Thực trạng thu hút vốn FDI vào bất động sản tại TP Hồ Chí Minh từ sau khi gia nhập WTO đến nay - Dự báo và khuyến nghị

Nội dung text: Thực trạng thu hút vốn FDI vào bất động sản tại TP Hồ Chí Minh từ sau khi gia nhập WTO đến nay - Dự báo và khuyến nghị

1. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 Thực trạng thu hút vốn FDI vào bất động sản tại TP Hồ Chí Minh từ sau khi gia nhập WTO đến nay - Dự báo và khuyến nghị Lê Thanh Tùng Trường Đại học Bạc Liêu - Email: pineblu1884@gmail.com (Bài nhận ngày 25 tháng 7 năm 2016, hoàn chỉnh sửa chữa ngày 31 tháng 8 năm 2016) TÓM TẮT Nghiên cứu dựa trên cơ sở lý thuyết về các phương pháp bình phương bé nhất, và phương nội dung cam kết của Việt Nam khi gia nhập pháp parabol) và thẩm định 03 phương pháp WTO có liên quan đến lĩnh vực bất động sản tính này bằng “độ lệch chuẩn nhỏ nhất” để nhằm mục đích giúp các nhà đầu tư bất động đưa ra dự báo lượng FDI đầu tư vào lĩnh vực sản hiểu được thực trạng thu hút vốn FDI vào bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2016-2020 bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh từ chính xác nhất. Kết quả dự báo cho thấy tổng sau khi gia nhập WTO đến nay. Tác giả sử vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản tại dụng phương pháp tính tỷ trọng (%) về số dự TP.HCM trong năm 2018 và năm 2020 tương án, tỷ trọng % về vốn đầu tư, vốn đầu tư trung ứng sẽ đạt gấp 1,7 lần và 2,8 lần so với tổng bình trên một dự án để đánh giá xu hướng thu vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản tại hút vốn FDI vào bất động sản TP.HCM từ năm TP.HCM trong năm 2015. Trên cơ sở đó, tác 2007 đến tháng 5/2016 (thời điểm nghiên cứu). giả đã đưa ra một số khuyến nghị đến các cơ Ngoài ra, tác giả sử dụng 03 phương pháp quan ban ngành liên quan và doanh nghiệp để thống kê (phương pháp hồi quy tuyến tính, đón đầu xu hướng thị trường và cơ hội đầu tư. Từ khóa: WTO, vốn FDI, bất động sản TP.HCM lập FTA bao quát 16 nước khu vực Châu Á - 1. GIỚI THIỆU Thái Bình Dương; khởi động đàm phán FTA Theo Nguyễn Minh Phong (2013), trong bối Việt Nam - Hàn Quốc, Việt Nam - EU. Để hội cảnh kinh tế phát triển khó khăn khiến thị nhập tốt kinh tế quốc tế và khu vực theo những trường các quốc gia đều thu hẹp do nguời tiêu xu hướng này, Việt Nam đã có bước đi nền dùng thắt chặt chi tiêu, cũng như do sự gia tăng tảng rất thành công- đó là: Việt Nam là thành hàng rào bảo hộ kỹ thuật, nên sẽ có nhiều nỗ thành viên của WTO. lực thành lập các FTA ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhằm tăng cường quan hệ đối tác Cụ thể, Ủy ban quốc gia về Hợp tác kinh tế của một loạt nước, như thành lập khu vực tự do quốc tế (2005) cho biết: Tổ chức thương mại thương mại xuyên Thái Bình Dương - TPP, sự thế giới (WTO) chiếm trên 90% tổng kim mời gọi tham gia FTA 3 nước Nga-Belarut- ngạch thương mại thế giới, WTO đã trở thành Kazacxtan; cũng như ý tưởng vận động thành một tổ chức có quy mô toàn cầu và là nền tảng Trang 127
2. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 pháp lý cho quan hệ kinh tế quốc tế, là diễn đàn trong WTO: có thể chia thành những nhóm nội thường trực đàm phán thương mại và là thể chế dung cơ bản như - nghĩa vụ đăng tất cả các biện giải quyết các tranh chấp thương mại quốc tế. pháp thương mại; nghĩa vụ lấy ý kiến của công Vì thế, nội dung cam kết của Việt Nam khi gia chúng đối với các dự thảo văn bản quy phạm nhập WTO sẽ là nền tảng pháp lý để mở rộng pháp luật; nghĩa vụ thông báo về các biện pháp quan hệ kinh tế quốc tế và khu vực. thương mại được ban hành hoặc sửa đổi; nghĩa vụ thành lập điểm hỏi đáp cung cấp thông tin Chu Văn Cấp (2014) ghi nhận, sau 11 năm cho các thành viên quan tâm về các vấn đề cụ kiên trì đàm phán và tích cực chuẩn bị các điều thể; và nghĩa vụ liên quan đến rà soát chính kiện cần thiết, ngày 11/01/2007, Việt Nam đã sách thương mại. Tóm lại, cam kết về minh trở thành thành viên thứ 150 của WTO; và sự bạch hóa của Việt Nam trong WTO là sâu rộng kiện Việt Nam đã trở thành thành viên thứ 150 và toàn diện nhất. Thậm chí những cam kết về của WTO là thời điểm đánh dấu sự khởi đầu minh bạch hóa trong WTO của Việt Nam là rất của một quá trình đổi mới - Việt Nam tham gia cao so với nhiều nước thành viên WTO khác. vào nền kinh tế toàn cầu bình đẳng với tất cả Vì vậy, các cam kết về minh bạch hóa trong các thành viên khác của tổ chức thương mại lớn WTO có thể được coi là mức trần khi Việt Nam nhất hành tinh. tiến hành đàm phán nội dung này trong các Tóm lại, sự kiện Việt Nam gia nhập WTO Hiệp định song phương cũng như đa phương có ý nghĩa rất lớn góp phần thu hút dòng vốn trong tương lai. (Bắc Việt Luật, 2011) đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam nói Cam kết không phân biệt đối xử trong chung và chảy vào lĩnh vực bất động sản tại GATS gồm hai nội dung chính: Đối xử tối huệ TP. HCM nói riêng. Vì thế, các nội dung cam quốc tại Điều II và Đối xử quốc gia nêu ở Điều kết của Việt Nam khi gia nhập WTO có liên XVII. Ngoài ra nguyên tắc không phân biệt đối quan đến lĩnh vực bất động sản sẽ trực tiếp/ xử được nhắc đến ở một số điều khoảng khác gián tiếp ảnh hưởng đến việc thu hút vốn FDI như Điều VII(3), VIII(1), X(1), XII(2). vào bất động sản cả nước nói chung và TP. HCM nói riêng. Do vậy, ý nghĩa của nghiên Đối xử tối huệ quốc (Most Favoured cứu các nội dung cam kết của Việt Nam khi gia Nation: MFN): Vũ Anh Thư (2007) ghi nhập WTO có liên quan đến lĩnh vực bất động nhận, cơ chế hoạt động của nguyên tắc sản là rất lớn. Ngoài ra, điểm mới của nghiên MFN như sau: mỗi thành viên của WTO cứu là những dự báo có cơ sở khoa học để đề phải đối xử với các thành viên khác của xuất các khuyến nghị đến các cơ quan ban WTO một cách công bằng như những đối ngành liên quan và doanh nghiệp để thấy được tác "ưu tiên nhất". Nếu một nước dành cho xu hướng thị trường và cơ hội đầu tư. một đối tác thương mại của mình một hay một số ưu đãi nào đó thì nước này cũng 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƢƠNG phải đối xử tương tự như vậy đối với tất cả PHÁP NGHIÊN CỨU các thành viên còn lại của WTO để tất cả 2.1. Cơ sở lý thuyết các quốc gia thành viên đều được "ưu tiên Các cam kết của Việt Nam khi gia nhập nhất". Và như vậy, kết quả là không phân WTO có liên quan đến thị trường bất động sản, biệt đối xử với bất kỳ đối tác thương mại bao gồm 6 cam kết: nào. (Việt Báo (theo Tuổi Trẻ), 2006) Các cam kết minh bạch hóa của Việt Nam Đối xử quốc gia (National Treatment: NT): Trang 128
3. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 Cơ chế hoạt động của nguyên tắc "Ðối xử động sản tại Việt Nam. quốc gia" như sau, bất kỳ một sản phẩm Cam kết về mở cửa thị trường dịch vụ: Dịch nhập khẩu nào, sau khi đã qua biên giới, trả vụ kinh doanh bất động sản, dịch vụ cho thuê xong thuế hải quan và các chi phí khác tại bất động sản, dịch vụ xây dựng và thi công cửa khẩu, bắt đầu đi vào thị trường nội địa, Trịnh Thị Thúy Hằng (2013) ghi nhận: Đối với sẽ được hưởng sự đối xử ngang bằng các dịch vụ xây dựng và các dịch vụ kỹ thuật (không kém ưu đãi hơn) với sản phẩm có liên quan, nhà đầu tư nước ngoài được phép tương tự được sản xuất trong nước. (Việt tự do lựa chọn hình thức đầu tư. Sau 03 năm kể Báo (theo Tuổi Trẻ), 2006). Như vậy, sản từ khi Việt Nam gia nhập WTO, nhà đầu tư phẩm và dịch vụ bất động sản được cung nước ngoài được phép thành lập chi nhánh với cấp bởi các cá nhân hay tổ chức nước ngoài điều kiện trưởng chi nhánh phải là người đều được đối xử bình đẳng với sản phẩm và thường trú tại Việt Nam. Ngoài ra, Luật Kinh dịch vụ bất động sản được cung cấp bởi các doanh bất động sản (Điều 05) khẳng định cá nhân hay tổ chức trong nước trong lãnh nguyên tắc: tổ chức, cá nhân nước ngoài được thổ Việt Nam. kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ Cam kết về tạo thuận lợi cho môi trường bất động sản dưới các hình thức: (i) đầu tư tạo đầu tư: Việt Nam đã cam kết tuân thủ hoàn lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, toàn Hiệp định TRIMs của WTO, cam kết xoá cho thuê mua; (ii) đầu tư cải tạo đất và đầu tư bỏ các rào cản về đầu tư bất động sản, với mục các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê tiêu tổng thể để tăng cường tính hấp dẫn, thông đất đã có hạ tầng; (iii) kinh doanh dịch vụ bất thoáng và minh bạch của môi trường đầu tư động sản (gồm: môi giới, định giá, tư vấn, nước ngoài tại Việt Nam. Nhìn chung mức độ quảng cáo, quản lý bất động sản). Mặt khác, cam kết sẽ cao hơn nhiều so với cam kết của Luật Nhà ở (Điều 34) quy định: tổ chức, cá Việt Nam trong Hiệp định Thương mại Việt- nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước Mỹ. (Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế - và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư Xã hội Quốc gia, n.d) phát triển nhà ở thương mại. Thêm nữa, Luật Đất đai cũng quy định một số điều kiện sử Cam kết về tạo thuận lợi cho môi trường dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài khi thực kinh doanh: Đối với cam kết đa phương “Về hiện dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư quyền kinh doanh”: Việt Nam đồng ý cho kinh doanh bất động sản nói riêng. doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài được quyền xuất nhập khẩu hàng hóa như người Việt Cam kết liên quan đến tài chính, chuyển Nam kể từ khi gia nhập, trừ các mặt hàng thuộc tiền ra nước ngoài: khi gia nhập WTO, Việt danh mục thương mại nhà nước (như xăng dầu, Nam đã cam kết tuân thủ Hiệp định chung về thuốc lá điếu, xì gà, băng đĩa hình, báo chí) và thương mại dịch vụ (GATS), trong đó có quy một số mặt hàng nhạy cảm khác mà ta chỉ cho định “Thanh toán và chuyển tiền quốc tế”, phép sau một thời gian chuyển đổi (như gạo và nghĩa là: một khi đã cam kết mở cửa một ngành dược phẩm). (Bộ Xây Dựng, 2006). Như vậy, dịch vụ cho cạnh tranh nước ngoài thì về dịch vụ kinh doanh bất động sản không phải là nguyên tắc Chính phủ không được hạn chế việc mặt hàng thuộc danh mục thương mại nhà nước chuyển tiền ra nước ngoài dưới danh nghĩa chi và cũng không phải là mặt hàng nhạy cảm như trả cho các dịch vụ đã tiêu dùng “giao dịch đã nêu trên, nên các doanh nghiệp và cá nhân vãng lai” trong ngành này. Chỉ có một trường nước ngoài được quyền kinh doanh dịch vụ bất hợp ngoại lệ duy nhất được quy định trong hiệp Trang 129
4. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 định đó là một nước có thể áp dụng các hạn chế phương pháp nào có “độ lệch chuẩn nhỏ nhất” khi gặp khó khăn về cán cân thanh toán, nhưng sẽ cho kết quả dự báo chính xác nhất. ngay cả trong trường hợp này thì các hạn chế  Phương pháp hồi quy tuyến tính chỉ có thể được áp dụng tạm thời và phải tuân thủ những hạn chế và điều kiện khác. (Bộ Xây Phương trình hồi quy: Yd = aX + b Dựng). Như vậy, có thể hiểu: các cá nhân hoặc Yd: dự báo vốn FDI đầu tư vào bất động doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong lãnh thổ sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020; Việt Nam ở bất kỳ ngành nghề nào nói chung, a,b: tham số được tính theo công thức và lĩnh vực bất động sản nói riêng, khi họ thu ∑ ∑ được lượng ngoại tệ tại Việt Nam, họ không bị ∑ ∑ hạn chế chuyển tiền ra nước ngoài dưới hình thức chi trả cho các dịch vụ đã tiêu dùng. Y: nhu cầu thực tế quá khứ; n: số năm trong quá khứ ; X: trị số công thức của mô hình 2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu (Trong đó, cách cho giá trị X: sắp xếp tăng dần 2.2.1. Phương pháp phân tích giá trị của X; điều kiện: ∑X = 0, ∆X = hằng số) Để thấy được xu hướng thu hút vốn FDI  Phương pháp bình phương bé nhất vào bất động sản TP. HCM từ năm 2007 đến Phương trình bình phương bé nhất: Yd = aX tháng 5/2016 (thời điểm nghiên cứu), tác giả sẽ + b sử dụng phương pháp tính tỷ trọng % về số dự án, tỷ trọng % về vốn đầu tư, vốn đầu tư trung Yd: dự báo vốn FDI đầu tư vào bất động bình trên một dự án. Mặt khác, để làm nổi bật sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020; a, b: ảnh hưởng của sự kiện Việt Nam gia nhập tham số được tính theo công thức WTO tác động đến thu hút dòng vốn FDI đầu ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ tư vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM, tác ∑ ∑ ∑ ∑ giả sẽ so sánh tỷ trọng % về số dự án, tỷ trọng Y: nhu cầu thực tế quá khứ; n: số năm trong % về vốn đầu tư, vốn đầu tư trung bình trên quá khứ; X: trị số công thức của mô hình (cách một dự án của giai đoạn 2000 - 2006 và giai cho giá trị X: sắp xếp tăng dần và cùng một bậc đoạn 2007 - 2015. nhảy; điều kiện: ∑X ≠ 0, ∆X = hằng số). Ngoài ra, để dự báo lượng FDI được đầu tư  Phương pháp parabol vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM giai Phương trình hồi quy tuyến tính: Yd = aX2 đoạn 2016 - 2020, tác giả sẽ sử dụng 03 + bX + c phương pháp thống kê (phương pháp hồi quy tuyến tính, phương pháp bình phương bé nhất, Yd: dự báo vốn FDI đầu tư vào bất động và phương pháp parabol) dựa trên số liệu trong sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020; a,b,c: quá khứ giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2015 tham số được tính theo công thức bởi vì đây là giai đoạn Việt Nam bắt đầu gia ∑ ∑ ∑ ∑ nhập WTO, nhưng do bị ảnh hưởng của suy ∑ ∑ ∑ thoái kinh tế thế giới, bất động sản Việt Nam ∑ ∑ ∑ ∑ những năm sau đó bị rơi vào tình trạng đóng ∑ ∑ băng, nên số liệu dự báo sẽ phản ánh chính xác Y: nhu cầu thực tế quá khứ; n: số năm trong nhất. Theo Phước Minh Hiệp (n.d): việc thẩm quá khứ; X: trị số công thức của mô hình (trong định các phương pháp dự báo là cần thiết, đó, cách cho giá trị X: sắp xếp tăng dần giá trị Trang 130
5. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 của X; điều kiện: ∑X = 0, ∆X = hằng số) năm  Thẩm tra phương pháp tính toán để chọn Y: nhu cầu thực tế quá khứ ∑(Y – Y) phương pháp dự báo hợp lý: d Yd: nhu cầu dự trù quá khứ Để tiến hành thẩm tra phương pháp tính n toán thích hợp nhất, các nhà khoa học thường n: số năm trong quá khứ. tính độ lệch chuẩn và giá trị tuyệt đối của độ 2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu lệch tuyệt đối trung bình hàng năm. Phương Để đánh giá thực trạng thu hút vốn FDI vào pháp nào có độ lệch chuẩn và giá trị tuyệt đối bất động sản TP.HCM, số liệu thứ cấp sẽ được của độ lệch tuyệt đối trung bình hàng năm càng thu thập từ báo cáo tình hình kinh tế xã hội, và nhỏ thì phương pháp đó càng chính xác nên ta niên giám thống kê của Cục thống kê TP.HCM chọn phương pháp đó dự báo cho tương lai. giai đoạn từ năm 2000 đến tháng 5/2016. ∑ Độ lệch chuẩn √ 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Giá trị tuyệt đối của độ lệch trung bình hàng Bảng 1. Dự án FDI đƣợc cấp phép mới hàng năm tại TP.HCM Tổng số dự án Dự án thuộc lĩnh vực BĐS Tỷ trọng Số Tổng Vốn Số Tổng Vốn Vốn đầu tư trung Về số Về vốn Năm Dự đầu tư Dự đầu tư bình / 1 dự án dự án đầu tư án (triệu USD) án (triệu USD) (triệu USD) (%) (%) 2000 119 343,00 01 4,50 4,50 0,84 1,31 2001 182 619,00 01 1,20 1,20 0,55 0,19 2002 223 314,00 03 52,90 17,63 1,35 16,85 2003 203 315,00 01 130,00 130,00 0,49 41,27 2004 247 459,00 04 191,80 47,95 1,62 41,79 2005 314 641,00 09 204,50 22,72 2,87 31,90 2006 283 1.627,00 15 463,70 30,91 5,30 28,50 2007 493 2.335,00 24 1.530,40 63,77 4,87 65,54 2008 546 8.407,00 45 2.953,00 65,62 8,24 35,13 2009 389 1.035,00 181 721,14 3,98 46,53 69,68 2010 375 1.883,31 154 1.376,55 8,94 41,07 73,09 2011 439 2.804,37 191 1.026,92 5,38 43,51 36,62 2012 436 593,00 08 117,60 14,70 1,83 19,83 2013 440 963,10 09 147,00 16,33 2,05 15,26 2014 414 2.842,80 13 634,40 48,80 3,14 22,32 2015 555 2.810,30 13 1.497,60 115,20 2,34 53,29 15/5/2016 276 481,20 07 236,00 33,71 2,54 49,04 Nguồn: Số liệu từ Cục Thống kê TP.HCM Trang 131
6. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 Bảng 2. Dự báo tổng vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM bằng phƣơng pháp Hồi quy tuyến tính Năm Y X X2 X*Y 2007 1.530,40 -8 64 -12.243,20 2008 2.953,00 -6 36 -17.718,00 2009 721,14 -4 16 -2.884,56 2010 1.376,55 -2 4 -2.753,10 2011 1.026,92 0 0 0,00 2012 117,60 2 4 235,20 2013 147,00 4 16 588,00 2014 634,40 6 36 3.806,40 2015 1.497,60 8 64 11.980,80 ∑ 10.004,61 0 240 -18.988,46 ∑n 9 ∑ a = = = -79,12 ∑ ∑ b = = = 1.111,62 ∑ Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Bảng 3. Thẩm định bằng phƣơng pháp Hồi quy tuyến tính Năm Y Yd Yd-Y (Yd-Y)2 2007 1.530,40 1.744,57 214,17 45.869,75 2008 2.953,00 1.586,34 -1.366,66 1.867.773,10 2009 721,14 1.428,10 706,96 499.787,98 2010 1.376,55 1.269,86 -106,69 11.382,62 2011 1.026,92 1.111,62 84,70 7.174,67 2012 117,60 953,39 835,79 698.538,65 2013 147,00 795,15 648,15 420.097,18 2014 634,40 636,91 2,51 6,31 2015 1.497,60 478,67 -1.018,93 1.038.208,88 ∑ 10.004,61 10.004,61 0,00 4.588.839,14 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Trang 132
7. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 Bảng 4. Tổng hợp dự báo vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020 (bằng phương pháp hồi quy tuyến tính) Giá trị tuyệt đối Năm Dự báo (triệu USD) Độ lệch chuẩn của độ lệch trung bình hàng năm 2016 Y(d) = -79,12*10+1.111,62= 320,42 2017 Y(d) = -79,12*12+1.111,62= 162,18 √ 0 2018 Y(d) = -79,12*14+1.111,62= 3,94 = 9 2019 Y(d) = -79,12*16+1.111,62= -154,30 = 714,05 0 2020 Y(d) = -79,12*18+1.111,62= -312,54 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Bảng 5. Dự báo tổng vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM bằng phƣơng pháp bình phƣơng bé nhất Năm Y X X2 X*Y 2007 1.530,40 1 1 1.530,40 2008 2.953,00 2 4 5.906,00 2009 721,14 3 9 2.163,42 2010 1.376,55 4 16 5.506,20 2011 1.026,92 5 25 5.134,60 2012 117,60 6 36 705,60 2013 147,00 7 49 1.029,00 2014 634,40 8 64 5.075,20 2015 1.497,60 9 81 13.478,40 ∑ 10.004,61 45 285 40.528,82 ∑n 9 ∑ ∑ ∑ a = -158,24 ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ b = 1902,81 ∑ ∑ Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Trang 133
8. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 Bảng 6. Thẩm định bằng phƣơng pháp bình phƣơng bé nhất Năm Y Yd Yd-Y (Yd-Y)2 2007 1.530,40 1.744,57 214,17 45.869,75 2008 2.953,00 1.586,34 -1.366,66 1.867.773,10 2009 721,14 1.428,10 706,96 499.787,98 2010 1.376,55 1.269,86 -106,69 11.382,62 2011 1.026,92 1.111,62 84,70 7.174,67 2012 117,60 953,39 835,79 698.538,65 2013 147,00 795,15 648,15 420.097,18 2014 634,40 636,91 2,51 6,31 2015 1.497,60 478,67 -1.018,93 1.038.208,88 ∑ 10.004,61 10.004,61 0,00 4.588.839,14 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Bảng 7. Tổng hợp dự báo vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020 (bằng phương pháp bình phương bé nhất) Giá trị tuyệt đối của độ lệch Năm Dự báo (triệu USD) Độ lệch chuẩn trung bình hàng năm 2016 Y(d) = -158,24*10+1.902,81= 320,41 0 9 2017 Y(d) = -158,24*11+1.902,81= 162,17 √ 2018 Y(d) = -158,24*12+1.902,81= 3,93 = = 2019 Y(d) = -158,24*13+1.902,81= -154,31 714,05 0 2020 Y(d) = -158,24*14+1.902,81= -312,55 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Trang 134
9. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 Bảng 8. Dự báo tổng vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM ( bằng phương pháp Parabol) Năm Y X X2 X4 X2Y XY 2007 1.530,40 -8 64 4.096,00 97.945,60 -12.243,20 2008 2.953,00 -6 36 1.296,00 106.308,00 -17.718,00 2009 721,14 -4 16 256,00 11.538,26 -2.884,56 2010 1.376,55 -2 4 16,00 5.506,20 -2.753,10 2011 1.026,92 0 0 0,00 0,00 0,00 2012 117,60 2 4 16,00 470,40 235,20 2013 147,00 4 16 256,00 2.352,00 588,00 2014 634,40 6 36 1.296,00 22.838,40 3.806,40 2015 1.497,60 8 64 4.096,00 95.846,40 11.980,80 ∑ 10.004,61 0 240 11.328,00 342.805,26 -18.988,46 ∑n 9 ∑ ∑ ∑ a = = 15,43 ∑ ∑ ∑ b = = -79,12 ∑ ∑ ∑ ∑ ∑ c = = 700,28 ∑ ∑ Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Bảng 9. Thẩm định bằng phƣơng pháp Parabol Năm Y Yd Yd-Y (Yd-Y)2 2007 1.530,40 2.320,45 790,05 624.176,20 2008 2.953,00 1.730,30 -1.222,70 1.494.985,41 2009 721,14 1.263,56 542,42 294.220,38 2010 1.376,55 920,22 -456,33 208.235,56 2011 1.026,92 700,28 -326,64 106.691,43 2012 117,60 603,75 486,15 236.339,16 2013 147,00 630,61 483,61 233.881,58 2014 634,40 780,88 146,48 21.456,64 2015 1.497,60 1.054,55 -443,05 196.292,75 ∑ 10.004,61 10.004,61 0,00 3.416.279,10 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Trang 135
10. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 Bảng 10. Tổng hợp dự báo vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản tại TPHCM giai đoạn 2016-2020 (bằng phương pháp Parabol) Giá trị tuyệt đối Độ lệch Năm Dự báo (triệu USD) của độ lệch chuẩn trung bình hàng năm 2016 Y(d) = 15,43*102+(-79,12)*10+700,28 = 1.452,08 0 2017 Y(d) = 15,43*122+(-79,12)*12+700,28 = 1.972,76 √ 9 2018 Y(d) = 15,43*142+(-79,12)*14+700,28 = 2.616,88 = = 2019 Y(d) = 15,43*162+(-79,12)*16+700,28 = 3.384,44 616,11 0 2020 Y(d) = 15,43*182+(-79,12)*18+700,28 = 4.275,44 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM 4. THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Tổng Vốn Tổng vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản TP.HCM đầu tư 5000.00 giai đoạn 2007-2020 4000.00 4.275,44 3.384,44 3000.00 2.616,88 2000.00 1.972,76 1000.00 1.452,08 0.00 Hình 1. Tổng vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản TP.HCM giai đoạn 2007-2020 Nguồn: Tính toán của tác giả theo số liệu của Cục Thống kê TP.HCM Năm 2000, Việt Nam ký Hiệp định thương thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép với mại Việt - Mỹ; đây được xem là nền tảng quan quy mô lớn hơn; tuy nhiên các dự án FDI thuộc trọng để Việt Nam đàm phán gia nhập WTO sau lĩnh vực bất động sản vẫn còn hạn chế về số này; và đây cũng là giai đoạn đánh dấu số dự án lượng; cụ thể, năm 2002, có 03 dự án FDI thuộc FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tiên nhất tại TP. HCM. Cụ thể, có 01 dự án đầu tư là 52,90 triệu USD, chiếm tỷ trọng 16,85% FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép tổng vốn đầu tư FDI; và năm 2003, có duy nhất tại TP. HCM, chiếm tỷ trọng 1,31% tổng vốn đầu 01 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được tư FDI. cấp phép, nhưng với tổng vốn đầu tư là 130 triệu USD, chiếm tỷ trọng 41,27% tổng vốn đầu tư Giai đoạn 2001 - 2003: mặt dù các dự án FDI FDI. Trang 136
11. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 Giai đoạn 2004 - 2006: quy mô và tỷ trọng với tổng vốn đầu tư là 1.530,40 triệu USD, chiếm vốn đầu tư của dự án FDI lĩnh vực bất động sản tỷ trọng 65,54% tổng vốn đầu tư FDI. có xu hướng trầm lắng xuống, tuy nhiên số lượng Giai đoạn 2008 - 2009: Nguyễn Thị Mỹ Linh dự án FDI lĩnh vực bất động sản có xu hướng (2012) ghi nhận: thị trường bất động sản tăng lên; cụ thể, năm 2004, có 04 dự án FDI thuộc TP.HCM vẫn trong tình trạng đóng băng, giá cả lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn hầu hết các sản phẩm bất động sản đều sụt giảm đầu tư là 191,80 triệu USD, chiếm tỷ trọng mạnh. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngoại vẫn lạc 41,79% tổng vốn đầu tư FDI; tỷ trọng này giảm quan đối với thị trường bất động sản TP. HCM xuống còn 31,90% vào năm 2005 và còn 28,50% nhờ Việt Nam đã ban hành và sửa đổi kịp thời các vào năm 2006. biện pháp thương mại, và đã triển khai tốt việc rà Tóm lại, trước khi gia nhập WTO, mặt dù soát chính sách thương mại; vì vậy, trong năm Việt Nam đã ký Hiệp định thương mại Việt-Mỹ, 2008, vẫn có đến 45 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất nhưng tỷ trọng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư là động sản giai đoạn 2000 - 2006 vẫn thấp hơn so 2.953 triệu USD, (vốn đầu tư trung bình là 65,62 với giai đoạn sau khi Việt Nam gia nhập WTO triệu USD/ dự án). Đáng chú ý, vào cuối năm đến nay. Điều này minh chứng các cam kết trong 2009, do giá vàng tăng mạnh và thông tin Chính WTO có thể được coi là mức trần khi chúng ta Phủ tiếp tục hỗ trợ lãi suất đến hết ngày tiến hành đàm phán trong các Hiệp định song 31/03/2010, nên mặc dù thị trường bất động sản phương cũng như đa phương trong tương lai. TP.HCM vẫn tiếp tục trong tình trạng đóng băng, (Bắc Việt Luật, 2011) nhưng thị trường bất động sản vẫn có tăng nhẹ hàng tháng. Vì vậy, các nhà đầu tư ngoại vẫn tiếp Xu hướng thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh tục lạc quan đối với thị trường bất động sản TP. vực bất động sản tại TP. HCM giai đoạn 2007- HCM, nhưng có sự điều chỉnh về quy mô đầu tư; 2011 tăng vọt về số lượng dự án, nhưng tổng số cụ thể, có đến 181 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất vốn đầu tư có xu hướng giảm từ năm 2009 - 2013 động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư là (Bảng 1). Chi tiết theo từng giai đoạn như sau: 721,14 triệu USD, (vốn đầu tư trung bình là 3,98 Năm 2007: đánh dấu bước ngoặt Việt Nam triệu USD/ dự án). Xu hướng này cho ta thấy các gia nhập WTO, tuy nhiên, đây cũng là năm thị nhà đầu tư ngoại bắt đầu quan tâm đến các dự án trường bất động sản Mỹ - nền kinh tế lớn nhất thế bất động sản với quy mô nhỏ. giới - lâm vào tình trạng rơi tự do, dẫn đến tình Giai đoạn 2010 - 2011: Việt Nam vẫn thực trạng khủng hoảng kinh tế thế giới; và bất động hiện nghiêm chỉnh cam kết minh bạch hóa thông sản Việt Nam cũng chịu chung số phận (Nguyễn tin. Cụ thể, Ngân hàng Nhà Nước nâng lãi suất cơ Thị Mỹ Linh, 2012; Lê Tấn Lam Anh, 2013). Dù bản từ 7%/ năm lên 8%/ năm, rồi lên 9%/ năm; và vậy, Việt Nam đã thực hiện tốt cam kết minh thông tin Chính Phủ không tiếp tục hỗ trợ lãi suất bạch hóa, và cam kết xoá bỏ các rào cản về đầu tư đã khiến thị trường bất động sản chững lại. Tuy bất động sản nhằm tạo được tính hấp dẫn, thông nhiên, các nhà đầu tư ngoại vẫn lạc quan đầu tư thoáng và minh bạch của môi trường đầu tư nước mạnh hơn vào các dự án bất động sản với quy mô ngoài tại Việt Nam. Kết quả, các dự án FDI lĩnh nhỏ (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012). Cụ thể, có đến vực bất động sản tại TP. HCM không ngừng tăng 154 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được lên về số lượng, cũng như về quy mô và tỷ trọng cấp phép với tổng vốn đầu tư là 1.376,55 triệu vốn đầu tư; cụ thể, trong năm 2007, có 24 dự án USD, (vốn đầu tư trung bình là 8,94 triệu USD/ FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép dự án), chiếm tỷ trọng 73,09% tổng vốn đầu tư Trang 137
12. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 FDI trong năm 2010. Đây cũng chính là tỷ trọng Xét về quy mô vốn đầu tư trung bình trên một dự vốn đầu tư FDI cao nhất vào lĩnh vực bất động án, xu hướng đầu tư trong giai đoạn 2012 - 2013 sản được cấp phép tại TP. HCM trong vòng 10 có quy mô vốn cao hơn gần gấp đôi so với năm năm kể từ khi Việt Nam ký Hiệp định chung về 2010, và cao gần gấp ba lần so với năm 2011. thương mại dịch vụ khi gia nhập WTO. Hơn thế, Giai đoạn 2013 - 2014, Việt Nam đã tiếp tục trong năm 2011, xu hướng đầu tư vào các dự án ban hành và sửa đổi kịp thời các biện pháp quy mô nhỏ tại TP. HCM được các nhà đầu tư thương mại, và đã triển khai tốt việc rà soát chính ngoại đẩy lên đỉnh điểm với 191 dự án FDI thuộc sách thương mại. Đây là những nội dung trong lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư là cam kết minh bạch hóa của Việt Nam. Cụ thể 1.026,92 triệu USD, (vốn đầu tư trung bình là Việt Nam đã triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ 5,38 triệu USD/ dự án). Năm 2011 có thể được khó khăn cho thị trường bất động sản trong năm xem là năm có số dự án FDI thuộc lĩnh vực bất 2013 và thực tế trong năm 2014 đã cho thấy hiệu động sản được cấp phép nhiều nhất tại TP.HCM quả tích cực của các giải pháp (Thời Báo Kinh tế trong vòng 10 năm kể từ khi Việt Nam gia nhập Việt Nam, 2014). Cụ thể, năm 2014 đã có 13 dự WTO. án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp Giai đoạn từ năm 2010 đến 2013: bất động phép với tổng vốn đầu tư là 634,40 triệu USD, sản trong tình trạng “đóng băng, nhưng chưa phục (vốn đầu tư trung bình là 48,80 triệu USD/ dự án). hồi”, tuy nhiên vẫn có giao dịch thành công chủ Đây là tín hiệu phục hồi khi các nhà đầu tư ngoại yếu ở các dự án có giá trung bình và rẻ quay trở lại đầu tư với quy mô lớn hơn trong các (VnExpress, 2013). Trong giai đoạn này, Việt dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản tại TP. Nam đã thực hiện nghiêm chỉnh cam kết về mở HCM nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của của thị trường dịch vụ (Trịnh Thị Thúy Hằng, bất động sản sau một thời gian dài trầm lắng. Tuy 2013). Đây cũng chính là lý do vì sao mặt dù thị nhiên, Nguyễn Minh Phong (2013) cho rằng: trường bất động sản tại TP. HCM bị đóng băng, những năm tới sẽ chứng kiến sự gia tăng khá nhưng nhiều nhà đầu tư ngoại vẫn ồ ạt đầu tư vào mạnh mẽ các hoạt động dịch chuyển các dòng các dự án quy mô nhỏ trong giai đoạn 2010 - vốn quốc tế cả trực tiếp và gián tiếp, các hoạt 2011. Mặt khác, bởi vì các nhà đầu tư ngoại đồng động M&A quốc tế. Các quỹ đầu tư nước ngoài loạt đầu tư quá nhiều dự án bất động sản quy mô đang tích cực điều chỉnh định hướng đầu tư của nhỏ trong giai đoạn năm 2010 - 2011 tại mình theo hướng gia tăng nguồn vốn đổ vào các TP.HCM; nên trong giai đoạn năm 2012 - 2013, thị trường Đông - Nam Á. Đây cũng là xu hướng các dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được tháo gỡ khó khăn tài chính cho các doanh nghiệp cấp phép tại TP. HCM có xu hướng giảm mạnh bất động sản nội. về số lượng, tuy nhiên về quy mô vốn đầu tư Giai đoạn từ năm 2014 đến nay: trong những trung bình trên một dự án lại có xu hướng cao năm qua, Việt Nam đã thực hiện nghiêm các cam hơn gấp đôi so với giai đoạn năm 2010 - 2011. Cụ kết WTO, và đây được xem là nền tảng quan thể, trong năm 2012, có 08 dự án FDI thuộc lĩnh trọng để năm 2014 đánh dấu sự kiện Việt Nam vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tham gia đàm phán và chuẩn bị ký kết Hiệp định tư là 117,60 triệu USD, (vốn đầu tư trung bình là đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình 14,70 triệu USD/ dự án), và trong năm 2013, có Dương (TPP). Theo Lương Xuân Quỳ (2014): 09 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được hiệp định TPP có thể gián tiếp tác động thu hút cấp phép với tổng vốn đầu tư là 147 triệu USD, vốn đầu tư FDI vào thị trường bất động sản (vốn đầu tư trung bình là 16,33 triệu USD/ dự án). TP.HCM. Kết quả, năm 2015 cũng có 13 dự án Trang 138
13. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép, Lãi suất cho vay trên thị trường Việt Nam có nhưng tổng vốn đầu tư là 1.497,60 triệu USD, nhiều biến động trong giai đoạn 2010 - 2011. Tuy (vốn đầu tư trung bình là 115,20 triệu USD/ dự nhiên, nhờ Việt Nam thực hiện nghiêm chỉnh cam án, có quy mô vốn đầu tư cao hơn gấp đôi so với kết minh bạch hóa thông tin, nên các nhà đầu tư năm 2014). Ngoài ra, tuy mới 06 tháng đầu năm ngoại vẫn an tâm đầu tư mạnh hơn vào các dự án 2016, nhưng đã có 07 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản với quy mô nhỏ. Đây là bài học kinh bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư nghiệm để Việt Nam tiếp tục công khai và minh là 236 triệu USD, chiếm tỷ trọng 49,04% tổng bạch hóa thông tin trong các hoạt động của thị vốn đầu tư FDI tất cả các lĩnh vực đầu tư. trường bất động sản, chẳng hạn như công khai các thông tin về qui hoạch và sử dụng đất, bởi vì đây Dự báo tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất chính là hành động thiết thực thể hiện cam kết động sản tại TP.HCM trong năm 2016 là 1.452,08 “minh bạch hóa” của Việt Nam đối với thế giới. triệu USD, giảm nhẹ hơn so với năm 2015; tuy nhiên con số này sẽ tăng mạnh và đều hàng năm 5.2. Khuyến nghị đối với các doanh lên 1.972,76 triệu USD vào năm 2017; lên nghiệp bất động sản 2.616,88 triệu USD vào năm 2018; lên 3.384,44 Khi phát triển sản phẩm bất động sản, các triệu USD vào năm 2019; và lên 4.275,44 triệu doanh nghiệp cần chú ý đến nhu cầu thị trường, USD vào năm 2020 (bảng 10). tập trung vào những phân khúc thị trường phù 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ hợp với những khả năng chi trả của đông đảo người dân, nhất là đối tượng người có thu nhập 5.1. Khuyến nghị đối với Nhà nƣớc trung bình và thấp. Cụ thể, các doanh nghiệp cần Kết quả dự báo cho thấy tổng vốn đầu tư FDI nhanh chóng điều chỉnh, chuyển đổi các dự án vào lĩnh vực bất động sản tại TP. HCM trong năm nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã 2018 và năm 2020 tương ứng sẽ đạt gấp 1,7 lần hội, nhà ở giá thấp, vì phân khúc nhà ở xã hội, và 2,8 lần so với tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh nhà ở thu nhập thấp đang thiếu, chẳng hạn: trong vực bất động sản tại TP. HCM trong năm 2015. giai đoạn bất động sản đóng băng từ năm 2010- Để thu hút được vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất 2013, nhưng vẫn có giao dịch thành công ở các động sản như những con số dự báo này, Nhà dự án có giá trung bình và rẻ. nước nên có chính sách ưu đãi đầu tư hơn vào lĩnh vực bất động sản bởi vì tỷ trọng vốn đầu tư Hơn thế, trong giai đoạn 2013 đến nay, Nhà FDI vào lĩnh vực bất động sản trong 10 năm qua nước đã kiện toàn và minh bạch Luật mua bán, (2007-2016) trung bình chiếm 43,98% của tổng sáp nhập doanh nghiệp. Như vậy, nhằm để giảm vốn FDI đầu tư trên tất cả các lĩnh vực tại TP. bớt gánh nặng tài chính, các chủ đầu tư bất động HCM. Hơn thế, Nhà nước cần tiếp tục xoá bỏ các sản đang còn gánh chịu “nợ xấu” nên nhanh rào cản về đầu tư bất động sản, thường xuyên rà chóng đẩy mạnh hoạt động M&A để tận dụng sự soát các chính sách thương mại và sửa đổi kịp phục hồi của thị trường. Cụ thể, các doanh nghiệp thời các biện pháp thương mại nhằm tạo được nên chủ động mời gọi hợp tác đối với các chủ đầu tính hấp dẫn, thông thoáng và minh bạch của môi tư nước ngoài thông qua các hội nghị và hội thảo trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam bởi vì đây đầu tư bởi vì một số nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là là những biện pháp hữu hiệu thu hút được vốn các nhà đầu tư đến từ khu vực Châu Á, cũng đang FDI vào bất động sản tại TP. HCM ngay khi khá quan tâm đến các hoạt động mua bán và sáp trong thời kỳ bất động sản đóng băng trong giai nhập nhắm đến những dự án phát triển các khu đoạn 2008 - 2013. dân cư. Trang 139
14. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 The practice of FDI capital attraction in the real estate sector in Ho Chi Minh City since the accession into WTO – Predictions and recommendations Le Thanh Tung Bac Lieu University - Email: pineblu1884@gmail.com ABSTRACT Based on the theoretical framework of statistical methods, namely linear regression, commitments in the field of real estate that ordinary least square and parabolic and Vietnam made to WTO, the author aims to compared them using the smallest standard provide investors with an understanding about deviation, thereby forecasting the FDI the practice of FDI capital attraction in the investment in the real estate sector in HCMC real estate sector in Ho Chi Minh City (HCMC) between 2016 and 2020. Results show that the since the accession into WTO. Multiple total FDI capital in real estate in HCMC in methods are used, including estimating the 2018 and 2020 will be from 1.7 to 2.8 times proportions of projects, investment capital and compared with 2020 respectively. Based on the average capital per project so as to assess the results, the author offers suggestions to the trend in FDI capital attraction in the real relevant authorities and enterprises to grasp estate sector in HCMC from Jan 2007 to May the market and investment opportunities. 2016. Besides, the author also applies three Key words: WTO, FDI capital, real estate in HCMC. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]. Bắc Việt Luật. Các cam kết về minh bạch định gì?. Truy cập ngày 21/8/2014, từ: hóa của Việt Nam trong WTO (2011). Truy cập ngày 20/8/2014, từ: s/viewcontent.asp?id=115&langid=1 [4]. Chu Văn Cấp 28 năm hội nhập kinh tế minh-bach-hoa-cua-viet-nam-trong- quốc tế của Việt Nam (2014): Tiến trình, wto.html Thành tựu và Giải pháp thúc đẩy. Truy [2]. Bộ Xây Dựng. Tóm tắc cơ bản về cam kết cập ngày 30/7/2014, từ: gia nhập WTO của Việt Nam (2006). Truy cập ngày 20/8/2014, từ: content/uploads/2014/03/28-nam-hoi- nhap-kinh-te.pdf s/viewcontent.asp?id=82&langid=1 [5]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên [3]. Bộ Xây Dựng. (không ngày). Hiệp định Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm chung về thương mại dịch vụ (GATS) quy Trang 140
15. TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KH & CN, TẬP 19, SỐ Q4 - 2016 2000. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản [16]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. 04.12 Thống kê (2001). Dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài cấp [6]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên phép mới năm 2011 (2012). Truy cập Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm ngày 01/9/2014, từ: 2001. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Thống kê (2002). ocument_library/get_file?uuid=54125503 -32ef-4187-bba5- [7]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên cee160fbeed2&groupId=18 Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm 2002. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản [17]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Tình Thống kê (2003). hình kinh tế xã hội tháng 12 và năm 2012 (2013). Truy cập ngày 01/9/2014, từ: [8]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm ocument_library/get_file?uuid=fe1d862f- 2003. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản b0a9-48a1-904c- Thống kê (2004). 739263d7612f&groupId=18 [9]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên [18]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Tình Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm hình kinh tế xã hội tháng 12 và năm 2013 2004. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản (2014). Truy cập ngày 01/9/2014, từ: Thống kê (2005). [10]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. (2006). ocument_library/get_file?uuid=c3023d2a- Niên Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh b4e4-43e3-a1c0- năm 2005. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất 6a900c7b8fda&groupId=18 Bản Thống kê. [19]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Tình [11]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên hình kinh tế xã hội tháng 12 và năm 2014 Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm (2015). Truy cập ngày 23/5/2016, từ: 2006. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản Thống kê (2007). ocument_library/get_file?uuid=b08b2f90- [12]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên 64f6-4533-9e9f- Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm 12bdb4d68981&groupId=18 2007. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản [20]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Tình Thống kê (2008). hình kinh tế xã hội tháng 12 và năm 2015 [13]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên (2016). Truy cập ngày 23/5/2016, từ: Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm 2008. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản ocument_library/get_file?uuid=bc338a14- Thống kê (2009). 996c-497a-a5f6- [14]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Niên 12d903d5c5b7&groupId=18 Giám Thống Kê TP. Hồ Chí Minh năm [21]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. Tình 2009. TP. Hồ Chí Minh: Nhà Xuất Bản hình kinh tế xã hội tháng 5 và 5 tháng Thống kê (2010). năm 2016 (2016). Truy cập ngày [15]. Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh. 04.12 23/5/2016, từ: Dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài cấp phép mới năm 2010 (2011). Truy cập ocument_library/get_file?uuid=8086713a- ngày 01/9/2014, từ: 69fb-4f90-930f- 635ead1c903c&groupId=18 ocument_library/get_file?uuid=c5c991a8- [22]. Lương Xuân Quỳ. Việt Nam và Hiệp định 6df1-4b94-894a- Thương mại xuyên Thái Bình Dương e0395a94bee7&groupId=18 (TPP) (2014) Truy cập ngày 22/8/2014, từ: Trang 141
16. SCIENCE & TECHNOLOGY DEVELOPMENT, Vol 19, No Q4 - 2016 content/uploads/2014/03/Viet-Nam-va- rl?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&sourc hiep-dinh-thuong-mai.pdf e=web&cd=7&ved=0CEUQFjAG&url=ht [23]. Lê Tấn Lam Anh. Nhiều nước không cứu tp%3A%2F%2Fdlib.vnu.edu.vn%2Fiii%2 bất động sản. Truy cập ngày 10/8/2014 Fcpro%2Fapp%3Fid%3D2134470775921 (2013), từ: 222%26itemId%3D1043161%26lang%3 tuc/cong-dong/nhieu-nuoc-khong-cuu-bat- Deng%26service%3Dblob%26suite%3Dd dong-san-2632607.html ef&ei=gTT0U86ODNfs8AXD1YGIDg& usg=AFQjCNEyB0Yo43RQEsPghSQIZjl [24]. Nguyễn Minh Phong. Những xu hướng PDsIN4g kinh tế thế giới năm 2013 nhìn từ năm 2012. Truy cập ngày 01/8/2014 (2013), [29]. Thời báo kinh tế Việt Nam. Tình hình bất từ: động sản. Truy cập ngày 10/8/2014 -nhap/item/347902-nh%E1%BB%AFng- (2014),từ: xu-h%C6%B0%E1%BB%9Bng-kinh- pot.com/2014/01/thi-truong-bat-ong-san- t%E1%BA%BF-th%E1%BA%BF- ang-am-dan.html gi%E1%BB%9Bi-n%C4%83m-2013- [30]. Ủy ban quốc gia về Hợp tác kinh tế quốc nh%C3%ACn-t%E1%BB%AB- tế. Toàn cầu hóa –Khu vực hóa và Tiến n%C4%83m-2012.html trình hội nhập của Việt Nam (2005). Truy [25]. Nguyễn Thị Mỹ Linh. Chính sách Thuế cập ngày 29/7/2014, từ: đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (2012). Truy cập ngày [31]. Vũ Anh Thư. Áp dụng nguyên tắc không 23/8/2014,từ: phân biệt đối xử trong các cam kết về es/Chinh%20sach%20thue%20doi%20voi thương mại dịch vụ của Việt Nam khi gia %20phatt%20rien%20thi%20truong%20b nhập WTO (2007). Truy cập ngày at%20dong%20san%20Viet%20Nam.pdf 20/8/2014, từ: [26]. Phước Minh Hiệp. (không ngày). Tài liệu hướng dẫn học tập Thiết lập và thẩm định am/123456789/7823/1/nghiencuuquocte1 dự án. Truy cập ngày 10/6/2014, từ: 1.pdf thuvien.due.udn.vn:8080/dspace/bitstream [32]. Việt Báo (theo Tuổi Trẻ). Những nguyên /TVDHKT/16457/1/TL223.pdf tắc, luật lệ, quy định cơ bản của WTO [27]. Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế - (2006). Truy cập ngày 20/8/2014, từ: Xã hội Quốc gia. (không ngày). Tác động của gia nhập WTO đối với phát triển kinh tac-luat-le-quy-dinh-co-ban-cua- tế Việt Nam. Truy cập ngày 20/8/2014, từ: WTO/40178259/87/ [33]. VnExpress. Khả năng phục hồi của thị acdongcuagianhapwto-nd-2138.html trường bất động sản:Đừng ảo tưởng!. [28]. Trịnh Thị Thúy Hằng. Điều kiện đầu tư, (2013). Truy cập ngày 10/8/2014, từ: kinh doanh ở Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong bối cảnh gia nh-doanh/bat-dong- nhập WTO. (2013. Truy cập ngày san/2013/06/1074549/kha-nang-phuc-hoi- 20/8/2014,từ: cua-thi-truong-bds-dung-ao-tuong/ Trang 142