Khóa luận Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

97 trang hapham 2280

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Khóa luận Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

khoa_luan_day_manh_thu_hut_dau_tu_truc_tiep_nuoc_ngoai_vao_l.pdf

Nội dung text: Khóa luận Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ NGOẠI THƢƠNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM Họ và tên sinh viên : Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp : A16 Khoá : 42 Giáo viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Kim Oanh Hà Nội, tháng 11/ năm 2007
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ, hỗ trợ từ nhiều nguồn. Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn tập thể thầy cô giáo trƣờng Đại học Ngoại thƣơng đã tận tình dạy dỗ em trong suốt 4 năm học qua. Đặc biệt em xin cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Kim Oanh đã hƣớng dẫn em trong suốt quá trình làm khóa luận. Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Bác Lê Văn Sự, Phó trƣởng ban nghiên cứu chính sách cải cách và phát triển doanh nghiệp, Bộ KH&ĐT, và ông Đỗ Văn Sử, Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài, Bộ KH&ĐT. Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến bạn bè và gia đình đã động viên, tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian hoàn thành khóa luận. Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. FDI : Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 2. BĐS : Bất động sản 3. QSD : Quyền sử dụng 4. SX : Sản xuất 5. XD : Xây dựng 6. KCN - KCX : Khu công nghiệp, Khu chế xuất 7. ĐTM : Đô thị mới Phan Nguyễn Lam Sƣơng 1 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 6 CHƢƠNG I KHÁI QUÁT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9 I. KHÁI QUÁT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 9 1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 9 2. CÁC HÌNH THỨC 10 3. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 12 3.1 ĐỐI VỚI NƢỚC ĐẦU TƢ 12 3.1.1 TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC 12 3.1.2 TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC 14 3.2 ĐỐI VỚI NƢỚC NHẬN ĐẦU TƢ 14 3.2.1 TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC 14 3.2.2 TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC 18 4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 20 4.1 CÁC NHÂN TỐ BÊN NGOÀI 20 4.1.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI, CHÍNH TRỊ CỦA NƢỚC ĐI ĐẦU TƢ 20 4.2.2. QUÁ TRÌNH TỰ DO HOÁ THƢƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƢ 20 4.2 CÁC NHÂN TỐ BÊN TRONG 20 4.2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ - CHÍNH TRỊ - XÃ HỘI 20 4.2.2. MÔI TRƢỜNG PHÁP LÝ 21 4.2.3 CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI CỦA NƢỚC CHỦ NHÀ. 21 4.2.4 TIỀM NĂNG QUỐC GIA 21 II. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÀNG HÓA 22 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 22 1.2 BẤT ĐỘNG SẢN HÀNG HÓA VÀ ĐẶC ĐIỂM 23 2. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 27 2.1 KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI 27 2.2 ĐẶC ĐIỂM 28 2.3. VỊ TRÍ, VAI TRÒ 32 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 33 3.1 NHÓM CÁC NHÂN TỐ TỰ NHIÊN 33 3.2 NHÓM CÁC NHÂN TỐ CHÍNH TRỊ 33 3.3 NHÓM CÁC NHÂN TỐ KINH TẾ 33 4. KINH DOANH BĐS 33 III. KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA ÚC VÀ NEW ZEALAND 34 1. TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BĐS 34 2. CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 34 2.1 SỰ PHỐI HỢP QUẢN LÝ ĐỒNG BỘ GIỮA CÁC CƠ QUAN 34 2.2 CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, XÂY DỰNG, TÀI CHÍNH PHỐI HỢP ĐỒNG BỘ 35 2.3 KHUYẾN KHÍCH SỰ THAM GIA CỦA NHIỀU CHỦ THỂ ĐẦU TƢ 35 CHƢƠNG II ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC 36 BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 36 I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 36 Phan Nguyễn Lam Sƣơng 1 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 1. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƢ 36 1.1. LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1987 VÀ LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1990, 1992 38 1.1.1 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI NĂM 1987 38 1.1.2 LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 1990 40 1.1.3 LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 1992 40 1.2 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI NĂM 1996 VÀ LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐTNN TẠI VIỆT NAM NĂM 2000 41 1.2.1 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1996: . 42 1.2.2. LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1996 43 1.3 LUẬT ĐẦU TƢ 2005 46 2. CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN 48 2.1. CÁC ĐIỀU KIỆN CHUNG ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 49 2.1.1 ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 49 2.1.2 PHẠM VI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 49 2.1.3 MỘT SỐ ĐIỀU KIỆN ĐẶC THÙ ĐỐI VỚI KINH DOANH KHU ĐÔ THỊ 49 2.2. CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 50 2.2.1 VỀ THUẾ TNDN 51 2.2.2 ƢU ĐÃI VỀ THUẾ XUẤT KHẨU, THUẾ NHẬP KHẨU 52 Phan Nguyễn Lam Sƣơng 2 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 2.2.3 ƢU ĐÃI VỀ TIỀN THUÊ ĐẤT 53 II. THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 53 1. VÀI NÉT VỀ FDI VÀO VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 53 2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS VIỆT NAM 55 3. CÁC DỰ ÁN ĐƢỢC CẤP PHÉP 57 4. TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN 62 5. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 62 5.1 THÀNH TỰU 62 5.1.1. SỰ HOÀN THIỆN CỦA HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT 62 5.1.2. CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ CÓ HIỆU QUẢ 63 5.1.3. MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ THÔNG THOÁNG 63 5.1.4. KÉO DÀI THỜI HẠN THUÊ ĐẤT 63 5.1.5. QUYỀN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN 64 5.2 NHỮNG TỒN TẠI 64 5.2.1 CHÍNH SÁCH 64 5.2.2 THỊ TRƢỜNG 71 CHƢƠNG III GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 74 I. DỰ BÁO VỀ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TRÊN THẾ GIỚI 74 II. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA VIỆT NAM 76 III. NHỮNG CƠ HỘI, THÁCH THỨC VÀ YÊU CẦU ĐẶT RA ĐỐI VỚI VIỆC ĐẨY MẠNH THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 78 Phan Nguyễn Lam Sƣơng 3 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 1. CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC TRONG VIỆC THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 78 1.1 CƠ HỘI 78 1.1.1 CHỦ TRƢƠNG VỀ TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 78 1.1.2 NHẬN THỨC NÂNG CAO VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS 78 1.1.3. SỰ HỘI NHẬP CỦA VIỆT NAM VÀO NỀN KINH TẾ THẾ GIỚI 79 1.2 THÁCH THỨC 79 1.2.1 HẠN CHẾ VỀ KHUNG PHÁP LÝ 79 1.2.2 SỰ CẠNH TRANH TỪ CÁC THỊ TRƢỜNG KHÁC 80 2. NHỮNG YÊU CẦU VỀ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 80 III. GIẢI PHÁP 81 1. GIẢI PHÁP CHUNG 81 1.1 TIẾP TỤC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƢỜNG BĐS 81 1.2 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS, VỀ ĐẦU TƢ VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 82 2 GIẢI PHÁP CỤ THỂ 83 2.1 NHÓM GIẢI PHÁP ĐẤT ĐAI 83 2.1.1. VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 83 2.2.2. TẠO CƠ CHẾ HỢP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 83 2.2.3. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CHUYỂN ĐỔI HÌNH THỨC ĐẦU TƢ 83 2.2.4. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VƢỚNG MẮC VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 84 Phan Nguyễn Lam Sƣơng 4 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 2.2.5. BAN HÀNH CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI VỀ ĐẤT ĐAI 84 2.2 NHÓM GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 85 2.2.1 SÀNG LỌC NHÀ ĐẦU TƢ THEO NĂNG LỰC 85 2.2.2 HỖ TRỢ TỪ PHÍA NHÀ NƢỚC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 85 2.2.3 THÔNG TIN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 86 2.2.4 NÂNG CẤP CƠ SỞ HẠ TẦNG 86 2.3 NHÓM GIẢI PHÁP TÍN DỤNG - NGÂN HÀNG 86 2.3.1 HOÀN THIỆN CƠ CHẾ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 86 2.3.2. TÍN DỤNG BĐS TỪ NGUỒN VỐN NGOÀI NƢỚC 87 2.3.3. TĂNG CƢỜNG ĐẢM BẢO HỆ THỐNG CHO VAY 87 2.3.4. HÌNH THÀNH HỆ THỐNG THẾ CHẤP HIỆU QUẢ. 87 2.4 NHÓM GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH 88 2.4.1. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CÔNG 88 2.4.2. CHÍNH SÁCH ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 88 KẾT LUẬN 90 DANH MUC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phan Nguyễn Lam Sƣơng 5 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Lêi më ®Çu 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học và công nghệ, thị trường BĐS tạo thành chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh. Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Một trong những đặc trưng của thị trường bất động sản là cần nguồn vốn lớn. Do đó, một điều dễ nhận thấy là nếu chỉ với nguồn vốn của các nhà đầu tư trong nước nhỏ lẻ thì cung cầu trên thị trường bất động sản chưa thể gặp nhau. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản sẽ là một nhân tố quan trọng để thay đổi diện mạo thị trường. Nhận thức được điều này nên Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là “Hình thành và phát triển thị trường BĐS theo quy định của pháp luật; từng bước mở cửa thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Nghị quyết tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X tiếp tục làm rõ quan điểm này với mục tiêu “phát triển thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư”. Vậy đâu là những nhân tố kích thích đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam, hiện tại tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực này như thế nào và đã có những văn bản gì điều chính những vấn đề liên quan đến lĩnh vực này? Xuất phát từ thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS và tính cấp thiết của đề tài tôi chọn đề tài “Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất Phan Nguyễn Lam Sƣơng 6 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam động sản của Việt Nam” làm khóa luận cho mình. Và những câu hỏi trên đây sẽ được làm rõ trong khóa luận này. 2. Mục đích nghiên cứu Khóa luận tập trung nghiên cứu những vấn đề sau: - Làm sáng tỏ những lý luận về FDI và thị trường bất động sản - Cơ sở pháp lý của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Từ đó đề ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới 3. Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Khóa luận nghiên cứu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại và chỉ nghiên cứu trên khía cạnh kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nói tới nguồn vốn FDI vào bất động sản có nghĩa là việc các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn xây dựng các công trình, tạo tài sản bất động sản và đồng thời thực hiện kinh doanh đối với các tài sản đó. Khác với nguồn vốn ODA vào bất động sản chỉ đơn thuần dừng lại ở việc bỏ vốn mà không kinh doanh thu lợi nhuận. Do đó, thực chất các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài đang đầu tư vào thị trường BĐS. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Khoá luận đã vận dụng kết hợp phương pháp thống kê, phân tích hệ thống và các phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp để giải quyết các nội dung nghiên cứu của khoá luận. Các phương pháp đó được kết hợp chặt chẽ với nhau dựa trên cơ sở các quan điểm, chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của Việt Nam. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 7 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 5. Bố cục của khoá luận Tương ứng với nội dung nghiên cứu, ngoài phần lời mở đầu, kết thúc, tài liệu tham khảo, mục lục, các từ viết tắt, khoá luận được kết cấu như sau: Chƣơng I: Khái quát về đầu tư trực tiếp nước ngoài và thị trường bất động sản Chƣơng II: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Chƣơng III: Giải pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 8 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Ch•¬ng I Kh¸i qu¸t vÒ ®Çu t• trùc tiÕp n•íc ngoµi vµ thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n I. KHÁI QUÁT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 1. Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài Sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các quốc gia trên thế giới và sự tham gia ngày càng sâu rộng của các nước vào nền kinh tế toàn cầu là xu hướng tất yếu đang diễn ra trên toàn thế giới. Đây là chính là nhân tố kích thích và tạo điều kiện cho sự luân chuyển hàng hóa và luân chuyển vốn giữa các quốc gia. Lý do của việc luân chuyển vốn là nhằm thu lợi nhuận và các lợi ích kinh tế xã hội. Hoạt động này được xem là đầu tư quốc tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài hay FDI (Foreign Direct Investment) là một hình thức của đầu tư quốc tế. Trước tiên để hiểu khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài ta phải hiểu được hai khái niệm “đầu tư” và “đầu tư quốc tế”. Theo Luật Đầu tư 2005 điều 3 khoản 1, “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.” Đầu tư quốc tế, về bản chất là sự phát triển cao của xuất khẩu hàng hóa. Đầu tư quốc tế là những phương thức đầu tư vốn, tài sản ở nước ngoài để tiến hành sản xuất, kinh doanh với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận và những mục tiêu kinh tế xã hội khác. Trên thế giới hiện nay có nhiều cách diễn giải khái niệm FDI khác nhau. Theo khái niệm Quỹ Tiền tệ quốc tế IMF đưa ra năm 1977 thì “FDI là số vốn thực hiện để thu được những lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp hoạt động ở nền kinh tế khác nền kinh tế thuộc nước nhà đầu tư. Ngoài mục đích lợi nhuận nhà đầu tư mong muốn tìm được chỗ đứng trong việc quản lý doanh nghiệp và mở Phan Nguyễn Lam Sƣơng 9 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam rộng thị trường.” Theo định nghĩa của Uỷ ban Liên hợp quốc về thương mại và phát triển (UNCTAD) thì FDI là “Khoản đầu tư bao gồm mối quan hệ trong dài hạn, phản ánh lợi ích và quyền kiểm soát lâu dài của một thực thể thường trú ở một nền kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước ngoài) trong một doanh nghiệp thường trú ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp, doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhánh nước ngoài)”. Theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, "Đầu tư trực tiếp nước ngoài" là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này.” Có thể thấy định nghĩa này chưa nêu bật được một nội dung quan trọng của hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài là nhà đầu tư trực tiếp tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp và tự chịu trách nhiệm đối với những quyết định kinh doanh của mình. Luật đầu tư năm 2005 không đưa ra khái niệm “đầu tư trực tiếp nước ngoài” mà chỉ định nghĩa “Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư” và “Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành đầu tư.” Như vậy từ cách giải thích hai khái niệm này ta có thể hiểu đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 2. Các hình thức Ở Việt Nam đầu tư trực tiếp nước ngoài được chia thành các hình thức chủ yếu sau: Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam ban hành ngày 9/6/2000 thì có các hình thức FDI sau: Phan Nguyễn Lam Sƣơng 10 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - "Doanh nghiệp liên doanh" là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định ký giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh. - "Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài" là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam. - "Hợp đồng hợp tác kinh doanh" là văn bản ký kết giữa hai bên hoặc nhiều bên để tiến hành hoạt động đầu tư mà không thành lập pháp nhân. Ngoài ra, còn có một số hình thức đầu tư theo hợp đồng khác như hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. "Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao" (Hợp đồng BOT) là văn bản ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam. "Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh" (Hợp đồng BTO) là văn bản ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng Chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý. "Hợp đồng xây dựng - chuyển giao" (Hợp đồng BT) là văn bản ký kết giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ Phan Nguyễn Lam Sƣơng 11 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Việt Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý. Theo Luật Đầu tƣ năm 2005, đầu tư trực tiếp gồm có các hình thức sau: - Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài - Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài - Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT - Đầu tư phát triển kinh doanh - Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư - Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp - Các hình thức đầu tư trực tiếp khác Định nghĩa về hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT theo luật đầu tư 2005 vẫn giữ những nội dung chính của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ban hành ngày 9/6/2000. 3. Vai trò của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 3.1 Đối với nƣớc đầu tƣ 3.1.1 Tác động tích cực a. Mở rộng thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm Đầu tư trực tiếp nước ngoài giúp mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm. Phần lớn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở các nước về thực chất hoạt động như là chi nhánh của các công ty mẹ ở chính quốc bằng việc xây dựng các nhà máy sản xuất, chế tạo hoặc lắp rắp ở nước sở tại. Nhờ các hệ thống công ty vệ tinh ở các nước nhận đầu tư mà các sản phẩm thâm nhập thị trường dễ dàng hơn và tránh được các biện pháp bảo hộ mậu dịch của nước sở tại. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 12 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam b. Giảm chi phí sản xuất Thông qua FDI, các nước chủ đầu tư di chuyển một bộ phận sản xuất công nghiệp phần lớn là máy móc ở giai đoạn lão hoá hoặc có nguy cơ bị khấu hao vô hình nhanh (trong xu hướng phát triển và đổi mới công nghệ, sản phẩm ngày càng rút ngắn) sang các nước kém phát triển hơn để tiếp tục sử dụng, kéo dài thêm chu kỳ sống của sản phẩm, hoặc để mau khấu hao, cũng như để tăng sản xuất tiêu thụ, giúp thu hồi vốn và tăng thêm lợi nhuận. Ngoài ra, sự phát triển không đồng đều về trình độ sản xuất và mức thu nhập giữa các nước đã tạo ra chêch lệch về điều kiện và giá cả các yếu tố đầu vào của sản xuất. Do đó đầu tư trực tiếp nước ngoài cho phép lợi dụng chênh lệch này để giảm bớt chi phí sản xuất, trước hết đó là chi phí nhân công, chi phí nguyên vật liệu; việc tổ chức sản xuất và tiêu thụ sản phẩm ở các nước sở tại cũng giúp các chủ đầu tư giảm được chi phí vận chuyển hàng hoá, tiết kiệm chi phí quảng cáo, tiếp thị. c. Khai thác nguồn nguyên liệu ở nƣớc tiếp nhận đầu tƣ Mục tiêu của nhiều dự án đầu tư nước ngoài là nhằm tìm kiếm nguồn nguyên liệu phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư. Trong khi đó, ở các nước đang phát triển nguồn tài nguyên có nhiều nhưng không có điều kiện khai thác chế biến do thiếu vốn, công nghệ. Do đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài có thể giúp các chủ đầu tư thu được nguyên liệu thô với giá rẻ và qua chế biến sẽ thu được lợi nhuận cao hơn rất nhiều. Nhờ FDI, các nước đi đầu tư có cơ hội mở rộng và ổn định thị trường cung cấp nguồn nguyên liệu. d. Tạo thế và lực trên trƣờng quốc tế Thông qua các dự án đầu tư trực tiếp ở nước ngoài (nhất là các địa bàn được coi là cửa ngõ giao lưu hoặc phát triển năng động), các nước chủ đầu tư mở rộng được thị trường tiêu thụ, tránh được hàng rào bảo hộ mậu dịch ở các nước, cũng như có thể thông qua ảnh hưởng về kinh tế để tác động chi phối Phan Nguyễn Lam Sƣơng 13 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam đời sống chính trị nước chủ nhà, có lợi cho nước đầu tư. Do đó, FDI giúp các nước chủ đầu tư tăng thêm sức mạnh về kinh tế và nâng cao uy tín chính trị trên trường quốc tế. 3.1.2 Tác động tiêu cực a. Giảm công ăn việc làm Do một lượng vốn lớn được các nhà đầu tư đem ra đầu tư ở bên ngoài để thực hiện các dự án của mình nên việc huy động vốn ở nước đầu tư sẽ trở nên khó khăn. Vì vậy, việc triển khai xây dựng các nhà máy, phát triển các công ty mới có thể gặp khó khăn dẫn đến nhu cầu về lao động suy giảm. Đây chính là lý do khiến số lượng việc làm tạo ra giảm. b. Rơi vào tình trạng phải nhập khẩu một số hàng hóa và dịch vụ Các nước đầu tư ra nước ngoài có thể rơi vào tình trạng phải nhập khẩu một số hàng hoá và dịch vụ, do những hàng hoá và dịch vụ thay vì được sản xuất và cung ứng ở trong nước, bây giờ đã bị chuyển ra nước ngoài. Ngoài ra, thông qua việc thành lập các liên doanh, các công ty nước ngoài có thể làm mất vị trí cạnh tranh của mình trên thị trường thế giới do một số nước tiếp nhận có khả năng và điều kiện phát triển những công nghệ mới trên cơ sở công nghệ nhập khẩu từ đó cho ra sản phẩm cải tiến với mức giá hợp lý hơn hoặc sáng tạo thêm nhiều dịch vụ mới trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm đối tác nước ngoài. 3.2 Đối với nƣớc nhận đầu tƣ FDI có ý nghĩa rất quan trọng đối với nước nhận đầu tư về cả mặt kinh tế và xã hội. Tuy nhiên những mặt tiêu cực của FDI cũng phải được cân nhắc trong quá trình các nước nhận đầu tư xét duyệt các dự án. Sau đây là một số ưu điểm và nhược điểm của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với nước nhận đầu tư. 3.2.1 Tác động tích cực a. Bổ sung nguồn vốn cho sự phát triển Phan Nguyễn Lam Sƣơng 14 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, các nước đang phát triển đều bị thiếu vốn đầu tư do tích luỹ nội bộ thấp hoặc không có tích luỹ nên rất cần vốn từ bên ngoài bổ sung cho vốn đầu tư phát triển. FDI là một trong những nguồn vốn bổ sung quan trọng để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bù đắp cho sự thiếu hụt của nguồn vốn trong nước. Đầu tư trực tiếp nước ngoài góp phần huy động vốn để hỗ trợ cho nhu cầu đầu tư của nền kinh tế. Bên cạnh đó FDI còn có những ưu thế hơn hẳn so với các hình thức huy động vốn khác như vay nợ nước ngoài hoặc ODA. Vì việc vay vốn nước ngoài đôi khi trở thành gánh nặng cho nền kinh tế. Hoặc như các khoản viện trợ thường đi kèm với điều kiện về chính trị, can thiệp vào công việc nội bộ của một quốc gia. Điều này ít xảy ra đối với FDI. FDI cũng bổ sung sự thiếu hụt về ngoại tệ đối với các nước đang phát triển, bởi vì FDI góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh và mở rộng khả năng xuất khẩu của nước nhận đầu tư, thu một phần lợi nhuận từ các công ty nước ngoài, thu ngoại tệ từ các hoạt động dịch vụ cho FDI. b. Thúc đẩy chuyển giao công nghệ và tiếp thu kinh nghiệm quản lý tiên tiến của nƣớc ngoài Song song với việc tạo nguồn vốn bổ sung, thông qua FDI nước nhận đầu tư có thể tiếp cận công nghệ mới, trình độ quản lý tiên tiến của nước ngoài. Đây là tác dụng có tính chất lâu dài của FDI. Khi triển khai dự án vào một quốc gia, chủ đầu tư nước ngoài không chỉ chuyển vốn bằng tiền mà còn chuyển cả vốn hiện vật như máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu , vốn vô hình (bí quyết kỹ thuật, bí quyết quản lý, công nghệ ) cũng như đưa các chuyên gia nước ngoài đào tạo các chuyên gia bản xứ về các lĩnh vực đó. Điều này cho phép các nước đang phát triển không chỉ nhập khẩu được công nghệ đơn thuần mà còn nắm vững các nguyên tắc cơ bản của công nghệ để từ đó có thể mô phỏng, phát triển công nghệ mới. Việc chuyển giao công nghệ thông qua FDI của các công ty nước ngoài cũng có tác động tích cực trong việc kích Phan Nguyễn Lam Sƣơng 15 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thích các doanh nghiệp trong nước tự nâng cao trình độ công nghệ hoặc tham gia tích cực vào quá trình chuyển giao công nghệ để có thể cạnh tranh hiệu quả trên thị trường trong nước cũng như trên thị trường quốc tế. Bên cạnh việc nắm bắt công nghệ tiên tiến, nước nhận đầu tư còn học tập được kỹ năng quản lý hiện đại của các công ty nước ngoài. Đặc biệt, lợi ích này còn được nâng lên nhiều lần khi các nhân viên bản địa đã được huấn luyện các kỹ năng quản lý tài chính, marketing, quản lý công nghệ trong các công ty nước ngoài sau đó lại tham gia điều hành các công ty nội địa khác. Ngoài ra, sự có mặt của các công ty nước ngoài trong nước cũng buộc các công ty nội địa phải không ngừng nâng cao trình độ quản lý của mình để có thể hợp tác cũng như cạnh tranh hiệu quả với những đối tác nước ngoài. Nhờ những kinh nghiệm học hỏi được từ việc nghiên cứu và phát triển công nghệ mới, kỹ năng quản lý, đào tạo, làm việc chuyên nghiệp của bên nước ngoài, nước nhận đầu tư sẽ có thêm khả năng đổi mới cơ cấu sản phẩm, nâng cao năng suất lao động, tăng cường năng lực cạnh tranh. c. Tạo công ăn việc làm FDI tác động trực tiếp đến thị trường lao động thông qua việc các công ty có vốn đầu tư nước ngoài tuyển dụng nhân công của nước chủ nhà để tận dụng nguồn lao động rẻ nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Song song với việc tạo thêm việc làm, FDI còn góp phần làm tăng thu nhập của người lao động. Do mức lương các doanh nghiệp nước ngoài trả cho nhân công thường cao hơn mức lương nhận được tại các doanh nghiệp nội địa nên điều này có thể góp phần làm tăng mặt bằng tiền lương trong nước nếu các công ty trong nước muốn tuyển dụng được nhân viên tốt. Bên cạnh đó, FDI còn gián tiếp tạo ra việc làm nhờ việc xuất hiện các dịch vụ tăng thêm phục vụ cho các công ty có vốn đầu tư nước ngoài như tư vấn doanh nghiệp, săn đầu người,các dịch vụ giải trí Phan Nguyễn Lam Sƣơng 16 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Ngoài việc tạo việc làm, FDI còn giúp nâng cao chất lượng, năng suất lao động của thị trường lao động. Khi các dự án FDI bắt đầu hoạt động, các nhà đầu tư nước ngoài thường đưa vào Việt Nam những chuyên gia giỏi, đồng thời áp dụng những chế độ quản lý, tiêu chuẩn kinh doanh hiện đại nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả cũng như tiến hành đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý và lao động nội địa đến một trình độ đủ để đáp ứng với yêu cầu sản xuất; điều này chính là điều kiện tốt để người lao động nội địa có thể học tập, nâng cao trình độ, kinh nghiệm quản lý Bên cạnh đó, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp có vốn FDI và các doanh nghiệp nội địa trên thị trường lao động cũng là nhân tố thúc đẩy lực lượng lao động tự đào tạo một cách tích cực và có hiệu quả hơn, cũng như góp phần hình thành cho họ một tâm lý tuân thủ nề nếp làm việc theo tác phong công nghiệp hiện đại có kỷ luật cao. Sự hấp dẫn về thu nhập cùng với đòi hỏi cao về trình độ là những yếu tố buộc người lao động nội địa phải có ý thức tự tu dưỡng, rèn luyện, nâng cao trình độ và tay nghề, và qua đó FDI đã góp phần tạo nên một đội ngũ công nhân lành nghề, đáp ứng được yêu cầu đối với người lao động trong nền sản xuất tiên tiến. d. Thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng CNH - HĐH Chính sách thu hút FDI của một quốc gia nếu được định hướng hợp lý sẽ đẩy nhanh được quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bởi vì: đầu tư trực tiếp nước ngoài làm xuất hiện nhiều lĩnh vực và ngành kinh tế mới ở nước nhận đầu tư, sự xuất hiện của những ngành này sẽ kéo theo sự xuất hiện các dịch vụ tăng thêm; đầu tư trực tiếp nước ngoài thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng trình độ kỹ thuật công nghệ ở nhiều ngành kinh tế, góp phần tăng năng suất lao động và làm tăng tỉ trọng của ngành kinh tế đó trong nền kinh tế quốc dân; trong quá trình phát triển một số ngành sẽ được kích thích phát triển, nhưng sẽ có những ngành mai một đi do không hiệu quả, không phù hợp với sự phát triển kinh tế. e. Tác động tích cực lên cán cân thanh toán quốc gia Phan Nguyễn Lam Sƣơng 17 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Đối với hầu hết các quốc gia theo đuổi chính sách mở cửa để thu hút FDI, ảnh hưởng của FDI đối với cán cân thanh toán là một vấn đề luôn được cân nhắc. Hầu hết chính phủ các nước này đều muốn có một cán cân thanh toán tích cực, trong đó cán cân thương mại thặng dư. Tuy nhiên, các nước này lại thường phải nhập khẩu rất nhiều, cả máy móc thiết bị, nguyên liệu phục vụ sản xuất lẫn hàng tiêu dùng phục vụ đời sống, nên cán cân thương mại thường bị thâm hụt. Với sự thâm hụt này, không có FDI thì các quốc gia đó chỉ có thể bù đắp được bằng việc bán tài sản cho nước ngoài. Bên cạnh đó, FDI có thể giúp sản xuất thay thế nhập khẩu cũng như tăng cường xuất khẩu những mặt hàng nước chủ nhà có lợi thế, và do đó giúp cải thiện cán cân thương mại. Ngoài ra, so với các nguồn vốn nước ngoài khác như tín dụng quốc tế, chứng khoán quốc tế, ODA thì FDI cho phép các nước đang phát triển tránh được gánh nặng nợ nần, ít mạo hiểm và do vậy ít gây ảnh hưởng tiêu cực đến cán cân thanh toán. 3.2.2 Tác động tiêu cực Mặc dù không thể phủ nhận được lợi ích to lớn của đầu tư trực tiếp nước ngoài mang lại cho các nước nhận đầu tư, hình thức thu hút vốn này cũng có một số điểm bất cập. a. Chuyển giao công nghệ lạc hậu Khi triển khai các dự án của mình, các chủ đầu tư nước ngoài thường chuyển giao công nghệ từ nước mình sang nước nhận đầu tư. Và không phải máy móc, công nghệ nào cũng hoàn toàn mới mà thường là công nghệ cũ, đã khấu hao gần hết nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Do đó, các nước nhận đầu tư có thể đứng trước nguy cơ biến thành bãi rác thải công nghiệp nếu không kiểm soát chặt chẽ trong quá trình các nhà đầu tư triển khai dự án. b. Tác động tiêu cực lên cán cân thanh toán Phan Nguyễn Lam Sƣơng 18 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Mặc dù FDI có tác động tích cực lên cán cân thanh toán nhờ hạn chế nhập khẩu hoặc bổ sung thêm vốn mà không phải chịu áp lực về lãi suất và thời hạn như hình thức vay nợ nước ngoài hoặc ODA, nhưng vẫn tồn tại một số tác động tiêu cực cần xem xét. Đó là việc chuyển tài sản, lợi nhuận ra nước ngoài hoặc việc nhập khẩu nguyên phụ liệu, máy móc thiết bị và hàng trung gian của các công ty nước ngoài. c. Sử dụng tài nguyên lãng phí Mục tiêu chính của các nhà đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận, do đó họ chỉ đầu tư vào những khu vực thành thị và những ngành mang lại lợi nhuận cao. ở những khu vực thành thị thường có lợi thế về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập cao nhưng lại không có lợi thế về tài nguyên thiên nhiên như các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Việc chỉ tập trung đầu tư vào khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội cũng đồng nghĩa với việc tài nguyên chưa được khai thác hiệu quả. Cũng xuất phát từ lợi nhuận mà các chủ đầu tư có thể đầu tư sản xuất cả những sản phẩm không có lợi cho sức khỏe hoặc gây ô nhiễm môi trường. Ngoài ra, các công ty nước ngoài thường khai thác sức lao động của công nhân hay nhân viên nước sở tại một cách tối đa, gây ảnh hưởng xấu đến yếu tố nhân lực của nước chủ nhà. d. Gây ra tình trạng phụ thuộc về vốn, công nghệ và quản lý Các nhà đầu tư nước ngoài chuyển vào nước nhận đầu tư không chỉ có vốn mà còn kèm theo công nghệ và quản lý. Với những nước có mức tích lũy vốn thấp thì FDI là một nguồn bổ sung vốn vô cùng quan trọng nhằm phát triển sản xuất trong nước. Một khi đã quen với sự sẵn có của nguồn vốn từ bên ngoài, những nước này sẽ có tâm lý phụ thuộc vào nó. Bên cạnh đó FDI có thể gây ra sự lệ thuộc vào công nghệ và phong cách quản lý của nước ngoài. Sự lệ thuộc này có thể thể hiện ở chỗ những nước nhận đầu tư không mấy quan tâm đến việc nghiên cứu và phát triển công nghệ mới dựa trên công Phan Nguyễn Lam Sƣơng 19 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam nghệ sẵn có của nước ngoài hoặc chỉ rập khuôn áp dụng cung cách quản lý của họ mà không thay đổi cho phù hợp với văn hóa nội địa. e. Đầu tƣ tràn lan, kém hiệu quả Tình trạng đầu tƣ tràn lan kém hiệu quả có thể xảy ra nếu không có quy hoạch và quản lý hợp lý từ phía chính phủ nước nhận đầu tư. Do chủ đầu tư nước ngoài với mục đích tối đa hoá lợi nhuận có thể đầu tư vào các ngành, lĩnh vực không phù hợp với mong muốn của nước nhận đầu tư. Hoặc có những dự án đã được duyệt nhưng nhà đầu tư lại chưa triển khai hoạt động hoặc đã hoạt động nhưng không hiệu quả. Điều này có thể làm méo mó hoặc chậm cải thiện cơ cấu kinh tế, lãng phí tài nguyên, gia tăng sự phát triển vốn đã không đồng đều giữa các ngành, các vùng kinh tế 4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 4.1 Các nhân tố bên ngoài 4.1.1 Tình hình kinh tế xã hội, chính trị của nƣớc đi đầu tƣ Tình hình kinh tế xã hội, chính trị của nước đi đầu tư, chính sách đầu tư ra nước ngoài của nước đi đầu tư (như chính sách miễn thuế sản phẩm chế biến tại một số cơ sở chế biến của họ tại nước ngoài) ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nếu tình hình kinh tế xã hội của nước đi đầu tư bất ổn thì vốn đổ ra nước ngoài có thể tăng lên, nhằm đảm bảo an toàn vốn cho các nhà đầu tư. 4.2.2. Quá trình tự do hoá thƣơng mại và đầu tƣ Quá trình tự do hoá thương mại và đầu tư làm cho các công ty xuyên quốc gia phải cạnh tranh gay gắt với nhau trong việc tìm kiếm thị trường mới. Đây cũng chính là động lực để các nhà đầu tư nước ngoài đi đầu tư ở các nước khác. 4.2 Các nhân tố bên trong 4.2.1. Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội ổn định luôn là một trong những yếu tố được xem xét đến đầu tiên khi các nhà đầu tư lựa chọn nước đầu tư. Một đất Phan Nguyễn Lam Sƣơng 20 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam nước mà tình hình chính trị xã hội bất ổn thì đó không chỉ là một rủi ro về mặt kinh tế mà còn về cả tính mạng của nhà đầu tư. Chính trị ổn định cũng là điều kiện để một quốc gia thiết lập các mối quan hệ với cộng đồng quốc tế cũng như các thiết chế tài chính, tín dụng, các tổ chức thương mại trên thế giới. Môi trường kinh tế của mỗi quốc gia bao gồm nhiều nhân tố khác nhau như: tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người, tốc độ lạm phát Nếu những chỉ số này duy trì ở mức hợp lý thì sẽ có ảnh hưởng tích cực đến các hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư. 4.2.2. Môi trƣờng pháp lý Đòi hỏi của nhà đầu tư nước ngoài là phải có một hệ thống pháp luật đồng bộ, ổn định rõ ràng thông thoáng, nhất quán và phù hợp với thông lệ quốc tế. Các văn bản pháp lý liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động đầu tư phải thể hiện sự đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; các quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư phải được quy định rõ ràng. 4.2.3 Chính sách thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của nƣớc chủ nhà. Đây là yếu tố quan trọng thể hiện sự khuyến khích hay hạn chế đầu tư nước ngoài. Mỗi quốc gia có những đòi hỏi khác nhau, có quan điểm khác nhau đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài và tuỳ từng giai đoạn mà quan điểm, thái độ của họ cũng khác nhau. Việc xây dựng chính sách đầu tư nước ngoài như thế nào phụ thuộc vào việc đánh giá vai trò của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Hầu hết các nước hiện nay đều coi trọng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và coi đó là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Vì vậy phần lớn các quốc gia đều có những ưu đãi riêng cho đầu tư nước ngoài. Và nhà đầu tư nước ngoài thì sẽ quan tâm, đầu tư nhiều hơn vào nước giành cho họ nhiều ưu đãi nhất và mang lại lợi nhuận cao nhất. 4.2.4 Tiềm năng quốc gia Phan Nguyễn Lam Sƣơng 21 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Đây là yếu tố được nhà đầu tư cân nhắc khi lựa chọn địa điểm đầu tư. Tiềm năng quốc gia bao gồm: - Nguồn nhân lực: trình độ người lao động, giá cả lao động, số người trong độ tuổi lao động - Tài nguyên thiên nhiên: nguồn tài nguyên thiên nhiên có dồi dào, đa dạng hay không; chính sách của nhà nước với việc khai thác tài nguyên như thế nào - Vị trí địa lý: Đây cũng là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư nước ngoài. Vị trí địa lý thuận lợi sẽ khiến việc lưu thông hàng hóa, việc giao lưu giữa các quốc gia thuận tiện và chi phí thấp. II. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản và bất động sản hàng hóa 1.1 Bất động sản Việc phân loại tài sản thành hai loại “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một cấu trúc và công năng xác định. Pháp luật của các nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản có từ thời cổ đại như đã nêu ở trên, đều thống nhất ở chỗ BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Theo Bloomberg - com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”; Phan Nguyễn Lam Sƣơng 22 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Theo Mc Kenzie and Bett , 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp”; Bộ luật dân sự của Nhật Bản quan niệm “Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản.” (Khoản 1, điều 86) Ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy, BĐS được xác định trước hết là tài sản song không phải tài sản nào cũng là BĐS. Trong đó, đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu được của BĐS. Ngoài ra BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn. Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều có qui định cụ thể về BĐS bằng các văn bản pháp luật; có những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi đó nước khác lại liệt vào danh mục động sản. ở nước ta các qui định về BĐS trong pháp luật là khái niệm rất mở mà cho đến nay chưa có các qui định cụ thể danh mục các tài sản này. Chính vì vậy khái niệm thị trường BĐS được đề cập trong luận văn này là thị trường của một số loại hàng hoá BĐS tiêu biểu và đã được xác định rõ nét, được chấp nhận ở tất cả các nước, gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại. 1.2 Bất động sản hàng hóa và đặc điểm Không phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải được pháp luật qui định đối với chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS như nhau nhưng việc Phan Nguyễn Lam Sƣơng 23 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam có được tham gia thị trường BĐS hay không, phải được Luật pháp qui định. Hơn nữa, cũng có những loại BĐS rất khó trở thành BĐS hàng hoá như BĐS công cộng mà việc sử dụng của người này không loại trừ đến việc sử dụng của người khác, việc tính phí đối với những người sử dụng rất khó khăn (ví dụ như Hải đăng, Đường giao thông công cộng, Vườn hoa công cộng v.v). Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều là BĐS hàng hoá và tham gia vào thị trường BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá BĐS. BĐS hàng hoá gắn với đất đai, các đặc điểm của đất đai cùng với những đặc điểm cơ bản của BĐS cần tính đến khi phân tích thị trường BĐS gồm: - Đất đai là khái niệm mang tính kinh tế, chính trị và xã hội. Thứ nhất, đất đai là yếu tố đầu vào của sản xuất, là tư liệu sản xuất sản phẩm nông nghiệp (theo nghĩa rộng), là yếu tố quyết định để tạo lập BĐS; Thứ hai, đất đai thuộc chủ quyền của mỗi quốc gia, là nơi ở, nơi chôn rau, cắt rốn, là phương tiện sinh sống chủ yếu của con người, là tiền đề của tự do cá nhân; Thứ ba, đất đai là đối tượng đánh thuế của Chính phủ hoặc các nhóm cầm quyền, là công cụ của quyền lực và là nguyên nhân của những cuộc đụng độ và kể cả chiến tranh. ở nước ta, đất đai được tạo lập và bảo về bằng xương máu, bằng công sức của nhiều thế hệ. - Đất đai có thể đóng vai trò tài sản tài chính. Xét dưới góc độ các nhà đầu tư, đất đai được dùng để làm phương tiện bảo hiểm giá trị phòng khi gặp rủi ro, đặc biệt là ở những nước thị trường tài chính kém phát triển (kể cả ở các nước thị trường phát triển các công ty vẫn ưa dùng Phan Nguyễn Lam Sƣơng 24 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam phương tiện này nhằm thực hiện chiến lược đa dạng hoá trong đầu tư chứng khoán); các tổ chức tài chính cũng ưa dùng đất đai làm tài sản thế chấp khi cho vay vì đất đai không chuyển dịch được và ít mất giá do lạm phát. - Đất đai là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đất hàng hoá không chỉ mang tính chất của hàng hoá tư, cho phép nó tham gia thị trường mà đất đai còn mang cả tính chất của hàng hoá công cộng. Quá trình tạo lập và sử dụng đất của mỗi người chủ sử dụng nhất định đều có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS của những chủ xung quanh và đến chất lượng môi trường chung quanh và ngược lại. Hơn nữa, cùng với quá trình đô thị hoá, quá trình chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp thành đất chuyên dùng đô thị, giá trị đất tăng đột biến. Tham gia vào sự gia tăng giá trị này, trong điều kiện nền kinh tế ổn định, có phần của yếu tố tăng dân số đô thị và thu nhập của dân cư, có phần của bản thân quyết định mang tính chất pháp lý cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, có phần của các chi phí cho việc chuyển đổi đất (chi phí cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạ tầng v.v.). Như vậy, giá trị đất không chỉ do đầu tư trực tiếp của người sử dụng đất cấu thành nên mà còn do những can thiệp khác nhau từ phía nhà nước và tạo ra khoản thặng dư không do đầu tư mà có, đòi hỏi nhà nước phải có sự điều tiết. Những đặc điểm trên của đất đai tác động trực tiếp đến trong việc hình thành các đặc điểm cơ bản của hàng hoá BĐS cụ thể là: - Hàng hoá BĐS thƣờng gắn liền với một vị trí cố định, không di dời được, nên giá trị của nó chịu ảnh hưởng (tăng hoặc giảm) bởi các hoạt động của các chủ sử dụng đất lân cận và chính sách của nhà nước đối với phát triển khu vực cụ thể đó. Người chủ tài sản BĐS có thể tự nhiên Phan Nguyễn Lam Sƣơng 25 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam được hưởng và có thể mất (không có bồi hoàn) do giá trị đất đai thay đổi. - BĐS là loại hàng hóa cần nhiều vốn đầu tƣ trung, dài hạn. Những người có thu nhập bình thường khó có đủ điều kiện để tham gia giao dịch nếu không có sự hỗ trợ của thị trường tài chính. Ngoài ra, BĐS cùng với đất đai có thể trở thành tài sản tài chính, việc khai thác đặc điểm này cho phép các tổ chức và các hộ gia đình, cá nhân có tài sản huy động được nguồn vốn lớn để đầu tư cho các nhu cầu đa dạng của mình. Ngược lại nếu không có các hình thức phù hợp thì nguồn vốn này coi như bị đóng băng. - Hàng hoá BĐS luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trường sống của dân cư trong khu vực. Nói cách khác, BĐS là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật, nghệ thuật như qui hoạch, kiến trúc, văn hoá, môi trường v.v. Chính vì vậy, việc tạo lập BĐS, cũng như thị trường BĐS không tránh khỏi sự chi phối bởi các qui phạm của các lĩnh vực trên. - BĐS là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng. Ngoài những đặc điểm chung nói trên, mỗi loại BĐS lại có đặc điểm và yêu cầu riêng do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lượng, cấu trúc, vị trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá đòi hỏi chi phí lớn trong công tác lập, quản lý hô sơ và đảm bảo thông tin thị trường. Những đặc điểm và yêu cầu nêu trên xác định đặc điểm thị trường của từng loại BĐS. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 26 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 2. Thị trƣờng bất động sản 2.1 Khái niệm, phân loại Thị trường BĐS ra đời khi đất đai trở thành hàng hoá. Hay nói cách khác khi BĐS chưa trở thành hàng hoá thì lúc đó chưa thể có thị trường BĐS; bởi lẽ, đề cập đến thị trường là đề cập đến sự trao đổi các sản phẩm của quá trình SX. Khác với nền SX tự cung tự cấp, nền SX hàng hoá SX ra sản phẩm là để đem ra bán, trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, không hẳn cứ có hoạt động mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ khi kinh tế hàng hoá phát triển đến một trình độ nhất định thì mới xuất hiện kinh tế thị trường. Như vậy, thị trường BĐS chính là nơi mà ở đó diễn ra sự mua, bán, trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao; đó chính là thị trường mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng thị trường BĐS bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Theo nghĩa hẹp thị trường BĐS chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Khi phân tích, đánh giá thị trường BĐS, thông thường người ta tập trung vào ba lĩnh vực cơ bản của thị trường này bao gồm: - Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị trường, hợp đồng và thực thi hợp đồng; - Tài chính BĐS mà nổi lên hàng đầu không chỉ là về tài chính mà còn là về cơ chế pháp lý tài chính (chính qui và phi chính qui) có liên quan đến đầu tư vào BĐS, sử dụng BĐS để thế chấp, phát triển các giao dịch đảm bảo, và cơ chế bảo hiểm và quản lý rủi ro; - Cấu trúc thị trường mà cụ thể gồm: vai trò khu vực công và khu vực tư trong phát triển, tạo lập BĐS; nghiệp vụ thị trường BĐS. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 27 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Hiện nay, tuy vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc phân loại thị trường bất động sản nhưng nhìn chung thị trường BĐS thường được nghiên cứu theo các góc độ sau: - Theo chủng loại hàng hóa: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS công nghiệp, thị trường BĐS thương mại - Theo phương thức giao dịch: thị trường BĐS tập trung (tổ chức thành trung tâm giao dịch địa ốc) và thị trường BĐS không tập trung - Theo pháp luật về thủ tục giao dịch: thị trường BĐS công khai, thị trường BĐS ngầm - Theo hình thái hoạt động của thị trường BĐS: thị trường quyền sử dụng đất và tài nguyên thiên nhiên, thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, thị trường đầu tư xây dựng hình thành bất động sản mới, thị trường mua bán tài sản gắn liền với đất và dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản - Theo không gian: thị trường BĐS địa phương - Theo mục đích kinh doanh: thị trường BĐS bán đứt, thị trường BĐS cho thuê, thế chấp 2.2 Đặc điểm Những đặc điểm nêu trên của đất đai và BĐS là yếu tố làm cho thị trường BĐS mang những đặc điểm sau: - Thị trường BĐS chịu sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung v.v.), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hoá. - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu như không thay đổi, mặc dù ở những nước phát triển việc khai thác không gian 3 chiều cả trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng Phan Nguyễn Lam Sƣơng 28 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam chi phí khai thác và sử dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trường BĐS luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào BĐS có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào đầu những năm 80, khủng hoảng tài chính khu vực Đông Nam á cuối thập kỷ 90). - Giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao; BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả của hàng hoá BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS nên có thể thoả mãn nhu cầu cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường BĐS phát triển Phan Nguyễn Lam Sƣơng 29 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, một cách hiệu quả. - Thị trường BĐS còn chịu sự chi phối lớn bởi những méo mó và những hạn chế của các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính (tính đa dạng về mặt thể chế và công cụ tài chính). Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn; do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư KD trên thị trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Mà một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đem đầu tư vào thị trường BĐS. Hàng hoá BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền nên thường đóng vai trò là tài sản bảo đảm trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển bền vững. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ gắn bó mật thiết với nhau. Thực tế cho thấy, mỗi sự biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến những tác động xấu cho sự hoạt động của thị trường kia và ngược lại. Sự sụt giá nhanh chóng của BĐS thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. - Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, Phan Nguyễn Lam Sƣơng 30 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại BĐS hàng hoá. Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường BĐS bị phân khúc về mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng, miền trên cả nước; trong khi đó, mỗi vùng, miền lại có trình độ phát triển không đồng đều, mật độ phân bố dân cư khác nhau. Do vậy, nhu cầu về BĐS rất khác nhau ở mỗi vùng, miền dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Thậm chí, giữa các đô thị, thì quy mô và mức độ phát triển thị trường BĐS ở các đô thị là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc của cả nước hoạt động sôi động hơn so với các đô thị khác. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. - Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. - Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; Mặt khác, việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. - Thị trường BĐS một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 31 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 2.3. Vị trí, vai trò Thị trường BĐS là một trong những loại thị trường “đầu vào” cơ bản của quá trình SX - KD của xã hội. Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản to lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước (ít nhất 20% GDP hàng năm của một quốc gia được hình thành từ BĐS). Thị trường BĐS có những vai trò sau: - Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai (tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các BĐS trên đất. - Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng v.v. và qua đó tác động tới tăng trưởng kinh tế - Tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các BĐS khác. - Tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển BĐS hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Việc phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả BĐS một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Động thái của chỉ số của thị trường BĐS (lượng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay BĐS v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình của thị trường khác như thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động v.v. và được phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia. - Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông Phan Nguyễn Lam Sƣơng 32 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. - Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường BĐS còn gắn liền với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm. 3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản 3.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên Gồm các nhân tố như địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Nếu các nhân tố này tốt thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, ngược lại thì tỷ trọng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ giảm. 3.2 Nhóm các nhân tố chính trị: như chế độ chính trị đều ảnh hưởng đến vấn đề BĐS, qui định liệu những BĐS nào được xem là hàng hóa 3.3 Nhóm các nhân tố kinh tế: như trình độ phát triển kinh tế (trong đó có trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung) sẽ quyết định mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS, các chủng loại hàng hóa tham gia vào thị trường BĐS 4. Kinh doanh BĐS Theo Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007, các hoạt động thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS gồm 2 loại: - Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi - Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS Phan Nguyễn Lam Sƣơng 33 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Cũng theo Điều 10 Luật kinh doanh BĐS, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm: - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng - Kinh doanh dịch vụ bất động sản - Các hoạt động khác về kinh doanh BĐS theo quy định của Chính phủ Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS trên khía cạnh kinh doanh bất động sản, chứ không đề cập đến khía cạnh kinh doanh dịch vụ bất động sản. III. KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA ÚC VÀ NEW ZEALAND 1. Trình độ phát triển thị trƣờng BĐS Thị trường BĐS của Australia và New Zealand là các thị trường tương đối hoàn hảo. Điều này có được là nhờ Australia và New Zealand đã phát triển được nền kinh tế thị trường tương đối hoàn hảo, tạo môi trường thuận lợi cho thị trường BĐS. 2. Chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS 2.1 Sự phối hợp quản lý đồng bộ giữa các cơ quan Thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư Là những nền kinh tế phát triển, Australia và New Zealand rất chú trọng vào thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp nhằm điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và thị trường BĐS. Tuy không một cơ quan nào chịu trách nhiệm chung nhưng các vấn đề của đầu tư BĐS và thị trường BĐS đều có cơ quan chịu trách nhiệm. Vì vậy, việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS và quản lý thị trường Phan Nguyễn Lam Sƣơng 34 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam BĐS hoạt động rất thuận lợi. Các bên tham gia có các quyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế so với các chủ thể khác và ngược lại, không có chủ thể nào bị yếu thế trong đầu tư vào thị trường BĐS. 2.2 Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, tài chính phối hợp đồng bộ Sự phối hợp giữa các chính sách tương đối đầy đủ, các vấn đề được xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình, đô thị, tín dụng, tài chính đều được phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tư vào thị trường BĐS. Các tác động của nhà nước chủ yếu trên bình diện vĩ mô, ít tác động vào hoạt động kinh doanh. Thậm chí trong những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở của Australia và New Zealand tăng cao nhưng nhà nước cũng không tác động vào việc tăng cung. 2.3 Khuyến khích sự tham gia của nhiều chủ thể đầu tƣ Là những nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị trường BĐS của Australia và New Zealand mở cửa cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số rất nhỏ hạn chế với các chủ thể khác nhau. Các chủ thể có yếu tố nước ngoài chủ yếu được định hướng đến đầu tư vào các dự án phát triển BĐS. Thị trường bán lẻ BĐS cũng như đầu tư nhỏ không khuyến khích các nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài. Luận điểm cơ bản của sự định hướng này là đầu tư nước ngoài cần được hướng đến để mở rộng thị trường, tăng cường thu hút lao động chứ không hướng đến việc kinh doanh mua đi bán lại. Bên cạnh đó, các nền kinh tế này cũng có một hạn chế không phổ biến (chỉ thực hiện trên từng địa phương, từng bang, trong những thời điểm cụ thể) là số lượng căn hộ hay nhà ở trong một dự án chỉ bán tối đa là 30% tổng số căn hộ, căn nhà cho các chủ thể có yếu tố nước ngoài.[22] Phan Nguyễn Lam Sƣơng 35 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam CHƢƠNG II ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 1. Pháp luật về đầu tƣ Ngày nay, cuộc cạnh tranh nhằm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phục vụ các mục tiêu kinh tế - xã hội ngày càng trở nên khốc liệt trên thị trường vốn thế giới. Đó chính là lý do các nước trên thế giới đang mạnh mẽ thực hiện cải cách môi trường đầu tư của nước mình. Như đã phân tích ở phần trên, môi trường đầu tư là sự tổng hòa các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới mục đích sinh lợi của các dự án đầu tư. Một trong những yếu tố vô cùng quan trọng trong số đó là môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài, bao gồm những chế định, quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phát sinh đối với hoạt động này. Môi trường pháp lý càng ổn định, và minh bạch thì khả năng thu hút vốn FDI càng cao. Do đó, các quốc gia không ngừng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm cải thiện tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là môi trường pháp lý vừa phải đảm bảo sự thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, vừa bảo vệ quyền lợi của các doanh nghiệp trong nước nói riêng và lợi ích của nước chủ nhà nói chung. Tùy vào mục đích thực hiện các mục tiêu quốc gia, điều kiện của mỗi quốc gia cũng Phan Nguyễn Lam Sƣơng 36 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam như quan điểm về thu hút FDI mà mỗi quốc gia có một cách hành xử riêng về vấn đề này. Tại Việt Nam, môi trường pháp lý về đầu tư trực tiếp nước ngoài là một bộ phận quan trọng trong tổng thể chung môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Trong những năm qua, môi trường pháp lý cho hoạt động FDI của Việt Nam đã không ngừng được hoàn thiện với mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn của nguồn vốn FDI. Vào thời điểm những năm 1980, nền kinh tế nước ta rơi vào khủng hoảng trầm trọng: lạm phát phi mã, hàng hóa khan hiếm, các doanh nghiệp hoạt động thua lỗ và buộc phải phá sản, đời sống nhân dân khó khăn, vốn tích lũy thấp. Đứng trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước ta đã chọn đường lối cải cách toàn diện. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã mở ra đường lối cải cách đất nước đặc biệt là đổi mới tư duy quản lý kinh tế. Việt Nam chuyển đổi từ chế độ quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước. Chính sách mới của Đảng và nhà nước đã khơi dậy những tiềm năng sẵn có trong nhân dân, tạo điều kiện cho sự phát triển của các tổ chức kinh tế. Song hành cùng với đổi mới các điều kiện kinh tế - xã hội là sự hoàn thiện từng bước hệ thống pháp luật. Chỉ trong một thời gian ngắn hàng loạt các văn bản luật ra đời như Luật công ty năm 1990, Luật Doanh nghiệp tư nhân năm 1990, Hiến pháp 1992, Luật phá sản doanh nghiệp năm 1993, Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 Sự ra đời của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 là nhằm cụ thể hóa đường lối của Đảng trong việc mở cửa với nước ngoài và thu hút FDI. Mục tiêu của văn bản này được nêu ngay trong phần đầu, là “để mở rộng hợp tác kinh tế với nước ngoài, phát triển kinh tế quốc dân, đẩy mạnh xuất khẩu trên cơ sở khai thác có hiệu quả tài nguyên, lao động và các tiềm năng khác của đất nước.” Kể từ ngày ra đời đến nay, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện hơn. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 37 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 1.1. Luật đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam năm 1987 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam năm 1990, 1992 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 không chỉ là văn bản dưới hình thức Luật đầu tiên điều chỉnh các quan hệ về đầu tư trực tiếp nước ngoài mà còn mang ý nghĩa là sự đổi mới trong chính sách kêu gọi đầu tư nước ngoài của Việt Nam. Trước khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 được ban hành thì năm 1977 Chính phủ cũng đã ban hành bản điều lệ về Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam kèm theo Nghị định 115 - CP. Đây là văn bản đầu tiên tạo điều kiện và cơ sở pháp lý cho người nước ngoài trực tiếp kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên Bản điều lệ này chỉ là văn bản dưới luật có giá trị pháp lý không cao do tại thời điểm đó Việt Nam chưa có đủ điều kiện để thực thi hoàn chỉnh. So sánh với Điều lệ này, Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 là một tiến bộ rất lớn trong việc đưa ra một khung pháp lý khá hoàn chỉnh nhằm điều chỉnh những vấn đề liên quan đến đầu tư trực tiếp nước ngoài. 1.1.1 Luật đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1987 Luật đầu tư nước ngoài năm 1987 có các quy định cơ bản về các vấn đề sau: a. Về lĩnh vực đầu tƣ Theo Điều 3: Các tổ chức, cá nhân nước ngoài được đầu tư vào Việt Nam trong các lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân. Nhà nước Việt Nam khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào những lĩnh vực sau đây: - Thực hiện các chương trình kinh tế lớn, sản xuất hàng xuất khẩu và hàng thay thế hàng nhập khẩu; - Sử dụng kỹ thuật cao, công nhân lành nghề; đầu tư theo chiều sâu để khai thác, tận dụng các khả năng và nâng cao công suất của các cơ sở kinh tế hiện có; Phan Nguyễn Lam Sƣơng 38 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Sử dụng nhiều lao động, nguyên liệu và tài nguyên thiên nhiên sẵn có ở Việt Nam; - Xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng; - Dịch vụ thu tiền nước ngoài như du lịch, sửa chữa tầu, dịch vụ sân bay, cảng khẩu và các dịch vụ khác. b. Về hình thức đầu tƣ Theo điều 4, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được đầu tư vào Việt Nam dưới các hình thức sau đây: - Hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh; - Xí nghiệp hoặc Công ty liên doanh, gọi chung là xí nghiệp liên doanh; - Xí nghiệp 100% vốn nước ngoài. c. Cam kết đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài d. Theo điều 36, cơ quan quản lý đầu tƣ nƣớc ngoài có những quyền hạn và nhiệm vụ sau: - Hướng dẫn Bên nước ngoài và Bên Việt Nam trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng hợp hợp tác kinh doanh, hợp đồng liên doanh; hướng dẫn các tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập xí nghiệp 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam; làm đầu mối giải quyết những vấn đề do tổ chức, cá nhân đầu tư nước ngoài yêu cầu; - Xem xét và chuẩn y hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng liên doanh, cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập xí nghiệp 100% vốn nước ngoài, chuẩn y điều lệ của xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; - Quyết định cho các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp đồng được hưởng những điều kiện ưu đãi; - Theo dõi và kiểm tra việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng liên doanh và hoạt động của xí nghiệp 100% vốn nước ngoài; Phan Nguyễn Lam Sƣơng 39 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Phân tích hoạt động kinh tế của xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. e. Về thời hạn hoạt động của dự án FDI thì theo điều 15: Thời hạn hoạt động của xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không quá 20 năm. Trong trường hợp cần thiết, thời hạn này có thể dài hơn. Tuy nhiên thực tế đã cho thấy trong quá trình thu hút và thực hiện các dự án đầu tư, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 đã bộc lộ nhiều bất cập. Để tháo gỡ những vướng mắc cho các nhà đầu tư nước ngoài, Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam vào các năm 1990 và 1992. 1.1.2 Luật sửa đổi bổ sung năm 1990 a. Về lĩnh vực đầu tƣ: Điểm cuối cùng trong Đ3 của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 được sửa đổi như sau: "Hai bên hoặc nhiều bên được hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh như hợp tác sản xuất chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác.” Như vậy, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam năm 1990 đã mở ra hình thức hợp tác kinh doanh nhiều bên, điều này là một điểm thuận lợi đối với những dự án bất động sản cần nguồn vốn lớn. b. Theo luật 1987, “hai bên đƣợc hợp tác với nhau để thành lập xí nghiệp liên doanh.” Điểm này đã được sửa đổi ở Luật năm 1990 như sau: "Hai bên hoặc nhiều bên được hợp tác với nhau để thành lập xí nghiệp liên doanh. Xí nghiệp liên doanh được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để thành lập xí nghiệp liên doanh mới tại Việt Nam.” Sự sửa đổi này là điều hợp lý, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mở rộng kinh doanh dễ dàng hơn. 1.1.3 Luật sửa đổi bổ sung năm 1992 a. Thời hạn hoạt động của doanh nghiệp FDI đƣợc tăng lên. Theo điều 15: Phan Nguyễn Lam Sƣơng 40 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam “Thời hạn hoạt động của xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chính phủ quyết định đối với từng dự án, nhưng không quá 50 năm. Căn cứ vào quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ quyết định thời hạn dài hơn đối với từng dự án, nhưng tối đa không quá 70 năm." Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án FDI nói chung và các dự án FDI vào bất động sản nói riêng. Vì các dự án bất động sản thường là những dự án lớn, thời gian thu hồi vốn chậm. b. Luật hóa quy định về khu chế xuất. Theo điều 2, điểm 13 "Khu chế xuất" là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện các dịch vụ cho sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, bao gồm một hoặc nhiều xí nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, do Chính phủ quyết định thành lập." Việc bổ sung thêm khái niệm này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản cụ thể là hạ tầng khu chế xuất được hoạt động trong khuôn khổ pháp lý. c. Điều 17 đƣợc sửa đổi nhƣ sau “Xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mở tài khoản bằng tiền Việt Nam và tiền nước ngoài tại Ngân hàng Việt Nam hoặc tại Ngân hàng liên doanh hoặc tại các chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đặt ở Việt Nam. Trong trường hợp đặc biệt được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận, xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép mở tài khoản vốn vay tại Ngân hàng ở nước ngoài." Còn theo các luật trước, Xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được mở tài khoản bằng tiền Việt Nam và tiền nước ngoài tại Ngân hàng ngoại thương Việt Nam hoặc tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài đặt ở Việt Nam được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận. Việc mở rộng phạm vi vay vốn sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài huy động vốn nhanh hơn và có thể lượng vốn huy động nhiều hơn. 1.2 Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1996 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật ĐTNN tại Việt Nam năm 2000 Phan Nguyễn Lam Sƣơng 41 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Năm 1996, tình hình kinh tế thế giới có nhiều thay đổi, vốn đầu tư nước ngoài ngày càng trở thành nguyên nhân cho các cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các quốc gia. Các nước cạnh tranh thu hút FDI bằng nhiều biện pháp ưu đãi và đảm bảo đầu tư. Bối cảnh kinh tế Việt Nam thời điểm này cũng có nhiều thay đổi sau khi Việt Nam gia nhập ASEAN và Mỹ chính thức bình thường hóa quan hệ với Việt Nam. Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (tháng 6/1996) đã đánh giá lại những thành tựu đạt được trong 10 năm đổi mới và đề ra mục tiêu phát triển đến giai đoạn 2000 - 2020 là đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để thực hiện được mục tiêu này thì với nguồn vốn tự tích lũy nội bộ chưa thể đáp ứng được mà cần có sự bổ sung nguồn vốn từ bên ngoài. Trong bối cảnh đó, Luật Đầu tư nước ngoài mới đã được ban hành thay thế Luật đầu tư nước ngoài năm 1987 và các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành vào các năm 1990, 1992. Có thể nói Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 là một bước đột phá so với các Luật đầu tư nước ngoài trước đó. Đạo luật này là một bước hoàn thiện đáng kể môi trường đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, tạo ra một khung pháp lý hoàn chỉnh hơn theo hướng tăng cường hơn nữa các biện pháp đảm bảo đầu tư, ưu đãi đầu tư. 1.2.1 Luật đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam năm 1996: a. Về nhiệm vụ và quyền hạn của Cơ quan quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ nƣớc ngoài Nếu như ở các Luật trước, Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài có quyền “theo dõi và kiểm tra việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng liên doanh và hoạt động của xí nghiệp 100% vốn nước ngoài và phân tích hoạt động kinh tế của xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” thì theo điều 54 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, cơ quan này chỉ có quyền kiểm tra, thanh tra giám sát các hoạt động đầu tư nước ngoài. Sự sửa Phan Nguyễn Lam Sƣơng 42 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam đổi này sẽ làm giảm sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào việc triển khai dự án FDI. b. Bổ sung thêm khái niệm khu công nghiệp. Theo Điều 2, điểm 16 "Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, do Chính phủ thành lập hoặc cho phép thành lập.” Từ đây, các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản nói chung và hạ tầng cơ sở khu công nghiệp nói riêng được hoạt động trong một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh hơn. c. Lĩnh vực đầu tƣ đƣợc quy định cụ thể hơn gồm - Lĩnh vực và địa bàn khuyến khích đầu tư - Lĩnh vực và địa bàn không cấp giấy phép đầu tư - Lĩnh vực đầu tư có điều kiện Điều này chứng tỏ Nhà nước không kêu gọi đầu tư tràn lan nữa mà chú trọng đến thực hiện mục tiêu sử dụng có hiệu quả các nguồn lực trong nước để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. d. Đảm bảo đối đãi công bằng và thỏa đáng đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Không những quyền lợi về vốn được bảo vệ mà Luật còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp phát sinh sau này như chuyển quyền về bên nước ngoài những tài sản hợp pháp và phần lợi nhuận thuộc sở hữu hợp pháp của bên nước ngoài. e. Nêu ra các biện pháp khuyến khích đầu tƣ hấp dẫn có tính cạnh tranh với một số nƣớc trong khu vực đặc biệt là thuế suất lợi tức 1.2.2. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam năm 1996 Ngày 9/6/2000, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996. Mục tiêu của lần sửa đổi này là “để mở rộng hợp tác kinh tế với nước ngoài, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế quốc dân Phan Nguyễn Lam Sƣơng 43 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trên cơ sở khai thác và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước”. Nội dung chủ yếu của Luật sửa đổi 2000 là bổ sung các biện pháp khuyến khích đầu tư, điều chỉnh một cách hợp lý một số nội dung liên quan đến các luật khác hiện đang ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư nước ngoài; luật hóa các quy định quan trọng về đầu tư nước ngoài đang ở dạng văn bản dưới luật; sửa đổi một số quy định nhằm tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này. Sau đây là một số sửa đổi trong Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật ĐTNN tại Việt Nam năm 2000: a. Bổ sung Điều 19a Theo điều này: cho phép “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh trong quá trình hoạt động được phép chuyển đổi hình thức đầu tư, chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp.” Sự sửa đổi này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư các dự án bất động sản tập trung nguồn vốn do các dự án BĐS thường cần nguồn vốn lớn. b. Điều 46 đƣợc bổ sung thêm nhƣ sau “Trong trường hợp Bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì Bên Việt Nam có trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục để được quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đầu tư tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hoàn thành các thủ tục cho thuê đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.” Chính phủ quy định điều kiện và thủ tục doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất.” Việc bổ sung nghĩa vụ của bên Việt Nam trong khâu giải phóng mặt bằng sẽ giảm được nhiều gánh nặng cho phía nước ngoài do đây là một khâu khá tốn kém và đòi hỏi nhiều thời gian. Việc Phan Nguyễn Lam Sƣơng 44 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam doanh nghiệp có vốn FDI được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam cũng tạo nhiều thuận lợi cho phía các chủ đầu tư vào dự án bất động sản. c. Giảm mức thuế chuyển lợi nhuận ra nƣớc ngoài từ 5%, 7%, 10% xuống các mức tƣơng ứng là 3%, 5%, 7% d. Rút ngắn thời hạn cấp giấy phép đầu tƣ Rút ngắn thời hạn cấp giấy phép đầu tư từ 60 ngày xuống 45 ngày đối với các dự án thuộc diện thẩm định cấp giấy phép đầu tưu và 30 ngày đối với các dự án thuộc diện đăng ký cấp giấy phép đầu tư. e. Bỏ các yêu cầu mang tính áp đặt Bỏ các yêu cầu mang tính áp đặt như các bên muốn chuyển nhượng vốn phải có sự chuẩn y của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài buộc phải ưu tiên chuyển nhượng cho bên Việt Nam, bỏ ưu đãi giảm thuế trong trường hợp chuyển nhượng cho bên Việt Nam nhằm loại trừ sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Mặc dù Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 và Luật sửa đổi bổ sung đã cải cách theo hướng có lợi cho nhà đầu tư những vẫn còn một số tồn tại sau: - Không quy định về việc cho áp dụng các hình thức công ty mới cho các doanh nghiệp FDI như CTCP, công ty hợp danh. Theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các doanh nghiệp FDI mới chỉ được phép tổ chức dưới hình thức công ty TNHH và chưa được phát hành cổ phiếu huy động vốn tại Việt Nam. Mặc dù Nghị định 38/2003/NĐ-CP đã cho phép các doanh nghiệp có vốn FDI chuyển đổi từ hình thức công ty TNHH sang CTCP nhưng đây mới chỉ là văn bản dưới luật. - Lĩnh vực có thể đầu tư của nhà đầu tư còn hạn chế và hầu như không cho phép các doanh nghiệp có vốn FDI thành lập đa dự án. Điều này Phan Nguyễn Lam Sƣơng 45 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Vì nó buộc các chủ đầu tư phải thành lập một thực thể pháp luật đối với mỗi dự án và mỗi khi có dự án mới nhà đầu tư sẽ phải đăng ký lại. - Thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, cơ quan quản lý nhà nước can thiệp khá sâu vào hoạt động của doanh nghiệp. Ngoài ra, việc ban hành chậm và thiếu cụ thể nhiều văn bản pháp quy liên quan đến đầu tư nước ngoài đã tạo sự thiếu nhất quán, thậm chí các cán bộ dưới quyền còn tùy tiện trong việc giải thích và thi hành luật. Hàng năm các doanh nghiệp FDI bị thanh tra, kiểm tra một lần là bằng chứng cho thấy sự can thiệp của Nhà nước vào hoạt động kinh doanh của họ. 1.3 Luật Đầu tƣ 2005 Những tồn tại trên đã dẫn đến những hạn chế nhất định trong việc thu hút FDI nói chung và FDI vào bất động sản nói riêng. Trong khi đó, Việt Nam còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt trong việc thu hút FDI từ các nước có những điểm tương đồng với mình. Xuất phát từ thực tế trên, Luật Đầu tư 2005 đã được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Đạo luật này có vai trò quan trọng trong việc tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư, phát huy nội lực và thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới. Sau đây là những điểm mới trong Luật đầu tư 2005: a. Theo điều 21 nhà đầu tƣ nƣớc ngoài có thể đầu tƣ trực tiếp dƣới các hình thức sau: - Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài - Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài - Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BTO, BOT, BT Phan Nguyễn Lam Sƣơng 46 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Đầu tư phát triển kinh doanh - Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư - Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp - Các hình thức đầu tư trực tiếp khác Theo điều 4 Luật ĐTNN năm 1996 nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư theo hình thức doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn của nhà đầu tưu nước ngoài. LĐT năm 2005 đã thay thế cụm từ “doanh nghiệp” bằng cụm từ “tổ chức kinh tế”. Theo điều 22, tổ chức kinh tế ở đây bao gồm: - Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp - Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật - Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi - Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật Một điểm mới của LĐT là bỏ quy định về việc doanh nghiệp 100% vốn FDI và doanh nghiệp liên doanh chỉ được tồn tại dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế hoạt động theo Luật Doanh nghiệp có nghĩa là nhà đầu tư có thể thành lập doanh nghiệp theo các hình thức công ty quy định trong Luật Doanh nghiệp, bao gồm cả hình thức công ty cổ phần. Thực tế trên thế giới đã cho thấy hình thức CTCP là kiểu tổ chức kinh doanh tiến bộ, văn minh so với các kiểu công ty khác. Tổ chức doanh nghiệp theo hình thức cổ phần sẽ minh bạch hóa hoạt động doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp phải cạnh tranh lành mạnh và kinh doanh hiệu quả hơn. Thông qua việc phát hành cổ phiếu lên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể đáp ứng được nhu cầu dài hạn về vốn của mình với chi phí thấp. Điều này thực sự quan trọng đối với các nhà đầu tư vào BĐS do đây một lĩnh vực khá đặc thù, đòi hỏi lượng vốn ban đầu lớn. Các dự án BĐS có thể được triển khai nhanh hơn hoặc đúng tiến độ. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 47 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam b. Theo Điều 13, quyền tự chủ đầu tƣ, kinh doanh của nhà đầu tƣ cũng đƣợc mở rộng hơn. Nhà đầu tư được: - Lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, phương thức huy động vốn, địa bàn, quy mô đầu tư, đối tác đầu tư và thời hạn hoạt động của dự án. - Đăng ký kinh doanh một hoặc nhiều ngành, nghề; thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật; tự quyết định về hoạt động đầu tư, kinh doanh đã đăng ký. Theo Điều 29 Luật Đầu tư thì kinh doanh bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư có điều kiện do đây là một lĩnh vực khá đặc thù. c. Về vốn đầu tƣ Theo các Luật đầu tư nước ngoài trước đây, các nhà đầu tư không được giảm vốn pháp định trong thời gian hoạt động của dự án, còn theo quy định mới nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc điều chỉnh dự án đầu tư - điều này đã tăng cường quyền tự chủ của các nhà đầu tư với đồng vốn của mình. Luật đầu tư năm 2005 được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển Luật đầu tư nước ngoài năm 1987 và các Luật sửa đổi, bổ sung năm 1990, 1992; Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2000. Đạo luật này được coi là một nỗ lực quan trọng trong tiến trình xây dựng một khung pháp lý thống nhất về đầu tư cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 2. Các văn bản liên quan Lĩnh vực kinh doanh bất động sản ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư năm 2005 còn chịu sự điều chỉnh của các văn bản sau: - Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007 hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS - Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở - Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn (các NĐ 181,182,198 ) Phan Nguyễn Lam Sƣơng 48 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam - Nghị định 02/2005/NĐ-CP về Quy chế KD Khu đô thị mới - Luật Bảo vệ môi trường và các VB hướng dẫn (các NĐ 80/2006, 140/2006) - Các văn bản pháp luật về ưu đãi thuế (TNDN, XNK ) và ưu đãi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất (NĐ 142/2005/NĐ-CP, Thông tư 120/2005/TT-BTC hướng dẫn NĐ 142), 2.1. Các điều kiện chung đối với hoạt động kinh doanh BĐS 2.1.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Theo Điều 8, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. 2.1.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài Theo Điều 10: Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: - Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng - Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này - Các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản theo quy định của Chính phủ 2.1.3 Một số điều kiện đặc thù đối với kinh doanh Khu đô thị - Theo Điều 2 Nghị định 02/2005/NĐ-CP về Quy chế KD Khu đô thị mới “Dự án khu đô thị mới” (sau đây gọi là dự án cấp 1 là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ Phan Nguyễn Lam Sƣơng 49 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh. “Dự án cấp 2 trong khu đô thị mới” (sau đây gọi là dự án cấp 2) là dự án do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án cấp 1 Quy mô dự án khu đô thị mới phải có diện tích tối thiểu 50ha. Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha. - Theo Điều 11, chủ đầu dự án khu đô thị mới phải bảo đảm có đủ các yêu cầu sau: Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức trả tiền thuê đất một lần hay từng năm. Trường hợp xây nhà để bán phải nộp tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất - Theo Điều 15 về quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử dụng đất từ 200 ha trở lên do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư. Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 30 ngày làm việc. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các dự án được quy định tại khoản 1 Điều này. 2.2. Chính sách ƣu đãi đối với kinh doanh bất động sản Phan Nguyễn Lam Sƣơng 50 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam 2.2.1 Về thuế TNDN a. Ƣu đãi theo địa bàn - Địa bàn đặc biệt khó khăn: Thuế suất 10% trong 15 năm, miễn 4 năm, giảm 9 năm tiếp theo kể từ khi có thu nhập chịu thuế - Địa bàn khó khăn: Thuế suất 20% trong 10 năm, miễn 2 năm, giảm 3 năm tiếp theo kể từ khi có thu nhập chịu thuế (Trường hợp là dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư thì Thuế suất 15% trong 12 năm, miễn 3 năm, giảm 7 năm tiếp theo b. Ƣu đãi theo lĩnh vực - Lĩnh vực đặc biệt khuyến khích gồm: Đầu tư xây dựng chung cư cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu tư xây dựng ký túc xá sinh viên và xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án quan trọng do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Dự án sử dụng thường xuyên từ 5000 lao động trở lên Mức ưu đãi: Thuế suất 10% trong 15 năm; miễn 4 năm, giảm 9 năm tiếp theo kể từ khi có thu nhập chịu thuế - Lĩnh vực khuyến khích gồm: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư tập trung ở địa bàn ưu đãi đầu tư Xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh của hợp tác xã và phục vụ đời sống cộng đồng nông thôn. Đầu tư xây dựng: khu du lịch quốc gia, khu du lịch sinh thái; khu công viên văn hóa có các hoạt động thể thao, vui chơi, giải trí. Đầu tư xây dựng chợ loại I, khu triển lãm Phan Nguyễn Lam Sƣơng 51 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Đầu tư kinh doanh hạ tầng và đầu tư sản xuất trong cụm công nghiệp, điểm công nghiệp, cụm làng nghề nông thôn. Dự án sử dụng thường xuyên từ 500 lao động đến 5000 lao động Mức ưu đãi: Thuế suất 20% trong 10 năm; miễn 2 năm , giảm 3 năm tiếp theo kể từ khi có thu nhập chịu thuế. (Trường hợp dự án được thực hiện tại địa bàn có điều kiện khó khăn thì thuế suất 15% trong 12 năm; miễn 3 năm, giảm 7 năm tiếp theo) 2.2.2 Ƣu đãi về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu a. Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định của dự án khuyến khích đầu tƣ (theo lĩnh vực hoặc theo địa bàn nhƣ nêu ở trên), bao gồm: - Thiết bị, máy móc - Phương tiện vận tải chuyên dùng trong dây chuyền công nghệ (được Bộ Khoa học và Công nghệ xác nhận); phương tiện vận chuyển đưa đón công nhân gồm xe ô tô từ 24 chỗ ngồi trở lên và phương tiện thủy - Linh kiện, chi tiết, bộ phận rời, phụ tùng, gá lắp, khuôn mẫu, phụ kiện đi kèm để lắp ráp đồng bộ hoặc sử dụng đồng bộ với thiết bị, máy móc, phương tiện vận tải chuyên dùng quy định tại 2 điểm trên - Nguyên liệu, vật tư dùng để chế tạo thiết bị, máy móc nằm trong dây chuyền công nghệ hoặc để chế tạo linh kiện, chi tiết, bộ phận rời, phụ tùng, gá lắp, khuôn mẫu, phụ kiện đi kèm để lắp ráp đồng bộ hoặc sử dụng đồng bộ với thiết bị, máy móc - Vật tư xây dựng trong nước chưa sản xuất được Việc miễn thuế nhập khẩu theo quy định nêu trên được áp dụng cho cả trường hợp mở rộng quy mô dự án, thay thế đổi mới công nghệ b. Chính sách thuế Miễn thuế lần đầu đối với hàng hóa là trang thiết bị nhập khẩu theo danh mục quy định tại Phụ lục III NĐ 149/2005/NĐ-CP để tạo tài sản cố định của Phan Nguyễn Lam Sƣơng 52 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam dự án khuyến khích đầu tư về khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ kỹ thuật, siêu thị, sân golf, khu du lịch, khu thể thao, khu vui chơi giải trí, cơ sở khám, chữa bệnh, đào tạo, văn hóa, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, kiểm toán, dịch vụ tư vấn. 2.2.3 Ƣu đãi về tiền thuê đất Miễn tiền thuê đất: - Bảy năm kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động đối với dự án KD BĐS thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. - 11 năm kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động đối với dự án KD BĐS thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. - 15 năm kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động đối với dự án KD BĐS thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. - Miễn toàn bộ tiền thuê đất trong suốt thời hạn dự án đối với Dự án KD BĐS thuộc diện đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. II. THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 1. Vài nét về FDI vào Việt Nam trong những năm gần đây Trong những năm gần đây, nhờ có những nhân tố thuận lợi như: nền kinh tế tăng trưởng nhanh, tình hình chính trị xã hội ổn định, thu nhập bình quân đầu người có nhiều cải thiện đáng kể, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài thông thoáng, cởi mở nên Việt nam ngày càng có sức hấp dẫn đối với nguồn vốn FDI. Các chỉ tiêu liên quan đến FDI như số dự án cấp mới, số dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư, tổng số nước và lãnh thổ đầu tư đều tăng qua thời gian. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 53 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Trong năm 2005, trên phạm vi cả nước có 771 dự án mới được cấp phép đầu tư với tổng số vốn đầu tư đăng ký 3,9 tỷ USD, bình quân vốn 1 dự án mới được cấp phép là 5,1 triệu USD. Các dự án mới được cấp phép trong năm nay chủ yếu vẫn tập trung vào công nghiệp và xây dựng. Có 41 tỉnh, thành phố có dự án đầu tư nước ngoài mới được cấp phép. Có 42 quốc gia và vùng lãnh thổ được cấp phép dự án đầu tư mới tại Việt Nam. Có 509 lượt dự án được tăng vốn trong năm nay, với tổng số vốn tăng thêm là 1825,5 triệu USD (công nghiệp tăng 1407,4 triệu USD, xây dựng tăng 92,1 triệu USD ). FDI năm 2006 tiếp tục phát triển. Cả nước có 797 dự án đầu tư nước ngoài được cấp giấy phép với tổng số vốn đăng ký 7,57 tỷ USD, bình quân 1 dự án đạt 9,5 triệu USD. Trong năm 2006, có 486 lượt dự án được tăng vốn với tổng số vốn tăng thêm 2,36 tỷ USD; tính chung cả cấp mới và tăng vốn đạt 9,9 tỷ USD là mức cao nhất từ trước đến nay và cũng là một trong những sự kiện kinh tế nổi bật năm 2006. Trong tổng vốn đăng ký thuộc các dự án ĐTNN được cấp phép năm này, công nghiệp và xây dựng chiếm 68,4 %; dịch vụ chiếm 30%; nông, lâm nghiệp, thuỷ sản chiếm 1,6 %. Có 43 tỉnh, thành phố có dự án FDI mới được cấp phép trong năm 2006, trong đó có 12 tỉnh, thành phố có số vốn đăng ký từ 100 triệu USD trở lên. Có 39 quốc gia và vùng lãnh thổ được cấp giấy phép đầu tư vào Việt Nam trong năm 2006. Các chỉ tiêu về FDI tính đến tháng 9/2007 cũng tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong tháng 9/2007, các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã góp vốn đầu tư thực hiện ước đạt 350 triệu USD, đưa tổng vốn thực hiện trong 9 tháng đầu năm 2007 đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong tháng 9/2007, cả nước có 231 dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký là 1.187 triệu USD, đưa tổng số dự án cấp trong 9 tháng đầu năm 2007 lên 1.045 dự án với tổng vốn đầu tư là 8,29 tỷ USD, tăng 33% về số dự án và 60,2% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 54 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Trong 9 tháng đầu năm 2007, Hàn Quốc tiếp tục giữ vị trí đầu tiên trong 47 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam với số vốn đăng ký 2,1 tỷ USD, chiếm 25,4% tổng vốn đăng ký. Singapore đứng thứ 2 với số vốn đăng ký 1,3 tỷ USD, chiếm 16,6% tổng vốn đăng ký. British Virgin Islands đứng thứ 3 với số vốn đăng ký 1,2 tỷ USD, chiếm 14,8% tổng vốn đăng ký. Đài Loan đứng thứ 4 với số vốn đăng ký 629,7 triệu USD, chiếm 7,6% tổng vốn đăng ký. So với tháng trước, Nhật Bản vượt Ấn Độ đứng thứ 5 với số vốn đăng ký 623,1 triệu USD, chiếm 7,5% tổng vốn đăng ký. Trong 9 tháng đầu năm 2007, vốn đầu tư đăng ký tiếp tục tập trung trong lĩnh vực công nghiệp với số vốn đăng ký 4,17 tỷ USD, chiếm 50,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo là lĩnh vực dịch vụ, với số vốn đăng ký 3,9 tỷ USD, chiếm 47,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Số vốn đầu tư đăng ký còn lại thuộc lĩnh vực nông, lâm, ngư nghiệp. Trong 9 tháng đầu năm 2007, vốn đầu tư đăng ký tiếp tục tập trung đầu tư theo hình thức 100% vốn nước ngoài với số vốn đăng ký 6,3 tỷ USD, chiếm 76,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp đến là hình thức liên doanh với số vốn đăng ký 1,5 tỷ USD, chiếm 18,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. Số vốn đầu tư đăng ký còn lại thuộc hình thức hợp doanh và công ty cổ phần. Trong giai đoạn này có 27 lượt dự án bổ sung với tổng vốn đầu tư đăng ký tăng thêm là 96 triệu USD, đưa tổng số lượt dự án tăng vốn trong 9 tháng đầu năm 2007 lên 274 lượt dự án với tổng vốn tăng thêm là 1.316 triệu USD, bằng 82% về số dự án và 73,6% về vốn bổ sung so với cùng kỳ năm 2006.[5] Tính chung cấp mới và tăng vốn trong 9 tháng đầu năm 2007, cả nước đã thu hút được 9,6 tỷ USD vốn đầu tư đăng ký, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. 2. Tổng quan về thị trƣờng BĐS Việt Nam Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 55 Lớp A16 - K42D
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đồng thời góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước. Trong 5 năm qua quỹ nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 17,5 triệu m2 , trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm khoảng 1,2 triệu m2 , thành phố Hồ Chí Minh mỗi năm tăng thêm 3,5 triệu m2 ). Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Theo khảo sát của Công ty CB Richard Ellis Việt nam, từ nay đến hết năm 2010, thị trường sẽ có thêm trên dưới 12000 căn hộ cao cấp được hoàn thành. Theo nghiên cứu của JP Morgan, nhu cầu của Việt Nam về cao ốc văn phòng, khu đô thị mới, cở sở hạ tầng khu công nghiệp và khu chế xuất còn tăng cao. Với dân số trẻ nhất Châu Á với 70% người dưới 35 tuổi và mức thu nhập cũng như nhu cầu về nhà ở cao cấp của lớp người này sẽ tạo đà cho nhu cầu về thị trường nhà ở phát triển. Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới có hệ thống hạ tầng đồng bộ, có chất lượng nhà ở và môi trường đảm bảo ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn thu hút được khách hàng và lượng giao dịch thực tế vẫn đạt tỷ lệ tương đối cao. Đến nay trên phạm vi cả nước đã có khoảng 170 khu công nghiệp, khu chế xuất đã đi vào hoạt động hoặc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng. Các khu công nghiệp được hình thành trên địa bàn của gần 50 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn người lao động, góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các địa phương theo hướng công nghiệp hóa. Phan Nguyễn Lam Sƣơng 56 Lớp A16 - K42D