Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản - Nguyễn Tiến Dũng

Nội dung text: Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản - Nguyễn Tiến Dũng

1. CHUYÊN ĐỀ: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ Giảng viên trình bày: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  chủ đầu tư:  Dự án đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải vốn để đầu tư xây dựng công trình. Bao gồm: tạo những công trình xây dựng nhằm mục  1.Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một định của Luật Ngân sách Nhà nước. thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng  2. Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu công trình bao gồm phần thuyết minh và tư. phần thiết kế cơ sở.  3. Các dự án sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật.  4. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất. 1 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
2. 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án phát triển nhà ở  Dự án khu đô thị mới (dự án cấp 1) Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các nhất định công trình dịch vụ khác, được phát triển nối Các loại dự án phát triển nhà ở tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được Dự án xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng Dự án phát triển nhà Dự án phát triển nhà phát triển ở xã hội ở thương mại đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm nhà ở quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh. Dự án phát triển nhà ở công vụ 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án cấp 2 trong khu đô thị mới  Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công là dự án do các chủ đầu tư khác tham gia nghiệp đầu tư vào dự án cấp 1. là dự án đầu tư xây dựng một cách đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được Chủ đầu tư cấp 1 xác định trong quyết định đầu tư của cấp công nghiệp, khu chế xuất, khu công có thẩm quyền. nghệ cao. Chủ đầu tư cấp 2 là chủ đầu tư các dự án cấp 2 trong khu đô thị mới 2 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
3. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư xây dựng mới nhà, Tổ chức, cá Hình thức đầu tư công trình xây dựng Ph ả nhân KD BĐS i Dự án đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư cải tạo, sửa chữa Ph nhà, công trình xây dựng có ù Trư h sẵn ợ ờ p ng v ớ h i ợ quy Dự án đầu Dự án đầu Dự án đầu tư hạ p tầng kỹ thuật KCN ho tư nhà ở tư khu đô Đầu tư xây ạ ch thị mới dựng khu đô Phải Có Có năng chủ đầu tư thị mới, khu dự án lực tài được lựa chọn nhà ở, hạ tầng đầu tư chính theo quy định kỹ thuật khu công nghiệp ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH Điều 18 luật KDBDS (Điều 5 nghị định 153) Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu • Đầu tư xây đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu Hình thức Tổ chức, cá dựng mới nhà, nhân đầu tư xây công nghiệp công trình xây Có dự án đầu tư dựng khu đô thị dựng mới, khu nhà ở, • Đầu tư cải tạo, Năng lực tài chính hạ tầng kỹ thuật Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu sửa chữa nhà, khu công nghiệp công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của phải có dự án công trình xây dự án đã được phê duyệt; dựng có sẵn đầu tư phù hợp với quy hoạch xây dựng Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. 3 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
4. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ 5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh. được phê duyệt; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này. 2. Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công 6. Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có pháp luật. thẩm quyền phê duyệt. 7. Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án 3. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ định của pháp luật về xây dựng. thuật khu công nghiệp. 8. Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để 4. Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ thực hiện dự án. đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu 9. Huy động vốn theo quy định của pháp luật. tư vào dự án. 10. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình 5. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của quy định của pháp luật về xây dựng. pháp luật về xây dựng. 6. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển 2. Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh án đã được phê duyệt. theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây 7. Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt. công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm 3. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng trước của được phê duyệt. khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của 8. Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ Luật này. hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. 4. Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do 9. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của 10. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. dự án đã được phê duyệt. 4 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
5. MỤC 1 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH PHẦN 2: DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ Tìm kiếm Ý tưởng Nghiên cứu Thiết kế ý NỘI DUNG CÁC LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ đất kinh doanh thị trường tưởng KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nguồn tài Phân tích Lập dự án chính tài chính -Thiết kế -Đấu thầu, chọn thầu; Triển khai dự án -Vay vốn, giải ngân; -Giám sát, quản lý; -Tiếp thị, bán, quản lý tài sản MỤC 2 Trình tự hình thành và phát triển dự án khu đô thị mới TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Quy hoạch chung, Chủ Xin CQ có quy hoạch chi tiết Cơ QH chi tiết 1/500 xây dựng đô thị đã đầu thẩm sở Lập dự án phép Quy mô dự án khu đô thị mới được cấp có thẩm tư quyền quyền phê duyệt Cho phép Dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên. Chủ đầu tư thực hiện Thủ tục giao nhận đất, thuê đất, Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm dự án theo nội dung đã chuyển quyền sử dụng đất và trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các được phê duyệt giải phóng mặt bằng dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho Cơ bản hoàn phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 thành hạ tầng kỹ thuật kinh doanh, chuyển giao công trình, ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha. chuyển giao quản lý hành chính khi dự Chủ ĐT Quản lý, Kinh án hoàn thành đưa vào sử dụng, kinh cấp 2 doanh doanh theo từng giai đoạn hoàn thành và khi hoàn thành toàn bộ dự án 5 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
6. Chủ đầu tư – Phương thức lựa chọn chủ đầu tư Lập dự án đầu tư Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: -Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản; - Phù hợp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển đô Điều thị; Chủ đầu tư Kiện - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ - Đồng bộ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hội trong khu đô thị; hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. - Đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường về cấp, thoát nước và vệ - Đấu thầu thực hiện dự án khu đô thị mới; sinh đô thị; - Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đô thị; - Chỉ định chủ đầu tư đã có đề xuất dự án - Có khả năng đáp ứng đầy đủ các dịch vụ công cộng đô thị. khu đô thị mới phù hợp với các yêu cầu Phương thức Trường hợp lập dự án khu đô thị mới tại khu vực đã có quy lưa chọn chủ ĐT phát triển của địa phương và các quy định của Quy chế này. Việc chỉ định chủ đầu tư hoạch chung xây dựng đô thị nhưng chưa có quy hoạch chi tiết được thực hiện thông qua việc thẩm định xây dựng tỷ lệ 1/2000 thì chủ đầu tư dự án khu đô thị mới dự án. được lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy Chủ đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án khu đô thị mới thông qua hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án theo trình tự và q u y ế t đị n h ch o p h é p đầ u t ư c ủ a c ơ q u a n c ó t h ẩ m q u y ề n trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở triển khai dự án. Nội dung dự án đầu tư Nội dung dự án đầu tư Phần thuyết minh Phần thuyết minh Nội dung Dự án ĐT h) Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu Thiết kế cơ sở tư theo dự án KĐTM trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh doanh. Phần thuyết minh i) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. k) Yêu cầu đối với Nhà nước về đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ a) Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án. thuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đi b) Chủ đầu tư, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án. qua dự án, việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan hành chính. c) Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư. l) Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chuyển giao không d) Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất. bồi hoàn. đ) Quy mô dự án. m) Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự e) Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội. án KĐTM và các chủ thể có liên quan. g) Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến n) Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án. độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn. o) Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương. 6 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
7. Nội dung dự án đầu tư Thẩm quyền cho phép đầu tư Phần thiết kế cơ sở 1 . Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử a) Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật dụng đất từ 200 ha trở lên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm của dự án. định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư. b) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập thiết kế cơ sở của dự án. Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 30 ngày làm việc. Hồ sơ dự án KĐTM trình xin phép đầu tư 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các a) Tờ trình xin phép đầu tư theo mẫu tại phụ lục số 4 của Thông tư dự án được quy định tại khoản 1 Điều này. Thời gian thẩm này. định dự án là 45 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM 20 ngày làm việc. của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt. d) Dự án đầu tư KĐTM theo nội dung ở trên Thủ tục đất đai đối với dự án khu đô thị mới KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Chuyển nhượng, cho thuê quyền sở dụng đất : Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án 1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho Đất Đấu thầu dự án thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô phát thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự Đấu giá quyền sử dụng đất triển án đã được phê duyệt, theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhận chuyển nhượng, góp vốn dự án 2. Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông Quỹ đất phát triển đô thị qua các hình thức: đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, thoả thuận chuyển nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới : được thực hiện đúng pháp luật. Người tổ chức và thực hiện - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện theo phân cấp, có trách nhiệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất pháp luật về những công việc do mình thực hiện. theo quy định của pháp luật về đất đai; - Đối với dự án khu đô thị mới nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với 3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định thông quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận qua đấu thầu, đấu giá hoặc thoả thuận giữa các bên phù hợp với chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức các quy định của pháp luật. kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 7 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
8. KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Cho thuê công trình : Chuyển nhượng công trình : 1. Đối tượng cho thuê bao gồm: nhà ở, căn hộ, văn phòng và các công 1. Đối tượng chuyển nhượng bao gồm: công trình. một phần của công trình khác. Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trình, căn hộ và nhà ở. trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương 2. Quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thoả thuận trong thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật. trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê công trình. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. 2. Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đồng thuê công trình theo đứng quy định của pháp luật. Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức. 3. Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ 3. Bên chuyển nhượng công trình phải chịu trách nhiệm về chất lượng khác, bảo trì công trình để công trình được vận hành bình thường theo công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Quy chế khu đô thị đúng công năng và thiết kế. mới. 4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được 4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước đề phục vụ các đối tượng cụ thể do hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước yêu cầu thì giá chuyền nhượng được hình thành theo nguyên Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê. thẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng. KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI MỤC 3 Huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 23 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN của Nghị định 02/CP : PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán Hình thức phát triển nhà ở: và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải Phát triển nhà ở theo dự án phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù cá nhân hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. 2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của người mua. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng. 8 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
9. Hình thức phát triển nhà ở : Phương thức phát triển nhà ở: Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án:  Nhà ở thương mại: Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị  Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê trường; mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;  Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng;  Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu  Nhà ở xã hội: Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhà ở cũ; nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng theo quy định thuê hoặc thuê mua  Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;  Nhà ở công vụ: Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ,  Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư. công chức theo yêu cầu công tác Phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát Lập dự án phát triển nhà ở triển nhà ở thương mại Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản 1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây hoặc Giấy chứng nhận đầu tư; dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để địa phương; Điều Chủ đầu tư thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng 2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây Kiện mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính 20 ha trở lên. toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh - Chỉ định chủ đầu tư dự án hưởng trong quá trình sử dụng; - Đầu thầu dự án (nếu có nhiều nhà đầu tư 3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể Phương thức đăng ký); hiện theo từng loại nhà cụ thể; lưa chọn chủ ĐT - Đầu tư dự án trên đất thuộc quyền sử dụng của nhà đầu tư hoặc được chuyển nhượng, thuê đất; 9 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
10. Lập dự án phát triển nhà ở Lập dự án phát triển nhà ở Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại 1. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có trách 4. Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung quy định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án phải tuân thủ phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, thiết kế quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra; đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở phù hợp với từng khu vực 5. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đô thị, nông thôn và miền núi quy định tại Điều 24, 25 và Điều đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến 26 của Luật Nhà ở. độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận. 2. Thiết kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn cụ thể quy định về nhà chung cư, nhà riêng lẻ và nhà biệt thự quy định tại Điều 40 của Luật Nhà ở. Lập dự án phát triển nhà ở Lập dự án phát triển nhà ở Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại 3. Các dự án phát triển nhà ở thương mại cần đáp ứng nhu 1. Khi đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, chủ đầu tư phải tổ cầu đa dạng về loại nhà ở cũng như về phương thức thanh chức lập dự án phát triển nhà ở theo nội dung quy định tại toán (thu tiền một lần, bán trả chậm, trả dần thông qua các Điều 6 và Điều 7 Nghị định 90/CP và các yêu cầu quy định tại tổ chức tín dụng) để phù hợp với yêu cầu của thị trường và các Điều 24, 25, 26 và Điều 30 của Luật Nhà ở. điều kiện thu nhập của dân cư. 2. Chủ đầu tư tổ chức lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết 4. Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại phải xây dựng tỷ lệ 1/500 đồng thời với hồ sơ dự án phát triển nhà đảm bảo đúng thời gian thực hiện dự án đã được cơ quan có ở. thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp phải kéo dài thời gian, phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án. 10 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
11. Nội dung của dự án phát triển nhà ở Nội dung của dự án phát triển nhà ở 1. Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát 5. Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của khu triển nhà ở của địa phương; kế hoạch phát triển nhà ở và các đất dự án (quy hoạch tổng mặt bằng; mật độ xây dựng; hệ văn bản khác có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm số sử dụng đất; vị trí, hình khối và quy mô tầng cao của các quyền ban hành). công trình kiến trúc và công trình ngầm). 2. Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và 6. Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. trong dự án (trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi công cộng và công trình dịch vụ). 3. Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng 7. Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu đất; sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở). chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án. 4. Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã 8. Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái hội, kiến trúc cảnh quan, mục đích sử dụng đất hiện trạng, định cư. diện tích, ranh giới khu đất hiện trạng). Nội dung của dự án phát triển nhà ở Nội dung của dự án phát triển nhà ở 9. Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, 14. Phân tích các chỉ tiêu tài chính và khả năng thu hồi vốn. cấp điện, cấp - thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ 15. Đánh giá hiệu quả đầu tư (hiệu quả kinh tế, xã hội của dự giới xây dựng và các yêu cầu khác). án). 10. Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử 16. Đánh giá tác động môi trường và các giải pháp giảm thiểu dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác). sự ảnh hưởng xấu đến môi trường. 11. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án. 17. Phương án tổ chức quản lý, khai thác, vận hành dự án sau đầu tư; trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình và nghĩa vụ 12. Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động đóng góp kinh phí của các tổ chức, cá nhân có liên quan để vốn đầu tư. thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành dự án. 13. Phương án tiêu thụ sản phẩm (đối tượng và hình thức tiêu 18. Kết luận và kiến nghị. thụ sản phẩm; số lượng cụ thể các loại nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, giá thuê 19. Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở. mua). 11 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
12. Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở Phê duyệt dự án phát triển nhà (Điều 8 nghị định 90) 1. Bản vẽ hiện trạng khu đất dự án (thể hiện vị trí và kiến trúc cảnh quan hiện trạng). trừ các Các dự án phát triển Chủ tịch UBND nhà ở trên phạm vi địa Phê duyệt dự án 2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. cấp tỉnh phê bàn tỉnh, thành phố trực phát duyệt 3. Bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các loại nhà thuộc Trung ương triển ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án. nhà ở công vụ 4. Bản vẽ các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong theo dự án phát triển Chủ tịch yêu cầu phạm vi dự án như: hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, Có thể phân cấp nhà ở thương mại UBND cấp đặc thông tin liên lạc, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống các có mức vốn đầu tư Phê duyệt Huyện biệt. công trình ngầm, công trình hạ tầng trong phạm vi dự án và dưới 30 tỷ đồng các công trình khác (nếu có). 5. Bản vẽ phối cảnh tổng thể của dự án. Thực hiện dự án phát triển nhà ở Thủ tục đất đai đối với dự án phát triển nhà ở (Điều 9 nghị định 90) - Các chủ đầu tư được sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển Giải tỏa mặt hình đối với nhà ở và các công trình xây dựng khác trong các Đấu thầu dự án bằng, đền bù Nhà nước giao Đất dự án phát triển nhà ở nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy đất, cho thuê đất dự chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban án Đấu giá quyền Mặt bằng đã hành. sử dụng đất có sẵn - Chủ đầu tư không phải xin phép xây dựng đối với từng Chuyển mục công trình trong phạm vi dự án đã được cơ quan nhà nước có đích sử thẩm quyền phê duyệt và quy định về đầu tư và xây dựng. dụng đất - Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, giám sát việc thực hiện quá trình đầu tư, xây dựng của các tổ chức, cá nhân tham gia dự án phát triển nhà ở do mình làm chủ đầu Nhà đầu tư tự thương Nhận chuyển nhượng, thuê lượng với những người tư. đất để thực hiện dự án sử dụng đất trong phạm vi đất làm dự án 12 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
13. Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Dự án quy Báo cáo MỤC 4 mô lớn đầu tư Đầu tư xây Thẩm định TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ chủ đầu tư lập dự án dựng công GPXD đầu tư QĐ đầu tư NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG trình CÔNG TRÌNH Thiết kế, dự toán •Công trình sử dụng cho Báo mục đích tôn giáo cáo Chọn •Công trình xây dựng quy kinh thầu mô nhỏ và các công trình tế kỹ khác do Chính phủ quy định thuật Thi công Nghiệm Nhà ở riêng lẻ Lập hồ sơ xin cấp thu giấy phép xây dựng Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung dự án Phần thuyết minh Thuyết minh dự án Thiết kế cơ sở  Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công Sự cần Mô tả giải Đánh Tổng Thuyết Các trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; thiết mà về pháp giá tác mức minh bản điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các mục tiêu quy thực động đầu TKCS vẽ yếu tố đầu vào khác. đầu tư mô và hiện môi tư của diện trường, dự án,  Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, tích các giải tài các hạng mục công trình bao gồm công trình pháp chính, chính, công trình phụ và các công trình khác; phân phòng, hiệu tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và chống quả công suất. cháy, KT nổ 13 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
14. Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Phần thuyết minh Phần Thuyết minh  Các giải pháp thực hiện bao gồm:  Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp  Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ ninh, quốc phòng. thuật nếu có;  Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp  Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến trình trong đô thị và công trình có yêu cầu độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có kiến trúc; yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã  Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; hội của dự án.  Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Thẩm định, quyết định đầu tư dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Thẩm định dự án Phần thiết kế cơ sở Thẩm định thuyết minh dự án Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải Thẩm định dự án đầu tư Nhóm A thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo Thẩm định thiết đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư kế cơ sở và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao Nhóm B, C gồm thuyết minh và các bản vẽ. Quyết định đầu tư dự án Thủ tướng Chính phủ Bộ trưởng, thủ trưởng CQ ngang Bộ Người quyết định Chủ tịch UBND cấp tỉnh đầu tư Chủ tịch UBND cấp Huyện Chủ đầu tư (không phải vốn ngân sách) 14 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
15. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG GIẤY PHÉP XÂY DỰNG Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây Hồ sơ xin phép xây dựng dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây : 1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu. Trường hợp xin a) Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính; giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng. quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất c) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng. có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có 3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt thẩm quyền phê duyệt; đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí d) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình; thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; ảnh chụp hiện trạng đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; (đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có giấy e) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư phép xây dựng). nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG THIẾT KẾ, DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng Thiết kế một bước Thiết kế hai bước Thiết kế ba bước 1. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình tại Nghị định quản lý chất lượng công trình Thiết kế bản vẽ thi thiết kế cơ sở và bước thiết kế cơ sở, xây dựng; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công thiết kế bản vẽ thiết kế kỹ thuật và công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới thi công thiết kế bản vẽ thi công hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính đô thị do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đó quy định. 2. UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại công trình chỉ lập công trình quy định công trình quy định phải lập dự án và có quy mô và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do huyện quản Báo cáo kinh tế - phải lập dự án kỹ thuật là cấp đặc biệt, cấp I và lý, trừ các công trình quy định tại đoạn 1. công trình cấp II có kỹ 3. UBND xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm thuật phức tạp do dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa người quyết định đầu tư quyết định giới hành chính do xã quản lý theo quy định của UBND huyện. 15 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
16. Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán MỤC 5 Việc thẩm định, phê duyệt thiết Chủ đầu tư kế, dự toán CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT Tổ chức, cá ĐỘNG SẢN nhân tư vấn đủ điều kiện năng lực Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 153; 1. Dự án khu 2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của đô thị mới, Nhà đầu tư A pháp luật; Đầu tư tạo lập để kinh doanh 2. dự án khu Nhà đầu tư A (kinh doanh BDS) (kinh doanh BDS) nhà ở, 3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua 3. dự án hạ hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc n ển Không còn đủ tầng kỹ thuật ể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ng ợng khả năng thực khu công Chuy ợ Chuy ộ bộ 4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng sự b hiện dự án nghiệp như n Dự án ó như n à C ý à n to án mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn ng to á ự ồ cơ ự d và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật đ a à d củ nh tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự có quanớc Nhà đầu tư B Nhà đầu tư B án đã được phê duyệt; nư m (kinh doanh ẩ n (kinh doanh BDS) th ề BDS) quy Tiếp tục thực hiện dự án 16 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
17. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Đã có đất nhưng chưa có dự án đầu tư A Nhà đầu tư A (kinh doanh BDS) a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất Dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng chưa giải phóng mặt bằng B động sản có các điều kiện theo quy Dự án đầu tư đã phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng nhưng định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh chưa triển khai hạ tầng C Chuyển doanh bất động sản và Điều 3 Nghị nhượng định 153; Đã đang triển khai hạ tầng phù hợp với tiến độ dự án, đã xong toàn bộ Dự án b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối phần móng D dự án với chủ đầu tư dự án theo quy định Đang xây dựng nhưng chưa hoàn thành E tại Điều 5 Nghị định 153; Đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở Nhà đầu tư B c) Có văn bản cam kết thực hiện dự F (kinh doanh án theo đúng tiến độ được phê duyệt. BDS) MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Hợp đồng hợp tác kinh doanh A Hợp đồng hợp tác kinh doanh B Đã có đất Dự án đầu tư Hợp đồng góp vốn đã được phê nhưng Các Các hình duyệt nhưng hình Mua hoặc sáp nhập công ty chủ dự chưa có thức chưa giải thức án dự án đầu phóng mặt tư bằng Góp vốn thành lập pháp nhân mới Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ để làm chủ dự án 17 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
18. MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Chuyển nhượng dự án, chuyển Hợp đồng hợp tác kinh doanh nhượng một phần dự án cho chủ C đầu tư khác Hợp đồng góp vốn D Dự án đầu tư Chọn nhà đầu tư cấp 2 thông qua đã phê Mua hoặc sáp nhập công ty chủ dự Đã đang triển đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận duyệt, đất đã án khai hạ tầng chuyển nhượng đất đã có hạ tầng Các Các giải phóng phù hợp với Hợp đồng mua bán nhà hình Chuyển nhượng toàn bộ dự án nếu hình mặt bằng tiến độ dự thức bắt đều triển khai xây dựng hạ thức Mua sỉ bán lẻ nhưng chưa án, đã xong tầng triển khai hạ phần móng Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ tầng Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ Hợp đồng phân phối toàn bộ căn hộ trong dự án Đang xây dựng nhưng Trái phiếu chuyển đổi, cổ phiếu E chưa hoàn thành Mua bán chuyền nhượng quyền mua căn hộ MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN PHẦN 3 F Hợp đồng mua bán nhà Đã hoàn HỢP ĐỒNG TRONG KINH Các thành việc hình xây dựng DOANH BẤT ĐỘNG SẢN thức nhà ở Hợp đồng thuê nhà, thuê văn phòng 18 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
19. HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự? Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay Giao dịch đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. trong kinh doanh dịch Hình thức của Hợp đồng dân sự? Hình thức vụ bất động sản Hình thức miệng Bằng lời nói Giao dịch trong Hợp Nội dung hoạt động kinh đồng doanh BĐS Hình thức viết Bằng văn bản Giao dịch Điều kiện trong kinh Hình thức có công Pháp luật quy định cho một số giao dịch doanh bất chứng, chứng thực Có giá trị chứng cứ cao nhất động sản Hành vi cụ thể Khái quát về hợp đồng dân sự Khái quát về hợp đồng dân sự Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng dân sự vô hiệu Có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực Giao dịch dân sự vô hiệu Hợp đồng dân sự vô hiệu Hợp đồng miệng tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng Hợp đồng dân sự vô hiệu Có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng không thể thực hiện được Hợp đồng bằng ký vào văn bản hợp đồng nếu các bên văn bản không có thỏa thuận khác Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự Hợp đồng bằng Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp văn bản có Có hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp chứng thực, công đồng được chứng thực, công chứng, chứng, đăng ký đăng ký hoặc xin phép pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm hoặc xin phép phạm. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết 19 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
20. GIAO DỊCH TRONG KD BẤT ĐỘNG SẢN CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG Mua bán nhà ở gắn Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng liền với quyền sử dụng đất ở Mua bán HĐ kinh Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất doanh Mua bán nhà ở Cho thuê BĐS Hợp đồng thuê bất động sản Giao dịch nhà ở không có quyền sử dụng đất Cho thuê mua Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng HĐ trong KD bất động sản Chuyển Hợp đồng môi giới bất động sản nhượng Hợp đồng định giá bất động sản Chuyển đối Giao dịch QSD đất HĐ kinh Hợp đồng tư vấn bất động sản doanh Hợp đồng đấu giá bất động sản Cho thuê dịch vụ BĐS Hợp đồng quảng cáo bất động sản Cho thuê lại Hợp đồng quản lý bất động sản HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Thanh toán trong giao dịch bất động sản Thỏa thuận thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Đấu giá Phương Việt Nam Giá BĐS thức lựa chọn bên thứ ba xác định thanh trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, toán BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động để phục vụ các đối tượng chính sách sản. Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản Hình Trả tiền một lần Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản thức Thỏa thuận thanh Giá dịch toán vụ BĐS trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ. 20 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
21. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Hợp đồng thuê bất động sản Nội dung Nội dung a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; 1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại 2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; 3. Giá thuê bất động sản; c) Giá mua bán; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ sản; kèm theo; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có); g) Bảo hành; 8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có); h) Giải quyết tranh chấp; 9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê; i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp 10. Giải quyết tranh chấp; luật quy định. 11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Hợp đồng môi giới bất động sản Nội dung Nội dung a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; 1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; c) Giá thuê mua; 2. Đối tượng và nội dung môi giới; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; 3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; đ) Thời hạn cho thuê mua; e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng 4. Thời hạn thực hiện môi giới; trước khi hết hạn thuê mua (nếu có); 5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; xây dựng cho bên thuê mua; i) Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; k) Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. pháp luật quy định. Hợp đồng này phải được công chứng 21 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
22. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản Hợp đồng tư vấn bất động sản Nội dung Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định 1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư giá; vấn; 2. Bất động sản được định giá; 2. Nội dung, phạm vi tư vấn; 3. Thời hạn và tiến độ thực hiện; 3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn; 4. Giá dịch vụ định giá; 4. Giá dịch vụ tư vấn; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. pháp luật quy định. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng đấu giá bất động sản Hợp đồng quảng cáo bất động sản Nội dung Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá 1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên bất động sản; yêu cầu quảng cáo bất động sản; 2. Bất động sản được đấu giá; 2. Bất động sản được quảng cáo; 3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá; 3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất 4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá; động sản; 5. Thời hạn, tiến độ thực hiện; 4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản; 6. Giá dịch vụ đấu giá; 5. Giá dịch vụ quảng cáo; 7. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 8. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 9. Giải quyết tranh chấp; 8. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. pháp luật quy định. 22 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (
23. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản Nội dung 1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ; 2. Bất động sản được quản lý; 3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản; 4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản; 5. Giá dịch vụ quản lý; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Thời hạn quản lý bất động sản; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 23 Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (