Xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công ty bất động sản bằng System Dynamics

Nội dung text: Xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công ty bất động sản bằng System Dynamics

1. 28 KINH TẾ XÂY DỰNG MÔ HÌNH DỰ BÁO LỢI NHUẬN CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG SYSTEM DYNAMICS Ngày nhận bài: 27/02/2015 Nguyễn Hoài Nghĩa1 Ngày nhận lại: 10/06/2015 Lưu Trường Văn2 Ngày duyệt đăng: 10/07/2015 TÓM TẮT Dự báo lợi nhuận của các dự án bất động sản là một việc làm tương đối khó khăn do ảnh hưởng của nhiều yếu tố và mối quan hệ tác động qua lại của chúng. Nghiên cứu này đã tiến hành xác định các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án bất động sản thông qua khảo sát các đối tượng có kinh nghiệm đang hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đặc biệt là các dự án bất động sản. Sau khi tiến hành phân tích thống kê, 19 nhân tố đã được xác định là có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty bất động sản. Từ các nhân tố này, mô hình hệ thống động (System Dynamics) đã được áp dụng để xây dựng sơ đồ nhân quả thể hiện tác động qua lại giữa các yếu tố với nhau và tác động đến lợi nhuận. Việc xây dựng sơ đồ nhân quả nhằm thiết lập sự ảnh hưởng tác động qua lại giữa các yếu tố là cơ sở để phát triển mô hình định lượng giúp việc đánh giá và dự báo lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản một cách chính xác và đáng tin cậy hơn. Từ khóa: hệ thống động, lợi nhuận, sơ đồ nhân quả, yếu tố ảnh hưởng. ABSTRACT Estimating profit of the real estate projects is quite difficult because of the effect of many factors and their inter-relationships. This study determines the influencing factors to the profit based on the survey in that the experienced engineers who are currently working in the construction industry, especially in real estate projects are questioned. There are 19 factors are confirmed to affect on the profit after the statistical analysis. Based on these factors, System Dynamics are applied to model the causal loop diagram to explore the mutual effect of these factors and the effect to profit. This diagram is a necessary tool to develop the System Dynamics structure diagram that is very useful to evaluate and estimate the profit of the real estate companies in more precise and believable way. Keywords: causal diagram, profit, system dynamics, factors. 1. Dẫn nhập12 yếu tố vĩ mô như lãi suất, GDP Việc xác định lợi nhuận luôn là việc mà Bên cạnh đó, các yếu tố này không cố một công ty kinh doanh cần phải thực hiện để định mà biến động và đặc biệt là có tác động đánh giá kết quả cũng như đề ra phương trực tiếp hoặc gián tiếp qua lại với nhau. Ví dụ hướng hoạt động của mình. Đặc biệt là một nếu lãi suất (chi phí tài chính) tăng cao dẫn ngành nghề kinh doanh rất đặc thù, các công đến chi phí xây dựng, giá thành tăng cao ty kinh doanh bất động sản phải xác định để đảm bảo lợi nhuận, các công ty kinh doanh được các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận để bất động sản phải tăng giá sản phẩm. Giá sản đề ra được mức giá hợp lý mà thị trường chấp phẩm quá cao sẽ dẫn đến cầu bất động sản nhận được. Các yếu tố này rất nhiều và có ảnh giảm. Cầu giảm dẫn đến việc các công ty này hưởng rất phức tạp, bao gồm các chi phí đầu phải giảm giá bất động sản để nhằm mục đích vào, chi phí tài chính, nhu cầu tiêu thụ, các kích cầu và thanh lý hàng tồn kho, quay vòng 1 ThS, Trường Đại học Mở TP.HCM. 2 PGS.TS, Trường Đại học Quốc tế - Đại học Quốc Gia TP.HCM.
2. TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 29 vốn, thanh toán lãi vay và vốn gốc cho ngân nhân quả khi đối lập với việc chủ đầu tư hàng. Nếu cầu vẫn không tăng thì các công ty chiếm thị trường với biến lưu trữ phụ đã được này mất khả năng chi trả cho ngân hàng. Việc thêm vào. Họ đã kết luận rằng những thị này dẫn đến hệ lụy rất lớn đến nền kinh tế: các trường khác nhau với hệ thống khác nhau có ngành sản xuất liên quan đến xây dựng đình những đặc tính động và phản ứng khác nhau trệ, lao động thất nghiệp, khả năng chi trả và với cùng một kích thích. Hơn nữa, thị trường cầu đối với các ngành khác giảm, nền kinh tế và cơ chế vòng sản xuất phản ứng một cách trì trệ Để thúc đẩy phát triển kinh tế, phát động. triển sản xuất thì một trong những biện pháp Atefi và cộng sự (2010) dựa trên nghiên là giảm lãi suất. Lãi suất giảm dẫn đến nhu cứu của Mashayeki (2009) và của nhiều tác cầu mua sắm tăng cao, sản xuất phát triển, thu giả quốc tế nghiên cứu về nhà và bất động sản nhập tăng, cầu về nhà ở tăng, và khi cầu vượt khác (như Poterba, 1984; Wheaton, 1999; cung thì sốt bất động sản xảy ra. Như vậy, khi Meen, 2000). Họ tập trung vào việc định dạng xem xét một yếu tố ta cần phải xem xét yếu tố nhiều cơ chế của khả năng chi trả, bao gồm cả đó với mối liên quan và tác động qua lại ở việc dự phòng của các khoản cho vay mua một hệ thống nhất định. nhà. Những tác động của cầu lên giá cả dựa Bài báo này ứng dụng hệ thống động trên cảm quan hơn là lý thuyết. Mô hình được (system dynamics) nhằm xem xét mối quan hệ kiểm định bởi một số test. Phản ứng của mô tác động qua lại với các yếu tố ảnh hưởng đến hình đã cho thấy sự dao động tăng lên bởi các lợi nhuận của các công ty bất động sản. biến quan trọng và nói chung là giảm đối với 2. Các nghiên cứu trước đây khả năng chi trả, không đáp ứng với thu nhập Barlas và cộng sự (2007) đã tập trung vào tăng lên. mô hình ở đó công ty xây dựng bất động sản Chen (2005) xây dựng một mô hình so chiếm một thị phần đủ lớn để ảnh hưởng đến sánh để dự báo sự tăng trưởng bền vững của thị trường. Hay nói cách khác, Barlas đã mô giá nhà đất ở Thượng Hải. Mô hình gồm sáu hình một thị trường độc quyền nhóm với hệ bộ phận chứa đựng một cấu trúc hồi đáp phức thống trống. Ông nhận ra rằng mức độ trống tạp hơn với sáu vòng hồi đáp đồng biến và và độ trễ của cung đóng một vai trò quan bốn vòng hồi đáp nghịch biến. Chen nhấn trọng như là một cơ chế vòng sản xuất. Barlas mạnh việc không chỉ hành vi đầu cơ của nhà đã khởi tạo mô hình dựa vào kỳ vọng của các đầu tư và nhà cung cấp mà việc mua và đẩy nhà phát triển địa ốc. Với điều này, phân tích giá của các nhà đầu tư nước ngoài cũng làm độ nhạy chỉ ra rằng dao động xảy ra mạnh hơn tăng giá nhà đất. Những kết quả mô phỏng nếu độ trễ của cung tăng lên. Trong những thử chính phân biệt thị trường có và không có đầu nghiệm chính sách với kỳ vọng của các nhà cơ. Tuy nhiên, không có vòng hồi đáp nào kể phát triển địa ốc, Barlas đã tìm thấy hai nhân quỹ đất dự phòng của chính phủ khi tổng diện tố làm giảm hành vi dao động của thị trường: tích đất của Thượng Hải rất hạn chế. Một lần a) kể đến số lượng nhà đã được xây dựng và nữa, cấu trúc của nội tại của thị trường là b) dự đoán chính xác hơn khuynh hướng nhu nguyên nhân của ứng xử hồi đáp nhưng cần cầu trong tương lai. có một sự kích hoạt từ bên ngoài. Mashayeki và cộng sự (2009) đặt ra thuật Ho và cộng sự (2012) đã áp dụng kết hợp ngữ “cơ chế vòng sản xuất”. Họ đã coi mô system dynamic và trí tuệ nhân tạo để nghiên hình bốn đỉnh được đề xuất bởi Wheaton cứu thị trường nhà ở tại Đài Loan, chủ yếu là (1999) như là khởi điểm cho thị trường cho tỷ lệ nhà trống. Nghiên cứu cho thấy các biện thuê, nhưng thêm một biến lưu trữ phụ cho pháp về kinh tế tỏ ra hữu hiệu hơn so với các các căn hộ trống cho chủ đầu tư chiếm các biện pháp về tài chính. Bên cạnh đó, các biện khu vực. Họ tiến hành mô phỏng những đặc pháp hỗn hợp có tác dụng hơn các chiến lược điểm động khác biệt của cả hai hệ thống. Ban đơn lẻ. Để thiết lập hệ thống giám sát và mô đầu, cả hai thị trường dao động do cơ chế phỏng thị trường nhà đất, các tác giả đã thiết vòng sản xuất do độ trễ của cung. Khi bỏ độ lập hệ thống bao gồm các hệ thống phụ: Dân trễ của cung đi, thị trường thuê đánh mất vòng số, cầu nhà, cung nhà, kinh tế, tài chính.
