Chuyên đề Tổng quan về công tác định giá xây dựng - Phạm Sanh

Nội dung text: Chuyên đề Tổng quan về công tác định giá xây dựng - Phạm Sanh

1. CHUYấN ĐỀ: TỔNG QUAN VỀ CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG NGƯỜI SỌAN: PHẠM SANH
2. NỘI DUNG TRèNH BÀY vMỘT SỐ Lí LUẬN CHUNG VỀ GIÁ XÂY DỰNG ĐKHÁI NIỆM GIÁ XD CễNG TRèNH ĐĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SẢN PHẨM XD VÀ CễNG NGHỆ XD ĐVAI TRề CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD vNỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG ĐNỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XD ĐCÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HèNH THÀNH GIÁ XD CễNG TRèNH vNỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
3. 1. MỘT SỐ Lí LUẬN CHUNG vKHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CễNG TRèNH vĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SPXD VÀ CNXD vVAI TRề CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD
4. 1.1. KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG vKHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CễNG TRèNH vNGUYấN TẮC QUẢN Lí GIÁ XÂY DỰNG vMỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
5. KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CT vLÀ TềAN BỘ CHI PHÍ ĐẦU TƯ HèNH THÀNH NấN CễNG TRèNH vGIÁ XÂY DỰNG QUA CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ Cể TấN GỌI KHÁC NHAU: ĐGIAI ĐỌAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ (LẬP, PHấ DUYỆT DỰ ÁN): TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ĐGIAI ĐỌAN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ (THIẾT KẾ, ĐẤU THẦU, THI CễNG): TỔNG DỰ TểAN, DỰ TểAN CễNG TRèNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH TểAN, GIÁ THỰC TẾ THI CễNG ĐGIAI ĐỌAN KẾT THÚC XD (NGHIỆM THU BÀN GIAO CễNG TRèNH HềAN THÀNH): GIÁ QUYẾT TểAN CễNG TRèNH
6. NGUYấN TẮC QUẢN Lí GIÁ XD vGIÁ XD CễNG TRèNH LÀ TềAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT ĐỂ XD (XD MỚI, SỮA CHỮA, CẢI TẠO, MỞ RỘNG ) CễNG TRèNH, BIỂU THỊ QUA CÁC CHỈ TIấU TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, TỔNG DỰ TểAN, DỰ TểAN CễNG TRèNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH QUYẾT TểAN vVIỆC LẬP GIÁ VÀ QUẢN Lí CHI PHÍ ĐẦU TƯ XDCT PHẢI ĐẢM BẢO: ĐMỤC TIấU VÀ HIỆU QUẢ CễNG TRèNH ĐĐƠN GIẢN, Rế RÀNG, DỄ THỰC HIỆN ĐPHÙ HỢP KINH TẾ THỊ TRƯỜNG vGIÁ XDCT XÁC ĐỊNH TRấN CƠ SỞ KHỐI LƯỢNG CHẤT LƯỢNG CễNG VIỆC, HỆ THỐNG ĐỊNH MỨC CHỈ TIấU KTKT, CHẾ ĐỘ CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC, QUY LUẬT THỊ TRƯỜNG
7. ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG vGIÁ XÂY DỰNG KHễNG THỂ ĐỊNH TRƯỚC HÀNG LỌAT CHO CÁC CễNG TRèNH MÀ PHẢI XÁC ĐỊNH CỤ THỂ CHO TỪNG TRƯỜNG HỢP THEO ĐƠN ĐẶT HÀNG (DO SPXD Cể TÍNH CÁ BIỆT CAO, PHỤ THUỘC ĐỊA ĐIỂM XD, YấU CẦU SỬ DỤNG CHỦ ĐẦU TƯ, LỌAI HèNH CễNG TRèNH ) vTHƯỜNG KHễNG THỂ ĐỊNH GIÁ TRƯỚC CHO MỘT CễNG TRèNH TềAN VẸN MÀ PHẢI ĐỊNH GIÁ CHO TỪNG LỌAI CễNG VIỆC, TỪNG BỘ PHẬN THễNG QUA ĐƠN GIÁ XD, TRấN CƠ SỞ ĐƠN GIÁ NÀY TÍNH RA GIÁ CễNG TRèNH. TRONG XD, GIÁ TRỊ DỰ TểAN XÂY LẮP ĐểNG VAI TRề GIÁ CẢ SẢN PHẨM vQUÁ TRèNH HèNH THÀNH GIÁ XD THƯỜNG KẫO DÀI KỂ TỪ KHI LẬP DỰ ÁN, ĐẤU THẦU ĐẾN KHI KẾT THÚC XD BÀN GIAO CT, TRẢI QUA NHIỀU LẦN THAY ĐỔI ĐIỀU CHỈNH ĐÀM PHÁN GIỮA A VÀ B. NHƯ VẬY, GIÁ XD HèNH THÀNH TRƯỚC KHI SẢN PHẨM THỰC TẾ RA ĐỜI
8. ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG vCHỦ ĐẦU TƯ ĐểNG VAI TRề QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG vPHỤ THUỘC VÀO CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ, GIÁ XÂY DỰNG CễNG TRèNH ĐƯỢC GỌI BẰNG CÁC TấN KHÁC NHAU, ĐƯỢC TÍNH TểAN KHÁC NHAU VÀ ĐƯỢC SỬ DỤNG CHO CÁC MỤC ĐÍCH KHÁC NHAU vTRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG, NHÀ NƯỚC VẪN ĐểNG VAI TRề QUAN TRỌNG TRONG VIỆC HèNH THÀNH GIÁ XÂY DỰNG, CHỦ YẾU LÀ CÁC CễNG TRèNH ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH
9. 1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG, SẢN PHẨM VÀ CễNG NGHỆ XÂY DỰNG vĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG vĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XÂY DỰNG vĐẶC ĐIỂM CỦA CễNG NGHỆ XÂY DỰNG
10. THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG vKHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG vCÁC QUY LUẬT CỦA THỊ TRƯỜNG: QUAN HỆ CUNG CẦU, GIÁ CẢ, CẠNH TRANH vTHỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG: ĐTHEO ĐỊA ĐIỂM, ĐỊA PHƯƠNG, VÙNG LÃNH THỔ ĐTHEO CHUYấN NGÀNH XÂY DỰNG ĐTHEO HỌAT ĐỘNG XÂY DỰNG ĐTHEO THÀNH PHẦN KINH TẾ ĐTHEO NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ
11. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD vQUY LUẬT CUNG CẦU HƠI ĐẶC BIỆT vTÍNH ĐA DẠNG: MỘT NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA vMUA BÁN KHI CHƯA Cể SẢN PHẨM vVIỆC MUA BÁN SẢN PHẨM THƯỜNG DIỄN RA TẠI NƠI SẢN XUẤT (CễNG TRƯỜNG) vNHÀ NƯỚC LÀ KHÁCH HÀNG ĐẶC BIỆT (LỚN NHẤT, QUẢN Lí VĨ Mễ )
12. KHÁI NIỆM SẢN PHẨM XÂY DỰNG vSẢN PHẨM ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NểI CHUNG LÀ CÁC CễNG TRèNH XÂY DỰNG ĐÃ HềAN THÀNH, SẴN SÀNG ĐƯA VÀO SỬ DỤNG: ĐLÀ KẾT TINH THÀNH QUẢ KHOA HỌC CễNG NGHỆ VÀ TỔ CHỨC SẢN XUẤT CỦA XÃ HỘI TRONG MỘT THỜI KỲ NHẤT ĐỊNH ĐSẢN PHẨM Cể TÍNH TẬP THỂ CAO: CHỦ ĐẦU TƯ, TƯ VẤN, THI CễNG, CUNG ỨNG, QUẢN Lí NHÀ NƯỚC, CỘNG ĐỒNG vTỪ Để Cể THỂ CHIA RA SẢN PHẨM CỤ THỂ CỦA TỪNG ĐƠN VỊ THAM GIA: DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, ĐẤU THẦU, GIÁM SÁT, THI CễNG XÂY LẮP vDO QUY Mễ LỚN VÀ THỜI GIAN THI CễNG KẫO DÀI, PHÙ HỢP VỚI YấU CẦU THANH QUYẾT TểAN VÀ CẤP VỐN, TRONG QUÁ TRèNH THI CễNG, LẠI Cể THỂ CHIA RA SẢN PHẨM TRUNG GIAN (CễNG VIỆC, BỘ PHẬN, CHUYỂN GIAI ĐỌAN, BỘ PHẬN ) VÀ SẢN PHẨM CUỐI CÙNG (HẠNG MỤC, CễNG TRèNH HềAN THÀNH)
13. ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XD vDUY NHẤT, ĐƠN CHIẾC RIấNG LẼ vQUY Mễ LỚN, SỬ DỤNG NHIỀU LAO ĐỘNG, NHIỀU LỌAI VẬT TƯ NGUYấN VẬT LIỆU, MÁY MểC THIẾT BỊ, KỸ THUẬT PHỨC TẠP vGIÁ ĐỊNH SẲN TRONG KHI CHƯA THẤY SẢN PHẨM vTHỜI GIAN HèNH THÀNH SẢN PHẨM KẫO DÀI vTUỔI THỌ LỚN, ĐềI HỎI CHẤT LƯỢNG CAO vSẢN PHẨM HèNH THÀNH CHỦ YẾU NGềAI HIỆN TRƯỜNG, CHỊU ẢNH HƯỞNG CỦA KHÍ HẬU THỜI TIẾT vPHỤ THUỘC NHIỀU NGƯỜI, NHIỀU TỔ CHỨC vMANG TÍNH TỔNG HỢP CAO: KINH TẾ, KỸ THUẬT, XÃ HỘI, VĂN HểA, QUỐC PHềNG, MễI TRƯỜNG vNHIỀU RỦI RO THAY ĐỔI TRONG QUÁ TRèNH HèNH THÀNH
14. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA SẢN XUẤT XÂY DỰNG DỰA VÀO TÍNH CHẤT ĐẶC ĐIỂM SẢN PHẨM XÂY DỰNG vSẢN XUẤT THIẾU ỔN ĐỊNH, Cể TÍNH LƯU ĐỘNG CAO: ĐTHIẾT KẾ Cể THỂ THAY ĐỔI THEO YấU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VỀ CễNG NĂNG, VỀ SỬ DỤNG VẬT LIỆU, VỀ THIẾT BỊ CễNG TRèNH HOẶC THEO TèNH HèNH THỰC TẾ CỦA CễNG TRƯỜNG ĐBIỆN PHÁP THI CễNG Cể THỂ THAY ĐỔI CHO PHÙ HỢP VỚI TIẾN ĐỘ VÀ TèNH HèNH THỰC TẾ ĐTHƯỜNG XUYấN DI CHUYỂN VÀ THAY ĐỔI TỔ CHỨC vTHỜI GIAN XD DÀI, CHI PHÍ SX LỚN: ĐCẢ A LẪN B ĐỀU BỊ ĐỌNG VỐN ĐDỄ GẶP RỦI RO DO THỜI TIẾT, GIÁ CẢ, THAY ĐỔI CHẾ ĐỘ CHÍNH SÁCH vNHIỀU ĐƠN VỊ THAM GIA, CẦN CƠ CHẾ PHỐI HỢP TỐT THEO KHễNG GIAN VÀ THỜI GIAN vSẢN XUẤT NGềAI TRỜI CHỊU TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP CỦA THIấN NHIấN, DỄ PHÁT SINH KHỐI LƯỢNG, TĂNG CHI PHÍ VÀ GIẢM CHẤT LƯỢNG vSẢN PHẨM ĐƠN CHIẾC, THỰC HIỆN THEO CÁC YấU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THễNG QUA HỢP ĐỒNG GIAO NHẬN THẦU
15. ĐẶC ĐIỂM KTKT CỦA SẢN XUẤT XD DỰA VÀO ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG XD vQUAN HỆ CUNG CẦU KHÁC VỚI NHIỀU NGÀNH KHÁC ĐĐƠN VỊ THI CễNG VỪA LÀ BấN CUNG VỪA LÀ BấN CẦU ĐQUAN HỆ CUNG CẦU XẢY RA TƯƠNG ĐỐI GIÁN ĐỌAN TÙY TIẾN ĐỘ VÀ GIAI ĐỌAN THI CễNG, CẦU KHễNG XẢY RA THƯỜNG XUYấN ĐỐI VỚI TỪNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐQUAN HỆ CUNG CẦU TRONG XD PHỤ THUỘC VÀO SỰ PHÁT TRIỂN HAY SUY THểAI CỦA NỀN KINH TẾ TRONG NƯỚC CŨNG NHƯ TềAN CẦU, ẢNH HƯỞNG CHẬM VÀ “ÂM Ỉ” vHèNH THỨC CẠNH TRANH VÀ TIẾP CẬN TRONG THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG THƯỜNG CHỦ YẾU THễNG QUA TRỰC TIẾP ĐẤU THẦU, ĐÀM PHÁN VÀ Kí KẾT HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG vQUÁ TRèNH TIấU THỤ SẢN PHẨM HẾT SỨC ĐẶC BIỆT: XẢY RA TRƯỚC KHI HềAN THÀNH (CHỌN THẦU, THANH TểAN TỪNG ĐỢT, QUYẾT TểAN), SẢN PHẨM KHễNG SX HÀNG LỌAT, KHễNG LƯU KHO, NGƯỜI MUA QUYẾT ĐỊNH GIÁ BÁN, MỘT SẢN PHẨM NHƯNG NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA, HèNH THỨC NỘI DUNG SẢN PHẨM DO NGƯỜI MUA QUY ĐỊNH, KHễNG Cể ĐẠI Lí BÁN vVAI TRề NHÀ NƯỚC ĐƯỢC ĐỀ CAO HƠN: XD PHẢI GẮN VỚI QUY HỌACH, GẮN VỚI SỬ DỤNG ĐẤT, GẮN VỚI CÁC MỤC TIấU PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI VĨ Mễ, CỘNG ĐỒNG VÀ TÀI NGUYấN MễI TRƯỜNG; XD THƯỜNG SỬ DỤNG NHIỀU VỐN NGÂN SÁCH
16. ĐẶC ĐIỂM CỦA CễNG NGHỆ XD vTỔNG HỢP NHIỀU CễNG NGHỆ: VẬT LIỆU, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, THI CễNG vKẾ THỪA VÀ ỨNG DỤNG THÀNH QUẢ CỦA NHIỀU NGÀNH KHOA HỌC CễNG NGHỆ KHÁC: TểAN HỌC, CƠ HỌC, HểA HỌC, CN THễNG TIN, CN VẬT LIỆU, CN SINH HỌC vLUễN ĐỔI MỚI NHƯNG HẾT SỨC BẢO THỦ TRè TRỆ vĐềI HỎI LAO ĐỘNG TRèNH ĐỘ CAO, CHI PHÍ LỚN, Cể THỜI GIAN DÀI ĐỂ ỨNG DỤNG
17. 1.3. VAI TRề CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD vVAI TRề CỦA CHỦ ĐẦU TƯ vVAI TRề CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN vVAI TRề NHÀ THẦU XÂY DỰNG
