Khóa luận Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế

89 trang hapham 1260

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_thu_hut_fdi_vao_linh_vuc_bat_dong_san_cua_viet_nam.pdf

Nội dung text: Khóa luận Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế

Tr•êng ®¹i häc ngo¹i th•¬ng hµ néi Khoa kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ Chuyªn ngµnh kinh tÕ ®èi ngo¹i o0o kho¸ luËn tèt nghiÖp §Ò tµi: Thu hót FDI vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n cña ViÖt Nam: thùc tr¹ng vµ triÓn väng trong giai ®o¹n héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ SV thùc hiÖn : NguyÔn ThÞ HuyÒn Trang Líp : Anh 1 Khãa : K42 A GV h•íng dÉn : THS. Ph¹m Thu H•¬ng hµ néi, th¸ng 11 / 2007
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT LỜI NÓI ĐẦU Sự cần thiết của đề tài Đối với các nước đang phát triển, nhu cầu vốn để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế và thu hẹp dần khoảng cách với các nước tiên tiến trên thế giới là rất cao. Trong những năm gần đây, xu hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang trở thành một xu hướng tất yếu và ngày càng giữ vai trò quan trọng đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng ta cũng đã khẳng định việc thu hút FDI là chủ trương quan trọng, góp phần khai thác các nguồn lực trong nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế tạo nên sức mạnh tổng hợp phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển của các lĩnh vực kinh doanh truyền thống, thị trường Bất động sản (BĐS) cũng đang có những bước tiến triển vượt bậc, đóng góp một phần không nhỏ vào việc đẩy mạnh kinh tế - xã hội của đất nước trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Hơn thế nữa, thị trường BĐS Việt Nam đang dần trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong vòng vài năm trở lại đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực này tăng mạnh mẽ, BĐS Việt Nam trở thành một điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Hoạt động này càng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi những cải cách tiến bộ trong hệ thống luật pháp và các quy định do nhà nước và chính phủ ban hành. Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn còn nhiều bất cập, khó khăn và thách thức. Nhằm phát huy hơn nữa những lợi thế của quốc gia, đồng thời loại bỏ các khó khăn còn tồn tại, việc nghiên cứu hoạt động của dòng vốn FDI vào BĐS của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay là rất cần thiết. Nhận thức được tầm quan trọng của những vấn đề trên, em đã mạnh dạn chọn đề tài “ Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội 1
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT nhập kinh tế quốc tế ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp. Mục đích nghiên cứu Khóa luận nhằm mục đích tìm hiểu tình hình hoạt động chung của nguồn vốn FDI tại Việt Nam và đưa ra một cái bức tranh tổng quát về thực trạng của hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS, tìm ra những điểm thuận lợi, khó khăn và triển vọng phát triển, để từ đó đưa ra các giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động thu hút FDI vào BĐS hơn nữa trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Đối tƣợng nghiên cứu Với mục đích trên, đối tượng nghiên cứu của khóa luận chính là hoạt động đầu tư của các công ty, các tổ chức nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu FDI được phép hoạt động tại Việt Nam từ cuối những năm 1980 khi nhà nước ta chính thức mở cửa nền kinh tế, tuy nhiên hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS mới chỉ diễn ra sôi nổi trong những năm đầu thế kỉ 21. Trong khóa luận này, các số liệu và nghiên cứu tập trung chủ yếu vào hoạt động FDI diễn ra tại Việt Nam từ năm 2001 đến nay. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập - thống kê - phân tích số liệu: từ các nguồn thông tin khác nhau, số liệu về hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam được thu thập, sau đó liệt kê và tổng hợp để đưa ra một xu hướng vận động chung nhất của dòng vốn đầu tư này. Phương pháp so sánh: phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách lấy một chỉ tiêu của hai hay nhiều đối tượng khác nhau đem ra đối chiếu, nhận xét. Khóa luận áp dụng phương pháp nghiên cứu này nhằm mục đích tìm ra 2
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT khu vực thu hút FDI vào BĐS nhiều nhất Việt Nam, hay xác định giai đoạn dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là lớn nhất Bố cục của khóa luận Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của khóa luận này được trình bày trong ba chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về đầu tư trực tiếp nước ngoài và thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Chương 3: Triển vọng và giải pháp tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế. Do thời gian và nguồn tài liệu còn bị hạn chế, khóa luận này không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy cô giáo và các bạn quan tâm tới vấn đề này. Em cũng xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ThS. Phạm Thu Hương đã tận tình giúp đỡ chỉ bảo để em có thể hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này. 3
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN I. ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Đôi nét về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài Khái niệm về đầu tư trực tiếp nước ngoài Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế diễn ra mạnh mẽ toàn cầu, việc di chuyển vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn dồi dào sang những nước có nhu cầu về vốn trở thành một hiện tượng phổ biến. Ngày nay, FDI không còn là một cụm từ xa lạ đối với hầu hết tất cả các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên lại không có một khái niệm thực sự chính xác chuẩn mực giải nghĩa cụm từ này một cách thống nhất. Có rất nhiều các tổ chức quốc tế, các bộ luật của nhiều quốc gia trên thế giới đưa ra khái niệm về FDI.  Theo quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) năm 1977 định nghĩa như sau: Đầu tư trực tiếp nước ngoài ám chỉ số lượng đầu tư được thực hiện để thu được lợi ích lâu dài trong một hãng hoạt động ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư, mục đích của nhà đầu tư là giành được tiếng nói có hiệu quả trong công việc quản lý hãng đó.1 IMF cũng đồng thời đưa ra định nghĩa FDI là: “một khoản đầu tư với những quan hệ lâu dài, theo đó một tổ chức trong một nền kinh tế (nhà đầu tư trực tiếp) thu được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền kinh tế khác. Mục đích của nhà đầu tư trực tiếp là muốn có nhiều ảnh hưởng trong 1 Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng và giải pháp đối với FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT 4
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT việc quản lý doanh nghiệp đặt tại nền kinh tế khác đó.2  Theo Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD): FDI được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp đặc biệt là những khoản đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư, mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có, tham gia vào một doanh nghiệp mới hoặc cấp tín dụng dài hạn (trên 5 năm).3  Theo Luật đầu tư nước ngoài của Liên Bang Nga 1991: Đầu tư trực tiếp nước ngoài là tất cả các hình thức, giá trị tài sản và những giá trị tinh thần mà nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các đối tượng sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác nhằm mục đích thu lợi nhuận. 4  Theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi, ban hành ngày 9/06/2000 chương I, điều 2: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài” là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này”.  Còn theo luật Đầu tư mới 2005 tại điều 3, khoản 12 chỉ quy định: Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư. Định nghĩa về FDI của Việt Nam vẫn còn chưa rõ ràng cụ thể và phải tham chiếu tới toàn bộ các điều khoản của Luật. Nói chung, có thể đưa ra một cách hiểu khái quát nhất về FDI như sau: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài” tại một quốc gia là hình thức mà nhà đầu 2 Nguyễn T. Kim Nhã-2005-Giải pháp tăng cường thu hút FDI ở Việt Nam- Luận án tiến sỹ kinh tế 3 Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng và giải pháp đối với FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT. 4 Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng và giải pháp đối với FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT. 5
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT tư ở một nước khác đưa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào quốc gia đó, là nước tiếp nhận đầu tư để có quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục đích thu được lợi nhuận từ hoạt động đầu tư đó, dựa trên cơ sở tuân theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài của nước sở tại. Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài trên thế giới Thực chất, tùy vào từng nước, FDI lại được phân chia thành các hình thức khác nhau. Nhưng nhìn chung, các nước tư bản phát triển như Mỹ, Anh, Pháp hay các tổ chức kinh tế quốc tế như OECD, UNCTAD phân chia FDI theo các tiêu chí sau: Theo hướng đầu tư Dòng vốn đầu tư vào (Inward đôi khi còn gọi là Inflow): là khi vốn từ nước ngoài được đầu tư vào các nguồn lực của một quốc gia. Dòng vốn đầu tư ra (Outward hay Outflow): là khi vốn trong nước mang đi đầu tư vào các nguồn lực của các quốc gia khác. Theo mục tiêu Theo tiêu chí phân loại này thì FDI được chia làm 2 loại: Đầu tư mới (Greenfield Investment) và Sát nhập và mua lại (M&As: Mergers and Acquisitions) Đầu tư mới (Greenfield Investment) Có thể hiểu một cách khái quát đây là hình thức chủ đầu tư thực hiện đầu tư ở nước ngoài thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp mới, có thể là hoạt động đầu tư vào máy móc công nghệ hoàn toàn mới, hoặc mở rộng quy mô của hệ thống đã có từ trước.5 Doanh nghiệp mới được thành lập có thể là Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Doanh nghiệp liên doanh, Hợp tác kinh 5 6
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh, Công ty cổ phần, Công ty Holding (hay còn gọi là công ty Mẹ-con), Công ty hợp danh hoặc Chi nhánh nước ngoài Hình thức đầu tư này được các nước nhận đầu tư hết sức chú trọng và ưu ái do nó mang lại cho nước chủ nhà nhiều lợi ích như: tạo ra công ăn việc làm cho lao động trong nước, tăng năng suất lao động, tiếp nhận được nhiều công nghệ và bí quyết mới và cũng là cầu nối để tiếp cận với thị trường toàn cầu. Do đó, các nước đang phát triển thường đưa ra các hỗ trợ về mặt chính sách, thuế quan và các biện pháp hỗ trợ khác để khuyến khích hình thức đầu tư này. Bên cạnh đó, nó cũng mang đến một số vấn đề sau: mất thị phần cho các công ty nước ngoài hay gây khó khăn cho các nhà sản xuất trong nước. Sát nhập và mua lại (M&As) Là hoạt động đầu tư bằng cách chuyển giao những tài sản có sẵn từ công ty mẹ sang cho các công ty khác ở nước ngoài.6 Nó bao gồm hai hoạt động: mua lại và sáp nhập. Đầu tư mua lại xảy ra khi quyền kiểm soát tài sản và hoạt động kinh doanh được chuyển giao toàn bộ từ công ty trong nước cho công ty nước ngoài, công ty trong nước lúc ấy đóng vai trò là một chi nhánh của công ty nước ngoài. Không giống như hình thức đầu tư mới, hoạt động đầu tư này dường như không mang lại lợi nhuận cho nền kinh tế nước chủ nhà trong giai đoạn đầu. Đầu tư sáp nhập là hình thức đầu tư xảy ra khi tài sản và hoạt động của các doanh nghiệp từ các nước khác nhau được góp chung lại để tạo ra một thực thể kinh doanh mới. Hình thức mua lại và sáp nhập hiện nay đã trở thành hình thức phổ biến nhất, được ưa chuộng nhất trên thế giới. Cho đến nay, hình thức M&As được ưa chuộng hơn trên thế giới và không ngừng tăng về số lượng các vụ sáp nhập và mua lại cũng như tổng giá trị đóng góp trong tổng FDI của thế giới. 6 7
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam Tại Việt Nam, FDI lại được phân chia thành các hình thức hoàn toàn khác. Trong Luật đầu tư mới 2005, các hình thức FDI chỉ được chia ra làm các loại như sau: đầu tư thành lập tổ chức kinh tế, đầu tư theo hợp đồng, đầu tư phát triển kinh doanh, góp vốn mua cổ phần và sáp nhập, mua lại. Đầu tư trực tiếp theo luật Việt Nam bao gồm các loại sau: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài - Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân, hoạt động dưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tùy thuộc vào các điều kiện của môi trường kinh doanh: chính trị, kinh tế, luật pháp, văn hóa của nước sở tại. Tại Việt Nam, hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần. Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết: “Doanh nghiệp liên doanh” là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định kí giữa Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất quốc tế 8
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao động cũng như cùng chịu rủi ro có thể xảy ra. FDI được sử dụng dưới hình thức này mang lại lợi ích cho cả nước đầu tư cũng như nước tiếp nhận đầu tư. Đối với nước tiếp nhận đầu tư thì các doanh nghiệp liên doanh ngoài việc giải quyết được tình trạng thiếu vốn còn mang lại nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận và học hỏi các công nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến trên thế giới. Đối với chủ đầu tư, đây là một hình thức kinh doanh giúp họ tận dụng được tối đa những cơ sở kĩ thuật, hệ thống khách hàng, phân phối có sẵn của đối tác nước nhận đầu tư. Hơn thế nữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài bởi họ không bị hạn chế trong một số lĩnh vực như đối với các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Nhờ đầu tư vào loại hình này, các nhà đầu tư nước ngoài tận dụng được thị trường sẵn có của đối tác, không mất thêm chi phí nghiên cứu và khảo sát, thiết lập mối quan hệ. Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một số khó khăn cho cả hai phía. Trước hết đối với chủ đầu tư thì việc định giá tài sản vốn góp cũng như quyền chủ động trong những quyết định kinh doanh còn là trở ngại. Đối với nước nhận đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc đàm phán các vấn đề của công ty với chủ đầu tư nước ngoài, đôi khi còn bị lệ thuộc vào công ty mẹ. Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa: Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phảm mà không thành lập pháp nhân. Loại hình này khác với Doanh nghiệp liên doanh bởi các bên hợp doanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với các khoản nợ. Các bên kí kết hợp đồng hợp 9
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập ban điều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh. Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, các bên hợp doanh thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ. Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Tuy nhiên, việc không được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngại đối với các nhà đầu tư. Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T) Loại hình đầu tư này cũng được Luật Đầu tư mới 2005 đề cập đến, quy định trong điều 3, khoản 17,18 và 19: Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. 10
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT mặc dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các cơ quan quản lý nhà nước ở nước sở tại. Lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các doanh nghiệp FDI khác. Loại hình thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các hình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hợp đồng, phải chuyển giao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và khai thác cho nước sở tại. Hình thức góp vốn mua cổ phần: Các nhà đầu tư nước ngoài được phép góp vốn kinh doanh, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam. Với một tỷ lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do chính phủ quy định. Hình thức sát nhập và mua lại (M&As) Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. Điều kiện sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phần lớn các vụ M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài. Với việc đầu tư theo loại hình này, các công ty có thể sáp nhập với nhau để trở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồng thời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí nghiên 11
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường, phát triển hoạt động kinh doanh. M&As gồm ba loại hình đó là: M&As theo chiều ngang: là khi hai công ty hoạt động trong cùng một lĩnh vực sản xuất kinh doanh kết hợp với nhau nhằm tăng khả năng cạnh tranh, mở rộng và thống lĩnh thị trường. M&As theo chiều dọc: là hai công ty thuộc hai lĩnh vực khác nhau nhưng cùng chịu sự quản lý của một công ty mẹ. Việc sáp nhập làm tăng khả năng chiếm lĩnh thị trường của công ty. M&As theo hướng đa dạng hóa: xảy ra khi các công ty lớn tiến hành sáp nhập với nhau nhằm tránh rủi ro và thiệt hại lớn khi xâm nhập một thị trường mới nào đó. Có thể nói M&As là một hình thức FDI ngày càng được ưa chuộng trên thế giới bởi nó mang lại các lợi ích lâu dài cho cả bên đầu tư và bên nhận đầu tư như tăng năng suất lao động, mở rộng thị trường, tạo công ăn việc làm cho lao động nước sở tại. Ngoài ra còn một số hình thức FDI khác hoạt động trên thị trường Việt Nam như đầu tư thông qua mô hình công ty mẹ con (Holding Company), hình thức công ty cổ phần, hình thức chi nhánh công ty nước ngoài và công ty hợp danh. Có thể thấy, luật Việt Nam đã quy định các hình thức FDI một cách khá đầy đủ và chính xác, rõ ràng, phù hợp với các loại hình FDI trên thế giới. 2. Đôi nét về bất động sản 2.1. Khái niệm bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm cả các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, 12
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước lại có những tiêu chí và quan điểm cũng như cách diễn đạt riêng. Trên thế giới áp dụng hai hệ thống pháp luật chủ yếu quy định về BĐS: đó là Luật chung (Common Law) như ở các nước Anh, Mỹ và Luật lục địa (Continental Law) như ở Pháp, Tây Ba Nha Theo Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga điều 130, Luật Dân sự Nhật Bản điều 86, Luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Đức điều 94, 96 đều quy định BĐS là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Ví dụ như Luật Dân sự Pháp điều 520 quy định “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây rồi thì coi là động sản”. Hay như Luật Dân Sự Thái Lan quy định “ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.7 Theo Pháp lệnh nhà ở Việt Nam 1991 quy định “BĐS là tài sản không di dời được gồm: đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất” Còn theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174 quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy có thể thấy khái niệm BĐS rất đa dạng và rất rộng, cần được quy định cụ thể hơn nữa bằng pháp luật của mỗi nước. Ngay cả các quy định 7 Thị trường BĐS -2005-Giáo trình Đại học Nông nghiệp 1-NXB Giáo dục 13
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT về BĐS trong pháp luật của Việt Nam còn là những khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này. 2.2. Thị trường bất động sản BĐS đóng một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ngày càng có ảnh hưởng to lớn đến sự phát triển kinh tế. Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt với loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn-chính là BĐS. Có thể hiểu thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung cầu, và thể hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Hay khái quát, có thể hiểu thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.8 Tùy vào quy định của từng nước, các loại BĐS được giao dịch trên thị trường là khác nhau. Ở các nước kinh tế thị trường như Mỹ, các nước Châu Âu, Nhật, Úc, Thái, Singapore thì BĐS được phép giao dịch là đất đai và các tài sản trên đất. Tuy nhiên, đối với một số nước như Trung Quốc và cả Việt Nam thì đất đai là thuộc sở hữu của nhà nước, do đó không được mang ra trao đổi mua bán. Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng cũng không được phép tham gia như: hệ thống bưu chính viễn thông, đường sắt Trên thị trường BĐS chỉ có các loại hàng hóa là: quyền sử dụng đất, các công trình xây dựng vì mục đích kinh doanh như nhà máy, xưởng sản xuất, các khu vực để phục vụ nhu cầu ở như khu biệt thự, chung cư Thị trường BĐS có khả năng sinh lời lớn, hiện là một trong ba lĩnh vực thu hút được vốn FDI nhiều nhất trong khuôn khổ các nước đang phát triển. Ba lĩnh vực đó là: BĐS, bưu chính viễn thông và tài chính. Có 2 loại đầu tư vào thị trường BĐS Đầu tư phát triển BĐS: tức là mua đất, hoặc mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng rồi đem bán trên thị trường. Loại hình này phổ biến hơn và được thực hiện rộng rãi hơn trên thị trường. Đồng thời, nó cũng 8 Thị trường BĐS-2006-TS. Hoàng Văn Cường-Nhà xuất bản xây dựng 14
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT mang lại lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư, cũng như mang lại lợi nhuận cho nước sở tại. Đầu tư kinh doanh BĐS: là mua BĐS đã hoàn chỉnh, rồi đem cho thuê. Hình thức này phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp và trong nội bộ quốc gia. 2.3. Các thành phần thuộc lĩnh vực bất động sản Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách tổng quát nhất. Có rất nhiều cách phân loại thành phần của BĐS. 2.3.1. Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia ra như sau: 2.3.1.1. Đất đai Hàng hóa đất đai là một trong những loại hàng hóa quan trọng trên thị trường BĐS. Đối với loại hàng hóa này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển, được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, tại Trung Quốc và Việt Nam là ví dụ, thì không được buôn bán loại hàng hóa này, mà chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất trên thị trường mà thôi. 2.3.1.2. Nhà ở Thị trường nhà ở là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi. Nhu cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế giới ngày một tăng nhanh chóng. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu về nhà ở cho người dân. Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm. 2.3.1.3. Bất động sản dùng cho văn phòng công sở Đây cũng là một thị trường có đóng góp lớn vào tổng thu của thị trường BĐS. Cùng với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu, các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị trường tiềm năng. Đi cùng 15
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn phòng trụ sở. Hơn thế nữa là sự xuất hiện hàng loạt của các doanh nghiệp trong nước làm cho cầu về thị trường BĐS này ngày một mạnh mẽ. 2.3.1.4. Bất động sản công nghiệp BĐS công nghiệp vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kĩ thuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải rất lớn. BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. 2.3.2. Xét theo đặc điểm của loại hình Bất động sản: 2.3.2.1. Bất động sản có đầu tư xây dựng Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Đặc biệt trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì BĐS nhà đất gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là nhóm BĐS cơ bản nhất, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đối với việc định giá loại BĐS này trên thị trường cũng phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau, quan trọng nhất là địa điểm, đây là yếu tố quan trọng đánh giá khả năng thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào loại BĐS này. Nhóm này tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm BĐS này cũng chiếm đa số trong tổng số các giao dịch BĐS trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. 2.3.2.2. Bất động sản không đầu tư xây dựng Gồm chủ yếu là đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất. Đó là các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Loại hình BĐS này cũng được giao dịch trên thị trường, tuy nhiên thường là chiếm tỷ trọng nhỏ và chủ yếu ở các nước phát 16
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT triển do các loại BĐS này tiềm năng thu lợi nhuận không cao. 2.3.2.3. Bất động sản đặc biệt Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v.v Các loại BĐS này hầu như không tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS. 2.3.3. Theo Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Việt Nam Quy định những thành phần BĐS nằm trong thị trường BĐS được phép kinh doanh như sau:  Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng  Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai  Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS của Việt Nam cũng chủ yếu là các loại BĐS thuộc nhóm có đầu tư xây dựng, chỉ có điểm khác là có thêm loại hàng hóa quyền sử dụng đất. II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI là một đặc trưng nổi bật của nền kinh tế thế giới hiện đại, từ khi hình thành (sau chiến tranh thế giới thứ 2 và bắt đầu từ nước Mỹ) đến nay, FDI không ngừng phát triển về mặt số lượng các quốc gia tham gia hoạt động này cũng như nguồn vốn FDI trên thế giới tăng với tốc độ không ngừng. Hơn thế nữa, nó còn là công cụ và động lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển của mỗi nước nói riêng và quá trình toàn cầu hóa nói chung. Ngày nay, trong xu thế toàn cầu hóa, FDI đóng vai trò quan trọng không thể thiếu đối với mỗi quốc gia tham gia vào quá trình hội nhập quốc tế này. Thu hút FDI là tất yếu bởi: 17
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 1.1 Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Hiện nay, xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ và tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới. Dù muốn hay không, các quốc gia cũng chịu tác động của nó và để có thể tồn tại và phát triển, họ buộc phải tham gia vào quá trình toàn cầu hóa. Đóng vai trò như một điều kiện, một công cụ không thể thiếu trong việc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn vốn từ bên ngoài, giúp cho nền kinh tế phát triển bền vững. Với những lợi ích cho cả hai phía: chủ đầu tư cũng như quốc gia tiếp nhận đầu tư, FDI mở ra cơ hội hợp tác và hội nhập cho tất cả các nền kinh tế, đảm bảo được nguồn lực lâu dài và có hiệu quả cho tăng trưởng bền vững. 1.2 Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi nhu cầu lại rất lớn Một trong những lợi ích chủ đạo nhất mà FDI mang lại đó là nguồn vốn dồi dào từ các nước đầu tư. Không chỉ có các quốc gia đang phát triển cần đến nguồn vốn này mà ngay cả Mỹ - một cường quốc kinh tế lại là nước thu hút FDI lớn nhất thế giới. Nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế là không có giới hạn, càng nhiều vốn đổ vào nền kinh tế, với cách sử dụng hiệu quả nhất sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của quốc gia đó. Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các nước trên thế giới. 1.3 FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác Có thể kể đến một số nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác như: vốn viện trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài tuy nhiên các nguồn vốn này một mặt gây sức ép về chính trị, kinh tế như ODA hoặc về khả năng chi trả như các khoản vay từ nước ngoài. FDI là một biện pháp thu hút vốn an toàn hơn cả bởi FDI là do nhà đầu tư nước ngoài tự chịu trách nhiệm về các chi phí và hiệu quả đầu tư, chịu trách nhiệm vay và trả, mang lại ít rủi ro hơn cho nước 18
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT sở tại. Hơn thế nữa, FDI từ các TNCs có tác động kích thích các công ty khác tham gia đầu tư vào nước chủ nhà, từ đó làm gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước. Như vậy có thể thấy, thu hút FDI là hoạt động tất yếu của tất cả các nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. 2. Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực Bất động sản đối với một quốc gia 2.1 Bổ sung nguồn vốn trong nước Đặc điểm chung nhất và quan trọng nhất của FDI đó là luồng vốn từ nước ngoài đổ vào các nước đang thiếu vốn, FDI được coi là một công cụ hiệu quả nhất trong việc bổ sung vốn vào nền kinh tế của một nước. Dù vào lĩnh vực nào của nền kinh tế, FDI cũng góp phần làm tăng tổng vốn lưu thông trên thị trường. Đặc biệt đối với thị trường BĐS là thị trường có triển vọng phát triển cao, cần nguồn vốn lớn thì việc thu hút FDI vào lĩnh vực này càng được các quốc gia chú trọng và giành nhiều ưu đãi. 2.2 Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý Một quốc gia có thể có nhiều cách khác nhau để huy động vốn cho tăng trưởng phát triển kinh tế như từ nguồn ODA, từ vay nợ nước ngoài, huy động vốn trong nước. Tuy nhiên công nghệ và bí quyết quản lý thì không thể có được bằng cách ấy. Nhờ có FDI từ các công ty nước ngoài dưới nhiều hình thức như hình thành một pháp nhân mới hoạt động trên thị trường, liên doanh hợp tác với các đối tác trong nước, các công ty nước ngoài mang vào nước sở tại không chỉ là vốn mà còn là lực lượng lao động có trình độ cao, các công nghệ tiên tiến cũng như các bí quyết hoạt động, tổ chức điều hành kinh doanh. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đồng thời mang lại cho nước sở tại lợi ích đó. Với việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng như khu vui chơi, các nhà đầu tư nước ngoài cũng cung cấp cả các máy móc trang thiết bị 19
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT hiện đại, những nhà quản lý, nhà thầu giỏi; nhờ đó, lao động nước nhận đầu tư có cơ hội học hỏi, nắm bắt, tiếp thu công nghệ tiên tiến ấy. 2.3 Tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công Một trong những mục đích của FDI là khai thác các điều kiện sẵn có của nước tiếp nhận đầu tư để tăng năng suất lao động và thu được lợi nhuận nhiều hơn. Do vậy, các doanh nghiệp FDI thường thuê nhân công ngay tại nước sở tại để có thể tận dụng tối đa lợi ích có sẵn và chi phí sản xuất thấp. Nhờ vậy, người lao động tại các nước nhận đầu tư có thêm công ăn việc làm, đồng thời được tiếp thu công nghệ kĩ thuật tiên tiến của các nước phát triển trên thế giới. Dòng vốn FDI chảy vào lĩnh vực BĐS là một nguồn lợi lớn cho việc tạo việc làm cho người lao động trong nước do hoạt động này vốn cần nhiều nhân công. 2.4 Tăng nguồn thu ngân sách Một lợi ích quan trọng khác của FDI đó là nguồn thuế từ các doanh nghiệp FDI đóng góp vào ngân sách quốc gia. Đây cũng là một nguồn thu quan trọng đặc biệt với các quốc gia đang phát triển. Việt Nam 2006, tổng thu trong nước là 132.000 tỷ đồng thì thu thuế từ các doanh nghiệp FDI là 27.807 tỷ đồng, chiếm hơn21%.9 Không thể tính riêng FDI từ việc đầu tư vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên có thể thấy rằng từ các dự án đầu tư với quy mô lớn vào lĩnh vực này, thì đóng góp cho ngân sách cũng chiếm một phần khá lớn trong tổng nguồn thu. Qua đó cho thấy, việc thu hút FDI nói chung và thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng có những tác động to lớn đến nền kinh tế của mỗi quốc gia, thúc đẩy sự phát triển và hội nhập hơn nữa vào nền kinh tế thế giới. Thu hút FDI là một vấn đề tất yếu của tất cả các quốc gia trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. III. KINH NGHIỆM THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 9 Thống kê của Bộ Tài Chính 12/06 20
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 1. FDI vào lĩnh vực Bất động sản của Trung Quốc Trung Quốc được đánh giá là một hiện tượng đặc biệt trong các nước đang phát triển về kì tích thu hút FDI nói chung và vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Từ khi có FDI, Trung Quốc – một người khổng lồ say ngủ bừng tỉnh dậy và trở thành một quốc gia có tốc độ phát triển kinh tế và hiện đại hóa nhanh nhất thế giới. Ngay từ thập kỉ 80, Trung Quốc đã xuất hiện trong danh sách 10 nước đang phát triển đứng đầu thế giới về thu hút FDI. Trung Quốc đã trở thành nước thu hút FDI nhiều nhất Châu Á và là một trong 5 nước thu hút được nhiều FDI nhất thế giới. Đồng thời cũng là quốc gia duy nhất đạt được và duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình xấp xỉ 10% trong nhiều năm liên tục. FDI vào lĩnh vực BĐS của Trung Quốc xuất hiện từ cuối những năm 70 khi Trung Quốc mở cửa nền kinh tế và kêu gọi nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Trong những năm đầu này, lượng FDI vào lĩnh vực BĐS khá cao, giai đoạn 1979-1986 chiếm đến 31,21% tổng FDI. FDI vào BĐS trong 7 năm này là khoảng 5,98 tỷ USD. Ngay sau đó, tuy lượng FDI vào Trung Quốc càng ngày càng tăng mạnh mẽ, thì lượng vốn FDI vào BĐS lại có chiều hướng giảm, từ 1987 đến 1991, tỷ lệ FDI vào BĐS trong tổng vốn chỉ còn 13,51%, tương đương với 4,48 tỷ USD. Nhờ các biện pháp khuyến khích và hỗ trợ của chính phủ Trung Quốc trong việc thúc đẩy việc thương mại hóa thị trường BĐS, các Đặc khu kinh tế trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư, đến năm 1988 Trung Quốc đã có đến 15 đặc khu kinh tế. Đồng thời nhờ việc đơn giản hóa dần dần các thủ tục đầu tư nên luồng vốn FDI giai đoạn 1992- 1994 tăng mạnh. Đến năm 1994 con số này đã tăng lên 6,22 tỷ USD. Trong giai đoạn này, tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS chiếm 38,98% trên tổng vốn đăng kí FDI vào Trung Quốc.10 10 China National Statistics Bureau-Báo cáo qua các năm 21
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu Á 1997, mặc dù có tiềm lực khá mạnh nhưng nền kinh tế Trung Quốc không tránh khỏi những ảnh hưởng xấu. Nguồn FDI vào thị trường BĐS của Trung Quốc cũng bị sụt giảm đáng kể, xuống còn 5,27 tỷ USD (1997) và 4,39 tỷ USD vào năm 1998. Trong giai đoạn này, lượng FDI vào BĐS so với tổng vốn FDI đã giảm đi đáng kể, chỉ còn chiếm khoảng 17,38%. Để ngăn cản sự giảm sút này, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra nhiều biện pháp khuyến khích đầu tư như thông qua danh mục hạn chế đầu tư, giảm thuế thu nhập cho các công ty nước ngoài đầu tư ở những khu vực nội địa kém phát triển từ 33% xuống còn 15%, cấm hoàn toàn các hoạt động thanh tra trái phép cũng như thu lệ phí không hợp pháp, những dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần có phê chuẩn của cấp tỉnh, thành phố. Hơn nữa, việc Trung Quốc gia nhập WTO vào ngày 10/11/2001 đồng thời mở ra hơn nữa cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào thị trường Trung quốc. Nhờ đó, đến năm 2003, dòng vốn FDI vào Trung Quốc tăng mức kỉ lục. Năm 2003 Trung Quốc đã vượt trên cả Mỹ về thu hút FDI với mức vốn cam kết là 115,1 tỷ USD.11 Tuy nhiên do thị trường BĐS phát triển quá nóng nên có nguy cơ xảy ra hiệu ứng bong bóng cho nền kinh tế phát triển với tốc độ chóng mặt như Trung Quốc. Do vậy, chính phủ Trung Quốc đã và đang áp dụng một số biện pháp kìm hãm sự tăng trưởng nhanh này bằng cách đưa ra một số hạn chế thắt chặt hơn việc dốc vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Có thể thấy các hạn chế này cũng phần nào tác động tới hoạt động của thị trường, tốc độ tăng trưởng của FDI đã giảm đi từ 2003 đến 2004. Năm 2004 FDI vào lĩnh vực BĐS là 5,95 tỷ USD chiếm 9,81% tổng vốn FDI. Mức này tiếp tục giảm vào năm 2005, chỉ còn 5,4 tỷ USD. Mặc dù vậy, có vẻ như 11 China National Statistics Bureau-Báo cáo qua các năm 22
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT thị trường quá nóng này chưa thể hạ nhiệt trong một thời gian ngắn, năm 2006, lượng FDI vào thị trường BĐS lại tăng tới 22% so với 2005.12 Nhìn chung, FDI vào BĐS đã đóng góp một phần không nhỏ vào tổng FDI vào Trung Quốc kể từ khi dòng vốn này có mặt tại đây. FDI đã thực sự đóng một vai trò mở đường cho sự phát triển kinh tế ở Trung Quốc trong những thập kỉ qua, góp phần tích cực thúc đẩy quá trình CNH-HĐH của quốc gia lớn mạnh này. 2. FDI vào lĩnh vực Bất động sản của Ấn Độ Ấn Độ hiện nay đang là một quốc gia được thế giới chú ý đến như một nền kinh tế có tiềm năng phát triển vượt bậc, là một đối thủ của Trung Quốc trên nhiều mặt, đặc biệt là vấn đề thu hút FDI. Tuy mới chỉ mở cửa cho đầu tư nước ngoài vào từ năm 91(muộn hơn Trung Quốc đến hơn chục năm), nhưng đến thời điểm này, Ấn Độ được định vị là một quốc gia có mức tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới, một trong ba điểm đến FDI hấp dẫn nhất thế giới. Dù mới chỉ chính thức được chính phủ chấp nhận vào tháng 1 năm 2002, nhưng dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của Ấn Độ đang có những bước phát triển đáng kể và một tiềm năng phát triển to lớn trong tương lai gần. Một năm sau khi mở cửa thị trường BĐS cho các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào, FDI vào lĩnh vực BĐS của Ấn Độ vẫn ở trong tình trạng tồi tệ. 1 năm mới có 1 dự án được cấp phép. Đó là do những quy định chặt chẽ mà chính phủ Ấn Độ đặt ra đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này. Ví dụ như: dự án BĐS phải có diện tích tối thiểu là 40ha, mà điều này quả là không dễ dàng trong khu vực thành phố của Ấn Độ, không cho phép các nhà đầu tư tự quyết định hình thức phát triển, ngoài ra còn áp đặt mức thuế cao 12 WIR 2005,2006 của UNCTAD www.unctad.org Tổng hợp của Bộ thương mại TQ-Số liệu về tình hình ngoại thương và kinh tế www.mofcom.gov.cn 23
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT làm cho Ấn Độ thời gian này thực sự là một điểm đến FDI khó tiếp cận. Nhờ một số cải cách tiến bộ trong việc thiết lập lại các quy định trên, dòng vốn FDI vào BĐS đã có những thay đổi đáng kể: Năm 2003, trong tổng vốn FDI vào Ấn Độ là 2,7 tỷ USD thì FDI vào BĐS chiếm 4,5%,tức là 121,5 triệu USD. Sang đến năm 2004, trong tổng số FDI là 3,75 tỷ USD, lĩnh vực BĐS đã chiếm 10,6% bằng 397,5 triệu USD. Vào tháng 3 năm 2005, chỉnh phủ Ấn Độ cho phép thông qua các dự án về xây dựng và phát triển 100% vốn FDI theo hình thức đăng kí tự động, không phải chờ sự cho phép của Ban xúc tiến đầu tư nước ngoài (FIBP), với quy định tối thiểu các công trình BĐS chỉ còn là 10ha với xây nhà ở và 50,000 m2 cho dự án phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện việc xây dựng trong khuôn khổ của dự án trong vòng một khoảng thời gian quy định. Đó là các nhà đầu tư phải tiến hành thực hiện dự án ít nhất là được 50% trong vòng 5 năm kể từ ngày nhận được tất cả giấy tờ cho phép đầu tư. Điều này được áp dụng nhằm tránh việc đầu cơ nhà đất, có thể gây ra khủng hoảng như cuộc khủng hoảng tại Thái Lan năm 1997. Quy định này đã mở đường thông thoáng cho các nhà đầu tư tiến sâu hơn vào thị trường BĐS của Ấn Độ. Đúng vậy, năm 2005, lượng FDI chảy vào lĩnh vực BĐS đã lên tới 1,04 tỷ USD. Đến 2006, con số này đã tăng gấp đôi lên xấp xỉ 2 tỷ USD. Và dự báo cho đến năm 2010, con số này sẽ lên tới 25-28 tỷ USD.13 Có thể thấy, FDI vào lĩnh vực BĐS của Ấn Độ đang phát triển với tốc độ rất nhanh, tác động mạnh cả đến sự phát triển của cả nền kinh tế, bởi lĩnh vực BĐS có liên quan chặt chẽ nhiều đến các lĩnh vực trọng yếu khác trong một 13 ASSOCHAM report-Báo cáo của Phòng hợp tác thương mại và công nghiệp Ấn Độ 2004,2005. The World Bank-World Development Report 2006 www.worldbank.org 24
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT nền kinh tế của bất cứ quốc gia nào. 3. Bài học kinh nghiệm cho việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Bài học từ Trung Quốc Trung Quốc và Việt Nam có rất nhiều điểm tương đồng, cả về mặt địa lý, kinh tế cũng như đường lối chính trị. Việt Nam mở cửa đón luồng đầu tư FDI sau Trung Quốc gần 10 năm, vì vậy, có rất nhiều điều chúng ta có thể học hỏi từ họ. Bài học số một về môi trƣờng pháp lý Thiết lập một khung pháp lý thống nhất đối với hoạt động này, tạo môi trường cạnh tranh hoạt động kinh doanh bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Cần phải tiến tới xây dựng mặt bằng pháp lý thống nhất cho doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp đầu tư của nước ngoài phù hợp với các quy định của quốc tế. Hơn thế nữa, chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài của Trung Quốc cũng có rất nhiều điểm đáng chú ý như: miễn thuế nhập và giá trị gia tăng cho thiết bị sản xuất nhập khẩu, nhà đầu tư quốc tế được khuyến khích lập các công ty buôn ván với nước ngoài ở miền Trung, miền Tây và vùng duyên hải. Việc rút ngắn tối đa quy trình xét duyệt dự án từ lúc phải qua 70 con dấu thì nay chỉ cần 1 dấu của cơ quan có thẩm quyền cao nhất. Đồng thời, nhà nước Trung Quốc cũng khuyến khích các TNCs đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao, nâng cấp kĩ thuật. Đồng thời, các biện pháp khuyến khích đầu tư cũng được sử dụng mạnh mẽ như: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 33% xuống còn 15% hay cho phép các dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố là rất hữu hiệu cho sự thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Bài học số hai về việc thực hiện chính sách kiên trì nhất quán, rõ ràng 25
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Trung Quốc đi theo con đường mở cửa “thử nghiệm trước, áp dụng rộng rãi sau”. Trong hơn hai mươi năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan, sau đó từng bước hình thành các đặc khu kinh tế, phát triển dần dần các khu khai phát ngành nghề kĩ thuật, các khu khai phát ngành nghề kĩ thuật cao, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển ,ven sông, nội địa và biên giới. Có thể nhận thấy, nhà nước Trung Quốc quán triệt quan điểm từ trung ương đến địa phương, thu hút FDI là yêu cầu cấp bách để phát triển kinh tế. Họ thống nhất được về vai trò to lớn của FDI đối với nền kinh tế, coi kinh tế là trọng tâm của sự phát triển. Không phân biệt là nguồn lực từ trong nước, ngoài nước, miễn là có ích cho đất nước thì đều phải được khuyến khích phát huy. Như việc áp dụng việc thu hút FDI vào các khu vực kinh tế phát triển ven biển, các vùng duyên hải như các đặc khu kinh tế Thâm Quyến, Sán Đầu, Hải Nam đây là một chính sách phát triển hợp lý và vững chắc, có thể tránh được những tổn thất do sai lầm trong hoạch định chính sách mang lại. BĐS cũng là lĩnh vực mũi nhọn được sự chú trọng đặc biệt. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điệu kiện thuận lợi cho việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại các khu vực này. Việt Nam cần phải xây dựng các khu công nghiệp, các khu kinh tế để thu hút việc xây dựng các cơ sở hạ tầng, các nhà xưởng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh tại đây. Có như vậy, việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS càng ngày càng có triển vọng lớn. Bài học số ba phải chú trọng xây dựng môi trƣờng đầu tƣ tốt, đặc biệt là vấn đề cơ sở hạ tầng. Đây là một vấn đề thực sự quan trọng đối với bất kì nhà đầu tư nào khi cân nhắc việc có đầu tư vào quốc gia nào đó hay không. Với các ưu thế như giá nhân công rẻ, nguồn tài nguyên dồi dào, nhưng ưu thế hơn của Trung Quốc so với các nước như Việt Nam, Lào, Thái Lan đó là có một hệ thống 26
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT cơ sở hạ tầng tốt. Bắt đầu việc cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng từ các khu vực ven biển, đến nay, Trung Quốc đã có những đặc khu kinh tế hiện đại- là một yếu tố tích cực góp phần thu hút FDI. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đường xá, hệ thống điện nước, mạng internet cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cư, các khu công nghiệp đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà đầu tư nước ngoài xem xét đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Bài học từ Ấn Độ Ấn Độ tuy hơi khác Việt Nam về chế độ chính trị, quy định pháp lý, nhưng lại là một nước mở cửa chậm hơn. Tuy nhiên, chỉ trong vòng vài năm, họ đã thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất. Trong đó có một số bài học kinh nghiệm giúp ích cho việc tăng cường thu hút hơn nữa FDI nói chung và FDI vào BĐS nói riêng. Bài học số một về việc xây dựng một thể chế thu hút FDI một cách minh bạch, công bằng, nhằm mục đích phát triển kinh tế một cách vững chắc. Ấn Độ hiện nay được coi là quốc gia có một thể chế tốt nhất trong các nước đang phát triển. Điển hình là việc nỗ lực xây dựng cơ chế một cửa, một dấu cho các nhà đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, Chính phủ và Nhà nước Ấn Độ tạo điều kiện tối đa để các nhà đầu tư phát huy được khả năng của mình. Chính phủ đã thực sự ngồi ở ghế sau, cho thị trường tư nhân tự cầm lái cho nền kinh tế đất nước. Đồng thời, hệ thống ngân hàng, tài chính mở cửa cũng là một lợi thế rất lớn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài bởi hệ thống ngân hàng-tài chính có mối liên hệ mật thiết với BĐS, sự lớn mạnh của hệ thống này cũng làm cho BĐS phát triển mạnh mẽ hơn. Trong khi Trung Quốc dựa vào đầu tư nước ngoài để làm nguồn vốn chính cho đầu tư phát triển và từ đó chính phủ tạo công ăn việc làm thông qua các dự án hạ tầng quan trọng thì Ấn 27
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Độ lại phát triển từ việc củng cố lại cơ sở hạ tầng, kĩ thuật từ trong nước cho vững chắc, rồi thu hút ĐTNN. Quan điểm này giúp nền kinh tế Ấn Độ nói chung tiến lên một cách vững chắc và ổn định. Bài học số hai về chính sách đối xử công bằng đối với cả nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài. Chính phủ Ấn Độ cho phép bất cứ một công ty nước ngoài nào cũng có thể thành lập một công ty tại Ấn Độ và được phép hoạt động theo luật, quy định như bất cứ một công ty Ấn. Hơn thế nữa, Ấn Độ cũng cấp Đối xử quốc gia (NT) cho các nhà đầu tư nước ngoài, không có bất cứ phân biệt đối xử nào giữa các công ty vốn đầu tư nước ngoài và các công ty trong nước hoạt động kinh doanh tại Ấn Độ. Điều này thực sự là động lực để các nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng bỏ vốn vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực BĐS nói riêng. 28
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 1. Luật Đất đai Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1993, đây là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ngay sau khi Mỹ thực hiện quy chế bình thường hóa quan hệ và xóa bỏ cấm vận với nước ta. Để phù hợp với những thay đổi nhanh chóng trong xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam, Luật Đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung vào ngày 02/12/1998, và có hiệu lực từ ngày 01/01/1999. Theo tiến trình phát triển kinh tế xã hội cùng với những mốc thay đổi diện mạo nền kinh tế chính trị của Việt Nam trong giai đoạn phát triển hòa nhập với nền kinh tế thế giới như việc ký kết hiệp định thương mại song phương với các cường quốc kinh tế thế giới như Nhật Bản, Mỹ đòi hỏi phải có những thay đổi trong các quy định về đất đai của nhà nước. Đến năm 2003, Luật Đất đai mới chính thức ra đời vào ngày 10/12/2003 và có hiệu lực bắt đầu từ 01/07/2004 gồm 7 chương, 146 điều. Trong Luật Đất đai 2003 không còn các điều khoản phân biệt nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài nhằm tạo một môi trường bình đẳng, công bằng. Luật quy định đối tượng sử dụng đất bao gồm cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, về sống ổn định tại Việt Nam, và các tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, còn với tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì chỉ được cho thuê đất - điều này được 29
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT quy định tại khoản 6, 7, điều 9 Luật Đất đai 2003. Một quy định quan trọng của Luật đất đai được hướng dẫn thi hành tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời nửa năm sau khi Luật Đất đai được ban hành đó là: dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán, không cho phép bán đất nền đã thực sự tác động mạnh đến thị trường BĐS. Từ đó, dẫn đến tình trạng tê liệt, đóng băng tại thị trường BĐS trong một vài năm. Tuy nhiên, tác động lớn hơn là cho các nhà đầu tư trong nước do họ khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai nói chung đã góp phần không nhỏ làm nâng cao tính minh bạch, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho họ. Để cập nhật với tình hình kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, vào tháng 9 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ký quyết định thành lập tổ soạn thảo dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003. Điều này sẽ hứa hẹn những thay đổi mới, tiến bộ và phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam. 2. Luật Kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 1/1/2007. Luật kinh doanh bất động sản gồm 6 chương, 81 điều, lần đầu tiên được ban hành tại Việt Nam. Nó đã, đang và sẽ có những đóng góp tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết tích cực thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, đồng thời nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Trong Luật, không có quy định rõ ràng rằng nhà đầu tư vào BĐS là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài. Luật chỉ làm rõ những vấn đề và điều kiện cần thiết để các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam cũng như các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động 30
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT kinh doanh BĐS tại Việt Nam được hiểu rõ. Chỉ có điều 10 trong luật có quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây: a. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua b. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng c. Kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định tại khoản 2, điều 9 của Luật này. Dịch vụ BĐS mà các nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: Dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. Một điểm quan trọng nhất và được mọi người đặc biệt quan tâm trong Luật kinh doanh bất động sản đó là việc “các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS” đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch. Vấn đề này được quy định tại điều 59. Việc quy định này mở ra một triển vọng phát triển hơn nữa thị trường BĐS và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài bởi thông qua việc các giao dịch được thực hiện trên các sàn, tính minh bạch, công khai được rõ ràng hơn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Đống thời, quyền lợi của các bên cũng được đảm bảo chắc chắn hơn. Luật kinh doanh bất động sản được đánh giá là một văn bản pháp luật phù hợp và cần thiết trong giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ mà không có một văn bản nào quy định cụ thể từ trước đến nay. Sau hơn 10 tháng 31
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT kể từ khi chính thức có hiệu lực, Luật kinh doanh bất động sản vẫn không có văn bản hướng dẫn cụ thể. Điều này dẫn đến tình trạng ứ đọng bởi các tỉnh thành đã ngừng cấp đăng ký kinh doanh BĐS để chờ văn bản hướng dẫn thi hành Luật mới. Chỉ đến ngày 15/10, Chính phủ mới vừa chính thức ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định chỉ rõ những vấn đề còn chưa được trình bày cụ thể trong Luật về hoạt động môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các tổ chức để được phép kinh doanh BĐS sẽ phải có số vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Ngoài ra, đối với các dự án BĐS, nghị định quy định rõ các dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với các dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Có thể nói, việc ra đời nghị định sẽ làm cho hoạt động kinh doanh BĐS được rõ ràng và minh bạch hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình. 3. Luật Đầu tƣ Trước năm 2005, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được quy định theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1987- đây là bộ luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về FDI, sau đó Luật này được sửa đổi và bổ sung vào năm 1990, 1992. Do những tác động và yêu cầu đòi hỏi đổi mới, Bộ Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996, được Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 11 năm 1996 ra đời. Sau đó, nó lại được sửa đổi bổ sung năm 2000. Đến năm 2005, Quốc hội Việt Nam thống nhất ban hành một luật mới, là luật Đầu tư chung, đối tượng là cả nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Tại kì họp thứ 8, Quốc hội khóa XI, Luật Đầu tư 2005 được thông qua vào ngày 32
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 29/11/2005 bao gồm 10 chương và 89 điều, có hiệu lực từ ngày 1/07/2006. Mục tiêu của luật mới là mở rộng hơn nữa quyền tự do đầu tư, tạo mặt bằng bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời tạo một khung pháp lý phù hợp với cam kết quốc tế, tăng cường hơn nữa việc thu hút FDI. Tại Luật Đầu tư mới, có một số điều khoản quy định về việc FDI vào lĩnh vực BĐS như sau: Tại điều 36 có quy định: Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm, đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá bảy mươi năm. Việc đền bù và giải phóng mặt bằng cũng đang là một vấn đề nan giải đối với các nhà ĐTNN khi đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam. Tại điều 56 của Luật mới cũng đã quy định: nếu đó là nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc giải phóng, sau đó mới giao lại cho chủ đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư thuê lại đất từ người được nhà nước cấp cho quyền sử dụng đất, thì chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, Luật còn chưa nêu rõ là chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thì do ai chịu: cơ quan nhà nước, bên phía Việt Nam hay bên liên doanh phải chịu. Luật Đầu tư 2005 của Việt Nam mở cửa thông thoáng hơn cho các nhà ĐTNN bằng cách cho phép nhà đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (tức là bao gồm cả các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam) để vay vốn thực hiện dự án. Điều này là một tiến bộ của bộ Luật mới bởi trước đây, các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động một nguồn vốn lớn 33
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT đầu tư vào BĐS mà lại không được phép tín dụng với ngân hàng nước ngoài. (Quy định tại điều 18 – Luật Đầu tư 2005). Một điểm tiến bộ nữa trong nỗ lực cải cách hệ thống luật pháp công bằng và minh bạch đó là quy định bãi bỏ thuế đánh vào lợi nhuận chuyển ra nước ngoài của các doanh nghiệp FDI được quy định tại điều 9 – Luật Đầu tư và đồng thời tại điều 6 – Pháp lệnh ngoại hối của ủy ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH. Một điểm mới tác động đến việc thu hút FDI nói chung và vào lĩnh vực BĐS nói riêng, đó là quy định dự án có vốn FDI quy mô nhỏ hơn hoặc bằng 300 tỷ VND và không thuộc danh mục, lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì được phép chỉ phải làm thủ tục đăng kí đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh và sẽ nhận được giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày. Còn lại các dự án lớn hơn hoặc thuộc danh mục, lĩnh vực có điều kiện theo quy định pháp luật thì phải làm thủ tục thẩm tra để được cấp giấy chứng nhận đầu tư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được chứng từ hợp lệ, và trong bất kì trường hợp nào cũng không được quá 45 ngày. Quy định này là điều kiện tốt để các nhà đầu tư tin tưởng hơn vào cơ chế quản lý của nước ta, sử dụng hệ thống pháp luật minh bạch rõ ràng. Đây là yếu tố quan trọng để nâng cao môi trường pháp lý thu hút đầu tư quốc tế. Ngoài ra, Luật Đầu tư 2005 còn cho phép nhà đầu tư tự chủ trong các quy định đầu tư của chính mình, nhất là trong việc tự lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư và hình thức huy động vốn. Hơn nữa, nếu trước đây pháp luật Việt Nam không cho phép nhà đầu tư giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án thì nay nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư. Có thể thấy, Luật Đầu tư 2005 đã loại bỏ được nhiều bất cập mà các Luật quy định về ĐTNN trước đây còn quy định. Luật Đầu tư 2005 cũng đã được 34
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT liên kết thống nhất chặt chẽ với các Luật khác như Luật Doanh nghiệp 2005. Môi trường pháp lý cho ĐTNN đang dần dần đi đến thống nhất và hoàn chỉnh. II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 1. Đôi nét về tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam Hoạt động FDI đã có từ khá lâu trên thế giới, từ sau chiến tranh thế giới lần thứ 2 và nở rộ ở Hoa Kỳ lần đầu tiên, Kể từ đó đến nay, FDI là hình thức đầu tư rất được ưa chuộng của các nước phát triển trong việc thu hút, tích lũy vốn đầu tư phát triển kinh tế. Từ những năm 70, FDI trên toàn thế giới là 25 tỷ USD, cho đến năm 2000, 2001 dòng vốn FDI đã đạt mức kỉ lục là 1300 tỷ USD và 1400 tỷ USD lần lượt cho 2 năm. Đồng thời, nước đầu tư và nước nhận đầu tư nhiều nhất chủ yếu lại là các nền kinh tế phát triển mạnh mẽ trên thế giới như: Hoa Kỳ, Nhật Bản, Anh 14 FDI tại Việt Nam mới hình thành và chính thức bắt đầu từ năm 1988 đến nay, tính đến tháng 8 năm 2007, FDI đăng kí lên tới 71.474 tỷ USD trong đó vốn thực hiện là 30.907 tỷ USD, tức là phần trăm thực hiện FDI là khoảng 43,24%. Con số này còn thấp, FDI thực sự được thực hiện còn chưa cao. Số dự án còn hiệu lực tính đến thời điểm tháng 8/2007 là 7.826 dự án.15 Trong suốt quá trình tròn 20 năm kể từ khi ban hành Luật Đầu tư nước ngoài (từ 1987 đến nay), FDI đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, có những giai đoạn phát triển như vũ bão, cũng có giai đoạn FDI suy sụp trầm trọng, rồi lại phục hồi và phát triển. Có thể chia ra làm 4 giai đoạn như sau:  Giai đoạn một 1988-1990 Đây là giai đoạn khởi động thu hút FDI tại Việt Nam, số dự án được 14 Báo cáo đầu tư thế giới 2001-WIR 2001 www.unctad.org 15 Báo cáo cục đầu tư nước ngoài-Bộ kế hoạch đầu tư 2006 www.mpi.gov.vn 35
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT cấp mới chưa nhiều do những thủ tục đăng kí đưa vốn vào trong nước còn rườm rà và phức tạp, các khu công nghiệp, khu chế xuất còn chưa hình thành. Nhìn chung, FDI thời gian này còn chưa ảnh hưởng nhiều đến tình hình phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam. Trong suốt 3 năm, chỉ có 215 dự án cấp mới và tăng vốn với vốn đăng kí là 1582,3 triệu USD.  Giai đoạn hai 1991-1996 Giai đoạn này được coi như một bước phát triển mạnh mẽ và nhanh chóng nhất của FDI vào Việt Nam cả về số lượng dự án và vốn đăng kí. Trong vòng 7 năm, cả nước có 1762 dự án cấp mới với vốn đăng kí là 24,82 tỷ USD và 424 dự án tăng vốn với tổng vốn đăng kí bổ sung là 2,92 tỷ USD. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, tuy vốn đăng kí tăng lên mạnh mẽ nhưng vốn thực hiện lại rất khiêm tốn, chỉ chiếm có 41,1%, tương đương với khoảng 13,3 tỷ USD. Trong giai đoạn này, FDI đạt được mức rất cao từ trước đến nay vào năm 1996 với tổng vốn đăng kí trong năm là 9,428 tỷ USD. Nguyên nhân chính của luồng FDI mạnh mẽ này là do Việt Nam đã không ngừng cải thiện môi trường đầu tư thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời cũng nhờ việc áp dụng một số kinh nghiệm quý báu trong việc thu hút FDI của các nước láng giềng như Trung Quốc, Nhật Bản mà từ đó, môi trường pháp lý đầu tư có nhiều cải thiện, chính sách cũng có nhiều ưu đãi hơn, môi trường đầu tư càng ngày càng trở nên thông thoáng.  Giai đoạn ba 1997-2000 Đây được coi là giai đoạn tồi tệ nhất trong quá trình hình thành phát triển của FDI từ trước đến nay. FDI suy giảm trầm trọng, kéo dài. Năm 1997, số vốn đăng kí của các dự án cấp mới giảm 53,8% so với năm 1996. Con số này tiếp tục giảm liên tiếp vào năm 1998, 1999 lần lượt là 16,2% và 59,8%. Trong 36
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT năm 2000, dù nó có tăng lên một chút ít, khoảng 28,7% nhưng so với năm 1996 thì cũng giảm đến 76,7%. Trong 4 năm, tổng FDI đăng kí chỉ đạt 15,3 tỷ USD. Tuy nhiên, vốn thực hiện lại tăng lên mạnh mẽ, trong giai đoạn này, các dự án được giải ngân một cách tích cực, chiếm 68,95% tổng vốn FDI. Sự giảm sút này chủ yếu là do cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Đông Nam Á mà bắt nguồn từ Thái Lan năm 1997. Nó đã gây ra một tác động mạnh mẽ tới tất cả các nước lân cận trong khu vực và gây ảnh hưởng khá nặng nề tới cả khu vực nói chung và Việt Nam nói riêng.  Giai đoạn thứ tư 2001 đến nay Giai đoạn này là giai đoạn của phục hồi và phát triển. 2001 và 2002, FDI bắt đầu phục hồi một cách khá chậm và không ổn định. Tính trong năm 2001, tổng vốn FDI đăng kí tăng lên khoảng 29,3 %, tương đương là 3,224 tỷ USD. Năm 2002, lượng FDI vốn đăng kí lại giảm nhẹ xuống còn 2,757 tỷ USD. Khả quan là từ năm 2003 đén nay, FDI đã bắt đầu có xu hướng tăng liên tục với tốc độ khá nhanh. Năm 2004, con số này tăng lên 4,22 tỷ USD và vốn thực hiện cũng tăng 7,5% so với năm 2003, đạt mức gần 2,7 tỷ USD. Năm 2005 và 2006 số vốn FDI đăng kí lần lượt là 5,3 tỷ USD và 10,2 tỷ USD.16 Những con số này phản ánh một xu hướng đáng mừng của việc thu hút FDI vào Việt Nam trong giai đoạn những năm đầu của thế kỉ 21 này. Có rất nhiều nguyên nhân cho sự trở lại đầy khả quan này như: sau giai đoạn khủng hoảng, nhà nước Việt Nam đã có những thay đổi đáng kể trong việc tạo nên một môi trường đầu tư thông thoáng và ổn định cho các nhà ĐTNN. Nhiều cuộc hội nghị, hội thảo được thực hiện nhằm mục đích đưa ra các giải pháp tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. Danh mục các lĩnh vực cấm, hạn chế đầu tư được thu hẹp dần. Hơn thế nữa, nhà nước cũng chú trọng hơn trong việc nâng cấp cơ sở vật chất, hạ tầng, một phần cũng khuyến 16 Số liệu thống kê 2006-Tổng cục thống kê www.gso.gov.vn 37
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT khích các dự án đầu tư vào lĩnh vực này. Việc ra đời Luật Đầu tư 2005 cũng là một dấu ấn cho việc quy định rõ ràng, mở cửa hơn nữa kinh tế Việt Nam, tạo ra một môi trường đầu tư công khai, minh bạch và thông thoáng cho các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động trên thị trường. Bắt đầu từ 1/1/2007, luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực, đây cũng là một bước đi đúng, mở đường hơn nữa cho luồng vốn FDI vào Việt Nam. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài-Bộ Kế hoạch đầu tư, trong vòng 9 tháng đầu năm, đã có 3,3 tỷ USD vốn của các doanh nghiệp FDI đưa vào thực hiện, đồng thời, số vốn đăng ký mới cũng tăng lên đến 8,3 tỷ USD, tăng 66% so với cùng kỳ. Hiện nay, tính đến tháng 8 năm 2007 (tức là từ năm 1988 đến nay), công nghiệp và xây dựng vẫn là ngành thu hút được FDI nhiều nhất với 5252 dự án, tổng vốn đầu tư đạt khoảng gần 45 tỷ USD, chiếm khoảng 62% so với tổng FDI vào Việt Nam. Tính đến thời điểm này, đã có 79 quốc gia và vùng lãnh thổ có FDI tại Việt Nam, trong đó Hàn Quốc hiện đang là quốc gia có vốn đầu tư đứng đầu trong danh sách các nhà đầu tư nước ngoài với 1560 dự án và tổng số vốn là 10,6 tỷ USD. Singapore, Đài Loan, Nhật Bản và Hồng Kông là các quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn FDI trong top 5 nhà đầu tư FDI ở nước ta. Trong những năm thuộc thời kì đầu tiên, các nước Tây Âu giữ vai trò nổi trội hơn cả, chủ yếu tập trung vào khai thác dầu lửa, khí đốt và bưu chính viễn thông với những dự án có quy mô lớn. Tuy nhiên chỉ trong một thời gian ngắn, vốn FDI từ các nước mới công nghiệp hóa (NICs) Châu Á tập trung vào ngành công nghiệp chế tạo đã vượt qua Tây Âu. Có thể thấy một xu hướng rõ ràng là các quốc gia trong khu vực luôn luôn đóng vai trò là những nhà đầu tư lớn nhất do những lợi thế về điều kiện địa lý, các điều kiện xã hội và chính trị tương đồng cũng như các ưu đãi dành riêng cho nhau trong những thỏa thuận tự do đầu tư khu vực. 38
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Xét trên khía cạnh các địa phương thu hút được nhiều FDI nhất thì Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang đứng đầu danh sách với tổng số dự án là 2.248, vốn đầu tư khoảng 15 tỷ USD - chiếm 21% tổng vốn đầu tư của các nước. Theo sau đó là Hà Nội với 896 dự án, tổng vốn đầu tư là hơn 11 tỷ USD, đây là 2 thành phố trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của Việt Nam. Mặt khác, có thể nhìn thấy xu hướng mới về địa điểm thu hút FDI đã tập trung vào các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu đây là các khu vực có điều kiện địa lý thuận lợi, đặc biệt với những ưu đãi của chính quyền địa phương với các nhà ĐTNN, đây cũng là những địa điểm lý tưởng cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS, khu du lịch, và khu chế xuất, khu công nghiệp. 39
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Biểu đồ 1: Tổng vốn FDI đăng kí và thực hiện tại Việt Nam giai đoạn 1988-2006 (Đơn vị: triệu USD) vốn FDI đăng kí và thực hiện tại Việt Nam giai đoạn 1988-2006 triệu USD 12000 10200 10000 9428 7925 8000 5822 6000 5300 4781 4262 4222 4000 4100 3224 3064 2829 3218 2757 3300 2821 2923 2494 2850 2650 2077 21972537 2420 2430 2591 2213 2375 2000 1582.3 1283 1099 478 542 0 0 88-90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 năm vốn đăng kí vốn thực hiện (Nguồn: Tổng hợp số liệu Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2006 ) Nhìn chung, dòng vốn FDI vào Việt Nam từ những năm đầu 1988 đến nay đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau, có giai đoạn phát triển rất nhanh (91-96), cũng có giai đoạn suy giảm liên tục (97-2000). Vốn thực hiện so với vốn đăng kí nhìn chung còn thấp. Cho đến nay, dòng vốn này vẫn còn chưa thực sự ổn định, tuy nhiên đã có những dấu hiệu khả quan của sự phát triển trong tương lai. Các nước cùng khu vực vẫn là những nhà đầu tư lớn nhất của Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore Nhà nước ta cần phải chú trọng đầu tư và quan tâm hơn nữa tới việc thu hút FDI nhằm thúc đẩy nền kinh tế, thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước trong điều 40
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT kiện hội nhập kinh tế quốc tế. 2. Thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Giới kinh doanh BĐS nhận định chưa bao giờ nhà đầu tư nước ngoài chú ý đến thị trường BĐS của Việt Nam nhiều như thời điểm hiện nay. Hòa cùng xu hướng của luồng vốn FDI vào thị trường này trên toàn thế giới, thị trường BĐS Việt Nam thực sự là điểm đến rất “nóng” trong những năm gần đây và thu hút được sự quan tâm chú ý của các nhà ĐTNN ngày càng mạnh mẽ. Hơn thế nữa, với việc gia nhập WTO, Việt Nam càng trở thành điểm đầu tư lý tưởng với hi vọng về một chính sách thông thoáng và phù hợp với tiến trình phát triển của quốc tế. Những điều chỉnh mạnh mẽ trong thị trường chứng khoán cùng với các nỗ lực giảm phát của nhà nước, điều chỉnh giá xăng dầu càng là động lực để các nhà đầu tư lựa chọn thị trường BĐS là điểm đến của mình. Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 1996, tại văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII, khái niệm “thị trường BĐS” chính thức xuất hiện. Tuy nhiên trong một thời gian khá dài kể từ đó đến cuối những năm 90, thị trường BĐS có hoạt động nhưng chỉ với quy mô nhỏ, chủ yếu là sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS trong nước mà không có sự tham gia nhiều của các nhà đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, trong thời điểm đó, các hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS còn nhiều bất cập, các chủ thể tham gia thị trường thiếu tính chuyên nghiệp, Nhà nước chưa đưa ra được một giải pháp hữu hiệu nào để điều tiết và kiểm soát thị trường, đồng thời cũng chưa có một văn bản quy định rõ ràng về loại hình kinh doanh này. Thông tin về thị trường này còn thiếu sót, mập mờ, không minh bạch, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu BĐS 41
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT chưa rõ ràng, nhà nước không điều tiết được giá thị trường. Vào thời điểm đó, hầu như chỉ có các nhà đầu tư trong nước là hoạt động trên thị trường BĐS. Duy nhất lúc bấy giờ có dự án đầu tư có vốn nước ngoài của tập đoàn Ciputra của Indonesia với tổng vốn đầu tư 2,1 tỷ USD, đăng ký từ năm 1996 nhưng do khó khăn về tài chính, phải đến 2001 mới có thể khởi công thực hiện. Đây cũng là dự án có vốn ĐTNN vào lĩnh vực đô thị đầu tiên tại Việt Nam. Sau năm 1996, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ nặng nề ở Thái Lan đã khiến cho hệ thống tài chính của nước ta bị ảnh hưởng đáng kể. Hệ thống ngân hàng trở nên cực kì yếu kém, các tổ chức tín dụng sụp đổ hàng loạt bởi nạn tham nhũng. Hơn thế nữa, trong thời gian này, chính phủ chỉ cho phép các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào các công ty liên doanh và doanh nghiệp nhà nước, những nơi mà môi trường kinh doanh là một bất lợi quá rõ ràng với doanh nghiệp nước ngoài. Do vậy, FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam trong thời gian này hầu như không có một động tĩnh nào nổi bật cả. Chỉ đến Đại hội Đảng khóa IX 2001, nhà nước ta mới xác định rõ chủ trương về thị trường BĐS với nội dung chủ yếu là “Hình thành và phát triển thị trường BĐS theo quy định của pháp luật, từng bước mở cửa thị trường BĐS cho người nước ngoài vào tham gia đầu tư”. Từ đó đến nay, trong vòng hơn 6 năm, thị trường BĐS của Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm khác nhau như phát triển cực kì nóng bỏng vào những năm 2000-2002 khi giá nhà đất không ngừng tăng cao, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp BĐS trong nước đổ xô vào thị trường làm cho giá nhà đất tăng lên gấp 2,3 lần so với giai đoạn trầm lắng 1996-2000. Để rồi sau đó rơi vào tình trạng “đóng băng” liên tục, trong một thời gian dài, thị trường BĐS năm sau lạnh hơn năm trước, số lượng giao dịch địa ốc thành công giảm liên tiếp 28%, 56% và 78% lần lượt qua các năm 2003, 2004, 2005. Và những tín hiệu đáng mừng đã quay trở lại vào đầu năm 2007, các dự án đầu tư BĐS 42
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT lại gia tăng, đặc biệt là sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài.17 Thế nhưng, hơi khác so với biến động của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, luồng FDI vào thị trường này lại dần dần có những tín hiệu đáng mừng và ngày một phát triển. 2.1 Tình hình chung của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam: Năm 2000, FDI đổ vào các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn và hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất là hơn 11 tỷ USD. Đến năm 2002, số vốn ĐTNN vào riêng khu vực đô thị, nhà ở, văn phòng, khách sạn đã lên đến 7 tỷ USD bao gồm khoảng 120 dự án khách sạn du lịch và 112 dự án văn phòng căn hộ. Nhờ những quy định mới thông thoáng và cởi mở hơn đối với các nhà ĐTNN được quy định trong Luật Đất đai 2003 cho phép các nhà ĐTNN có thể đầu tư dự án BĐS 100% vốn thay vì phải liên doanh với các công ty trong nước, hay các nhà đầu tư cũng có thể rót vốn vào lĩnh vực xây nhà ở để bán, môi trường đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã mở rộng đáng kể và trở nên ngày một hấp dẫn với giới đầu tư BĐS nước ngoài. Từ 2004 đến tháng 2 năm 2006, chỉ tính riêng thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có 8 dự án có vốn ĐTNN được cấp phép với tổng số vốn xấp xỉ 1 tỷ USD. Dù có bị ảnh hưởng một phần bởi sự đóng băng của thị trường BĐS, nhưng theo đánh giá của ông Marc Townsend - Tổng giám đốc Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, thị trường BĐS vẫn rất năng động và hấp dẫn, thực chất việc đóng băng chỉ là sự trầm lắng tạm thời, do các nhà đầu tư trong nước thiếu tính chuyên nghiệp và dễ bị tác động gây hoang mang bởi những thông tin nhiễu loạn trên thị trường. Còn đối với giới ĐTNN vẫn đang rất muốn thâm nhập vào thị trường BĐS đầy tiềm năng của Việt Nam này. Từ cuối 2006 đến nay, FDI vào lĩnh vực BĐS đã tăng với tốc độ rất nhanh, đặc biệt là 2 năm trở 17 Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam - Đặc san của Báo đầu tư 2007 43
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT lại đây, ước tính tổng số vốn đầu tư và cam kết đầu tư từ 2004-2010 sẽ khoảng 8-9 tỷ USD. Theo thống kê, thì FDI vào Việt Nam năm 2006 là khoảng 10,2 tỷ USD, riêng FDI vào BĐS chiếm 6,73%, tức là khoảng 686,5 triệu.18 Biểu đồ 2: Phân bổ nguồn vốn FDI theo ngành 2006 (Nguồn:Báo cáo Tổng cục thống kê 2006) Sau một vài năm chững lại, thị trường BĐS lại bắt đầu nóng lên với các dự án lớn như dự án khu liên hợp thương mại Sài Gòn Pearl vốn đăng ký là 156 triệu USD và khu liên hợp Kumho Asian 230 triệu USD tại thành phố Hồ Chí Minh, ở Hà Nội cũng bắt đầu hoạt động mạnh mẽ trở lại với dự án đầu tư của Keangnam Vina triển khai Landmark Tower Keangnam Hà Nội với vốn đầu tư lên tới 1,05 tỷ USD, hay như dự án của Gamuda cải tạo hồ Yên Sở trị giá đầu tư xấp xỉ 1 tỷ USD. Tính trong vòng 7 tháng đầu năm 2007, tổng vốn FDI vào Việt Nam đã 18 Báo cáo tổng cục thống kê 2006 www.gso.gov.vn 44
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT là 6,37 tỷ USD, trong đó khu vực phát triển căn hộ văn phòng cho thuê chiếm 1,12% - khoảng 71,34 triệu USD, ngành xây dựng chiếm 6,14% và khu vực khách sạn du lịch là 3,07%.19 19 Tùng Dương, Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh đầu tư nước ngoài - Tạp chí BĐS nhà đất Việt Nam số 42 45
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 2.2 Theo chủ đầu tư Khu vực chủ yếu có FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam vẫn là các nước trong khu vực Châu Á do những lợi thế về địa điểm, khoảng cách địa lý, tính chất của môi trường đầu tư và xã hội có một số điểm tương đồng, đồng thời do những lợi thế và ưu đãi giữa các quốc gia với nhau trong cùng một khu vực. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư cao nhất cho đến nay vẫn là Singapore, Hàn Quốc, Malayxia. Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp Singapore, vốn sớm đầu tư vào BĐS Việt Nam và có nhiều dự án lớn nhất như Capitaland cùng các dự án Someset, Vista 750 căn hộ, Keppel Land với các khu Sedona Suites, Saigon Centre và khu International Centre sắp triển khai, Villa Riviera với 101 biệt thự Hàn Quốc cũng là một đối tác FDI chiến lược với nhiều dự án lớn của các doanh nghiệp như Posco E&C với dự án xây dựng khu đô thị Bắc An Khánh Hà Tây liên doanh cùng với Vinaconex JSC gồm 1.300 biệt thự và 6.400 căn hộ. Nhà đầu tư Keangnam Vina của Hàn Quốc với dự án triển khai Landmark Tower với vốn đăng kí lớn nhất từ trước đến nay 1,05 tỷ USD 20 Hiện nay, nhờ những thành công vượt bậc trong công cuộc hội nhập kinh tế của Việt Nam như tổ chức thành công Hội nghị APEC 2006, việc trở thành thành viên chính thức của WTO đã tác động rất lớn tới việc thu hút đầu tư các quốc gia trên thế giới vào Việt Nam. Theo ông Howie Gelbtuch, chuyên gia hiệp hội BĐS Hoa Kỳ (NAR), thì trong khoảng thời gian cuối 2006, các doanh nghiệp Hoa Kỳ đã gấp rút xây dựng kế hoạch đầu tư khoảng 25% tổng số vốn vào BĐS của Việt Nam. Có thể thấy các nhà đầu tư Hoa Kỳ cũng giành sự quan tâm đặc biệt tới thị trường BĐS Việt Nam. 20 Hoài Nam, Thời của nhà kinh doanh BĐS nước ngoài - Tạp chí BĐS nhà đất Việt Nam số 36 46
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Bảng 3: Những dự án FDI vào lĩnh vực BĐS lớn nhất đƣợc cấp phép 2006 STT Tỉnh/TP Đối tác Dự án Ngày cấp Vốn đăng phép ký (USD) 1 Hà Nội Hàn Quốc THT 19/01/2006 314.125.000 Development Co.,Ltd 2 Bà Rịa-Vũng Tàu Hoa Kỳ Winvest 14/04/2006 300.000.000 Investment 3 TP Hồ Chí Minh Hàn Quốc Kumho 8/8/2006 223.000.000 Asiana Plaza Saigon Co.,Ltd 4 Hà Tây Hàn Quốc Booyoung 24/11/2006 171.200.000 5 Đà Nẵng Hoa Kỳ Silver Shores 21/06/2006 86.000.000 Hoang Dat JVC (Nguồn: Báo cáo của CBRE 2007) Có thể thấy trong 5 dự án BĐS lớn nhất được cấp phép 2006, có 2 trong số đó là từ doanh nghiệp Hoa Kỳ. Các tổ chức tài chính, các nhà đầu tư chuyên nghiệp từ Anh, Pháp cũng đang nghiên cứu thị trường nhằm đầu tư vào thị trường đầy tiềm năng này. Trong vài năm tới, chúng ta có thể đón nhiều nhà ĐTNN từ khắp các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh trên thị trường BĐS. Hơn thế nữa, một làn sóng đầu tư từ các nước Ả Rập cũng đang có tiềm năng sẽ chảy vào BĐS Việt Nam, những nhà đầu tư ở các quốc gia giàu có vùng Vịnh này đã xác định Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam là những điểm đến quan trọng nhất để đầu tư địa ốc. 47
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 2.3 Theo địa bàn nhận đầu tư Có thể thấy, FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn. Cho đến nay, thành phố Hồ Chí Minh vẫn là địa phương thu hút FDI vào BĐS cao nhất cả nước. Tiếp sau đó là Hà Nội, Đà Nẵng và Hà Tây. Hồ Chí Minh với lợi thế là trung tâm kinh tế lớn mạnh nhất của Việt Nam đã và đang là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, với lượng dân cư đông và số lượng các công ty nước ngoài hoạt động nhiều nhất, nhu cầu về thị trường nhà ở, văn phòng cho thuê cũng rất lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư BĐS. Theo đánh giá của Chủ tịch Công ty TNHH Chesterton Việt Nam, ông Alastair Orr Ewing cho rằng, thị trường Hồ Chí Minh thực sự là một thị trường hấp dẫn nhất Việt Nam do mức giá thuê văn phòng cao, phần lớn các công ty trong và ngoài nước cũng đang mở rộng kinh doanh tại đây. Biểu đồ 4: Số lƣợng căn hộ thuộc các dự án mới qua các năm 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 năm 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Hồ Chí Minh Hà Nội (Nguồn: Báo cáo của CBRE 9/2007) Có thể thấy thị trường căn hộ tại Hồ Chí Minh tăng trưởng với tốc độ rất nhanh và khá ổn định, đến tháng 9 năm 2007, tổng số căn hộ thuộc các dự án 48
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT mới trong năm nay đã là khoảng hơn 15000 căn.21 Khuynh hướng này có dấu hiệu sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong vài năm tới nhằm đáp ứng lượng cầu rất lớn hiện nay. 2.4 Theo lĩnh vực đầu tư Tính đến 22/8/2007, các lĩnh vực BĐS thu hút được vốn FDI như sau: Xây dựng khu đô thị mới có 8 dự án triển khai với vốn đầu tư khoảng 3,2 tỷ USD Lĩnh vực xây dựng văn phòng-căn hộ có 131 dự án với vốn đăng ký gần 5 tỷ USD Xây dựng hạ tầng khu chế xuất-khu công nghiệp là 24 dự án với vốn đăng ký khoảng hơn 1 tỷ USD.22 Có thể thấy lĩnh vực xây dựng căn hộ, văn phòng hiện là tâm điểm chú ý của các nhà ĐTNN, đặc biệt là căn hộ, văn phòng cao cấp. Tính riêng Hồ Chí Minh hiện nay cũng có hàng loạt các dự án mới vào khu vực này. Nguyên nhân chủ yếu là do những yêu cầu, đòi hỏi cao mà các nhà đầu tư trong nước, những người chưa có đủ khả năng về vốn, công nghệ và trình độ quản lý chưa thể đáp ứng được. Càng nhiều các TNCs đổ bộ vào thị trường Việt Nam, nhu cầu cho những loại BĐS này càng lớn. Mặt khác, theo tình hình chung từ các năm trước đến nay, thị trường căn hộ, chung cư cao cấp luôn luôn trong tình trạng cầu vượt quá cung. Các căn hộ cao cấp như The Manor, các khu văn phòng như Pacific Place, tòa nhà Tungsing trên đường Láng Hạ-Hà Nội, và hầu hết các tòa nhà cho thuê chỉ trong khoảng 4 tháng là đã kín đặc chỗ, dù giá cả thuê và mua căn hộ, văn phòng không phải là rẻ. 2.5 Theo hình thức đầu tư Hai hình thức đầu tư phổ biến nhất hiện nay của các dự án FDI vào lĩnh 21 Phụ lục 1 22 Đầu tư nước ngoài phân theo ngành – Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư 08/2007 www.mpi.gov.vn 49
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT vực BĐS Việt Nam là liên doanh và thành lập tổ chức 100% vốn nước ngoài. Trong đó, hình thức liên doanh là hình thức đầu tư phổ biến hơn vì một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, các nhà ĐTNN không thể tự có đất để làm dự án, họ phải tìm những khu đất có vị trí tốt, đặc biệt là đã giải phóng mặt bằng càng là một ưu thế lớn, nhưng việc này các nhà ĐTNN khó có thể thực hiện được trên thị trường Việt Nam. Vì vậy, họ phải tìm đến những nhà đầu tư trong nước, người nắm giữ những khu đất ở vị trí thuận lợi, trong các trung tâm kinh tế chính trị như Hà Nội và Hồ Chí Minh, hay những nhà đầu tư có những dự án khu đô thị lớn đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục đầu tư, hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và như vậy, họ chỉ cần bỏ vốn nắm lấy quyền quản lý và tiến hành đầu tư ngay. Thứ hai là khi gây quỹ thực hiện dự án, các nhà ĐTNN phải chịu sức ép giải ngân từ các quỹ đầu tư rất lớn do cam kết giải ngân trong một thời gian nhất định. Và vì chưa có nhiều dự án đã hoạt động, nên các nhà ĐTNN phải chọn cách liên doanh với các đối tác trong nước để cùng phát triển dự án ngay từ đầu. Các dự án liên doanh gần đây có vốn đăng kí lớn như: việc thành lập liên doanh giữa Harrisonburg(Keppel Land) và An Phú Corporation đầu tư dự án khu căn hộ cao cấp diện tích 1,74 ha tại Hồ Chí Minh với vốn pháp định là 14,4 triệu USD và vốn đầu tư 80 triệu USD để xây khoảng 500 căn hộ cao cấp hoàn thành vào đầu năm 2008. Đồng thời, tập đoàn Keppel Land cũng ký hợp đồng liên doanh với Công ty TNHH Tiến Phước đầu tư 106 triệu USD xây dựng 1500-1600 căn hộ cao cấp cũng tại Hồ Chí Minh. Dự án River Garden 206 căn hộ cao cấp là kết quả của sự kết hợp giữa tập đoàn Indochina Land Holding với Hải An Corporation.23 23 Các tập đoàn nước ngoài kinh doanh BĐS lớn nhất Việt Nam - Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam - Đặc san báo đầu tư 2007 50
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Tuy nhiên, các tổ chức 100% vốn nước ngoài hiện nay cũng đang ráo riết tự vận động bắt đầu từ khâu xin giấy phép, giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án một cách hoàn chỉnh như dự án của tập đoàn Keangnam Hàn Quốc xây khu liên hợp Landmark Tower với vốn đăng kí lớn nhất từ trước đến nay 1,05 tỷ USD Có được những kết quả đó là do hàng loạt những cơ sở Luật pháp mới ra đời minh bạch hơn, rõ ràng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà ĐTNN như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư đã tạo tiền đề cơ bản nhất để thúc đẩy thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Mặt khác, hàng loạt sự kiện mang tầm quốc tế mà Việt Nam đã tổ chức, tham gia như kí kết hiệp định thương mại song phương Việt-Mỹ 2001, tổ chức thành công APEC 14 năm 2006, gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO 2006 đã gây được sự chú ý từ tất cả các quốc gia trên thế giới. Việc gia nhập WTO tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài, các công ty nước ngoài đến hoạt động, làm việc và sinh sống tại Việt Nam, điều này làm tăng nhu cầu về văn phòng làm việc, căn hộ ở và các khu vui chơi giải trí. Đồng thời, những cam kết quốc tế cũng góp phần làm cho Thị trường BĐS của Việt Nam vì thế mà càng có sức thu hút lớn đối với các nhà ĐTNN. Trong tương lai gần, thị trường BĐS sẽ là một thị trường có sức quyến rũ lớn nhất đối với các nhà ĐTNN tại Việt Nam. III. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1. Những thành tựu và nguyên nhân FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng đã mang lại nhiều tác động tốt cho nền kinh tế cũng như sự phát triển của toàn quốc gia, góp phần tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực và trên thế giới. 1.1 Những thành tựu Giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cƣ: Một lợi ích nhìn thấy ngay từ FDI vào lĩnh vực BĐS đó là do FDI đổ xô vào thị trường nhà ở, chung cư 51
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT nên đã phần nào giải quyết được những khó khăn về nhà cho dân cư ở các đô thị lớn. Năm 1991, diện tích trung bình cho mỗi đầu người chỉ là 6,7 m2/người. Đến năm 2000, con số này đã tăng lên 7,5 m2/người Và cho đến năm 2006 đã là 10,8 m2/người. Mục tiêu của Việt Nam là hết 2007, bình quân trên đầu người sẽ khoảng 15 m2.24 Giải quyết vấn đề công ăn việc làm cho ngƣời lao động: một trong những lợi ích to lớn và FDI mang lại cho nước nhận đầu tư đó là việc tạo ra hàng loạt cơ hội việc làm cho người dân, đặc biệt là đối với các dự án BĐS thì nhu cầu về lao động là rất lớn. Tính đến năm 2005, nguồn vốn FDI đã tạo công ăn việc làm cho hơn tám nghìn lao động trực tiếp và hơn hai triệu lao động có liên quan. Những lao động này còn được tiếp thu những công nghệ tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm chuyên môn từ khâu sản xuất đến khâu quản lý. Ngoài ra, FDI vào lĩnh vực BĐS còn đóng góp một phần khá lớn vào tổng vốn đầu tư của cả nước, tăng nguồn thu cho ngân sách thu được từ đóng góp thuế từ các doanh nghiệp FDI và từ nguồn lợi thu được từ việc cho thuê đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung cư, nhà ở, văn phòng làm việc cho các nhà ĐTNN. Đồng thời, FDI vào lĩnh vực BĐS cũng thúc đẩy thị trường tài chính ngân hàng phát triển đồng thời cũng tạo nhiều cơ hội kinh doanh cho các ngành, lĩnh vực có liên quan mật thiết như ngành vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị xây dựng FDI vào BĐS đã mang lại tác động tốt cho sự phát triển của toàn quốc gia, góp phần tăng khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực và trên thế giới. 1.2 Nguyên nhân Để có được những thành tựu như trên là nhờ một số yếu tố sau: 24Bộ Tài nguyên và Môi trường Việt Nam www.monre.gov.vn 52
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Đầu tiên đó là do nhu cầu rất lớn về BĐS của Việt Nam Việt Nam là một quốc gia có tốc độ phát triển kinh tế hàng đầu và ổn định ở Châu Á, với quy mô dân số hơn 80 triệu người, phần đông là tập trung ở thành thị. Quá trình di dân và tốc độ đô thị hóa diễn ra một cách nhanh chóng, hội nhập kinh tế quốc tế trở thành xu thế tất yếu của Việt Nam làm cho nhu cầu về BĐS từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng tăng với tốc độ chóng mặt. Tất cả những điều này làm cho BĐS trở thành một thị trường đầu tư hấp dẫn chưa từng có. Thứ hai là do lao động giá rẻ Bảng 5: Giá nhân công của một số thành phố lớn Châu Á Đơn vị: USD/người/tháng Lƣơng công nhân Lƣơng kĩ sƣ Lƣơng quản lý bình thƣờng cấp trung Hà Nội 78-108 197-329 498-574 Hồ Chí Minh 76-114 158-274 420-559 Thái Lan 126-272 181-554 290-906 Singapore 442-594 1051-1944 1830-2511 Kuala Lumpur 341 649 1454 Jakarta 44-83 139-242 238-408 Manila 137-319 255-433 417-824 (Nguồn: Niên giám thống kê Việt Nam 2005) Từ bảng trên có thể thấy, giá nhân công tại Hà Nội và Hồ Chí Minh gần thấp nhất so với các nước khác (chỉ nhỉnh hơn một chút so với thành phố Jakarta-Indonexia). Còn đối với Singapore hay Kuala Lumpur, giá nhân công của chúng ta còn quá thấp. Hơn thế nữa, nhân công Việt Nam lại rất cần cù và lao động với năng suất cao. Thời gian làm việc ở Việt Nam là 48 giờ/tuần và 53
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT các chương trình xã hội do Nhà nước quản lý chỉ chiếm khoảng 25% chi phí về lương. Trong khi đó, Trung Quốc có tuần làm việc 40 giờ, chi phí về xã hội chiếm đến 50-60% số lương. Lực lượng lao động Việt Nam cũng được giáo dục tốt và ham học hỏi, tuổi thọ trung bình của một thợ máy là 24, hiện nay tỷ lệ lao động biết Tiếng Anh cũng ngày một gia tăng. Thị trường BĐS là một thị trường đòi hỏi số vốn lớn, lượng nhân công tham gia xây dựng nhiều, và do vậy Việt Nam trở thành một địa điểm đầu tư hấp dẫn đối với giới đầu tư BĐS trên thế giới. Tốc độ phát triển và tăng trưởng kinh tế cao Kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ rất cao, thường từ 6-8%/ năm. Việt Nam được đánh giá là một nước có tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong khu vực, và cứ xu hướng này thì nó có thể tăng lên đến mức 2 con số trong vòng vài năm tới. Các nhà ĐTNN luôn luôn theo dõi các động thái phát triển của nền kinh tế nói chung để tính toán mức lợi nhuận có thể thu được khi đầu tư vào các thị trường. Với tốc độ phát triển và tăng trưởng kinh tế cao như những năm gần đây, Việt Nam đã trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI bởi nó hứa hẹn nhiều thành công cho các nhà ĐTNN. Cũng nằm trong quá trình phát triển đó, thị trường BĐS đang chứa đựng một tiềm năng phát triển to lớn, với triển vọng của việc tạo ra dòng lợi nhuận khổng lồ. Và vì thế, làn sóng các nhà ĐTNN đổ xô vào thị trường BĐS cũng là một điều dế hiểu. Đường lối chính sách đúng đắn kiên trì của Nhà nước Một nguyên nhân quan trọng nữa xuất phát từ chủ trương đường lối đối với việc thu hút FDI của nhà nước ta: với phương châm đa dạng hóa quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, mở cửa thu hút FDI, chúng ta đã không ngừng nỗ lực trong việc hội nhập kinh tế toàn cầu. Chúng ta đã tổ chức thành công Hội nghị APEC 14 vào năm 2006. Sau hơn 11 năm phấn đấu kiên trì, cuối năm 2006, Việt Nam đã là một thành viên chính thức 54
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT của tổ chức thương mại thế giới WTO. Việc gia nhập WTO là điều kiện quan trọng để phát triển kinh tế hơn nữa của Việt Nam. Khi gia nhập WTO, tức là đồng thời ta đã mở to cánh cửa đón khách quốc tế, hàng loạt các công ty nước ngoài đã đang và sẽ thâm nhập vào Việt Nam, tạo nên nhu cầu tất yếu về địa điểm kinh doanh, đặt trụ sở văn phòng Đồng thời, nhà nước ta cũng thường xuyên tổ chức các chuyến thăm hỏi đến nhiều nước trên thế giới của các nhà ngoại giao, các lãnh đạo chính phủ nhằm mục đích quảng bá hình ảnh về đất nước và con người Việt Nam như một đất nước năng động, ổn định và là một địa bàn đầu tư an toàn nhất. Việt Nam hiện nay là nước có mức độ ổn định an ninh chính trị thứ nhất trong khu vực Châu Á. Đặc biệt khi so sánh với Thái Lan, cũng là một quốc gia thu hút FDI mạnh trong khu vực. Thái Lan có cơ sở hạ tầng tốt hơn Việt Nam nhiều, và các quy định, pháp lý dành cho nhà ĐTNN cũng có tính khuyến khích rất cao. Tuy nhiên, lượng FDI vào Thái Lan trong những năm gần đây thua kém so với Việt Nam bởi tình hình chính trị, xã hội của Thái Lan quá bất ổn. Hơn thế nữa, chính phủ còn tăng cường tổ chức các buổi thu hút đầu tư nhằm tạo cơ hội cho các doanh nghiệp gặp gỡ, trao đổi thông tin, tiến tới hợp tác như Diễn đàn hợp tác đầu tư và triển lãm FDI (Vietnam Forinvest 2005) vừa qua Có thể thấy, đường lối đúng đắn của nhà nước có tầm quan trọng rất lớn đối với việc thu hút FDI của bất cứ quốc gia nào trên thế giới nói chung và trường hợp của Việt Nam nói riêng. 2. Những hạn chế và nguyên nhân 2.1 Những hạn chế Tuy tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS gần đây có vẻ khả quan, nhưng thực chất, vẫn còn rất nhiều điều hạn chế trong lĩnh vực này. Thị trường BĐS giành cho nhà ĐTNN mới bắt đầu đi vào hoạt động được 6,7 năm, do vậy nó còn chứa đựng nhiều bất cập và thiếu sót. Các nhà đầu tư vẫn còn e ngại nhất những vấn đề sau 55
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Giá cả đất đai, căn hộ và văn phòng của Việt Nam đang đứng ở mức cao quá mức Hiện nay là một vấn đề đáng lo ngại đối với thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường đất Hà Nội và Hồ Chí Minh được đánh giá là thị trường có giá đất cao trong khu vực Đông Nam Á, chi phí thuê văn phòng tại Việt Nam cũng trong số các nước ở mức cao nhất so với các nước trong khu vực Châu Á Bảng 6: Chi phí thuê văn phòng các thành phố lớn Châu Á (USD/m2/tháng) Hồ Hà Mani Kuala New Singa Năm Chí Bangkok Jakarta Hongkong Nội la Lumpur Dehi pore Minh 2002 21 21 10,1 17 7,5 16,3 19 45,8 28,3 2003 24 21 11,3 17 5,9 13,8 20,8 40,6 26,4 2004 27 20 10,9 22 6,2 13,8 19,7 32,6 31,8 (Nguồn: Thống kê của tổ chức Jetro tại diễn đàn DNVN Hồ Chí Minh 06/2005) Có thể thấy chi phí thuê văn phòng của Hà Nội và Hồ Chí Minh thuộc hàng cao nhất khu vực, ngang ngửa với Hồng Kông-một trung tâm mua sắm sầm uất của thế giới. Tính đến thời điểm này, giá thuê văn phòng tại Hà Nội ở những khu nhà cao tầng, căn hộ cao cấp dùng làm văn phòng như tại Pacific Place đã lên tới 48USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hiện nay lại đang trở thành một cơn sốt trên thị trường BĐS Việt Nam. 25 Không chỉ vậy, giá đền bù, giá san lấp mặt bằng cũng rất lớn. Giá cả đất đai các thành phố Việt Nam cao hơn so với nhiều nước trong khu vực, giá thuê đất thành phố Hồ Chí Minh gấp 4-6 lần Trung Quốc, 6 lần Thái Lan. Tình hình này ảnh hưởng không nhỏ tới thu hút FDI. Hạn chế thứ hai là hạn chế về đối tác đầu tư Thị trường BĐS mới chỉ là thị trường chủ yếu của các nhà đầu tư trong 25 Hà nội khan hiếm văn phòng cho thuê - Tùng Dương - Tạp chí BĐS nhà đất Việt Nam số 42 56
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT khu vực như Đài Loan, Hồng Kông mà chưa hấp dẫn các nhà đầu tư từ các nước phát triển mạnh mẽ như Mỹ và Tây Âu. Điều này xuất phát từ khâu Marketing yếu của thị trường BĐS Việt Nam. Chúng ta mới chỉ giành được sự chú ý và quan tâm từ các nước láng giềng, những nơi hiểu rõ phong tục tập quán của ta, những nơi có lợi thế về mặt địa lý, do vậy họ sẵn sàng bỏ vốn đầu tư hàng loạt dự án. Hiện tượng đầu cơ vẫn chưa được kiểm soát Các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào thị trường đất, vốn là thị trường có mức giá cao mà không đầu tư phát triển sản xuất. Một xu hướng đầu cơ hiện nay là việc tranh giành đăng ký mua căn hộ rồi bán lại cho người dân, những người thực sự có nhu cầu. Điều này làm cho giá đất, giá nhà tăng một cách kỉ lục. Hơn nữa, tính đến nay, vẫn có hơn 70% các giao dịch BĐS là không có sự quản lý của nhà nước. Cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém Cơ sở hạ tầng là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút FDI nói chung, và lĩnh vực BĐS nói riêng. Hiện nay, cơ sở hạ tầng của chúng ta còn kém phát triển, hệ thống giao thông xuống cấp trọng, trong khi đó, ngân sách và nguồn vốn ODA đã cạn kiệt để đầu tư vào lĩnh vực này. Có thể nói cơ sở hạ tầng của chúng ta hiện nay là: vừa thiếu, vừa yếu, đặc biệt là về hệ thống cảng biển và nhà máy điện. Hiện nay,ngành điện của nước ta vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tính, trong giai đoạn năm 2006- 2010, nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông là khoảng 12,5 tỷ USD với hạ tầng giao thông, và 3,8 tỷ USD với ngành điện. Từ trước đến nay, không có một quốc gia nào có đủ sức kham nổi việc xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, Việt Nam mới chỉ một hai năm trở lại đây, mới khuyến khích các nhà đầu tư vào lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện dự án dưới hình thức BTO, 57
Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT BOT và BT. Và đến nay, triển vọng đầu tư vào lĩnh vực này cũng đã sáng sủa hơn. Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì hiện có khoảng 10 tỷ USD vốn đầu tư cho hạ tầng, bao gồm cả điện và cảng biển đang chờ được cấp phép. Mới đây, hơn 50 nhà đầu tư, ngân hàng và nhà thầu hàng đầu của Nhật Bản cũng đã có các cuộc tiếp xúc để tìm cơ hội đầu tư vào hạ tầng cơ sở Việt Nam. Hi vọng trong vài năm tới, cơ sở hạ tầng sẽ bắt kịp với tốc độ phát triển của nền kinh tế cũng như xu hướng thu hút FDI mạnh mẽ của Việt Nam. 2.2 Nguyên nhân Cơ sở pháp lý còn lỏng lẻo và nhiều bất cập Như chúng ta đã thấy, hệ thống pháp luật quy định FDI tại Việt Nam hiện nay, tuy đã được cải thiện nhưng nhìn chung vẫn còn mang tính chất chồng chéo, không rõ ràng minh bạch. Điều này đã trực tiếp tạo ra nhiều kẽ hở cho giới đầu cơ hoạt động. Và điều này cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá cả đất đai, nhà ở tăng lên quá cao. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát. Trong vài năm qua, các nước khác đã một phần cải thiện được vị trí của mình thì Việt Nam vẫn “giậm chân tại chỗ”. Cho đến hiện nay, vẫn chưa có một văn bản pháp lý quy định hệ thống đăng kí BĐS một cách thống nhất, điều nay gây ra rắc rối cho cả chính quyền quản lý cũng như các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng kí BĐS có tác dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa thị trường thì trước đây, Thủ tướng chính phủ có chỉ thị hoàn thành từ cuối năm 2005, nhưng cho đến tận bây giờ vẫn chưa xong. Việc đưa ra nghị định NĐ/84/2007/NĐ-CP nhằm mục đích mở rộng thêm cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài thì phải lùi tới cuối năm 2007, nhưng thực tế vẫn còn đầy khó khăn. Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải chờ thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chính sách tài chính đất, chuyển 58