Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - Nguyễn Thế Phán

Nội dung text: Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - Nguyễn Thế Phán

1. ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH) PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2010
2. NỘI DUNG Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS 1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài nguyên là gì? Là nguồn của cải thiên nhiên chưa khai thác hoặc đang tiến h ành khai thác. Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nh u cầu quản lý và sử dụng: trong hạch toán, trong kinh tế - kĩ thuật Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và độn g sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định : "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những v ật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép 1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự): - Đất đai; - Nhà ở, côn g trình xây dựng gắn với liền với đất đai, k ể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1. Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó) 2. Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nh à nghỉ di động trên xe lăn không ph ải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng côn g nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các m áy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản nhý: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và 2
3. thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nh ất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là bất động sản). 3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) 4. Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cảng 1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, m à đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt nhý: động đất, núi lửa, sạt lở ). Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp thì bất động sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh ư vậy là do: - Sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. - Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá bất động sản. - Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng nh ư của các kiến trúc sý, các công trình sý và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất động sản. Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Với bất động sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đòi hỏi phải có nh ưng bất động sản phù hợp: Miền núi, nơi nhiều động đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nước - Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Do: - Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá m ạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản kia. - Thí dụ, v iệc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới 3
4. sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ bám theo trục đường đó Thứ sáu, bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Vì: - Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. - Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. - Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. - Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai. Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì: - Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường. - Vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòn g có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăng lực quản lý đóng vai trò quan trọng. 1.2. Thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niêm thị trường bất động sản Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động m ua và bán, là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được hàng hoá và dịch vụ cho nhau. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, dễ hiểu, vừa bao hàm đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. 1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản: Phân loại thị trường bất động sản theo loại bất động sản - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản nông nghiệp - Thị trường bất động sản thương mại, - Thị trường bất động sản v ăn phòng - Thị trường bất động sản đặc biệt 2.4. Vai trò của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước - Phát triển thị trường bất động sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và n goài nước, mở rộng quan h ệ quốc tế - Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội 4
5. - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân - Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS 2.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản 1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do: Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do đó Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến h ành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các sàn giao dịch, các trung tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước Có thể qua mạng internet và cũng có thể nằm trong chăn điện thoại cho nhau Vấn đề đặt ra: - Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc n gay tại địa điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nhý: + Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch; + Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thôn g tin về bất động sản; + Đăng ký pháp lý. 2. Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản Do: - Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai không hao mòn hay mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. - Điều mà chủ sở hữu hay sử dụng mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. 3. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Vì: - Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, k inh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. - Bất động sản phụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội 4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Do: - Thị trường bất động sản phát triển muộn hơn so với các thị trường hàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàng hoá khác. - Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách týõng đối, khó chính xác). - Bất động sản mang tính vùng và kh u vực, chúng khôn g liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. - Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. 5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS Theo quan hệ cung cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận, cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên, khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung bất động sản. Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, 5
6. xin phép xây dựng, thiết kế, thi công 6. Giao dịch trên thị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp Sở dĩ nh ư vậy là vì: - Hàng hoá bất động sản khôn g bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác; - Người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. - Bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). 7. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Do: - Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. - Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. - Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. - Thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản. 8. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Do: - Bất động sản có giá trị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. - Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Nh ững khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự kh ủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản. 9. Thị trường bất động sản có rào cản gia nhập hoặc rút ra lớn. Do: - Bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chón g như đối với các loại hàng ho á khác. - Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm và phải được pháp luật cho phép với những thủ tục phức tạp hơn. - Khi muốn rút ra phải làm sao thu hồi được vốn đầu tư, trong khi đầu tư lâu dài, các dự án gối đầu nhau, việc bán ngay khó khăn 2. Tổng quan về kinh doanh bất động sản 2.1. Kinh doanh - Có nhiều quan điểm khác nhau: + Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để thu lời lãi + Kinh doanh là nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào đó, nhằm mục đích thu về lợi ích được đo bằng giá trị lớn hơn giá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận. + Theo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm m ục đích sinh lợi. Khái quát: Kinh doanh là tổng thể các biện pháp kinh tế, kĩ thuậ t, tổ chức quản lý, pháp lý dựa trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu được lợi nhuận. Điều kiện của kinh doanh: 6
7. + Phải có sản xuất sản phẩm hàng hóa thị trường + Phải có môi trường: kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật. 2.1. Kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản: + Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nh ượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. + Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. - Sự ra đời: KD BĐS gắn liền với sự ra đời của thị trường BĐS: + Nhu cầu xã hội tăng cầu, nhưng BĐS lại thuộc quyền sở hữu và sử dụng của cá nhân cần trao đổi. + Do có lợi ích, những chủ SH, chủ sử dụng đưa BĐS vào thị trường. + Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư xây dựng thêm BĐS + Điều kiện SX, môi trường KD ngày càng tốt hơn cung thị trường BĐS gia tăng. - Phạm vi xuất hiện: + Lúc đầu KD BĐS chủ yếu dựa trên trao đổi những BĐS đã có sẵn, trước hết là đất đai; + Tiếp đó đầu tư mới, xây dựng nhữn g bất động sản mới để đáp ứng nhu cầu của xã hội cơ cấu BĐS đa dạng; số lượng tăng, chất lượng tốt hơn, thời gian sử dụng lâu bền hơn + Lĩnh vực giao dịch kinh doanh ngày càng được mở rộng; + Phạm vi kinh doanh ngày càng được mở rộng về quy mô và không gian; không chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương, khu vực mà mở rộng ra thị trường cả nước, thị trường quốc tế. + Đối tượng tham gia ngày càng đa dạng và phong phú hơn. Lúc đầu chỉ là trao đổi nhữn g BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến chủ động bỏ vốn đầu tư xây dựng để cung cấp cho thị trường; từ một cá nhân KD đến nhóm, tập đoàn v à các tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS. 2.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Vì sao: bất động sản có vị trí cố định: - Vị trí của bất độn g sản khác nhau, mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. - Biểu hiện: + Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản; Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS. + Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của nơi này cho nơi khác. + Các hoạt động kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt động kinh doanh ho àn chỉnh. Vận dụng: - Không thể dập khuôn máy móc cho các ho ạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau; - Người kinh doanh phải có khả năn g nhận biết, phân tích, đánh giá được sự týõng đồn g và khác biệt trong kinh doanh bất động sản giữa các v ùng, các kh u vực khác nhau; 7
8. - Hoạt động kinh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản xuất, quản ý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng Chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ giới thiệu hàng, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý Đặc điểm 2. Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài - Vì: + Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọ kinh tế + Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ hơn cầu + Bất động sản là loại hàng hó a không thể thay thế được - Vận dụng: + Muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài chính + Phải có chiến lược kinh doanh dài hạn + Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lí Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. Đặc điểm 3. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng m ạnh mẽ của pháp luật và chính sách - Vì: + Nhà nước quản lý toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các côn g trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh doanh bất động sản + Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn ch ung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. - Vận dụng: + Muốn kinh doanh ph ải am hiểu luật pháp và các chính sách của Nhà nước trong từng thời kì, từng khu vực: các loại Luật liên quan, các quy định liên quan đến quyền, kinh doanh bất động sản, các chính sách về quy hoạch, đầu tư + Hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình ph áp lý. Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan. + Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức, phương hướng kinh doanh; tìm hành lang giới hạn, dự báo xu hướng biến động của thị trường ảnh hưởng đến k inh doanh. Đặc điểm 4. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù - Tính đặc thù thể hiện: + Là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; + Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được + Một số loại hàng hóa bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí, cảnh quan môi trường + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen - Tính đa ngành thể hiện: + Khâu sản xuất: ~ Những vấn đề kinh tế đất đai: định giá (giá cả), khả năng sinh lợi ~ Những vấn đề kĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nôn g hóa, tầng địa chất ~ Những vấn đề đầu tư xây dựng các côn g trình trên đất: kĩ thuật (ý týởng, kiến trúc, mỹ thuật ), kinh tế (vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận ) + Khâu lưu thông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, thủ tục pháp lí nói chung là các nghiệp vụ giao dịch bất động sản. 8
