›
›

Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

pdf 208 trang hapham 2220
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfluan_an_phat_trien_tin_dung_nha_o_cho_nguoi_co_thu_nhap_trun.pdf

Nội dung text: Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

  1. 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH TRẦN HÀ KIM THANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Chuyên ngành: Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGUYỄN MINH KIỀU TS NGUYỄN VĂN THUẬN Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011
  2. 2 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 2 năm 2010 Tác giả Trần Hà Kim Thanh
  3. 3 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục i Danh mục các chữ viết tắt viii Danh mục các bảng x Danh mục hình vẽ xii PHÂN TỔNG QUAN 1 1 Giới thiệu 1 2 Mục tiêu nghiên cứu 2 3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu 5 4 Ý nghĩa nghiên cứu 6 5 Cấu trúc đề tài 8 6 Các điểm mới và giới hạn của luận án 9 CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Giới thiệu 12 1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 13 1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân 13 1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 15
  4. 4 1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản 16 1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 19 1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng 21 1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp 22 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp 22 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM 24 1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 26 1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp 28 1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp 29 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở 29 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB 32 1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới 32 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore 32 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD 33 1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á 36 1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu 39 1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp 43
  5. 5 CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG 46 2.1 Giới thiệu 46 2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng 47 2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng 49 2.4 Chính sách tín dụng của NHTM 51 2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng 51 2.4.1.1 Mục tiêu 51 2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng 52 [1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn 53 [2] Tính ổn định của các khoản ký thác 53 [3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước 53 [4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên 53 [5] Các điều kiện về kinh tế 54 [6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay 54 2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng 55 [1] Xác định quy mô tín dụng 55 [2] Xác định giới hạn tín dụng 56 [3] Xác định loại hình tín dụng 56 [4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng 57 [5] Xác định kỳ hạn tín dụng 57 [6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng 58 [7] Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi 61 [8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay 62 2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay 63 2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay 63
  6. 6 2.4.3.2 Điều kiện vay vốn 64 2.4.3.3 Đối tượng cho vay 64 2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay 64 2.4.4 Quy trình tín dụng 65 2.4.5 Thẩm định tín dụng 67 2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng 68 2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính 69 2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ 70 2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay 71 2.4.6 Bảo đảm tín dụng 71 2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp 72 2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố 72 2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 73 2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh 73 2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng 74 2.5.1 Xác định các loại rủi ro 74 2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng 76 2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng 76 2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng 77 2.5.4.1 Mô hình định tính 77 2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng 78 [1] Mô hình điểm số Z 78 [2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng 79 2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại 80
  7. 7 CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 3.1 Giới thiệu 84 3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp 85 3.2.1 Vấn đề nghiên cứu 85 3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu 87 3.2.3 Quy trình nghiên cứu 90 3.3 Nghiên cứu định tính 91 3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài 92 3.3.2 Quy trình thực hiện 92 3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn 93 3.3.4 Phân tích số liệu 94 3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính 95 3.4 Nghiên cứu định lượng 106 3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu 107 3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu 107 3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo 109 3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu 110 3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 114 3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM 120 3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu 120 3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM 123 3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng 127
  8. 8 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP 4.1 Giới thiệu 129 4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu 130 4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan 132 4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản 132 4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) 133 4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) 136 4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance) 137 4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 138 4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 138 4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 139 4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn 140 4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ 141 4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp 142 4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM 143 4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam 145 4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp 148 4.4.5 Các vấn đề khác 149
  9. 9 KẾT LUẬN 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO 155 PHỤ LỤC 166
  10. 10 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CB-CNV Cán bộ, công nhân viên ĐBQH Đại biểu quốc hội TP Thành phố TĐC Tái định cư GDP Tổng sản lượng quốc gia (Gross Dometic Products) VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp ADB Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Developments Banks) HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phồ Hồ Chí Minh (Hochiminh City Housing Development Fund) HDB Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) - Singapore CPF Quỹ tiệt kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund) GHLC Tập đoàn cho vay nhà ở của chính phủ Nhật (Government Housing
  11. 11 Loan Corporation) KHFC Tập đoàn tài chính nhà ở Hàn Quốc (Korean Housing Finance Corporation) HKMC Tập đoàn cho vay thế chấp bất động sản Hongkong (Hongkong Mortgage Corporation) GHB Ngân hàng nhà ở chính phủ Thái Lan (Government Housing Bank) NGOs Tổ chức phi chính phủ (Non-government Organizations) MBSs Chứng khoán hóa bất động sản (Mortgage Back Securities) PPP Kết hợp nhà nước và tư nhân (Public Private Parnerships)
  12. 12 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Tổng hợp thông tin một số dự án căn hộ được thị trường đánh giá dành cho người có thu nhập trung bình 18 Bảng 2 Các sản phẩm của Quỹ phát triển nhà ở 25 Bảng 3: Các nghiên cứu về tín dụng, tín dụng nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 39 Bảng 4: Phân loại tín dụng ngân hàng 50 Bảng 5 Các yếu tố đánh giá trong mô hình định mức tín nhiệm thể nhân 80 Bảng 6 So sánh 2 phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng 89 Bảng 7 Quá trình phỏng vấn, thu thập thông tin nghiên cứu định tính 94 Bảng 8 Kết quả nhân thức về khả năng hoàn trả nợ vay của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 96 Bảng 9 Kết quả nhận thức của NHTM về giá trị khoản vay đối tới tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 97 Bảng 10 Các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng 99 Bảng 11 Đánh giá của NHTM về các yếu tố khó khăn 100 Bảng 12 Kết quả điều chỉnh các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến đến quyết định cho vay của ngân hàng 103 Bảng 13 Mô tả mẫu phỏng vấn trong nghiên cứu định lượng 108 Bảng 14 Thang đo tác động của nhóm các yếu tố bên ngoài đến quyết định, xu hướng khả năng cho vay của NHTM 111 Bảng 15 Thang đo khả năng, năng lực của các NHTM (các yếu tố bên trong) 111 Bảng 16 Thang đo mức độ quan trọng của các yếu tố thuộc về khách hàng có ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp 112
  13. 13 Bảng 17 Thang đo giá trị khoản vay đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 113 Bảng 18 Thang đo xu hướng, phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 114 Bảng 19 Kết quả EFA thang đo tác động của các yếu tố bên ngoài 116 Bảng 20 Kết quả EFA thang đo năng lực, nguồn lực của NHTM 117 Bảng 21 Kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng 118 Bảng 22 Kết quả EFA thang đo các yếu tố đánh giá giá trị khoản vay 119 Bảng 23 Kết quả EFA thang đo xu hướng cho vay, phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM 120 Bảng 24 Ký hiệu các biến nghiên cứu 122 Bảng 25 Điểm trung bình các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của NHTM 123 Bảng 26 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, khả năng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập TB & thấp của NHTM trong mô hình hồi quy 124
  14. 14 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1 Sơ đồ cấu trúc chương 1 13 Hình 2 Sơ đồ khái quát về tài chính nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập Trung Bình & thấp 44 Hình 3 Sơ đố cấu trúc chương 2 42 Hình 4 Sơ đồ quy trình tín dụng 66 Hình 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ rủi ro ngân hàng 75 Hình 6 Sơ đồ quyết định tín dụng của NHTM 81 Hình 7 Tổng hợp các yếu tố tác động đến chính sách tín dụng của NHTM 82 Hình 8 Sơ đồ cấu trúc chương 3 84 Hình 9 Tổng hợp khung lý thuyết các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay của ngân hàng thương mại 87 Hình 10 Sơ đồ quy trình nghiên cứu 90 Hình 11 Nghiên cứu định tính 92 Hình 12 Tác động của thị trường bất động sản đến tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 101 Hình 13 Điều chỉnh khung lý thuyết các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM 105 Hình 14 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 121 Hình 15 Các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp 126 Hình 16 Sơ đồ cấu trúc chương 4 129 Hình 17 Mô hình PPP cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp 136 Hình 18 Mô hình tác động hỗ trợ, khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua tổ chức trung gian như quỹ phát triển nhà ở, quỹ phát triển địa phương 146
  15. 15 PHẦN TỔNG QUAN I. GIỚI THIỆU Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ xã hội nào, ở bất kỳ thời đại nào, do vậy việc xây dựng và hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không bao giờ là điều dễ dàng, nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là điều kiện, yếu tố kiên quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà để ở. Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nội dung đã được nhấn mạnh như một trọng tâm trong Luật nhà ở do Quốc hội thông qua vào năm 2006. Song, cũng như các nước đang phát triển khác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn trong quá trình đi tìm lời giải. Nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các giải pháp đã được kiến nghị và thực hiện như việc cho phép tự do các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo đó, mọi thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật, tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ cùng với việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài) có năng lực tài chính và
  16. 16 công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp [Phí Thị Thu Hương 2008]. Một vấn đề quan trọng nổi lên trong tất cả các giải pháp được đề xuất trong thời gian gấn đây chính là vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp này. Phát triển thị trường tài chính nhà ở là một vấn đề rất rộng bao gồm nhiều khía cạnh và lĩnh vực khác nhau, ngoài việc phát triển thị trường tài chính nhắm đến việc tài trợ cho các đơn vị đầu tư, xây dựng nhà ở thu nhập thấp; phát triển hoạt động cho vay trực tiếp đến các đối tượng có thu nhập thấp như cho vay trả chậm trừ vào tiền lương, tín dụng thuê mua, tín dụng tiêu dùng thế chấp và tín chấp cũng là những vấn đề cần được quan tâm đúng mức nhằm giúp cho người có thu nhập thấp có đủ điều kiện để “an cư và lạc nghiệp”. “Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” là đề tài nghiên cứu được xây dựng dựa trên quan điểm này, theo thứ tự trình bày như sau: II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Theo số liệu điều tra, thống kê của Bộ xây dựng về thực trạng nhà ở của cán bộ, công chức cho thấy hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 1 triệu cán bộ công chức, viên chức chưa có chỗ ở ổn định, phải ở ghép hộ, ở tạm, hoặc sống trong điều kiện nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa kịp thời. Các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ - lực lượng lao động chủ lực của đất nước, nhưng hầu hết còn hạn chế về thời gian công tác, khả năng thu nhập hạn hẹp, chưa có đủ điều kiện tích lũy để mua nhà và hàng vạn hộ gia đình tại các khu vực đô thị đang trong tình trạng gặp khó khăn về nhà ở. Việc đầu tư, xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hóa lĩnh vực nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung nhằm huy động mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia.
