Chuyên đề Thị trường bất động sản

159 trang hapham 1870

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Chuyên đề Thị trường bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

chuyen_de_thi_truong_bat_dong_san.ppt

Nội dung text: Chuyên đề Thị trường bất động sản

Chuyên đề Thị trường bất động sản 1
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2
◼ Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá 3
◼ - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. ◼ Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội. 4
◼ - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn 5
◼ Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuý đơn nhất. ◼ Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau. 6
Khái niệm cổ điển cho rằng : ◼ thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. ◼ Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. 7
Khái niệm hiện đại ◼ Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. ◼ Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. 8
◼ thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. ◼ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. ◼ Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ. 9
có thể tổng hợp lại rằng, ◼ người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung-cầu của thị trường. ◼ Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền 10
◼ Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất ◼ (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ). 11
◼ Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS 12
◼ Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. 13
◼ Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. 14
◼Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. 15
◼ I.1. Khái niệm ◼ I.1.1. Khái niệm về bất động sản: ◼ Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: - đất đai; nhà, - công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, - công trình xây dựng đó; - các tài sản khác gắn liền với đất đai; - các tài sản khác do pháp luật quy định. 16
◼ Theo tiêu chuẩn quốc tế 2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 17
- Khái niệm 1: ◼ thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. 18
- Khái niệm 2: ◼ thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. 19
- Khái niệm 3: ◼ thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. 20
- Khái niệm 4: ◼ thị trường bất động sản là 'nơi' tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn 21
◼ Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. ◼ Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 22
I.1.2. Khái niệm liên quan khác: 23
◼+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm, được lập theo đơn vị hành chính. 24
◼ I.1. Khái niệm ◼ I.1.1. Khái niệm về bất động sản: ◼ Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: - đất đai; nhà, - công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, - công trình xây dựng đó; - các tài sản khác gắn liền với đất đai; - các tài sản khác do pháp luật quy định. 25
◼ Theo tiêu chuẩn quốc tế 2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 26
I.1.2. Khái niệm liên quan khác: 27
◼+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính. 28
◼+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. 30
◼+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005) 32
◼+ Quyền sản đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. 33
◼+ Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản 34
◼ I.2. Thuộc tính ◼ - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. 35
◼ Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, ◼ đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. 36
◼ - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. ◼ 37
◼ Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. 38
◼ Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. 39
◼- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. 40
◼Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2. 41
Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân: ◼ - Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn; ◼ - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm; 42
◼ - Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. 43
◼ - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: ◼ Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. 44
◼ Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 45
◼ Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. ◼ Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. 46
◼ I.3. Đặc trưng của bất động sản: 47
I.3.1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: ◼ Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: ◼ - Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. 48
◼ - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. ◼ Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì: 49
◼ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. 50
◼Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. 51
I.3.2. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao ◼ Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. 52
◼ Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH- HĐH, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, ◼ tất cả đều làm cho chi phí mua- bán giao dịch bất động sản tăng. 53
◼ I.3.3. Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt ◼ Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. 54
◼ Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. 55
I.3.4. Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: ◼ Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước. 56
◼ II. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 57
II.1 Khái niệm: ◼ Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá. . 58
◼ Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện. ◼ Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các công trình kiến trúc khác nhau 59
◼ I1.2. Các đặc trung của thị trường bất động sản: 60
1.2.1. Không có thị trường trung tâm: ◼ Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. 61
◼ Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. 62
◼ Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch. 63
1.2.2. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở ◼ Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. 64
◼ Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau. 65
1.2.3. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo ◼ Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác. 66
◼ Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. 67
1.2.4. Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ và với sư phát triển kinh tế của 1 quốc gia ◼ Với tư cách là một thị trường đầu vào của cảc ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung cầu cua các loại hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. 68
◼ Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. 69
◼ Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. 70
◼ Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả. 71
◼ III. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 72
III.1. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp ◼ Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. 73
◼ Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. ◼ Thị trường này chưa được các nhà thẩm sản giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này. 75
III.2. Thị trường nhà ở Đây là thị ttường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm: ◼ Nhà biệt thự: ◼ Nhà vườn: ◼ Nhà phố riêng biệt và phố liên kế: ◼ Nhà chung cư 76
Nhà biệt thự: 77
NHÀ VƯỜN 79
NHÀ PHỐ RIÊNG BIỆT 81
NHÀ PHỐ LIÊN KẾ 83
NHÀ CHUNG CƯ 85
1. Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: 1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. 2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 86
3. Định nghĩa “chung cư” tại Singapore 87
◼ Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. ◼ Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium. 88
a. Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. ◼ Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. ◼ Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. ◼ Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. 89
b. Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. ◼ Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. ◼ Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. 90
◼ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). ◼ Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng 91
◼ 3. Định nghĩa “chung cư” mới 92
Nội dung ghi trên giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam. 93
◼ Ta có thể bổ sung những thiếu sót này bằng một định nghĩa khác về chung cư, cụ thể như sau : ◼ “Chung cư” là dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư. 95
III.3. Thị trường nhà xưởng công nghiệp ◼ Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xụất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. 96
◼ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục dích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá. ◼ Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường. 97
III.4. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: ◼ Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác. 99
Cao ốc văn phòng 101
◼ IV. CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 103
IV.1. Nhà nước Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau: ◼ - Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng. 104
◼ - Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. ◼ Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản. 105
IV.2. Nhà đầu tư: ◼ Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác. 106
◼ Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. ◼ Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục, 107
◼ Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. 108
◼ Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. ◼ Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại. 109
IV.3. Người mua và người bán thông thường Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là: ◼ - Người mua đơn thuần ◼ - Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác. ◼ - Vừa bán vừa mua; . 110
◼ Bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. ◼ Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở. 111
IV.4. Người môi giới ◼ Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thịết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. ◼ Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. ◼ Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm. 112
◼ Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi glới mua bán bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước, ◼ Do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới bất động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường bất động sản. 113
◼ V. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 114
◼ V. 2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO 124
V.2.1. Điểm mạnh ◼ - Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư ◼ - Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư ◼ - Bờ biển dài, nhiều danh thắng ◼ - Lao động rẻ, chịu khó ◼ Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn 125
V.2.2. Điểm yếu ◼ Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân hàng, ) ◼ Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác ) ◼ Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, ) ◼ Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn ) 126
V.2.3. Cơ hội ◼ Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiều ◼ Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tư ◼ Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế ◼ Con người, đất nước muốn vươn lên 127
V.2.4. Thách thức ◼ Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài ◼ Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện ◼ Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài ◼ Lợi ích đầu tư rơi vào đâu? 128
V.2.5. Đánh giá tổng thể Thuận lợi – Khó khăn: 129
◼ VI. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 130
V.1. Chức năng - Định hướng phát triển, điều tiết thị trường; - Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi; - Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội; - Ổn định kinh tế vĩ mô. - Kiểm tra, giám sát 131
V.2. Nhiệm vụ ◼ - Xây dựng và tổ chức thực hiện; ◼ - Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hướng phát triển nền kinh tế; ◼ - Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách; ◼ - Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia. 132
V.3. Phương thức ◼ - Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế; ◼ - Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế; ◼ - Tổ chức kiểm tra, thanh tra; ◼ - Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế. 133
◼ V.4. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản 134
V.4.1. Những tác động thúc đẩy ◼ Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh ◼ Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề ◼ Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng ◼ Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn 135
◼ Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn ◼ Quy mô thị trường ngày một lớn ◼ Thị trường ngày càng phát triển ◼ Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản 136
Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân: + Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân 137
Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh nhân + Số lượng các nhà đầu tư bất động sản + Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản + Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản 138
V.4.2. Những tác động hạn chế Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: + Vốn pháp định + Chứng chỉ hành nghề + Đối tượng được kinh doanh bất động sản 139
Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá: + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Chứng nhận về quyền tài sản 140
Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản + Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất ) + Quyền được thuê đất Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án 141
◼ Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa ◼ Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả ◼ Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả ◼ Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất 142
◼ + Thông tin về đất không rõ ràng ◼ + Đối tượng tiếp cận không rõ ràng ◼ + Chủ thể xử lý không rõ ràng 143
Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận: ◼ + Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh ) ◼ + Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra ◼ + Thời gian cấp giấy quá dài ◼ + Không rõ đầu mối cấp giấy 144
Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài + Chỉ được thế chấp + Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chính chưa phát triển + Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ 145
◼ VII. GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN 146
VII.1. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: ◼ + Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình; ◼ + Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; 147
◼ + Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê; ◼ + Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau; 148
◼ + Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán; ◼ + Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 149
VII.2. Các loại hình giá cả bất động sản Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng sau đây: ◼ + Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô); ◼ + Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá) 150
◼ + Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) ◼ + Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v đối với giá bất động sản. 151
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây: ◼ + Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); ◼ + Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value); ◼ + Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value); ◼ + Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); ◼ + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); 152
◼ + Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); ◼ + Giá dùng cho trước đích đầu tư (Value for Investinent Purpose); ◼ + Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value); ◼ + Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo bất động sản; 153
◼ + Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); ◼ + Giá tính thuế (Value for Taxation); ◼ + Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase) 154
VII.3. Giá thành bất động sản ◼ Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong. 155
◼ Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng. 156
◼ Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v 157
◼ Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ) 158