18. VAI TRề CỦA CHỦ ĐẦU TƯ vLÀ NGƯỜI SỞ HỬU, HƯỞNG LỢI, SỬ DỤNG KHAI THÁC QUẢN Lí, TRẢ NỢ VAY (NẾU Cể) SAU KHI CễNG TRèNH HềAN THÀNH vQUYẾT ĐỊNH PHẠM VI MỤC TIấU CễNG TRèNH (SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ, NỘI DUNG, HèNH THỨC, KẾ HỌACH TIẾN ĐỘ, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ) vQUYẾT ĐỊNH VÀ PHÂN BỔ CÁC NGUỒN LỰC ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CễNG TRèNH vCHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA CễNG TRèNH (CHỊU TRÁCH NHIỆM TềAN DIỆN VỀ CHẤT LƯỢNG CễNG TRèNH) vQUYẾT ĐỊNH THAY ĐỔI PHẠM VI MỤC TIấU DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THẬM CHÍ NGỪNG
19. VAI TRề CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN vTƯ VẤN LÀ CÁC HỌAT ĐỘNG LIấN QUAN ĐẾN SỬ DỤNG CHẤT XÁM HỔ TRỢ THAM VẤN CHO CHỦ ĐẦU TƯ vTƯ VẤN: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, ĐỊNH GIÁ, GIÁM SÁT, ĐẤU THẦU, QUẢN Lí KHAI THÁC vGIÚP CHỦ ĐẦU TƯ LẬP HỒ SƠ QUY HỌACH, DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, MỜI VÀ CHỌN THẦU, THẨM TRA THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ, GIÁ XÂY DỰNG vTHAY MẶT CHỦ ĐẦU TƯ KIỂM TRA, ĐễN ĐỐC, XỬ Lí, ĐÁNH GIÁ VIỆC THI CễNG XÂY DỰNG CỦA NHÀ THẦU vCÁC CễNG VIỆC KHÁC THEO YấU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
20. VAI TRề CỦA NHÀ THẦU XD vHỌAT ĐỘNG THI CễNG XÂY LẮP, BIẾN í TƯỞNG TRấN BẢN VẼ CỦA NGƯỜI THIẾT KẾ THÀNH HIỆN THỰC THEO YấU CẦU MONG ĐỢI CỦA CHỦ ĐẦU TƯ vĐểNG VAI TRề NGƯỜI BÁN THễNG QUA HỢP ĐỒNG GIAO NHẬN THẦU vCHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ CHẤT LƯỢNG THI CễNG CễNG TRèNH, THỰC HIỆN ĐÚNG YấU CẦU TIẾN ĐỘ VÀ ĐÚNG GIÁ ĐÃ Kí HỢP ĐỒNG VỚI CHỦ ĐẦU TƯ, CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ AN TềAN LAO ĐỘNG CŨNG NHƯ VỆ SINH MễI TRƯỜNG vBẢO HÀNH CễNG TRèNH THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH
21. 2. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vNỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vCÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HèNH THÀNH GIÁ
22. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vTỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÀ KHÁI TểAN CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP DAĐT LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN, ĐỂ LẬP KẾ HỌACH VÀ QUẢN Lí VỐN, LÀ CHI PHÍ TỐI ĐA ĐƯỢC SỬ DỤNG (CễNG TRèNH VỐN NGÂN SÁCH) vTỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHểNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ, THUấ ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NẾU Cể), CHI PHÍ QUẢN Lí DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHềNG
23. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vTỔNG MỨC ĐẦU TƯ a) Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công; b) Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác; c) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nếu có;
24. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vTỔNG MỨC ĐẦU TƯ d) Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vao khai thác sử dụng; đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. e) Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác; g) Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
25. vXÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 1. Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây: a) Tính theo thiết kế cơ sở của dự án. Trong đó, chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác, nếu có; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phòng được xác định theo quy định b) b) Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (sau đây gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong gía xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư; c) Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư; d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, điểm b và điểm c.
26. vXÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2. Sơ bộ tổng mức đầu tư của các công trình phải lập báo cáo đầu tư và các công trình áp dụng hình thức hợp đồng chìa khoá trao tay được ước tính trên cơ sở suất vốn đầu tư hoặc chi phí các công trình tương tự đã thực hiện và các yếu tố chi phí ảnh hưởng tới tổng mức đầu tư theo độ dài thời gian xây dựng công trình. 3. Dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) trên tổng các chi phí quy định. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.
27. vNỘI DUNG THẨM ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ a) Sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng công trình; b) Tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư; c) Các tính toán về hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, các yếu tố rủi ro, phương án tài chính, phương án hoàn trả vốn, nếu có; d) Xác định giá trị tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình. *Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu tư hoặc có thể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra. Lệ phí thẩm định hoặc chi phí thẩm tra được tính vào chi phí khác trong tổng mức đầu tư. Các tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra . *Tổng mức đầu tư được ghi trong quyết định đầu tư do người quyết định đầu tư phê duyệt.
28. vĐIỀU CHỈNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 1. Tổng mức đầu tư đã được phê duyệt chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau: a) Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh và có tác động trực tiếp đến công trình xây dựng; b) Khi quy hoạch đã phê duyệt được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp tới tổng mức đầu tư xây dựng công trình; c) Do người quyết định đầu tư thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình khi thấy xuất hiện các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế -xã hội cao hơn . 2. Thẩm quyền điều chỉnh tổng mức đầu tư: a) Đối với các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước: chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư cho phép trước khi thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư; b) Đối với các công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư khác của Nhà nước: chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc điều chỉnh tổng mức đầu tư; 3. Phần tổng mức đầu tư điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt phải được tổ chức thẩm định theo quy định.
29. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vTỔNG DỰ TểAN XÂY DỰNG CễNG TRèNH LÀ TềAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT DỰ TÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP TK KỸ THUẬT (TK 3 BƯỚC) HOẶC GIAI ĐỌAN LẬP TK BẢN VẼ THI CễNG (TK 2 BƯỚC HOẶC 1 BƯỚC) LÀM CƠ SỞ QUẢN Lí CHI PHÍ XDCT. TỔNG DỰ TểAN XDCT KHễNG ĐƯỢC VƯỢT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (CễNG TRèNH VỐN NGÂN SÁCH) vTỔNG DỰ TểAN XDCT BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ QUẢN Lí DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHềNG
30. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vDỰ TểAN XÂY DỰNG CễNG TRèNH LÀ TềAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT DỰ TÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ XDCT, ĐƯỢC LẬP TRấN CƠ SỞ KHỐI LƯỢNG XÁC ĐỊNH TRONG TK KỸ THUẬT (TK 3 BƯỚC) HOẶC TK BẢN VẼ THI CễNG (TK 2 BƯỚC HOẶC 1 BƯỚC) LÀM CƠ SỞ QUẢN Lí CHI PHÍ XDCT. TỔNG DỰ TểAN XDCT CHÍNH LÀ BẢNG TÍNH GỘP CÁC DỰ TểAN vDỰ TểAN XDCT BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHềNG
31. vDỰ TểAN 1.Dự toán công trình được lập nhưsau : a) Chi phí xây dựng được lập cho công trình, hạng mục công trình chính, các công việc của công trình cụ thể và được xác định bằng cách lập dự toán. Đối với công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công thì chi phí xây dựng được xác định bằng cách lập dự toán hoặc bằng định mức tỷ lệ. Chi phí xây dựng bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng, chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. b) Chi phí thiết bị trong dự toán công trình bao gồm chi phí mua sắm thiết bị kể cả chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, nếu có; chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí khác liên quan, nếu có. Chi phí mua sắm thiết bị được xác định trên cơ sở khối lượng, số lượng chủng loại thiết bị cần mua, gia công và giá mua hoặc gia công thiết bị. Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí khác liên quan (nếu có) được xác định bằng dự toán; c) Chi phí quản lý dự án bao gồm các khoản chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực hiện quản lý dự án. Chi phí quản lý dự án được xác định bằng định mức tỷ lệ.
32. vDỰ TểAN d) Chi phí tưvấn đầu tưxây dựng bao gồm chi phí tưvấn lập dự án đầu tưxây dựng, khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tưvấn thẩm tra và các chi phí tưvấn đầu tưxây dựng khác. Chi phí tưvấn đầu tưxây dựng được xác định bằng định mức tỷ lệ hoặc lập dự toán. đ) Chi phí khác bao gồm các chi phí chưaquy định tại các điểm nêu trên và được xác định bằng lập dự toán hoặc định mức tỷ lệ. e) Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) trên tổng các chi phí quy định tại điểm a), điểm b), điểm c), điểm d), và điểm đ). Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng. 2. Đối với công trình quy mô nhỏ chỉ lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật thì tổng mức đầu tư ồngđ thời là dự toán công trình. 3. Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu tưcó thể xác định tổng dự toán của dự án để phục vụ cho việc quản lý dự án. Tổng dự toán của dự án được xác định bằng cách cộng các dự toán của các công trình thuộc dự án.
33. vTHẨM TRA PHấ DUYỆT DỰ TểAN 1. Chủ đầu tưtổ chức việc thẩm tra dự toán công trình trước khi phê duyệt. Nội dung thẩm tra bao gồm: a) Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng dự toán chủ yếu với khối lượng thiết kế; b) Kiểm tra tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng, vận dụng đơn giá xây dựng công trình,định mức tỷ lệ, dự toán chi phí tưvấn và dự toán các khoản mục chi phí khác trong dự toán công trình; c) Xác định giá trị dự toán công trình. 2. Trường hợp Chủ đầu tưkhông đủ điều kiện, năng lực thẩm tra thì được phép thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra dự toán công trình. Tổ chức cá nhân tưvấn thẩm tra dự toán công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật và Chủ đầu tưvề kết quả thẩm tra.
34. vTHẨM TRA PHấ DUYỆT DỰ TểAN 3. Chủ đầu tư phêduyệt dự toán công trình sau khi đã thẩm tra và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả phê duyệt dự toán công trình. Dự toán công trình được phê duyệt là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng và là căn cứ để đàm phán ký kết hợp đồng, thanh toán với nhà thầu trong trường hợp chỉ định thầu. 4. Công trình hoặc hạng mục công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước khi khởi công xây dựng phải có thiết kế, dự toán được phê duyệt.
35. vĐIỀU CHỈNH DỰ TểAN 1. Dự toán công trình được điều chỉnh trong các trường hợp sau đây: a)Các trường hợp quy định như điều chỉnh tổng mức đầu tư _ Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng: động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh và có tác động trực tiếp đến công trình xây dựng; _ Khi quy hoạch đã phê duyệt được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp tới tổng mức đầu tư xây dựng công trình; _ Do người quyết định đầu tư thay đổi, điều chỉnh quy mô công trình khi thấy xuất hiện các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế -xã hội cao hơn . b) Các trường hợp được phép thay đổi, bổ sung thiết kế không trái với thiết kế cơ sở hoặc thay đổi cơ cấu chi phí trong dự toán nhưng không vượt dự toán công trình đã được phê duyệt, kể cả chi phí dự phòng. 2. Chủ đầu tưtổ chức thẩm tra, phê duyệt dự toán công trình điều chỉnh.
36. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG vGIÁ ĐẤU THẦU XÂY LẮP ĐGIÁ GểI THẦU: DO CHỦ ĐẦU TƯ LẬP, VỀ NGUYấN TẮC PHẢI NHỎ HƠN HOẶC BẰNG GIÁ DỰ TểAN ĐGIÁ DỰ THẦU: DO NHÀ THẦU LẬP, THƯỜNG NHỎ HƠN HOẶC BẰNG GIÁ GểI THẦU ĐGIÁ XẫT THẦU: DO HỘI ĐỒNG XẫT THẦU XÁC ĐỊNH, TRấN CƠ SỞ TẬP HỢP GIÁ CỦA CÁC HỒ SƠ DỰ THẦU CỦA CÁC NHÀ THẦU ĐGIÁ TRÚNG THẦU: GIÁ BỎ THẦU CỦA NHÀ THẦU TRÚNG THẦU ĐGIÁ HỢP ĐỒNG: GIÁ GHI TRONG HỢP ĐỒNG Kí KẾT GIỮA A VÀ B SAU KHI ĐÃ THƯƠNG LƯỢNG THỎA THUẬN GIAO NHẬN THẦU vGIÁ THỎA THUẬN: THỎA THUẬN GIỮA A VÀ B TRấN CƠ SỞ GIÁ THỊ TRƯỜNG TỰ DO (KHễNG ÁP DỤNG CHO VỐN NGÂN SÁCH) vGIÁ GIAO KHểAN: ÁP DỤNG TRONG NỘI BỘ NHÀ THẦU vGIÁ THANH TểAN, QUYẾT TểAN HỢP ĐỒNG
37. 2.2. CÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HèNH THÀNH GIÁ XÂY DỰNG vGIÁ XÂY DỰNG= KHỐI LƯỢNG+ CHẤT LƯỢNG+ ĐƠN GIÁ vCể THỂ TÍNH CHI TIẾT THEO CÁCH LÀM TRUYỀN THỐNG, THEO SỐ LIỆU KINH NGHIỆM QUÁ KHỨ, THEO CễNG TRèNH TƯƠNG TỰ, THEO Mễ PHỎNG, THEO XÁC SUẤT THỐNG Kấ vCHI PHÍ XÂY DỰNG= CHI PHÍ TRỰC TIẾP+ CHI PHÍ CHUNG+ THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC+ THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG+ DỰ PHềNG vCHI PHÍ TRỰC TIẾP= CHI PHÍ VẬT LIỆU+ CHI PHÍ NHÂN CễNG+ CHI PHÍ MÁY
38. 3. NỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG vPHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG ĐỊNH MỨC ĐƠN GIÁ vPHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, TỔNG DỰ TểAN, DỰ TểAN XÂY DỰNG CễNG TRèNH vPHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ GểI THẦU, GIÁ DỰ THẦU, GIÁ HỢP ĐỒNG vPHƯƠNG PHÁP LẬP GIÁ DỰ THẦU THEO THễNG LỆ QUỐC TẾ vPHƯƠNG PHÁP TẠM ỨNG, THANH TểAN, QUYẾT TểAN VỐN ĐẦU TƯ XD CễNG TRèNH
39. 3. NỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CỤ THỂ: vLẬP, THẨM TRA TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DAĐT vĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DAĐT XDCT vXÁC ĐỊNH ĐỊNH MỨC, ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CễNG TRèNH vĐO BểC KHỐI LƯỢNG CễNG TRèNH vLẬP, THẨM TRA DỰ TểAN CễNG TRèNH vLỰA CHỌN NHÀ THẦU TRONG HỌAT ĐỘNG XÂY DỰNG vXÁC ĐỊNH GIÁ GểI THẦU, GIÁ HỢP ĐỒNG vLẬP HỒ SƠ THANH QUYẾT TểAN HỢP ĐỒNG vTHANH TểAN, QUYẾT TểAN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DAĐT XDCT vCễNG VIỆC KHÁC
40. LỜI CÁM ƠN