3. 30 KINH TẾ Ngoài ra, các tác giả còn sử dụng kết hợp được lập với các biến đầu vào về kích thước thuật giải di truyền thông qua dữ liệu quan sát nhịp, bước khung, tải trọng tác động lên nhà 17 năm để huấn luyện mạng. tiền chế. Mô hình giúp xác định chi phí xây Rafferty và Farshchi (2009) điều tra mối dựng nhà thép với những thông số khác nhau quan hệ giữa nguồn tài chính có sẵn và đầu ra Lê, H.L. và Phạm, H.A. (2012) đã xây của ngành xây dựng địa ốc ở Anh. Họ nhận ra dựng một mô hình mô phỏng nhằm dự báo chỉ rằng nguồn tài chính dù có khá thấp nhưng ở số giá xây dựng công trình dân dụng tại TP. mức độ phù hợp và lượng giao dịch cao là Hồ Chí Minh. Mô hình gồm 5 hệ thống phụ: điều kiện tiên quyết cho một thị trường ổn dân số, cầu nhà, cung nhà, kinh tế, tài chính. định. Một tổ hợp của lượng giao dịch cao và Nghiên cứu thiết lập không những mô hình những mức độ tài chính có sẵn khác nhau đã định tính mà còn xây dựng mô hình định được tìm ra để tạo ra những mức độ lạm phát lượng thông qua những số liệu đầu vào từ các cao khác nhau. nguồn chính thức đáng tin cậy. Mô hình cũng Ho và cộng sự (2010) đã mô hình thị được vận hành thử và đối chiếu với số liệu từ trường nhà đất ở Đài Trung (Đài Loan). Mô các nguồn dữ liệu chính thức. hình của họ chứa năm bộ phận, gồm dân số, 3. Phương pháp nghiên cứu cầu, cung, kinh tế và tài chính. Từ những kết Nghiên cứu được tiến hành theo quy trình quả mô phỏng, họ kết luận rằng chiến lược như sau: hỗn hợp gồm lãi suất cao hơn, tỷ lệ thất - Lược khảo các nghiên cứu trước đây nghiệp thấp và giá tăng từ từ có thể làm giảm để xác định mục tiêu nghiên cứu. rủi ro của thị trường nhà đất. - Phỏng vấn chuyên gia và lược khảo Eskinasi và cộng sự (2011) báo cáo ở các nghiên cứu trước đây để xác định Houdini một mô hình hệ thống động giải thích các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận. phản ứng tiêu cực của ngành xây dựng địa ốc - Thu thập và phân tích các dữ liệu để đối với giá nhà đất trong giai đoạn từ 1995 xác định các yếu tố ảnh hưởng đến lợi đến 2008. Đầu tiên, hệ thống hoạch định quỹ nhuận của công ty bất động sản. đất tập trung chủ yếu vào việc dự đoán tỷ lệ - Thiết lập sơ đồ nhân quả dựa trên lý gia tăng dân số và kế đến thị trường nhà đất thuyết System Dynamic (hệ thống với giá của đất thổ cư và cấu trúc thị trường động) từ các yếu tố đã được xác định. phát triển độc quyền. Quy định về thuê và - Kết luận, kiến nghị. những biện pháp ưu đãi tài chính đối với các Hệ thống động (System Dynamic - SD) khoản lãi suất cầm cố cũng được kể đến. Là phương pháp nghiên cứu những ứng Những biện pháp ưu đãi tài chính hoàn lại cho xử của hệ thống phức tạp. Nó phản ánh sự ảnh các hộ gia đình khi họ được đền bù bởi thuế hưởng của những vòng tương tác phản hồi nội thu nhập cá nhân. Mô hình giả lập theo thống tại và sự trì hoãn thời gian đối với toàn bộ hệ kê sự phát triển của giá nhà và quy mô xây thống. Khác biệt của hệ thống động so với hệ dựng để xác định mức độ hiệu quả. thống khác đó là hệ thống động mô tả hiện Tại Việt Nam, hệ thống động cũng được thực bằng cách sử dụng những vòng quay lặp ứng dụng trong lĩnh vực xây dựng vài năm phản hồi nội tại và những biến kho (stocks) gần đây. Lưu, T.V. và Nguyễn, Q.T. (2011) cũng như tác động ảnh hưởng. đã ứng dụng hệ thống động để dự báo lợi nhuận và đánh giá hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh thông qua các hệ thống: số lượng căn hộ và khu thương mại thay đổi qua giai đoạn bán, các chi phí xây dựng theo giai đoạn, chi phí lãi vay, tỷ lệ vốn chủ sở hữu – vốn vay. Lưu, T.V. và Võ, M.H. (2012) đã ứng dụng hệ thống động để mô hình việc dự báo chi phí xây dựng nhà thép tiền chế. Mô hình Hình 1. Mô hình minh họa hệ thống động
4. TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 31 Theo Garcia, J. M. (2006), thì “System Các dạng mô hình Dynamic là công cụ dùng để biết được các sự Mô hình định tính (sơ đồ nhân quả): Sơ việc thay đổi theo thời gian bằng các phương đồ nhân quả là một bộ phận quan trọng trình hữu hạn hoặc phương trình vi phân. Đó trong lý thuyết hệ thống động. Sơ đồ là tập hợp các yếu tố liên quan với nhau, mọi này giúp người lập thấy được mối quan sự thay đổi của một mặt nào của một yếu tố hệ trong hệ thống giữa các yếu tố một cũng làm thay đổi toàn bộ hệ thống. Để cách rõ ràng. Việc xác định được sơ đồ nghiên cứu hệ thống, chúng ta phải biết các nhân quả còn giúp người nghiên cứu yếu tố cấu thành và các mối liên hệ giữa phát hiện được những thiếu xót, những chúng”. mối quan hệ cần bổ sung và thấy được Quan hệ nhân quả: Với các biến và giả tác động qua lại của các yếu tố trong hệ thiết có được chúng ta thể hiện mối quan hệ thống một cách trực quan. giữa chúng dạng sơ đồ minh họa như sau: Mô hình định lượng (sơ đồ cấu trúc): Quan hệ đồng Trong mô hình định tính, các biến của biến: Khi biến A hệ thống được kết nối bằng những mũi tăng thì sẽ kéo theo tên thể hiện mối quan hệ nhân quả. Các biến B tăng và ngược lại mối quan hệ này có thể được khai báo Quan hệ nghịch bằng các phương trình nhằm thể hiện biến: Khi biến A cụ thể (định lượng) quan hệ của các tăng thì sẽ khiến biến. Việc khai báo này cùng với các biến B giảm và ngược lại thông số dữ liệu đầu vào, giúp việc mô Vòng hồi tiếp (Feedback): Theo Garcia, J. phỏng và đánh giá hệ thống đạt được M. (2006), một chuỗi các mối sự kiện kín có hiệu quả mong muốn, cung cấp cho liên quan tới nhau thì gọi là vòng lặp hay chúng ta những thông tin cần thiết khi vòng hồi tiếp. Có 2 lọai vòng hồi tiếp: hệ thống vận hành. Vòng hồi 4. Kết quả nghiên cứu tiếp đồng Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia kết biến (vòng hợp với việc lược khảo các nghiên cứu trước hồi tiếp bất đây, 20 nhân tố đã được xác định và được sử ổn định). dụng để thiết lập bảng câu hỏi. Bảng khảo sát Vòng hồi được gửi đến các đối tượng hiện đang hoạt tiếp nghịch động trong lĩnh vực xây dựng. Số lượng bảng biến (vòng khảo sát gửi đi là 150 phiếu, số lượng phản hồi tiếp hồi nhận được là 92 bảng, tỷ lệ phản hồi là cân bằng). Hình 2. Vòng hồi tiếp 61%. Vòng hồi tiếp được gọi là đồng biến khi Sau khi tiến hành các phân tích thống kê số mối quan hệ nghịch biến là một số chẵn. và kiểm định, 19 nhân tố đã được xác định là Trong hình 2, vòng lặp ABECA là vòng đồng có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty biến. bất động sản như trong Bảng 1. Các nhân tố Ngược lại số mối quan hệ nghịch biến là này được nhóm thành 4 nhóm chính để phát số lẻ thì ta có vòng hồi tiếp nghịch biến. Vậy triển thành các hệ thống phụ của sơ đồ nhân ta có vòng lặp DBED và ABDA là đồng biến quả để tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh. (cần chú ý vòng ABDA có chiều mũi tên và Mục đích của việc chia nhỏ hệ thống chính là dấu khác hướng nên ta phải đổi dấu). nhằm thuận tiện hơn cho việc quản lý hệ Trong hệ thống thực tại luôn hàm chứa cả thống. Trong mỗi hệ thống phụ này, mối quan 2 vòng lặp, trong một thời điểm nhất định hệ hệ của các biến cần được xác định. thống sẽ theo xu hướng của vòng lặp trội hơn.
5. 32 KINH TẾ Bảng 1. Các yếu tố ảnh hưởng STT Yếu tố Hệ thống phụ 1 Dân số 2 Số người trung bình trong một hộ gia đình Đặc điểm hộ gia 3 Thu nhập trung bình của hộ gia đình đình và nhu cầu 4 Số hộ gia đình nhà 5 Nhu cầu mua nhà 6 Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình 7 Lãi suất tiết kiệm 8 Lãi suất cho vay mua nhà Kinh tế - tài chính 9 Lãi suất cho vay xây dựng 10 Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 11 Tồn kho bất động sản 12 Số lượng nhà giao dịch Cung nhà 13 Số lượng nhà được đầu tư 14 Nguồn cung 15 Giá nhà 16 Chi phí xây dựng 17 Chi phí đất và tư vấn Chi phí xây dựng 18 Các chi phí khác 19 Tỷ lệ Nợ/ Vốn chủ sở hữu Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình và đình. Các nhu cầu này lại có mối quan hệ với nhu cầu nhà các yếu tố khác. Nhu cầu đầu tư có mối quan Số hộ gia đình có mối quan hệ đối với dân hệ dương đối với số hộ gia đình và thu nhập số và số người trung bình của một hộ. Mối trung bình sau thuế, nếu các yếu tố này tăng quan hệ của số hộ gia đình với dân số là thì sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư tăng. Tuy nhiên, dương, có nghĩa là dân số càng tăng thì số hộ quan hệ giữa nhu cầu đầu tư và lãi suất tiết gia đình càng tăng. Ngược lại, mối quan hệ kiệm có mối quan hệ âm, tức là nếu lãi suất giữa số hộ gia đình và số người trung bình tiết kiệm tăng thì nhu cầu đầu tư mua nhà giảm trong một hộ gia đình là âm, có nghĩa là số và ngược lại. Đối với nhu cầu thay đổi nhà, người trung bình càng giảm thì số hộ gia đình mối quan hệ là dương với thu nhập trung bình càng tăng. Số hộ gia đình tăng hàng năm có sau thuế và số hộ gia đình. Đối với nhu cầu mối quan hệ dương với tỷ lệ gia tăng số hộ gia mua nhà lần đầu, mối quan hệ là dương đối đình và số hộ gia đình. với yếu tố số hộ gia đình tăng hàng năm và thu Nhu cầu nhà có mối quan hệ dương đối nhập trung bình sau thuế. Tuy nhiên, quan hệ với nhu cầu đầu tư, nhu cầu thay đổi nhà, nhu của nhu cầu mua nhà lần đầu đối với lãi suất cầu mua nhà lần đầu và tỷ lệ tiết kiệm hộ gia cho vay mua nhà là âm.
6. TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 33 Hình 3. Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình và nhu cầu nhà Hệ thống phụ kinh tế - tài chính về nhà tăng. Nhu cầu nhà cũng bị ảnh hưởng Tốc độ tăng trưởng GDP là một yếu tố bởi lãi suất cho vay mua nhà và lãi suất tiết phản ánh sự phát triển cũng như tốc độ phát kiệm như đã đề cập ở hệ thống phụ bên trên. triển của một nền kinh tế. GDP tăng sẽ ảnh Lãi suất cho vay xây dựng có mối quan hệ hưởng đến thu nhập trung bình của người dân, dương đối với chi phí xây dựng mà cụ thể là mối quan hệ này là dương. Khi GDP tăng cao, chi phí tài chính. thu nhập trung bình tăng theo dẫn đến nhu cầu Hình 4. Hệ thống phụ kinh tế - tài chính Hệ thống phụ cung nhà quan hệ dương đối với nhu cầu nhà. Số lượng Số lượng nhà được đầu tư có mối quan hệ nhà giao dịch cũng có mối quan hệ dương đối đối với nhu cầu nhà và lợi nhuận thu được khi với lợi nhuận. Giao dịch càng nhiều thì lợi đầu tư vào việc phát triển nhà, mối quan hệ nhuận càng tăng. Số lượng nhà hoàn thành tỷ này là dương. Số lượng nhà giao dịch có mối lệ thuận với số lượng nhà được đầu tư và có
7. 34 KINH TẾ ảnh hưởng đến số lượng nhà bán trước và số lượng nhà bán trước càng tăng thì số lượng lượng nhà chào bán ra thị trường. Số lượng nhà chào bán giảm. Số lượng nhà hoàn thành, nhà bán trước có mối quan hệ với số lượng số lượng nhà bán trước và số lượng nhà bán nhà chào bán. Mối quan hệ giữa số lượng nhà có mối quan hệ dương đối với lượng cung bán trước và số lượng nhà chào bán là âm, số nhà. Hình 5. Hệ thống phụ cung nhà Hệ thống phụ chi phí xây dựng Chi phí cùng với giá nhà sẽ ảnh hưởng đến lợi Chi phí đầu tư xây dựng gồm hai phần: nhuận cũng như khối lượng tồn kho. Giá nhà chi phí tài chính (trả lãi vay) và chi phí phát có liên quan đến tỷ lệ cung cầu. triển. Chi phí phát triển gồm ba yếu tố: chi phí Hình 7 thể hiện mối quan hệ tổng thể của xây dựng, chi phí đất (đền bù, giải phóng mặt các yếu tố trong các hệ thống phụ và giữa các bằng) và các loại chi phí tư vấn, các loại chi hệ thống phụ với nhau. Để thể hiện rõ nét mối phí khác. Chi phí tài chính có liên quan đến quan hệ của các yếu tố đối với lợi nhuận, một lãi suất cho vay xây dựng và tỷ lệ Nợ/ Vốn số yếu tố phụ được bổ sung vào sơ đồ nhân chủ sở hữu. Các mối quan hệ này là dương. quả. Hình 6. Hệ thống phụ chi phí xây dựng
8. TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 35 Hình 7. Sơ đồ nhân quả mô hình định tính dự báo lợi nhuận 5. Kết luận và kiến nghị ty bất động sản. Nghiên cứu còn giúp hiểu Nhằm mục đích thiết lập một mô hình để được cơ chế của mối quan hệ tác động qua lại dự báo lợi nhuận của các công ty bất động sản của các yếu tố đối với lợi nhuận. dựa trên các yếu tố ảnh hưởng, nghiên cứu Sơ đồ nhân quả được xây dựng trong này đã tiến hành khảo sát ý kiến các chuyên nghiên cứu này là cơ sở nền tảng để phát triển gia, kỹ sư đang hoạt động trong lĩnh vực xây mô hình cấu trúc giúp các công ty bất động dựng, đặc biệt là tại các công ty bất động sản. sản, các công ty tư vấn có thêm một công cụ Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê, 19 để dự báo lợi nhuận, từ đó đưa ra các quyết yếu tố được xác định là có ảnh hưởng đến lợi định tùy thuộc các biến động của thị trường. nhuận và được đưa vào xem xét để thiết lập Hạn chế của nghiên cứu mô hình hệ thống động. Bên cạnh những mặt đạt được, nghiên Các yếu tố được nhóm thành các hệ thống cứu còn nhiều mặt hạn chế cần được bổ sung. phụ. Có tất cả là bốn hệ thống phụ: đặc điểm Để mô hình vận hành tốt hơn cần phát triển dân số và nhu cầu nhà, kinh tế - tài chính, mô hình cấu trúc để đánh giá cụ thể tác động cung nhà, chi phí xây dựng. Trong đó, hệ ảnh hưởng của từng nhân tố. Ngoài ra, cần thống phụ Đặc điểm dân số và nhu cầu nhà nghiên cứu bổ sung thêm một số ảnh hưởng bao gồm 6 yếu tố, hệ thống phụ Kinh tế - tài mà mô hình hiện chưa xem xét đến: Các chính chính bao gồm 4 yếu tố, hệ thống phụ cung sách của Chính phủ, các phương án triển khai nhà gồm 4 yếu tố, hệ thống phụ chi phí xây dự án khác nhau. dựng gồm 5 yếu tố. Các yếu tố trong một hệ Kiến nghị thống có mối quan hệ với nhau và với các yếu Đây là mô hình sơ phát ban đầu trong việc tố của hệ thống khác tạo nên một hệ thống ứng dụng System Dynamic trong dự báo lợi chính. Ngoài ra, để làm rõ hơn các mối quan nhuận bất động sản. Với sự biến động khó hệ đan xen, phức tạp, một số yếu tố phụ được lường của thị trường bất động sản và đặc điểm đưa vào. của quá trình đầu tư một số hướng nghiên cứu Đóng góp của nghiên cứu bổ sung cho mô hình có thể bao gồm: Phương Nghiên cứu này góp phần xác định các án huy động của khách hàng từ các hợp đồng yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty hợp tác kinh doanh, nhu cầu nhà của người bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ đó nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam, xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công các yếu tố ảnh hưởng của kênh đầu tư khác.
9. 36 KINH TẾ TÀI LIỆU THAM KHẢO Atefi, Y., Minooei, F., & Dargahi, R. (2010). Housing Affordability: A study of real estate market in Iran. Retrieved from System Dynamics Society website: Barlas, Y. (2007). Modeling of Real Estate Price Oscillations in Istanbul. Retrieved from System Dynamics Society website: Eskinasi, M. (2011). Houdini: a system dynamics model for housing market reforms. Retrieved from System Dynamics Society website: Garcia, J. M. (2006). Theory and Practical Exercises of System Dynamics. Barcelona: J.M. García. Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C. (2012). System dynamics and Genetic artificial neural network models for the monitoring and early warning of urban housing market. Retrieved from System Dynamics Society website: www.systemdynamics.org/conferences/2012/proceed/papers/P1234.pdf. Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C. (2010). Dynamics Model of Housing Market Surveillance System for Taichung City. Retrieved from System Dynamics Society website: www.systemdynamics.org/conferences/2010/proceed/papers/P1192.pdf. Hwang, S., Park, M., & Lee, H.S. (2009). Korean real estate market mechanisms and deregulation of mortgage loans: qualitative analysis. Retrieved from System Dynamics Society website: Chen, J. (2005). Modeling Shanghai real estate market – dynamic insight into the sustaining house price growth. Retrieved from System Dynamics Society website: Lê, H.L., & Phạm, H.A. (2012). Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh. Lưu, T.V., & Nguyễn, Q.T. (2011). Ứng dụng system dynamics trong dự báo lợi nhuận của dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh. Lưu, T.V., & Võ, M.H. (2012). Ứng dụng system dynamics trong dự báo và phân tích chi phí xây dựng nhà thép tiền chế. Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh, 2012.
10. TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 37 Mashayekhi, A. N., Ghili, S., & Pourhabib, A. (2009). Real Estate Cycles: a theory based on stock-flow structure of durable goods markets. Retrieved from System Dynamics Society website: Rafferty, M., & Farshchi, M. (2009). A Simulation Modelling of Property Markets: A Case of the UK Housing Market . Retrieved from System Dynamics Society website: Mukerji, P., & Saeed, K. (2011). Likely causes of the US housing market crisis – a system dynamics investigation. Retrieved from System Dynamics Society website: