Chuyên đề Định giá bất động sản

Nội dung text: Chuyên đề Định giá bất động sản

1. Chuyên đề ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2. Chuyên đề ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1/ Khái niệm định giá: là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:  - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)  - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)  Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Các loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Thẩm quyền định giá Căn cứ Mục 4 sửa đổi Điều 7 Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ, cụ thể: Tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá 1. Danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá, bao gồm: a) Đất đai, mặt nước; b) Rừng; c) Tài nguyên quan trọng khác; d) Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán. Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; đ) Hàng dự trữ quốc gia; e) Tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; g) Hàng hóa, dịch vụ được sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước; sản phẩm, dịch vụ công ích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, giao kế hoạch; h) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước theo quy định của pháp luật; i) Điện; k) Dịch vụ chuyển tải điện; dịch vụ đấu nối lưới điện truyền tải, phân phối điện; dịch vụ điều độ hệ thống điện; dịch vụ điều hành giao dịch thị trường điện lực; các dịch vụ phụ trợ, điều tiết thị trường điện lực, tham gia thị trường điện; l) Dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa; dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh; phục vụ hành khách; dịch vụ khác tại cảng hàng không, sân bay; m) Dịch vụ đối với thư cơ bản (thư thường) trong nước có khối lượng đến 20 gram; dịch vụ điện thoại nội hạt; dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích; dịch vụ bưu chính dành riêng; n) Nước sạch cho sinh hoạt; o) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng xe buýt trong đô thị, khu công nghiệp; 2
3. p) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng đường sắt trong đô thị; q) Thuốc phòng và chữa bệnh cho người do ngân sách nhà nước và bảo hiểm y tế chi trả; r) Hàng hóa được trợ giá; trợ cước vận chuyển; dịch vụ vận chuyển, cung ứng hàng hoá và dịch vụ thiết yếu phục vụ đồng bào miền núi, vùng sâu, vùng xa; s) Báo Nhân dân, báo cơ quan ngôn luận của Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 2. Căn cứ quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá cho phù hợp để áp dụng trong từng thời kỳ. 3. Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong trường hợp cần điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này.” Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định” 2/ Định giá bất động sản  Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.  Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản: a. Bảo toàn tài sản. - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản: - Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. b. Mua bán tài sản : Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường. Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế nào là phù hợp . c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp. Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh. Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp. Bán doanh nghiệp. Cho thuê. d. Chuyển nhượng bất động sản. e. Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường: - Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư . - Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra. f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn : 3
4. Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay . Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài tản , bất động sản là cần thiết. g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá. - Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản theo quy định của Bộ Tài chính. - Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng . h. Hạch toán kế toán. Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản. i. Thanh lý tài sản Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gái tài sản, bất động sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. 3/ Định giá đất:  Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.  Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.  Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. 4/Định giá tài sản  Trong khoa học chính trị - kinh tế học hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng.  Giá trị của hàng hóa được xác định bằng lao động xã hội ( lao động vật hóa và lao động sống) của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.  Chúng được tính theo công thức tổng quát sau đây: G(h) = C+ K Trong đó: G(h): Giá trị hàng hóa C : Giá trị lao động vật hóa K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra; K = V + m 4
5. Trong đó: V: Giá trị sức lao động m: Chênh lệch giữa gía trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động. K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra; Trong kinh tế học Mác gọi là giá trị thặng dư: G(h) = C + V + m. C : Giá trị lao động vật hóa 5/ Quy định chung về định giá bất động sản 5.1/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản). 2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn : kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản giá thị trường tại thời điểm định giá. 3. Việc định giá bất động sản phải : độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật. 5.2/ Chứng thư định giá bất động sản 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản; c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; đ) Các hạn chế của bất động sản; e) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản; i) Các nội dung khác. 2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. 3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản. 5.3/ Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản 1. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá. 3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. 4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. 5
6. 5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 5.4/ Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản 1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. 2. Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó. 3. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản. 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản. 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên; c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. 3. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản. 4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản. 6/ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v cũng sẽ có tính công bằng hơn. Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy. Có 2 cách để tính thuế đối với cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau: (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên thực lãi thì áp dựng mức thuế suất 25%) (2) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên giá chuyển nhượng thì áp dụng mức thuế suất 2%). Có thể chọn lựa 1 trong 2 cách tính trên để tính khoản thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn. 6
7. - Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v ). - Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. - Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được "bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo. - Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể. Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải quyết 7/ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở các nước đã có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong thực tế của quá trình xác định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. 7
8. Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng. 7.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.  "Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện:  Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.  Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v  Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.  Một "sử dụng" sau khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất". 7.2. Nguyên tắc thay thế.  Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản. Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản:  Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp:  phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành,  xác định giá đất theo giá bán so sánh  xác định giá đất theo thu nhập. 7.3. Nguyên tắc cung - cầu.  Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt.  Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở tương tác của chung và cầu trên thị trường.  Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.  Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên.  Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu.  Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại.  Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai. Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau: 8
9. i) Giá cả của đất đai; ii) Thu nhập của người tiêu dùng; iii) Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung; iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai; v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.  Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này.  Ngoài ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.  Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai.  Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.  Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi.  Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu.  Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó.  Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng  . Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi.  Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên. 7.4. Nguyên tắc thay đổi.  Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.  Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó.  Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai  Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như: mưa, nắng, bão, lụt v.v  Các điều kiện này cũng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v  Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai:  Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đỏi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai.  Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai.  Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định 9
10. 7.5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước.  Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai.  Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.  Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước.  Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Chuyển đổi sau Cửa hàng bán thời gian 5 năm thuốc tây 5-năm thu nhập ròng PHARMACY PHARMACY $150,000 mỗi năm Thời điểm 1 2 3 4 5 thẩm định giá  Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. 7.6. Nguyên tắc phù hợp.  Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.  Nguyên tắc phù hợp cũng có thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai. 7.7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.  Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.  Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau.  Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai. 7.8. Nguyên tắc cạnh tranh.  Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh.  Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hoá đó. 10
11.  Mức độ cạnh trạnh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hoá thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo.  Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau.  Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản.  Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/ bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:  cạnh tranh về vị trí,  về mức độ phù hợp thị hiếu,  cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước),  cạnh tranh trong nội bộ cung,  trong nội bộ cầu,  giữa cung và cầu. 8/ Những phẩm chất cần thiết của một nhà định giá Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề định giá. Nói chung, nhà định giá phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng:  a/ Họ đã có bằng đại học thích hợp, hoặc có bằng chuyên môn sau đại học và ít nhất có kinh nghiệm tích luỹ qua 2 năm công tác.  Đồng thời họ cũng phải chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo. b/ Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản ở địa phương và phân loại tài sản. c/Họ phải đáp ứng những yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc. d/ Họ có khả năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên quan trong mỗi sự việc.  Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ và học vấn cần thiết cho nghề định giá. Nhà định giá phải có phẩm chất sau: * Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình * Tinh thông nghiệp vụ * Có năng lưc, theo kịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới. * Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao đối với khách hàng. Ở Việt Nam, Điều 16 của Pháp lệnh giá năm 2002 quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn sau:  · Là công dân Việt Nam  · Có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá  · Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.  · Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo 9/ Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản 11
12. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản. - Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá như sau: 1/ Tiêu chuẩn đạo đức:  - Độc lập;  - Chính trực;  - Khách quan;  - Bí mật;  - Công khai, minh bạch. 2/ Trình độ chuyên môn  - Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;  - Tư cách nghề nghiệp;  - Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn. 3/ Độc lập  Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên.  -Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá.  - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá.  - Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp, có tài sản cần thẩm định giá.  4/ Chính trực  - Phải thẳng thắn,  - Trung thực,  - Có chứng kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.  Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. 5/Khách quan  - Phải công bằng,  - Tôn trọng sự thật,  - Không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. 6/Công khai, minh bạch  Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thoả thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá.  -Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện rằng buộc về công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.  - Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. 12
13. 10/Những mục tiêu của định giá bất động sản  Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định.  Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định.  Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá. Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm: 1/Định giá cho các mục đích của chính quyền  + Báo cáo tài chính:  Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản đều được sử dụng một cách có hiệu quả. Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp định giá thích hợp và theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán.  + Thu mua cưỡng bức  + Các mục đích đánh thuế  Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo định giá phải được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và hữu ích. Phạm vi định giá để tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế thu nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế. 2/ Định giá để thuê mướn. 3/ Định giá để bảo hiểm  Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trogn trường hợp bị mất mát, do vậy các tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm. 4/Định giá cho báo cáo tài chính 1. Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông.Bao gồm:  - Bảng cân đối tài sản của công ty  - Chức năng kế toán và kiểm toán ( cả bên trong lẫn bên ngoài)  - Vấn đề thị phần/ mở rộng không  - Thế chấp, đi vay  - Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế  - Quản lý, thanh lý tài sản.  - Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh.  - Cổ phần hoá các doanh nghiệp. 5/Định giá cho mục đích đầu tư  Sự tăng trưởng lợi nhuận và tính cạnh tranh của một doanh nghiệp tuỳ thuộc phần lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư.  Lựa chọn các phương án đầu tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì nó là một nhân tố chủ yếu trong quá trình sinh lợi lâu dài của doanh nghiệp.  Quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các cơ hội đầu tư đều có bản chất dài hạn, còn kết quả của nó nằm trong tương lai xa và khó dự đoán.  Vì vậy, để có một quyết định đầu tư khôn ngoan, cần phải nhờ đến các nhà định giá.  Họ có đầy đủ khả năng chuyên môn, có đầy đủ thông tin và tính trung thực để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư. 6/Định giá cho mục đích cầm cố:  Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức. 13
14.  Trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành các bước cần thiết để đảm bảo an toàn cho mình. 7/Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước  Chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các doanh nghiệp Nhà nước.  Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản và máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương của Chính phủ.  Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần mới của các công ty muốn bán cổ phần cho công chúng. 10/ MỤC TIÊU VÀ TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở 1. Mục tiêu định giá bất động sản là nhà ở  Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì.  Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.  Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao  Nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cơ với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ. Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là:  - Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết.  Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền.  Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua;  - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu".  Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của doanh nghiệp.  Để đạt lượng tiêu thu tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường bất động sản tại khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.  Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách hàng đổ xô nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;  - Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn. 2. Trình tự định giá bất động sản là nhà ở Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7 bước như sau:  Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;  Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá của đối thủ cạnh tranh; 14
15.  Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng;  Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;  Bước 5: Xác định giá chuẩn;  Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v  Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp. Lập hồ sơ và chứng thư định giá Bất Động Sản  - Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.  Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị. - Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây:  + Loại bất động sản riêng định giá.  + Khách hàng định giá.  + Mục đích định giá.  + Thời điểm định giá.  + Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá.  + Cơ sở giá trị của định giá.  + Các căn cứ để định giá. - Ứng dụng các phương pháp định giá.  + Kết quả định giá.  + Những hạn chế của kết qủa định giá. Phương pháp luận và các bước tiếp cận. 1. Phương pháp luận.  Khi tiến hành định giá một động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không cơ cở để so sánh.  Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện, mà thị trường bất động sản cho những tái ản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh.  Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường. 2. Các bước tiếp cận.  Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.  Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất.  Bước 3: quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.  Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.  Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ). 15
16. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Thị trường bất động sản và thẩm định giá bất động sản Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ) Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành) - Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán) - Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) 16
17. 2. Quy trình thẩm định giá 3. Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. 17
18. 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 4.1/ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường. Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng . Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính ) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh. Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối. Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định. Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh. Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. 18
19. Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D3 Yếu tố so sánh 3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Yếu tố so sánh 4 D4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Yếu tố so sánh 5 D5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 19
20. D6 Yếu tố so sánh 5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh . . . . E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản Thống nhất mức giá chỉ dẫn H Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) VÍ DỤ MINH HỌA 1 1. Bất động sản: 1.1 Nhà ở dân cư: a) Tình trạng pháp lý (quyền tài sản) Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh. Ví dụ 1: Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, thời hạn thuê còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%. Lời giải: Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài sản so sánh - Giá trị của quyền sở hữu: 50 triệu / 10% = 500 triệu - Giá trị của quyền cho thuê: Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê: 40 tr x ∑(1+10%)- 4 = 40 tr x 3,1698 = 126,79 tr. đ Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê: (50 tr / 10%) x (1+10%)- 4 = 500 tr x 0,6830 = 341,50 tr. đ Tổng giá trị của quyền cho thuê là: 126,79 tr + 341,50 tr = 468,29 tr đ - Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là: 500 tr – 468,29 tr = 31,71 trđ Ví dụ 2: Một tài sản so sánh (là đất ở đô thị) có diện tích 50m2 được bán với giá 500.000.000 đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền 20
21. sử dụng đất. Tại thời điểm thẩm định giá, giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là 20.000.000 đồng/m2. Lời giải: Theo quy định hiện hành tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì tiền sử dụng đất phải nộp là: 50m2 x 20.000.000 đ x 50% = 500.000.000 đ Do đó giá tài sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 500.000.000 đ trước khi đưa vào so sánh. b) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là: - Bán trả làm nhiều lần Trường hợp trả một số tiền cố định theo định kỳ Ví dụ: một bất động sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1.000 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 65.736.850 đồng trong thời hạn 15 năm, trả vào cuối năm, giả sử lãi suất ngân hàng là 10% /năm. Hệ số trả nợ vay hàng năm: 1 1 (1.1)15 7,606 0.1 Giá trị hiện tại của khoản trả góp là: M = 65.736.850đ x 7,606 = 500.000.000,0 đ Do đó giá bất động sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố thanh toán tăng 500.000.000đ. Giá trị thực sự của BĐS này là: 500.000.000 đ + 1.000.000.000 đ = 1.500.000.000.đ - Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15 năm. Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 8%: 640.000.000đ x 0,1168295 = 74.770.880 đ Cũng số tiền phải trả hàng năm này nếu quy lại thành số tiền cho vay theo lãi suất 10%, thời hạn 15 năm sẽ là: 74.770.880 đ x 7,606 = 568.713.590 đ Vậy giá trị thực của thương vụ bán này là: (800.000.000 đ - 640.000.000 đ ) + 568.713.590 đ = 728,713.590 đ 21
22. c) Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất: Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m2. Tìm mức giá đưa vào so sánh. Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau: Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng - [ Tiền sử dụng x (70 - n) x 1,2% ] Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm. Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau: Tiền sử dụng đất = 20.000.000,0đ - [20.000.000,0đ x (70 - 50) x 1,2% ] = 15.200.000,0đ Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm bằng 15.200.000đ/m2 là mức giá đưa vào so sánh. Tình hình thị trường lúc giao dịch. Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. Ví dụ: Giao dịch 1 – Mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào 7/2008 1,62 tỷ đồng: tăng 10,8 %, khoảng 0,68% /tháng. Giao dịch 2 – Mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,642 tỷ đồng: tăng 7,0%, khoảng 0,70 % /tháng. Giao dịch 3 – Mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,520 tỷ đồng: tăng 2,7%, khoảng 0,67% /tháng. Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng: 0,68% Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Qui hoạch Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. 22
23. Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn, ). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối. 1.2 Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại - Giá bán, thuê, - Vị trí, khả năng sinh lời, - Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày), - Chiều rộng mặt tiền, - Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng, - Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa), - Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình, - Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm, - Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác, - Sự thuận tiện cho người mua hàng, - Các yếu tố khác. 1.3 Văn phòng - Giá thuê, - Diện tích sử dụng, - Địa điểm, vị trí, - Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy, - Hệ thống thông tin, liên lạc, - Hệ thống ánh sáng, - Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình, - Cầu thang máy, lối thoát hiểm, - Dịch vụ vệ sinh, môi trường, - Hệ thống bảo đảm an ninh, - Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu, - Chất lượng quản lý, - Điều kiện bán, thuê mướn, - Các yếu tố khác. 1.4 Bất động sản công nghiệp - Địa điểm, vị trí, - Giá thuê, 23
24. - Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải, - Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa, - Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư, - Đảm bảo ánh sáng tự nhiên, - Địa hình đất, - Tình trạng trật tự, trị an khu vực, - Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm, - Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh, - Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận, - Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô, - Các yếu tố khác. 1.5 Trang trại - Đất đai, mặt nước, - Đặc tính pháp lý, - Vị trí, - Địa hình (dốc, bằng phẳng), - Khí hậu và lượng mưa, - Quy mô trang trại, - Năng suất, - Hệ thống tưới, tiêu, - Đường vào và ra, - Hàng rào và cổng, - Đường nước và điện, - Nhà cửa, - Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại, - Các yếu tố khác. 2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị ) a) Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị. - Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu, - Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất b) Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo 24
25. VÍ DỤ MINH HỌA Ví dụ Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. - BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng. - BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng. Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư. Lời giải: Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất. * Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 692 trđ – 20 trđ = 672 trđ Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 672 trđ/ 84m2 = 8 trđ/m2 * Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá: 360 trđ -10 trđ = 350 trđ Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 350 trđ / 70m2 = 5trđ/m2 * Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 697,2 trđ/ 84m2 = 8,3 trđ/m2 25
26. * Đơn giá bán BĐS 4 189 trđ/ 42m2 = 4,5 trđ/m2 * Đơn giá bán BĐS 5 525 trđ/ 70m2 = 7,5 trđ/m2 Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy: - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3. - BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt. - BĐS cần thẩm định và BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư. - BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư. - BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư. Qua so sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữa BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy: Đơn giá bán: BDS2 5tr / m 100% 60,24% BDS3 8,3tr / m BDS4 4,5tr / m 100% 60% BDS5 7,5tr / m Do vậy có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt. Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS1. Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là: 8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268 triệu đồng Ví dụ Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường. Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau : - Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái. - Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái. - Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái. - Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật; - Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m; - Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%. 26
27. Lời giải: - Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh Yếu tố so sánh Máy bơm cần Máy bơm Máy bơm Máy bơm thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 Năm sản xuất 2006 2006 2006 2008 - Chất lượng 85% 100% 85% 100% - Độ cao cột nước độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m - Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, Giá bán Cần xác định 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ - Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau: Yếu tố so sánh Máy bơm cần Máy bơm Máy bơm Máy bơm thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 Giá bán 14.400.000 đ 8.300.000 đ 13.500.000 đ Năm sản xuất 0 0 - 20% Chất lượng - 20% 0 100% Độ cao cột nước 0% + 25% 0 Công suất 0% 0% 0% Tổng mức điều - 20% + 25% - 20% chỉnh Giá điều chỉnh 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ (mức giá chỉ dẫn) Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên : 11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ =10.898.000đ 3 Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn). 4.2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu ) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng. 27
28. Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng. Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật trong quá trình hoạt động của tài sản. Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá. Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế: - Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản. - Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản. Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả. Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá. Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể: Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định. Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong: - Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. - Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù. - Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. 28
29. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí: a) Đối với bất động sản Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4. b) Đối với máy, thiết bị Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá. Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị. Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3. Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản a) Đối với công trình xây dựng - Chi phí xây dựng công trình bao gồm: + Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác + Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác. + Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng. - Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng: + Phương pháp so sánh theo đơn vị; + Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình; 29
30. + Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng ); Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp. b) Đối với máy, thiết bị Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy, thiết bị mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất. Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế. Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền. a) Đối với công trình xây dựng Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế). a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách: Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ. Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau: Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh). Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất. Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%. Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2). Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3). Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh. Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6). Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh. Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình. Tuổi đời hiệu quả Công thức: % khấu hao = x 100 Tuổi đời kinh tế 30
31. Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình. Công thức tính như sau: n  H ki xTki i 1 H = n Tki i 1 Trong đó: H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu chính trong công trình . a2) Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị ) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất. Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu. a3) Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải ), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau: - Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá. - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. b) Đối với máy, thiết bị: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình b1) Việc ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị tương tự như ước tính hao mòn tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách: - Cách 1: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản. Tuổi đời hiệu quả Hao mòn của tài sản = x 100% Tuổi đời kinh tế 31
32. - Cách 2: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, thiết bị.Công thức: n  H i xTi i 1 H = n Ti i 1 Trong đó : H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị b2) Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị VÍ DỤ MINH HỌA Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời, phương pháp tính toán tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng, máy thiết bị (Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa) 1. Xác định tuổi đời Ví dụ: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau: - Hoàn thành xây dựng vào năm 1990 - Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS). - Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa. - Năm 2008 tiến hành thẩm định giá. Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau: Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà + đất) là 68 năm (2058-1990) Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản là 58 năm (2058-2000) Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 10 năm. Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm (2008-1990). 2. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh). Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau: 32
33. - Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2). - Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm. - Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng. - Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng, Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước sau: Bước Trình tự BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 1 Giá bán của bất động sản so sánh 3,550 3,100 (giá nhà + đất) 2 Giá trị của đất 2,485 2,015 Giá trị của nhà tại thời điểm thẩm định giá 1,065 1,085 3 (3 = 1-2) Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, 1,765 1,800 4 mới 100% 5 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm 700 715 thẩm định giá (5 = 4-3) 6 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%) 39,66 39,72 7 Tuổi đời hiệu quả (năm) 20 21 8 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà 1,983 1,891 (8 = 6:7) (%) 9 Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định 1,983 1,891 X 22 42 ,61 % 2 Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là 42,61%. Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời. Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời của một công trình có các thông tin sau: Tuổi đời hiệu quả: 10 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm. Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình là 10 năm + 40 năm = 50 năm Tuổi đời hiệu quả 10 Tỷ lệ hao mòn là: x 100 = x 100 = 20%. Tuổi đời kinh tế 50 33
34. Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng. Một công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục như sau: Khoản mục Chi phí Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp gaz 20.000.000đ Thay thế bình đun nước nóng 20 lit 8.000.000 đ Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn 32.000.000đ Tổng chi phí 60.000.000đ Trừ đi Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ khi công 30.000.000đ trình mới xây dựng Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng 30.000.000đ 3. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với máy, thiết bị Ví dụ 1: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau: sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tuổi đời thực tế là 12 năm (tính đến thời điểm cần thẩm định giá). Lời giải: Tuổi đời hiệu quả 12 Tỷ lệ hao mòn là: x 100 = x 100 = 67%. Tuổi đời kinh tế 18 Ví dụ 2: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có các thông số sau: Hao mòn của bộ Tỷ trọng giá trị của bộ Giá trị hao phận i trong tổng giá trị mòn Bộ phận phận kỹ thuật chủ yếu 1 Động cơ 20% 55% 11,0% 2 Khung gầm 15% 15% 22,5% 3 Hệ thống điện 5% 20% 10% 4 Hệ thống khác 5% 10% 5% Lời giải: Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA HI-AX là: (20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5% VÍ DỤ MINH HỌA (về phương pháp chi phí ) Ví dụ 1: Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 100m2 (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2. Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau: - BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m2 (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; 34
35. chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m2. - BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m2. - BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m2 (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m2; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2. Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau: - Chiều rộng: Từ 3m đến 3,8m : 95% Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100% Từ 4m – 6m trở lên : 105% - Chiều dài : Từ 25m trở xuống : 100% Từ trên 25 m đến 50m : 96,71% - Quy mô diện tích : Từ 60m2 đến 100m2 : 100% Từ trên 100m2 đến 200m2 : 95% Lời giải: 1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá 1.1 Phân tích giá bán BĐS 1 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 1 1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ - Giá trị đất của BĐS 1 614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ - Đơn giá đất của BĐS 1 420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2 1.2 Phân tích giá bán BĐS 2 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 2 2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ - Giá trị phần đất của BĐS 2 591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ - Đơn giá đất của BĐS 2 285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2 1.3 Phân tích giá bán BĐS 3 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 3 2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ - Giá trị đất của BĐS 3 35
36. 1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ - Đơn giá đất của BĐS 3 24.200.000đ / 150m2 = 4.828.000đ/m2 1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh Yếu tố so sánh BĐS cần thẩm định BĐS 1 BĐS 2 BĐS3 giá Diện tích đất 100m2 80m2 60m2 150m2 Chiều rộng 4m 5m 3m 5m Chiều dài 25m 16m 20m 30m Đơn giá đất Cần xác định 5,25 triệu đ 4,75 triệu đ 4,828 triệu đ Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường: - Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%). - Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% (100%/ 95% - 100%). - Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%) và về quy mô diện tích 5,26 % (100%/ 95% - 100%). Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh. Yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Đơn giá đất 5,25 triệu đ/m2 4,75 triệu đ/m2 4,828 triệu đ/m2 Chiều rộng - 4,76 % + 5,26 % - 4,76 % Chiều dài 0 0 + 3,41% Quy mô diện tích 0 0 + 5,26% Tổng % điều chỉnh - 4,76% + 5,26% + 3,91% Đơn giá đất sau điều 5 triệu đ/m2 5 triệu đ/m2 5,016 triệu chỉnh (mức giá chỉ dẫn) đ/m2 Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m2. Từ đó có thể ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá khoảng 5,0 trđ /m2. 1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá 5.000.000 đ/m2 x 100m2 = 500.000.000 đ 2. Giá trị tài sản trên đất: 1.800.000 đ/m2 x 0,80 x 150m2 = 216.000.000 đ 3. Giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá: 500.000.000 đ + 216.000.000 đ = 716.000.000 đ Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau: 36
37. Nguồn gốc xuất xứ thiết bị: - Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ. - Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ ) do ABB thiết kế và sản xuất. Tính năng kỹ thuật: - Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn. 3 - Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m /giờ. - Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm. Lời giải: 1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại công ty X như sau: TT Khoản mục Thành tiền 1 Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo Giá vốn nhập: 516.000.000 đ cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%) Trong đó: Giá nhập CIF: 310.000 USD x 16.500đ/USD = 511.000.000 đ Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ 2 Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần 800.000.000đ thiết bị trong nước), trong đó: - Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 370.000.000đ - Chi phí máy, thiết bị 220.000.000đ - Chi phí nhân công 310.000.000đ 3. Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ 4. Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ 5. Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4) 1.566.000.000đ 6. Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ 7. Chi phí lắp đặt 23.000.000đ 8. Gía bán tại nhà máy 1.745.000.000đ 2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng: Tuổi đời hiệu quả 6 năm Tỷ lệ hao mòn = = = 20% Tuổi đời kinh tế 30 năm 3. Giá trị của trạm trộn bê tông: 1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ 37
38. Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng). 4.3. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trị tài sản. Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá cua rthu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0). Tỷ suất thuế thực tính: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với giá thị trường của chính tài sản đó. Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuoío kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá. Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sản thu hồi tuyd thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thong tin có được. Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau: -1. Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. -2 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp. - Ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu: Việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu tùy theo đặc điểm cụ thể tài sản và dữ liệu thong tin trên thị trường. - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. 38
39. - Công thức vốn hóa trực tiếp: I V = R hoặc V = I x GI Trong đó: V ; là giá trị tài sản I: thu nhập ròng trong một năm R: tỷ suất vốn hóa GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R) Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp. Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp Ước tính thu nhập từ tài sản: Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI) 7.3.1.1 Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau: Thất thu do tài sản Chi phí vận hành, Thu nhập hoạt Tổng thu nhập không được thuê hết duy tu bảo dưỡng = - - động ròng (NOI) tiềm năng (PGI) 100% công suất và do tài sản (chi phí thanh toán dây dưa hoạt động) Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự: a. Đối với bất động sản: - Tương tự về mục đích sử dụng. - Tương tự về hệ số sử dụng đất. - Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình. - Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng. b. Đối với máy móc thiết bị: - Tương tự về loại máy, thiết bị - Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu. - Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa. - Tương tự về mức độ hao mòn. Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh tóan dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh tóan dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự. 39
40. Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản a. Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ: - Chi phí về thuế bất động sản. - Chi phí về bảo hiểm nhà cửa. Chi phí gián tiếp: Là những chi phát sinh phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ: - Chi phí quản lý. - Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh. - Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ. - Dọn vệ sinh, duy tu. - Chi phí tân trang. b. Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị có thể hoạt động bình thường. c. Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứư kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê. Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + (1-M) x Re = R0 Trong đó: R0 : tỷ suất vốn hoá M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản. Rm: tỷ suất thu hồi vốn Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. 40
41. - Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. Công thức * Trong trường hợp dòng tiền không đều n CF V V = ∑ t + n (1+r)t (1+r)n t-i Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản. r: tỷ suất chiết khấu * Trường hợp dòng tiền đều: n 1 Vn V = CF∑ + (1+r)t (1+r)n t-i Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản. Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản. Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí. Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp. Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên. VÍ DỤ MINH HỌA (về xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hoá) 1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản Ví dụ: Một chung cư gồm có: - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000đ/tháng/đơn nguyên; - 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được chi thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên; - Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là: Đơn nguyên một phòng ngủ 10 x 3.200.000 đ x 12 tháng = 384.000.000 đ Đơn nguyên hai phòng ngủ 10 x 4.800.000 đ x 12 tháng = 576.000.000 đ Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê = 960.000.000 đ 41
42. - Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau: Chung cư Số đơn nguyên Số đơn nguyên có Số đơn nguyên bỏ Tỷ lệ trống khách thuê trống (%) A 28 26 2 7,1 B 44 41 3 6,8 C 22 20 2 9,1 Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0% Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 10% Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là: 960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000 đ - Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau: Chung cư Chi phí Tổng thu nhập thực tế Tỷ lệ (%) A 319.000.000 912.000.000 35,0 B 412.000.000 1.190.000 34,6 C 336.000.000 933.300.000 36,0 Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư cần 864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ định giá Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là: 864.000.000 đ – 302.000.000 = 562.000.000 đ 2. Xác định tỷ suất chiết khấu Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây: - Tỷ lệ an toàn: Là tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá. - Phụ phí rủi ro: Bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản. Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định. Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản. Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm. Lời giải: Xác định tỷ suất chiết khấu như sau; - Chi phí tiền vay ngân hàng: 660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng - Thu nhập từ vốn tự có: 42
43. 340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là: 33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng - Tỷ suất chiết khấu năm: 60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02% Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất 7%/năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm. Lời giải: - Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25% - Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75% - Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50% Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5% Phương pháp 3: Phương pháp so sánh: Ví dụ: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động sản tương tự với bất động sản A như sau: Giao dịch Thu nhập ròng sau thuế và Giá bán (triệu đồng) Tỷ suất vốn hoá (%) thành công khấu hao (triệu đồng) B 1.400 10.000 14,0 C 1.260 8.870 14,21 D 1.600 11.500 13.91 Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là: (0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%) Nếu thu nhạp ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng. 2. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu r mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0. - Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử: + Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0 + Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2<0 Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng ca0. - Hoặc có thể tìm IRR theo công thức NPV1(r2 – r1) IRR = r1 + (1) │NPV1│+ │NPV2│ Phép tính tỷ suất hoàn vốn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường. Ví dụ: Một cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273 đ. Trong 3 năm đầu đã mang lại lợi tức lần lượt là 50.000.000 đ, 52.000.000 đ, 51.000.000đ, và dự kiến lợi tức trong 2 năm tiếp theo là 53.000.000 đ, 54.000.000 đ. Hãy tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ. 43
44. Năm Thu nhập 0 -196.476.273 đ 1 50.000.000 đ 2 52.000.000 đ 3 51.000.000 đ 4 53.000.000 đ 5 54.000.000 đ Với r1 = 9% ; NPV1 = + 7.186836 r2 = 11% ; NPV2 = - 4.977.009 Áp dụng công thức (1) nêu trên, tính ra r khoảng 10% 3. Xác định tỷ suất thu hồi vốn: Là phần thu nhập từ đầu tư phát sinh trong khoảng thời gian kinh tế của tài sản trên đất. Ví dụ: Tổng số vốn phải thu hồi là 100%. Thời gian kinh tế còn lại của toà nhà là 50 năm. Tính tỷ suất thu hồi vốn hàng năm. Cách tính tỷ suất thu hồi vốn như sau: Tỷ suất thu hồi vốn = (100/100)/50 = 2%/năm 4. Xác định tỷ suất thực tế (được tính khi định giá cho các mục đích để thu thuế bất động sản): Là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực đánh vào bất động sản so với giá thị trường của chính bất động sản đó, được tính bằng cách nhận tỷ số định giá (tỷ số chênh lệch giữa giá ước tính được trong định giá so với giá thị trường) với mức thuế suất theo quy định của Nhà nước tại mỗi thời kỳ. Ví dụ: Một bất động sản được định giá để tính thuế bằng 60% giá thị trường của bất động sản đó. Mức thuế suất hiện hành là 2% giá trị bất động sản. Tỷ suất thuế thực là: 0,6 x 0,02 = 0,012 hay 1,2%/năm VÍ DỤ MINH HỌA (về phương pháp thu nhập) 1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm. Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là: 360.000.000 đ – 10.000.000 đ – 98.000.000 đ = 252.000.000 đ 252.000.000 đ Giá thị trường của căn nhà = = 2.100.000.000 đ 12% 44
45. 2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau: Thời hạn cho thuê: 5 năm Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm Tỷ suất chiết khấu là 10% năm Giá trị thị trường của hợp đồng: 5 1 252.000.000 x ∑ = 252.000.000 x 3,7907868 = 955.278.273 (1+0,1)1 r=1 Ví dụ 2: Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế. Thời hạn thuê 4 năm nữa hết hạn thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý đièu hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm. 1. Tính thu nhập ròng hiện nay: 1.1. Doanh thu hiện nay 1.100.000đ/m2/tháng x 2.000 m2 x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ 1.2. Thuế GTGT 21.120.000.000đ x 10% = 1.920.000.000 đ 1,1 1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là 21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ = = 15.200.000.000đ Thu nhập ròng hằng năm hiện nay: 15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ 45