  17. 17 Trong thời gian vừa qua, chính phủ đã ban hành những cơ chế, chính sách hỗ trợ về đất ở, nhà ở, khuyến khích mọi thành phần trong nền kinh tế tham gia vào việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhưng vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là bài toán khó không chỉ đối với Việt Nam mà đây cũng là vấn đề của hầu hết các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt Nam. “Nên hỗ trợ vay vốn” là một trong những giải pháp được đề xuất trong cuộc họp thảo luận của Quốc hội về dự án sửa đổi, bổ sung Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp tháng 10/2009 với chủ trương hỗ trợ, khuyến khích việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Trong đó, đối tượng được hỗ trợ vay vốn không chỉ là những doanh nghiệp, đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp mà còn chính là những cá nhân người có thu nhập thấp. Đối với người mua nhà, chính phủ có thể áp dụng phương thức hỗ trợ trực tiếp, cụ thể là ưu đãi về lãi suất, thời hạn vay vốn để mua nhà ở, vì người có thu nhập thấp thường không có đủ một khoản tiền lớn để mua nhà. Thảo luận về tài chính nhà ở là một vấn đề không mới mẻ trên thế giới. Tại các nước phát triển, tài chính, tín dụng nhà ở đóng vai trò quan trọng và thường chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc gia. Tại Mỹ, tổng các khoản tín dụng thế chấp bất động sản chiếm đến 50% GDP, khoảng 88%GDP tại Hà Lan và 62% tại Anh Quốc [ADB – 2002]. Trong khi đó, tại nhiều nước phát triển thuộc khu vực Châu Á, vấn đề tài chính nhà ở vẫn còn rất khiêm tốn, chưa thực sự phát triển với tỷ lệ dưới 2% GDP của các quốc gia và cũng có nhiều nơi, tín dụng nhà ở vẫn chưa được triển khai và áp dụng trong nền kinh tế. Tại những nước Châu Á, nơi có các hoạt động tín dụng nhà ở, thì hầu hết cũng chỉ là các khoản vay ngắn hạn, giá trị khoản vay nhỏ chỉ có thể đáp ứng được một phần rất nhỏ so với giá trị bất động sản, và hầu hết là các khoản vay có lãi suất thả nổi (floating rate) theo thỏa thuận. Tại hầu hết các khu vực đô thị của các nước, những căn nhà có chất lượng tốt, hợp pháp đều rất đắt đỏ và hầu như khó có thể sở hữu được những căn nhà như vậy mà không cần đến các khoản tín dụng. Ngay cả những người có thu nhập trung bình khá và cao cũng cần đến những khoản tín dụng để có thể mua được
  18. 18 những căn nhà khang trang, hoặc cần những tài trợ về tài chính dài hạn để có thể xây dựng và sửa chữa. Trong khi đó, những người có thu nhập thấp hầu như có rất ít cơ hội để có thể sở hữu được một căn nhà. Một trong những lý do chính là những người có thu nhập thấp không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tài chính hỗ trợ cho việc mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Thu nhập và những yêu cầu về chứng minh nguồn thu nhập của đối tượng này hoặc tính hợp pháp của căn nhà họ đang ở thường không đáp ứng được các yêu cầu của các tổ chức tài chính để có thể nhận được các khoản cấp tín dụng [Mitlin 2007]. Tại Việt Nam, trong thời gian qua, hầu hết các ngân hàng đều công bố các gói sản phẩm cho vay mua nhà với hạn mức cho vay mua nhà lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, trên thực tế, cũng như trong phân khúc đầu tư xây dựng nhà ở, các ngân hàng và các nhà đầu tư xây dựng đều nhắm đến các đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, vấn đề tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn đang bỏ trống. Do vậy, luận án “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” được xây dựng xuất phát từ mong muốn góp phần vào việc thúc đầy sự phát triển của thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thông qua hình thức phát triển hoạt động tín dụng của các NHTM. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định phát triển một loại hình sản phẩm tín dụng, các ngân hàng cũng cần phải đánh giá, phân tích trên nhiều khía cạnh, nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu lợi nhuận và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh. Nhân tố nào là quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của các NHTM trong việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà? Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm các mục tiêu: 1. Tìm hiểu các đánh giá của NHTM đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. 2. Khám phá các yếu tố có ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà của NHTM.
  19. 19 3. Xác định vai trò của chính phủ và các giải pháp từ chính phủ thông qua các chính sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hình thức tín dụng ngân hàng. III. PHƯƠNG PHÁP VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp, với quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua các bước: [1] xác định vấn đề nghiên cứu, [2] tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của NHTM từ các lý thuyết tín dụng và các nghiên cứu có liên quan, [3] nghiên cứu khám phá bằng phương pháp nghiên cứu định tính, [4] nghiên cứu chính thức và kiểm định bằng phương pháp nghiên cứu định lượng, [5] đề xuất một số giải pháp dựa trên kết quả nghiên cứu. - Phương pháp định tính được sử dụng để tìm hiểu sâu về thái độ và hành vi [Lee,1999, dẫn bởi Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang 2009], vì vậy đề tài sử dụng bước nghiên cứu định tính thông qua việc thảo luận với đại diện Ban giám đốc các chi nhánh NHTM, hoặc Giám đốc phụ trách tín dụng khách hàng cá nhân. Mục đích của nghiên cứu này là để tìm hiểu về khái niệm, nhận thức, đánh giá của các NHTM đối với tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp, phát hiện, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng, quyết định phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các NHTM. Nghiên cứu định tính dùng để thiết lập các thang đo lường cho bước nghiên cứu định lượng. - Phương pháp định lượng được thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp đại diện Ban giám đốc của các chi nhánh NHTM thông qua bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên kết quả của phần tổng hợp lý thuyết và nghiên cứu định tính. Nghiên cứu nhằm đo lường mức độ tác động của các yếu tố đến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp. Phương pháp phân tích nhân tố
  20. 20 khám phá (EFA) được sử dụng để rút gọn các biến đo lường, phương pháp hồi quy bội được dùng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho vay của ngân hàng đối với việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà. Ngoài ra, luận án cũng sử dụng kết hợp các phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, suy diễn, quy nạp cùng với các phương pháp chuyên gia để có thể đạt được các kết quả tốt nhất trong quá trình nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu của luận án được thực hiện tại địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh, đối tượng nghiên cứu là các chi nhánh NHTM (cổ phần, quốc doanh, nước ngoài), không bao gồm các ngân hàng chính sách. Do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nên nghiên cứu chỉ được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thành phố Hồ Chí Minh chính là đô thị, trung tâm có quỹ nhà lớn nhất trong cả nước, vì vậy, thành phố Hồ Chí Minh có thể được đánh giá là thị trường chính, chiếm phần lớn tổng nhu cầu của cả nước về nhà ở và tín dụng nhà ở, đặc biệt là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. Thông tin nghiên cứu được sử dụng trong luận án bao gồm thông tin thứ cấp được lấy từ các nguồn công bố chính thức như Tổng cục thống kê, các tạp chí, số liệu từ các đề tài đã được công bố. Nguồn thông tin sơ cấp được thu thập từ quá trình phỏng vấn, khảo sát, điều tra các đại diện chi nhánh NHTM tại thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thực hiện vào tháng 11 năm 2009. IV.Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU Mục tiêu của bất cứ xã hội nào cũng là vấn đề phúc lợi và an sinh xã hội cho các gia đình, trong đó nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Có được một chỗ ở ổn định và khang trang là đòi hỏi chính đáng của mọi đối tượng người dân, đồng thời là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Tuy nhiên, mong muốn là một chuyện, biến mong muốn thành hiện thực là một chuyện không hề đơn giản. Điều đó còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, khả năng tài
  21. 21 chính, một chương trình hành động đúng đắn và thực tế. Khả năng tài chính thường là hạn chế, trong khi nhu cầu lại quá lớn. Do vậy, việc nghiên cứu “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” thật sự là một vấn đề mang nhiều ý nghĩa về mặt nhân sinh cũng như về ý nghĩa trong việc phát triển các vấn đề kinh tế và xã hội. 1. Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhằm tạo điều kiện tài chính cho người dân tạo lập nhà ở, giúp họ có thể thực hiện được giấc mơ “an cư – lạc nghiệp”, góp phần to lớn vào quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị, nâng cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cho người dân. 2. Phát triển tín dụng nhà ở thông qua tín dụng ngân hàng góp phần vào việc phát triển hoạt động của hệ thống NHTM, là một trong những bộ phận, thành phần quan trọng trong nền kinh tế. 3. Tài trợ nguồn vốn dài hạn bất động sản có tác động rất lớn vào hoạt động của thị trường địa ốc và phát triển các ngành có liên quan khác, điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội thông qua việc làm gia tăng mức sống người dân. 4. Thu hút nguồn lực tài chính từ mọi thành phần kinh tế và dân cư trong xã hội, cũng như thu hút các nguồn đầu tư trong và ngoài nước có ý nghĩa rất lớn trong quá trình tăng trưởng và phát triển, đặc biệt là trong điều kiện toàn cầu hóa về kinh tế và tài chính hiện nay. 5. Phát triển các công cụ tài chính, hoàn thiện hoạt động của thị trường tài chính, phát triển thị trường cầm cố thế chấp là các thị trường đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội. 6. Ngoài ra, nhiều công trình nghiên cứu đã kết luận, khi có điều kiện sở hữu một ngôi nhà, thì cư dân sẽ có ý thức trách nhiệm hơn với bản thân và cộng đồng, có ý thức và trách nhiệm cao hơn trong công việc, sống có ước mơ và hoài bảo hơn có ý nghĩa lớn về nhân sinh và xã hội.
  22. 22 V. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Nhằm đạt được tính chặt chẽ trong việc trình bày, nối kết các nội dung, giúp cho người đọc có thể tham khảo một cách liền mạch các vấn đề và kết quả của quá trình nghiên cứu, đề tài được xây dựng theo kết cấu 4 chương không kể phần Tổng quan, giới thiệu về đề tài với các nội dung sau: - Phần tổng quan: giới thiệu với các nội dung tổng quan về đề tài, tóm tắt những vấn đề chính trong quá trình nghiên cứu như giới thiệu về vấn đề cần nghiên cứu, ý nghĩa của việc nghiên cứu cũng như giới thiệu sơ lược về phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài. Trong phần này, tác giả cũng nêu một vài những hạn chế cũng như những điểm đã đạt được trong quá trình thực hiện nghiên cứu. - Chương 1: chương thực trạng về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Trong chương 1 bao gồm các nội dung tổng hợp về các vấn đề liên quan đến thực trạng nhu cầu nhà ở và tín dụng nhà ở tại Việt Nam, những kinh nghiệm của các nước về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Từ đó xác định rõ vấn đề, mục tiêu nghiên cứu của đề tài là chỉ thực hiện nghiên cứu một khía cạnh nhỏ trong vấn đề tài chính nhà ở, đó chính là “phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua phát triển tín dụng thương mại, tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM”. - Chương 2: chương lý thuyết tín dụng với những nội dung được tổng hợp có liên quan đến các khía cạnh trong lĩnh vực tín dụng, nhằm xây dựng cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu của đề tài. - Chương 3: chương phương pháp nghiên cứu. Sau khi xác định vấn đề cần nghiên cứu, dựa trên cơ sở lý thuyết về hoạt động tín dụng, chương 3 được trình bày nhằm mô tả chi tiết về phương pháp nghiên cứu, các bước tiến hành cũng như trình bày lần lượt các kết quả nghiên cứu. Nội dung chương 3 cũng sơ lược qua các nghiên cứu có liên quan nhằm
  23. 23 giúp cho tác giả có thể kế thừa và sử dụng những kết quả nghiên cứu đã được công bố. - Chương 4: chương kết quả và giải pháp, dựa trên các kết quả nghiên cứu, nội dung chương 4 là những giải pháp được đề xuất nhằm góp phần phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hình thức tín dụng của NHTM. Để việc theo dõi nội dung các giải pháp được dễ dàng, phần đầu của chương 4 sẽ giúp tóm tắt lại các kết quả đã đạt được trong quá trình thực hiện nghiên cứu. Tài chính, tín dụng nhà ở là một đề tài rất rộng, rất đa dạng và có nhiều hướng tiếp cận nghiên cứu khác nhau, do vậy để xác định rõ ràng hơn mục tiêu và vấn đề cần nghiên cứu, người thực hiện nghiên cứu đã sử dụng cách trình bày đi từ tổng quát về thực trạng nhà ở và tài chính nhà ở tại Việt Nam, cũng như một số quốc gia trong trên thế giới đối với người có thu nhập thấp nhằm xác định và giới hạn lại vấn đề nghiên cứu được trong luận án này là chỉ nghiên cứu về việc phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng hình thức tín dụng ngân hàng thương mại tại các đô thị lớn tại Việt Nam với mẫu nghiên cứu được thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi xác định và giới hạn lại vấn đề được nghiên cứu trong luận án, các chương còn lại được trình bày theo cách thức và cấu trúc thông thường cho một đề tài nghiên cứu bao gồm: chương lý thuyết nghiên cứu, phương pháp, kết quả nghiên cứu và đề xuất, giải pháp. Ngoài ra, luận án cũng trình bày phần mở đầu và kết luận, các danh mục bảng biểu, hình vẽ, tài liệu tham khảo, mục lục và các phụ lục đính kèm. VI. CÁC ĐIỂM MỚI VÀ GIỚI HẠN CỦA LUẬN ÁN Ngoài những ý nghĩa về mặt kinh tế xã hội, ngoài giá trị về nhân sinh quan, luận án cũng đã có những đóng góp về mặt ý thuyết cũng như về mặt phương pháp nghiên cứu như sau:
  24. 24 1. Về phương diện lý thuyết: - Nghiên cứu đã tổng hợp khung lý thuyết chung về các yếu tố có tác động, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NHTM từ các lý thuyết về tín dụng , các kết quả nghiên cứu đã được công bố một cách rời rạc. Các nhân tố tác động đến quyết định cho vay của NHTM được tổng hợp và chia thành 4 nhóm: [1] nhóm các yếu tố bên ngoài, [2] nhóm các yếu tố bên trong, [3] nhóm các yếu tố đánh giá năng lực khách hàng và [4] nhóm các yếu tố đánh giá giá trị của khoản cho vay. - Nghiên cứu đã khám phá và xây dựng mô hình các yếu tố tác động đến xu hướng cho vay mua nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp với 6 nhân tố tác động: Y = -1.245 + 0.388X2 + 0.142X3 + 0.216X4 + 0.123X9 + 0.158X10 + 0.214X11 Với R2 = 0.557 - Nghiên cứu xây dựng và kiểm định thang đo với 39 biến quan sát cho 11 nhân tố ảnh hưởng và tác động đến xu hướng, quyết định cho vay của NHTM. 2. Về phương pháp nghiên cứu: - Nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên kết hợp (mixed – methodology) các nghiên cứu định tính và định lượng trong quản trị, kết hợp với các lý thuyết trong lĩnh vực ngân hàng để đo lường hành vi và xu hướng ra quyết định của các NHTM trong việc phát triển hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. - Những kết quả và phương pháp nghiên cứu của luận án có thể định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo trong việc đánh giá, đo lường các yếu tố, nhân tố tác động đến các quyết định của NHTM trong việc đánh giá, mở rộng một hoạt động, sản phẩm tín dụng cụ thể khác.
  25. 25 3. Về phương diện chính sách: nghiên cứu đã cho một cách nhìn nhận mới trong việc xây dựng và thực thi các chính sách ưu đãi nhằm giải quyết các vấn đề mang đặc tính xã hội bằng bài toán thương mại và thị trường với nguyên tắc tác động dựa trên mục tiêu lợi ích và hiệu quả của các đối tượng tham gia và được điều chỉnh bằng cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện nghiên cứu, luận án cũng còn có nhiều giới hạn sau: 1. Giới hạn về phạm vi nghiên cứu: do những hạn chế về thời gian, kinh phí, nhân lực, nghiên cứu chỉ được thực hiện trên địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh. 2. Giới hạn về đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện với đối tượng là các chi nhánh NHTM dựa trên phương pháp chọn mẫu thuận tiện, do đó kết quả nghiên cứu vẫn chưa bao quát được toàn thị trường cũng như đánh giá về các đối tượng khác có liên quan như đánh giá nghiên cứu về đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, các ngân hàng chính sách, các tổ chức tài chính trung gian khác. 3. Giới hạn về việc nội dung nghiên cứu: nghiên cứu chỉ mới thực hiện đánh giá các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM, trong nghiên cứu chưa đo lường và đánh giá tác động của thị trường bất động sản, chưa đánh giá sự tác động về khác biệt về văn hóa, đặc tính tiêu dùng của người đi vay và người cho vay của những khu vực khác nhau. Những giới hạn trong nghiên cứu này sẽ tiếp tục mở ra những cơ hội và vấn đề nghiên cứu mới sâu hơn trong thời gian sắp đến.
  26. 26 Chương 1 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI – CÔNG CỤ QUAN TRỌNG TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM 1.1 GIỚI THIỆU Trong hầu hết các hội nghị, hội thảo về vấn đề phát triển thị trường bất động sản và vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thì các nhận định và phân tích đều cho rằng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thể phát triển nếu như không có vốn tín dụng cho đối tượng này từ phía ngân hàng. Các chuyên gia cho rằng cho dù chính phủ có dành bao nhiêu tiền để đầu tư xây dựng các căn hộ giá rẻ hoặc dành bao nhiêu ưu đãi cho các doanh nghiệp khuyến khích xây nhà giá rẻ đi chăng nữa nhưng nếu không được hỗ trợ tín dụng, người thu nhập thấp cũng không bao giờ có thể mua được nhà. “Trong vòng 6 năm nữa, nghĩa là đến năm 2015, 50% số công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở” là mục tiêu của Bộ xây dựng đưa ra trong chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là mục tiêu này có đạt được khi mà những giải pháp để thực hiện chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn đang trong quá trình thử nghiệm? Trong chương này, mục tiêu công việc là tổng hợp lại các vấn đề có liên quan đến việc phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, đặc biệt chú trọng công việc tổng hợp và phân tích các yếu tố, vấn đề liên quan đến việc phát triển tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
  27. 27 Hình 1: Sơ đồ kết cấu chương 1 Giới thiệu (1.1) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.2) Sự thay đổi quan điểm về nhà ở và sự cần thiết tài trợ của tín dụng ngân hàng (1.3) Tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.4) Một số chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp (1.5) Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các nước (1.6) Xác định vấn đề nghiên cứu (1.7) 1.2 NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.2.1 Số liệu về thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân Với thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.000USD/năm (khoảng 17 triệu đồng/năm), Việt Nam được các tổ chức thế giới đánh giá là nước nghèo và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Theo báo cáo của Liên đoàn lao động TP Hồ Chí Minh, với mức lương trung bình khoảng 1,7 triệu đồng/tháng, người lao động hiện nay rất khó tìm được một căn nhà dù được vay với lãi suất thấp, thời gian vay dài và giá trị căn nhà dưới 500 triệu đồng.
  28. 28 Theo số liệu của Tổng cục thống kê về lao động và thu nhập, bình quân một tháng của lao động thuộc khu vực nhà nước 6 tháng đầu năm 2009 thì hiện nay có khoảng hơn 4 triệu người làm việc trong khu vực nhà nước, với thu nhập trung bình đạt mức 2.795.800 đồng/tháng, trong đó ngành có thu nhập thấp nhất là cán bộ - nhân viên trong các đơn vị hoạt động Đảng, đoàn thể, hiệp hội, các tổ chức có hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng với mức thu nhập đạt trung bình khoảng 1.950.000 đồng/tháng. Ngành, lĩnh vực hoạt động có thu nhập trung bình cao nhất là ngành tài chính, tín dụng với thu nhập bình quân khoảng 6 triệu đồng/tháng [Tổng cục thống kê 2009]. Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Tổng cục thống kê về dân số, thu nhập, tích lũy và chi tiêu thì người dân hiện nay vẫn dành một tỷ lệ lớn trong cơ cấu chi tiêu để chi cho ăn uống, bình quân khoảng 60%, kế đến chi phí cho nhà ở chiếm khoảng 9 – 10%, chi cho mặc khoảng 7 – 8%, chi cho học hành, sách vở, báo chí khoảng 6 – 7%, chi cho y tế, sức khỏe khoảng 6%, chi cho đi lại, du lịch khoảng 2 - 3% và các khoản sinh hoạt khác chiếm 6 – 9%. Tuy nhiên, trong các kết quả nghiên cứu và khảo sát cũng cho thấy rằng khi thu nhập còn thấp, chưa vượt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối thiểu như chi cho lương thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập được để dành đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. Tháng 11/2008, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh công bố kết quả khảo sát về nhà cho người lao động thuê trên địa bàn, kết quả là người lao động bỏ ra không quá 150.000 - 200.000 đồng/người để thuê phòng ở. Với mức thu nhập, tích lũy và chi tiêu của đại bộ phận người lao động còn thấp, Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận định nhu cầu nhà ở có mức giá từ 300 – 500 triệu đồng/căn là rất lớn. Mặc dù số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của người dân còn chưa đầy đủ và rời rạc, nhưng nhìn chung, thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp được thì tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 3 triệu đồng đến khoảng 6 triệu đồng/tháng, và chi phí cho nhà ở vẫn là khoản chi lớn được ưu tiên.
  29. 29 1.2.2 Số liệu và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Theo kết quả khảo sát của Bộ xây dựng thì chỉ riêng tại thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1,5 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Về nhà ở cho công nhân, theo số liệu của Sở tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, thì chỉ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 37.165 doanh nghiệp với 892.960 công nhân đang làm việc, trong đó có khoảng 70% công nhân từ tỉnh khác đến thành phố làm việc. Thống kê sơ bộ, hiện nay có khoảng 334.860 công nhân có nhu cầu thuê nhà, chiếm 37,5%, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 72.837m2/1.294.640m2, đáp ứng được 5,6% nhu cầu nhà trọ cho công nhân. Dự báo đến năm 2015, số lao động tăng thêm là 586.000 công nhân, trong đó nhu cầu về nhà ở tăng thêm khoảng 40% tương đương 234.000 chỗ ở. Tại Hà Nội, vấn đề thiếu nhà ở nghiêm trọng nhất là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, theo số liệu của Sở Tài Nguyên môi trường Hà Nội, trước mắt cần ít nhất đến 7 triệu m2 nhà ở, tương đương với 120.000 căn hộ cho các đối tượng bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo dự báo của Sở Tài nguyên môi trường Hà Nội, đến năm 2010, khi 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của thành phố hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người dân. Như vậy, nhìn chung, theo số liệu báo cáo và dự báo về nhà ở của các cơ quan, ban ngành có liên quan thì nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn nói riêng và Việt Nói chung thực sự là rất lớn, chênh lệch cung – cầu nhà ở dành cho các đối tượng này là vấn đề mà chính phủ và các doanh nghiệp, người dân đều rất quan tâm.
  30. 30 1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy định trong Luật nhà ở từ năm 2005, tuy nhiên, cho đến nay, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều nhắm đến phân khúc nhà ở thương mại, chung cư cao cấp. Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản rất ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải vì không có nhu cầu, ngược lại phân khúc thị trường này được đánh giá là phân khúc thị trường có nhu cầu rất cao nhưng lại ít hoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp vì còn quá nhiều các khó khăn trong quá trình hoạt động, trong khi mục tiêu hoạt động của doanh nghiệp là hướng đến tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa lợi ích cho cổ đông. Trong điều kiện nguồn lực của doanh nghiệp là có giới hạn nên các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc thị trường mang lại lợi nhuận cao hơn. Trong các cuộc điều tra, các khó khăn chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thường tập trung vào các yếu tố 1: 1. Hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tư dài, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thương mại rất cao. Việc sử dụng vốn ứng trước của người mua rất hạn chế khi doanh nghiệp chưa xây dựng xong phần móng của công trình. 2. Khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tư, các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thường. 3. Chưa có sự thống nhất trong các quy định về quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo quy định mới nhất, quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị 1 Tài liệu hội thảo chuyên đề bất động sản của Hiệp hội bất động sản TPHCM 2008.
  31. 31 mới trên địa bàn, phải đảm bảo dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu không ít hơn 20% quỹ đất của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trong khi đó, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng không thể nào sử dụng đất trung tâm để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vì người cư trú sẽ chuyển quyền sử dụng để lấy tiền chênh lệch, do đó quỹ đất xây nhà ở thu nhập thấp nên bố trí ở ngoại vi, với điều kiện phải có đường giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện nghi khu quy hoạch, hoặc được xây dựng cạnh khu dân cư đã có hạ tầng xã hội. Theo các chuyên gia, việc bố trí ở ngoại vi là phù hợp với điều kiện về tắc nghẽn giao thông khu trung tâm và phù hợp với quy hoạch phát triển xây dựng hạ tầng xã hội để thu hút dân cư ở trung tâm ra khu vực phía ngoài. 4. Khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của người mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp, đối với các dự án nhà cho người có thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi của chính phủ thì doanh nghiệp còn phải bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tượng thuê mua, trong khi các dự án bất động sản thường là có thời gian đầu tư kéo dài và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến. Trong vài năm gần đây, cùng với những chính sách khuyến khích của chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản trong các dự án đầu tư và xây dựng nhà ở có giá trung bình với giá bán căn hộ từ 300 – 450 triệu đồng/căn, cùng với những thay đổi và tác động của nền kinh tế, quy luật cung – cầu, các doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều quan tâm hơn đến phân khúc thị trường dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, cho dù đầu tư vào phân khúc thị trường nào thì vấn đề ưu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận và hiệu quả hoạt động.
  32. 32 Bảng 1: Tổng hợp thông tin một số dự án căn hộ được thị trường đánh giá dành cho người có thu nhập trung bình STT Dự án/ chủ đầu tư Vị trí Quy mô Diện tích Đơn giá trung bình trung bình [Căn] [m2] [Trđ/m2] 1 Sunview Quận Thủ Đức 448 71 - 88 13 – 15 2 Lê Thành A Quận Bình Tân 134 50 - 72 12 – 13 3 Lê Thành B Quận Bình Tân 624 58 - 121 11 – 12 4 584 Lilama SHB Building Quận Tân Phú 428 47 - 72 11 – 12 5 Phú Mỹ Thuận Huyện Nhà Bè 530 89 - 94 9 – 10 6 Splendor Quận Gò Vấp 206 76 - 111 15 – 17 7 Phú Gia Hưng Quận Gò Vấp 234 52 - 96 13 – 16 8 Thiên Quý Quận 12 216 20 - 110 9 Phú Thạnh Quận Tân Phú - 60 - 100 12 – 14 10 Everluck Quận 12 - 58 - 124 14 – 15 11 Trung Đông Plaza Quận Tân Phú 120 55 - 111 14 – 16 12 Tecco Tower Quận Thủ Đức 238 78 - 107 15 – 16 13 Hoàng Kim Thế Gia Quận Bình Tân - 58 - 85 15 – 17 14 Conic Garden Huyện Bình Chánh 350 45 - 164 13 – 15 15 Thái An Quận 12 - 39 - 44 13,5 – 14 16 Quốc Cường Gia Lai Quận 7 144 148 13 – 15 17 Sacomreal – Hòa Bình Quận Tân Phú - 60 - 80 14 – 16 18 Happy plaza Huyện Bình Chánh 644 76 - 110 14,5 – 16 Nguồn: Tổng hơp từ các tài liệu và số liệu công bố trên tạp chí, website, các đơn vị môi giới
  33. 33 Theo số liệu tổng hợp như bảng 1, hầu hết các dự án xây dựng căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình và thấp có giá bán từ 500 – 600 triệu đồng/căn cho các căn hộ có diện tích trung bình 40 – 50 m2, với mức giá này thì khoảng 80% dân số Việt Nam không có khả năng mua căn hộ của các chung cư cao tầng. Riêng đối với các dự án tái định cư (TĐC), nằm trong các chương trình 12.500 căn TĐC khu đô thị Thủ Thiêm, 11.000 căn TĐC Khu Nam Thành phố, 3.070 căn TĐC Phú Mỹ - Quận 7, 1.000 căn TĐC Cát Lái – Quận 2, 1.050 căn TĐC Phường 12 – Quận Bình Thạnh, việc mua bán suất mua căn hộ TĐC cũng diễn ra khá sôi nổi. Tại các chung cư TĐC như Bình Khánh, Tân Mỹ, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông, Bùi Minh Trực, Dương Đình Hội, Vạn Đô, giá bán căn hộ cộng với tiền chênh lệch suất mua thì giá trị mỗi m2 căn hộ cũng không dưới 11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo kết quả đánh giá của các đơn vị đầu tư, kinh doanh bất động sản thì giá thành căn hộ có thể giảm xuống còn 250 – 300 triệu đồng/căn, với diện tích nhỏ hơn, với mức lợi nhuận 10% cho các chủ đầu tư và công ty xây dựng với các ưu đãi và chính sách khuyến khích của Nhà nước. Hiện, đã có các tập đoàn xây dựng nước ngoài (Hàn Quốc, Thái Lan ) đã đề nghị được hợp tác với các đơn vị địa ốc, xây dựng trong nước để đầu tư các căn hộ với giá bán trung bình 15.000USD/căn. 1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Trong những năm qua, chính phủ đã ban hành và triển khai nhiều biện pháp, chính sách, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập vừa và thấp như: [1] Luật nhà ở năm 2005 [2] Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 [3] Nghị định 71/2001 ngày 5/10/2001. [4] Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009
  34. 34 [5] Quyết định 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008. Mặc dù Nhà nước đã ban hành một số các cơ chế, chính sách về hỗ trợ đất ở, nhà ở cho một số các đối tượng chính sách, xã hội như trên, nhưng theo Bộ xây dựng thì việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa có sự khởi sắc, nguyên nhân chính là chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải sử dụng nguồn vốn vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn dài, nên hầu như không có lợi nhuận trong khi các cơ chế khuyến khích hiện hành vẫn chưa thực sự đủ lực thu hút đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia. Để giải quyết những vấn đề nêu trên, trong tờ trình Chính phủ ngày 15/01/2009, Bộ xây dựng đã đề xuất một số các cơ chế nhằm khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp như: - Đối với các dự án phát triển nhà ở giá thấp: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đối với các dự án đã có quyển sử dụng đất thì được hoàn trả theo quy định. - Trong quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, các dự án xây nhà giá thấp được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu cho căn hộ. - Các dự án xây nhà giá thấp được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, các doanh nghiệp được hưởng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10%, đối với các dự án xây dựng nhà giá thấp, được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm kể từ khi được giao đất. - Các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước bố trí và giao các khu đất sạch đã được giải phóng mặt bằng, có hệ thống hạ tầng kết nối, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, được hưởng tỷ lệ lãi định mức là 10% cho mỗi dự án thực hiện. - Chủ đầu tư được tiếp cận và sử dụng các nguồn vốn vay ưu đãi hoặc được Nhà nước bù lãi suất theo quy định, các dự án được vay vốn từ
  35. 35 Quỹ phát triển nhà ở địa phương nếu có và được xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tùy theo khả năng ngân sách của địa phương. Ngoài ra, Bộ xây dựng cũng cho rằng bên cạnh các cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở giá thấp, nhà ở cho người có thu nhập thấp thì Nhà nước, Chính phủ cũng cần xây dựng các chính sách, giải pháp để hỗ trợ về tài chính cho chính các đối tượng có thu nhập thấp để có đủ khả năng mua nhà thông qua các hình thức cho vay ưu đãi. 1.3 THAY ĐỔI QUAN ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG VÀ SỰ CẦN THIẾT TÀI TRỢ VỐN BẰNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao. Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất” được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị. Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Đến nay, trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại Việt Nam, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung – cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu
  36. 36 nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết. Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển như Việt Nam, bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các ngân hàng thương mại (viết tắt NHTM) trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội. 1.4 VẤN ĐỀ TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp Theo số liệu báo cáo của ngân hàng nhà nước, trong những tháng cuối năm 2009, tốc độ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã chậm lại và có phần thu hẹp so với tốc độ gia tăng đột biến cuối quý 2/2009. Cụ thể, tính đến tháng 8, dư nợ cho vay bất động sản vào khoản 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, lớn nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48.000 tỷ, xây dựng khu đô thị hay đầu tư vào xây dựng cao ốc văn phòng khoảng 20.000 tỷ đồng cho mỗi lĩnh vực. Về phía các ngân hàng, thời gian qua, hầu hết đều công bố các gói sản phẩm cho vay tiêu dùng, trong đó đặc biệt là cho vay mua nhà. Các gói sản phẩm cho vay mua nhà được các ngân hàng công bố có hạn mức cho vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời gian vay có thể kéo dài 20 – 30 năm, nhưng trên thực tế các ngân hàng cũng chỉ chủ yếu hướng đến khách hàng có thu nhập khá trở lên,
  37. 37 phân khúc tín dụng mua nhà cho người thu nhập thấp vẫn bỏ trống. Theo nhận định của Vụ chính sách tiền tệ (NHNN) thì khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở thường là những người có thu nhập từ lương, còn người có nhiều khoản thu nhập khác và có nhiều nhà thường vay để kinh doanh bất động sản và trên thực tế, người dân có thu nhập thấp không thể vay vốn lãi suất cao với thời gian dài 15 – 20 năm và các ngân hàng cũng không thể cho vay vốn trung, dài hạn với lãi suất thấp cho đối tượng này [Kinh tế & dự báo, 2009]. Để có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng cho mục đích mua nhà, hiện nay, khách hàng phải chứng minh được còn trong độ tuổi và có tổng thu nhập 1 tháng từ 16 triệu đồng trở lên để có thể trả tiền vay gốc và lãi khoảng 10 triệu đồng/tháng, đối với các khách hàng được vay đến 90% giá trị tài sản thì cần phải có thêm tài sản đảm bảo khác. Hiện nay, các ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa trên chính sách riêng của từng ngân hàng. Tuy nhiên, nhìn chung lãi suất cho vay mua nhà còn khá cao, thường là lãi suất trần, trung bình trên 11 – 13%/năm, và điều chỉnh tăng khi lãi suất huy động tăng, thời gian cho vay trung bình từ 5 – 7 năm hoặc ngắn hơn. Với chính sách tín dụng như vậy thì người có thu nhập trung bình và thấp rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng để sở hữu một căn nhà. Nếu so sánh với các nước trong khu vực như Thái Lan, Đài Loan, Trung Quốc, Malaysia, với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại, người dân có thể vay đến 30 năm với mức lãi suất từ 2,5% đến 6,3% năm thông qua các chính sách ưu đãi của chính phủ nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp để mua nhà. Theo một số các tài liệu nghiên cứu, đánh giá, một trong những khó khăn mà các ngân hàng Việt Nam gặp phải trong việc tài trợ dài hạn là không có nguồn vốn dài hạn với lãi suất hợp lý cùng với những khó khăn, trở ngại khác như2: 2 Tài liệu báo cáo hội thảo của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng 2008
  38. 38 - Về mặt pháp lý, quyền sở hữu bất động sản và những thủ tục đăng ký thế chấp còn rất nhiêu khê, luật về tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành được. - Kỹ năng cho vay và thông tin tín dụng chưa tốt, nhân viên đảm nhiệm các công tác thẩm định tín dụng và định giá tài sản chưa được huấn luyện một cách chuyên nghiệp và bài bản. - Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người đi vay tiền mua nhà như được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế như các quốc gia khác đã làm. Điểm lại tất cả những gói cho vay mua nhà của các ngân hàng đều rơi vào những căn hộ có giá trị cao, thời gian dài nên chính sách lãi suất có nhiều thay đổi. Nếu không có thu nhập tốt và ổn định thì những người có trung bình như cán bộ công chức cũng khó có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để có thể sở hữu nhà ở. Dù cơ chế đã có nhưng các ngân hàng thương mại hiện đang rất ngại cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng có thu nhập thấp thì vẫn đang tồn tại một nghịch lý là người có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội ưu đãi thì không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, người có đủ điều kiện vay vốn thì không đủ điều kiện để mua nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp. Vì vậy, tín dụng bất động sản dành cho người có thu nhập thấp vẫn chưa có sự chuyển biến nào đáng kể. 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh được thành lập theo quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04/08/2004 (Ho Chi Minh City Housing Development Fund – HOF) với vốn điều lệ ban đầu là 1.000 tỷ đồng. Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí minh được giao nhiệm vụ thực hiện hiệu quả các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các nhà đầu tư trên lĩnh vực nhà ở và các đối tượng mua nhà theo
  39. 39 quy định của Ủy ban nhân dân thành phố. Chức năng và hoạt động chủ yếu của Quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh là tiếp nhận, quản lý, sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả nguồn vốn từ ngân sách, tổ chức huy động các nguồn vốn hợp lệ trong và ngoài nước để thực hiện các chương trình nhà ở của thành phố. Bảng 2: Các sản phẩm của Quỹ phát triển nhà ở đến 09/2009 STT Đối tượng Sản phẩm, dịch vụ Điều kiện 1 Cán bộ, công chức, Cho vay cá nhân mua nhà: tối Hộ khẩu thường trú TPHCM, 3 năm viên chức các sở, ban đa 70% và không quá 300 công tác liên tục, không đứng tên sở ngành hưởng lương triệu đồng, tối đa 15 năm, lãi hữu nhà ở, đất ở, chưa từng được giải từ ngân sách suất điều chỉnh, hiện áp dụng quyết chính sách nhà ở, có thu nhập 6,05%/năm ổn định đảm bảo trả được nợ, lãi vay, có 30% giá trị căn hộ muốn mua. 2 Thuộc chương trình Cho vay cá nhân sửa nhà: tối Thuộc địa bàn triển khai, cư trú 2 tín dụng quay vòng đa 15 triệu đồng, trả góp lãi năm trở lên tại địa phương, chịu ảnh và tín dụng nhỏ (WB) suất 0,6%/tháng, tối đa 5 năm. hưởng của các dự án nâng cấp cơ sở áp dụng cho từng khu hạ tầng, được UBND hoặc đoàn thể vực theo kế hoạch. giới thiệu, tham gia tiết kiệm theo quy định của chương trình 3 DN đầu tư xây dựng Cho vay xây nhà tái định cư: Phải thuộc chương trình nhà ở do theo chương trình nhà tối đa 70% giá trị dự án sau UBND phê duyệt, đảm bảo khả năng ở TĐC, dự án của khi trừ phần hổ trợ khác từ trả nợ, có tài sản thế chấp hợp pháp, UBND, hoặc đối ngân sách, lãi suất do UBND hợp lệ tượng phát triển khác phê duyệt, điều chỉnh theo do UBND quy định từng thời kỳ, ưu đãi hơn lãi vay thương mại của NHTM, thời hạn vay tối đa 3 năm, hoặc do UBND quy định 4 Dự án nhà có thu Cho vay xây nhà thu nhập Phải thuộc chương trình nhà ở do nhập thấp, nhà lưu trú thấp: tối đa 70% giá trị dự án UBND phê duyệt, đảm bảo khả năng cho công nhân, dự án sau khi trừ phần hổ trợ khác từ trả nợ, có tài sản thế chấp hợp pháp, của UBND, hoặc đối ngân sách, lãi suất do UBND hợp lệ tượng phát triển khác phê duyệt, điều chỉnh theo do UBND quy định từng thời kỳ, ưu đãi hơn lãi vay thương mại của NHTM, thời hạn vay tối đa 3 năm Nguồn: Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh.
  40. 40 Theo kết quả tổng hợp điều kiện cho vay ở bảng trên, người lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có thể vay tiền từ Quỹ để mua nhà, tuy nhiên với hàng loạt các điều kiện để người có thu nhập thấp tiếp cận được nguồn vốn vay từ Quỹ, cùng với các thông tin về Quỹ phát triển nhà ở vẫn còn hạn chế, nên số lượng hồ sơ người lao động tiếp cận và được duyệt vay vốn mua nhà từ Quỹ còn rất ít. Theo số liệu báo cáo của HOF, đến 30/11/2009, Quỹ đã xem xét và phê duyệt 911 hồ sơ vay với giá trị là 219,4 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân cho 441 khách hàng với tổng số tiền là 109,255 tỷ đồng. Mặc dù số lượng cán bộ, công chức được vay vốn từ Quỹ ngày càng tăng nhưng vẫn còn quá khiêm tốn so với nhu cầu của hàng ngàn cán bộ, công chức khó khăn về nhà ở hiện nay. Theo các tài liệu đã được công bố, một trong những rào cản đối với người thu nhập thấp khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà là người đi vay phải có tối thiểu 30% giá trị căn nhà và được vay không quá 300 triệu đồng/hồ sơ vay. Như vậy, nếu làm bài tính ngược trên các con số quy định này thì người đi vay phải có ít nhất khoảng 150 triệu đồng, cộng với 300 triệu đồng vay từ Quỹ, tổng số tiền có để được mua nhà là khoảng 450 triệu đồng/căn, với mức giá này để kiếm được một căn nhà trên địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh là rất khó với giá trị căn hộ trung bình cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp hiện nay cũng phải trên 500 triệu đồng. Còn nếu kiếm được căn hộ khoảng 600 - 700 triệu đồng/căn thì người đi vay phải có ít nhất 300 - 400 triệu đồng vốn tự có, đây là một con số mà cán bộ, công chức cũng khó có thể tích lũy được. 1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Trên cả nước, hiện có khoảng 200 khu công nghiệp với khoảng 1 triệu lao động trực tiếp và 1,5 triệu lao động gián tiếp; 400 trường đại học, cao đẳng và hơn 300 trường trung học dạy nghề, hàng năm đào tạo khoảng 3 triệu sinh viên. Tại khu vực đô thị với khoảng 600 – 700 ngàn cán bộ công chức và nhiều đối tượng
  41. 41 khác còn gặp khó khăn về nhà ở, do đó nhu cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn. Thời gian qua, việc xây nhà chung cư cao tầng để bán cho đối tượng có thu nhập thấp là đề tài được thảo luận nhiều trong các cuộc hội thảo, nghiên cứu nhưng thực tế người có thu nhập thấp “không đủ sức mua”, nghĩa là không có đủ tiền nên các chung cư xây dựng dành cho người có thu nhập thấp vô hình chung trở thành “điểm dừng chân” cho người có thu nhập cao và các đại gia, tạo kẻ hở cho hoạt động đầu cơ, buôn bán bất hợp pháp, đẩy giá tạo nên tình trạng sốt giá ảo về nhà chung cư trong những năm qua. Với giá bán một căn hộ diện tích 50 m2 là 300 – 500 triệu đồng, nếu đánh giá ở góc độ tài chính của người có thu nhập trung bình và thấp thì giá cả hiện tại là quá cao so với thu nhập của họ, cho dù được vay ưu đãi lãi suất 5 – 6%/năm và chỉ vay 100 triệu đồng thì sau 10 năm, tổng số tiền phải trả cũng hơn 150 triệu đồng, đây cũng là con số vượt quá khả năng của đa số người lao động có thu nhập trung bình dưới 2 triệu đồng/tháng như hiện nay. Về tổng quát, tỷ lệ người có thu nhập trung bình và thấp đang chiếm đa số trong dân cư các thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Hay nói một cách khác là một lượng nhu cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đã, đang và sẽ hiện hữu và mở rộng trên cả nước, đặc biệt là ở các thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM và Hà Nội. Song để giải quyết vấn đề này theo cơ chế thị trường không phải dễ dàng, vì đây là lĩnh vực được đánh giá là kém hấp dẫn về doanh thu, lợi nhuận nên không nằm trong các ưu tiên của các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan từ tổ chức tài chính – tín dụng đến các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bản thân thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp còn thiếu đồng bộ, sản phẩm hàng hóa chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng, phương thức thanh toán còn kém linh hoạt, sự thiếu đồng bộ giữa thị trường nhà ở với các thị
  42. 42 trường khác, đặc biệt là thị trường tín dụng, tiền tệ, còn rất thiếu và chưa có sự tham gia của các công cụ tài chính để hỗ trợ. “Một thị trường nhà ở thực sự phát triển cần được hỗ trợ tốt về tài chính. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hóa khác là nhà ở có giá trị lớn và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở khó có thể phát triển” [Trần Minh Hoàng 2008]. Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở và vốn hỗ trợ mua nhà đối với người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn, vấn đề đặt ra là chính sách và việc quản lý cho vay cần phải có bài toán thích ứng. 1.4.4 Các quy định và chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập vừa và thấp3. “Khuyến khích vay tiền mua, sửa nhà” là một trong những nội dung định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 với mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính nhà ở hiệu quả và tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân. Theo đó, chính phủ khuyến khích các cá nhân, gia đình gửi tiết kiệm tại các NHTM và TCTD để mua và cải tạo nhà trong hệ thống ngân hàng và các TCTD. Các định chế tài chính, cá nhân tham gia các chương trình hợp đồng tiết kiệm – nhà ở sẽ được hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thưởng tiết kiệm. Đồng thời, chính phủ sẽ hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập, vận hành cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở. Bên cạnh đó, nhà nước cũng sẽ thành lập các Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và hỗ trợ thực hiện thí điểm Đề án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai. Chính phủ cũng đặt ra yêu cầu các Quỹ phát triển nhà ở tại địa phương xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ. Trên cả nước sẽ có cùng một hệ thống tiêu chí thống nhất để thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng cho tất cả định chế 3 Trích và tổng hợp từ các nguồn tạp chí kinh tế & dự báo, tạp chí kinh tế & đô thị, dothi.net
  43. 43 tài chính cùng với chế tài bắt buộc bảo hiểm đối với tài sản thế chấp, chính sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay. Chính phủ yêu cầu Bộ kế hoạch và đầu tư xây dựng chính sách nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài phát triển thị trường tài chính nhà ở Việt Nam, đồng thời đưa ra các đề án liên quan đến tài chính nhà ở vào danh mục các dự án kêu gọi vốn hổ trợ phát triển chính thức (vốn ODA). Ngân hàng nhà nước sẽ chịu trách nhiệm khuyến khích các ngân hàng thương mại đa dạng hóa các sản phẩm tài chính nhà ở và đề xuất các chính sách ưu đãi đối với việc xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Chính phủ cũng sẽ xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động, minh bạch và dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan, đồng thời chính phủ cũng yêu cầu UBND các tỉnh phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khu vực đô thị. Ngoài ra, trong cuộc họp Quốc hội thảo luận về dự án sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng (VAT) và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) ngày 26/10/2009 với nội dung sửa đổi nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhiều đại biểu quốc hội kiến nghị chính phủ nên hỗ trợ tực tiếp cho các đối tượng thu nhập thấp mua nhà thông qua việc ưu đãi vay vốn, lãi suất, thời hạn thanh toán thay vì hỗ trợ gián tiếp qua ưu đãi thuế cho doanh nghiệp. 1.5 MỘT SỐ CÁC CHƯƠNG TRÌNH HỖ TRỢ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở 4: Xuất phát từ mục tiêu xây dựng nhà ở cho các xã viên và những người có thu nhập trung bình và thấp và giải quyết bài toán vốn đầu tư, Liên minh hợp tác xã Việt Nam đã hợp tác với Liên đoàn hợp tác xã nhà Thụy Điển (tập đoàn HSB, 4 Trích và tổng hợp từ nguồn Báo Tiền Phong, Diaoconline, Tuoitre, Thanhnien.
  44. 44 Ribsbyggen), Liên đoàn hợp tác xã quốc gia Malaysia, Liên đoàn hợp tác xã Quảng Tây (Trung Quốc) để xây dựng Chương trình tiết kiệm nhà ở. Ngân hàng thương mại cổ phần Sacombank hiện là ngân hàng đối tác của chương trình trong việc mở và theo dõi, quản lý tài khoản cho các đối tượng tham gia chương trình. Theo quy định của Liên minh hợp tác xã Việt Nam, mọi công dân có nhu cầu về nhà ở đều có thể tham gia, tiền tiết kiệm, điểm tiết kiệm và lãi suất mang tính cá nhân và khoản tiền tiết kiệm này không phải là khoản tiền trả góp để mua nhà, mọi quy định về thông tin, bảo mật tài khoản cho người tham gia gửi tiết kiệm nhà ở tại ngân hàng cũng được thực hiện theo quy định như đối với tài khoản tiền gửi tiết kiệm cá nhân. Người tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở được tính điểm tiết kiệm dựa trên hệ thống tính điểm tối thiểu là 100.000 đồng = 1 điểm, tối đa 1 tháng là 300.000 đồng = 3 điểm, tương ứng với số điểm tiết kiểm tối đa 1 năm là 36 điểm. Tiền lãi sẽ được xem như tiến tiết kiệm thặng dư và tiếp tục được chuyển thành điểm tiết kiệm. Trong quá trình gửi tiết kiệm trong chương trình, người tham gia có thể rút tiền tiết kiệm và số điểm sẽ giảm tương ứng với số tiền được rút ra. Quyền ưu tiên mua nhà của chương trình phụ thuộc vào số điểm tích lũy, thời gian tích lũy và nhóm ưu tiên. Nhóm ưu tiên thứ nhất là người có thu nhập thấp, trung bình và thực sự khó khăn về nhà ở; nhóm ưu tiên thứ hai là các thành viên tiết kiệm khác của chương trình; nhóm thứ ba là thành viên có tổ chức hoặc các đối tác khác bên ngoài. Cơ cấu phân bổ số lượng nhà được xây dựng trong chương trình là 45% cho nhóm ưu tiên 1, 45% cho nhóm ưu tiên 2 và tối đa 10% cho nhóm thứ 3. Theo phân tích, với 45.000 xã viên, nếu tất cả mọi xã viên đều tham gia chương trình với tiền tiết kiệm là 10 triệu đồng/năm thì Liên minh sẽ có 450 tỷ đồng/năm để đầu tư và xây dựng nhà ở, chưa kế vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Nếu nhân rộng ra cho toàn xã hội, với 1 triệu người tham gia chương trình thì số tiền tiết kiệm sẽ lên đến 3.600 tỷ đồng mỗi năm với mức tiết kiệm là 3,6 triệu đồng/người/năm tương ứng với 36 điểm. Với dân số hiện nay khoảng 85 triệu
  45. 45 người của Việt Nam hiện nay thì đây có thể nhận thấy đây thực sự là nguồn vốn xã hội hóa rất lớn đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
  46. 46 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 5 Với mức thu nhập dưới 2 triệu đồng/tháng của người lao động hiện nay, người có thu nhập thấp không thể đủ điều kiện được vay vốn ngân hàng cũng như không thể tích lũy để mua được nhà. Trong thời gian gần đây, các chủ đầu tư cũng như các ngân hàng đã tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng phát triển Châu Á (ADB). Theo quy định của ADB để vay cho mục đích hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà thì căn nhà được thế chấp phải có giá bán dưới 300 triệu đồng/căn với diện tích khoảng 50 m2 ở Thành phồ Hồ Chí Minh và Hà Nội, dưới 200 triệu đồng/căn cho các tỉnh, thành phố khác. Người vay vốn có mức thu nhập từ 1,8 triệu đến 6 triệu đồng/tháng có thể tiếp cận nguồn vốn này. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại khi vay nguồn vốn này để kinh doanh thì phải đảm bảo có 20% vốn đối ứng. 1.6 VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NƯỚC 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore” thì Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trò quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đảo quốc. Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB đã phát triển và cung cấp cho cả đối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore. Chức năng của HDB thật sự toàn diện trong việc phát triển các khu đô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính để bán nhà trả góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở. 5 Theo tài liệu của ATPVietnam ngay 07/04/2009
  47. 47 Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vay chính phủ lãi suất thấp, dài hạn, phát hành trái phiếu, vay thương mại, vốn ngân sách. HDB cho người mua nhà trả góp vay dài hạn với lãi suất khoảng 6,25%/năm, thời hạn vay đến 20 năm. Tại Singapore, người lao động và sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào Quỹ CPF (giống như Quỹ bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp khá cao. Tuy nhiên, người dân Sinpapore có thể dùng khoản tiền đóng góp này để trả khoản chi mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng. Mặc dù phát triển nhà và các hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập trung bình và thấp với khối lượng đầu tư phát triển rất lớn nhưng HDB vẫn có thể cân đối tài chính, không cần khoản trợ cấp từ Chính phủ nhiều. Tuy nhiên, thuận lợi chính của HDB là nguồn vốn vay lớn, dài hạn, lãi suất cố định luôn sẵn sàng từ chính phủ. HDB có thể đưa ra nhiều chương trình trả góp dài hạn, khả thi đối với hầu hết mọi đối tượng có thu nhập thấp đồng thời HDB được trả góp từ CPF và người mua với lãi suất cố định dài hạn. Chính phủ Singapore cũng có luật về bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà dùng quỹ CPF, trong một số trường hợp bất khả kháng không trả được nợ thì sẽ có bảo hiểm chịu rủi ro, do đó rủi ro về mất khả năng chi trả là rất thấp. 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương6 Hiện nay tại các nước ở Châu Á như Bangladesh, HongKong, Ấn Độ, Nhật, Hàn Quốc, Malaysia, Pakistan, Singapore, Sri-lanka, Thái Lan, chính phủ đều có những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở thông qua các tổ chức trung gian (housing finance agencies) nhằm phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên kết với thị trường tài chính, chủ yếu là thị trường trái phiếu. Những quốc gia còn lại đều đang trong quá trình nghiên cứu và thành lập các tổ chức tương tự. Tại Hongkong, Nhật bản, Hàn Quốc, Singpapore, Thái Lan, các tổ chức trung gian 6 Tham khảo từ tài liệu của Bank for international settlements, Michael Davies, Jacob Gyntelberg và Eric Chan 2007.
  48. 48 này sẽ cung cấp cho thị trường các khoản vay mua nhà hoặc bảo hiểm nhà ở cho người dân, tại Ấn độ và Malaysia, tổ chức trung gian về tài chính nhà ở có quy mô nhỏ hơn nhưng vẫn đóng vai trò quan trọng. Tại tất cả các quốc gia trên, các tổ chức trung gian về tài chính nhà ở này để được thành lập với mục tiêu chính là bù đắp nguồn thiếu hụt về tài chính cho phát triển nhà ở của quốc gia với nguồn vốn chủ yếu được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản (mortgage bonds market). Tại Nhật, một tập đoàn chính phủ trong việc cho vay nhà ở (GHLC – Government Housing Loan Corporation) được thành lập từ năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu và ổn định các vấn đề về nhà ở cũng như về tài chính cho lĩnh vực này nhằm nâng cao chất và số lượng nhà ở. GHLC là tổ chức 100% thuộc sở hữu của chính phủ, GHLC chủ yếu cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay dài hạn, lãi suất cố định để mua nhà. Nguồn vốn chủ yếu được sử dụng các khoản đầu tư từ ngân sách, chương trình cho vay FILP và phát hành trái phiếu. GHLC cũng thực hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các đơn vị cho vay tư nhân (private lender). Năm 2003, GHLC bắt đầu thay đổi từ việc cho vay trực tiếp đến các hộ gia đình sang phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản (MBSs – mortgage back securities). GHLC bắt đầu thực hiện việc mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các chứng khoán thông qua chương trình “Monthly” MBS. Tại Hàn Quốc, KHFC (The Korea Housing Finance Corporation) được thành lập từ năm 2004, là tổ chức liên doanh giữa Ngân hàng Hàn Quốc (Bank of Korea 82%) và chính phủ Hàn Quốc (18%) nhằm cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay mua nhà dài hạn. KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm. KHPC thực hiện các khoản vay có thời hạn 30 năm với lãi suất cố định thông qua hệ thống đơn vị đầu tư bất động sản từ nguồn vốn chủ yếu huy động từ các chứng khoán bất động sản có bảo lãnh của KHFC (KHFC-guaranteed MBSs). KHFC cũng cung cấp các dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất động sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác. Trước khi KHFC được thành lập, hầu hết các tổ chức tài chính tư nhân chỉ cung cấp cho
  49. 49 thị trường các khoản vay để mua nhà có thời hạn từ 3 – 5 năm, bây giờ thì những tổ chức này đều kéo dài thêm thời gian cho vay. Tại Malaysia, Cagamas Berhad được thành lập từ 1986 nhằm đáp ứng các hoạt động trong lĩnh vực tài chính nhà ở chủ yếu từ việc phát triển thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Các ngân hàng nội địa và các ngân hàng nước ngoài tại Malaysia nhắm giữ 80% của Cagamas (trong đó Bank Negara nắm giữ 20%). Cagamas thực hiện các chính sách của chính phủ trong việc phát triển nhà ở tư nhân, đặc biệt là những gia đình có thu nhập thấp. Cagamas không nhận các hỗ trợ từ chính phủ, Cagamas chỉ hoạt động trên thị trường thế chấp thứ cấp bằng cách mua lại các khoản vay bất động sản từ các tổ chức tài chính và phát hành các trái phiếu và MBSs. Trong những năm gần đây, Cagamas mở rộng hoạt động cho vay sang cả lĩnh vực bất động sản công nghiệp và tín dụng thuê mua. HKMC (Hongkong Mortgage Corporation) được thành lập nởi Ủy ban tiền tệ HongKong năm 1997, do chính phủ sở hữu 100%, nhằm mục đích phát triển và mở rộng việc sở hữu nhà ở tại Hongkong bằng cách phát triển các khoản tài chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu Hongkong. Cũng giống như tại Nhật, HKMC không nhận được sự bảo lãnh của chính phủ nhưng các thành phần tham gia thị trường đều nhận thức được HKMC được sự hỗ trợ rất lớn từ chính phủ. HKMC cũng hoạt động bằng cách cho vay và nghiệp vụ chứng khoán hóa để huy động nguồn vốn. Cho đến những năm gần đây, HKMC đã khẳng định vai trò quan trọng trên thị trường tài chính bất động sản tại Hongkong. HKMC thực hiện các chương trình bảo hiểm các khoản vay và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép các khoản vay có thể đạt đến 95% mà không tính thêm phí cho phần rủi ro tăng thêm, đồng thời cũng mở rộng các hoạt động cho các gia đình vay mục đích khác cũng như các khoản vay thương mại khác. Cũng với cùng mục tiêu cung cấp các sản phẩm tài chính về nhà ở, tại Thái Lan, ngân hàng nhà ở chính phủ (GHB – Government Housing Bank) được thành lập năm 1953, chủ yếu chú trọng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. GHB là tổ chức 100% của chính phủ thuộc Bộ tài chính Thái Lan và được chính phủ bảo lãnh cho các trái phiếu do GHB phát hành. GHB cung cấp các dịch vụ cho
  50. 50 vay, thế chấp cầm cố bất động sản, các dịch vụ tài khoản tiền gửi và hỗ trợ các hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về tài chính tái cấu trúc các khoản vay mua nhà. Ba phần tư nguồn vốn hoạt động của GHB là từ nguồn huy động tiền gửi từ chính phủ, các công ty tư nhân và hộ gia đình, phần còn lại GHB phát hành các trái phiếu có bão lãnh của chính phủ cho thị trường trong và ngoài nước. 1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á7 Do sự phân hóa đa dạng của thị trường nhà ở tại khu vực Châu Á, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, nhóm người có thu nhập trung bình và thấp nên các công cụ tài chính áp dụng tại các quốc gia trong khu vực cũng khác nhau. Có nhiều công cụ tài chính nhà ở được nghiên cứu và phát triển ở khu vực Châu Á, bao gồm: 1. Ngân hàng thương mại (commercial bank): NHTM là tổ chức tài chính trung gian cung cấp tín dụng nhà ở, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở tại Trung Quốc, Ấn độ, Nhật và Indonesia. Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khoán hóa các khoản vay. NHTM cần luôn đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo có thể quản lý được sự mất cân đối giữa các khoản huy động thường là ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn. 2. Ngân hàng nhà ở (housing bank): ngân hàng nhà ở có nhiều vai trò khác nhau tại khu vực Châu Á. Tại một số nước, ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở. Tại Trung Quốc, ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban đầu và cuối cùng cho các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp tín dụng nhà ở cho dân cư. Tại các nước khác, ngân hàng nhà là công cụ tài chính quan trọng của chính phủ trong việc thực hiện các chính sách tài chính nhà ở, ví dụ ngân hàng phát triển nhà ở Thái Lan (GHB) sử dụng việc phát hành trái phiếu để tránh sự mất cân đối giữa tiền gửi ngắn hạn và cho vay dài hạn và giảm thiểu các khoản chi phí. 7 Tài chính nhà ở cho người nghèo tại châu Á (Xing Quan Zhang 2009) [pro-poor housing finance in Asia]
  51. 51 3. Tổ chức cho vay thế chấp nhà ở (mortgage institutions): Banladesh, Pakistan, Mongolia, Hongkong, Malaysia phát triển các tổ chức tài chính chuyên biệt trong việc cho vay nhà ở. 4. Bảo hiểm cho vay thế chấp nhà ở (mortgage insurance): bảo hiểm các khoản vay giúp người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các đối tượng gia đình có thu nhập trung bình và thấp. 5. Chương trình thuê – mua (hire-purchase programs): chương trình thuê – mua có thể giúp cho người có thu nhập thấp và những người có điểm tín dụng thấp hoặc những người không có khoản tiền phải trả ban đầu có thể mua được nhà. 6. Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt (specialized housing funds): các loại quỹ khác nhau được thành lập và phát triển tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về nhà ở. Quỹ người nghèo có mục tiêu là các gia đình nghèo, trong khi các nhà ở tại Trung Quốc và Singapore tại hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình. 7. Chương trình hợp đồng tiết kiệm – cho vay mua nhà (contractual savings and loans programs): Trung Quốc, HongKong, Singapore phát triển các chương trình tiết kiệm nhà ở, ví dụ tại Singpaore, CPF (Central Provident Fund) có chức năng nhận tiền tiết kiệm bằng cách đóng góp từ lương của người lao động và người sử dụng lao động. Tỷ lệ trích đóng được điều chỉnh qua thời gian phụ thuộc vào điều kiện nền kinh tế, điều kiện thị trường và độ tuổi lao động. Khi người lao động có nhu cầu mua nhà, có thể sử dụng nguồn tiền tiết kiệm này để trả khoản tiền ban đầu và được hỗ trợ lãi suất vay từ CPF. 8. Chứng khoán hóa (securitization): tại Châu Á, chứng khoán hóa được xem là công cụ để huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, ở các nước và khu vực khác nhau, việc hình thành và phát triển hoạt động chứng khoán hóa khác nhau, nhiều khu vực còn rất chậm phát triển. Ngoài ra, ở một số nước, hoạt động tín dụng nhà ở còn rất hạn
  52. 52 chế, chỉ chiếm khoảng 5% so với các hoạt động khác. Tại Hongkong, Nhật, Nam Triều Tiên, MBSs được quan tâm và phát triển hơn, các tổ chức tài chính nhà ở của chính phủ giữ vai trò quyết định cho việc phát triển MBSs và thị trường trái phiếu. 9. Chương trình của chính phủ về vay thế chấp nhà ở (mortgage loans by government): Chính phủ Singapore cung cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất cho dân cư với các khoản vay 20 năm, lãi suất thấp. Tại Thailand và Nam Triều Tiên, các tổ chức nhà ở của chính phủ cung cấp nhiều các khoản vay mua nhà hơn là các tổ chức tài chính tư nhân. 10. Trợ cấp nhà ở (housing subsidies): nhiều nước tại Châu Á có chương trình trợ cấp nhà ở. Chương trình trợ cấp trực tiếp tại Trung Quốc được xây dựng thông qua cơ chế trả lương, trong khi Iran thì áp dụng trợ cấp lãi suất. Tại ấn độ, các khoản trợ cấp cho người có thu nhập thấp. 11. Tín dụng vi mô nhà ở (housing microfinance): Indonesia, Phillipines, Bangladesh phát triển các chương trình tín dụng vi mô, tài chính vi mô trong lĩnh vực nhà ở đặc biệt cho người thu nhập thấp, tại Phillipines, các khoản tín dụng vi mô nhà ở thường khoản từ 360 US$ đến 1,927 US$ cho một hộ gia đình để mua đất hoặc xây dựng nhà ở. Trong khi tại Bangladesh thì cung cấp 3 loại tín dụng vi mô nhà ở cho những người nghèo theo các cấp độ Pre-housing (max 177 US$), basic- housing (max 250 US$) và moderate – housing (521 US$). 12. Chương trình của các tổ chức tổ chức phi chính phủ gồm Non- government Organizations (NGOs) và Community-Based Organizations (CBOs) có thể hỗ trợ phần lớn trong thị trường tài chính nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
  53. 53 1.7 CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN Nhà ở cho người có thu nhập thấp là vấn đề xã hội mang tính toàn cầu, là vấn đề thu hút sự quan tâm của tất cả các chính phủ, các nhà nghiên cứu, đặc biệt là các nhà nghiên cứu về các vấn đề xã hội. Có rất nhiều các nghiên cứu và báo cáo liên quan đến đề tài nhà ở cho người có thu nhập thấp. Một số nghiên cứu về nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp có thể tham khảo như sau: Bảng 3: Các nghiên cứu về tín dụng, tín dụng nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Tác giả Vấn đề nghiên cứu A. Các nghiên cứu liên quan đến vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp Baumann (2001) Những khó khăn mà chính phủ Nam Phi phải đối mặt trong việc giải quyết các vấn đề về hoàn trả đối với các khoản vay ưu đãi, các khoản vay trợ cấp nhà ở. Manda (2007) Quỹ phát triển nhà ở cho người nghèo tại khu vực đô thị Malawi Cain (2007) Tài chính vi mô về nhà ở - đánh giá mới về vấn đề thuê đất và tiếp cận tín dụng tại Angola. Morris, Mullard & Jack Sự tăng trưởng và phát triển của các dịch vụ tài chính (2007) Muller & Mithin (2007) Chứng khoán hóa, kinh nghiệm của chính phủ Namibia trong việc sử dụng các công cụ tài chính để giải quyết các vấn đề về đất đai và cơ sở hạ tầng Sheuya (2007) Nhận thức mới về vấn đề tài chính nhà ở, tầm quan trọng của vấn đề tiết kiệm để phát triển nhà ở và tín dụng nhà ở. Ansah (1999) Phát triển tài chính nhà ở trong nền kinh tế chuyển đổi, tình huống nghiên cứu tại các nước bên ngoài khu vực Nam Phi.
  54. 54 Beltas (2008) Nhà ở và tài chính nhà ở tại Algeria, cơ hội và thách thức. Nghiên cứu mô tà các kỹ thuật về phát triển thị trường tín dụng thế chấp, cầm cố, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Blood (2001) Vấn đề bảo hiểm trong tín dụng thế cấp, cầm cố nhà ở, cách thức gia tăng điểm số tín dụng. Nghiên cứu tình huống tại South Africa’s Home Loan Guarantee Company. Hoek-Smit & Diamond Vấn đề trợ cấp trong tài chính và tín dụng nhà ở bao gồm các vấn đề (2003) về tỷ lệ trợ cấp, giới hạn của trợ cấp Jorgensen (2007) Nhà ở cho nhóm người không có thu nhập, ảnh hưởng của giới hạn về nguồn thu nhập của nhóm khách hàng đến nhu cầu nhà ở đặc biệt trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp. Kanagwa (2008) Môi trường kinh tế và các vấn đề về tín dụng thế chấp, cầm cố nhà ở tại Uganda và các kinh nghiệm phát triển hoạt động của Công ty tài chính nhà ở tại Uganda. Karley (2008) (2003) Nghiên cứu về các hạn chế khả năng tiếp cận các khoản vay nhà ở tại Ghana của những người có thu nhập trung bình và thấp, phát triển hình thức nhà cho thuê. Nghiên cứu cũng đề cập đến vấn đề khi lãi suất cho vay giảm trong khi những yếu tố khác, đặc biệt là các điều kiện về nền kinh tế vĩ mô ổn định, thì nhu cầu về vay cầm cố, thế chấp nhà ở sẽ gia tăng. Lea (2005) Thu hút vốn tư nhân cho việc phát triển thị trường nhà ở thu nhập thấp, nghiên cứu mô tả những cách thức khác nhau để huy động nguồn vốn khu vực tư nhân (private equity capital) cho việc phát triển tín dụng nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp Porteous (2000) Phát triển thị trường thứ cấp tại các nước đang phát triển như là một công cụ, cách thức mở rộng và phát triển thị trường tài chính nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp.
  55. 55 Tomlinson (1998) Vai trò của ngân hàng trong việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nghiên cứu mô tả về các chính sách của chính phủ tác động vào các ngân hàng tư nhân để bảo đảm cho việc mở rộng cung cấp tín dụng cho người nghèo. Wayne, Ling & Gary (2001) Rủi ro khoản trả trước và vấn đề vay tiền mua nhà của người có thu nhập thấp, phân tích từ phía người đi vay. B. Các nghiên cứu liên quan đến quyết định tín dụng, rủi ro tín dụng của ngân hàng Edward Altman, Anthony Đo lường rủi ro tín dụng, các vấn đề trong phát triển lý thuyết về Saunders (1998) đo lường và quản lý rủi ro tín dụng của các khoản vay cá nhân, các vấn đề về rủi ro danh mục cho vay của ngân hàng. Fabian Simond (2004) Rủi ro tín dụng, nghiên cứu tình huống của khủng hoảng bất động sản, đánh giá tác động của mô hình đánh giá chất lượng của danh mục tín dụng (credit portfolio model) và thị trường bất động sản đến rủi ro tín dụng của ngân hàng. Wilson (2007) Các nguyên nhân chính của vỡ nợ trong tín dụng (credit default theory) Roman Inderst, Holger Cấu trúc vốn của ngân hàng và quyết định cho vay. M.Mueller (2008) David H. Pyle (1980) Lãi suất huy động và lãi suất cho vay thế chấp nhà ở. Anthony Saunders & Hellen Rủi ro tín dụng, các nguyên nhân dẫn đến vỡ nợ. Lange (2001) Dinh Thi Huyen Thanh, Mô hình điểm số tín dụng cho thị trường bán lẻ của các ngân hàng Stefanie Klemeier (2007) Việt Nam Vương Quân Hoàng, Đào Gia Phương pháp thống kê xây dựng mô hình định mức tín nhiệm Hưng, Trần Minh Ngọc, Lê khách hàng thể nhân. Hồng Phương (2006)
  56. 56 Hầu hết các nghiên cứu đều tiếp cận theo khái niệm “nhà ở xã hội”, hầu hết các nghiên cứu đều liên quan đến vấn đề về phát triển thị trường cầm cố thế chấp, vai trò của trái phiếu đảm bảo bằng tài sản thế chấp cầm cố và các khoản trợ cấp của chính phủ cho đối tượng thu nhập thấp vay mua nhà ở, hoặc sửa chữa nhà ở thông qua các tổ chức đặc thù, nội dung của các nghiên cứu cũng khá giống với nội dung về kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của các nước trình bày trong phần 1.5 của chương trước. Đối với vấn đề nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay của ngân hàng cũng đã có nhiều nhà nghiên cứu thực hiện. Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu đã được công bố phần lớn nghiên cứu về các mô hình đánh giá về rủi ro, đánh giá về năng lực khách hàng nhằm giúp các ngân hàng xây dựng các mô hình về định mức khách hàng, các mô hình quản lý rủi ro để ứng dụng vào thực tiễn hoạt động nhằm giảm thiểu chi phí thẩm định, chi phí quản lý, rút ngắn thời gian thẩm định, gia tăng sự tiện ích cho khách hàng, tăng độ tin cậy đối với quyết định cấp tín dụng cho khách hàng cụ thể. Các số liệu được sử dụng trong các nghiên cứu đã thực hiện thường là số liệu thứ cấp (time series data) dựa trên số liệu lịch sử của các khách hàng được lưu trữ tại các ngân hàng. Hầu hết, chưa có nghiên cứu nào nghiên cứu về các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng cho vay hoặc phát triển hoạt động, một sản phẩm tín dụng của ngân hàng, đặc biệt là tiếp cận theo hướng ứng dụng các lý thuyết nghiên cứu hành vi trong nghiên cứu phát triển hoạt động của ngân hàng. Do vậy, đề tài sẽ hướng đến việc ứng dụng các khoa học, nghiên cứu trong quản trị để đánh giá các hoạt động của ngân hàng trong vấn đề phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp với khung lý thuyết cho vấn đề nghiên cứu được tổng hợp từ lý thuyết về tín dụng và các kết quả của những công trình nghiên cứu có liên quan.
  57. 57 1.8 TÍN DỤNG NHTM – CÔNG CỤ QUAN TRỌNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Bài toán nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là một vấn đề mang tính xã hội quan trọng cần được sự quan tâm một cách đúng mức, để giải quyết bài toán lớn này, cần có một hệ thống các giải pháp tổng hợp một cách đồng bộ trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt chính phủ cần có những chính sách rõ ràng và khả thi hơn đối với tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp có nhu cầu tạo lập nhà ở. Đã đến lúc Chính phủ cần có một chính sách tổng thể được xây dựng dựa trên các kết quả nghiên cứu khoa học và thực tiễn của vấn đề một cách nghiêm túc. Khi nhắc đến khái niệm “nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp”, đa phần các nghiên cứu hiện nay hầu hết đề cập đến khái niệm “nhà ở xã hội” hướng đến việc làm thế nào để có thể tăng cung một số lượng lớn nhà ở có giá trị thấp, một số các nghiên cứu đề cập đến việc phát triển nhà cho để thuê với giá thấp. Hầu hết các giải pháp, chính sách được đề xuất chủ yếu tập trung đến việc hỗ trợ khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở tham gia đầu tư xây dựng nhà có giá bán thấp. Trong khi đó, tài trợ cho vay mua nhà dài hạn, ngoài việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình có thể mua được nhà, còn góp phần vào hoạt động của thị trường địa ốc và phát triển nhiều ngành liên quan, đóng góp vào việc phát triển kinh nền kinh tế và làm tăng sức mua nội địa, tăng mức sống của người dân, thu hút vốn vào lĩnh vực tài chính thông qua đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; thúc đẩy tài trợ tiêu dùng tạo nên bảng cân đối lành mạnh và tăng lợi nhuận cho các ngân hàng.
  58. 58 Hình 2: Sơ đồ khái quát về tài chính nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Quỹ phát triển nhà ở, ADB, Quỹ phát triển địa phương Tín dụng Ngân hàng Tín dụng ưu đãi ưu đãi Tín dụng Tín dụng thương mại thương mại Đơn vị xây dựng và kinh Người vay tiền để mua nhà doanh nhà Thanh toán 100% ngay sau khi giao nhà Vốn tự có 30% giá trị nhà Vốn tự có và vốn tự huy động Vay 70% giá trị nhà Vốn vay [Nguồn: Sơ đồ hoạt động của HOF trong đề án thành lập HOF 2003 – 2004] Tuy nhiên, tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp không chỉ là vấn đề riêng biệt của chính phủ hoặc một tổ chức tài chính đơn lẻ nào. Để có thể tìm được các giải pháp để giải quyết vấn đề đặc biệt này cần sự kết hợp chặt chẽ nhưng linh hoạt, năng động giữa vai trò của chính phủ và vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, vai trò của hệ thống NHTM. Sự kết hợp hài hòa lợi ích, trách nhiệm giữa nhà nước và tư nhân, giữa các tổ chức tài chính nhà nước và hệ thống các NHTM, các đơn vị đầu tư, xây dựng nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng, sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính là những yếu tố quan trọng không thể thiếu trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các tầng lớp dân cư trong xã hội. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc xây dựng các chính sách hỗ trợ về nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng công cụ tín dụng ngân hàng là một vấn đề hết sức cần thiết. Với ý nghĩa đó, luận án được xây dựng để tìm hiểu các đánh giá của các NHTM đối với thị trường tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và
  59. 59 thấp, đánh giá khả năng phát triển hình thức tín dụng này. Luận án cũng hướng đến việc khám phá và xây dựng mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng và quyết định của các NHTM đối với việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án cũng sẽ đề xuất một số các giải pháp nhằm góp phần phát triển tín dụng nhà ở cho các đối tượng này. Như vậy, với những mục tiêu cũ, bài toán cũ, nhưng giải pháp thực hiện chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm và lúng túng trong cơ chế thị trường. Việc giải quyết các vấn đề mâu thuẫn về mặt lợi ích của nhà đầu tư và trách nhiệm của Nhà nước phù hợp với nhu cầu, thu nhập của người dân hiện nay trong toàn cảnh của việc phát triển đô thị, phát triển kinh tế cần có những giải pháp đồng bộ và đồng thuận hơn.
  60. 60 Chương 2 LÝ THUYẾT TÍN DỤNG 2.1 GIỚI THIỆU Trong chương trước, xuất phát từ việc phân tích thực trạng về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp nhằm xác định vấn đề, mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của nghiên cứu, bước tiếp theo của đề tài là tổng hợp các lý thuyết cơ bản làm cơ sở khoa học cho nghiên cứu. NHTM là doanh nghiệp đặc biệt, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, là tổ chức cung ứng vốn chủ yếu và hữu hiệu của nền kinh tế, trong đó cho vay là hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho NHTM. Để đảm bảo cho NHTM duy trì và phát triển vững chắc, đỏi hỏi hoạt động cho vay của NHTM phải an toàn, hiệu quả. Muốn vậy, hoạt động cho vay của NHTM phải được thực hiện một cách trôi chảy theo những nguyên tắc nhất định để đảm bảo NHTM có thể thu hồi được cả vốn và lãi khi hết thời hạn vay. [Nguyễn Thị Mùi 2008]. Mục đích của chương 2 là dựa trên các lý thuyết về tín dụng ngân hàng, các nguyên tắc cơ bản trong cho vay, điều kiện cho vay, phương pháp cho vay, các quy định về hoạt động cho vay, các biện pháp đảm bảo an toàn khoản vay, các vấn đề trong việc thẩm định tín dụng, vấn đề về quản lý rủi ro tín dụng (viết tắt là RRTD) của NHTM và các lý thuyết khác về quản trị kinh doanh để tổng hợp, xác định và phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng và quyết định của NHTM đối với việc cho người có thu nhập trung bình và thấp vay để mua nhà ở. Nội dung chương 3 bao gồm những vấn đề sau:
  61. 61 Hình 3: Sơ đồ kết cấu chương 2 Giới thiệu (2.1) Mục tiêu hoạt động của NHTM (2.2) Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng (2.3) Hoạt động tín dụng của NHTM(2.4) Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng (2.4.1) Nội dung chính sách tín dụng (2.4.2) Quy định pháp lý về cho vay (2.4.3) Quy trình tín dụng (2.4.4) Thẩm định tín dụng (2.4.5) Bảm đảm tín dụng (2.4.5) Rủi ro tín dụng và các mô hình đánh giá rủi ro tín dụng (2.5) Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của NHTM (2.6) 2.2 MỤC TIÊU HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG Theo khái niệm về doanh nghiệp thì doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp, có tên gọi và được phép kinh doanh trên một số lĩnh vực nhất định, trong đó doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ được gọi là ngân hàng thương mại. Do vậy, nếu mục tiêu chính của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi ích của cổ đông trong dài hạn (có nghĩa là giá trị doanh nghiệp càng lớn thì lợi tức của các cổ đông càng lớn) thì mục tiêu chính của các ngân hàng cũng hướng đến tối đa hóa lợi ích của cổ đông bằng các mục tiêu cụ thể như sau [Phan Thị Cúc, Đoàn Văn Huy, Trần Duy Vũ Ngọc Lan 2009]:
  62. 62 - Tối đa hóa lợi nhuận. - Tối đa hóa giá trị tài sản - Tối đa hóa khả năng thanh toán - Tối ưu hóa tốc độ chu chuyển dòng tiền. - Tối thiểu hóa chi phí sản xuất và dịch vụ - Nghiên cứu, phát triển và cung cấp sản phẩm, dịch vụ. - Nâng cao thương hiệu - Mở rộng thị trường, thị phần tiêu thụ sản phẩm Trong đó, tối đa hóa lợi nhuận là được xem là mục tiêu quan trọng nhất vì tối đa hóa lợi nhuận sẽ dẫn đến thu nhập và cổ tức tính cho mỗi cổ phiếu mà cổ đông nắm giữ sẽ tăng lên, làm giá cổ phiếu gia tăng. Do vậy, lãnh đạo các ngân hàng luôn cố gắng tối đa hóa mục tiêu này. Tuy nhiên, song song với mục tiêu tăng lợi nhuận, lãnh đạo các ngân hàng hay doanh nghiệp nói chung đều phải lưu ý đến yếu tố rủi ro vì lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn [Phan Thị Cúc, Đoàn Văn Huy, Trần Duy Vũ Ngọc Lan 2009]. Việc phát triển bất kỳ một sản phẩm nào trong hoạt động của doanh nghiệp nói chung cũng đều phải hướng đến mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa giá trị cho doanh nghiệp. Do vậy, việc thiết kế và thực hiện các vấn đề nghiên cứu về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trong đề tài được thực hiện trên cơ sở khái niệm của một sản phẩm thương mại, là sản phẩm có thể mang đến giá trị kinh doanh thực thụ cho NHTM, các yếu tố tác động đến xu hướng và quyết định cho vay của NHTM hoàn toàn được dựa trên quan điểm về tính hiệu quả và sinh lợi của hoạt động trong kinh doanh, khái niệm này khác với khái niệm phát triển tín dụng cho người nghèo theo quan điểm bao cấp trong các chương trình, chính sách xã hội do chính phủ thực hiện.
  63. 63 2.3 TÍN DỤNG NHÀ Ở TRONG LÝ THUYẾT TÍN DỤNG Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định [Nguyễn Minh Kiều 2006]. Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân hàng thương mại [Lê Văn Tề 2009]. Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau. Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được chia làm nhiều loại, thể hiện ở Bảng 3. Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài [Lê Văn Tề 2009, Nguyễn Minh Kiều 2006]. Tuy nhiên, căn cứ vào các tiêu chí phân loại tín dụng ở phần 1, khái niệm về “tín dụng nhà ở” được nghiên cứu trong đề tài này có thể xác định và tìm hiểu tại các khái niệm có đánh dấu (*) với các đặc tính như sau: “Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo. Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngoài việc phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở