Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

Nội dung text: Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT GS. TSKH. Đặng Hùng Võ 1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất trở nên rất đáng kể. Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm 1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS. Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản lý thị trường BĐS. 335
2. Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm 1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm 1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998), cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường. Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn: 1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5 tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp 336
3. tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay. Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh, hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái “vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần “sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý 3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do. Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS. Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự trả giá tất yếu của phát triển nóng trong thị trường BĐS. 337
4. Từ thực tế của Việt Nam và kinh nghiệm của nhiều nước có nền kinh tế chuyển đổi, có thể đưa ra một số đặc điểm của thị trường BĐS của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi như sau: • Đổi mới tư duy về quản lý kinh tế luôn chậm hơn so với yêu cầu của cơ chế kinh tế thị trường, từ đó cho thấy hệ thống quản lý thiếu tính chuyên nghiệp và thường sử dụng cơ chế bao cấp để giải quyết các vấn đề trợ giúp của Nhà nước. • Việc tiếp nhận cơ chế thị trường đối với các nguồn lực như đất đai và tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, vốn tài chính thường khó khăn, rất chậm và vẫn mang một tỷ lệ bao cấp rất cao; từ đó dẫn đến tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường gắn với các cơ hội tham nhũng. • Quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế luôn gắn với quá trình tăng giá đất từ “0” tới giá thị trường; đây là quá trình luôn gắn khả năng tạo siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất, tích trữ tiền vào đất và đầu cơ đất đai vượt giới hạn; tất yếu dẫn tới tình trạng giá đất “sốt rất cao”, người có thu nhập thấp khó có nhà ở, và cũng tất yếu dẫn tới tình trạng thị trường BĐS “đóng băng” và xuống giá mạnh. 2. Tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường BĐS Như phần trên về một số quy luật của thị trường BĐS tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi, có thể thấy quy luật giá trị trong kinh tế thị trường đã đưa giá BĐS từ rất thấp (không có giá đất) lên giá khá cao với giá đất phù hợp thị trường và còn cao hơn thị trường. Sở dĩ có việc cao hơn thị trường vì các lý do chủ yếu bao gồm: • Do giá có xu hướng tăng với tốc độ cao làm cho mọi người có cảm giác đầu tư tiền tiết kiệm vào BĐS là giải pháp tốt nhất nên đây là thị trường thu hút vốn đầu tư rất mạnh, tạo sức nóng cao cho thị trường BĐS. Trong hoàn cảnh có sức nóng cao thì luôn xuất hiện tham nhũng trong quản lý và đầu cơ hàng hóa BĐS. Ở nước ta, đã có lúc thị trường BĐS hút tới 50% tổng vốn đầu tư của cả nước tạo nên tình trạng mất cân đối. Hầu hết các doanh 338
5. nghiệp lớn với nhiều ngành nghề khác nhau đều tham gia đầu tư trong thị trường BĐS và coi đó là hoạt động chủ yếu về kinh doanh. Sức nóng cao của thị trường BĐS tạo ra ngữ cảnh “cầu ảo” (cầu kinh doanh mua đi - bán lại chứ không phải cầu cho người có nhu cầu sử dụng thật) và cung chạy theo đáp ứng cho “cầu ảo” này. Hoàn cảnh này tất dẫn tới tình trạng “bong bóng” trong BĐS (giá trị thị trường cao hơn giá trị tạo lập) và ế thừa BĐS trong tương lai. Nhiều người biết như vậy nhưng lợi nhuận thực tế rất lớn đã làm cho người ta không thể dừng lại. “Bong bóng” BĐS là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng lạm phát năm 2008 và lạm phát trở lại năm 2011. • Nền kinh tế chuyển đổi luôn gặp một khó khăn rất lớn trong quản lý do phải chuyển các tư duy quản lý trong nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Quan niệm về vai trò quản lý của Nhà nước có thay đổi: từ người điều khiển trực tiếp hệ thống sản xuất - kinh doanh sang người tạo “sân chơi” cho sản xuất - kinh doanh; từ người xếp đặt mọi việc trong các hoạt động xã hội sang người cung cấp các dịch vụ hành chính. Việc quản lý thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng thiếu tính chuyên nghiệp. Hệ thống pháp luật có nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo và khoảng xung đột; hệ thống quy hoạch thường mang tính hình thức, thiếu khả thi, không phản ảnh được ý nguyện của mọi người, chưa hướng được tới một quy hoạch cho phát triển bền vững; hệ thống tài chính dễ bị chi phối, thiếu chủ động, nhất là không điều chỉnh thuần thục “van” của kênh liên hệ vốn giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS, chi phí huy động vốn cho phát triển thị trường BĐS luôn ở mức khá cao; hệ thống hành chính phức tạp, chứa đựng tính quan liêu và nhũng nhiễu khá cao, độ minh bạch và công khai rất yếu. • Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng thiếu tính chuyên nghiệp: thông tin thị trường thiếu đầy đủ, thiếu 339
6. chính xác, thiếu cập nhật; gần như không có khả năng dự báo thị trường làm cho hoạt động của thị trường chỉ yếu là tự phát; hầu hết các rủi ro trong giao dịch thị trường không thể kiểm soát, nhất là các rủi ro trong phương thức “mua bán nhà trên giấy” hoặc góp vốn giữa người mua nhà trong tương lai và chủ các dự án đầu tư; nhiều nhà đầu tư BĐS thiếu khả năng khi bước vào thị trường kể cả khả năng quản lý, khả năng tài chính, khả năng công nghệ, v.v Trong ngữ cảnh của một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi, sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng có những ngữ cảnh riêng. Hai lần sốt giá trong giai đoạn 1991-1993 và 2001-2003 hoàn toàn do đặc thù của nền kinh tế chuyển đổi tạo thành, đây là quá trình tăng giá từ nền BĐS bao cấp chuyển sang thị trường BĐS. Lần sốt giá tiếp theo 2007-2008 có nguyên nhân khác, đó là sự thay đổi phương thức kinh doanh chuyển vốn đầu tư sang thị trường BĐS sau khi “bong bóng” của thị trường chứng khoán Việt Nam bị vỡ. Cũng vào năm 2008, kinh tế Việt Nam có biểu hiện lạm phát và Chính phủ đã phải đưa ra gói giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó chủ yếu là các giải pháp tài khóa và tiền tệ trong kinh tế vĩ mô nhằm giảm độ nóng của phát triển kinh tế, cụ thể hơn là giảm tăng trưởng. Giải pháp tài khóa là giảm đầu tư công, rà soát lại các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách để cắt giảm các dự án chưa cần thiết. Giải pháp tiền tệ là giảm cung tiền ra thị trường bằng cách tăng lãi suất tín dụng để hút tiền về các ngân hàng thương mại và giảm cho vay tín dụng, thâm chí không cung vốn của các ngân hàng thương mại cho một số khu vực, trong đó có thị trường BĐS. Vào cuối năm 2008, thị trường BĐS đứng trước khó khăn rất lớn về vốn vì các nhà đầu tư đến hạn phải trả lại các khoản tín dụng cả vốn lẫn lãi. Lúc đó, thị trường BĐS rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn. Nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá BĐS bán trên thị trường. Giá đất đai và nhà ở bắt đầu hạ, nhất là ở Thành phố Hồ Chí Minh. Đến đầu năm 2009, lạm phát có biểu hiện bị đẩy lùi và Chính phủ lại có giải pháp “đốt nóng” nền kinh tế sau khi phải chững lại do đối 340
7. phó với lạm phát. Gói kích cầu khoảng 1 tỷ USD đã được Chính phủ sử dụng để kích thích kinh tế mà một phần rất đáng kể được sử dụng để kích thích thị trường BĐS thông qua thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, thị trường BĐS như được tiếp sức vì đã có thêm vốn, hơi ấm đã trở lại và áp lực vốn đã giảm đáng kể lên các nhà đầu tư BĐS. Đến đầu 2011, lạm phát lại quay trở lại và Chính phủ lại phải sử dụng các chính sách kiềm chế lạm phát như trước đây gồm giải pháp tài khóa và giải pháp tiền tệ. Trong một thời gian khá dài, Bộ Xây dựng cũng như các nhà đầu tư BĐS cố gắng thuyết minh BĐS cũng là một ngành sản xuất chứ không phải phi sản xuất nên không phải chịu cảnh không được tiếp cận vốn tín dụng. Hệ quả của qúa trình kiềm chế lạm phát này là thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và Chính phủ đã có Nghị quyết số 02 với gói giải pháp toàn diện cho thị trường BĐS. 3. Tác động của Luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị trường BĐS Hiện nay, Việt Nam có một hệ thống luật pháp khá nhiều tác động vào thị trường BĐS, trong đó phải kể tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Giá, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, v.v Như nhiều ý kiến đã nói, hệ thống luật pháp thì nhiều nhưng vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn, có thể lấy một số ví dụ cụ thể dưới đây. Ví dụ 1: Chính sách phát triển thị trường nhà ở không có một lộ trình nhất quán Trong thời kỳ bao cấp, người dân được phép mua bán nhà ở nhưng không có khái niệm thị trường BĐS, Nhà nước bao cấp hoàn toàn về nhà ở cho mọi người làm việc cho Nhà nước. Nghị định 61-CP năm 1994 đã cắt bỏ hoàn toàn cơ chế bao cấp về nhà ở và đưa ra chủ trương giải quyết toàn bộ nhà ở bằng cơ chế thị trường, Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang ở. Năm 1991, cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bắt đầu chính thức được áp dụng (Đại hội Đảng khóa VII). Năm 1996, thị trường BĐS được xác lập trên nguyên tắc quản lý chặt về đất đai và giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho 341
8. người lao động (Đại hội Đảng khóa VIII). Năm 1998, Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai công nhận đất ở được sử dụng không thời hạn và cho phép các nhà đầu tư trong nước thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở; Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm hai dự án phát triển nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện. Năm 2003, Luật Đất đai sửa đổi mở rộng quyền giao dịch đất đai của các tổ chức kinh tế trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, chính thức cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Năm 2005, Luật Nhà ở đưa ra cơ chế thiết lập nhà ở công vụ và nhà ở xã hội trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp một phần và đến năm 2009 Chính phủ mới bắt đầu khởi động một số dự án đầu tiên về nhà ở xã hội. Ví dụ 2: Luật Kinh doanh BĐS không điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ tài chính đối với thị trường BĐS Luật Kinh doanh BĐS được thông qua đã tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh BĐS. Luật này đã điều chỉnh khá nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường, nhưng rất đáng tiếc là không điều chỉnh đối với hoạt động dịch vụ tài chính BĐS. Trong suốt thời gian vừa qua, hình thức góp vốn trước để mua BĐS hình thành trong tương lai được cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng ưu thích, áp dụng và được coi như một kênh huy động vốn hiệu quả, nhưng những rủi ro gắn liền vẫn chưa có cơ chế quản lý hiệu quả. Những rủi ro về chất lượng, tiến độ, diện tích, dịch vụ nhà chung cư, v.v luôn luôn gây lo lắng cho những người đã góp vốn. Luật Kinh doanh BĐS xem xét phương án “mua bán nhà trên giấy” dưới góc độ quản lý hành chính chứ không sử dụng công cụ tài chính nên các rủi ro hầu như vẫn còn nguyên trên thực tế. Ngoài ra, các dịch vụ tài chính khác về BĐS như thế chấp, cầm cố, thế chấp thứ cấp, bảo đảm giao dịch, v.v không được đề cập trong Luật này. Ví dụ 3: Hiện nay đang có hai hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai và tài sản gắn liền. Từ trước khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS, Bộ Tài chính đã xây dựng và vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá đất đai và tài sản gắn liền “dưới ô” của Luật Giá với các quy định khá 342