9. + Khâu đầu tư và khai thác bất động sản: quá trình đầu tư, nguồn vốn, tín dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản lí bất động sản - Yêu cầu vận dụng: + Nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, chính trị, xã hội, pháp lí + Phải có những kiến thức đặc thù của n gành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. 3. Một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản 3.1. Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; đ) Nhận ch uyển nh ượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có h ạ tầng để cho thuê lại. 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong ph ạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản. 1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản d) Theo những quy định cụ thể của Chính phủ 3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích h ợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. 2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 3. Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 3.3. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. 3.4. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, côn g trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; 9
10. b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Khôn g có tranh chấp về quyền sở hữu; d) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Khôn g nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án v à thiết kế bản vẽ thi công đã được ph ê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công n ghiệp chưa có giấy ch ứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được ph ê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong týõng lai. 3.5. Điều kiện đối với Quyền sử dụng đất đưa vào k inh doa nh: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Khôn g có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Khôn g bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tần g kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng týõng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 3. Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. 3.6. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doa nh bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác x ã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1. Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. 2. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh n ghiệp, h ợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, h ợp tác xã và đăng ký kinh doanh”; “Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” 2. Tổ chức, cá nhân khi k inh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Tổ chức, cá nhân: - Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; - Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất 10
11. động sản; - Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. 3.7. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 1. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản kh i có đủ các điều kiện sau đây: a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định 3.8. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ định giá bất động sản 1. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành n ghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dýỡng kiến thức về định giá bất động sản; d) Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học; đ) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định. 3.9. Điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản ph ải đáp ứng các điều kiện sau đây: 1. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; 2. Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dýỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; 3. Khôn g bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. 3.10. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Nhà nước kh uyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. 4. Thủ tục và quy trình giao dịch bất động sản 4.1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan qL nhà ở , bao gồm : - Hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng Nhà nước - Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nhý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nh ận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở - Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nh à, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ). - Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ nhý: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam Thủ tục và quy trình giao dịch bất động sản 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: 5 bước 11
12. Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thý nhân dân. Hợp đồng soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn. Bước 3: Căn cứ vào hồ sõ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở v à quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ t ục cấp Giấy chứng nh ận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này khôn g tính vào thời gian ch ủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho ph ù h ợp với từng địa phương. 4.2. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ mua bán bao gồm: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mýợn); - Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứn g Nhà nước; - Bản k ê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở. - Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ nhý: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở - Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây. - Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên m ua chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định). - Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 4.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai 2. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bước 1: Một trong các bên tham gia giao dịch nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Bước 3: Sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo cho các bên chuyển nhượng đi nộp nghĩa vụ tài chính; Bước 4: Các bên chuyển nhượng nộp n ghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Bước 5: Các bên chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòn g đăng ký 12
13. quyền sử dụng đất. 4.4. Cho thuê nhà ở Việc cho thuê nhà ở được thực hiện như sau: Các bên tự thoả thuận lập hợp đồng thuê nhà ở hoặc đến cơ quan công chứng đề nghị lập hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải có chữ ký của bên cho thuê và bên thuê. Hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp bên cho thuê nhà ở là công ty kinh doanh nhà thì hợp đồng không phải công chứng. Nếu bên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồng thuê nhà ở tại cơ quan thuế để làm thu tục kê khai nộp thuế cho Nhà nước. Thời hạn bàn giao nhà cho thuê và chấm dứt việc thuê nh à thực hiện theo thoả thuận tron g hợp đồng. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài ký hợp đồng thuê nhà ở thì phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam từ 03 tháng liên t ục trở lên. 4.5. Giao dịch thế chấp nhà ở 1. Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gồm: - Đơn đề nghị thế chấp nhà ở; - Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn; - Giấy tờ chứng minh quyền SH nhà ở của bên thế chấp nhà ở; - Hợp đồng thế chấp nhà ở có chứng nhận của công chứng; - Xác nhận đăng ký thế chấp (nếu các bên có yêu cầu). 2. Trình tự thế chấp nhà ở: 6 bước Bước 1: Bên thế chấp có đơn đề nghị thế chấp nhà ở gửi Ngân hàng kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh cần đầu tư vốn; Bước 2: Nếu đồng ý, Ngân hàng sẽ xem xét và thẩm định giá trị tài sản thế chấp; - Bước 3: Các bên lập hợp đồng thế chấp nhà ở có chứng nhận của công chứng - Bước 4: Ngân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở biết về việc thế chấp.Trường hợp các bên có yêu cầu đăng ký thì bên thế chấp có đơn gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ về sở hữu nh à ở để đăng ký thế chấp; Bước 5: Bên thế chấp chuyển Giấy chứn g nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàng và làm thủ tục nhận tiền vay. Bước 6: Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ tiền vay (cả gốc và tiền lãi) thì: - Ngân hàng có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp; lập thủ tục thanh lý hợp đồng thế chấp và giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp Nếu đã đăng ký thế chấp thì Bên thế chấp ch uyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xoá đăng ký thế chấp. Lưu ý: Hiện nay các Ngân hàng thương mại được chủ động quy định cụ thể điều kiện và trình tự thế chấp tài sản. Do vậy, những người có nhu cầu nên liên hệ trực tiếp với Ngân hàng cần vay vốn để biết cụ thể hơn. 4.6. Giao dịch thuê mua nhà ở 1. Hồ sơ thuê m ua nhà ở Đơn đề nghị thuê mua nhà ở có xác nhận của cơ quan, đơn vị về số người trong hộ gia đình, mức thu nhập của người làm đơn và điều kiện nhà ở của người có đơn; Xác nhận của UBND cấp xã nơi người có đơn sinh sống về điều kiện nhà ở (nếu là hộ gia đình) 2. Trình tự xét duyệt việc thuê mua: Bước 1: Người có nhu cầu thuê mua gửi đơn có xác nhận tới Sở Xây dựng nơi người đó sinh sống; 13
14. Bước 2: Sở Xây dựng kiểm tra, đối chiếu về điều kiện, tiêu chuẩn thuê mua. Nếu đủ điều kiện thì lập danh sách v à trình UBND tỉnh phê duyệt. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại đơn và thông báo rõ lý do cho người có đơn. Bước 3: UBND cấp tỉnh xem xét và quyết định người được thuê mua và diện tích được thuê mua; Bước 4: Sau khi có quyết định của UBND tỉnh, Sở Xây dựng thông báo danh sách cho người được thuê mua biết; Bước 5: Người được thuê mua nộp 20% giá trị diện tích nhà th uê mua và ký hợp đồng thuê mua với đơn vị được giao quản lý nhà thuê mua; Bước 6: Làm thủ thục bàn giao nh à ở thuê mua 4.7. Giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở A. Chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở bao gồm : Hợp đồng chuyển đổi có chứng nhận của côn g chứng Nhà nước; Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của 02 bên chuyển đổi nhà ở Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ). 2. Về trình tự, thủ tục chuyển đổi nhà ở: 5 bước Bước 1: Các bên đổi nhà ở đến lập hợp đồng chuyển đổi nhà ở tại cơ quan công ch ứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thý nhân dân. Có thể soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. Bước 2: Các bên chuyển đổi nhà ở nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức) nơi có nhà ở. Bước 3: Căn cứ vào hồ sõ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); Bước4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở v à quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ t ục cấp Giấy chứng nh ận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này khôn g tính vào thời gian ch ủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. B. Chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ chuyển đổi nhà ở bao gồm : - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn); - Hợp đồng chuyển đổi nhà ở có chứn g nhận của côn g chứng Nhà nước; - Bản k ê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở của cả hai bên. 2. Về trình tự, thủ tục chuyển đổi nhà ở - Trình tự, thủ tục chuyển đổi nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp chuyển đổi nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây. - Trong trường hợp này cả hai bên không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ phải nộp lệ phí trước bạ nhà ở (bằng 0,5% giá trị nhà ở theo quy định mới nhất). - Các bên chuyển đổi chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 14
15. PHẦN 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.1. Vì sao phải tạo lập dn - Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 1.2. Các loại hình doa nh nghiệp a. Căn cứ vào tính chất sở hữu tài sản trong doanh nghiệp Theo cách phân loại này có: - Doanh nghiệp có vốn của nhà nước: + Công ty cổ phần nhà nước + Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên + Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước có hai thành viên trở lên + Doanh nghiệp có cổ phần, vốn góp chi phối của Nhà nước + Doanh nghiệp có một phần vốn của Nhà nước + Công ty nhà nước giữ quyền chi phối doanh nghiệp khác - Doanh nghiệp ngoài nhà nước: + Hợp tác xã + Doanh nghiệp tư nhân + Công ty hợp danh + Công ty trách nhiệm hữu hạn tư nhân + Công ty cổ phần không có vốn của nhà nước - Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp n ước ngoài: + Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài + Doanh nghiệp liên doanh giữa nước ngoài với các đối tác trong n ước. b. Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động của DN trong nền KTQD: DN nôn g lâm nghiệp ; DN thủy sản . DN kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, trong đó có doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến bất động sản c. Căn cứ vào quy mô của doanh nghiệp - Doanh nghiệp quy mô lớn. - Doanh nghiệp quy mô vừa. - Doanh nghiệp quy mô nhỏ. 1.3. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp bds p hù hợp a. Doanh nghiệp nhà n ước - Ưu điểm: + Có nguồn lực đầu tư lớn: nguồn vốn của nhà nước, hỗ trợ quốc tế (có Nhà nước đảm bảo) + Có ưu thế về đất đai theo quy hoạch - Nhược điểm: + Tổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ chế quản lý kém hiệu quả + Thiếu nhạy bén v ới thị trường hơn các loại hình doanh nghiệp khác. - Do đó: + Nên lựa chọn cho đầu tư, xây dựng các công trình bất động sản lớn, quy mô, trọng điểm quốc gia, vùng, cơ sở hạ tầng + Trong các lĩnh vực dịch v ụ tiếp cận thị trường nhý môi giới, quản lý vận hành sẽ không nên chọn loại hình doanh nghiệp này. 15
16. b. Các công ty cổ phần - Ưu điểm của côn g ty cổ phần: Phát huy tổn g hợp các nguồn lực từ các cổ đông, nhất là của các cổ đông sáng lập về nhiều mặt: nguồn vốn, tri thức, kinh nghiệm quản trị kinh doanh, quan hệ Nhờ ưu điểm đó, công ty cổ phần có khả năng kinh doanh nhiều lĩnh vực, có thể chiếm lĩnh cả những lĩnh vực mới mà thị trường hiện còn bỏ ngỏ - Hạn chế: Cứng nhắc, kém nhạy bén và thiếu tính quyết đoán, tính tập trung, thốn g nhất do nhiều cổ đông, lãnh đạo tập thể qua hội đồng quản trị, giám đốc điều h ành tùy thuộc vào số cổ phiếu có được của các thành viên Do vậy, loại hình công ty này phù hợp với những đầu tư dài hạn, tương đối ổn định. Với những hoạt động đầu tư ngắn hạn, những cơ hội nhất thời như dịch vụ, hay k inh doanh thứ cấp thì thường không có ưu thế. c. Công ty trách nh iệm hữu hạn - Ưu điểm: Huy động được nguồn lực của Nhà nước, của tập thể với số lýợng týõn g đối ổn định theo vốn điều lệ đã cam kết (muốn tăng vốn điều lệ phải xin phép). - Hạn chế: Không thật nhạy bén, sự tồn tại của công ty găn sliền với sự cam kết với các thành viên, do đó hạn chế đối v ới việc đầu tư dài hạn. Loại kinh doanh phù hợp nhất với loại doanh nghiệp này là kinh doanh trong ngắn h ạn với các hoạt động dịch vụ, tư vấn hay hoạt động thứ cấp. d. Doanh nghiệp tư nhân - Ưu điểm: do của cá nhân nên đơn giản, gọn nhẹ, năng động, nhạy bén và tính hiệu quả thýờng khá cao. - Hạn chế: Các nguồn lực đều bị hạn chế: vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, năng lực QT kinh doanh, uy tín Do đó, loại hình này thường phù hợp với những lĩnh vực đầu tư bất động sản nhỏ, ngắn hạn, trong những lĩnh vực tư vấn, dịch vụ nhỏ lẻ hoặc tham gia vào từng khâu tron g kinh doanh bất động sản. e. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - Ưu điểm: tiềm lực về tài chính, thương hiệu, uy tín, trình độ quản lý, kinh nghiệm - Hạn chế: lĩnh hội luật pháp, văn hóa, tập quán dân tộc, những xung đột về quan hệ xã hội trong doanh nghiệp hoặc trong hoạt động kinh doanh Loại doanh nghiệp này thường phù hợp với những lĩnh vực đầu tư xây dựng bất động sản có quy mô, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, trong tư vấn, môi giới, trong quản lý vận hành các bất động sản lớn. 2. HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH KDBĐS 2.1. Chiến lược KDBĐS 2.1.1. Khái niệm - Chiến lược kinh doanh BĐS là một bản phác thảo tương lai của một DN KDBĐS bao gồm các mục tiêu mà DN phải đạt được cũng như các phương tiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu đó. - Chiến lược kinh doanh BĐS là một kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể hay là một chương trình hành động tổng quát nhằm triển khai các nguồn lực để đạt được mục tiêu đề ra của một doanh nghiệp KDBĐS đảm bảo sự ph ù hợp với sự thay đổi của môi trường. 2.1. Chiến lược KDBĐS 2.1.2. Đặc trưng của chiến lược kinh doanh BĐS - Vốn lớn, đầu tư lâu dài, chiến lược kinh doanh là nội dung rất quan trọng. - Sự thay đổi và điều chỉnh chiến lược kinh doanh đòi hỏi phải có thời gian dài. - Thiếu thông tin nên những dự báo thường ít chính xác, chất lượng hoạch định chiến lược hạn chế. - Chiến lược KDBĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là pháp luật, chính sách và sự quản lý của Nhà nước. 2.1.3. Nội dung cơ bản của chiến lược KDBĐS - Sứ mệnh, hệ các giá trị 16
17. - Ý tưởng, tầm nhìn - Triết lý kinh doanh của DNBĐS - Mục tiêu tổng quát của DNBĐS - Các chiến lược tổng quát - Các chiến lược chức năng 2.2. Phương pháp, công cụ hoạch định chiến lược KDBĐS - Đánh giá, phân tích và dự báo môi trường kinh doanh a. Phân loại môi trường kinh doanh - Theo phạm vi: môi trường quốc tế; môi trường KTQD; môi trường cạnh tranh ngành và môi trường bên trong DN - Theo ranh giới: Môi trường bên ngoài và môi trường bên trong b. Phân tích môi trường bên n goài - Sơ đồ PEST + Chính trị: Hình thái nhà nước, Chính phủ; Các cơ chế chính sách; Pháp luật có liên quan; Sự ổn định chính trị, an toàn xã hội + Kinh tế: Thực trạng trình độ phát triển KT; Cơ cấu nền kinh tế; Những vấn đề tài trợ; Xu hướng tăng trưởng, ch uyển dịch CCKT; Thể chế kinh tế (luật pháp về KT); Lạm phát; Lãi suất; Chính sách tiền tệ; Mức độ thất nghiệp; Chính sách thuế; Sự kiểm soát thị trường, lương, giá cả ; Cán cân thanh toán Xã hội: Dân số: quy mô, cơ cấu dân cư, sự biến đổi dân số ; Chất lượng cuộc sống; Lối sống và tiêu dùng; Thị hiếu, tập quán; Tôn giáo tín ngưỡng; An sinh xã hội Công nghệ: Trình độ khoa học công nghệ; Các chỉ tiêu về nghiên cứu và phát triển ; Những phát minh, sáng chế mới; Công n ghệ mới, công nghệ tin học ứn g dụng trong lĩnh vực n ghiên cứu và phát triển - Mô hình 5 lực lượng của Michel Porter + Khách hàng + Nhà cung cấp + Các đối thủ cạnh tranh ngành + Các đối thủ tiềm ẩn + Sản phẩm thay thế - Từ phân tích dự báo môi trường bên ngoài, xác định cơ hội và thách thức Cơ hội “Cơ hội” m uốn đề cập tới những tác động của kinh tế, xã hội, chính trị, công n ghệ, xu hướng cạnh tranh và các sự kiện có thể đem lại nhữn g thuận lợi to lớn cho DN. Thách thức “Thách thức” cũng liên quan đến tác động của các vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị, công n ghệ nhưng nó có thể đem lại cho DN những bất lợi, những khó khăn và đe doạ hoạt động kinh doanh của DN. c. Phân tích môi trường bên trong - Phân tích các nhân tố: + Nghiên cứu và phát triển: Tiềm năng kỹ thuật; Nhân lực; Nguồn vốn; Tiềm năng vật chất; Quy mô; Vị trí; Tính chất tự động hóa’ Tính linh hoạt; Nhân lực; Chi phí, giá thành + Tiềm năng vật chất: Đất đai; Máy móc thiết bị; Vật tư, vật liệu xây dựng + Marketing: Mạng lưới phân phối; Lực lượng bán hàng; Chính sách bán hàng, giá cả; Quảng cáo; Nguồn kinh phí; Thị phần, mặt hàng + Tài chính: Vốn dài hạn; Vốn ngắn hạn; Dòng luân chuyển tiền tệ; Nhân lực; Hệ thống n gân sách, dự báo, kiểm soát 17
18. + Quản trị: Nhân lực chủ chốt; Bộ máy quản lý; Kỹ năng ra quyết định; Chiến lược; Tổ chức; Bầu không khí - Từ phân tích, dự báo môi trường bên trong, rút ra điểm mạnh, điểm yếu + Điểm mạnh: là những lợi thế của doanh nghiệp so với các doanh nghiệp khác thông qua sức mạnh nội tại của doanh nghiệp. + Điểm yếu: là những hạn chế, những nhược điểm của doanh nghiệp so với các DN khác. - Chiến lược kinh doanh của doanh n ghiệp phải: + Tận dụng cơ hội; tránh, giảm thiểu n guy cơ + Phát huy điểm m ạnh, khắc phục, hạn chế điểm yếu d. Hoạch định các chiến lược kinh doanh chính Dựa vào các công cụ, các ma trận hoạch định chiến lược: + Ma trận SWOT phân tích cơ hội/nguy cơ, điểm mạnh/điểm yếu +Ma trận đánh giá và dự báo tác động của các nh ân tố ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh - Các ma trận hoạch định chiến lược + Ma trận thứ tự ưu tiên các cơ hội và nguy cơ + Ma trận danh mục vốn đầu tư BCG + Ma trận Mc Kinsey (GE) + Ma trận tiến hóa thị trường - sản phẩm + Ma trận A.D.Little (ma trận lựa chọn chiến lược tổng quát) + Ma trận SPACE (ma trận vị trí chiến lược và đánh giá hoạt động) + Ma trận QSPM (ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng) e. Các chiến lược chức năng: Thật chất là các giải pháo để thực hiện các chiên slược chính : + Chiến lược nghiên cứu v à phát triển + Chiến lược sản xuất + Chiến lược marketing + Chiến lược về tài chính + Chiến lược về nh ân sự + Chiến lược mua sắm và dự trữ 3. Lập phương án kinh doanh BĐS 3.1. Cơ hội kinh doanh bấ t động sản a. Tổng quan Cơ hội kinh doanh bất động sản: Là dịp, là thời điểm kinh doanh bất động sản sẽ gặt hái được thành công. - Do môi trường kinh doanh tạo ra và là khách quan - Vấn đề là ở chỗ, nhà kinh doanh phải: + Nhận biết cơ hội kinh doanh + Phân tích cơ hội kinh doanh +Tận dụng cơ hội kinh doanh b. Phân tích cơ hội kinh doanh - Đánh giá cơ hội kinh doanh: + Khảo sát, + Thăm dò và điều tra thị trường - Đánh giá khả năng tận dụng cơ hội của người kinh doanh: + Mục tiêu kinh doanh: phù hợp với chiến lược kinh doanh, thế mạnh + Năng lực của người kinh doanh: > Năng lực tài chính: đầu tư, vốn 18
19. > Năng lực kỹ thuật, công nghệ > Năng lực quản trị kinh doanh c. Đánh giá mức độ rủi ro và khả năng chống đỡ - Rủi ro về tài sản: + Biến động về kết cấu công trình + Hỏa hoạn, cháy nổ + Yếu tố tự nhiên + Vấn đề an toàn + Thiết bị sử dụng - Những rủi ro về những vấn đề pháp lý kinh doanh + Những tranh chấp + Sự thay đổi quy hoạch + Sự thay đổi về luật pháp, chính sách + Thực hiện những cam kết quốc tế - Những rủi ro của thị trường + Sự thay đổi cầu + Sự TĐ của cung + Sự TĐ của giá + Những đột biến về khoa học côn g nghệ + Biến động của tình hình tài chính 3.2. Khái niệm Phương án kinh doanh - Phương án kinh doanh (kế hoạch kinh doanh) là tập tài liệu được trình bày một cách lô gích, có căn cứ pháp lý và khoa học của 1 ý tưởng kinh doanh và dự kiến những nguồn lực cần thiết và kết quả sẽ đạt được khi thực hiện ý tưởng đó. - Lập khi nào? + Lập một doanh nghiệp mới hoặc khi thay đổi loại hình doanh nghiệp. + Đầu tư vào một dự án k inh doanh nào đó. + Cần vay vốn cho một công việc kinh doanh nào đó. 3.3. Nội dung bản phương án kinh doanh Bao gồm: 1. Tổng quan; 2.Mô tả sản phẩm, dịch vụ; 3. Kế hoạch marketing; 4. Nghiên cứu và phát triển; 5. Kế hoạch sản xuất; 6. Quản trị; 7. Các rủi ro; 8. Kế hoạch tài chính; 9. Tiến độ, thời gian biếu; 10. Các phụ lục Cụ thể: Các câu hỏi kiểm tra việc hoàn Đề mục và nội dung cần C ác gợi ý chuẩn bị theo nội thành lập bản phương án kinh đề cập dung của đề mục doanh. Đừng nói quá dài. Đây là mục quan trọng thu hút sự quan tâm I. Tổng quan của n gười đọc. Nên viết phần n ày sau khi hoàn thành toàn bộ bản p/á KD - Lên kế hoạch công việc của DN II. Mô tả sản phẩm. - Tên sản phẩm/ dịch vụ nào? - Mô tả chung về sản - Lịch sử DN cần nêu thêm - SP/DV nào dự định bán? phẩm/dịch vụ. trong tổng quan về ngành - Cơ hội kinh doanh là gì? (mới, - Tổng quan về n gành. kinh doanh. mở rộng, theo mùa hay quanh - Tổng quan về doanh - Tiềm năng của DN cần mô tả năm ). nghiệp. rõ. - Tại sao có hứa hẹn thành công? - Mục tiêu/ tiềm năng - Sản phẩm/ dịch v ụ là duy nhất - Mức độ tăng trưởng tiềm năng? của DN. hay có nét độc đáo nào so với - Tính độc đáo n ằm ở đâu? (nói - Tính độc đáo của sản SP/DV của các DN khác cần phẩm/ dịch vụ đựơc làm rõ. thêm điểm mạnh, điểm yếu của SP/DV III. Kế hoạch - Thuyết phục người đọc rằng - Ai là khách hàng tiềm năng của marketing. doanh thu và cạnh tranh sẽ mình? 19
20. - Nghiên cứu thị trường theo dự kiến. - Thị trường có đủ lớn mạnh và phân tích. - Kết qủa nghiên cứu thị trường không? +Thị trường mục tiêu phải được đưa vào để chứng - Ai là đối thủ cạnh tranh, họ kinh (khách hàng mục tiêu). minh. doanh ra sao? - Xác định rõ thị trường m ục - Mình sẽ kh uyếch trương bán +Quy mô thị trường và tiêu, vị thế trên thị trường và hàng như thế nào? xu hướng. thị phần sẽ chiếm. - Thị phần của mình mong chờ + Cạnh tranh. - Đánh giá tất cả các đối thủ cho SP/DV này? +Đánh giá thị phần. cạnh tranh và đặc biệt nhấn - Mình sẽ đặt giá bán như thế nào? - Kế hoạch marketing. mạnh bằng cách nào và tại sao - Mình sẽ dùng chính sách quảng + Chiếm lĩnh thị trường, mình mạnh hơn họ. cáo và khuyếch trương nào? doanh thu và phân phối. - Nói rõ chính sách giá cả từ +Chính sách giá cả. thâm nhập thị trường cho đến giữ vững thị phần và có lãi. +Quảng cáo và khuyếch Nhớ rằng giá thấp nhất không trương. nhất thiết là giá tốt nhất. - Nói rõ về kế hoạch quảng cáo cùng với chi phí cho nó để chứng minh cho tính hợp lý của nó. IV. Nghiên cứu thiết kế và phát triển - Nói rõ quy mô, chi phí cần SP/DV. cho nghiên cứu, thử nghiệm - Mình đã mô tả kỹ thiết kế hay - Kế hoạch thiết kế và hay phát triển. phát triển SP chưa? phát triển SP. - Giải thích cặn kẽ những gì đã - Có hỗ trợ kỹ thuật nào mình - Kết quả nghiên cứu hoàn thành (mẫu SP, phòng nhận được không? về kỹ thuật công nghệ chế thử, những phát triển - Những nhu cầu nghiên cứu n ào của SP/DV. trước đó). mình còn dự định? - Nhu cầu nghiên cứu - Nhắc đến các hỗ trợ về nghiên - Chí phí cho nghiên cứu v à thiết hỗ trợ. cứu, kỹ thuật đã nhận được kế có hợp lý không? - Chi phí cho dây (nếu có). chuyền SX. - Nêu những lợi thế về địa điểm. V. Kế hoạch sản - Liệt kê các yêu cầu về xuất. phương tiện (nhà xưởng, kho, - Địa điểm SX đặt ở đâu? - Phân tích về địa điểm. văn phòng) và thiết bị (máy - Yếu tố nào ảnh hưởng đến sự lựa - Nhu cầu cho sản xuất, móc, trang bị và nguồn cung chọn đó? phương tiện và thiết cấp). - Mình đã đề cập đến các yêu cầu bị. - Nêu rõ khả năng chuyên chở cho sản xuất chưa? - Các yếu tố về cung cấp đầu vào và vận (đi và đến). - Ai sẽ là nhà cung cấp nguyên vật - Có gần n gười cung cấp liệu? chuyển. nguyên vật liệu hay khôn g. - Phương tiện vận tải nào hiện có - Nguồn cung cấp sức - Nói đến lực lượng lao động ở địa bàn? lao động. hiện có ở địa phương. - Lực lượng lao động có sắn chưa? - Dữ liệu về chi phí sản - Cung cấp đánh giá về giá xuất. thành SX, đừng đưa ra đánh giá thấp hơn. VI. Quản trị - Nêu tóm tắt về những người - Ai sẽ là người quản trị? - Đội ngũ quản lý, chủ chốt trong doanh nghiệp - Trình độ chuyên môn của họ như những người chủ hay dự án. thế nào? chốt. - Nêu thêm về sự hỗ trợ (nếu - Cần bao nhiêu nhân viên, họ sẽ - Những vấn đề pháp có) của các cố vấn, các nhà tư làm gì? lý, hợp đồng về kho, vấn và các giám đốc. - Kế hoạch tiền công, tiền lương, 20
21. người lao động, chủ tiền thưởng trong DN sở hữu. - Có cần chuyên gia cố vấn - Hội đồng quản trị, cố không? Tại sao? vấn, tư vấn - Những loại giấy phép nào cần có? - Những quy định nào ảnh hưởng đến công việc KD? - Hãy nói về rủi ro trước khi nhà đầu tư đặt câu hỏi về nó. Một số ví dụ về rủi ro: + Đối thủ cạnh tranh giảm giá. +Những xu hướng bất lợi cho ngành kinh doanh có thể xuất hiện. - Những vấn đề gì cần tính đến VII. Các rủi ro. trong tương lai? - Những vấn đề có thể +Chi phí thiết kế hay sản xuất - Có bao nhiêu trở ngại đã tiên xẩy ra. vượt dự kiến. đoán trước? - Những trở n gại và rủi +Khôn g đạt được kế hoạch doanh - Các rủi ro đã tính đến chưa? ro. thu. - Các phương án khắc phục đã - Phương án đối phó + Khâu phát triển sản phẩm vạch ra chưa?. không đúng kế hoạch. +Khó khăn về cung cấp đầu vào +Chi phí để đổi mới hay phát triển cao hơn dự kiến thì mới có sản phẩm cạnh tranh. - Các phương án khắc phục - Kế hoạch doanh thu dự kiến tổng hợp cho năm thứ nhất, cho từng tháng của năm thứ nhất, cho từng quí của các năm tiếp theo ra sao? - Chi phí đầu tư ban đầu là bao nhiêu? VIII. Tài chính. - Bảng lưu chuyển tiền tệ cho từng - Dự báo tài chính. - Đưa ra các bản báo cáo tài tháng của năm thứ nhất có chưa? +Lãi, lỗ chính dự kiến - Nhu cầu vốn của chủ doanh +Dòng tiền. - Mô tả các nguồn cung cấp tài nghiệp hàng tháng là bao nhiêu? +Phân tích điểm hoà vốn. chính cần có để có đủ vốn v à - Doanh thu bán hàng là bao nhiêu +Kiểm soát chi phí. dự kiến sử dụng vốn. để có lợi nhuận trong 3 năm - Các nguồn tài chính - Cung cấp bản kế hoạch thu, đầu? chi. - Đâu là điểm hoà vốn? và sử dụng. - Lập các giai đoạn đầu tư để - Dự kiến tài sản, nợ và giá trị - Kế hoạch doanh thu và chi phí. các nhà đầu tư có thể đánh giá ròng vào n gày bắt đầu hoạt động - Các giai đoạn cung ở từng mục của dự án? - Tổng nhu cầu vốn là bao nhiêu? cấp vốn. - Nguồn cung cấp tài chính dự kiến từ đâu? - Tiền từ các khoản vay hay từ nhà đầu tư sẽ được sử dụng như thế nào? - Các khoản vay sẽ được bảo đảm như thế nào? IX. Thời gian biểu - Đưa ra thời gian biểu hay sơ - Thời gian biểu cho dự án đã lập - Thời gian biểu v à các đồ Gantt để biết khi nào mỗi chưa? 21
22. mục tiêu cần đạt. phần việc được hoàn thành. - Mục tiêu đã nó i rõ chưa? - Thời hạn cuối/ các Nó chỉ rõ mối quan h ệ trước - Thời hạn chót cho các giai đoạn mốc thời gian. sau giữa các công việc, các đã có chưa? - Mối quan h ệ giữa các mốc thời gian và thời hạn chót - Nêu rõ mối quan hệ giữa các sự sự kiện phải hoàn thành kiện của dự án? - Có cần phải đưa các tài liệu tham khảo, các bản vẽ, các thoả thuận hay bất cứ tài liệu nào để bổ X. Các phụ lục sung cho bản phương án khôn g? - Có những thông tin về người cung cấp, về cố vấn hay n guồn kỹ thuật nào cần đưa vào không? 4. Q uản trị nhân lực trong doanh nghiệp bất động sản 4.1. Những vấn đề chung về quản trị nhân lực: “Quản trị nhân sự bao gồm toàn bộ những biện pháp và thủ tục áp dụng cho nhân viên của một tổ chức và giải quyết tất cả những trường hợp xảy ra có liên quan đến một loại công việc nào đó” Quản trị nhân lực là một tác động liên tục, có tổ chức đối với nguồn nhân lực vì mục tiêu bảo tồn và phát triển doanh n ghiệp bền vững, nhằm đạt tới các mục đích và mục tiêu chung đặt ra của doanh nghiệp. QTNL là sự phối hợp một cách tổng thể các hoạt động hoạch định, tuyển mộ, tuyển chọn, duy trì, phát triển, động viên và tạo điều kiện thuận lợi nguồn nhân lực thông qua tổ chức, nhằm đạt được m ục tiêu chiến lược và định hướng viễn cảnh của tổ chức. Các nội dung của Quản trị nhân lực trong doanh nghiệp: - Nghiên cứu nguồn nhân lực - Tạo bầu khôn g khí tốt lành trong doanh nghiệp - Hoạch định nguồn nhân lực - Các dịch vụ và vấn đề phúc lợi trong doanh - Tuyển dụng nhân lực nghiệp - Đào tạo, sử dụng - An toàn lao động và y tế - Quản trị tiền lương, thưởng (tiền côn g) - Tạo cơ hội phát triển - Quản trị các mối quan hệ trong lao động - Các vấn đề x ã hội có liên quan * Những nộ i dung cơ bản nhất của quản trị nhân lực tron g doanh nghiệp là: + Phân tích côn g việc + Khai thác các nguồn nhân lực + Bố trí và sử dụng lao động + Ðào tạo huấn luyện và phát triển nhân viên. + Ðánh giá năng lực thực hiện côn g việc của nhân viên. + Trả công lao động 4.2. Đặc điểm của quản trị nhân lực trong kinh doa nh BDS Quản trị nhân lực tron g DN BĐS là tổng thể tất cả các ho ạt động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả v à bền vững nhất. Các đặc điểm quản trị nhân lực trong DN bất động sản: - Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kéo dài quản trị nhân lực phải mang tính ổn định Yêu cầu: + Có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược + Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển. VD: dịch v ụ môi giới cần chuyên gia môi giới, tiếp khách hàng, phân tích cho khách hàng nhưng đằng sau chuyên gia môi giới đó cần 1 đội ngũ nh ân viên chuyên nghiệp nghiên cứu, khảo sát thị trường 22
23. - Tính đa dạng và phân tán + Vì sản ph ẩm bất động sản khôn g phải là sản phẩm đồng nhất, nó là sản phẩm dị biệt, có rất nhiều sản phẩm trung gian + Quá trình kinh doanh bất động sản có rất nhiều bộ phận, nhiều người tham gia vào Yêu cầu: + Quá trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công việc và đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trình tổ chức + Quản lý nguồn nhân lực rất phức tạp, khó khăn người quản lý phải là những người có được am hiểu rộn g và có tính bao quát, người đó phải có khả n ăng nhìn nhận, đánh giá kết quả lao động dýới nhiều giác độ khác nhau. - Tính thời vụ + Xây dựng bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều của điều kiện tự nhiên. Ở nước ta, do thời tiết khí hậu mà xây dựng thường có tính mùa vụ rõ rệt. + Trong toàn bộ các khâu công việc của việc tạo lập bất động sản, có những hoạt động có thể rải đều theo thời gian, nhưng cũng có những hoạt động mang tính thời vụ như: đổ bê tông, hợp long khi xd cầu Yêu cầu: + Cơ cấu lao động thường xuyên và lao động thời vụ. Lao động cơ hữu và lao động thuê ngoài + Phối kết hợp các công trình tạo lập bất động sản để điều hòa lao động giữa các công trình theo tiến độ của từng công trình, đảm bảo sự bổ sung, hỗ trợ cho nhau lúc thời vụ. - Kết quả mang lại khó đo lường + Vì quá trình lao độn g kéo dài theo quá trình kinh doanh, nhưng yêu cầu đánh giá theo từng công đoạn + Bản thân các yếu tố là sản phẩm bất động sản là các yếu tố khó đánh giá, ước lượng Yêu cầu: + Đối với quá trình sản xuất, việc quản lý các quy trình kỹ thuật cần chặt chẽ + Với hoạt động kinh doanh khác, người ta thiết lập những h ệ thống kiểm soát chất lượng, đánh giá sản phẩm theo từng công đoạn của quá trình kinh doanh 5. Q uản trị tài chính trong doanh nghiệp bất động sản 5.1. Những vấn đề chung - Tài chính doanh nghiệp là quan hệ giá trị giữa doanh nghiệp với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Quản trị tài chính doanh nghiệp là việc lựa chọn và đưa ra các quyết định tài chính, tổ chức thực hiện các quyết định đó nhằm đạt được mục tiêu hoạt động tài chính của doanh nghiệp, đó là lối đa hoá lợi nhuận, làm tăng giá trị doanh nghiệp và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. - Chức năng cơ bản của Tài chính doanh nghiệp bất động sản là huy độn g, đầu tư, quản lý và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù hợp với yêu cầu kinh doanh, với y êu cầu đầu tư cho các công trình bất động sản. - Vai trò: + Huy động và bảo đảm cung cấp đầy đủ, kịp thời vốn cho hoạt động SXKD của doanh nghiệp. + Tổ chức sử dụng vốn sản xuất kinh doanh tiết kiệm và hiệu quả. + Giám sát, kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ các mặt hoạt động SXKD của doanh nghiệp. - Nội dung cơ bản của quản trị tài chính doanh n ghiệp: + Nên đầu tư dài hạn vào đâu, bao nhiêu (chiến lược đầu tư) ? + Lấy từ nguồn vốn nào để đầu tư (cân đối vốn)? + Quản lý hoạt động tài chính hàn g ngày thế nào? Cụ thể hóa các nội dung trên sẽ bao gồm các vấn đề sau: 23
24. + Quản trị nguồn vốn của DN + Quản trị thu chi của DN + Phân tích tài chính DN + Quản trị tài sản DN 5.2. Đặc điểm quản trị tài chính doanh nghiệp bất động sản 1. Nguồn vốn lớn, tỷ trọng vốn cố định trong tổng vốn của doanh nghiệp lớn. 2. Đầu tư lâu dài, thời gian thu hồi vốn lâu. 3. Giá trị của bất động sản bao gồm nhiều yếu tố cấu thành: đất đai, công trình trên đất, riêng giá trị đất đai đã vô cùng phức tạp. Từ đó đặt ra một số vấn đề cơ bản sau: - Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo chiến lược đầu tư, đặc biệt cơ cấu vốn giữa vốn dài hạn và vốn ngắn hạn; vốn tự có và vốn vay (theo Luật kinh doanh bất động sản về đầu tư các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở và hạ tầng khu CN ). - Huy động vốn ở đâu để đáp ứng nhu cầu đầu tư - Thực hiện cân đối vốn - MQH giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn. - Quản lý và sử dụng đồng vốn như thế n ào để đạt hiệu quả KT cao, khi mà hệ số quay vòng chậm, nằm ở nhiều khâu, nhiều sản phẩm dở dang - Thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản phức tạp, bao gồm nhiều loại, do đó cần phải nắm vững các loại thuế có liên quan. - Bất động sản có giá trị lớn, việc thanh toán: số tiền ứng trước, số lần ứng trước, thời điểm ứng trước, tiêu thụ rất phức tạp. - Tính thời vụ trong đầu tư XD có liên quan đến việc dự trù, huy động vốn 5.3. Thuế trong lĩnh vực bất động sản a. Đối với cá nhân 1) Thuế sử dụng đất: Với đất nông nghiệp: + Diện tích đất thực tế sử dụng + Hạng đất: Đối với đất trồng cây hàng năm có 6 hạng, đất trồng cây lâu năm có 5 hạng. + Thuế suất: Định suất thuế kg thóc/ha, quy ra tiền, do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định. Với đất ở: Theo Pháp lệnh thuế nhà, đất n gày 31/7/1992 và Theo pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của pháp lệnh về thuế nhà đất: 1 - Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong v ùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn; 2- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thôn g chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính. 3- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc v ùng nông thôn đồn g bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong x ã". 2) Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản Theo Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính: - Đối tượng nộp thuế: + Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá nhân chuyển nhượng. + Đối với cá nhân nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản + Cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. 24
25. - Thuế suất: + Là 25% tính trên thu nhập chịu thuế. + Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt độn g chuyển nhượng ; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. 3) Thuế trước bạ (Lệ phí trước bạ) Nghị định số 80/2008/NDD-CP ngày 29/7/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ: “Điều 3a. Miễn lệ phí trước bạ đối với: nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn. Điều 6. Tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ được quy định như sau: 1. Nhà, đất là 0,5%.” b. Đối với doanh nghiệp 1) Thuế thu nhập doanh n ghiệp Theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 /6/2008, có hioeeuj lực từ 1/1/2009 thì thuế suất là 25% thu nhập chịu thuế 2) Thuế giá trị gia tăng với kinh doanh bất động sản: Thuế suất là 10% 5.4. Một số khoản lệ phí: - Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất - Lệ phí côn g chứng các hợp đồng kinh doanh, các thủ tục giấy tờ luiên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. 5.5. Những khoản tiền nộp ngân sách khác 6. Q uản trị marketing bất động sản 6.1. Những vấn đề chung Quan niệm truyền thống: Bao gồm các hoạt động hướng dòng sản phẩm từ nh à sản x uất đến người tiêu thụ một cách tối ýu. Quan niệm Marketing hiện đại: toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ việc phát hiện ra và biến sức m ua của người tiêu thụ thành nhu cầu thật sự về một sản phẩm cụ thể, đến việc chuyển sản phẩm đó tới người tiêu thụ một cách tối ýu. - Marketing trong kinh doanh bất động sản là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các thành viên xã hội có đ ược những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo lập, chào bán và trao đổi sản phẩm và dịch vụ bất động sản. Là hoạt động của các công ty BĐS nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của khách hàng thông qua trao đổi. Là hoạt động của tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh BĐS nhằm tìm hiểu và đáp ứng tối đa nhu cầu của đối tác, qua đó đạt m ục tiêu của mình 6.2. Nội dung cơ bản: 4Ps và 4C Products: Sản phẩm Customer value: Giá trị khách hàng Price: Giá cả Change: Sự thay đổi Place: Phân phối Convenience: Sự thuận tiện Promotion: Khuếch trương Communication: Giao tiếp - Chiến lược sản phẩm, dịch vụ: + Phân tích môi trường kinh doanh + Phân đoạn thị trường; đánh giá các đoạn thị trường thông qua mức độ hấp dẫn của nó trong mối quan hệ với khả năng của doanh n ghiệp; lựa chọn một hoặc vài đoạn làm thị trường mục tiêu; lựa chọn 25
26. chiến lược marketing nhằm đáp ứng thị trường m ục tiêu + Định vị sản phẩm trên thị trường mục tiêu: Lựa chọn vị thế của sản phẩm trên thị trường mục tiêu; Lựa chọn cách thức tạo điểm khác biệt cho sản phẩm; Tạo điểm khác biệt cho sản phẩm + Các quyết định về sản phẩm: Lợi ích cốt lõi của sản phẩm; đặc tính sản phẩm; dịch vụ khách hàng; thương hiệu sản phẩm; danh mục v à chủng loại sản phẩm; phát triển sản phẩm mới - Chiến lược giá cả + Giá là gì? Với người mua; Với người bán + Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả: Bên trong doanh nghiệp: Chiến lược, mục tiêu, các yếu tố marketing khác, chiến lược định vị, chi phí sản xuất, sản phẩm, . Bên ngoài doanh n ghiệp: Cầu thị trường (tương quan cung cầu, quy mô của cầu, độ co giãn của cầu theo giá, theo hoạt động marketing, cầu của doanh nghiệp); cấu trúc cạnh tranh (hình thái thị trường), giá cả và sản phẩm cạnh tranh, môi trường k inh doanh (kinh tế, chính trị, xã hội ), khách hàng, + Các kiểu định giá > Các phương pháp: So sanh, thu nhập (vốn hóa); chi phí, thặng dư và lợi nhuận > Khác: Định giá theo đối thủ cạnh tranh; định giá theo giá trị cảm nhận của khách hàng; định giá đấu thầu + Các chiến lược giá > Giá xâm nhập: Thấp để chiếm lĩnh thị trường > Giá hớt váng: Cao để thu P siêu ngạch > Giá theo chủng loại sản phẩm: giá theo các cấp bậc của chủng loại sản phẩm (tương quan giữa cấp bậc về chất lượng với sự chênh lệch v ề giá) > Giá chọn gói sản phẩm: Ngoài sản phẩm chính giá không cao, có nhiều sản phẩm, dịch vụ phụ bổ sung, có nó mới tạo ra sự hoàn chỉnh, hướng người m ua có quyết định mua trọn gói. > Giá cho sản phẩm phụ hoặc bổ sung: Định giá sản phẩm chính thấp nhưng sản phẩm ph ụ hoặc bổ sung cao, n gười mua đã m ua sản phẩm chính, bắt buộc phải mua sản phẩm bổ sung cao. - Phân phối + Khái quát: Đó là mọi hoạt động để hàng hó a dễ dàng đến tay khách hàng mục tiêu. + Nội dung: > Thiết kế và quản trị kênh phân phối: các kiểu kênh, lựa chọn hệ thống kênh > Tổ chức dòn g chuyển động vật chất của h àng hóa trong k ênh > Tổ chức việc ph ân phối hàng hóa ở khâu bán buôn > Tổ chức việc ph ân phối hàng hóa ở khâu bán lẻ. - Chiêu thị, khuyếch trương (Truyền thông marketing cho BĐS) + Bản chất: Nhằm thông tin, tạo nhận biết, xây dựng lòng tin và thuyết phục khách hàng mục tiêu mua sắm và sử dụng sản phẩm + Các công cụ: > Quảng cáo > Bán hàng cá nhân > Quan hệ côn g chúng (tuyên tr uyền) > Khuyến mại/khuyến mãi > Marketing trực tiếp 6.3. Đặc điểm: - Khôn g đem hàng đến tận tay khách: v ị trí cố định - Khôn g chia nhỏ được - Khôn g dùng thử được - Giá trị lớn: số lần thanh toán, số tiền mỗi lần thanh toán 26