Tính toán giá trị kinh tế của đất đai tại một số tỉnh Đồng bằng sông Hồng

Nội dung text: Tính toán giá trị kinh tế của đất đai tại một số tỉnh Đồng bằng sông Hồng

1. TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ TỈNH ĐỒNG BẰNG SÔNG HỒNG CN. §µo V¨n Khiªm Ths. Bïi ThÞ Thu Hßa Tãm t¾t: Phù hợp với mục đích của chính sách Tam nông là phát triển kinh tế nông nghiệp và đời sống của nông dân và khu vực nông thôn, các mô hình kinh tế phải phản ánh những khác biệt giữa khu vực nông nghiệp với phần còn lại của nền kinh tế dẫn tới những bất bình đẳng kinh tế giữa các khu vực trên. Nội dung của bài báo này đề cập tới những khác biệt trong giá trị kinh tế của sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp và sử dụng đất cho khu vực thương mại, chủ yếu là khu vực phát triển nhà ở tại khu vực đô thị (Hà Nội) trong thời gian qua. Phương pháp được sử dụng cho tính toán là phương pháp dựa vào Lý thuyết Tô kinh tế, là một trong hai phương pháp hay được sử dụng để xác định giá trị bất động sản. Kết quả tính toán trong bài viết có thể được coi là những xấp xỉ bước đầu trong việc ứng dụng các mô hình kinh tế để tính toán giá trị kinh tế của sử dụng đất đai, tuy nhiên, điều này đặt cơ sở cho việc phát triển các phương pháp khác hoàn chỉnh hơn ví dụ như phương pháp tính giá trị bất động sản dựa vào Lý thuyết Hưởng lạc (Hedonic property value model). I. GIỚI THIỆU tới công ăn việc làm của những người nông dân. Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam Nhận thấy mâu thuẫn này, Đảng và Nhà khởi sắc và đạt nhiều thành tựu tiến bộ về tăng nước đã đề xuất tới chính sách Tam nông nhằm trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày kêu gọi toàn bộ xã hội quan tâm tới vấn đề mới càng đổi mới. Cùng với nhịp độ phát triển nhanh nảy sinh này trong quá trình phát triển kinh tế chóng, hàng loạt vấn đề đang ngày càng thay đổi. ngày nay. Tuy nhiên, để hoàn thành nhiệm vụ Một trong những thay đổi như vậy là thay đổi được đề ra, một trong những việc đầu tiên từ trong thị trường đất đai-bất động sản của Việt góc độ phân tích kinh tế là phải ước tính được Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng. giá trị kinh tế của các phương án lựa chọn khác Quỹ đất đai của khu vực Đồng bằng sông nhau và trên cơ sở đó đề xuất những phương án Hồng đã được khai thác một cách triệt để với khả thi tốt nhất có thể nhằm bảo đảm an ninh khoảng 7,8 triệu ha đất nông nghiệp. Diện tích lương thực, cải thiện đời sống của nông dân mà đất đai này hầu hết được sử dụng để trồng lúa vẫn tăng trưởng và phát triển kinh tế một cách với hệ số quay vòng trung bình khoảng 1,5 tới bền vững. 2, tức là đất đai trung bình được sử dụng cho 1,5 Nội dung bài viết của chúng tôi đề cập tới cho tới 2 vụ một năm, và trên thực tế nhiều một phương pháp tính toán giá trị kinh tế của sử vùng đã đạt tới 3-4 vụ trong một năm. dụng đất trong nông nghiệp cũng như trong lĩnh Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường vực cung cấp nhà cửa cho khu vực đô thị để giới theo định hướng chuyển dịch sang sản xuất thiệu các phương pháp tính toán kinh tế có thể công nghiệp và dịch vụ, do hiệu quả kinh tế được áp dụng như thế nào để ước lượng giá trị tương đối của sản xuất nông nghiệp là tương đối của các sử dụng đất đai khác nhau. thấp, diện tích đất nông nghiệp có khuynh II. TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP TÍNH hướng bị thu hẹp lại để nhường chỗ cho các khu TOÁN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI công nghiệp và đô thị. Điều đó có tác động xấu Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác tới nhiệm vụ an ninh lương thực và ảnh hưởng nhau. Khái niệm giá trị tổng quát có nghĩa là 50
2. một lợi ích nào đó, không nhất thiết được biểu loại bỏ lợi nhuận. Các khác biệt về địa tô sẽ thị qua tiền bạc. Ví dụ, không khí rất có giá trị bằng với những khác biệt về khả năng sinh lợi, (lợi ích), nhưng giá trị đó chưa bao giờ được Và vì giá bán của mảnh đất trên thị trường là giá biểu thị bằng các đơn vị tiền tệ. Tuy nhiên, trị hiện thời của luồng địa tô tương lai, các khác trong lĩnh vực kinh tế, giá trị (value), hay giá trị biệt về khả năng sinh lợi cũng sẽ được phản ánh kinh tế (economic value) thường được biểu thị trong giá đất. bằng các lợi ích được thể hiện bằng các đơn vị Theo Lý thuyết hiện đại, các đặc tính môi tiền tệ và xuất hiện trong các quá trình trao đổi. trường như chất lượng không khí và nước có thể Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét giá trị tác động tới khả năng sinh lợi của đất đai cả theo nghĩa giá trị kinh tế chứ không đề cập tới dưới dạng hàng hóa của người sản xuất lẫn hàng giá trị nói chung. hóa của người tiêu dùng. Khi đó, cấu trúc địa tô A. Myrick Freeman III, Giáo sư Kinh tế Tài và giá cả sẽ phản ánh những khác biệt về khả nguyên thiên nhiên và Môi trường của trường năng sinh lợi được xác định bởi môi trường này. Đại học Bowdoin (Hoa kỳ), trong tác phẩm nổi Các kết quả này từ lý thuyết địa tô cổ điển đã tiếng của mình có tên là “Đo lường Giá trị Tài khơi dậy mối quan tâm của các nhà kinh tế nguyên thiên nhiên và Môi trường: Lý thuyết và trong việc sử dụng số liệu về địa tô hoặc giá trị Phương pháp” (2003, Mỹ), đã phân tích mô của đất đai cho bất động sản để đo lường lợi ích hình lý thuyết về tính toán giá trị kinh tế của đất mà các hộ gia đình đã gán cho các cải thiện các đai và nhà cửa một cách tương đối đầy đủ trong đặc tính môi trường. Chương 11 “Các mô hình giá trị của bất động Đồng thời, ngược lại, những thay đổi trong sản”. Theo phân tích của ông, có hai tiếp cận các đặc tính về môi trường liệu có tác động tới chính trong việc đo lường giá trị kinh tế của đất khả năng sinh lợi của đất đai, và do đó tác động đai và nhà cửa là Lý thuyết Tô kinh tế (Theory tới giá trị của đất đai hay không? Nếu các bằng of Rents) và tiếp cận hiện đại của Lý thuyết chứng thực nghiệm ủng hộ mối quan hệ này, thì Hưởng lạc (Hedonic Theory). với số liệu về các thay đổi môi trường, các nhà Lý thuyết Tô kinh tế cho rằng “giá cân bằng kinh tế có thể dự báo được những biến động của một miếng đất sẽ là giá trị hiện thời của trong khả năng sinh lợi của đất đai, và do đó xác luồng tô kinh tế được tạo ra bởi đất đai” định được giá trị của đất đai. Đó chính là nội (Freeman, 2003). Từ lâu, lý thuyết kinh tế đã dung của Lý thuyết Hưởng lạc mà chúng ta đã nhận thấy khả năng sinh lợi của đất đai khác nhắc tới ở trên. nhau theo vị trí. Những khác biệt về khả năng Về lâu về dài, để phục vụ mục đích xác định sinh lợi sẽ tạo ra các mức tô kinh tế khác nhau giá trị đầy đủ của đất đai được sử dụng trong cho đất đai, và do vậy tạo ra các giá trị kinh tế sản xuất nông nghiệp hay sử dụng trong thương khác nhau cho đất đai. Khi mà đất đai là hàng mại, rõ ràng chúng ta cần phát triển những mô hóa của nhà sản xuất, canh tranh và tự do nhập hình dựa trên các tiếp cận hiện đại liên hệ giá ngành đủ để bảo đảm rằng các khác biệt về mức trị, hay khả năng sinh lợi của đất đai, với các sinh lợi được phản ánh một cách đầy đủ trong đặc tính môi trường của chúng. Tuy nhiên, trong cấu trúc tô của đất đai (địa tô). nội dung của bài viết này, chúng tôi chỉ cố gắng Đối với bất cứ bất động sản nào có địa tô nhỏ giới thiệu mô hình ước tính giá trị của đất đai hơn khả năng sinh lợi, hoạt động chiếm giữ đất thông qua mô hình dựa trên Lý thuyết Tô kinh đai đều thu được lợi nhuận. Một kẻ nhập ngành tế như một xấp xỉ khởi đầu, để người đọc có thể tiềm năng nào đó sẽ muốn đẩy giá lên cao hơn thấy được khả năng xác định giá trị kinh tế của địa tô hiện có để chiếm lấy vị trí đó và gặt hái các mô hình kinh tế trong lĩnh vực tính toán giá lợi nhuận của khả năng sinh lợi cao này. Đó là trị của sử dụng đất đai. Chúng tôi hy vọng sẽ có lý do mà tại sao cạnh tranh đẩy giá lên cao và điều kiện để áp dụng các mô hình hiện đại hơn 51
3. nhằm có được các kết quả tính toán đầy đủ và 49,0725 tạ/ha. Giá lúa trung bình hiện nay là chính xác hơn cho giá trị của các sử dụng đất 5500 VNĐ/kg, do vậy doanh thu trung bình trên đai nhằm cung cấp thông tin đầy đủ hơn hỗ trợ một hecta sẽ là 49,0725 x 100(kg) x 5500 VNĐ cho quá trình làm-quyết định về phân bổ sử = 26989875 VNĐ, tức là khoảng 26989875 dụng đất đai. VNĐ/ha, hay 26989875 VNĐ/10000 (mét III. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ vuông) 2698,9875 VNĐ/ mét vuông (làm tròn KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP là 2700 VNĐ/ mét vuông). Theo ước tính của Bộ NN&PTNT (nguồn: Nếu chúng ta coi sản xuất nông nghiệp là Bộ NN&PTNT), năng suất lúa cả năm (3 vụ: một quá trình kéo dài, mỗi năm sản xuất được Đông xuân, Hè thu, và Mùa) của năm 2005 đạt gần 27 triệu VNĐ/ha hay 2700 VNĐ/1 mét 48,91 tạ/ha; năm 2006 đạt 48,94 tạ/ha; năm vuông, thì chúng ta sẽ thấy tổng vô hạn của 2007 đạt 49,5 tạ/ha. Như vậy, năng suất cả năm chuỗi lợi ích này (chưa trừ đi chi phí) sẽ là: trung bình trong thời gian từ 2005 – 2008 là 1 1 1 1 NPV 2700 1 2 3 n 1 i 1 i 1 i 1 i Giả sử chúng ta sử dụng hệ số chiết khấu giá trị NPV (giá trị hiện thời) của dòng lợi ích i 0.12 , tức là một hệ số chiết khấu vừa phải, này sẽ là: thì thay vào công thức chúng ta có thể ước tính n 1 1 1 0.12 NPV 2700.lim 2700 *9,3 25110 VNĐ n 1 1 1 0.12 Mặt khác, giá của một mét vuông đất nông có khả năng sinh lợi cao hơn như công nghiệp nghiệp có thể được coi là tổng giá trị mà mảnh hoặc thương mại. đất đó có thể sản xuất ra trong một khoảng - Như sẽ được so sánh dưới đây, về trung thời gian dài vô hạn như trên. Do đó giá của 1 bình giá trị sử dụng đất cho sản xuất nông mét vuông đất sẽ là giá trị tổng doanh thu từ nghiệp thấp hơn nhiều so với giá trị đất đai sản xuất nông nghiệp mà 1 mét vuông này tạo giành cho những sử dụng khác như thương mại, ra, tức là 25110 VNĐ (hay 251100000 công nghiệp. VNĐ/ha), nếu làm tròn là khoảng 250 triệu VNĐ một héc ta. IV. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH TOÁN GIÁ Nhận xét: TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT ĐAI THƯƠNG MẠI - Tính toán trên được thực hiện cho diện Trong mục này, chúng tôi thực hiện ước tính tích nông nghiệp trung bình trong phạm vi cả giá trị của đất đai cho các sử dụng thương mại, nước trong những năm gần đây. nhưng chủ yếu cho các mục đích sử dụng cho - Giá trị của đất đai hiện đang được sử dụng phát triển nhà ở. Các sử dụng đất đai cho các cho mục đích nông nghiệp biến động mạnh theo mục đích công nghiệp và thương mại khác được vị trí, một cách chính xác hơn là, trên thực tế giá thực hiện một cách tương tự, tuy đòi hỏi nhiều số trị của đất đai bị ảnh hưởng bởi tiềm năng liệu điều tra khảo sát. Do vậy, các tính toán này chuyển đổi sử dụng đất sang các mục đích khác sẽ được thực hiện trong một nghiên cứu khác. 52
4. Để cho đơn giản, chúng tôi phân chia đất đai - Giá cho thuê vào khoảng từ 1,500 USD – cư trú ở Hà Nội thành các loại chính là: 5000 USD hoặc hơn. - Đất đai dành cho biệt thự + Ước tính giá trị - Đất đai dành cho chung cư (cao cấp) Sau đây sẽ là một ước tính giá trị để minh - Đất đai dành cho chung cư bình dân hoạ cho các phân tích một trường hợp điển hình - Đất đai cho nhà tạm và thuê mướn của trường hợp biệt thự. 1) Biệt thự Giả sử một biệt thự trung bình có thể cho + Đặc điểm: thuê với giá 2000 USD một tháng, chúng ta có - Chiếm tỷ lệ nhỏ (chưa có con số thống kê, thể tính theo công thức NPV của luồng thu nhưng chỉ < 5 % hộ gia đình) nhập. Để cho đơn giản, chúng ta ước lượng - Diện tích khoảng 200 mét vuông giá cho thuê 2000 USD/tháng x 12 tháng = - Giá trị thị trường của biệt thự biến động từ 24000 USD/1 năm. Lãi suất ngân hàng hiện 3 tỷ tới 10 tỷ hoặc nhiều hơn nữa. nay trung bình là vào khoảng 12%. Áp dụng - Có chi phí xây dựng vào khoảng trên 5 công thức ta có: triệu/ 1 mét vuông 1 1 1 NPV 24000 1 1 2 3 1 0.12 1 0.12 1 0.12 n 1 1 1 0.12 NPV 36000.lim 24000 *9.3 223200 USD n 1 1 1 0.12 Do vậy, giá trị một biệt thự cỡ trung bình - Giá thị trường hiện nay là khoảng 15 - 17 như vậy sẽ là 4 – 5 tỷ VNĐ, hợp lý so với quan triệu/ 1mét vuông sát trong thực tế. Từ đó có thể tính giá trị xấp xỉ + Ước tính giá trị: của đất là 4 tỷ / 200 mét vuông 20 triệu VNĐ/ Ta lấy một trường hợp điển hình là căn hộ có 1mét vuông. diện tích là 120 mét vuông, thuộc một chung cư 2) Chung cư cao cấp 15 tầng. + Đặc điểm: Dựa vào giá cho thuê thường quan sát thấy là - Diện tích một căn hộ: khoảng 120 – 150 12 triệu VNĐ/1 tháng (khoảng 700 USD), hay mét vuông 144 triệu VNĐ/ 1 năm. Với lãi suất ngân hàng - Thuộc khu nhà cao tầng khoảng từ 10 - 15 tầng vào khoảng 12%/1 năm, ta có công thức NPV - Giá xây dựng: 5 triệu/1 mét như sau: n 1 1 1 0.12 1.12 NPV 144ttririêệuu VNĐ.lim 144. 144 *9,3 1339,2 tritriệuêu VNĐ n 1 0.12 1 1 0.12 Tức là giá trị kinh tế của một căn hộ 120 mét cao cấp cỡ 120 mét vuông thường được bán với vuông sẽ là xấp xỉ 1,34 tỷ VNĐ. Kết quả này giá khoảng 1,4 – 1,7 tỷ VNĐ. cũng phù hợp quan sát thực tế vì các chung cư Từ đó suy ra 15 tầng sẽ có giá trị xấp xỉ là 15 53
5. tầng x 1339,2 triệu VNĐ 20088 triệu VNĐ - Thuộc khối nhà 5 tầng hay 20,088 tỷ VNĐ / 120 mét vuông hay 155,7 - Giá xây dựng là 3,5 triệu/1 mét vuông triệu VNĐ/1 mét vuông. - Giá thị trường khoảng 7 – 8 triệu/ 1mét Nhưng nếu tính cả diện tích các diện tích phụ vuông như cầu thang, hành lang, sân chơi, thì diện + Ước tính giá trị kinh tế tích mặt bằng cho một chung cư có thể gấp 2 lần Xét một căn hộ chung cư bình dân tiêu biểu diện tích thực cho căn hộ. Nếu vậy, ta có thể với diện tích là 50 mét vuông, thuộc khối nhà 5 thấy giá trị của mỗi mét vuông đất cho việc xây tầng. Giá cho thuê trung bình là 2,5 – 3 triệu/1 dựng chung cư cao cấp cũng có thể lên tới 70 – tháng 80 triệu VNĐ/1 mét vuông. Nếu lấy giá cho thuê là 3 triệu VNĐ/tháng 3) Chung cư bình dân tức là 36 triệu/1 năm từ đó ta có công thức + Đặc điểm: NPV là: - Diện tích khoảng 50 mét vuông n 1 1 1 0.12 1.12 NPV 36ttririêệuu VNĐ.lim 36* 36 *9,3 334,8 tritriệuêu VNĐ n 1 0.12 1 1 0.12 Từ đó ta thấy giá trị của một căn hộ bình dân tính nhưng vì điều kiện thời gian có hạn nên là khoảng 334,8 triệu VNĐ, là giá trị phù hợp chúng tôi để giành cho các chuyên đề khác. với quan sát thực tế. V. KẾT LUẬN CHUNG Sau khi nhân với 5 tầng, giá trị này sẽ là 5 Các kết quả tính toán giá trị kinh tế của sử tầng x 334,8 triệu VNĐ 1674 triệu VNĐ/ 50 dụng đất trong phần trên tuy còn thô sơ và chỉ mét vuông hay 33.48 triệu VNĐ / 1mét vuông, mang tính chất giới thiệu các mô hình xấp xỉ là điều cũng phù hợp với thực tế. đầu tiên trong tính toán giá trị của bất động sản. 4) Kết luận Tuy nhiên, tiếp cận nghiên cứu này cũng đã cho (i) Giá trị đất đai cho nhà ở tại thành phố Hà thấy một số kết luận như sau. néi cao hơn rất nhiều so với giá trị đất đai giành a) Công cụ mô hình kinh tế có thể phản ánh cho nông nghiệp (trồng lúa), gấp khoảng 1000 khách quan mức chênh lệch giữa giá trị kinh tế lần. của sử dụng đất cho nông nghiệp và sử dụng đất (ii) Giá trị đất đai cho khu vực chung cư cao cho thương mại. Tuy kết quả chỉ là xấp xỉ, tầng là giá trị sinh lợi lớn nhất trong các loại đất nhưng mức chênh lệch là rất cao. đai giành cho nhà ở khác như biệt thự hoặc b) Mô hình cũng chỉ ra khác biệt lớn trong chung cư thấp tầng. giá trị kinh tế của sử dụng đất đai cho các loại (iii) Các loại sử dụng đất đai khác như đất đai hình nhà ở khác nhau ở đô thị. Sử dụng đất sinh cho các công trình công cộng được tính bằng cách lợi lớn nhất là sử dụng đất đai cho các khu nhà ngoại suy các giá trị đất đai giành cho cư trú. chung cư cao tầng. Điều đó cũng phản ánh một (iv) Sử dụng đất đai cho công nghiệp có xu cách khách quan rằng tại sao các quốc gia phát hướng dịch chuyển ra ngoại thành, cho nên triển châu Á như Hồng Kông, Singapore, Trung không được tính trong phạm vi đất đô thị, tuy Quốc không chấp nhận xây dựng các biệt thự cá nhiên phương pháp là tương tự, và chúng tôi hy nhân để có thể triệt để ưu tiên đất đai cho xây vọng sẽ trình bày trong một nghiên cứu khác. dựng nhà cao tầng. (v) Đất đai giành cho thương mại cần được c) Tuy chưa đề cập tới vấn đề đánh thuế tài 54
6. nguyên thiên nhiên trong bài viết này, (Chúng d) Bên cạnh đó, can thiệp đánh thuế cũng tôi đã trình bày về vấn đề thuế tài nguyên thiên có thể khuyến khích các sử dụng có hiệu quả nhiên trong một bài viết đã được đăng trong tạp nhất như xây dựng chung cư cao tầng, và hạn chí Thủy lợi và Môi trường, 2008) nhưng rõ chế những sử dụng lãng phí đất đai như xây ràng chính phủ cần thiết can thiệp vào lĩnh vực dựng biệt thự tư nhân. thị trường đất đai, không chỉ vì chính phủ sẽ thu e) Trong bài viết này, chúng tôi chưa đề được những khoản doanh thu thuế rất có giá trị cập tới phương pháp tính toán giá trị sử dụng (vì giá trị sử dụng đất đô thị thực sự lớn), mà đất dựa trên Lý thuyết Hưởng lạc. Hy vọng với chính phủ còn có thể sử dụng doanh thu thuế đó phương pháp này chúng ta sẽ có được các kết để cải thiện đời sống của nông dân và khu vực quả tính toán giá trị của sử dụng đất đai một nông thôn. cách chính xác hơn. Tµi liÖu tham kh¶o 1) Tom Tietenberg. Environmental and Natural Resource Economics. 7th Ed. USA. 2) A. Myrick Freeman III. Measurement of Environmental and Resource Values: Theory and Methods. 5th Ed. Resources for the Future. Washington, D.C. USA. 3) Báo cáo của Bộ NN&PTNT về năng suất và sản lượng lương thực cả nước 2005 – 2008. Abstract: Estimating properties’s economic value in some provinces Of the Red River Delta According to “Tam nong” Policy aimed to agricultural and rural development and life qulity’s improvement for the farmers, economic models must reflect differentials between agricultural area and remainder of the economy which lead to economic disparity between them. This article has addressed differentials in economic values between land-use for agricultural production and land-use for commercial areas, mainly for residential housing in the urban area such as Hanoi. Method used for calculation is one based on Theory of Rents, wich is one of two popular methods to determine the values of various properties. The results may be considered first approximation of property value models, however, ít is the first step for developing more completed methods such as Hedonic Property Value Model. 55