9. cụ thể về đào tạo nghề, cấp phép hành nghề, hoạt động dịch vụ, tiêu chuẩn định giá, v.v Sau khi Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua, Bộ Xây dựng lại vận hành một hệ thống quản lý dịch vụ định giá BĐS khác với các nội dung tương tự nhưng có nhiều quy định khác với các quy định do Bộ Tài chính đã ban hành như các quy định về đào tạo nghề, cơ quan cấp phép hành nghề, tiêu chuẩn của người được phép hành nghề, tiêu chuẩn của tổ chức được cung cấp dịch vụ định giá, v.v Đây là một khoảng chồng chéo có xung đột rất đang kể trong phạm vi quản lý một dịch vụ mới mẻ và rất quan trọng trên thị trường BĐS. Ví dụ 4: Một số quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất và trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Luật Đất đai 2003 và Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua trong cùng một kỳ họp Quốc hội tháng 11/2003 nhưng lại có một số quy định khác nhau về cơ chế Nhà nước thu hồi đất và trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Luật Xây dựng quy định là Nhà nước không thu hồi đất cho các dự án vì mục đích kinh doanh và trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ thuộc chủ đầu tư dự án; trong khi đó Luật Đất đai 2003 quy định là cơ chế Nhà nước thu hồi đất được áp dụng cho một số loại dự án vì mục đích kinh doanh và trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ thuộc Nhà nước. Theo chuẩn mực quốc tế về chuyển dịch đất đai và bồi thường thì Luật Xây dựng tiến bộ hơn nhưng các quy định của Luật Đất đai 2003 lại được vận hành trên thực tế. Ví dụ 5: Cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân về đất đai quy định trong Luật Đất đai khác với các quy định trong Luật Khiếu nại và tố cáo. Luật Khiếu nại và tố cáo (trước đây) được thông qua năm 1998 và được sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 2004 và 2005, trong đó quy định trách nhiệm giải quyết khiếu nại lần thứ hai của các Bộ, cơ quan ngang bộ khi trách nhiệm giải quyết lần đầu thuộc UBND cấp tỉnh. Luật Đất đai 2003 lại quy định không cho khiếu nại tràn lên các cơ quan ở trung ương. Đây là một xung đột pháp luật khá lớn mà Luật Đất đai đã kéo lùi 343
10. sự tiến bộ pháp luật, mãi tới năm 2011 xung đột này mới được Luật Tố tụng hành chính loại bỏ. Về quy hoạch đối với BĐS, khiếm khuyết hiện nay còn quá nhiều, có thể kể ra một số điểm chủ yếu như sau: • Quá trình đô thị hóa chưa được xem xét đồng bộ giữa chuyển dịch vốn đầu tư, đất đai, lao động. Nhiều đô thị đã hình nhưng không có khả năng thu hút cư dân vì thiếu khả năng tạo việc làm hoặc thiếu hạ tầng ở mức tối thiểu để bảo đảm cuộc sống đô thị. Thành phố Vạn Tường thuộc khu kinh tế Dung Quất là một ví dụ cụ thể, thành phố có khả năng thu hút cư dân vì có khả năng tạo việc làm từ khu kinh tế nhưng không đủ hạ tầng xã hội nên các cư dân lại quay lại các khu dân cư nông thôn để sinh sống. Ngược lại, nhiều khu kinh tế cửa khẩu cũng như khu kinh tế ven biển có kết cấu hạ tầng được đầu tư khá tốt nhưng mọi hoạt động kinh tế lại rất chậm nên không tạo được việc làm để thu hút dân cư. • Quy hoạch sử dụng đất chỉ làm nhiệm vụ đặt ra chỉ tiêu diện tích các loại đất được sử dụng cho mục đích phát triển BĐS trong giai đoạn mười năm (trong quy hoạch) và năm năm (trong kế hoạch), không chỉ ra được không gian cụ thể. Nói cách khác, quy hoạch sử dụng đất chưa xác định cách tiếp cận quy hoạch không gian nên rất hạn chế trong trợ giúp phát triển thị trường BĐS. Trên thực tế, khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng “phát triển nóng” thì hầu như chỉ tiêu đất ở cho mười năm được thực hiện ngay trong hai hoặc ba năm đầu. • Quy hoạch xây dựng có một phần về quy hoạch sử dụng đất lại tiếp cận theo hướng phân bố không gian sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất vẫn được thực hiện tại cả những đô thị đã có quy hoạch đô thị chi tiết được phê duyệt. Đây là một biểu hiện chồng chéo về nhiệm vụ quy hoạch, vừa gây lãng phí, vừa tạo ra bức tranh phức tạp trong quản lý. 344
11. • Trong thời gian thị trường BĐS phát triển nóng, tính đồng bộ trong quy hoạch thường bị lãng quên. Một khu nhà chung cư được quy hoạch không đồng bộ với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã gây nên tình trạng nhà ở không gắn với nơi ở. Đây là một trong nhiều lý do tạo ra tình trạng nhiều khu dân cư bị bỏ hoang sau khi đã hoàn thành. • Do nhu cầu phát triển mở rộng đô thị nên nhiều địa phương cấp tỉnh đã vạch ranh giới hành chính đô thị quá rộng, rộng hơn cả quy hoạch phát triển. Tại nhiều tỉnh, địa bàn phường còn nguyên khung cảnh nông thôn miền núi. Đây là tình trạng đang gây khó khăn cho quản lý: nhiều vùng chậm phát triển nhưng đang đuợc quản lý theo cách quản lý đô thị. • Công cụ quy hoạch đang thể hiện khá nhiều khiếm khuyết, do cách nhìn quy hoạch bị chia cắt, tính chuyên nghiệp trong quy hoạch còn thiếu, lợi ích từ quy hoạch chưa được quản lý sao cho minh bạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch chưa cao, thông tin trong quá trình xây dựng và thông tin về quy hoạch đã được phê duyệt chưa được công khai đầy đủ, điều chỉnh quy hoạch còn thiếu các căn cứ xác đáng. • Nhiều dự án đầu tư khu dân cư chỉ tập trung vào phần đầu tư nhà ở để bán và thường chậm thực hiện hoặc xin không thực hiện một số hạng mục đầu tư hạ tầng như nơi vui chơi, hồ điều hòa, chỗ để xe, v.v Quyền của Nhà nước quyết định đối với đất đai thông qua cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” là một yếu tố có tác động khá lớn tới thị trường BĐS. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới nguy cơ tham nhũng về đất đai và khiếu kiện nhiều của dân về đất đai. Cơ chế thị trường đã được tiếp nhận và vận hành, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Về nguyên lý, nhà đầu tư cần đất cho mục tiêu đầu tư của mình thì phải tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất. Người đang sử dụng đất có thể muốn chuyển nhượng hoặc không muốn, rất không muốn chuyển nhượng. Vấn đề đặt ra là cơ chế chuyển dịch đất đai như thế nào và Nhà nước 345
12. tác động như thế nào cho phù hợp với cơ chế thị trường, để giảm tham nhũng và khiếu kiện. Tất nhiên, cơ chế Nhà nước can thiệp vào nguồn lực đất đai theo kiểu bao cấp là không phù hợp. Nhà nước chỉ nên là người đưa ra điều kiện “chuyển quyền sử dụng đất đai bắt buộc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất” và cách thức chuyển quyền phải do nhà đầu tư thỏa thuận với “cộng đồng những người đang sử dụng đất”, trong đó có cả hình thức chuyển quyền và giá trị chuyển quyền. Hiện nay Quốc hội đang chuẩn bị thông qua Luật Đất đai sửa đổi và bắt đầu khởi động quá trình sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Quốc hội cũng đã giao cho Chính phủ xây dựng Luật Quy hoạch hướng tới tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS, trong đó có phương thức hợp lý để Nhà nước tác động vào thị trường. Chính phủ và UBND cấp tỉnh đang có chủ trương rà soát lại quy hoạch có liên quan tới phát triển BĐS. Những yêu cầu đồng bộ giữa quy hoạch phát triển nhà ở và phát triển hạ tầng đang được đặt ra cả dưới góc độ quy hoạch và thực hiện quy hoạch. 4. Nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường BĐS Việt Nam Quá trình “sốt” giá đất đã tạo nên những nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay, cụ thể bao gồm: Nghịch lý 1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là hai - bốn lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Nghịch lý 2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa. 346
13. Nghịch lý 3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng. Kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trong tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới “mức sàn” nhưng vẫn không có giao dịch. “Kho tồn đọng” này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình. Trong ngữ cảnh này, có hai đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu hạ giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xẩy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất bảy năm. 347
14. Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao. Nghịch lý 5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này. Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2, đã nổ ra một cuộc thảo luận với nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Một phía khác lại khẳng định đây là một hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút rất mạnh sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh như dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý. Sự thực, giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá không có động lực tác động từ thị trường. Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được 348
15. coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn. Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này. Những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Các rủi ro gần như không được quản lý. Như vậy, từ cuối năm 2012 tới nay có hai việc cần làm cho thị trường BĐS nước ta: một là tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm cả nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của những người lao động có thu nhập thấp; và hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung bình. Bên cạnh hai việc này còn có một số việc khác cần làm nhằm tái cơ cấu khu vực kinh tế BĐS. 5. Gói giải pháp hiện nay của Nghị quyết 02 Những dữ liệu thực tế nói trên đã mô tả đúng thực trạng nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay. Trong tình trạng này, hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cho rằng Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết các Bộ có liên quan và Ngân hàng Nhà nước đã vào cuộc giải cứu này với nhiều đề xuất giải pháp khác nhau. Bên cạnh các giải pháp này là một luồng ý kiến hoàn toàn khác, không cần giải cứu thị trường BĐS. Trước hết là các ý kiến của các đại biểu Quốc hội trong Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khi xem xét vấn đề 349
16. giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết các ý kiến đều cho rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì đây không phải là vấn đề có tác động lớn tới nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình. Tiếp theo là sự ồn ã quanh chuyện tranh luận giữa TS. Kinh tế Allan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. TS. Allan Phan nói rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì sự cố BĐS ở Việt Nam hiện nay là hệ quả tất yếu do chính các nhà đầu tư BĐS tạo ra, khi lãi nhiều thì không ai trợ giúp chính phủ nhưng khi lỗ thì lại kêu chính phủ phải giải cứu. Điều quan trọng hơn là TS. Allan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của khủng hoảng BĐS hiện nay, đừng nhìn chỉ với con mắt tiêu cực. Sự khủng hoảng tất yếu là cơ hội để thị trường BĐS lột xác để có một cơ thể khỏe mạnh hơn. Ý kiến của TS. Allan Phan có lý ở một góc nhìn khái quát nhất định. Ngược lại, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội thì vẽ ra một bức tranh BĐS Việt Nam toàn mầu đen như cảnh tượng con tầu BĐS chìm sẽ kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm của người lao động, vốn của dân, vốn của doanh nghiệp, hạ tầng kinh tế, v.v và không thể để thị trường BĐS rơi tự do. TS. Phạm Sĩ Liêm thì cho rằng xin mời các nhà đầu tư cứ rơi tự do như quy luật của thị trường. Sự thực, trong tình trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ “giải cứu” mà chỉ nên dùng từ “tháo gỡ khó khăn cho thị trường”. Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS. Nhưng các quốc gia này chỉ ra tay khi thị trường BĐS tác động xấu gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường BĐS. Ở Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng thị trường BĐS là ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Tất nhiên mới có một số ít doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS là gặp khó khăn thực sự. Vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường bất động sản làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Thị trường là một 350
17. “cuộc chơi” kinh tế, vào thị trường phải chấp nhận “luật chơi”, thắng có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không. Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để tìm hành động cho thị trường BĐS. Trước tình hình kinh tế nước ta đang gặp khó khăn, các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Các giải pháp có liên quan tới thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS bao gồm: 1. Gia hạn thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng đối với các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ (sử dụng dưới 200 lao động làm việc toàn bộ thời gian và có doanh thu năm không quá 20 tỷ đồng); doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động (sử dụng trên 300 lao động) trong lĩnh vực xây dựng các công trình hạ tầng kinh tế - xã hội; mọi doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở. Trình Quốc hội thông qua từ ngày 01/7/2013 áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 20% đối với doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ; 10% đối với thu nhập từ đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% số thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 30% số thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở là căn hộ có diện tích sàn dưới 70 m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. 2. Giảm tiền thuê đất năm 2013, năm 2014 đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất tới mức bằng hai lần tiền thuê đất phải nộp của năm 2010. Cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng đối với các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính. 3. Các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng được tiếp cận nhà 351
18. ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng (con số thực tế là 30.000) thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa mười năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng này. 4. Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội, có chính sách tín dụng ưu đãi để người thuộc diện được tiếp cận nhà ở xã hội có thể tiếp cận được nhà ở xã hội. 5. Rà soát tất cả các dự án phát triển nhà ở để phân loại các dự án được tiếp tục thực hiện, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở, chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội. Hướng dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp, giảm giá bán, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, chuyển sang nhà ở xã hội, thực hiện công khai, minh bạch, đúng cam kết tiến độ, tạo niềm tin với khách hàng. Tổng kết Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định việc mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 6. Các Bộ, cơ quan nghiên cứu để sớm hình thành các định chế tài chính mới như dạng Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư BĐS, Cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS. 352
19. 7. Rà soát, đánh giá lại nợ xấu; tiến hành phân loại các khoản nợ xấu theo loại hình doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, đối tượng vay vốn và theo các loại tài sản bảo đảm, nợ xấu trong bất động sản, nợ xây dựng cơ bản và đánh giá thực trạng tài sản đảm bảo, nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả năng thanh khoản của các tài sản này để có các giải pháp xử lý phù hợp với từng loại hình nợ xấu. Chỉ đạo các tổ chức tín dụng chủ động triển khai các giải pháp tự xử lý nợ xấu như đánh giá lại chất lượng và khả năng thu hồi; tiếp tục cơ cấu lại nợ để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay, bán nợ xấu cho các công ty quản lý tài sản, mua bán nợ; kiểm soát chặt chẽ và tiết giảm chi phí hoạt động để tích cực trích lập, sử dụng dự phòng rủi ro để xử lý nợ xấu; triển khai các giải pháp hạn chế nợ xấu phát sinh trong tương lai. Hoàn thiện Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng và Đề án thành lập Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam. Hiện nay, ngân sách xuất ra 30.000 tỷ đồng để trợ giúp vốn vay ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở và cho cả các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội đã được quyết định. Dự kiến sẽ triển khai từ 15/4/2013 nhưng phải lùi lại tới cuối tháng 5 mới có hướng dẫn cụ thể. Trong quá trình thảo luận, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm để trợ giúp cho cung và bao nhiêu phần trăm để trợ giúp cho cầu cũng là một đề tài nóng. Cuối cùng, tỷ lệ 70% cho cầu và 30% cho cung cũng đã được thống nhất giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước. Song song là các giải pháp về rà soát quy hoạch, rà soát dự án, loại bỏ một số dự án và cho chuyển đổi một số dự án sang nhà ở xã hội, một số dự án được thay đổi công năng sử dụng sang kinh doanh dịch vụ. Xa hơn là các giải pháp tài chính giải quyết nợ xấu nói chung và nợ xấu trong BĐS nói riêng. Xa hơn nữa là các giải pháp về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, xây dựng và thị trường BĐS. Nhìn lại nội dung của Nghị quyết 02, có thể thấy đây là gói giải pháp giúp cho các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính để vượt 353
20. qua khó khăn, điều chỉnh lại cung - cầu trên thị trường, giúp cho người có thu nhập thấp sớm có nhà ở và giải quyết khối lượng vốn đang tồn đọng trong thị trường BĐS. Đây không phải là “giải cứu” thị trường BĐS mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường. 6. Nhìn lại việc thực hiện các giải pháp cho thị trường BĐS theo Nghị quyết 02 Như trên đã nói rất rõ, có hai việc phải làm cho thị trường BĐS hiện nay: một là giải quyết kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng nợ xấu đang tồn đọng; hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở. Giải pháp cho cả hai việc này đã được đề cập khá rõ trong Nghị quyết 02. 6.1. Giải pháp Nhà nước hỗ trợ tín dụng với gói 30.000 tỷ đồng Đến nay, các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa thông tin rằng tiêu chí người thu nhập thấp chưa rõ ràng, người có thu nhập thấp đi vay tiền ở ngân hàng cũng rất khó khăn và nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ cũng chưa tăng được bao nhiêu. Từ đây, nhiều ý kiến hoài nghi về hiệu quả thực hiện gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng. Cơ chế thực hiện vẫn là bài toán cần quan tâm hiện nay. Một vấn đề đang tồn tại là: • Các quy định về mức thu nhập, việc xác nhận thu nhập và xác nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang gặp khó khăn, nhiều cơ quan có trách nhiệm không xác nhận với lý do không biết rõ. Với những ách tắc này, Bộ Xây dựng đã có những hướng dẫn chi tiết: (a) mức thu nhập thấp là mức thu nhập dưới mức chịu thuế thu nhập; (b) cơ quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác nhận thu nhập; và (c) diện tích nhà ở hiện tại được xác định chỉ tại nơi đang đăng ký hộ khẩu chính thức. Trong hoàn cảnh hiện nay khi chưa có công cụ quản lý thu nhập của người lao động tại một đất nước tiêu tiền mặt là chủ yếu và hồ sơ địa chính về 354
21. nhà đất đang được quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, chắc cũng không có giải pháp khá hơn so với giải pháp đưa ra của Bộ Xây dựng, mặc dù ai cũng biết rằng các giải pháp đang hướng dẫn chưa có độ chính xác cao. Sự thực, xác định đúng được đối tượng được hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên là một việc bất khả thi ở nước ta hiện nay. • Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có biểu hiện thiếu khả thi. Đã là người có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh được thu nhập của mình có khả năng để ra một phần thu nhập cho nhà ở. Tất nhiên, việc đòi hỏi của các ngân hàng thương mại là chính đáng vì không thể để khoản tín dụng này lại rơi vào nợ xấu. Đây là những lý do chính làm cho việc giải ngân đối với 70% gói 30 nghìn tỷ đồng trợ giúp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở. Theo phương thức hiện nay - phương thức cho người nghèo vay tiền giống như cho người giầu vay tiền (phải có tài sản thế chấp và chứng minh được khả năng trả nợ), việc trợ giúp chỉ chỉ có thể đến với nhóm thu nhập tầng trên của những người có thu nhập thấp. Bộ Xây dựng cũng đã có thống nhất với các ngân hàng thương mại về việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với các dự án thuộc diện được vay tín dụng ưu đãi. Đây cũng là sáng kiến giúp cho việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh hơn và chắc hơn. Tất nhiên, những sáng kiến này chưa giải quyết tận gốc bài toán cho người nghèo vay tiền. Ở các nước khác, người ta sử dụng cộng đồng những người có thu nhập thấp tại một địa phương hoặc tại một nhóm cơ quan là cơ chế trợ giúp cho việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và khả năng trả nợ tiền vay. Bên cạnh cộng đồng này là một tổ chức xã hội hoặc doanh nghiệp xã hội tình nguyện trợ giúp cho họ. Cách trợ giúp là tìn cơ hội tăng thu nhập, tìm nhiều nguồn trợ giúp xã hội khác và bảo đảm trả nợ từ khoản vay cho cả cộng đồng. Ở một số nước, người ta đã áp dụng cơ 355
22. chế cộng đồng vay tiền để xây dựng nhà ở cho mình dưới sự bảo trợ của một tổ chức xã hội, họ là người thuê nhà thầu xây dựng và họ đứng ra quản lý quá trình xây dựng. Ngân hàng Grameen ở Bangladesh cùng với người sáng lập là Gs. Muhammad Yunus đã được nhận Giải thưởng Nobel vì hòa bình năm 2006 do sáng kiến về cơ chế cho người nghèo vay tiền dựa vào cộng đồng mà không cần các cơ chế vay tiền ngân hàng như thông lệ. Vào năm 1998, Ngân hàng này cũng đã được nhận Giải thưởng Môi trường sống Thế giới do vận hành hiệu quả Chương trình nhà ở giá thấp. Trên thực tế, cơ chế cấp tín dụng ưu đãi cũng như việc rà soát cho chuyển đổi dự án mới chỉ được thực hiện nhằm tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, mới chỉ tác động được tới một số dự án nhà ở giá trung bình có khả năng chuyển sang nhà ở giá thấp hoặc nhà ở xã hội, chưa động tới bản chất của khu vực nhà ở giá cao, giá trung bình đang tồn tại và tồn đọng. Đến nay, việc tăng cung cho khu vực giá rẻ là nhìn thấy khá rõ tính khả thi trên thực tế, nhưng việc giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy rõ những hoạt động cụ thể. Việc chuyển đổi dự án cũng chủ yếu tập trung vào các dự án còn trên giấy hoặc mới bắt đầu. 6.2. Giải pháp cho khu vực BĐS tồn đọng Giải quyết các BĐS giá cao, giá trung bình đang tồn đọng hiện vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể. Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, và càng chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm hoặc một lần 70 năm). Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, chưa trong tầm tay với để xem xét. 356
23. 1. Giải pháp mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam Ngày 3/6/2008, Quốc hội Khóa 12 đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện được mua nhà ở gồm: (a) cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; (b) cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam; (c) cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (d) cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; (đ) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các đối tượng này phải được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Thời hạn được sở hữu nhà ở đối với cá nhân tối đa là 50 năm, khi hết thời hạn sở hữu thì phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó trong thời hạn 12 tháng. Thời hạn được sở hữu nhà ở đối với doanh nghiệp là thời hạn hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Nhà ở được sở hữu thuộc loại nhà chung cư và chỉ được sử dụng vào mục đích để ở. Ngày 18/6/2009, Quốc hội Khóa 12 cũng đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai với nội dung mở rộng diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (a) người có quốc tịch Việt Nam; (b) người gốc Việt Nam về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, là nhà khoa học, nhà văn hoá và người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; (c) người gốc Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được 357
24. phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên. Nhà ở được sở hữu gồm cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư, có thời hạn sử dụng lâu dài như người Việt Nam trong nước. Trước hết, quy định đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ mang tính thí điểm và chỉ có quyền sử dụng để ở cho mình và gia đình, không có các quyền liên quan tới giao dịch BĐS. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có diện được sở hữu nhà rộng hơn, loại nhà ở và thời hạn sử dụng cũng rộng hơn, tương đương như người Việt Nam trong nước. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cũng chưa nhiều. Một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận chủ quyền còn đang có nhiều vướng mắc trên thực tế. Bộ Xây dựng đã đưa ra kiến nghị sửa đổi pháp luật về nhà ở trên nguyên tắc diện được sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tương đương như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, loại nhà ở cũng tương đương nhưng có thời hạn và cũng có phương án đề xuất mở rộng quyền giao dịch BĐS. Giải pháp này trước hết mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài còn phải xem xét nhiều mặt khác nữa như quy tắc tương đương trong ngoại giao và cơ chế quản lý hoạt động của cư dân nước ngoài tại Việt Nam. Việt Nam chỉ có thể cho quyền công dân nước ngoài tương đương như nhà nước đó cho quyền đối với công dân Việt Nam. Như vậy, việc sở hữu nhà cũng cần xem xét cho từng nhóm nước theo quan hệ ngoại giao đã được thiết lập cũng như pháp luật của nước đó. Việc tiếp theo cần làm là phải bổ sung ngay những quy định về quản lý cư dân, cộng đồng người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu vốn do nợ xấu liên quan tới các BĐS tồn đọng. Cơ chế giải quyết kho tồn đọng này bằng nguồn vốn nào là điều cần tìm kiếm. Khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS 358
25. ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. Đây chính là hai vấn đề mang tính đối ngẫu về pháp lý, hoặc không thừa nhận cả hai, hoặc cho phép cả hai. Khi cơ chế thế chấp này được pháp áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS tồn đọng bằng cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài. Nếu còn gì băn khoăn thì trước mắt, việc thế chấp như vậy cần đặt dưới sự quản lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước về đối tượng nhận thế chấp và Bộ Xây dựng về đơn vị BĐS đem ra thế chấp. 2. Giải pháp giải quyết BĐS tồn đọng thông qua cơ chế xử lý tài sản gắn với vốn Việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu đã được đưa ra trong Nghị quyết 02 nói trên. Hình thái công ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn chưa được đặt ra. Trước hết, khi kiểm đếm các BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3 là đất nền mà chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin thực tế đã khác với tư duy trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở đã hoàn thành. Những thông tin thực cần biết chính xác để đưa ra quyết định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; (b) cơ cấu vốn tồn đọng như thế nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao nhiêu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại qua thế chấp, bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các ngân hàng thương mại và bao nhiêu là các dạng vốn khác bị tồn đọng. Khi có câu trả lời chính xác cho các câu hỏi trên thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp. Các giải pháp có thể cần được xem xét bao gồm: (a) nếu chủ yếu là đất nền thì đấu giá đất nền tồn đọng là một cơ chế hiệu quả đối với đất nền ở những khu vực thuận lợi được nhiều người quan tâm; (b) thay đổi mục đích sử dụng đất nền cho phù hợp với những dự án đầu tư khác có tiềm lực về vốn; (c) thế chấp để tạo vốn tại các ngân hàng nước ngoài; (d) giải pháp thành lập các doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng như trước đây vẫn nghĩ. 359
26. Các giải pháp chưa thể quyết định khi chưa có số liệu thống kê BĐS tồn đọng chính xác và chi tiết. 6.3. Các giải pháp khác 1. Giải pháp cải cách thực hiện thủ tục hành chính Song song với các giải pháp trọng tâm nêu trên, Hà Nội cũng như nhiều tỉnh, thành khác đang cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở thuộc nhiều nhóm khác nhau. Đây là việc làm muộn so với quy định của pháp luật nhưng thế cũng là tốt. Một mặt để thực hiện tốt nhiệm vụ hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào cuối năm 2013, nhưng mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm tin vào thị trường BĐS. Người bỏ rất nhiều tiền ra mua BĐS được Nhà nước bảo hộ về tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý. 2. Các sáng kiến tăng niềm tin đối với thị trường Hiện nay, niềm tin của người dân vào nền kinh tế cũng như niềm tin của những người đang tham gia góp vốn đầu tư BĐS đang chưa được khôi phục. Nhiều người đã góp vốn vào dự án đầu tư nhưng đang rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực hiện dự án, thậm chí dự án chưa có bảo đảm pháp lý. Người góp vốn đang rơi vào tình trạng hoang mang và mất niềm tin thực sự vào thị trường. Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải bắt đầu từ các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương. Đây là việc khó nhưng có thể làm được, chỉ cần các nhà đầu tư hãy nghĩ đến thương hiệu lâu dài của mình. Trường hợp không thể giữ thì một phương án mua bán bán và sáp nhập cần được xem xét và quyết định. Các cơ quan quản lý cần hướng các chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường. Các nhà đầu tư hiện nay tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, muốn làm nhưng không có vốn. Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường thì khó khăn do thiếu vốn được nhân lên nhiều lần. Như vậy, giải pháp vốn là một bài toán khó trong hoàn cảnh khó khai thác nguồn vốn trong dân do mất lòng tin vào lợi ích từ thị trường. Chúng ta lưu ý rằng hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang huy động được vốn từ dân, gốc của vấn đề là chữ tín của nhà đầu tư với người tiêu dùng. 360
27. 3. Sửa đổi pháp luật, nâng cao chất lượng quy hoạch và tái cấu trúc thị trường Sự trầm lắng của thị trường BĐS là một hệ quả tất yếu của quá trình phát triển đã qua trong ngữ cảnh của nền kinh tế chuyển đổi, trong đó tính chuyên nghiệp còn rất thiếu. Thị trường BĐS đã qua những cơn sốt nhà đất tất yếu khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Hệ thống pháp luật của ta chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào “sốt giá” hoặc “đóng băng”. Khi “sốt giá” thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, khi “đóng băng” thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường. Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ tính đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng của cơ chế bao cấp. Công cụ pháp luật đất đai cần được đổi mới sau cho giảm được tham nhũng và khiếu kiện của dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài chính để quản lý rủi ro cho mọi người yên tâm tham gia thị trường. Quy hoạch là một lĩnh vực luôn được coi là yếu kém ở Việt Nam, cụ thể gồm: (a) mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa được xác lập trong mối quan hệ hữu cơ; (b) nội dung các loại quy hoạch còn nhiều chồng chéo, gây lãng phí và còn tồn tại quá nhiều loại quy hoạch khác nhau; (c) phương pháp luận về quy hoạch không gian chưa được áp dụng đầy đủ, nhất là quy hoạch sử dụng đất; (d) quy hoạch thường mang tính chủ quan hơn là các giải pháp khả thi trên cơ sở chấp nhận thực tế. Tái cấu trúc thị trường BĐS để có một thị trường hợp lý, tránh tư tưởng thả cho thị trường phát triển tự do không được điều chỉnh và cũng cần tránh tư tưởng áp đặt theo kiểu bao cấp lên thị trường. Các doanh nghiệp BĐS cần được cấu trúc lại để loại bỏ đi kiểu kinh doanh “tay không bắt giặc”. Tiêu chí của doanh nghiệp BĐS cần được xác lập, chỉ số thị trường cần được thống kê thường xuyên. Muốn vậy, thị trường BĐS phải bảo đảm tính minh bạch. 4. Giải pháp từ phía nhà đầu tư BĐS Cổ nhân đã có câu “cùng tắc biến, biến tắc thông”, câu này rất phù hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta hiện nay. Nói như vậy không có nghĩa là nhà đầu tư ngồi chờ để thị trường BĐS “sẽ thông”. 361
28. Trong quy luật này đã chứa đựng nỗ lực tự giải cứu của người trong cuộc là các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư phải tìm cách cứu mình trước khi tính đến các khả năng trợ giúp của Nhà nước. Tại điểm trầm lắng cùng cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư. 7. Kết luận Sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách của Nhà nước, sự nỗ lực của các nhà đầu tư và niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường. Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương cũng như địa phương, cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng để thực hiện tốt Nghị quyết 02. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay. Nỗ lực tiếp theo của các cơ quan nhà nước là sớm nhất rà soát hệ thống pháp luật, quy hoạch để tạo cơ hội mới cho thị trường BĐS. Tất cả mọi việc cần tập trung vào nhiệm vụ tái cấu trúc thị trường BĐS, trong đó nhiều việc đã được đưa ra trong Nghị quyết 2 từ việc đổi mới pháp luật, thể chế tới quy hoạch, chuyển đổi dự án, giải pháp huy động vốn, v.v. Các nhà đầu tư cũng cần tính tới việc tái cấu trúc doanh nghiệp mình trên cơ sở nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua một lộ trình dài hạn. Người tiêu dùng với lượng vốn ước tính khoảng 400 tấn vàng còn trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn trong phục hồi thị trường BĐS nếu niềm tin được khôi phục. Bên cạnh đó, cơ chế phù hợp để động viên vàng tham gia vào thị trường BĐS cũng cần tới một sự khôn ngoan về chính sách. Người dân thấy có lợi là tham gia khi vàng đang không có đường lưu thông để trở thành vốn. Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện. Nghị quyết 02 như một phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Người đẻ chính là các nhà đầu tư BĐS cần vận dụng cao nhất sự thông minh của người trong cuộc để “vượt cạn” dễ dàng. 362