiện mỗi bộ phân; -> Xác lập các quan hệ với đối tác đầu tư; -> Xác lập cơ sở pháp lý đầu tư. - Nội dung: + Chi tiết hóa 6 nội dung của dự án tiền khả thi + Thiết kế chi tiết và lựa chọn các giải pháp kỹ thuật. - Yêu cầu: - + Chi tiết, đầy đủ, cụ thể rõ ràng; - + Định lượng rõ các tiêu chí kỹ thuật và kết quả sản xuất - + Đầy đủ luận chứng Kinh tế, Kỹ thuật (Tư liệu+thuyết minh) - + Chính xác, chặt chẽ làm căn cứ cho các quan hệ KD
  71. 4- Thiết kế kỹ thuật - Mục tiêu: + Chi tiết hóa mô hình phát triển (bản vẽ, phối cảnh, mô hình, .); + Làm căn cứ tính toán khối lượng công việc, tính toán các yếu tố đầu vào và tiến độ triển khai + Làm cơ sở pháp lý triển khai các yếu tố kỹ thuật. - Nội dung: + Thiết kế chi tiết mặt bằng (mô hình hóa phát triển không gian và kiến trúc); + Thiết kế chi tiết các công trình BĐS; + Thống kê các yếu tố đầu vào và tiến độ. - Yêu cầu: -> Phù hợp với cấp độ dự án; - -> Rõ ràng, chính xác tuân thủ các quy chuẩn đầu tư; - -> Dự tính các phương án và giải pháp kỹ thuật điều chỉnh
  72. 5- Chuẩn bị mặt bằng ▪ Mục tiêu: Địa điểm phù hợp; Có mặt bằng thi công; Tiết kiệm và Hiệu quả ▪ Lựa chọn địa điểm: - Khách hàng: Quy mô, Cơ cấu nhu cầu, Phân bố, Đặc điểm của sản phẩm (mục tiêu KD chính); - Điều kiện vùng đầu tư: Các hoạt động kinh tế và xu hướng; Đặc điểm xã hội, Không gian, Địa hình, Môi trường; - Quy hoạch KTXH và Quy hoạch chung - Cơ sở hạ tầng: Hạ tầng liên vùng hiện tại và tương lai, Khả năng phát triển hạ tầng nội bộ; - Pháp lý: Chính sách chung, Cơ chế và chấp thuận của địa phương, Người SD đất - Lợi thế so sánh: Chi phí MB và Đầu tư chiều cao; Chuyển đổi công năng và địa điểm mới; Khai thác lợi thế sẵn có; Các yếu tố cung cấp đầu vào. ▪ Xu hướng: Dựa vào quy luật phân bố không gian
  73. CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Lựa chọn địa điểm đầu tư BĐS Thương mại Dân cư Dân cư Cao cấp Trung bình Khu Công Nông nghiệp nghiệp
  74. 5- Chuẩn bị mặt bằng ▪ Phương thức tiếp cận để được nhận mặt bằng: - Lập hồ sơ xin giao, thuê đất (đối với các dự án ko Kinh doanh) - Đấu thầu dự án, Đấu giá QSD đất (Dự án Kinh doanh) - Mua trực tiếp của người dân, xin giao và chuyển đổi mục đích ▪ Giải phóng mặt bằng: - Điều tra, khảo sát, lập hồ sơ hiện trang sử dụng đất; - Lập phương án bồi thường, đền bù, hỗ trợ; - Tổ chức đền bù, di dời. ▪ Tạo lập mặt bằng: - Rà soát vật cản và san lấp; - Thiết lập mốc giới nội bộ; - Tạo lập giao thông và hạ tầng tạm thời ▪ Chú ý: Pháp lý chặt chẽ và đồng thuận; Chủ động tiến độ; Chi phí và Hiệu quả; Tranh thủ các nguồn đầu tư công cộng.