Tài liệu Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao thông khu vực Thành phố Hồ Chí Minh - Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật - Số 4: Quy hoạch vùng đô thị

197 trang hapham 1070

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tài liệu Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao thông khu vực Thành phố Hồ Chí Minh - Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật - Số 4: Quy hoạch vùng đô thị", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

tai_lieu_quy_hoach_tong_the_va_nghien_cuu_kha_thi_ve_giao_th.pdf

Nội dung text: Tài liệu Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao thông khu vực Thành phố Hồ Chí Minh - Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật - Số 4: Quy hoạch vùng đô thị

CƠ QUAN HỢP TÁC QUỐC TẾ NHẬT BẢN (JICA) BỘ GIAO THÔNG VẬN TẢI, NƯỚC CHXHCN VIỆT NAM (BỘ GTVT) UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ NGHIÊN CỨU KHẢ THI VỀ GIAO THÔNG VẬN TẢI ĐÔ THỊ KHU VỰC TP HỒ CHÍ MINH (HOUTRANS) BÁO CÁO CUỐI CÙNG Quyển 5: Báo Cáo Kỹ Thuật Số 4: Quy Hoạch Vùng và Đô Thị Tháng 6 năm 2004 CÔNG TY ALMEC
MỤC LỤC 1. GIỚI THIỆU 1-1 1.1. Bối cảnh 1-1 1.2. Phương pháp luận 1-1 2. CƠ CẤU THỂ CHẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 2-1 2.1. Các chức năng của các ban ngành liên quan: 2-1 2.2. Các qui định và luật lệ liên quan đến phát triển và qui hoạch vùng và đô thị 2-4 2.3. Qui hoạch vùng và đô thị 2-12 2.4. Qui trình phát triển và các vấn đề thuộc thể chế 2-19 3. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HIỆN TẠI Ở KHU VỰC ĐÔ THỊ TPHCM 3-1 3.1. Tình hình sử dụng đất hiện tại 3-1 3.2. Điều kiện nhân khẩu học 3-4 3.3. Các vấn đề và khuynh hướng phát triển đô thị hiện tại 3-8 3.4. Đô thị hóa hiện tại và các điều kiện đất 3-13 3.5. Phân loại khu vực nghiên cứu và nếp sống đô thị hiện tại 3-16 4. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ TPHCM 4-1 4.1. Tình hình phát triển nhà ở 4-1 4.2. Chính sách phát triển nhà ở 4-3 4.3. Các thể chế liên quan đến Bất động sản và tài chính nhà ở 4-5 5. PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP TẠI KHU ĐÔ THỊ TPHCM 5-1 5.1. Tình hình phát triển công nghiệp 5-1 5.2. Chính sách phát triển công nghiệp 5-4 6. PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG 6-1 6.1. Hệ thống cấp nước 6-1 6.2. Hệ thống thoát nước 6-2 6.3. Hệ thống xử lý chất thải rắn 6-4
7. DỰ BÁO VỀ KHUNG KINH TẾ XÃ HỘI TẠI KVNC 7-1 7.1. Tình hình kinh tế xã hội hiện tại 7-1 7.2. Giả định về Khung kinh tế xã hội tương lai 7-4 7.3. Giả định về phân bổ dân số khu vực 7-7 8. CƠ CẤU ĐÔ THỊ VÀ KHU VỰC VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TƯƠNG LAI 8-1 8.1. Cơ cấu đô thị và khu vực tương lai 8-1 8.2. Chính sách phân bố công nghiệp 8-6 8.3. Kế hoạch sử dụng đất đề xuất 8-8 PHỤ LỤC 1: HỌP GIAO BAN VỚI SỞ QHKT/VIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN PHÁT TRIỂN PHỤ LỤC 3: ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN ĐẤT THEO CHỈ TIÊU LỰA CHỌN PHỤ LỤC 4: DỮ LIỆU TÓM TẮT ĐIỀU KIỆN ĐẤT PHỤ LỤC 5: ĐIỀU CHỈNH QUY MÔ CỦA CÁC KCN Đ/V KỊCH BẢN ĐỀ XUẤT PHỤ LỤC 6: CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUẬN
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1.1 Các cơ quan liên quan đến phát triển và qui hoạch đô thị ở TPHCM 2-2 Bảng 2.1.2 Các cơ quan ban ngành liên quan tới việc phát triển và quy hoạch đô thị ở các tỉnh thành lân cận 2-3 Bảng 2.1.3 Tái cơ cấu các ban ngành gần đây ở TPHCM 2-3 Bảng 2.2.1 Các qui định và luật lệ liên quan đến bồi thường và tái định cư 2-12 Bảng 2.3.1 Hệ thống cấp bậc QHTT vùng và đô thị 2-13 Bảng 2.4.1 Các Giấy chứng nhận và Chấp thuận cơ bản đ/v từng dự án 2-30 Bảng 2.4.2 Công việc của cơ quan nhà nước đ/v Chấp thuận sử dụng đất 2-31 Bảng 2.4.3 Tóm tắt quy trình đầu tư xây dựng theo luật mới 2-32 Bảng 3.1.1 Cấu phần sử dụng đất hiện tại của khu vực nghiên cứu 3-2 Bảng 3.2.1 Các điều kiện KT-XH của khu vực nghiên cứu 3-5 Bảng 3.3.1 Hoạt động xây dựng trái phép ở TPHCM 3-10 Bảng 3.4.1 Đánh giá điều kiện đất 3-15 Bảng 3.5.1 Sơ lược về Khu vực Nghiên cứu theo phân loại đô thị 3-17 Bảng 3.5.2 Môi trường sống và hình ảnh về hộ gia đình trong từng khu vực 3-18 Bảng 4.1.1 Loại nhà ở tại TPHCM năm 1989 và 2000 4-1 Bảng 4.1.2 Phát triển nhà ở tại 1995-2000 theo quận 4-2 Bảng 4.1.3 Phân loại nhà ở ba tỉnh lân cận năm 1999 4-2 Bảng 4.1.4 Diện tích sàn trên hộ gia đình trong khu vực nghiên cứu năm 1999 4-2 Bảng 4.2.1 Nhà ở dọc theo các kênh rạch trong khu đô thị 4-3 Bảng 4.2.2 Vị trí các khu nhà ổ chuột, lụp xụp ở TPHCM 4-4 Bảng 4.3.1 Các qui định về thế chấp tài sản 4-9 Bảng 5.1.1 Tình hình phát triển các KCN/KCX chính thức tại TPHCM 5-1 Bảng 5.1.2 Tình hình phát triển các KCN ở tỉnh Bình Dương 5-3 Bảng 5.1.3 Tình hình phát triển các KCN/KCX ở tỉnh Đồng Nai 5-4 Bảng 7.1.1 Biến động GDP của TP HCM 7-1 Bảng 7.1.2 GDP theo ngành kinh tế (%) 7-1 Bảng 7.1.3 Dự báo GDP chính thức của TP HCM 7-2 Bảng 7.1.4 Tăng trưởng GDP ở các tỉnh lân cận 7-3 Bảng 7.1.5 Tăng trưởng GDP ở các tỉnh lân cận theo ngành kinh tế (%) 7-3
Bảng 8.1.1 Các tiểu trung tâm và đô thị vệ tinh ở khu vực đô thị trung tâm TP HCM 8-4 Bảng 8.1.2 Các dự án phát triển công nghiệp và giáo dục ở khu vực TPHCM 8-5 Bảng 8.3.1 Phát triển đô thị và sử dụng đất theo khu vực đô thị (dự kiến) 8-9 DANH MỤC HÌNH Hình 2.2.1 Hệ thống luật pháp 2-4 Hình 2.2.2 Hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển & qui hoạch đô thị và hệ thống của nó 2-10 Hình 2.3.1 Qui hoạch khu vực cấp vùng của khu vực đô thị TPHCM 2-14 Hình 2.3.2 QHTT đô thị của TPHCM đến năm 2020 2-16 Hình 2.3.3 QHTT phát triển đô thị khu vực phía nam tỉnh Bình Dương đến năm 2020. 2-17 Hình 2.4.1 Cơ cấu luật pháp hiện tại và mong muốn 2-34 Hình 3.1.1 Tình hình sử dụng đất hiện tại trong khu vực nghiên cứu 3-3 Hình 3.2.1 Mật độ dân số theo vùng 3-6 Hình 3.2.2 Tỷ lệ gia tăng dân số theo quận 3-7 Hình 3.2.3 Tỷ lệ gia tăng dân số theo vùng (1996 – 2002) 3-7 Hình 3.3.1 Các khuynh hướng phát triển đô thị hiện tại 3-8 Hình 3.3.2 Tình hình xây dựng trái phép ở nội thành TPHCM 3-9 Hình 3.3.3 Ví dụ điển hình về phát triển đô thị ở các khu vực đang đô thị hoá nhanh 3-11 Hình 3.3.4 Các hướng QHTT của TPHCM đ/v sự phát triển đô thị 3-12 Hình 3.4.1 Các điều kiện tự nhiên (khu vực bị ngập lụt và khu có thổ nhưỡng tốt) 3-14 Hình 3.4.2 So sánh điều kiện tự nhiên và sử dụng đất hiện tại 3-14 Hình 3.5.1 Phân loại khu vực đô thị 3-17 Hình 4.2.1 Sự phân bố khu nhà lụp xụp và ổ chuột tại TPHCM 4-4 Hình 5.1.1 Vị trí của các KCN và KCX chính thức tại TPHCM 5-2 Hình 6.1.1 Những nơi được cấp nước trong khu vực nghiên cứu 6-2 Hình 6.2.1 Những nơi có hệ thống nước thải trong Khu vực nghiên cứu 6-3 Hình 6.3.1 Vị trí các điểm xử lý rác thải 6-4 Hình 7.1.1 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào TP HCM, 1996-1999 7-2 Hình 7.2.1 Khung kinh tế xã hội tương lai tới năm 2020 7-6
Hình 8.1.1 Ý tưởng sơ bộ của kịch bản phát triển đề xuất 8-2 Hình 8.1.2 Cấu trúc đề xuất của đô thị trung tâm tương lai của Khu vực Nghiên cứu 8-6 Hình 8.2.1 Chính sách phân bố công nghiệp trong Khu vực Nghiên cứu 8-7 Hình 8.3.1 Cách phân loại mới theo hành lang tăng trưởng 8-10 Hình 8.3.2 Mật độ dân số tương lai tại khu vực trung tâm 8-10 Hình 8.3.3 Khái quát hình ảnh sử dụng đất trong tương lai 8-11
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 1. GIỚI THIỆU 1.1. Bối cảnh Khu vực nghiên cứu bao gồm khu vực đô thị lớn nhất ở Việt Nam, bao gồm TPHCM và ba tỉnh lân cận. Đặc biệt, Sài gòn hay còn gọi là Thành phố Hồ Chí Minh đã kỉ niệm 300 năm thành lập vào năm 1998, được công nhận trong nhiều năm là thành phố lớn nhất ở Việt Nam do qui mô dân số và các hoạt động kinh tế. Gần đây, TPHCM chiếm khoảng ¾ dân số đô thị của ở miền nam Việt Nam, và gấp tám lần qui mô dân số của thành phố lớn nhì ở phía Nam. Ngoài ra, TPHCM có sản lượng cao nhất trong khu vực kinh tế hai và ba của Việt Nam. Sau khi đất nước áp dụng chính sách đổi mới, sự phát triển của TPHCM tăng vượt bậc. Cùng với sự phát triển của TPHCM, nền kinh tế và qui mô dân số của các tỉnh thành lân cận cũng tăng ở tốc độ nhanh. Đặc biệt đô thị hóa và công nghiệp hóa phát triển nhanh dọc theo các đường quốc lộ trong phạm vi khu vực nghiên cứu. Trong năm 2002, tỉnh Bình Dương nhận được vốn đầu tư nước ngòai cao nhất, và trong năm 2003, tỉnh cũng đã đạt được tỷ lệ phát triển cao nhất đối với sản lượng công nghiệp tại VN (chiếm 35% hàng năm. Trong năm 2002, tỉnh Đồng Nai đã đạt được vị trí số hai về lượng đầu tư trực tiếp từ nước ngòai (FDI), và số lượng các KCN chính thức do Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt cao nhất ở VN (15 KCN). Tỉnh Long An cũng bắt đầu phát triển, đứng ở vị trí thứ ba về vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài sau TPHCM và tỉnh Bình Dương. Như trình bày ở trên, Khu vực nghiên cứu là khu vực có tốc độ tăng trưởng cao nhất ở Việt Nam, nơi mà các điều kiện KT-XH và tình hình đô thị thay đổi rất nhanh. Việc nghiên cứu sự thay đổi về điều kiện KT-XH và đô thị hóa là nền tảng quan trọng đối với nghiên cứu này, bởi vì điều đó sẽ ảnh hưởng đáng kể đối với hệ thống giao thông đô thị. Báo cáo kỹ thuật bao gồm tất cả các khía cạnh tổng thể có liên quan đến qui hoạch vùng và đô thị trong khu vực nghiên cứu, bao gồm điều kiện KT-XH và tình hình đô thị hóa hiện nay, sự phát triển nhà ở và công nghiệp, các điều kiện đất đai và các khía cạnh liên quan đến thể chế. 1.2. Phương pháp luận Nhằm nắm bắt tình hình hiện tại của khu vực nghiên cứu, nhiều buổi phỏng vấn với cán bộ ở các ban ngành liên quan đến qui hoạch vùng và đô thị đã được tiến hành, và sau đó các báo cáo cũng như các tài liệu chính thức có liên quan được xem xét. Thêm vào đó, các khảo sát thực địa trên hầu hết khu vực nghiên cứu đã được tiến hành nhằm điều tra đìều kiện thực tế. Một tổ thử nghiệm chính sách được thành lập để thực hiện qui trình nghiên cứu các tình hình đô thị và các kịch bản phát triển đô thị cùng với Sở Quy hoạch Kiến trúc và Viện Quy hoạch Đô thị. Danh sách các thành viên trong tổ thử nghiệm chính sách và qui trình làm việc được trình bày trong Phụ lục 1. Thêm vào đó, các buổi hội thảo và hội nghị được tổ chức có sự tham gia của nhiều cán bộ thuộc các tỉnh lân cận. Để phục vụ cho nghiên cứu , dữ liệu GIS được phát triển bao gồm việc sử dụng đất hiện tại, điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển CSHT và vị trí các công trình xã hội. Dữ liệu GIS là công cụ hữu hiệu đối với nghiên cứu khách quan tình hình đô thị hiện tại. 1-1
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 2. CƠ CẤU THỂ CHẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 2.1. Các chức năng của các cơ quan ban ngành có liên quan: 1) Cấp quốc gia (1) Quốc Hội Trong lĩnh vực phát triển và qui hoạch đô thị, Quốc hội, ngành lập pháp cấp quốc gia, ban hành hệ thống luật có liên quan. Quốc hội cũng phê duyệt định hướng quan trọng đối với các chương trình phát triển cấp quốc gia. (2) Chính Phủ Chính Phủ là cơ quan điều hành của Quốc hội và là văn phòng quản lý cấp quốc gia trên phạm vi cả nước, bao gồm 17 bộ, 5 cơ quan ngang bộ và 24 tổ chức. Các bộ và cơ quan có liên quan đến qui hoạch & phát triển đô thị là: • Bộ Xây dựng • Tổng cục Địa chính Nhà đất • Ban Chỉ đạo cấp Quốc gia đối với các chính sách về đất & nhà ở. • Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2) Cấp tỉnh Mỗi tỉnh có một UBND, đây là văn phòng hành chánh cấp quốc gia ở khu vực. TPHCM ngang hàng với cấp tỉnh, và cũng có UBND riêng như một văn phòng hành chánh. UBND cấp tỉnh có những phòng ban liên quan đến phát triển và qui hoạch đô thị. Bảng 2.1.1 và Bảng 2.1.2 trình bày các phòng ban liên quan và vai trò của các phòng ban trong khu vực nghiên cứu. Trong năm 2003, các tổ chức chính quyền của TPHCM và trách nhiệm của các tổ chức này liên quan đến phát triển và qui hoạch đô thị được tái cơ cấu mạnh mẽ. Sự thay đổi quan trọng nhất là đối với Sở Địa chính Nhà đất . Sở Địa chính Nhà đất được tái tổ chức lại thành một sở quản lý môi trường (tên gọi của nó được đổi thành Sở Tài nguyên Môi trường (SởTNMT)). Thẩm quyền của Sở Địa chính Nhà đất liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được chuyển sang Sở Xây dựng, trong lúc đó trách nhiệm đối với việc quản lý môi trường của Sở Khoa học Công nghệ và Môi trường thì lại chuyển giao cho Sở TNMT (xem Bảng 2.1.3). Văn phòng kiến trúc sư trưởng cũng thay đổi tên thành Sở Quy hoạch Kiến trúc. 2-1
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 2.1.1 Các cơ quan liên quan đến phát triển và qui hoạch đô thị ở TPHCM Cơ quan ban ngành Chức năng Sở Quy hoạch Kiến Là văn phòng hành chính của thành phố có thẩm quyền về kiến trúc trúc và qui hoạch đô thị, vai trò của Sở Quy hoạch Kiến trúc bao gồm: • Chuẩn bị và đánh giá các QHTT cấp thành phố • Đánh giá các QHTT cấp quận/huyện *Tiền thân là Văn • Ban hành các quyết định hay các tài liệu phê duyệt vị trí phòng Kiến trúc sư • Ban hành các quyết định hay tài liệu phê duyệt đối với các qui trưởng hoạch chi tiết do các đơn vị thực hiện đệ trình • Đề xuất các chính sách dài và ngắn hạn về phát triển đô thị Viện Quy hoạch Đô thị Là một trong những phòng ban cấp dưới của Sở Quy hoạch Kiến trúc, Viện Quy hoạch Đô thị có trách nhiệm chính là : • Chuẩn bị các QHTT cấp thành phố và quận/huyện (bản đồ sử dụng đất tương lai) • Phát triển các kế hoạch của các dự án CSHT và đô thị ở qui mô lớn Sở Kế hoạch Đầu tư Là đơn vị hỗ trợ chính của UBND thành phố trong việc quản lý kế hoạch và đầu tư, vai trò của Sở Kế Hoạch & Đầu Tư bao gồm: • Phê duyệt các dự án đầu tư có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước • Ban hành các quyết định đầu tư (đ/v các dự án nhà nước) hoặc giấy phép đầu tư (đ/v các dự án tư nhân) • Ban hành giấy phép đăng kí kinh doanh • Hợp tác với các đơn vị tài trợ của các dự án đầu tư Sở Tài nguyên Môi Là đơn vị chính chịu trách nhiệm quản lý môi trường sống , trách trường (Sở TNMT) nhiệm của Sở Tài nguyên Môi trường là : • Quản lý và kiểm sóat môi trường sống • Quản lý, bàn giao và cho thuê đất, bao gồm: - Cắm mốc và xác định ranh giới - Khảo sát và trình phê duyệt lên UBND để ban hành Quyết *Tiền thân là Sở Địa định giao đất (Giấy trắng), Chứng nhận quyền sử dụng đất chính Nhà đất (Giấy đỏ) và Chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất (Giấy hồng) Sở Xây dựng Là đơn vị chính chịu trách nhiệm quản lý các họat động xây dựng, trách nhiệm chính của SỞ XÂY DỰNG: • Quản lý việc xây dựng • Quản lý chất lượng xây dựng • Ban hành Giấy phép xây dựng • Quản lý các dự án về nhà ở Viện Kinh tế Là đơn vị hợp pháp có ngân sách từ UBND-HCM, Viện Kinh tế đóng một vai trò tư vấn đối với UBND trong việc thiết lập các chương trình phát triển kinh tế, xã hội, bao gồm: • Chuẩn bị các kế hoạch KT-XH và các chương trình phát triển mang tính chiến lược của thành phố • Thực hiện các nghiên cứu với việc cải tiến các doanh nghiệp nhà nước, cải tổ hành chính nhà nước, hệ thống quản lý CSHT Nguồn: phỏng vấn với các cán bộ Sở Quy hoạch Kiến trúc, Viện Quy hoạch Đô thị, Sở TNMT, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch Đầu tư và Viện Kinh tế 2-2
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 2.1.2 Các cơ quan ban ngành liên quan đến việc phát triển và quy hoạch đô thị ở các tỉnh thành lân cận Cơ quan ban ngành Chức năng Tỉnh Bình Dương Sở KHĐT (Sở KHĐT) Chức năng giống như Sở KHĐT của thành phố HCM Sở Xây dựng Bên cạnh chức năng giống như Sở Xây dựng của TPHCM, Sở Xây dựng còn kiêm nhiệm thêm chức năng của Sở Quy hoạch Kiến trúc và Viện Quy hoạch Đô thị TPHCM Sở TNMT (SỞ TNMT) Bên cạnh chức năng của SỞ TNMT của TPHCM, thì kiêm nhiệm thêm chức năng nghiên cứu kế hoạch sử dụng đất trong tương lai (làm cơ sở cho QHTT của Sở Xây dựng) Tỉnh Đồng Nai Sở KHĐT (Sở KHĐT) Chức năng giống như Sở Kế hoạch Đầu tư của TPHCM SỞ XÂY DỰNG Bên cạnh chức năng giống như Sở Xây dựng của TPHCM, thêm các chức năng của Sở Quy hoạch Kiến trúc và Viện Quy hoạch Đô thị TPHCM và chức năng cung cấp CSHT (cung cấp nước và thóat nước) Sở Tài nguyên Môi trường Giống như chức năng của Sở TNMT tại TPHCM (Sở TNMT) Tỉnh Long An Sở KHĐT(Sở KHĐT) Giống như chức năng của Sở Kế hoạch Đầu tư tại TPHCM Sở Xây dựng Bên cạnh các chức năng giống như Sở Xây dựng của TPHCM, bao gồm thêm các chức năng của Sở Quy hoạch Kiến trúc và Viện Quy hoạch Đô thị TPHCM. Sở TNMT (Sở TNMT) Giống như chức năng của Sở TNMT tại TPHCM. * Ở các tỉnh thành lân cận, các ban ngành có liên quan chuẩn bị các chính sách phát triển KT-XH và được Sở Kế hoạch Đầu tư biên sọan (không có ban ngành nào có chức năng giống như Viện Kinh tế của TPHCM) Nguồn: Phỏng vấn với cán bộ tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An Bảng 2.1.3 Tái cơ cấu các ban ngành gần đây ở TPHCM Các ban ngành Sở KH&CN&MT (Sở Khoa cũ học-Công nghệ-Môi Trường) Sở Địa chính Nhà đất Chức năng Khoa học Môi trường Địa chính Đất Nhà & công nghệ Ban ngành SỞ TNMT Sở Xây dựng mới Trách nhiệm Các vấn đề liên quan đến đất,nước và Các vấn đề liên quan các nguồn tài nguyên. Quản lý môi đến nhà ở. Kiểm tra trường chất lượng xây dựng Các chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất ở nhận ban hành Sở hữu nhà ở Giấy phép xây dựng Các cơ quan Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch ban ngành liên Đầu tư, Sở Tài chính vật giá quan khác Nguồn: Phỏng vấn với Sở TNMT và Sở Xây dựng 2-3
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 2.2. Các qui định và luật lệ liên quan đến phát triển và qui hoạch vùng và đô thị Hình 2.2.1 Hệ thống luật pháp Luật (Quốc hội) Sắc lệnh (Ủy ban thường trực QH) Nghị định (Văn phòng chủ tịch nước/văn phòng chính phủ) Thông tư (các bộ) Quyết định (Thủ tướng, UBND) Nguồn: Đoàn nghiên cứu 1) Cơ cấu luật cấp quốc gia (1) Thể chế Hiến pháp năm1992 Hiến pháp hiện tại được thành lập năm 1992. Liên quan đến nhà ở và đất,có một số điều khỏan1 như sau: 1. Tất cả mọi người đều có quyền sở hữu đất. (điều 17) 2. Nhà nước quản lý tất cả đất đai theo luật và kế hoạch (điều18) 3. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân nhằm sử dụng lâu dài và ổn định (điều 18) 4. Các tổ chức và cá nhân có thể chuyển giao quyền sử dụng đất (điều 18) 5. Mọi công dân được hưởng quyền sở hữu nhà ở (điều 58) (2) Luật Luật về đất đai năm 1993 Cơ quan ban hành: Quốc hội Ngày ban hành: 14/07/1993 1 Xem JBIC. Khu vực nhà ở và phát triển đô thị ở Việt Nam (tháng 12, 1999): trang 43 2-4
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Luật đất đai được ban hành vào năm 1993 dựa trên Hiến pháp năm 1992 (điều 17,18,19) và thông qua một số bổ sung và sửa đổi. Bao gồm các điều khỏan chung và hành chính liên quan đến đất, các qui định sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các qui định liên quan đến việc cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngòai, các biện pháp xử lý các vi phạm và các qui định thực hiện. Có một số điều khỏan sau:1 1. Đất là tài sản chung của mọi người, và nhà nước có vai trò độc quyền quản lý (điều1) 2. Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân cho mục đích dài hạn đối với việc xây dựng nhà dân cư (điều 20) 3. Trong khu vực qui hoạch cho mục đích xây dựng khu dân cư, UBND cấp tỉnh/thành phố dưới sự chỉ đạo trực tiếp từ Trung ương sẽ quyết định giao đất theo các điều khỏan của Chính phủ (điều 57) 4. Bất kỳ hộ gia đình hay cá nhân nào được Nhà nước giao đất đều được quyền mua bán, trao đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất (điều 3) Hai sắc lệnh liên quan đến các tổ chức trong nước và nước ngòai đã được ban hành bởi vì Luật đất đai không có đủ những điều khỏan liên quan đến nội dung này. Nghị định 18/CP và Nghị định 11/CP đã được ban hành để bổ sung các sắc lệnh tương ứng. Thêm vào đó, vào năm 1998, “Luật bổ sung và sửa đổi một số điều khỏan của Luật đất đai”, xem Luật đất đai năm 1998 đã được ban hành. Luật thay thế các sắc lệnh liên quan đến các tổ chức trong nước. Ban đầu, một dự luật tương đối hòan chỉnh được trình lên Quốc hội, nhưng kết quả là vẫn có một số điều cần điều chỉnh đối với luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1998: Cơ quan ban hành: Quốc hội Ngày ban hành: 28/09/1998 Trong luật chỉ định ra có hai loại hình giao đất:”Giao đất mà không thu tiền thuế sử dụng đất” và “ Giao đất có thu thuế sử dụng đất”2. Việc các cá nhân xây dựng nhà ở và các tổ chức phát triển nhà ở với mục đích thương mại thì cả hai đều rơi vào trường hợp “Giao đất có thu thuế sử dụng đất”. Trong trường hợp sau, các cơ quan nhà nước phải chấp thuận nghiên cứu khả thi và việc sử dụng đất phải dựa trên qui hoạch. Theo như các qui định trong luật, tổng tiền thuế thu được bằng với giá trị quyền sử dụng đất được giao. Vì thế, việc giao đất có thể xem là mua bán đất giữa nhà nước với người sử dụng. 1 Xem JBIC. Khu vực nhà ở và phát triển đô thị ở Việt Nam (12/1999): trang 44 2 Xem JBIC. Khu vực nhà ở và phát triển đô thị ở Việt Nam (12/1999): định nghĩa ở trang 38. 2-5
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Luật Tổ chức Chính Phủ Cơ quan ban hành: Quốc hội Ngày ban hành: 30/12/1992 Qui định cách thức tổ chức và hoạt động của Chính Phủ. Dựa vào Nghị định24, 91/CP, 52, 17 và 48/CP. Luật đầu tư nước ngòai Cơ quan ban hành: Quốc hội Ngày ban hành :23/11/1996 Cơ sở của Nghị định 24 và 71. (3) Nghị định Nghị định về quản lý qui hoạch đô thị (Nghị định số.91/CP) Cơ quan ban hành: Chính Phủ Ngày ban hành:17/08/1994 Dựa trên: Luật tổ chức Chính Phủ Qui định này xác định cơ sở phát triển cũng như là qui trình mà các nhà đầu tư phát triển đô thị phải tuân theo. Qui định liên quan đến môi trường và CSHT, cũng như bao gồm các biện pháp xử lý vi phạm. Có các điều khoản sau đây: 1. Các khu vực đô thị phải được xây dựng và phát triển theo các qui định luật pháp và theo qui hoạch, phục vụ cho các mục đích chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, trật tự và an ninh quốc phòng (điều 2) 2. Việc xây dựng và nâng cấp đô thị phải được dựa trên qui hoạch xây dựng đô thị đã được các cơ quan chính phủ có thẩm quyền phê duyệt. Qui hoạch xây dựng đô thị bao gồm qui hoạch chi tiết và qui hoạch tổng quan (điều 5) Các qui định liên quan đến Quản lý, xây dựng và đầu tư (Nghị định số.52/1999/NĐ- CP) Cơ quan ban hành: Chính Phủ Ngày ban hành: 08/07/1999 Dựa trên Luật tổ chức Chính Phủ 2-6
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Dựa trên Luật tổ chức Chính Phủ ban hành ngày 30/09/1992, ban hành các điều khỏan chung về việc thực hiện, quản lý xây dựng và đầu tư, các hướng chuẩn bị đầu tư, các bước thực hiện đầu tư/hòan thành,cũng như xác định việc quản lý dự án, dự tóan xây dựng và các biện pháp xử lý vi phạm. Các khoản ưu tiên đầu tư đ/v xây dựng nhà ở cho mục đích kinh doanh và cho thuê (Nghị định số. 71/2001/NĐ-CP) Cơ quan ban hành: Chính phủ Ngày ban hành:5/10/2001 Dựa trên: Luật tổ chức Chính Phủ,Luật đất đai (sửa đổi), Luật đầu tư nước ngoài, Luật khuyến khích đầu tư trong nước. Các biện pháp và qui định nhằm tạo ra một môi trường lý tưởng cho các nhà đầu tư trong và ngòai nước thực hiện các dự án xây dựng nhà ở. Quyết định của chính Phủ về xử phạt hành chính đối với vi phạm xây dựng và quản lý kĩ thuật và CSHT nhà ở(Nghị quyết số. 48/CP) Cơ quan ban hành: Chính phủ Ngày ban hành:: 05/05/1997 Dựa vào: Luật xử phạt hành chính, luật tổ chức Chính Phủ Xử phạt đối với các trường hợp nhẹ (không nặng như trách nhiệm hình sự) liên quan đến xây dựng và quản lý CSHT và nhà ở. Thủ tục trao đổi, chuyển giao, cho thuê, cho thuê lại và thừa hưởng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nghị định số17/1999/NĐ-CP) Cơ quan ban hành: Chính phủ Ngày ban hành:03/1999 Các điều khỏan hòan chỉnh liên quan đến sử dụng đất. Một điều khoản quan trọng là tất cả mọi người phải có chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện quyền sử dụng đất. Nếu nghị định này được thực hiện nghiêm túc thì mọi người không thể buôn bán, kinh doanh đất mà không có giấy chứng nhận. Sửa đổi và bổ sung nghị định số.17/1999/ND-CP (Nghị định số 79/2001/NĐ-CP) Cơ quan ban hành:Chính Phủ Ngày ban hành:11/01/2001 2-7
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Những sửa đổi và bổ sung chính: thực hiện các sửa đổi lớn nhằm thay đổi quyền sử dụng đất (điều 7) và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điều 14). Các điều khỏan liên quan đến bảo đảm giá trị quyền sử dụng đất (điều 26a, 29a, 30, 31) đã được bổ sung vào. 2) Các chỉ đạo và quyết định của UBND-TPHCM (1) Quyết định của UBND-TPHCM Qui định về việc Tổ Chức và Họat Động của các ban ngành,các ban và các tổ chức phi lợi nhuận thuộc Sở Nhà đất của TPHCM (Quyết định số.133/QDTC-DCND) Cơ quan ban hành: Sở nhà đất TPHCM Ngày ban hành: 28/08/1998 Dựa vào : Quyết định số. 3420/1998/QĐ-UB-NC Trách nhiệm của mỗi ban ngành có liên quan đến nhà và đất được liệt kê. Quyết định của UBND-TPHCM dựa trên Qui định về giao đất/cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất để Xây dựng và Đầu tư ở TPHCM (Quyết định số.06/2003/QĐ-UB) Cơ quan ban hành: UBND TPHCM Ngày ban hành:07/01/2003 Ban hành để thay thế Quyết định số.1295/QĐ-UB năm 1993, dựa trên một số quy định của Chính Phủ. Các qui trình thủ tục và khái niệm chung về việc giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành. Quyết định của UBND-TPHCM về Quyền hạn và trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp quận, xã, thị trấn trong việc xử phạt vi phạm hành chính đối với quản lý xây dựng tai TPHCM (Quyết định số. 107/2003/QĐ-UB) Cơ quan ban hành:UBND-TPHCM Ngày ban hành:27/06/2003 Dựa trên: Sắc lệnh vi phạm hành chánh, Nghị định số. 48/CP, Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND. Trách nhiệm tăng cường của mỗi tổ chức và chủ tịch được ban hành nhằm ngăn chặn kịp thời các vi phạm của các dự án xây dựng. Quyết định của UBNDTP về quản lý các dự án đầu tư trong nước (Quyết định số.155/2002/QĐ-UB) Cơ quan ban hành:UBND-TPHCM Ngày ban hành:19/12/2002 Dựa trên: Luật tổ chức Chính Phủ, Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và UBND, Nghị định số 88/1999/NĐ-CP, Nghị định số.93/2001/NĐ-CP Hướng dẫn các chính sách và qui định thủ tục thực hiện đối với các dự án đầu tư trong nước tại TPHCMC. 2-8
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Quyết định của UBND-TPHCM về ban hành giấy phép xây dựng ở TPHCM (Quyết định số. 58/2000/ QB-UB-ĐT) Cơ quan ban hành:UBND-TPHCM Ngày ban hành:25/10/2000 Dựa vào: Luật tổ chức HĐND và UBND, Nghị định số. 52, 91/CP, 12/CP, 26/1999/NĐ- CP, 32/1999/NĐ-CP Thay thế quyết định số.3217/QĐ-UB-QLDT ban hành ngày 26/06/1997 do UBND- TPHCM. Qui định hướng dẫn thủ tục chi tiết của việc ban hành giấy phép xây dựng. Hướng dẫn của UBND-TPHCM về việc cải thiện và tái tổ chức quản lý nhà nước đối với nhà ở và đất đai ở TPHCM. Cơ quan ban hành:: UBND TPHCM Ngày ban hành:: Các biện pháp hiện nay chống lại sự thay đổi bất hợp pháp của mục đích sử dụng đất đã được ban hành nhằm thực hiện Quyết định của Thủ Tướng chính phủ số.60/TB-VPCP ban hành ngày 3/04/2002. Điều chỉnh và bổ sung các Qui định về Xây Dựng của TPHCM (Văn kiện số.3665/ UB-QLĐT) ( Quyết định số.2542/CV-UB-QLĐT) Cơ quan ban hành: UBND-TPHCM Ngày ban hành: 02/07/1999 Xem xét tình hình xây dựng hiện tại ở TPHCM, một số sửa đổi và bổ sung thay đổi được tiến hành đối với qui định xây dựng ở TPHCM (Văn kiện số. 3665/UB-QLĐT, ban hành ngày 27/09/1997). Quy định về số tầng cao và chiều cao căn nhà đã được sửa đổi, và một qui định tiêu chuẩn được bổ sung thêm cho việc xây dựng tạm thời ở TPHCM. (2) Chỉ đạo đường lối Chỉ đạo đối với các nội dung chính của việc thiết kế kế hoạch chi tiết xây dựng đô thị Cơ quan ban hành: Bộ Xây dựng Ngày ban hành:28/12/1993 (Ban hành cùng với Quyết định số.322/BXD-ĐT bởi Bộ trưởng bộ Xây dựng) Đây là chỉ đạo đối với chính quyền cấp vùng trong việc ban hành thiết kế xây dựng đô thị. Chỉ đạo bao gồm các tiền lệ và các đề cương của bản đồ và văn kiện được ban hành. Bao gồm ba phần, giải thích tổng quan về thiết kế chi tiết xây dựng (Phần một), thực hiện điều khỏan (Phần hai) và đề xuất qui hoạch chi tiết (Phần ba). Trình bày các nội dung chi tiết các bản vẽ và văn kiện. 2-9
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 2.2.2 Hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển & qui hoạch đô thị và hệ thống của nó Hiến pháp (1992) (Điều 17,18,19) Luật tổ chức HĐND và UBND Sắc lệnh xử lý vi phạm hành (21/06/1994) Luật đầu tư nước ngòai Luật khuyến khích đầu tư trong nước Luật tổ chức Chính Phủ (20/05/1998) Luật đất đai (12/11/1996) (14/07/1993) Nghị định sô.24/2000/NĐ-CP (31/07/2000) Nghị định số. 52 (08/07/1999) Nghị định số. 91/CP (17/08/1994) Các qui định về Quản Lý Nghị định số.12/CP (18/02/1997) Nghị định số. 04/2000/NĐ-CP (11/02/2000) Qui định về Quản Lý, Xây Dựng Và Qui Hoạch Đô Thị Nghị định số.66/2001/NĐ-CP (28/02/2001) Và Đầu Tư Sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai Nghị định số.26/1999/NĐ- CP, số.32/1999/NĐ-CP Bộ luật dân sự Nghị định số.48/CP (05/05/1997) (28/10/1995) Nghị định sô.58/2000/QĐ-UB-ĐT Nghị định sô.71/2001/NĐ-CP (05/10/2001) Quyết định của Chính phủ về xử phạt hành chánh đối với các hành đồng vi phạm việc xây dựng , nhà ở và Ban hành giấy phép xây dựng tại Một số ưu tiên về đầu tư đối với việc xây dựng quản lý CSHT kỹ thuật đô thị TPHCM nhà ở cho mục đích kinh doanh và cho thuê. Nghị định số.17/1999/NĐ-CP (29/03/1999) Trao đổi, chuyển giao, cho thuê, cho thuê lại và thừa kế quyền sử dụng đất cũng như thế chấp và đóng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nghị định số.88/1999/NĐ-CP Nghị định số.93/2001/NĐ-CP Thông tư số.1990/2001/TT-TCDC (01/09/1999) (12/12/2001) (30/11/2001) Nghị định số.79/2001/NĐ-CP (01/11/2001) Sửa đổi và bổ sung Nghị định số. 17/1999/NĐ-CP Sắc lệnh xử phạt hành chánh (02/07/2002) Quyết định số.06/2003/QĐ-UB Quyết định số.155/2002/QĐ-UB(19/12/2002) Đối với Nhiệm Vụ Quản Lý Các Dự Án Đầu Tư Qui định về vịêc giao đất/ cho thuê đất/ Trong Nước và thay đổi mục đích sử dụng đất vào việc xây dựng và đầu tư tại TPHCM. Quyết định số.107/2003/QĐ-UB Về Quyền hạn và trách nhiệm của Chủ tịch cấp quận/huyện/phường/xã trong việc thực hiện xử phạt vi phạm hành chánh đ/v quản lý xây dựng ở TPHCM 2-10
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 3) Các qui định và luật lệ liên quan đến bồi thường và tái định cư (1) Cấp đất và bồi thường Có một số qui định và luật lệ liên quan đến tái định cư và bồi thường được trình bày trong các Nghị định cấp quốc gia và được cấp thành phố hay quận huyện bổ sung bằng các Quyết định và Thông tư, như trong trường hợp của cơ cấu pháp lý của qui hoạch đô thị. Một bảng tóm tắt các qui định và luật lệ liên quan đến bồi thường và tái định cư được trình bày trong Bảng 2.2.1. Là cơ sở của luật bồi thường và tái định cư, Điều 27 của Luật đất đai nêu rõ Nhà nước có quyền thu hồi đất đai cho mục đích lợi ích quốc gia hoặc lợi ích cộng đồng và cũng nêu lên biện pháp bồi thường đối với các gia đình bị ảnh hưởng. Qui định về bồi thường đặc biệt được nêu trong Nghị định số.22/1998. Nghị định này nêu lên nhiều quyền lợi hơn đối với việc bồi thường so với luật trước (Nghị định 90). Phạm vi bồi thường bao gồm như sau: • Bồi thường thiệt hại do mất nhà cửa và đất đai • Bồi thường thiệt hại do mất tài sản có liên quan đến việc phát triển đất • Trợ cấp đời sống và họat động sản xuất đối với người dân bị ảnh hưởng • Trợ cấp thiệt hại mất hay thay đổi công việc và các chi phí di dời khác Thêm vào đó, Chỉ thị số.145-1998/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành nêu rõ hướng dẫn thực hiện Nghị định số.22/1998, bao gồm phương án quyết định hệ số “K” đối với công tác bồi thường. Hệ số K được dùng để điều chỉnh giá trị sử dụng đất (giá đất) do chính phủ ban hành với giá trị thực tế tại thời điểm ban hành (giá thị trường). UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định hệ số K bằng cách xem xét các điều kiện ở địa phương. Sau đó, cơ cấu giá đất được quyết định tại Nghị định 87/CP ban hành năm 1994 như sau: • Quyết định số.302/TTg ban hành vào năm 1996 bởi Thủ tướng chính phủ để điều chỉnh hệ số K của Nghị định 87/CP ban hành năm 1994, và ban hành một phạm vi rộng hơn hay giá trị hệ số “K” • Nghị định số.17/1998/NĐ- CP ban hành vào năm 1998 nhằm điều chỉnh Nghị định số 87/CP năm 1994. Lần này quyết định bỏ hệ số K ban hành trong Nghị định 87/CP. (2) Quản lý và đăng ký nhà và đất Nghị định số.60/CP ban hành năm 1994 quy định quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất ở khu vực đô thị vốn được qui định trong Hiến pháp 1992. Nghị định phân chia tài sản thành ba loại sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu do các tổ chức phi chính phủ, và sở hữu cá nhân. Những người chủ sở hữu hợp pháp này phải đăng kí tất cả các tài sản, đất cư ngụ và nhà ở, họ sẽ được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và Chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất (Sổ hồng). Thủ tục đăng kí do UBND phường/xã tiến hành theo các nghị định sau: 2-11
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị • Nghị định số.61/CP (15/7/1994) và số.21/CP ban hành ngày 16/4/1996 bởi Chính Phủ, qui định về việc kinh doanh, mua bán nhà ở. • Nghị định số. 88/CP ban hành 17/08/1994 bởi Chính Phủ qui định việc quản lý và sử dụng đất đô thị. • Nghị định số.45/CP ban hành ngày 03/08/1996 bởi Chính phủ nhằm điều chỉnh Điều 10 của 60/CP (5/7/1994). Bảng 2.2.1 Các qui định và luật lệ liên quan đến bồi thường và tái định cư Áp dụng Chính sách Trình bày Giao đất, Hiến pháp năm 1992 Nêu rõ các quyền sở hữu nhà Quyền sử Luật đất đai Tháng 10 năm 1993 và tài sản, dụng đất & Luật Cư trú của Hội đồng Chính phủ (1991) Nhà nước quản lý đất đai Các quy định Nghị định Số 04/2000 ND-CP (11/02/2000) Bảo vệ tài sản & quy định phân chung về Nghị định Số 87/CP (17/08/1994) loại tài sản việc di dời và Nghị định Số 38/2000/ND/CP (23/08/2000) Quy định điều chỉnh đất đai, Các tái định cư Nghị định 203 HDBT(21/01/1982) thủ tục cho thuê đất Thông tư Số 145/1998 TT-BTC Thiết lập đơn giá đất với giá thị (04/11/ 1998) trường tự do Nghị định 88/CP (17/08/1994) Thủ tục làm giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (LUR) Quản lý và sử dụng đất đô thị Giá trị đất và Nghị định 22/1998/ND-CP/ 24/07/1998 đền bù Nghị định 38/2000/ND-CP, 23/08/2001 Thông cáo 115/2000/TT-BTC 04/11/ 1998 Nghị định 17/1999ND-CP Quyết định 71/2001/QD-UB, 29/08/2001 Nghị định 87-CP, 17/08/1994 Quyết định 05-UBQLDT, 04/10/1995 Quyết định 302/TTG/ 05/01/1996 Giá trị nhà Quyết định 692 QD-UBTM, 04/05/1993,1996 -Xác định hệ số "K” của đất và Quyết định 38/2000/QD-UB-DT, 26/08/1995 nhà Quyết định Số 5184-QCUT/KT, 11/09/ Quyết Tăng hệ số từ 1,2 lên 3,6 định 5675/QD-UB-KT, 09/11/1996 Quyết định Số 05/QD-UB-QLDT Tiền trợ cấp Quyết định 40/2001/QD-UB, 15/05/2001 Dành cho Dự án Đại lộ Đông và những hỗ Tây trợ khác Nguồn: Đoàn Nghiên cứu 2.3. Qui hoạch vùng và đô thị 1) Hệ thống qui hoạch vùng và đô thị ở Việt Nam Theo Qui định của việc Quản lý qui hoạch đô thị (Nghị định sô.91, 1994], việc xây dựng và cải thiện đô thị phải dựa trên “Kế hoạch xây dựng đô thị” được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch xây dựng đô thị bao gồm một “QHTT đô thị” cho toàn bộ khu vực đô thị và “QH chi tiết” cho các khu vực đô thị được phân chia ra nhỏ hơn. Bảng 2.3.1 thể hiện hệ thống và tình trạng luật pháp đối với hệ thống QHTT liên quan. 2-12
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị QHTT đô thị được lập dựa trên bản đồ có tỷ lệ 1/2.000-1/25.000, dựa vào các loại đô thị, cùng với biểu đồ hướng phát triển đô thị cho 15-20 năm tới và các kế hoạch xây dựng trong 5-10 năm. QH chi tiết được lập theo tỷ lệ 1/500-1/2.000, dựa vào cơ cấu được chỉ định trong QHTT. Những QH chi tiết thường được các nhà đầu tư và các đơn vị thực hiện dự án phát triển đô thị chuẩn bị để có “Chấp thuận vị trí”, “Chấp thuận qui hoạch chi tiết” và “Giấy phép xây dựng” (qui trình phát triển được trình bày trong các phần sau). QH chi tiết phải bao gồm bản đồ vị trí với thiết kế kiến trúc cơ bản và sơ đồ các đường đầu mối, các qui định quản lý xây dựng và phát triển hệ thống CSHT (hoặc cải thiện). Tại TPHCM, “Các QHTT cấp quận” được thiết kế cho từng quận là trường hợp duy nhất ở VN. Các QHTT cấp quận được lập bởi Viện Quy hoạch Đô thị hợp tác với chính quyền cấp quận và được phê duyệt bởi UBND-TPHCM. “Một qui hoạch khu vực cấp vùng” được qui định như một qui hoạch ở cấp cao hơn đối với QHTT & QH chi tiết được đề cập ở trên, theo Qui định hướng dẫn xây dựng đô thị [Quyết định 322,1993]. QH khu vực cấp vùng được thiết lập cho các vùng đa chức năng hoặc các vùng phát triển kinh tế đặc biệt đòi hỏi cơ cấu vùng, các vùng phát triển ưu tiên và các hệ thống CSHT. Bảng 2.3.1 Hệ thống cấp bậc QHTT vùng và đô thị Qui hoạch Cơ quan có thẩm Phê duyệt Ghi chú quyền Qui hoạch khu vực Bộ Xây dựng Thủ tướng chính phủ Nghị định số. 322/BX-DT cấp vùng QHTT đô thị Bộ Xây dựng Thủ tướng chính phủ Nghị định số.91/CP UBND cấp tỉnh (cấp I) UBND cấp tỉnh (cấp II) QHTT cấp quận Văn phòng quận UBND –TPHCM Chỉ có ở TPHCM huyện QH chi tiết Các nhà đầu tư họăc UBND cấp tỉnh hoặc Nghị định số.91/CP người thực hiện UBND cấp quận/huyện Nguồn: theo nghiên cứu của JBIC(1999), Nghị định số. 91(1994) và Quyết định số. 322 (1993) 2) Qui hoạch khu vực cấp vùng của khu vực đô thị TPHCM Qui hoạch khu vực cấp vùng đối với khu vực đô thị TPHCM được Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào năm 1998 dựa trên Quyết định số. 322/BXD-DT. Bao gồm TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh và Tiền Giang (xem Hình 2.3.1). QH khu vực cấp vùng này trước đây được TPHCM thiết kế (Viện Quy hoạch Đô thị và Sở Quy hoạch Kiến trúc) có hợp nhất với những QHTT của các tỉnh thành lân cận. Vì thế, QH vùng này chủ yếu tập trung vào TPHCM. 2-13
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 2.3.1 Qui hoạch khu vực cấp vùng của khu vực đô thị TPHCM Nguồn: Viện Quy hoạch Đô thị của TPHCM 2-14
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Mặc dù tình hình KT-XH của vùng và các chính sách phát triển vùng và đô thị của chính phủ thay đổi rất nhiều kể từ khi thiết lập QH khu vực cấp vùng đầu tiên, đến nay vẫn chưa được đổi mới lại. Thêm vào đó, không có hệ thống và các đơn vị phòng ban thường trực phục vụ cho việc thiết lập qui hoạch cấp vùng. Qui hoạch cấp vùng thường được chuẩn bị bởi một nhóm thực hiện chính sách được tổ chức tạm thời. Vào năm 2003, Thủ tướng chính phủ có đề xuất những quan điểm cần thiết việc qui hoạch đô thị, bởi vì tình hình đô thị hóa và các hoạt động đô thị trong khu vực đô thị TPHCM đang diễn ra phía sau ranh giới hành chính. Vì thế, việc nghiên cứu tình hình này đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống qui hoạch cấp vùng bao phủ lên tòan bộ khu vực đô thị dựa trên cơ sở thường xuyên. 3) Các QHTT phát triển đô thị (1) QHTT phát triển đô thị ở TPHCM Quy hoạch tổng thể (QHTT) thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 là quy hoạch tổng thể chính thức và duy nhất được Thủ tướng Chính phủ thông qua năm 1998. Quy hoạch được xây dựng trên cơ sở sửa đổi quy hoạch TPHCM đến năm 2010 được Thủ tướng Chính phủ thông qua năm 1993. Sở dĩ có việc sửa đổi này là do tình hình kinh tế xã hội ở thành phố Hồ Chí Minh cũng như các khu vực phụ cận thay đổi nhanh chóng kể từ khi bản quy hoạch đầu tiên được thông qua năm 1993. Cụ thể, dân số và tổng vốn đầu tư nước ngoài vào các hoạt động công nghiệp trong khu vực đã tăng mạnh hơn so với dự báo. QHTT đến năm 2020 có bán kính ảnh hưởng 30-50 km tính từ trung tâm thành phố, bao gồm cả một số khu vực thuộc các tỉnh giáp với thành phố (xem Hình 2.3.2). Ngoài quận Thủ Đức, Quy hoạch thành phố mới đã chú trọng đến phát triển đô thị và phát triển công nghiệp ở phía nam (Nhà Bè và Hiệp Phước) và khu vực đông nam (huyện Cần Giờ) thành phố. Ngoài ra, QHTT đến năm 2020 còn có những đặc điểm sau: 1. Thành phố sẽ chuyển sang cấu trúc đô thị đa cực từ cấu trúc đơn cực hiện tại. 2. Dân số sinh sống trong khu vực đô thị hiện tại sẽ giảm từ mức 3,6 triệu dân hiện nay xuống còn 3 triệu người. 3. Đẩy nhanh tốc độ phát triển nhà ở và phát triển công nghiệp ở các khu vực ngoại thành để thu hút lượng dân số và lao động gia tăng. Trong năm 2003, Thủ tướng chính phủ ra quyết định TPHCM thực hiện điều chỉnh QHTT năm 2020. Một trong những lý do của việc điều chỉnh là bởi vì các họat động phát triển đô thị hiện tại đang xảy ra chủ yếu ở các khu vực phía tây bắc và đông bắc của thành phố, điều đó khác với hướng qui hoạch đến năm 2020. Thêm vào đó, các họat động đô thị hiện tại đang phát triển lấn xa khỏi giới hạn của thành phố, vì thế thành phố cần phải hợp tác chặt chẽ với các tỉnh thành lân cận để thiết lập một QHTT mới. Chính quyền thành phố đang có kế hoạch điều chỉnh QHTT đến năm 2020 trong năm 2004 để Thủ tướng chính phủ phê duyện trong năm 2005. 2-15
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 2.3.2 QHTT đô thị của TPHCM đến năm 2020 Nguồn: Viện Quy hoạch Đô thị của TPHCM 2-16
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị (2) Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị tại các tỉnh lân cận Tỉnh Bình Dương: Hình 2.3.3 dưới đây là bản đồ định hướng phát triển đến năm 2020 khu vực phía Nam tỉnh Bình Dương do Ủy ban Nhân dân tỉnh phê duyệt năm 1996. Bản đồ này, khu vực công nghiệp sẽ tập trung dọc tuyến tỉnh lộ 743 và ranh giới phía bắc của thị xã Thủ Dầu Một – nơi hiện có nhiều khu công nghiệp và cơ sở chế tạo quy mô lớn được xây dựng. Các khu vực dọc quốc lộ 13 sẽ là khu vực đô thị (khu vực dân cư và khu vực kinh doanh/thương mại). 3 đơn vị hành chính nằm trong khu vực nghiên cứu sẽ trở thành trung tâm công nghiệp và trung tâm đô thị của tỉnh Bình Dương Hình 2.3.3 QHTT phát triển đô thị khu vực phía nam tỉnh Bình Dương đến năm 2020. Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương Hiện tại, chính quyền cấp tỉnh đang chú trọng đến sự phát triển đô thị khu vực trung tâm của tỉnh, xung quanh khu vực phía bắc của Thị xã Thủ Dầu Một và khu vực phía nam của huyện Bến Cát và Tân Uyên. Trong tháng 9/2003, chính quyến cấp tỉnh thông báo một dự án phát triển đô thị có qui mô lớn tại khu vực đông bắc của Thị xã Thủ Dầu Một, trong đó diện tích qui hoạch cho giải trí, dân cư và công nghiệp là 4.300 ha. Chính quyền cấp tỉnh hiện đang thiết kế một QHTT phát triển đô thị mới sẽ bao gồm các chính sách & dự án phát triển đô thị mới. 2-17
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Tỉnh Đồng Nai: Hiện nay tỉnh Đồng Nai vẫn chưa chính thức thông qua QHTT đô thị. Nhưng theo Sở Xây dựng, 3 đơn vị hành chính trong khu vực nghiên cứu sẽ trở thành trung tâm đô thị và trung tâm công nghiệp, trong đó thành phố Biên Hoà đã phát triển thành trung tâm cấp vùng ở phía đông của khu vực đô thị TPHCM. Ở Long Thành và Nhơn Trạch, nhiều khu công nghiệp chính thức đã được quy hoạch cùng với các khu dân cư và thương mại. Đặc biệt , Nhơn Trạch sẽ được quy hoạch thành một trung tâm đô thị và công nghiệp mới ở phía Nam Việt Nam, trong đó diện tích phát triển công nghiệp có qui mô lớn là 3.500 ha với diện tích dành cho giáo dục và dân cư cũng được qui hoạch. Việc lập QHTT phát triển đô thị sẽ được Thủ tướng chính phủ phê duyệt cuối năm 2004. Tỉnh Long An: Gần đây tỉnh Long An đang thiết kế QHTT phát triển đô thị, vì thế chưa chính thức thông qua QHTT. Theo QHTT đang được lập mới, nhiều trung tâm đô thị và khu vực công nghiệp dự kiến dọc quốc lộ 1 và các tuyến tỉnh lộ cũng như dọc các tuyến đường thủy nối trực tiếp với thành phố Hồ Chí Minh. Tân An dự kiến sẽ trở thành trung tâm tỉnh, với các khu thương mại và dân cư có quy mô khá lớn. Trong Khu vực nghiên cứu, có 8 đơn vị hành chính bao gồm các trung tâm đô thị này và các khu công nghiệp đã được quy hoạch. Đặc biệt, các KCN có qui mô lớn được qui hoạch dọc theo sông Nhà Bè ở huyện Cần Giuộc, dọc theo sông Vàm Cỏ ở huyện Bến Lức và xung quanh ranh giới với TPHCM ở huyện Đức Hòa. 2-18
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 2.4. Qui trình phát triển và các vấn đề thuộc thể chế 1) Tổng quan qui trình phát triển ở TPHCM (từ năm 1987 đến nay) Từ năm 1986, đất nước đã trải qua sự đổi mới và hội nhập cấp khu vực và quốc tế. Nhằm điều chỉnh phù hợp với hoàn cảnh hiện tại, chính quyền đã ban hành rất nhiều bộ luật như là Luật đầu tư nước ngòai, Luật đất đai, Luật Ngân sách, Luật dân sự và Luật doanh nghiệp. Thêm vào đó, nhằm tăng cường và củng cố năng lực quản lý các thành phần kinh tế, sử dụng hiệu quả nguồn nhân lực và tận dụng các nguồn tài nguyên của đất nước, Chính phủ đã ban hành và điều chỉnh các qui định có liên quan quản lý-đầu tư- xây dựng. Từ đó đến nay, các luật lệ và qui định của quản lý-đầu tư-xây dựng được chỉnh sửa thông qua ba giai đoạn sau đây. (1) Giai đoạn từ 1987-1990 Năm 1987, Chính phủ ban hành Nghị định 232/CP về các giải pháp quản lý cơ sở hạ tầng cơ bản như là một cơ chế trợ cấp. Trong giai đoạn này, vốn ngân sách chủ yếu đựơc dùng vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng cơ bản. Năm 1987, Quốc hội phê duyệt Luật đầu tư nước ngoài, và năm 1988 Hội đồng các Bộ trưởng đã công bố Nghị định số 139/HĐBT. Nghị định này qui định các biện pháp thực hiện chi tiết Luật đầu tư nước ngoài. Thêm vào đó, Hội đồng các Bộ trưởng ban hành Nghị định số 385/HĐBT vào năm 1990 nhằm điều chỉnh và hoàn thiện Nghị định số 232/CP liên quan đến biện pháp quản lý cơ sở hạ tầng cơ bản, sử dụng hiệu quả vốn đầu tư, khai thác các nguồn tài nguyên, chế độ lương cho người lao động, và bảo vệ môi trường trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Qui trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản được phân chia thành bốn giai đoạn như sau: • Chuẩn bị đầu tư • Giai đoạn chuẩn bị (bao gồm giai đọan chuẩn bị đất, trang thiết bị, máy móc v.v. ) • Giai đoạn thực hiện (xây dựng) • Kết thúc xây dựng và tiến hành bàn giao Decree 385/HDBT focused on construction procedures and installment. However, a clear regulation on land renting, bidding, or consultancy was yet to be issued Nghị định 385/HDBT quy định thủ tục xây dựng và thanh toán. Tuy nhiên, quy định rõ ràng về thuê đất, đấu thấu hay tư vấn vẫn chưa được ban hành. Mặc dù Nghị Định 385/HĐBT chưa quy định đầy đủ nhưng tạm thời đáp ứng được giai đoạn đầu của thời kỳ mở cửa. Nhiều dự án đầu tư đã được xây dựng trong giai đoạn này. (2) Giai đoạn 1990-1999 Ngay từ đầu thập niên 90, nhiều luật lệ và quy định mới đã được ban hành như Luật Đất đai(1993), Pháp lệnh nhà ở(1991), Nghị định 60/CP về cấp giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở & Quyền sở hữu đất ở, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở(1994), Nghị định 90/CP về đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, Nghị định 91/CP về điều lệ 2-19
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị quản lý quy hoạch(1994), Nghị Định 88/CP về thu tiền sử dụng đất (1994) Do đó, Thủ tướng chính phủ phải ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng mới là Nghị định 177/NĐ-CP ngày 20/10/1994 cho phzù hợp với các Nghị định trên. Nghị định này có một số điều lệ mới như khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch, công tác tư vấn trong thẩm định phê duyệt thiết kế dự toán và nghiệm thu công tác đấu thầu, tổ chức quản lý dự án, cấp phát thanh quyết toán vốn, phân loại dự án. Cải thiện Theo báo cáo của Sở xây dựng TPHCM năm 1995, sau 1 năm thực hiện cơ chế quản lý đầu tư xây dựng theo Nghị định 177/NĐ-CP bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc quản lý đầu tư. Trong năm 1995, đã thực hiện đầu tư xây dựng 12,713 tỷ đồng tăng 33% so với năm 1994, khu vực đầu tư nước ngoài cũng tăng đạt 2,2 tỷ USD tăng 80% so với năm 1994. Cuối năm 1995, có hơn 430 dự án với tổng vốn đầu tư là 6,2 tỷ USD. Số lượng các doanh nghiệp hành nghề trong lĩnh vực xây dựng tại TPHCM tăng đến 696 doanh nghiệp, bao gồm quốc doanh (132), ngoài quốc doanh (540) và nước ngòai (24). Theo ước tính, việc thực hiện quản lý đầu tư xây dựng theo tinh thần của Nghị định số 177/CP trong công tác thẩm định dự án, thiết kế, xét duyệt dự án, tổ chức đấu thầu, chọn thầu các công trình xây dựng đã cắt giảm và tiết kiệm ngân sách nhà nước hàng chục tỷ đồng. Thêm vào đó, các doanh nghiệp khảo sát thiết kế, tư vấn kiến trúc, đầu tư xây dựng đã đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng tại TPHCM vốn góp phần vào ngân sách nhà nước hàng năm. Các vấn đề tồn tại Mặc dù qui trình đầu tư xây dựng đã có những cải thiện to lớn, song vẫn còn những vấn đề tồn tại do thể chế quản lý chưa hoàn thiện tại TPHCM vốn là nơi tỷ trọng đầu tư lớn nhất nước (khoảng 40-50% trong cả nước). Nhà nước đã hoàn toàn giao trách nhiệm cho các nhà đầu tư sử dụng ngân sách nhà nước mà không giao quyền hạn cho các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư sử dụng vốn ngân sách của nhà nước luôn gặp rắc rối trong việc lựa chọn tư vấn thích hợp do các qui định của quy định bỏ thầu không hiệu quả. Thêm vào đó, Hội đồng thẩm định là đơn vị chịu trách nhiệm thẩm định dự án không thể trực tiếp xem xét hết tất cả dự án đầu tư, do số lượng dự án rất lớn từ 500-700 dự án cần thẩm định hàng năm. Mặt khác, trách nhiệm của các đơn vị quản lý không rõ ràng, đặc biệt là vai trò của Ủy ban qui hoạch thành phố (nay là Sở kế hoạch và đầu tư). Nhằm khuyến khích một cách hiệu quả qui trình thẩm định & phê duyệt của việc dự toán kinh phí, thiết kế và bỏ thầu, các ban ngành chức năng có liên quan cần có sự hỗ trợ. Thêm vào đó, do các dự án đầu tư và các hoạt động của các công ty xây dựng nước ngoài tăng nhanh, nên cần bổ sung các qui định đấu thầu đối với các dự án có sử dụng vốn nước ngoài và các đơn vị. Các khó khăn của qui trình đầu tư xây dựng trong giai đoạn này được tóm tắt như sau: • Cần phải bổ sung việc tăng cường phân công cấp mới có khả năng quản lý. 2-20
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị • Trách nhịêm và quyền hạn đối với các nhà đầu tư cần được xác định rõ và đơn giản hóa; các nhà đầu tư còn phải đệ trình rất nhiều giấy tờ để xin chấp thuận. • Các dự án xây dựng hiện nay có nhiều nguồn vốn khác nhau, quy mô và tính phức tạp khác nhau nên nội dung và phương thức quản lý theo quy trình các dự án nhóm A,B,C hoặc quốc doanh và ngoài quốc doanh là chưa hợp lý. • Sự phối hợp của nhiều ngành quản lý với nhiều nội dung trong một dự án sẽ rất khó tìm ra mẫu số chung của thủ tục theo yêu cầu đơn giản hoá. Qua nghiên cứu thực hiện trong nhiều năm các dự án lớn thường phức tạp gồm nhiều nguồn đầu tư, đòi hỏi vốn rất lớn, cần có sự hỗ trợ của nhà nước về chuyên môn kỹ thuật và thủ tục đầu tư, qui trình khá phức tạp và mất rất nhiều thời gian. Bổ sung chỉnh sửa và các vấn đề: Nghị định 42/CP và 43/CP Năm 1996, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 42/CP để hoàn thiện và chỉnh sửa các qui định nói trên đối với quản lý đầu tư xây dựng và Nghị định số 43/CP để khuyến khích các thành phần kinh tế thực hiện qui trình đầu tư thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, có rất nhiều vấn đề nảy sinh trong khi thực hiện các Nghị định trên tại TPHCM. Các vấn đề như sau: • Để đáp ứng nhu cầu thị trường, mức vốn yêu cầu cho dự án các loại cần được nâng lên nhiều lần so với mức chỉ định. • Rút ngắn qui trình đầu tư, phân cấp quyền hạn cho chính quyền địa phương; đặc biệt là đối với các dự án có qui mô nhỏ (nhóm B và C) • Để phân loại nhóm dự án, cần bổ sung “Tính chất kỹ thuật hay đơn giản công trình” bởi vì những tính chất này có một tác động rất lớn đến qui trình thực hịên. • Qui trình phê duyệt xây dựng cho các dự án có qui mô nhỏ (nhóm B và C) vốn do nhà đầu tư bỏ ra thực hiện dự án thì nên được đơn giản hóa thủ tục. • Có nhiều qui trình phê duyệt không thống nhất với nhau, vì thế gây khó khăn trong việc quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng, xác định chủ quyền quản lý, sử dụng. • Về kết thúc xây dựng, vẫn chưa có hướng dẫn cơ quan nào tiếp nhận lưu trữ hồ sơ hòan công xây dựng. • Mặc dù chất lượng tư vấn khác nhau ở Việt Nam, song không nhất thiết phải tổ chức đấu thầu cho tất cả các loại dự án nhà nước nhằm chọn lựa tư vấn. Sau Nghị định 42/CP và số 43/CP được ban hành thì có đến hơn 20 thông tư liên bộ hướng dẫn thực hiện lại chồng chéo, mâu thuẫn vốn đã không thể giải quyết được các vấn đề nêu trên mà còn góp phần làm cho thủ tục đầu tư thêm rắc rối. Vì thế, Chính phủ cần có những hướng dẫn cụ thể để đơn giản hóa và làm rõ các qui định hịên tại. 2-21
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị (3) Giai đoạn 1999 tới nay Năm 1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 52/CP liên quan đến qui định về đầu tư. Nghị định 52/CP được chỉnh sửa sau đó và lại được bổ sung sửa đổi bằng Nghị định 12/CP. Sau ba năm kể từ khi ra đời, Nghị định số 12/CP một lần nữa lại được điểu chỉnh và bổ sung thông qua Nghị định số 07/2003 năm 2003. Từ năm 1999 cho đến giữa năm 2003, có 1.292 dự án còn hiệu lực đầu tư với tổng số vốn là 11.356 triệu USD , trong đó có 857 dự án có 100% vốn nước ngoài với vốn đầu tư 3.874 triệu USD; 384 dự án liên doanh với 6.064 triệu USD, và các dự án còn lại là hợp đồng hợp tác liên doanh. Trong quá trình thực hiện những Nghị định này, nhiều vấn đề và cách giải quyết đã được nhận định, trong số đó một số không được dự đoán trước. Vì thế, việc điều chỉnh các Nghị định mới nhất rất cần thiết, và những qui định liên quan đến quản lý – đầu tư – xây dựng phải được hòa nhập làm một nhằm đơn giản hóa và tránh sự trùng lắp. Gần đây, Quốc hội đang soạn thảo Luật Xây dựng nhằm tăng cường tính thực tiễn của qui trình phê duyệt xây dựng. Các vấn đề tồn tại của các qui định mới nhất đối với quản lý–đầu tư–xây dựng như sau: Các điểm mới qui định a) Có sự phân định rõ ràng với phân cấp ủy quyền đối với việc phê duỵêt và chủ trương đầu tư. Trước đây, chỉ phân chia quy mô dự án theo tổng số vốn đầu tư và tuỳ quy mô dự án mà phân cấp cho Bộ hay UBND TPHCM (Nhóm A: chính phủ phê duyệt; nhóm B-C phân cấp cho Bộ ngành hay UBND TPHCM). Theo qui định mới, sự phân chia vừa theo quy mô dự án vừa theo nguồn vốn. Thủ tướng chính phủ chỉ phê duyệt các dự án có quy mô lớn có tính quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế và các dự án phát triển được thông qua Quốc hội. Còn lại tất cả các dự án khác chuyển về các Bộ ngành và UBND Tỉnh/Thành phê duyệt. Những nơi này được phép uỷ quyền cho cấp dưới như các Sở, công ty nhà nước phê duyệt các dự án có quy mô nhỏ hoặc vốn vay tín dụng. Riêng các dự án sử dung vốn tự có (không phải vốn hoặc vốn vay của nhà nước), các nhà đầu tư có thể xúc tiến dự án đầu tư của họ. b) Bắt buộc bảo hiểm đối với công trình xây dựng và công tác tư vấn. Theo qui định mới thì các công ty tư vấn và xây dựng bắt buộc phải có bảo hiểm đối với công việc của họ, bao gồm bảo hiểm cho vật tư thiết bị nhà xưởng, vật liệu xây dựng, thực hiện dịch vụ và bảo hiểm tai nạn. Những chính sách bảo hiểm này làm tăng cường hiệu quả, hiệu lực đối với công tác xây dựng tại Việt Nam. c) Hợp pháp hóa phê duyệt dự toán. Trước khi thực hiện thì dự toán phải được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có liên quan (đặc biệt đối với các dự án sử dụng vốn vay và ngân sách nhà nước), nhằm ngăn chặn những chi phí không cần thiết do kế hoạch dự án không thích hợp. 2-22
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị d) Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt đối với các dự án tự bỏ vốn. Qui trình của “Dự án tự bỏ vốn” mới được qui định, thủ tục được xem là đơn giản đối với dự án nhà nước và tư nhân. Các nhà đầu tư có thể thực hiện những dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước như các dự án tư nhân nếu họ chuẩn bị nguồn vốn trước khi thực hiện. Các tồn tại • Việc mua bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm đã đặt thêm gánh nặng lên chi phí dự án. • Nghiêm cấm chỉ định sử dụng những vật liệu hay vật tư của một nơi sản xuất mà chỉ được yêu cầu về tính năng vật liệu hay vật tư kỹ thuật. Vấn đề này rất khó trong phê duyệt dự toán, quản lý chất lượng công trình dễ dẫn đến sự tranh cải sau này vì rất khó đánh giá tính năng kỹ thuật. • Qui định rõ ràng về hồ sơ mời thầu là cần thiết nhằm tạo sự công bằng cho các bên tham gia. • Vịêc đánh giá thầu hiện nay không phải lúc nào cũng được thực hiện hợp lý vì thế cần thiết phải thương thảo kỹ giá trị gói thầu. • Chưa có những điều khoản xử lý chế tài về việc chậm quyết toán đầu tư, cũng vì vậy mà hiện nay đang có quá nhiều công trình tồn đọng quyết toán với thời gian dài mà vẫn không bị xử lý. Phụ lục 2 nêu ra một số ví dụ về qui trình đầu tư xây dựng của các dự án phát triển tại TPHCM; các dự án này sử dụng những nguồn vốn khác nhau với qui mô khác nhau, bao gồm dự án sử dụng nguồn ngân sách nhà nước, nguồn ngân sách ngoài quốc doanh, đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) và nguồn vốn ODA. 2) Qui trình phê duyệt xây dựng mới nhất (1) Tổng quan Các dự án đầu tư chủ yếu phân chia thành 4 loại: Dự án tư nhân-trong nước, dự án quốc doanh – trong nước, dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài và dự án ODA (không kể dự án liên doanh). Qui trình khác nhau không chỉ ở loại dự án mà còn phụ thuộc vào qui mô xây dựng, qui mô tài chính và chức năng dự án. (Qui định về Quản Lý Đầu Tư & Xây Dựng năm 1996) a) Các dự án tư nhân trong nước: Các dự án tư nhân trong nước là những dự án được thực hiện bởi các nhà đầu tư hoặc cá nhân trong nước sử dụng nguồn vốn tư nhân. Nhà đầu tư dự án nhất thiết phải đệ trình các thủ tục giấy tờ đến các cơ quan chức năng có liên quan nhằm đạt được các giấy phép như: Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và Giấy phép xây dựng cũng như là các thủ tục cần thiết khác. 2-23
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị b) Các dự án quốc doanh trong nước: Các dự án quốc doanh trong nước là những dự án do Nhà nước sở hữu lấy ngân sách từ trung ương. Các nhà đầu tư phải tuân theo những thủ tục tương tự như ở dự án tư nhân trong nước, nhưng có sự khác biệt về tên gọi và các bước thực hiện của nhiều giấy phép. Giấy phép đầu tư được gọi là Quyết định đầu tư, và Giấy phép xây dựng trong trường hợp này không cần thiết. Tuy nhiên, thiết kế dự án phải được các cơ quan chức năng liên quan chấp thuận. c) Các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài Các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài là các dự án sử dụng nguồn vốn nước ngòai. Các nhà đầu tư phải có Giấy phép đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được miễn Giấy phép xây dựng. Thiết kế cũng phải được phê duyệt. Qui trình này ngắn hơn qui trình đối với các dự án trong nước bởi vì Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ đóng vai trò đầu mối và tiếp nhận các giấy phép cho các nhà đầu tư nước ngòai. d) Các dự án ODA: ODA được xem là nguồn vốn cho ngân sách quốc gia. Các nhà đầu tư cần có Quyết định đầu tư và Chấp thuận thiết kế, tương tự như đối với các dự án quốc doanh trong nước, nhưng do dự án ODA có liên quan đến các chính sách của quốc gia, Trung ương sẽ không bao giờ phân cấp cho chính quyền địa phương ban hành các văn bản. Bộ Kế Hoạch Và Đầu Tư (Bộ KHĐT) sẽ đóng vai trò cơ quan đầu mối và tiếp nhận tất cả các quyết định phê duyệt. 2-24
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị e) Các dự án tư nhân và quốc doanh trong nước: 2-25
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị f) Đầu tư trực tiếp của nước ngoài 2-26
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị g) Các dự án ODA 2-27
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị (2) Chi tiết cho từng bước Chấp thuận địa điểm Sở QHKT chỉ định mật độ, độ cao, chức năng của vị trí đó. Các dự án lớn sẽ do chính phủ ban hành các quyết định/ văn bản. Sau 2003, Sở KHĐT không đảm trách từ qui trình này, Sở QHKTsẽ trực tiếp ban hành các công văn. Đối với các dự án nhà ở cần có thêm Chấp thuận kế hoạch chi tiết (do Sở QHKT ban hành) Chấp thuận qui hoạch chi tiết Sở QHKT sẽ xem xét 4 khía cạnh sau của dự án dựa trên Qui hoạch tổng thể chi tiết. • Chức năng sử dụng đất • Cơ sở hạ tầng kỹ thuật • Mật độ/ độ cao: Giới hạn mật độ và độ cao dựa trên Qui định xây dựng quốc gia và Qui hoạch tổng thể chi tiết đối với khu vực dự án. Tuy nhiên, cả hai qui định đều có thể linh động phụ thuộc vào chức năng sử dụng đất. • Môi trường xung quanh: Cụm từ ” Môi trường xung quanh” bao gồm sử dụng đất hiện trạng và hướng phát triển. Giấy phép đầu tư/ Quyết định đầu tư “Quyết định đầu tư” giành cho việc chấp thuận chính thức các dự án có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (dự án quốc doanh và ODA). “Giấy phép đầu tư” giành cho các dự án có nhiều nguồn vốn khác (dự án tư nhân bao gồm đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.) Người đệ trình và đơn vị tiếp nhận khác nhau phụ thuộc vào nhóm dự án như liệt kê sau1. Nhóm A: Sở KHĐT hoặc UBND cấp thành phố sẽ đệ trình chính phủ ban hành các công văn/ quyết định. Nhóm B:Sở KHĐT sẽ đệ trình UBND cấp thành phố ban hành văn bản/ quyết định. Nhóm C: UBND cấp quận huyện hoặc Sở KHĐT sẽ đệ trình và ban hành văn bản/quyết định Đối với những dự án nhóm B và nhóm C, các công ty nhà nước có thể tự ban hành Quyết định đầu tư cho các công ty trực thuộc. Tuy nhiên, đối với các dự án ODA, chính phủ không phân cấp cho các đơn vị ban hành công văn/ quyết định [Nghị định 52,155] Chấp thuận phương án giá bồi thường Giá bồi thường trước tiên sẽ được quyết định bởi Hội đồng bồi thường và giải toả cấp quận huyện, sau đó được ủy thác cho Ban bồi thường điều tra khu vực ảnh hưởng của dự án. Hội đồng bồi thường và giải toả cấp quận nơi mà giá bồi thường và chính sách tái định cư sẽ được xem xét sâu hơn. Hội đồng bồi thường và giải toả cấp thành phố bao gồm Sở Tài Chính (chủ trì) và các thành viên thường trực là Sở Tài nguyên Môi trường, 1 Xem “Khu vực nhà ở và phát triển đô thị tại Việt Nam, JBIC, tháng 12/1999” trang 28 để biết thêm chi tiết của việc phân lọai nhóm. 2-28
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Sở Kế hoạch và Đầu tư, ngoài ra còn có các cơ quan ban ngành liên quan. Sau đó, kết quả được xem xét bởi Hội đồng bồi thường và giải toả cấp thành phố sẽ được trình lên Chủ tịch UBND thành phố phê duyệt giá bồi thường. Qui trình này không áp dụng cho các dự án tư nhân sau năm 2003. Các chủ doanh nghiệp và cá nhân có liên quan có thể lần lượt hiệp thương với chủ đất [Nghị định 22 và 06, Thông tư 145, Quyết định của TPHCM số 3537]. Xác định ranh giới đất Sở TNMT sẽ xác định ranh giới đất khi hoàn thành 80% diện tích đất đền bù đối với các dự án nhà ở hoặc hoàn thành xong 20-30% diện tích đất đền bù đối với các dự án có qui mô lớn hơn (tỉ lệ phần trăm phụ thuộc vào qui mô dự án, định hướng trong tương lai). Khi ranh giới đất được xác định, các chủ đất còn lại sẽ thực hiện việc di dời. Bước này được thực hiện sau khi giao đất từ năm 2003 Quyết định giao đất (Sổ trắng) Sở TNMT trình quyết định giao đất lên UBND thành phố để phê duyệt. Từ 2003, UBND thành phố được ủy quyền ban hành các Quyết định liên quan đến qui mô đất, trong khi đó, trước năm 2003, chính phủ có trách nhiệm đối các dự án trên 1 ha [Nghị Định 93]. Cũng trước năm 2003, việc giao đất có thời hạn, nhưng sau Nghị định 78, việc giao đất không thời hạn sẽ được tiến hành cho các dự án quốc doanh và một số các dự án tư nhân khác. Có sự khác biệt giữa việc đóng thuế và giá bồi thường. • Giao đất không thời hạn: Nhà nước sẽ giao đất không thời hạn đối với các công trình công cộng, trong trường hợp ngọai lệ có thể áp dụng đối với các công trình nhà ở hoặc các dự án kinh doanh. Có nghĩa vụ nộp Thuế sử dụng đất. • Đất cho thuê (đối với các dự án khác): Đất cho thuê có thời hạn từ 50-70 năm. Có nghĩa vụ nộp Thuế thuê đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ) / Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (Giấy hồng)1 Sở TNMT hoặc UBND cấp quận sau khi kiểm tra và giám sát tình hình đầu tư của dự án và các cơ quan chức năng có liên quan kiểm tra & giám sát việc nâng cấp CSHT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất sẽ được ban hành. (Sổ Trắng, Hồng, Đỏ và Xanh2 sẽ được kết hợp lại thành một trong tương lai gần) Giấy phép xây dựng Giấy phép xây dựng cần thiết đối với các dự án tư nhân trong nước [Nghị định 58] Các văn bản/ giấy tờ đệ trình lên Sở Xây dựng để cấp phép là: 1 Xem” Khu vực nhà ở và phát triển đô thị tại Việt Nam,JBIC, tháng 12/1999” trang 49 để biết thêm chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2 Giấy xanh được ban hành đ/v đất sở hữu nhà nước. 2-29
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất 2. Các bản vẽ kiến trúc 1/100 3. Thiết kế CSHT Thiết kế phải bảo đảm về mặt Quy hoạch tổng thể và qui tắc xây dựng (môi trường, kiến trúc và phòng cháy chữa cháy) Chấp thuận thiết kế Giấy phép xây dựng không đòi hỏi đối với các dự án quốc doanh/ nước ngoài hoặc ODA, nhưng Chấp thuận thiết kế là cần thiết. Các cấp chính quyền liên quan sẽ ban hành văn bản chấp thuận như là: Sở Xây dựng hoặc Sở GTCC. Đối với các dự án ODA trên 10 triệu đôla, văn phòng của Thủ tướng hoặc các bộ có liên quan sẽ ban hành Chấp thuận thiết kế. Bảng 2.4.1 Các Giấy chứng nhận và Chấp thuận cơ bản đối với từng dự án Giấy chứng Dự án quốc Dự án tư nhân Dự án đầu tư trực Dự án ODA nhận/Chấp doanh trong trong nước tiếp của nước ngòai thuận đòi hỏi nước Giấy phép đầu Quyết định Quyết định đầu tư tư hoặc Quyết đầu tư định đầu tư1 Giấy phép đầu tư Giấy phép đầu tư Quyền sử Sổ Hồng, Đỏ, hay Xanh phụ thuộc vào nội dung và vị trí dự án dụng đất Giấy phép xây Giấy phép xây dựng hoặc dựng Chấp thuận Chấp thuận Chấp thuận thiết kế Chấp thuận thiết kế thiết kế thiết kế Nguồn : Sở tài nguyên và môt trường (Sở TNMT) Một qui trình phát triển chi tiết hơn đối với mỗi loại dự án được trình bày trong các bảng sau đây: (Bảng 2.4.2 thể hiện trách nhiệm, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước, và Bảng 2.4.3 thể hiện tóm tắt các qui trình xây dựng và đầu tư theo các qui định mới nhất). Bên cạnh những bảng này, Phụ lục 2 trình bày các qui trình xây dựng và đầu tư chi tiết theo các qui định mới nhất. 1 Tên gọi khác nhau phụ thuộc vào nguồn vốn. Chấp thuận cho các dự án thuộc ngân sách quốc gia được gọi là “Quyết định đầu tư” , và “Giấy phép đầu tư “ đ/v dự án có nguồn quỹ tư nhân. 2-30
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 2.4.2 Công việc của cơ quan nhà nước đ/v Chấp thuận sử dụng đất STT Các bước Văn bản Cơ quan 1 Ý kiến ban đầu về vị trí đầu tư Văn bản Sở QHKT 2 Báo cáo nguồn gốc đất, tình hình Báo cáo UBND cấp phường hiện trạng sử dụng đất 3 Công văn - tờ trình nêu ý kiến Báo cáo hoặc văn UBND cấp quận chấp thuận đầu tư bản 4 Văn bản Sở QHKT hoặc UBND Công văn chấp thuận địa điểm hoặc Sở KHĐT 5 (chấp thuận chủ trương đầu tư) Sở KHĐT 6 Trình cơ quan thẩm quyền duyệt qui hoạch chi tiết : tỷ lệ1/500 7 Duyệt qui hoạch chi tiết 1/500 Công văn hoặc Sở QHKT :1/2000 Quyết định 8 Trình cơ quan thẩm quyền duyệt Sở KHĐT, UBND cấp dự án đầu tư quận hoặc UBND cấp thành phố 9 Duyệt dự án đầu tư Quyết định 10 Duyệt phương án - chính sách Văn bản and Quyết UBND cấp quận, Sở giá đền bù hoặc có văn bản công định TCVG, hội đồng đền bù bố giá đền bù và giải tỏa 11 Tổ chức cắm mốc - xác định Bản vẽ và bản đồ Sở TNMT ranh đất dự kiến giao cho nhà đo đạc đầu tư 12 Trình cấp thẩm quyền ký quyết Sở TNMT định giao đất 13 Ký quyết định giao đất Quyết định giao đất UBND cấp thành phố Tiến hành bồi thường 14 Biên nhận Cục thuế cấp thành phố Thu thuế chuyển mục đích sử hoặc chi cục thuế địa dụng phương 15 Kiểm tra, giám sát tình hình đầu Sở TNMT, UBND cấp tư và thực hiện dự án quận 16 Nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ Biên bản thanh tra Các cơ quan có liên thuật quan San nền- giao thông- thóat nước, cung cấp điện –cung cấp nước 17 Kí giấy chứng nhận quyền sử Giấy chứng nhận UBND cấp thành phố dụng đất quyền sử dụng đất (Giấy đỏ) Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường (SỞ TNMT) 2-31
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 2.4.3 Tóm tắt quy trình đầu tư xây dựng theo luật mới NGHỊ ĐỊNH: Nghị định 52/1999/NĐ-CP (ban hành ngày 8/7/1999) Nghị định 52/1999/NĐ-CP đã có hiệu lực, tiếp theo Nghị định 12/2000/NĐ-CP được ban hành. Sau 2 năm ban hành, Nghị định 07/NĐ-CP được ban hành Nghị định 12/2000/NĐ-CP (ban hành ngày 5/5/2000) để bổ sung các nghị định này nhằm thúc đẩy tiến trình thực hiện. Nghị định 07/2003/NĐ-CP (ban hành ngày 30/1/2003) LOẠI DỰ ÁN: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ: THỰC HỊÊN ĐẦU TƯ HÒAN THÀNH VÀ HOẠT ĐỘNG Công việc chuẩn bị: Nội dung: Nội dung: Nội dung : - Nghiên cứu Tiền khả thi, Nghiên cứu khả thi, - Điều tra, khảo sát , báo cáo về nghiên cứu tiền khả thi & nghiên cứu khả thi cũng như báo cáo về - Yêu cầu giao đất hoặc thuê đất. - Kiểm tra trước khi hòan thành các công trình xây và Báo cáo đầu tư: có 3 mục cho phép các đầu tư . - Yêu cầu Giấy phép xây dựng, giấy phép khai thác tài nguyên ( khi có yêu cầu). dựng, ban hành văn kiện bảo đảm công trình và nhà đầu tư chọn thủ tục đấu thầu. - Thực hiện công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư và các công việc chuẩn bị chuyển giao các công trình. - Đánh giá các dự án để ban hành Quyết định đầu tư . - Dự án Nhóm A: liên quan khác. - Tiến hành kiểm tra sự họat động Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và Báo cáo - Ghi nhận trước các kế hoạch về vốn. - Thực hiện khảo sát (địa vật , địa chất), thiết kế (hai bước riêng biệt), tổng chi - Quyết toán vốn đầu tư theo kế hoạch tài chính đã nghiên cứu khả thi. Khi chấp thuận Nghiên phí và ước tính chi phí. được phê duyệt. cứu tiền khả thi hay có Hướng dẫn đầu tư, các - Nghiên cứu tiền khả thi là chuẩn bị cho Thủ tướng chính phủ phê duyệt khi dự án thuộc nhóm A - Phê chuẩn thiết kế, ước đoán tổng chi phí và chi phí cho mỗi cầu phần dự án. - Trả nợ dự án được phép chia thành nhiều thành phần được lên kế hoạch không theo QHTT đã được phê duyệt hoặc không theo Hướng dẫn về đầu tư . và các dự án nhỏ có thể được đầu tư hay hoạt - Đầu thầu gói tư vấn, mua vật tư và lắp đặt. Ghi chú: động một cách riêng biệt (có thể như Nhóm A, Đánh giá dự án: - Ghi nhận kế hoạch tài chính trước khi lên kế hoạch cho các giai đoạn. B và C) - Nguồn vốn (1), (2) và (3): ấn định đầu tư hơn 1 tỷ VNĐ. - Thử thực hiện qui trình quản lý và hoạt động có chất lượng. - Các công trình có thể chuyển giao từng phần - Dự án Nhóm B: Báo cáo nghiên cứu khả thi Đối với các dự án thuộc vào nguồn vốn (1), (2) và (3), người có thẩm quyền quyết định đầu tư (*) - Giấy phép hòan công, các tài liệu hướng dẫn về - Dự án Nhóm C: Thiết kế và tổng ước tính chi phí: là đánh giá Nghiên cứu tiền khả thi và nhận được ý kiến bằng văn bản từ các bộ ngành có liên bảo dưỡng và quản lý cũng như bảo đảm đều Báo cáo nghiên cứu khả thi - Phát triển thiết kế ban đầu trong Báo cáo nghiên cứu khả thi. Nếu thiết kế có quan. cần thiết. Ghi chú: thay đổi, thì Báo cáo nghiên cứu khả thi đòi hỏi phải chỉnh sửa lại. - Giấy phép hòan công phải được cất giữ và - Các cơ quan phụ trách việc đánh giá sẽ có - Các dự án thuộc nhóm B và C thuộc về nguồn vốn (1), (2) và (3): được các cơ quan ban ngành - Tổng ước tính chi phí sẽ không vượt quá chi phí đầu tư được phê duyệt. chuyển giao cho cơ quan đơn vị hoặc cá nhân – trách nhiệm đối với các kết quả đánh giá của chuyên môn liên quan hoặc mời các cơ quan ban ngành khác đánh giá. những người sẽ sử dụng công trình (nếu có) Đánh giá thiết kế, tổng chi phí ước tính và chi phí ước tính: họ theo quy định. - Để đạt được vốn vay, các kế hoạch tài chính chọn lựa phải được xem xét và khỏan nợ phải được Đánh giá thời gian: - Hợp đồng sẽ kết thúc khi giấy bảo đảm hết hạn. - Báo cáo đầu tư được chuẩn bị, nếu dự án thấp phê chuẩn Nhóm A: tối đa 45 ngày;Bộ, UBND cấp tỉnh và UBND cấp thành phố và tổng công ty phê - Nhà đầu tư phải đăng kí tài sản của họ. hơn 3 tỉ đồng hay dự án cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Đánh giá thời gian biểu: (Nhóm C), và Dự án mua máy móc hay thiết duyệt. - Điều khỏan bảo hành: bị. Nhóm B: tối đa 30 ngày Nhóm A và B: 18 tháng Nhóm A: Tối đa 60 ngày Nhóm C: tối đa 20 ngày. Sở Xây dựng được ủy quyền để phê duyệt. Nhóm C: 12 tháng Trước khi thực hịên, thiết kế và ước tính chi phí phải được phê duyệt. Nhóm B: Tối đa 60 ngày Dự án tự thực hiện: được đánh giá khi có đăng kí hợp pháp (không phân biệt theo Nhóm C: Tối đa 60 ngày nguồn vốn) Nguồn quỹ phát triển (1) Người quyết định đầu tư (*): Phê chuẩn thiết kế và ước tính chi phí: Kiểm tra và phê duyệt kế hoạch tài chính: * Nhóm A: - Dự án thuộc nhóm A và dự án cấp quốc gia: Các bộ trưởng và Chủ tịch UBND cấp - Dự án quốc gia và nhóm A - Bộ trưởng bộ tài chính - Ghi chú: tỉnh hoặc các bộ trưởng có liên quan đến các dự án nào đó đánh giá. - Thủ tướng chính phủ quyết định đầu tư cho các dự án (Hướng dẫn đầu tư được quyết định bởi - Sẽ tổ chức kiểm tra Nếu nguồn vốn chính và các nguồn quỹ khác Quốc hội và được trình duyệt bởi Ủy ban đánh giá của Nhà nước) - Nhóm B và C: được dành cho các nhà đầu tư phát triển, - Các bộ trưởng hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư sau khi Thủ tướng chính phủ phê Điều khỏan quyết tóan: điều này không được xem như nguồn quỹ - Bộ và các công ty Nhà nước (Tổng công ty 90 và 91) phê chuẩn sau khi các đơn vị quản duyệt đầu tư. - Dự án cấp quốc gia: 12 tháng sau khi hoạt động phát triển nhưng nguồn vốn của công ty Nhà lý xây dựng cùng cấp đã đánh giá. - Nhóm A: 09 tháng sau khi họat động nước dành cho phát triển được phân loại như - Các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương phải được thảo luận giữa Hội đồng nhân dân. Sau đó, quyết định sẽ được thông báo rộng rãi trong dân chúng. - UBND cấp tỉnh phê duyệt sau khi các sở xây dựng đánh giá (có thể ủy quyền) - Nhóm B & C: 06 tháng sau khi họat động mục (3) - Các cấu phần riêng lẽ: 03 tháng sau khi họat * Nhóm B và C: - Các nhà đầu tư phê duyệt các công trình xây dựng phụ mà đã đấu thầu. động - Các Bộ trưởng và Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho các đơn vị/ cá nhân sau: ・ Tổng giám đốc, giám đốc (thuộc Bộ), các chỉ huy quân đội, quân đoàn vũ trang, Chủ tịch hội đồng quản trị, giám đốc của các đơn vị thuộc Nhà nước. ・ Giám đốc của Sở Kế hoạch đầu tư (đối với các dự án dưới 2 tỷ đồng tại TPHCM và Hà Nội, và dưới 0.5 tỷ đồng đối với các tỉnh và thành phố khác) ・ Chủ tịch UBND cấp quận/huyện (được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phân quyền) - Đối với các dự án thuộc nhóm B không thuộc QHTT đã được phê duyệt, trước khi phát triển nghiên cứu khả thi thì cần có sự đồng ý của đơn vị/cá nhân chịu trách nhiệm phê duyệt QHTT. * Nhóm C: - Kế hoạch bỏ thầu không thể kéo dài hơn hai năm. - Quỹ dành cho phát triển không được sử dụng cho các hạng mục xây dựng bổ sung thêm. Nếu như các công tác cải thiện, mở rộng, phục hồi với chi phí hơn 1 tỷ đồng thì cần phải đi theo một quy trình chính thức khác. 2-32
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 2.4.3 Tóm tắt quy trình đầu tư xây dựng theo luật mới (tiềp theo) NGHỊ ĐỊNH: Nghị định 52/1999/NĐ-CP (ngày 8/7/1999) Nghị định 52/1999/NĐ-CP đưa vào thực hiện, sau đó Nghị định 12/2000/NĐ-CP được ban bố. Sau hai năm công bố, Nghị định 07/ND-CP được ban Nghị định 12/2000/NĐ-CP (ngày 5/5/2000) hành để bổ sung cho những nghị định này nhằm thúc đẩy qui trình thực hịên . Nghị định 07/2003/NĐ-CP (ngày 30/1/2003) LOẠI DỰ ÁN: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ HOÀN THÀNH VÀ HỌAT ĐỘNG Tín dụng đầu tư và phát triển (Nhà nước Người quyết định đầu tư(*): Thiết kế và phê chuẩn dự toán kinh phí: - Giống như quỹ phát triển (1) bảo đảm cho tín dụng) (2) - Nhóm A: giống như quỹ phát triển (1) - Nhóm A: giống như quỹ phát triển (1) - Nhóm B và C: Ban giám đốc tổng công ty có thể ủy quyền cho các đơn vị trực thuộc - Nhóm B và C: được phê chuẩn (hoặc ủy quyền) khi có đánh giá của các đơn vị quản lý - Nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hịêu quả và chi trả nợ đúng thời hạn. xây dựng. Vốn của các công ty Nhà nước cho đầu Người quyết định đầu tư: (*): Thiết kế và phê chuẩn dự toán kinh phí: - Trả nợ và huy động theo kế hoạch. tư và phát triển (3) (xem ghi chú) - Nhóm A: do Thủ tướng chính phủ quyết định (hoặc Thủ tướng chính phủ ủy quyền cho Bộ trưởng - Nhóm A, B và C: Các đơn vị tự đánh giá và phê chuẩn thiết kế và dự tóan kinh phí (có hoặc Chủ tịch UBNC cấp tỉnh) thể ủy quyền) - Nhóm A, B, C: các nhà đầu tư tự đánh giá dự án (không cần phải có Giấy phép xây dựng ) Vốn của các công ty tư nhân (không - Các nhà đầu tư chịu trách nhiệm hoàn toàn Phê chuẩn thiết kế và dự toán kinh phí: - Tự thực hiện phải là công ty Nhà nước)(4) - Tổng cục địa chính phê duyệt cho thuê đất hoặc phân bổ đất đai, Giấy phép xây dựng cũng cần phải - Tự đánh giá và phê chuẩn thiết kế & dự toán kinh phí có. Vốn từ các nguồn khác nhau (5) -Các công trình xây dựng có thể được chia thành những cấu phần nhỏ hơn sao cho mỗi cấu phần Phê chuẩn thiết kế và dự toán kinh phí: - Điều chỉnh theo mỗi nguồn quỹ được quản lý theo qui định của nguồn vốn đó. - Điều chỉnh theo mỗi nguồn quỹ - Trong trường hợp các công trình xây dựng không thể phân chia ra thì việc quản lý được áp dụng theo qui định của nguồn vốn trên khu vực rộng nhất. - Trách nhiệm quản lý cho mỗi thành viên được phân định dựa vào tỷ lệ đóng góp vào nguồn vốn. Ghi chú: Nhóm B và C: Thanh toán trước (không áp dụng cho các ¾ Các đơn vị Nhà nước có thể là những nhà đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. ・ Báo cáo phải được trình duyệt lên Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ tài chính và Bộ xây dựng trường hợp có các quy định riêng): Gói thầu: vào năm thứ nhất, thứ ba, thứ sáu và thứ chín dựa trên kiểm tra hàng tháng. ・ Phát triển thiết kế và ước tính chi phí cho giai đoạn thứ hai có thể được thực hịên Các gói xây dựng hoặc dự án có bỏ thầu: bởi các đơn vị khác. - Thanh tóan trước: 10% cho (gói 50 tỷ VNĐ), ¾ Đối với QHTT và các dự án quy hoạch - Công bố rộng rãi trong dân chúng. ・ Bộ Kế hoạch đầu tư hướng dẫn về đánh giá và kiểm tra trên phạm vi tòan quốc. 15% cho(10 tỷ VNĐ gói < 50 tỷ), 20% cho (gói - Bộ Kế hoạch đầu tư quản lý QHTT phát triển kinh tế-xã hội liên tỉnh và vùng - Tận dụng các quỹ phát triển. - Dự án cấp quốc gia và Nhóm A do Thủ tướng chính phủ quyết định < 10 tỷ) - Bộ Xây Dựng quản lý QHTT phát triển đô thị - Các dự án quy hoạch chi tiết phải sử - Các Bộ ngành khác và Chủ tịch ủy ban cấp tỉnh đánh giá các nhóm dự án còn lại Nhưng không vượt quá kế hoạch vốn hàng năm - Các bộ khác quản lý QHTT cho các lĩnh vực nhất định dụng quỹ từ các dự án đầu tư - Các nhà đầu tư và Ban quản lý dự án kiểm tra và đánh giá. của gói thầu - Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý QHTT phát triển kinh tế-xã hội , QHTT phát triển đô thị, quy hoạch cho (khoản 9) - Nếu không có sự kiểm tra, đánh giá thì dự án sẽ không được điều chỉnh. - Dần lấy lại khi trả gói thầu (20-30% giá trị) các khu vực dân cư, và QHTT vị trí các KCN vốn được cấp trung ương ủy quyền - Lấy lại hoàn toàn khi gói thầu được chi trả đến Phê duỵệt hợp đồng: ¾ Phân loại dự án thành Nhóm A, B và C: Nghị định 12/CP 80% giá trị. - Hợp đồng quốc tế hoặc các gói hợp đồng thuộc Nhóm A: Bộ trưởng, Chủ tịch UBND ¾ Quỹ phát triển (1): Khỏan 10 của Nghị định 52/1999/NĐ-CP, được điều chỉnh bởi Nghị Định 12/2000/NĐ-CP Thu mua gói thầu: dựa vào quy trình chi trả cấp tỉnh, và ban giám đốc tổng công ty số 91 phê duyệt nội dung sau khi chấp thuận các ¾ Vốn của các công ty Nhà nước để đầu tư và phát triển (3): Khỏan 1 điều 7 của Nghị Định 12/CP được qui định trong hợp đồng. gói thầu. ¾ Báo cáo về việc thực hiện dự án cho Nhóm A và Nhóm dự án cấp quốc giá: Các nhà đầu tư phải trình duyệt báo cáo cho Bộ Kế Hoạch Đầu Tư Gói thầu tư vấn: thanh toán trước 25% giá - Hợp đồng trọn gói của Nhóm B và C : được phê duyệt khi được kí kết với các nhà đầu trong vòng 20 tháng. trị gói thầu nhưng không vượt quá vốn hàng tư nước ngòai. năm 2-33
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 3) Các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện ở thời điểm hiện tại Hiện nay, khu vực đô thị TPHCM đang trải qua giai đọan phát triển đô thị với tốc độ nhanh dẫn đến các vấn đề đô thị như xây dựng bất hợp pháp và phát triển không theo qui hoạch. Những vấn đề này một phần là do hệ thống phê duyệt xây dựng và qui hoạch ở Việt Nam và TPHCM. (1) Các vấn đề về hệ thống pháp luật Ở Việt Nam, luật lệ được thực hịên cùng với Hiến pháp, và các nghị định được ban hành để quyết định các chi tiết để thực hiện các luật lệ. Các Thông tư và Quyết định định rõ thêm các chi tiết bổ sung cho Nghị định. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý này dường như không theo một qui tắc nào bởi vì các nghị định và quyết định thường cùng một lúc được dựa trên rất nhiều các luật lệ và nghị định. Rất khó để tuân thủ theo mạng lưới các văn kiện hợp pháp, gây lúng túng cho cả người dân và cơ quan hành chánh. Vì thế, hệ thống pháp lý nên được phân chia theo cấp bậc và thể lọai; mỗi nghị định chỉ nên dựa vào một luật lệ có tham khảo đến các luật lệ và nghị định khác. Một hệ thống luật có tính cấp bậc sẽ sớm được tuân thủ dễ dàng một khi quyền lực pháp lý ở các cấp trên luôn rõ ràng, dễ hiểu. Hình 2.4.1 Cơ cấu luật pháp hiện tại và mong muốn Nguồn: Đoàn nghiên cứu Hệ thống pháp lý liên quan đến quy hoạch đô thị và phát triển đô thị ở Việt Nam có một số vấn đề then chốt. Đầu tiên, các QHTT phát triển đô thị không có sự ràng buộc về mặt pháp lý (các qui định xây dựng có thể dựa trên QHTT, nhưng trong thực tế không có qui định nào như thế tồn tại). Thứ hai, tỷ lệ diện tích sàn (FAR) và giới hạn chiều cao không qui định cho mỗi khu vực xây dựng nhà ở (một số quy định chỉ áp dụng cho tòan bộ khu vực). Vì thế, mỗi dự án phát triển 2-34
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị sẽ được đặt dưới sự giám sát của cán bộ nhà nước theo mỗi cách khác nhau (ví dụ như vị trí & qui hoạch chi tiết sẽ được chấp thuận bởi nhân viên của Sở Quy hoạch Kiến trúc theo sự quyết định tùy tiện). Chính vì những linh động này đã dẫn đến những kẻ hở trong Luật Xây dựng, và hậu quả là sự phát triển tràn lan, không thống nhất với nhau, không theo qui hoạch. Thứ ba, đựơc xem là khía cạnh quan trọng nhất đối với quy hoạch giao thông, đó là không có hệ thống quy hoạch rõ ràng thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông. Các QHTT phát triển đô thị xác định vị trí của CSHT bao gồm đường bộ và đường sắt, tuy nhiên, những công trình phục vụ này không có tình trạng pháp lý. Thêm vào đó, do các cơ quan ban ngành khác nhau liên quan đến CSHT và qui hoạch đô thị nên việc thực hiện xây dựng CSHT được xác định trong các qui hoạch sử dụng đất không được quan tâm đúng mức. (2) Các vấn đề về Phê duyệt xây dựng Như đã trình bày ở các phần trước, qui trình phê duyệt xây dựng ở TPHCM rất phức tạp, tốn rất nhiều thời gian và tốn kém. Qui trình này dẫn đến việc xây dựng bất hợp pháp ở các vùng có tốc độ phát triển cao. Để đơn giản hóa và tinh gọn qui trình này, một số vấn đề được xác định như sau: • Thiếu sự hợp tác liên ngành: các cơ quan ban ngành chủ yếu (Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở TNMT, Sở Xây dựng ) không có một chỉ dẫn thực hành thống nhất với nhau hoặc nắm bắt các qui trình phê duyệt. Đòi hỏi phải có một sơ đồ chính thức để dễ dàng thực hiện. • Qui trình phức tạp: các bước qui trình và các cơ quan ban ngành đối với mỗi quyết định khác nhau dựa vào qui mô vị trí, qui mô vốn, hoặc chức năng của dự án. Tiêu chí để phân loại dự án phải đơn giản và rõ ràng để giảm bớt sự chồng chéo do tính phức tạp gây ra. Theo quan điểm của các nhà đầu tư, trách nhiệm của mỗi phòng ban nên được phân chia rõ ràng và đơn giản theo qui định. • Trách nhiệm phân chia không rõ ràng: do có nhiều cơ quan ban ngành cùng chia sẽ nhiệm vụ ban hành văn kiện, vì thế trách nhiệm không tập trung vào một cơ quan nào. Trách nhiệm cần thiết phải được phân chia rõ ràng. Bên cạnh đơn giản hóa và tinh gọn qui trình, một hệ thống quy vùng được đề xuất liên quan đến các vấn đề thuộc pháp lý và thủ tục như đã nêu ở trên. Hệ thống quy vùng này là một biện pháp thích hợp để kiểm sóat và hướng dẫn các khu vực đô thị nơi mà tốc độ đô thị hóa cao đang diễn ra nhưng trình độ chuyên môn của các cán bộ quản lý nhà nước vẫn còn hạn chế. Biện pháp này thích hợp là do hệ thống quy vùng có sức mạnh bắt buộc đối với sử dụng đất. Bản đồ vùng phục vụ như là một danh sách kiểm tra để chấp thuận hay không chấp thuận các dự án phát triển theo cách đơn giản như đã được thực hiện tại Nhật Bản và Mỹ. 2-35
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 3. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HIỆN TẠI Ở KHU VỰC ĐÔ THỊ TPHCM 3.1. Tình hình sử dụng đất hiện tại 1) Tình hình sử dụng đất ở TPHCM: Hình 3.1.1 cho thấy tình hình sử dụng đất trong 0Khu vực nghiên cứu được phân chia theo diện tích khu dân cư, công nghiệp, nông nghiệp và sông/kênh rạch (xem Bảng 3.1.1 về cấu phần sử dụng đất). Đặc điểm sử dụng đất của mỗi vùng được trình bày sau: Khu nội thành cũ (∗) Hầu hết các khu vực đều được xây dựng thành khu dân cư và thương mại với nhiều cơ sở công nghiệp, ngọai trừ một số khu nội thành mới ở Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình, và quận 6 và 8. Một vài khu nông nghiệp phân bố rải rác xung quanh ranh giới giữa khu nội thành cũ và khu ngoại ô. Trong khu nội thành cũ, có hai trung tâm kinh doanh và thương mại chính với qui mô lớn: quận 1 & 3, và quận 5 & 6. Phường Bến Nghé đối mặt với sông Sài Gòn ở quận 1 tạo thành trung tâm khu vực ở phía Nam Việt Nam với quận 3, bao gồm các chức năng hành chính, du lịch, thương mại với nhiều các khu nhà lịch sử đa dạng. Khu vực xung quanh chợ Bình Tây ở quận 5 và 6 tạo thành một trung tâm thương mại cấp vùng với nhiều khu vực bán sĩ và lẻ. Khu ngọai ô (5 quận mới và quận ngọai ô)( ) Phần lớn đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp và vị trí xây dựng nhà ở phân bố rải rác ngoại trừ những khu vực xung quanh các quận trung tâm. Dọc theo các trục đường chính và kênh rạch, phát triển các khu tái định cư theo dạng hình ruy –băng. Ở khu ngọai thành, có ba khu công nghiệp chính. Khu vực thứ nhất mới được phát triển gần đây là KCN và KCX Tân Thuận ở bán đảo Tân Thuận đối mặt với sông Sài gòn ở quận 7. Khu vực thứ hai dọc theo Xa lộ Hà Nội (QL 1A) ở quận 2, 9 và Thủ Đức. Khu vực thứ ba dọc theo các đường vành đai (QL 1A) từ quận Bình Chánh đến quận 12 và Thủ Đức. 2) Tình hình sử dụng đất của các tỉnh thành lân cận: Trong khu vực nghiên cứu ở ba tỉnh lân cận, khu đô thị hóa nhỏ, hầu hết tập trung vào khu vực trung tâm tỉnh như Thủ Dầu Một, Biên Hòa, Tân An, và dọc theo các trục đường chính nối với TPHCM. Cá biệt có khu vực đô thị hóa tương đối lớn được mở rộng tại TP Biên Hòa. Ở tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, nhiều KCN có qui mô lớn đang phát triển dọc theo các đường tỉnh lộ và quốc lộ, nhưng ở Long An, việc phát triển KCN đang diễn ra không theo qui hoạch; vì thế cả khu nông nghiệp rộng lớn đang trải rộng. ∗ Theo phân loại của TPHCM, quận1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh và Gò Vấp được gọi là khu nội thành cũ Theo phân loại của TPHCM, quận 2, 7, 9 12, Thủ Đức được gọi là 5 quận mới và huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ gọi là huỵên ngọai thành 3-1
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 3.1.1 Cấu phần sử dụng đất hiện tại của khu vực nghiên cứu Diện tích Diện tích Diện tích dân Diện tích (sách thống công cộng, Quân đội Cây xanh Nông nghiệp Tên quận huyện cư công nghiệp kê) kinh doanh và (ha) (%) (ha) (%) (ha) (%) (ha) (%) (ha) (%) (ha) (%) Tổng cộng TPHCM 209,501 2,498 1.2 21,177 10.1 2,780 1.3 1,271 0.6 48,370 23.1 105,351 50.3 Khu nội thành cũ 4,403 619 14.1 2,346 53.3 228 5.2 130 3.0 125 2.8 225 5.1 Quận 1 773 201 26.0 249 32.2 33 4.2 22 2.9 54 7.0 0 0.0 Quận 3 492 114 23.2 282 57.4 3 0.6 0 0.0 0 0.0 0 0.0 Quận 4 418 15 3.6 217 52.0 82 19.5 0 0.0 20 4.8 0 0.0 Quận 5 427 105 24.6 209 49.0 10 2.3 0 0.0 1 0.3 0 0.0 Quận 6 719 25 3.5 367 51.0 28 3.8 0 0.0 0 0.0 222 30.8 Quận 10 572 78 13.6 358 62.6 8 1.5 53 9.3 19 3.4 0 0.0 Quận 11 514 47 9.1 357 69.5 42 8.1 0 0.0 20 3.8 4 0.7 PhúPhu NhuanNhuận 488 34 6.9 307 62.8 23 4.8 54 11.2 11 2.2 0 0.0 Khu nội thành mới 9,813 1,048 10.7 4,264 43.5 845 8.6 509 5.2 58 0.6 2,200 22.4 Quận 8 1,918 343 17.9 430 22.4 529 27.6 0 0.0 0 0.0 371 19.3 BìnhBinh Thanh Thạnh 2,076 34 1.6 1,073 51.7 84 4.0 8 0.4 6 0.3 539 26.0 TânTan BinhBình 3,845 580 15.1 1,872 48.7 192 5.0 382 9.9 9 0.2 595 15.5 GòGo VapVấp 1,974 92 4.6 889 45.0 40 2.0 119 6.0 42 2.1 695 35.2 Khu ngoại vi 60,454 659 1.1 8,832 14.6 1,357 2.2 180 0.3 219 0.4 44,139 73.0 ThThuủ DucĐứ c 4,776 132 2.8 1,139 23.8 409 8.6 11 0.2 0 0.0 2,631 55.1 Quận 12 5,278 105 2.0 1,080 20.5 82 1.6 90 1.7 0 0.0 3,502 66.4 BìnhBinh ChanhChánh 30,457 134 0.4 4,082 13.4 75 0.2 0 0.0 0 0.0 26,075 85.6 Quận 2 4,974 26 0.5 453 9.1 70 1.4 36 0.7 0 0.0 3,362 67.6 Quận 7 3,569 25 0.7 481 13.5 502 14.1 27 0.8 21 0.6 1,515 42.5 Quận 9 11,400 237 2.1 1,596 14.0 220 1.9 15 0.1 198 1.7 7,053 61.9 Ngoại ô 20,959 54 0.3 1,964 9.4 50 0.2 80 0.4 0 0.0 16,680 79.6 HócHoc MonMôn 10,918 41 0.4 837 7.7 33 0.3 69 0.6 0 0.0 9,727 89.1 Nha Be 10,041 13 0.1 1,126 11.2 17 0.2 10 0.1 0 0.0 6,952 69.2 Nông thôn 113,872 117 0.1 3,771 3.3 300 0.3 372 0.3 47,968 42.1 42,107 37.0 CCuủ ChiChi 43,450 66 0.2 2,785 6.4 300 0.7 372 0.9 1,292 3.0 38,461 88.5 CCanần GioGiờ 70,422 51 0.1 986 1.4 0 0.0 0 0.0 46,675 66.3 3,647 5.2 Các tỉnh lân cận 298,544 2,767 0.9 31,628 10.6 5,888 2.0 5,850 2.0 9,661 3.2 229,501 76.9 Đô thị vệ tinh 32,047 1,067 3.3 7,465 23.3 1,819 5.7 3,991 12.5 806 2.5 15,094 47.1 ThThuủ DauDầu Mot Mộ t 8,788 332 3.8 2,718 30.9 238 2.7 328 3.7 61 0.7 5,110 58.2 BiênBien HoaHòa 15,473 657 4.2 3,377 21.8 1,499 9.7 3,629 23.5 734 4.7 3,771 24.4 TânTan AnAn 7,786 77 1.0 1,370 17.6 81 1.0 34 0.4 11 0.1 6,213 79.8 Ngoại ô 14,456 894 6.2 2,225 15.4 1,309 9.1 675 4.7 544 3.8 7,545 52.2 ThuThuanận An An 8,426 32 0.4 997 11.8 575 6.8 404 4.8 149 1.8 5,289 62.8 DDiĩ AnAn 6,030 862 14.3 1,228 20.4 734 12.2 271 4.5 395 6.6 2,256 37.4 Nông thôn 252,041 806 0.3 21,938 8.7 2,760 1.1 1,185 0.5 8,311 3.3 206,862 82.1 LonLongg ThanhThành 53,833 0 0.0 4,759 8.8 300 0.6 765 1.4 4,132 7.7 42,520 79.0 NhNhonơn Trach Trạch 40,917 21 0.1 4,782 11.7 0 0.0 420 1.0 0 0.0 30,225 73.9 CCanần GiuocGiuộ c 19,606 20 0.1 1,823 9.3 673 3.4 0 0.0 5 0.0 17,041 86.9 CanCần Duoc Đướ c 20,550 90 0.4 1,020 5.0 302 1.5 0 0.0 34 0.2 19,104 93.0 ChauChâu Thanh Thành 15,274 46 0.3 2,925 19.1 109 0.7 0 0.0 0 0.0 10,327 67.6 ThThuủ ThuaThừ a 28,594 20 0.1 1,168 4.1 112 0.4 0 0.0 2,625 9.2 23,753 83.1 BBenến LucLức 21,506 212 1.0 1,279 5.9 605 2.8 0 0.0 0 0.0 19,410 90.3 ĐDucức Hoa Hòa 41,180 345 0.8 1,679 4.1 563 1.4 0 0.0 1,496 3.6 36,823 89.4 TânTan TruTrụ 10,581 51 0.5 2,504 23.7 96 0.9 0 0.0 19 0.2 7,658 72.4 Tổng khu vực nghiên cứu 508,045 5,265 1.0 52,805 10.4 8,668 1.7 7,121 1.4 58,031 11.4 334,852 65.9 Nguồn: Đoàn Nghiên cứu 3-2
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 3.1.1 Tình hình sử dụng đất hiện tại trong khu vực nghiên cứu Khu công cộng/thương mại/kinh doanh Khu cây xanh Khu công nghiệp Khu dân cư Quân sự Nông nghiệp Đầu mối giao thông Nguồn: Viện Quy hoạch Đô thị và Đoàn Nghiên Cứu 3-3
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 3.2. Điều kiện nhân khẩu học Bảng 3.2.1 và Hình 3.2.1 thể hiện dân số hiện nay, tỷ lệ phát triển dân số và mật độ dân số trong khu vực nghiên cứu. Theo những số liệu và thông tin trình bày, khu đô thị hóa với mật độ dân số cao hình thành ở 12 quận nội thành ở TPHCM (với diện tích 142km2) là trung tâm của khu vực đô thị TPHCM. Đặc biệt, các cơ sở thương mại, kinh doanh, hành chánh được thành lập ở 8 quận nội thành của TPHCM (với diện tích 44 km2), tạo thành khu có mật độ dân số cao (trung bình hơn 400 người/ha) với hơn 1,8 triệu người. Ngược lại, mật độ dân số ở các nơi khác của TPHCM chỉ có trung bình 40 người/ha, ngoại trừ khu nội thành mới của các quận nội thành cũ. Hầu hết những khu vực của các tỉnh lân cận có mật độ dân số thấp, trung bình khoảng 10 người/ha, ngoại trừ một số khu vực ở tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. Đối với sự phát triển dân số, dân số hiện đang tăng nhanh trong khu ngọai thành của các quận nội thành đặc biệt là ở phía đông bắc và tây bắc của trung tâm thành phố (xem Hình 3.2.2). Tại những khu vực này, sự phát triển đô thị chủ yếu gồm có các dịch vụ công nghịêp và dân cư. Sự gia tăng dân số ở các tỉnh thành lân cận diễn ra trung bình, trong khi dân số ở huyện Thuận An và Dĩ An dọc theo các hành lang giữa TPHCM và thành phố Biên Hòa đang gia tăng nhanh chóng, theo đó là sự ra đời của các cơ sở sản xuất. Theo tỷ lệ gia tăng dân số được phân chia theo khu vực nghiên cứu, có thể thấy rằng dân số đang giảm ở nhiều nơi thuộc khu nội thành TPHCM. Thậm chí bên trong các quận có tốc độ dân số tăng nhanh, có một số vùng dân số đang gia tăng và giảm (xem Hình 3.2.3). Vùng có dân số tăng nhanh chủ yếu phân bố dọc theo QL 1A và phía nam khu nội thành. 3-4
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Bảng 3.2.1 Các điều kiện KT-XH của khu vực nghiên cứu Diện tích Mật độ dân số: Dân số (000) Tăng trưởng (ha) 2001 (người/ha) Quận / Huyện dân số Thực Thực 1997 2001 (%/năm) Tổng Tổng tế1) tế1) 1 Quận 1 221 228 0,8 773 718 295 317 2 Quận 3 217 224 0,8 492 474 455 472 3 Quận 4 185 198 1,6 418 353 473 561 4 Quận 5 203 211 1,0 427 420 494 503 5 Quận 6 247 262 1,5 719 665 365 394 6 Quận 10 233 246 1,4 572 584 430 421 7 Quận 11 230 244 1,5 514 516 475 473 8 Phú Nhuận 178 184 0,9 488 470 378 392 9 Quận 8 320 342 1,7 1.918 1.706 178 201 10 Bình Thạnh 390 408 1,1 2.076 1.785 196 229 11 Tân Bình 560 635 3,2 3.845 3.818 165 166 TPHCM 12 Gò Vấp 299 345 3,6 1.9741.963 175 176 13 Thủ Đức 202 224 2,6 4.7764.582 47 49 14 Quận 12 163 193 4,4 5.278 5.028 37 38 15 Bình Chánh 304 366 4,7 30.457 30.418 12 12 16 Quận 2 98 108 2,5 4.974 4.175 22 26 17 Quận 7 108 117 2,1 3.569 2.125 33 55 18 Quận 9 144 157 2,2 11.400 9.037 14 17 19 Hóc Môn 194 210 2,0 10.918 10.541 19 20 20 Nhà Bè 60 67 2,7 10.041 7.771 7 9 21 Củ Chi 242 256 1,4 43.450 42.414 6 6 22 Cần Giờ 55 60 2,2 70.42246.797 1 1 23 TX Thủ Dầu Một 134 152 3,2 8.788 8.347 17 18 Bình 26 Thuận An 107 122 3,3 8.426 8.100 14 15 Dương 27 Dĩ An 94 107 3,2 6.030 5.793 18 18 24 TP Biên Hoà 448 495 2,5 15.473 14.127 32 35 Đồng 28 Long Thành 182 197 2,1 53.833 52.971 4 4 Nai 29 Nhơn Trạch 102 111 2,3 40.917 33.513 3 3 25 TX Tân An 111 117 1,2 7.786 8.570 14 14 30 Cần Giuộc 148 157 1,4 19.60621.319 8 7 31 Cần Đước 157 165 1,3 20.55020.662 8 8 Long 32 Châu Thành 95 100 1,4 15.274 15.461 7 6 An 33 Thủ Thừa 82 87 1,4 28.59427.003 3 3 34 Bến Lức 121 127 1,3 21.50626.490 6 5 35 Đức Hòa 185 194 1,3 41.180 40.106 5 5 36 Tân Trụ 58 61 1,5 10.5819.651 6 6 Toàn KVNC 6.876 7.478 2,1 508.045 468.473 15 16 Nội thành (12) 3.283 3.527 1,8 14.216 13.472 248 262 Ngoại thành (8) 1.273 1.442 3,2 81.413 73.677 18 20 TPHCM Nông thôn (2) 297 316 1,6 113.872 89.212 3 4 Toàn thành phố 4.853 5.285 2,2 209.501 176.361 25 30 Bình Dương (3) 335 381 3,2 23.244 22.240 16 17 Khu vực Đồng Nai (3) 731 803 2,4 110.223 100.611 7 8 phụ cận Long An (8) 957 1.009 1,3 165.077 169.261 6 6 Nguồn: Niên giám thống kê thành phố HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An Số liệu GIS của Đoàn Nghiên cứu (không tính diện tích sông) 3-5
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 3.2.1 Mật độ dân số theo vùng 500 – 9.999 300 – 500 200 – 300 100 – 200 0 - 100 Nguồn: Đoàn Nghiên cứu 3-6
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị Hình 3.2.2 Tỷ lệ gia tăng dân số theo quận 4,0 – 5,0 3,0 – 4,0 2,0 – 3,0 1,0 – 2,0 0,0 – 1,0 Nguồn: Theo sách thống kế ,Đoàn Nghiên cứu Hình 3.2.3 Tỷ lệ gia tăng dân số theo vùng (1996 – 2002) (%/năm) >5,0 4,0 -5,0 3,0 – 4,0 2,0 – 3,0 1,0 – 2,0 0,0 – 1,0 -1,0 – 0,0 < -1,0 Nguồn: Nghiên cứu MVA (1996), Đoàn Nghiên cứu 3-7
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 3.3. Các vấn đề và khuynh hướng phát triển đô thị hiện tại 1) Khuynh hướng phát triển hiện tại Hình 3.3.1 minh hoạ 4 khu vực hiện có tốc độ đô thị hoá nhanh là: (1) Khu vực mới phát triển quanh khu vực đô thị hoá ở trung tâm TPHCM Đây là khu vực giáp với khu nội đô đã được đô thị hoá có mật độ dân số cao nơi có tốc độ gia tăng dân số rất nhanh song song với quá trình phát triển các khu dân cư trong và xung quanh các quận Tân Bình và Gò Vấp. (2) Hành lang đông bắc giữa TPHCM và TP Biên Hoà Đây là hành lang chạy dọc Xa lộ Hà Nội nối khu nội đô thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Biên Hoà, đây cũng là nơi đã có các cơ sở công nghiệp và khu dân cư (quận Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 ở TPHCM, và các huyện Thuận An, Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương). (3) Khu vực tây bắc nội đô thành phố Hồ Chí Minh Đây là khu vực nằm ở phía tây bắc khu nội đô thành phố Hồ Chí Minh, nơi đã có các cơ sở công nghiệp và khu dân cư, chủ yếu nằm trong và quanh Quận 12. (4) Khu vực phía tây nội đô thành phố Hồ Chí Minh Đây là khu vực nằm ở phía tây khu nội đô thành phố Hồ Chí Minh nơi đã có các cơ sở công nghiệp và khu dân cư chạy dọc Quốc lộ 1A và trong và quanh huyện Bình Chánh. Hình 3.3.1 Các khuynh hướng phát triển đô thị hiện tại QL 13 (Đi Bình Phước) QL 22 (Đi Campuchia) QL 1/Đường sắt (Đi Hà Nội) QL 51 (Đi Bà Rịa - Vũng Tàu) QL 1 (Đi ĐBSCL) QL 50 (Đi Tiền Giang) Nguồn: Đoàn Nghiên cứu 3-8
Quy hoạch Tổng thể và Nghiên cứu khả thi về GTVT đô thị khu vực TPHCM (HOUTRANS) Báo cáo cuối cùng Quyển 5: Báo cáo kỹ thuật số 4: Quy hoạch vùng và đô thị 2) Tình hình xây dựng bất hợp pháp Hiện tại, ở các khu vực đang trong quá trình đô thị hoá đã trình bày ở trên, việc xây dựng không có giấy phép thường xuyên xảy ra. Tuy nhiên, bản thân các công trình xây dựng có giấy phép cũng không tuân thủ quy mô và mục đích sử dụng đã được thông qua của công trình đó. Theo kết quả nghiên cứu của Sở Xây dựng TPHCM, trong 3 năm trở lại đây, 66,7% số công trình xây dựng trong thành phố được thực hiện không phép. Bảng 3.3.1 dưới đây ghi lại số liệu về tình hình xây dựng nhà trái phép ở TPHCM trong 10 năm qua, và Hình 3.3.2 thể hiện sự phân bổ các công trình xây dựng trái phép ở các quận nội thành TPHCM. Theo các số liệu và thông tin đó, việc xây dựng trái phép chủ yếu diễn ra ở các quận nội thành mới trong những năm 90, đặc biệt là ở Tân Bình và Gò Vấp. Sau năm 2000, hiện tượng xây dựng trái phép lan sang khu vực vành đai phía tây bắc và phía tây như quận Bình Chánh, Quận 12. Hình 3.3.3 là ví dụ điển hình về hoạt động xây dựng ở khu vực hiện đang trong quá trình đô thị hoá nhanh chóng, thể hiện rõ sự phát triển phi quy hoạch và phát triển dọc theo hai bên đường dọc theo các trục giao thông chính. Hình 3.3.2 Tình hình xây dựng trái phép ở nội thành TPHCM KV DỰ ÁN (GIAI ĐOẠN I) KV DỰ ÁN (GIAI ĐOẠN II) ĐẤT THỔ CƯ ĐẤT CÔNG NGHIỆP ĐẤT TT VÀ CÔNG CỘNG ĐẤT TRỒNG CÂY XANH ĐẤT PT KHU DÂN CƯ SÔNG ĐẤT GIAO THÔNG GIỚI HẠN CỦA GĐ I Nguồn: VUUP (Ngân hàng Thế giới, 2003) 3-9